Behandlet av Møtedato Saknr 1 Kommuneplanutvalget /118 2 Bystyret /138

Transkript

1 Saksprotokoll Reguleringsplan for His brygge - endelig behandling Arkivsak-dok. 16/29331 Saksbehandler Gidske Houge Behandlet av Møtedato Saknr 1 Kommuneplanutvalget /118 2 Bystyret /138 Rådmannens forslag til vedtak Arendal bystyre vedtar iht. plan- og bygningsloven forslag til reguleringsplan for His brygge, med plankart og bestemmelser datert , sist revidert Bystyret har behandlet saken i møte sak 17/138 Møtebehandling Kommuneplanutvalgets saksordfører: Roar Gundersen (H) Einar Krafft Myhren (SV) fremmet følgende endringsforslag (bryggeanlegget): Småbåtanlegg SH1 reduseres i størrelse tilsvarende 14 planlagte plasser, jf. illustrasjonsplan sist revidert Ny vestre grense i sør settes ytterst på eksisterende sørlige brygge. Ny vestre grense i nord settes fem plasser inn på planlagt brygge. Mellom disse punktene trekkes en rett linje. Endringene vises i kart datert Einar Krafft Myhren (SV) fremmet følgende alternative forslag: Identisk med innstillingen, men med følgende endring: Bestemmelsenes pkt.3.02 skal lyde: BB1 er regulert til blokkbebyggelse. I BB1 er maksimal tillatt gesimskote k+16 m. Det tillates tekniske installasjoner som heisoppbygg og ventilasjonsanlegg 2,0 m over maks gesimskote. Tekniske installasjoner skal ligge minimum 2 m tilbaketrukket fra fasadeliv, og kan maks dekke 10% av takflaten. Det tillates maks 2 blokker. Deler av bebyggelsen må deles opp i flere bygningskropper. Bygningene skal ha flate tak, og takflater skal ha en ikke reflekterende farge. Votering side 1 av 2

2 Ved votering ble forslaget fra Einar Krafft Myhren (SV) satt opp kommuneplanutvalgets innstilling og sistnevnte ble vedtatt med 20 (H 9, FrP 4, Uavh. 2, KrF 3, V 1, Pp 1) mot 19 (Ap 15, SV 2, V 1, Sp 1). Deretter falt endringsforslaget til Einar Krafft Myhren (SV) med 20 (H 9, FrP 4, Uavh. 2, KrF 3, V 1, Pp 1) mot 19 (Ap 15, SV 2, V 1, Sp 1). Bystyret vedtak Arendal bystyre vedtar iht. plan- og bygningsloven forslag til reguleringsplan for His brygge, med plankart og bestemmelser datert , sist revidert side 2 av 2

3 ARENDAL KOMMUNE AK 68 - REGULERINGSPLANER OG BEBYGGELSESPLANER Saksframlegg Arkivsak-dok. 16/ Saksbehandler Gidske Houge Utvalg Kommuneplanutvalget Bystyret Møtedato Reguleringsplan for His brygge - endelig behandling Rådmannens forslag til vedtak Arendal bystyre vedtar iht. plan- og bygningsloven forslag til reguleringsplan for His brygge, med plankart og bestemmelser datert , sist revidert Vedlegg Vedlegg 1 Oversiktskart Vedlegg 2 Forslag til plankart - sist revidert Vedlegg 3 Forslag til bestemmelser - sist revidert Vedlegg 4 Planbeskrivelse - sist revidert Vedlegg 5 Illustrasjon - sist revidert Vedlegg 6 A30 Snitt Vedlegg 7 Fotomontasjer Vedlegg 8 Utsnitt brygger Vedlegg 9 Støyrapport, Sinus Vedlegg 10 Merknader til offentlig ettersyn Vedlegg 11 Kommentarer fra konsulent Sammendrag: Planforslaget er fremmet av Stærk & co på vegne av Hjemme hos Wenche. Planområdet ligger på Kokkeplassen. Området avgrenses av Hølen i nord og i vest og av eiendomsgrenser mot øst og i sør. Området omfatter også kryssløsning ved Vesterveien. Planområdet er på totalt 33,7 daa. Planen legger til rette for en utvidelse av eksisterende småbåthavn fra 40 til 100 plasser. Videre reguleres eksisterende næring (Hjemme hos Wenche og Kokkeplassen familieferie) inn med muligheter for utvidelser. Sør i planområdet åpner planforslaget for en utbygging av blokker med maksimal mønekote 23,5 meter. Planarbeidet reiste i tidlig fase flere problemstillinger. Planforslaget åpner for en høy utnyttelse i et område som er fremhevet både i behandlingen i kommuneplanens arealdel og av høringsparter som et landskapsmessig sårbart område. Videre er det knyttet kulturhistoriske interesser til området med nærhet til den freda Kokkeplassen og innregulering av det gamle sanatoriet. Det har også vært jobbet mye med å få til en god løsning med tanke på trygg skolevei. Etter høringen har planforslaget blitt revidert på følgende punkt: Krysset ved fylkesveien er blitt justert etter samtaler med Statens vegvesen og Aust-Agder fylkeskommune. Dokumentnr.: 16/ side 1 av 13

4 Småhusbebyggelse med tilhørende anlegg på gnr/bnr 305/978 er tatt ut av planforslaget etter ønske fra Øyvind Bakke. Formålet på småbåtanlegget er endret etter innspill fra Aust-Agder fylkeskommune Prosess: Det ble avholdt oppstartsmøte 29. januar Det var da planer om bolig, utvidelse av småbåtanlegget og tilrettelegging for videre utvikling av næringsvirksomhet. Planarbeidet var delvis i strid med kommuneplan 2011 og formell oppstart ble derfor utsatt til kommuneplan 2013 ble vedtatt 22. mai Planarbeidet ble varslet igangsatt 28. mai. Formålene med planarbeidet var da i tråd med nylig vedtatt kommuneplan. Spørsmålet om krav om konsekvensutredning ble diskutert med både Fylkesmannen og fylkeskommunen og det ble konkludert med at planarbeidet ikke utløste krav om KU etter gjeldende forskrift. Den mottok kommunen forslag til detaljreguleringsplan. Etter befaringer og møter mellom regulant og administrasjonen ble planforslaget revidert to ganger. Forslag sendt inn ble behandlet i kommuneplanutvalget Forslaget ble her avvist grunnet manglende sikring av trygg skolevei, store landskapsmessige konsekvenser, manglende styring av utbyggingen og manglende bestemmelser om det gamle sanatoriet. Forslaget ble sendt tilbake til forslagsstiller med ønske om endringer. Revidert forslag ble sendt inn der det var gjort endringer på de punktene som ble diskutert i utvalgets møte, og det ble foretatt en ny behandling av forslaget i kommuneplanutvalgets møte I forkant av behandlingen var det kommet inn flere innspill fra naboer. Grunnet usikkerhet knyttet til spørsmål omkring krysset ved fylkesveien, samt eiendomsgrenser i vann og eventuelle konsekvenser dette ville ha for småbåtanlegget, ble planforslaget på ny avvist og sendt tilbake til forslagsstiller med ønske om flere svar og eventuelt med nødvendige endringer. Administrasjonen hadde møte med Statens vegvesen og regulant for His brygge og Kokkeplassen Øst 9. januar Statens vegvesen var klare på at de ønsket å gi formelle tilbakemeldinger i høringsperioden i tråd med vanlig praksis. De aksepterte forrige løsning med kryssing av veien uten ytterligere tilrettelegging, og mener trafikkøy er en bedre løsning. For å være sikker på at planen er gjennomførbar med tanke på siktsoner, tverrfall og høyder, var oppmåling ute og gjorde kontrollmål av området. Planforslaget ble oppdatert i tråd med disse målingene. Endringen innebærer blant annet at dagens avkjørsel ble flyttet 7,5 meter sørover for å tilpasse med ny øy. Regulant var før ny førstegangsbehandling i kontakt med nabo på andre siden av bukta. Det er usikkerhet knyttet til grensene i området, noe som ble orientert om i kommuneplanutvalgets møte 11. januar Det ble likevel gjort justeringer på småbåtanlegget for å komme nabo i møte. Endringene er gjort etter tredelings prinsippet, slik at anlegget holder seg inntil 1/3 del av vannarealet. Området utvides noe mot vest i nordvestre hjørne og reduseres i sørvestre hjørne. Kommuneplanutvalget vurderte det reviderte forslaget i møte 8. februar. Rådmannens forslag var at høydene på leilighetsbygget i BB1 ble senket fra kote 23,5 til kote 16. Utvalget vedtok å legge ut forslaget på offentlig ettersyn uten endringer. Det ble stilt krav om at planforslaget måtte samordnes med planforslaget for Kokkeplassen Øst der disse overlappet. Forslaget lå ute til offentlig ettersyn fra 17. februar til 3. april. Etter at alle merknadene var kommet inn, ble det innkalt til et nytt møte mellom regulantene, Statens vegvesen, Aust-Agder fylkeskommunes kulturminnevernavdeling og administrasjonen i kommunen for å se på kryssløsninger. Ulike løsninger ble skissert og viktige premisser for løsning ble poengtert. Det ble her enighet om at reguleringsplan for His brygge tegner opp krysset og at reguleringsplanen for Kokkeplassen Øst avsluttes på toppen av alleen. Kommuneplanutvalget bifalt denne løsningen i møte 28. juni. Dokumentnr.: 16/ side 2 av 13

5 Innkomne merknader med kommentarer: Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn fra til Det ble gitt utsatt høringsfrist til enkelte parter. Det kom inn 16 merknader fra offentlige myndigheter, velforening og naboer. Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder, brev datert Viser til uttalelser i meldingsfasen. Mener det er uheldig at de to reguleringsplanene ikke er regulert under ett, og sett i sammenheng med His bydelssenter. 2. Viser til at His bydelssenter er et viktig vekstområde for kommunen. Mener området burde vært knyttet nærmere til bydelssenteret gjennom gangveier. Mener området kunne bidra positivt til bydelssenteret og omvendt. Fylkesmannen gir faglig råd om knytte områdene bedre sammen med direkte gangforbindelse og at badeplassen gjøres offentlig. 3. Mener det er svært uheldig at det ikke fremgår hvor mye masse som skal tas ut ved utbygging av leilighetsbyggene, og at det ikke fremgår hvordan anleggsfasen skal ivareta støyutfordringer samt forurensning til vann. 4. Råder kommunen til å gjøre en helhetlig vurdering av plassering og størrelse av småbåthavnene som planlegges i dette planforslaget og i Kokkeplassen Øst. Mener at konsekvenser for naturmiljø i sjø burde vært vurdert og redegjort for bedre enn hva som er gjort i denne saken. Ønsker videre en bestemmelse om at det ikke er tillatt å ta opp båten og spyle båtskrog. 5. På grunn av Kokkeplassens landskap og nærhet til vassdrag og potensielle friluftsområder, gir Fylkesmannen faglige råd om å redusere byggehøyden på BB1 og utvide areal for vegetasjon og tilrettelegge for friluftsliv i forkant av bygg mot sjø. 6. Viser til fare for spredning av fremmede arter og mener planforslaget bør ta høyde for å begrense risiko for spredning av fremmede arter i forbindelse med flytting av gravemasser i anleggsfasen. 1. Tas til orientering. Krav om felles planlegging ble vurdert i kommuneplanen, men ikke vedtatt grunnet eierforhold. 2. Både eierstatus på badeplassen og mulighet for etablering av turvei langs bukta er vurdert i planprosessen. Direkte gangvei fra His er utfordrende på grunn av eierforhold, grunnforhold og hensyn til naturmiljø. Badeplassen er vurdert til å ligge så nært innpå næringsområdets arealer at den oppleves privat. 3. Konsulent har gitt utfyllende kommenterer til dette, se vedlegg Både småbåthavn ved His brygge og Kokkeplassen Øst er i tråd med kommuneplanens arealdel. Det er åpnet for flere båtplasser enn det som er skissert i småbåthavnplanen, men Rådmannen anser ikke dette som problematisk da anlegget holder seg innenfor avsatt område i kommuneplanen. Bukta ligger utenfor det som normalt brukes av Hølen, og vil ikke føre til konflikter med friluftsliv. Havna ligger utenfor naturområdet, og vannstrømmen vil føre eventuelle sedimenter nordover og vekk fra området. Båthavner i ferskvann forurenser mindre enn båthavner i sjø, da det ikke er like mye groe i disse områdene. Rådmannen ser ikke behovet for bestemmelser om spyling, og mener dessuten en slik bestemmelse vil være svært vanskelig å følge opp. 5. Høyde på leilighetsbygget ble vurdert ved førstegangsbehandlingen. Flertallet i utvalget ønsket å bevare høyden. 6. Tas til orientering. Aust-Agder fylkeskommune, e-post sendt Bemerker at planforslaget for His brygge og Kokkeplassen Øst burde vært bedre samordnet. Viser til at løsning for krysset er vist ulikt i de to planforslagene. Ønsker videre en bedre sammenkobling med gangvei til His bydelssenter. 2. På grunn av den manglende sammenkoblingen mellom planforslaget og His bydelssenter vurderer de planlagte leiligheter som en satellitt utenfor konteksten som kommunedelplanen for His bydelssenter legger grunnlag for. Planen forutsetter også omfattende inngrep i en markert kolle. Fylkeskommunen deler administrasjonens vurdering om reduksjon av høyde på planlagt bebyggelse. 3. Med tanke på grønnstrukturen vises det til at vurderingen må tas i forhold til områdets potensiale og ikke områdets bruk i dag. Mener utbygging av området BB1 vil medføre at potensialet til området vil bortfalle. 4. Mener formålet er angitt feil for småbåthavnen. Dokumentnr.: 16/ side 3 av 13

6 5. Kulturminneseksjonen viser til utformingen av krysset og er bekymret for at løsningen kan få uheldige konsekvenser for den bevaringsverdige alleen. De har sammen med vegvesenet sett på en løsning. Hvis det viser seg at planforslaget er utformet slik at øvre del av alleen blir ødelagt, varsles det innsigelse. 6. Kulturminneseksjonen er bekymret for at et så stort bygg som BB1 åpner for vil oppleves skjemmende og til dels ødeleggende for et område som grenser direkte til sjø og landskap med frittstående småhusbebyggelse og fredet anlegg. Vil sterkt oppfordre til at bygget begrenses til fire etasjer. 7. Det vises videre til planlagt bebyggelse i området BF2. Er bekymret for nærheten til og den eksponerte beliggenheten mot det fredete anlegget. Mener denne delen av planområdet bør forbli ubebygd. 1. Tas til orientering. Krav om felles planlegging ble vurdert i kommuneplanen, men ikke vedtatt grunnet eierforhold. Mulighet for etablering av turvei langs bukta er vurdert i planprosessen. Direkte gangvei fra His er utfordrende på grunn av eierforhold, grunnforhold og hensyn til naturmiljø. Det bør også bemerkes at en slik gangvei kun reduserer avstanden til His senter med 130 meter, og at avstanden uansett er innenfor det som omtales som gangavstand. 2. Høyde på leilighetsbygget ble vurdert ved førstegangsbehandlingen. Flertallet i utvalget ønsket å bevare høyden. 3. Tas til orientering. Det går i dag en traktorvei ved vannkanten, men denne har ingen videre forbindelse sørover. Ytterligere tilrettelegging av turvei her vil som nevnt støte på problemer med eierforhold, grunnforhold og hensyn til naturmiljø. 4. Formålet for anlegget i sjø er endret i tråd med anbefalingene. 5. Kryssløsningen er justert. Det planlegges nå ingen utvidelse av fylkesveien nord for avkjørselen. Det blir derfor ingen fylling mot alleen. Bevaringsverdig tre er regulert inn. Kun et tre i alleen blir felt, en plantanlønn, og dette forholdet er avklart med fylkeskommunen. 6. Høyde på leilighetsbygget ble vurdert ved førstegangsbehandlingen. Flertallet i utvalget ønsket å bevare høyden. 7. Området BF2 er tatt ut av planforslaget. Aust-Agder fylkeskommune, arkeologi, e-post sendt Seksjon for kulturminnevern har ingen kjennskap til automatisk freda kulturminner i tiltaksområdet. Ønsker en bestemmelse om den generelle aktsomhetsplikten. Viser til at Norsk Maritimt Museum ikke har merknader til planforslaget. Tas til orientering. Generelle bestemmelser fra andre lovverk ønskes ikke tatt inn i bestemmelsene. Statens vegvesen, brev datert Gjør oppmerksom på tidligere anbefaling om at dagens kryss bør stenges og ny avkjørsel etableres fra rundkjøringen ved His. Aksepterer likevel at dagens kryss bygges om etter gjeldende krav. Kommer med en del tekniske spørsmål til planforslagets løsning. Forutsetter at det utarbeides en løsning i området som fungerer for både Kokkeplassen Øst og His brygge. Kommentarene er drøftet i møte 19. juni med begge regulantene og vegvesenet. Kryssløsningen er etter dette tegnet om. Kystverket, brev datert Mener det er uheldig å etablere bryggeanlegg på hver side av et badeområde. Viser til at det kreves tillatelse for å legge ut badebøyer. Ber derfor om at bestemmelse om dette omformuleres. Område S1 og badeplass er eksisterende anlegg. Bestemmelsen det vises er utformet som et rekkefølgekrav. Dersom det ikke gis tillatelse til utlegging av badebøyer vil det heller ikke være mulig å realisere småbåtanlegget S2. Rådmannen vurderer dette derfor ikke som en konflikt. Dokumentnr.: 16/ side 4 av 13

7 Arendal Havn, brev datert Ønsker ikke en utvidelse av båtanlegget. Mener utvidelsen vil være til hinder for fremkommeligheten inn i His bukt og fordeling av funksjon av begge sider av bukta. Utvidelse av småbåtanlegget er avklart i kommuneplanens arealdel. Planforslaget er justert etter merknader fra naboer, og lagt opp til et tredelingsprinsipp av bukta. Kun 1/3 av bukta reguleres til småbåtanlegg. Dette går fram av kart i vedlegg 8. Østre Agder brannvesen, e-post sendt Har ingen kommentarer til planforslaget. Tas til orientering. His nye vel, brev datert Velforeningen er positiv til næringsutviklingen i området i form av servering, festlokaler, brygger og feriesenter. Ønsker utvikling og ytterligere etablering velkommen. 2. Mener at planene for området er for store. Det vises til store landskapsmessige konsekvenser av utbyggingen og viktigheten av å ta vare på en av de få bevarte terrengformasjonene rundt Hølen. Ønsker konsekvensutredning for å vurdere konsekvenser for naturmiljøet. 3. Dersom det bygges bør høydene reduseres. Mener det bør begrenses til 2-3 etasjer. Mener rådmannens sammenligning med Hølen brygge var relevant. Liker heller ikke bestemmelsene om fargebruk og flate tak. Frykter at det settes opp lignende bygg som His terrasse. Ønsker heller mer tradisjonell sørlandsarkitektur. 4. Det vises til tidligere byggesaker i området. Disse har blitt avslått på grunn av hensynet til landskapet. Mener det vil være forskjellsbehandling å tillatte så stor utbygging i det samme området. 5. Mener bryggeanlegget blir for stort. Det bør begrenses i lengde tilsvarende dagens anlegg, men med mulighet for å legge et ekstra element mot nord. Mener også det burde konsekvensutredes. 6. Viser til at krysset ved Vesterveien må utformes slik at det blir en trafikksikker løsning for alle trafikanter. 1. Tas til orientering. 2. Området er avsatt til byggeområde i kommuneplanens arealdelen og således allerede vedtatt utbygd. Da formålet er i tråd med kommuneplanen stilles det ikke krav til konsekvensutredning. 3. Tas til orientering. Høyde på byggene har blitt vurdert til førstegangsbehandlingen. Flertallet i utvalget ønsket å bevare høyden. 4. Utbygging gjennom en reguleringsplan vil ikke gi presedens for byggesaker i området, men Rådmannen ser at dette kan oppleves som forskjellsbehandling. 5. Utvidelse av bryggeanlegget er avklart i kommuneplanens arealdel og det er dermed ikke krav om konsekvensutredning. Utformingen av anlegget er kommet til et tredelingsprinsipp av bukta. 6. Ombygging av krysset legger opp til en ny løsning med trafikkøy. Krysset vil derfor bli mer trafikksikkert enn i dag. Møy Lise Saxe, e-post sendt Er sterkt imot utbygging av leilighetsbyggene. Viser til at det her står et urørt fjell og at det grenser til vannkanten med et sårbart lite våtområde. 2. Lurer på om bukten, bunnforholdene, biologisk mangfold og våtmarksområdet er undersøkt og konsekvensutredet. 3. Lurer på hvorfor det er flere planer og ikke en i området, og om hvorfor ikke de generelle forbudene mot bygging i strandsone gjelder her. 1. Området er avsatt til byggeområde i kommuneplanens arealdelen og således allerede vedtatt utbygd. 2. Da formålet er i tråd med kommuneplanen stilles det ikke krav om konsekvensutredning. Naturområdet er undersøkt i forbindelse med annet planarbeid. Dokumentnr.: 16/ side 5 av 13

8 3. Det er ikke stilt krav om felles planlegging i kommuneplanens arealdel. Det generelle byggeforbudet i strandsonen kan unngås gjennom reguleringsplaner og dispensasjoner. Kari Aarstøl Vikesund, eier av Vesterveien 146, brev datert Er i utgangspunktet negativ til planene, men vil heller komme med noen krav/ønsker til utbygger. Korrigerer sakspapirene og viser til at eiendommen leies ut som bolig. 1. Regner med at veien ikke utvides over sin eiendom. Ønsker på grunn av støvplager at veien får fast dekke. 2. Viser til vei og parkering mot sin hage. Vil ikke ha inngrep på sin eiendom, og ønsker en hekk og gjerde i eiendomsgrensen. 3. Viser til en stakekum som må lokaliseres og hensyntas. 4. Ønsker økonomisk kompensasjon dersom anleggsarbeidene går utover leieinntektene av boligen. 5. Ber om at eventuelt skade på huset dekkes, og at huset vaskes og eventuelt males etter fullført arbeid. 6. Viser til knatten mellom sin eiendom og bussholdeplassen som fungerer som støyskjerm. Ønsker ikke fjerning av denne. Flere av forholdene som nevnes i brevet er privatrettslig og kan ikke tas med i reguleringsplanen. Det reguleres ikke inn på bnr. 210 og knatten som ligger mot holdeplassen bevares i hovedsak slik at den kan fungere som støyskjerm. Det er ikke stilt krav om fast dekke på veien. Nina Sandberg, Bryggeveien 3, brev datert Peker på at leilighetsbyggene vil være dramatiske med størrelse og plassering. Viser til at byggene vil få store landskapsvirkninger, også fjernvirkninger. Opplever at en naturperle vil bli forstyrret og kanskje rasert av utbyggingen. Mener de nå er innestengt av småbåtanlegget og ønsker at utvidelsen tas ved å benyttes odden mot nord-øst. Området er avsatt til byggeområde i kommuneplanens arealdelen og således allerede vedtatt utbygd. Høyde på byggene har blitt vurdert til førstegangsbehandlingen. Flertallet i utvalget ønsket å bevare høyden. Båtanlegget vil bli noe utvidet vestover, men hoveddelen av utvidelsen tas i nordlig retning. Marit Elisabeth Lyby Bakke og Olaf Nordbø Bakke, brev datert Forslaget til reguleringsplan er mangelfullt utredet og mener det kreves konsekvensutredning. Viser at det ble stilt krav om KU for Kokkeplassen Øst og mener det er forskjellsbehandling. 2. Planforslaget vil påvirke naturmiljøet negativt. 3. Planforslaget vil påvirke landskapsbildet negativt. 4. Kryssløsningen ikke er god nok. 5. Planforslaget vil påvirke bomiljøet for naboer og gjenboere negativt. 6. Hensynet til allmennheten vil bli negativt berørt. 7. Nåværende virksomhet og bosetting er mangelfullt omtalt. 8. Fremtidig bebyggelse er upresist omtalt (bebygget areal ikke omtalt). Mener utbygging av knatten må utgå. 9. Det er for lite lekeareal knyttet til planen. 10. Det er for få parkeringsplasser knyttet til næringsområdet. 1. Både utbygging av kollen og utvidelse av småbåtanlegget er avklart i kommuneplanens arealdelen og således allerede vedtatt utbygd av Arendal bystyre. Da formålet er i tråd med kommuneplanen stilles det ikke krav om konsekvensutredning. Planforslaget er likevel godt utredet, det foreligger både støyrapport, snitt og fotomontasjer for å belyse virkningen av planforslaget. Kokkeplassen Øst var ikke i tråd med kommuneplanens arealdel og det da på grunn av nærhet til fredet kulturminne stilt krav om KU. 2. Lokaliteten innerst i bukta er vurdert av biolog i forbindelse med kommunedelplan for His bydelssenter. Utbyggingen berører ikke denne lokaliteten ut fra et miljøfaglig perspektiv, men vil påvirke folks opplevelse av naturområdet. 3. Høyde på byggene har blitt vurdert til førstegangsbehandlingen. Flertallet i utvalget ønsket å bevare høyden. Dokumentnr.: 16/ side 6 av 13

9 4. Kryssløsningen er revidert etter offentlig ettersyn. Alleen blir med unntak av et enkelt tre ikke berørt. Veien ned til Kokkeplassen omfattes ikke av planforslaget, men koblingen til det nye krysset vil ha en 3 % stigning, ikke 18 %. 5. Planforslaget vil ha en klar påvirkning på nærområdet både med tanke på landskap og økt trafikk. 6. Kollen som bygges ut og bukta er ikke i bruk av allmennheten. En eventuell påvirkning på allmennheten vil komme av en landskapsmessig påvirkning. 7. Rådmannen mener planbeskrivelsen gir en god omtale av eksisterende forhold. 8. Utnyttelsesgrad er, i likhet med dagens praksis, angitt i % BYA. Utbygging på bnr 978 er tatt ut av planforslaget. 9. Planforslaget er vurdert av barn og unges representant som ikke har hatt noe å utsette på lekeplassen. 10. Utbygger har gjort en vurdering av egne behov. Det er en målsetting for samfunnet at flere går, sykler og tar kollektiv i daglige reiser og lave parkeringsnormer er ut fra dette positivt. Mari Mathiassen Saxe og Jon Peder Saxe, Engeneveien 11, brev datert Mener bryggeanlegget er for stort, og ønsker at dette reduseres. Særlig vises det til den nordligste utriggeren. Utvidelse av småbåtanlegget er avklart i kommuneplanens arealdel. Planforslaget er justert etter tidligere merknader. Det er nå lagt opp til et tredelingsprinsipp av bukta. Kun 1/3 av bukta reguleres til småbåtanlegg. Dette går fram av kart i vedlegg 8. Den nordligste utriggeren er utvidet for å kompensere for reduksjonen i sør. Øystein Schultz Sandberg, Bryggeveien 8, og Wilhelm Schultz Sandberg, Bryggeveien 6, brev datert Forslaget til reguleringsplan er mangelfullt utredet og mener det kreves konsekvensutredning. Viser til at oppstartsmøtet var avholdt før kommuneplanen 2013 ble vedtatt og at området da var LNF-område. 2. Utbyggingen vil rasere en område med jomfruelig mark. 3. Planforslaget vil påvirke landskapsbildet negativt. 4. Mener utbyggingen vil gi presedens for andre utbygginger. 5. Utbyggingen vil påvirke naturmiljøet negativt. 6. Det er for få parkeringsplasser knyttet til småbåtanlegget. 1. Både utbygging av kollen og utvidelse av småbåtanlegget er avklart i kommuneplanens arealdelen og således allerede vedtatt utbygd. Da formålet er i tråd med kommuneplanen stilles det ikke krav om konsekvensutredning. Planforslaget er likevel godt utredet, det foreligger både støyrapport, snitt og fotomontasjer for å belyse virkningen av planforslaget. Planarbeid startes ved en oppstartsmelding, ikke ved oppstartsmøte. 2. Utbyggingen vil medføre store inngrep. Dette ble vurdert i forbindelse med revisjon av kommuneplanens arealdel Høyde på byggene har blitt vurdert til førstegangsbehandlingen. Flertallet i utvalget ønsket å bevare høyden. 4. Plansaker gir ikke presedens slik byggesaker gjør. 5. Lokaliteten innerst i bukta er vurdert av biolog i forbindelse med kommunedelplan for His bydelssenter. Utbyggingen berører ikke denne lokaliteten ut fra et miljøfaglig perspektiv, men vil påvirke folks opplevelse av naturområdet. 6. Utbygger har gjort en vurdering av egne behov. Det er en målsetting for samfunnet at flere går, sykler og tar kollektiv i daglige reiser og lave parkeringsnormer er ut fra dette positivt. Birthe Engesland og Øyvind Bakke, Vesterveien 134, brev datert Ønsker at planforslaget avgrenses mot Dampskipsbrygga. Ber også om at næringsområde holder fire meter avstand fra veien. Det pekes også på båtfester i området. Mener parkeringsdekningen er for dårlig i området. 2. Mener regulert kryssløsning ødelegger for Kokkeplassen. Det vises til at alleen blir ødelagt, veien blir for bratt, at løsningen ikke innfrir krav fra Statens vegvesen og at det ikke er sikret veirett. 3. Det er ønskelig at bebyggelsen på bnr. 978 «Knatten» tas ut av planen. Dokumentnr.: 16/ side 7 av 13

10 1. Planforslaget begrenses av byggegrense mot veien. Denne er mellom 3,5 og 5 meter fra veien. Det er en målsetting for samfunnet at flere går, sykler og tar kollektiv i daglige reiser og lave parkeringsnormer er ut fra dette positivt. Spørsmål om båtfester er privatrettslig og tas ikke opp i reguleringsplanen. 2. Krysset er justert etter høringen og felles møte. Med unntak av et tre berøres ikke alleen. Stigningen ned til Kokkeplassen endres ikke, og øverste del av veien vil ha en stigning på 3 %. Innerste sving i ny kryssløsning vil bli krapp, men med å holde senter av veien innfrir krysset klart kravene. Det er tidligere opplyst om at det ikke er sikret veirett. 3. Området er tatt ut av planforslaget. Signe.Judit og Ragnar Paulsen, Vesterveien 140 Brevet beskriver støtte til utbygger og stiller spørsmål ved andre merknader som har kommet inn til planforslaget. Tas til orientering. Rådmannens vurdering: Forholdet til kommuneplanen Planområdet er i kommuneplanens arealdel avsatt til småbåthavn land, småbåthavn vann, kombinert bebyggelse og anlegg, samt andre typer bebyggelse og anlegg. Planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel og utløser ikke krav om konsekvensutredning. Det har kommet flere merknader på dette under høringen, men Rådmannen står på tidligere vurdering om at planforslaget ikke utløser krav om KU. Dette spørsmålet ble også forelagt både Fylkesmannen og fylkeskommunen før oppstart, som da støttet vurderingen til kommunen. Det er flere forskjeller mellom dette planarbeidet og planarbeidet knyttet til Kokkeplassen Øst. Sistnevnte er ikke i tråd med kommuneplanens arealdel og har dermed utløst krav om KU grunnet nærhet til fredet kulturminne. Estetikk og landskapsvirkninger De to kollene der det nå foreslås boligbebyggelse var avsatt til LNF-område i forrige kommuneplan. Områdene er forsøkt endret til boligformål i de siste rulleringene. Ved rulleringen ble det sendt nytt innspill om boligbebyggelse, samt utvidelse av småbåthavna og endring av daværende boligformål til kombinert bolig/næring i tråd med driften på eiendommen. I behandlingen av innspillet ble det i konsekvensutredningen pekt særlig på utfordringer knyttet til landskap. Her heter det «Markante terrengformasjoner, som er synlige over store områder, især fra Hølen, kan bli sterkt negativt berørt.» Administrasjonens innstilling var at områdene ikke skulle avsettes som nye byggeområder. I kommuneplanutvalgets behandling ble innspillet tatt med i sin helhet med 5 mot 3 stemmer. I planforslaget legges det opp til en høy utnyttelse av kollen i sør. Her reguleres det inn mulighet for oppføring av boligblokker med maks mønekote 23,5 meter. Til sammenligning har His terrasse topp møne på kote 55, og forslag til kommunedelplan for His bydelssenter åpner for oppføring av bygg langs Kirkeveien mellom tre og seks etasjer, med største kotehøyde 28 meter. Ut fra beskrivelsen må det foretas store terrenginngrep i området, ved at dagens kolle som har høyeste topp på kote 25 blir sprengt ned til kote i bakkant og kote 2,5 i forkant. Dette hjemler et utbygging med seks etasjer. Skisser og fotomontasjer vedlagt planen viser to 6-etasjes blokker med felles parkeringskjeller. Foten av bebyggelsen legges ved vannet slik at de tre nederste etasjene har ryggdekning, mens de øverste tre etasjene ligger fritt. Området ligger eksponert til og fotomontasjene viser at planlagt bebyggelse blir svært godt synlig både fra His og fra Hølen. Antall boenheter er begrenset til maksimalt 34 og bebyggelsen skal deles opp og avtrappes mot Hisebukta. På bakgrunn av de landskapsmessige konsekvensene av utbyggingen innstilte Rådmannen i førstegangsbehandlingen på at maks. regulerte kotehøyde i byggeområde BB1 måtte begrenses til Dokumentnr.: 16/ side 8 av 13

11 mønekote 16 moh. Dette forslaget falt ved politisk behandling, og Rådmannen har derfor ikke innstilt på dette på ny, selv om det faglige vurdering ikke er endret. Krysset ved fylkesveien Det har etter høringen av planforslag for Kokkeplassen Øst og His brygge blitt avholdt møte med Statens vegvesen, Aust-Agder fylkeskommune, Arendal kommune og de to regulantene. Krysset ved fylkesveien reguleres nå kun i dette planforslaget, og inngår ikke i planforslag for Kokkeplassen Øst. Krysset er tegnet noe om fra høringsforslaget etter dialog mellom vegvesenet, konsulent og kommunen. Rekkefølgekravet for nytt kryss er knyttet til anleggsarbeider for BB1, mens rekkefølgekrav om trafikkøy er knyttet opp til første boenhet innenfor samme området. Løsningen legger opp til at dagens avkjørsel flyttes 7,5 meter mot syd. Fylkesveien utvides ikke nord for nytt kryss, slik at det ikke blir behov for å fylle mot alleen. Løsningen innebærer at et tre i alleen må fjernes. Dette er et yngre tre, og i tillegg en svartlistet art (plantanlønn). Et eldre tre som står i siktsonen er regulert inn for bevaring. Fylkeskommunen har godtatt denne løsningen. Trafikkøya er vist med 2 meters bredde og 21 meters lengde. Denne løsningen muliggjør et eventuelt fremtidig gangfelt over veien. Løsningen innfrir ikke alle kravene i veinormen, men er en kompromissløsning for å ivareta flere behov. Statens vegvesen aksepterer løsningen. Veien ned til Kokkeplassen reguleres ikke. Tidligere utarbeidet plan og lengdeprofil har vist at dagens vei ned til Kokkeplassen har en stigning på 12,68 %. Det legges ikke opp til endrede stigningsforhold for denne. Opp mot nytt kryss vil stigningen bli 3 % og senere 1,38 %. Ved å følge kjøreretning fra sentrum vil innersving ned mot Kokkeplassen har en radie på 2,5. Senter av svingen har en radie på 12 meter. Innersvingen er knapp. I følge veinorm kreves det en radie på 6 meter for personbil og 9,5 meter for en «vanlig» lastebil. Det skal likevel merkes at veien videre ned til Kokkeplassen er smal, slik at to biler ikke kan møtes her. En kan derfor legge bil i senter av veien ved nye kryssløsning der svingradien er god. Etter Rådmannens vurdering ivaretar løsningen kobling mot Kokkeplassen. Kryssløsningen og veien inn er privat og ligger på annen manns grunn. Det er ikke enighet om bruk av veien mellom partene. Det vil i etterkant av planprosessen måtte gjøres forsøk mellom de private partene på å komme til enighet. Dersom en ikke kommer til enighet med grunneier, er det mulighet til å gjennomføre privat ekspropriasjon etter veiloven. Advokat Ole Magnus Heimvi ved Hald & Co har i tidligere reguleringssaker bekreftet at dette vil være en fremgangsmåte som kan benyttes. En slik sak vil være privatrettslig mellom de berørte parter og Rådmannen har ikke tatt stilling til om en slik sak vil føre frem eller ikke. Næring Innenfor næringsområdet drives det i dag bevertning i form av bedriften «Hjemme hos Wenche», samt «Kokkeplassen familieferie». Bedriftene fremstår som positive bidrag til lokalmiljøet. I tillegg til overnatting til ansatte er det etablert enkelte private leiligheter innenfor næringsområdet. Planforslaget åpner for en videreutvikling av området. Byggegrenser er satt tett på eksisterende bebyggelse og regulerer således mulighetene for utvidelser. Det legges opp til at det gamle sanatoriet kan heves med en etasje, men det kan ikke rives. I tillegg åpnes det for et nytt bygg der det i dag er parkeringsareal/gressplen. Det er satt krav til utforming av takform på alle bygningene innenfor området og kledningstype for sone 3-5. Småbåthavn Dagens småbåthavn står listet i kommunens småbåthavnplan som aktuell havn for utvidelser. Eksisterende anlegg rommer drøye 40 plasser. I småbåthavnplanen åpnes det for en total størrelse på ca. 80 plasser. Ved forrige rullering av kommuneplanens arealdel ble området for småbåthavn noe utvidet, se utsnitt under. Både administrasjonen og kommuneplanutvalget var positive til dette. Reguleringsplanforslaget skisserer rundt 100 båtplasser, men det står ingen øvre grense på antall plasser i bestemmelsene. Antall plasser blir da begrenset av størrelsen på arealet regulert til småbåtanlegg og størrelsen på de enkelte plassene. Dokumentnr.: 16/ side 9 av 13

12 Mørk blå farge viser avgrensning av småbåtanlegg i kommuneplanen , mens den lysere fargen viser avgrensning av anlegget i kommuneplanen Orange farge viser utstrekningen av regulert anlegg. I planprosessen har det vært dialog med havnekontoret om utvidelsen. Det er ikke ønskelig at utvidelsen hindrer ferdsel innover i bukta der det i dag ligger en kommunal brygge. Det er heller ikke ønskelig at utvidelsen legger hindringer for en eventuell realisering av området som ligger på andre siden av bukta der det er foreslått småbåthavn i kommunedelplan for His bydelssenter. Ut fra dette har Arendal havn ønsket at reguleringsplanen forholder seg til avgrensningen fra kommuneplanen Området ble gjennom kommunedelplan for His bydelssenter foreslått endret, men hele området Kokkeplassen ble tatt ut av planavgrensningen ved politisk behandling med henvisning om at kommuneplanen skulle styre arealbruken i området. På bakgrunn av innspill fra nabo ble planforslaget endret. Justeringen gjør at det ble større avstand mellom småbåtanlegget i reguleringsplanen for His brygge og det planlagte småbåtanlegget til naboen. I det sørvestre hjørnet er anlegget noe redusert i utstrekning, mens det i nordvestre hjørne er noe utvidet. Linjen følger prinsippet om en tredeling av bukta, slik at anlegget til His brygge blir liggende på «sin» side. Som følge av endringen vil anlegget ligge noe utenfor avsatt areal i kommuneplanen, men på grunn av sakens historikk anbefalte Rådmannen løsningen. Det har i høringen kommet nye merknader til utformingen av anlegget. Rådmannen kan ikke se at disse bringer fram nye momenter i vurderingen. Utvidelsen av anlegget er i tråd med kommuneplanens arealdel og det er god avstand mellom anleggene. På grunn av de verdiene som er knyttet til naturmiljø vil det heller ikke være naturlig å tenke seg en ytterligere utvidelse av den kommunale brygga som ligger innerst i bukta. Både dagens og fremtidig trafikk er med dette svært begrenset. Barn og unge - lekeplasser Det er regulert inn et lekeområde i tilknytning til leilighetsbyggene. Planforslaget har en øvre begrensning på 34 boenheter. Lekeplassen er 443 m 2, noe som ikke fullt ut tilfredsstiller kommuneplanens krav til areal (510 m 2 ). Opparbeidelsen er sikret gjennom rekkefølgekrav. Det er noe usikkert hvordan lekeplassen vil bli liggende, da det ikke er bestemt hvordan terrenget i dette området vil opparbeides. Området er likevel plassert godt med tanke på solforhold og bygningene vil fungere som en støyskjerm mot fylkesveien. Barn og unge - skolevei Skoleveien har vært et stort tema i planen fra første forslaget ble sendt inn. Det største problemet er kryssing av Vesterveien. I planforslaget er det foreslått en trafikkøy ved kryssing av veien. Denne vil bli liggende på sørsiden av avkjørselen. Tiltaket gjør at dagens avkjøring må flyttes sørover, deler veien må flyttes vestover, og at busslommen må flyttes sørover. Det er knyttet rekkefølgekrav for opparbeiding av trafikkøya til første nye boenhet kan tas i bruk. Rådmannen mener løsningen er tilfredsstillende for å sikre skoleveien. Resten av skoleveien går på fortau og gang- og sykkelveier med trygge kryssinger. Dokumentnr.: 16/ side 10 av 13

13 Universell utforming Ut fra teknisk forskrift vil det bli stilt krav om tilgjengelig boenheter i BB1. Det er ikke stilt krav utover dette i bestemmelsene til reguleringsplanen. Friluftsliv Området er i dag lite brukt av allmennheten. Området er delvis utbygd og består ellers av koller og bratt terreng som er lite tilgjengelig. Ved vannet er det etablert en fin badestrand. Administrasjonen har vurdert om denne burde være anbefalt regulert offentlig. Utbygger har ønsket at denne skal være regulert privat, da den brukes som en del av næringsaktiviteten. Etter Rådmannens vurdering ligger stranda svært nærme bedriften og området oppleves privat. Det aksepteres at badestranda reguleres som privat område. I forbindelse med kommunedelplanen for His bydelssenter var det foreslått å lage en rundløype på Kokkeplassen med adkomst fra His bukt. Det er ikke foreslått noen slik løsning i reguleringsplanen, og utbygger har ikke ønsket å åpne for slik ferdsel. Kulturminner og kulturmiljø Det er ikke registrert fredede kulturminner eller SEFRAK registrerte bygninger innenfor planområdet. På nordsiden av planområdet ligger et fredet bygg, Kokkeplassen (Marienlund). Det er gjennom planarbeidet påpekt både fra kommunen og fra fylkeskommunen sin side at planforslaget må ta hensyn til dette. Det vises da særlig til landskapshensyn og den lille kollen som ligger mot nord. Videre er det knyttet mye kulturhistorie også til bebyggelse innenfor planområdet. Det var tidligere drevet et sanatorium i området. Selv om bygningen ikke er veldig gammel, er den etter Rådmannens vurdering et kulturhistorisk minne som det er verdt å ivareta. Planforslaget har tatt med en bestemmelse som hindrer rivning av dette bygget. Bebyggelsen på den omtalte kollen i nord er tatt ut av det reviderte planforslaget. For blokkene i område BB1 er det satt krav om utforming i form av farger, avtrapping og oppdeling av bygningsmasse. Fotomontasjene viser at øverste etasje vil bli noe synlig over Kokkeplassen. Selv om bare tre etasjer vil ligge synlig fra nordøstlig retning vil oppføring av bygget, sammen med ombyggingen av krysset, kunne påvirke opplevelsen av området som helhet. Det skal i den sammenheng også bemerkes at det planlegges bebyggelse også i den nordlige delen av området gjennom planforslag for Kokkeplassen Øst. Oppføring av bygg her vil også påvirke landskapsbildet, og planlagt bebyggelse vil delvis skjerme den nye kryssløsningen om en ser fra hovedbygningen på Kokkeplassen. Miljøkonsekvenser/Biologisk mangfold Planbeskrivelsen har en god omtale av temaet naturmiljø og en god vurdering i forhold til naturmangfoldsloven. Det er under høringen kommet flere merknader om utbyggingens potensielle virkning for naturlokaliteten innerst i His bukt. Området er i utredningen i forbindelse med kommunedelplan for His bydelssenter karakterisert som naturtypen vannkantsamfunn og rik sumpog kildeskog og vektet som et viktig område. Området omfatter vannet på innsiden av høyspentledningen og skogen som ligger i sørøstlig retning (langs bekken). Rapporten anbefaler at området får ligge urørt. Naturverdiene innerst i His bukt berøres ikke av planforslaget da utbyggingen ikke direkte berører de innerste delene av bukta. Ingen dokumenterte viktige naturtyper eller rødlistearter berøres av tiltaket. Det som derimot i stor grad vil påvirkes er folks opplevelse av området som et idyllisk naturområde. Dette er likevel en påvirkning av landskap og bomiljø, og ikke en påvirkning på naturmiljø. Ved befaring i forbindelse med kommuneplanutvalgets behandling av planforslaget i september ble det observert parkslirekne i området. Parkslirekne står oppført på norsk svarteliste over fremmede arter med svært høy risiko. Grunneier har fortalt at forekomster av planten er bekjempet innenfor planområdet, og at den aktuelle planten som ble observert på befaringen stod utenfor planområdet, da på gnr/bnr 305/639. Dette går også fram av skråfoto av området. Dokumentnr.: 16/ side 11 av 13

14 Landbruk Med unntak av et mindre beiteområde som berøres av ny kryssløsning vil ikke planforslaget berøre dyrka mark. Støy Området grenser til Vesterveien i øst. Det er utarbeidet en støyrapport som viser fylkesveien sin påvirkning på området. Innenfor planområdet er noe av boligområder innenfor gul støysone, mens foreslåtte lekeplasser ligger utenfor. Dette er tatt hensyn til støy i bestemmelsene for boligområdene. Teknisk- og sosial infrastruktur Beredskap: Det er tilstrekkelig trykk i vannledning i Vesterveien men i løpet ned til Kokkeplassen er det ikke like mye vann. Krav til slokkevannsmengde for leilighetsbygg skal etter teknisk forskrift være 50 l/s. Det går ikke frem av planbeskrivelsen om det er planlagt endringer på dagens ledningsnett. Dette må da løses i de kommende tekniske planene. Parkering: Det legges opp til 0,1 p-plass per båtplass, 1,25 p-plasser per blokkleilighet og 2,0 p- plasser per småhusbebyggelse. I tillegg legges det opp til minst 30 plasser i tilknytning til næringsområdet. Det er også satt krav til sykkelparkering. Rådmannen vurderer kravene som tilfredsstillende. Ved planlagte blokker er det lagt opp til gjesteparkering nær vendehammeren. Dette er ikke heldig ut fra hensynet til trafikksikkerhet, men da adkomsten til parkeringskjelleren er lagt lenger ut på veien vil trolig trafikken her være liten. Kollektiv og sykkel: Området ligger rett ved fylkesveien som er godt frekventert av busser. Det satses også betydelig på utvikling langs denne veien og det er dermed grunn til å tro at frekvensen vil øke. Det ligger busstopp rett ved avkjørselen. Langs fylkesveien er det også sykkelfelt. Avstanden fra feltet til Arendal sentrum er ca. 3,5 km. Renovasjon: Det er lagt opp til nedgravd renovasjonsanlegg ved blokkene. Rådmannen vurderer løsningen som tilfredsstillende. Skole og barnehage: Området sogner til Hisøya barne- og ungdomsskole. Skoleveien er 2,6 km lang. Det er etablert fortau og gang- og sykkelvei langs det meste av skoleveien og det er satt rekkefølgekrav for etablering av trygg kryssing av Vesterveien. I nærheten av Hisøy skole ligger Stemmehagen barnehage (kommunal) og ved His ligger Portveien barnehage (privat). Forretning: Området ligger i nær tilknytning til His og nærmeste butikk er 400 meter planområdet. Risiko- og sårbarhet Risiko- og sårbarhetsanalyse følger planforslaget. Området i sør er markert med hensynssone fare/ras i kommuneplanens arealdel. Dette er ikke utredet nærmere i planforslaget, da kollen planlegges sprengt ned til kote Konklusjon Plandokumentene er utført og levert iht. plan- og bygningsloven. Planforslaget ble vurdert i forhold til landskapsvirkninger under førstegangsbehandlingen. Rådmannen var da av den oppfatning av at planforslaget ville gi store konsekvenser for landskapsbildet, da spesielt de planlagte blokkene. Det ble særlig pekt på høyden på disse som er utfordrende. Prosjektet ble sammenlignet med utbyggingen av det nye leilighetskomplekset på Hølen Brygge. Rådmannen innstilte derfor på at maks. regulerte kotehøyde i byggeområde BB1 måtte begrenses til mønekote 16 moh. Dette forslaget falt ved politisk behandling, og Rådmannen har derfor ikke innstilt på dette på ny, selv om det faglige vurdering av temaet ikke er endret. Dokumentnr.: 16/ side 12 av 13

15 Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Det planlegges ingen offentlige anlegg. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 29. september Dokumentnr.: 16/ side 13 av 13