[2010] Rev Rev Rev Rev Rev

Transkript

1 [Velg dato] [2010] Rev Rev Rev Rev Rev BESKRIVELSE TIL REGULERINGSPLAN FOR BJØRNELIA, GRØM GRIMSTAD KOMMUNE Side 1 av 24

2 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR BJØRNELIA, GRIMSTAD KOMMUNE BESKRIVELSE OG BESTEMMELSER. Reguleringsplanforslag til boligområde på Grøm i Grimstad. Innhold: Reguleringsplankart s. 3 Tanker om utnyttelse s. 4 Områdets bruk i dag s. 4 Kultur- og Naturlandskapet s. 5 Barn og unge i planen og Arealer for fellesskap s. 6 Adkomst og dimensjonering av interne veier i planområdet s. 6 Energieffektivisering, eventuelt passivhusstandard s. 7 Bebyggelsen s. 7 Forholdet til kommuneplan s. 9 Området i forhold til omgivelsene s.10 Opplysninger om eierforhold, planlegger, arkitekt og utbygger. s.11 Universell utforming s.11 Melding om påbegynt planarbeid merknader og kommentarer. s.11 Risiko og sårbarhetsanalyse. s.12 Støykart s.15 Støy og støytiltak s.16 Reguleringsplankart s.16 Forslag til bestemmelser til reguleringsplanen. s.17 Forslag til boligtyper for felt KB1 KB4 s.21 Som vedlegg til heftet følger reguleringsplan i målestokk 1:1000 datert og sist revidert Kopi av innkomne merknader til melding om påbegynt planarbeid er sendt inn tidligere. Utarbeidet for Arne Eivind Andersen Side 2 av 24

3 Forslag til reguleringsplan (ikke i målestokk) Side 3 av 24

4 REGULERINGSPLAN FOR BJØRNELIA, GRIMSTAD KOMMUNE Reguleringsplanforslag til boligområde på Grøm i Grimstad. TANKER OM UTNYTTELSE Tanken er å skape et område med boliger for familier ikke langt fra sentrum, men med et landlig preg, der byggene i seg selv tar opp dagens byggestil. Vi foreslår 2 manns boliger. Altså ganske konsentrert, men med mye rom omkrig boligområdet. Det er i tillegg foreslått noen eneboliger. Denne konsentrasjonen gir mange mulighet til å få en familiebolig landlig men sentrumsnært for en akseptabel kostnad. Tomta har en topografi som gjør den godt egnet til å skape et boligområde med vektlegging på fellesskapstanken, med utgangspunkt i at en kan bevare et sentralt areal midt i området. Beliggenheten til dette området og størrelsen samtidig som området har forbindelse mot vest gjør det godt egnet til å skape fellesareal som er godt synlig for de fleste boligene i området, eller ligger slik at all trafikk kanaliseres via området. Dette fører da til at beboerne i området har mulighet for å skape en arena for fellesskap i det alle må via området til og fra bolig. Foreldre med barn ved sandkassen mens andre henter avisen, eller kommer hjem fra jobb kan skape fine kontakter. Vi har tro på at et slikt område er godt egnet til fellesskap. Det legges opp til at to av byggene kan romme firemanns boliger i stedet for to manns, men med en fasadeutforming lik de andre boligene. Disse boligene vil da få to leiligheter i hver etasje og må ha hoved adkomst for leilighet i 2 etasje via trapp. Denne oppføres på en måte som gir mulighet for å montere stolheis etter behov. Med en slik løsning legger vi opp til at alle boligene i området får universell utforming. OMRÅDETS BRUK I DAG Området ligger brakk og er et kratt med blandingsskog mellom eksisterende boliger mot sør og landbruksformål mot nord. I landbruksformålet mot nord er det reguleringsarbeid i gang for å få til handel av landbruksartikler i form av mat. Reguleringsplanarbeidet er ikke ferdigstilt. Deler av området som reguleres er i dag store eiendommer med boliger på. Disse vil inngå i det videre planarbeidet. Beliggenheten ikke langt fra Bergemoen næringspark og handelssenter på den ene siden og gangforbindelse til skole og fritidsaktiviteter på den andre siden gjør dette til et ypperlig område for formålet det reguleres til. Side 4 av 24

5 Gangforbindelse til skole, sentrum og fritidsaktiviteter i sørøstligste del av kartet KULTUR OG NATURLANDSKAPET Det eksisterende kultur- og naturlandskap ønsker vi i minst mulig grad å ødelegge, og slik dette planområdet ligger og blir planlagt, opprettholder vi det eksisterende landskapet intakt omkring planområdet. I og med at det regulerte planområdet ligger høyere enn terrenget omkring som er det nevnte kulturlandskapet og landbruksareal, vil en fra boligområdet se ut over dette landskapet og følelsen av å bo landlig blir sterk selv om en er ganske nær sentrumsfunksjoner. Videre vil en fra omgivelsene ha mulighet for å se området med bebyggelse som gir mulighet for beplanting mellom husene og i lekeområdet mellom samleveien og den interne boliggaten. Nærmere beskrivelse av selve bygningene og dens terrengtilpasning ligger under kapitlet Bebyggelsen. Side 5 av 24

6 BARN OG UNGE I PLANEN OG AREALER FOR FELLESSKAP Meget sentralt i tankene om prosjektet er at vi setter av et større areal til fellesskapet i form av en større lekeplass og store friområder. I dette tilfellet er terrenget og kulturlandskapet slik at det er helt naturlig å sette av det angitte areal til dette formål, og vi vil arrondere lekearealet slik at det vil få et preg av et ferdig tilrettelagt område for både barn, ungdom og voksne, og adkomsten til området samt utformingen vil gjøres for en universell bruk. Bestemmelsene til planen vil legge føringer og gi rekkefølgebestemmelser for opparbeiding i form av at det må utarbeides utomhusplan som skal godkjennes av kommunen før det gis igangsettingstillatelse eller innflyttingstillatelse for boliger i området. Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge er lagt til grunn for den endelige utformingen av planen og fellesarealene. Det er mange gode intensjoner og tanker som gjør seg gjeldende når vi ser mulighetene et slikt område har. At bebyggelsen kan omkranse en park/lekeplass med gress slått som en plen, gangstier fra flere åpne plasser og mulighet for samlingsplasser, vil kunne gi området det lille ekstra. ADKOMST OG DIMENSJONERING AV INTERNE VEIER I PLANOMRÅDET. Adkomsten til overordnet vegnett skjer til samlevei 1, middels tett bebyggelse, og vi har dimensjonert frisikt i forhold til dette etter Statens vegvesens vegnormaler 017. Vegbreddene inne i området er dimensjonert etter Kristiansand kommunens vegnormaler, adkomstvei A1, med asfaltbredde på 4 m, med skulder og grøft på begge side på henholdsvis 0,25 m og 0,75m, til sammen 6 m reguleringsbredde. Det er satt av 4 parkeringsplasser i fellesanlegg, mens tomtene i seg selv har areal til parkering for hver leilighet. Side 6 av 24

7 ENERGIEFFEKTIVISERING, EVENTUELT PASSIVHUSSTANDARD Oppdragsgiver ønsker at prosjektet kan legge seg på NS 3700 standard. En jobber med å få til prosjektet som et samarbeidsprosjekt som er styrt av Agder Wood (Eid av Aust og Vest-Agder Fylke v/fylkesjordbrukssjefen) Dette prosjekt skal bidra til akkurat det samme men hvor selve husbyggingen får en industrialisert tilnærming med bruk av tre som hoved råvare og med fokus på kompetanseoverføring i alle ledd. ( lokal industri, lokale håndverkere, lokale rådgivere og lokale råstoffer). Deltakere som foreløpig er med i prosjektet er Ugland Takstol og Byggelement, Husbanken, BGM Arkitekter, Arkitektkontoret Sverre Halvorsen, Agder Energi, Enova, UIA, Bjarnes Håndtverkstjenester, Agder Wood (AAF-VAF) og Byggeriet Prosjektet vil bli et pilotprosjekt som vil få bred markedsføring. Vi ønsker også Grimstad kommune som aktiv deltaker! Det er allerede i disse dager sendt søknad om støtte fra energifondet ENOVA. BEBYGGELSEN Kart av bebyggelsen. (Ikke i målestokk) Side 7 av 24

8 Om vi ser på reguleringsplanen og våre intensjoner har vi som mål at bebyggelsen skal styres, med det menes at de eksteriørmessige formene på bebyggelsen fra hovedbygg til garasje/uthus skal ha en enhetlig form mht. takvinkel, husets bredde og lengde, taktekking, kledning, vindusutforming og rekkverk, mens en innvendig kan gis frihet. Dette vil skape en harmoni og ro i området. Vi foreslår i planforslaget forholdsvis store tomter med tanke på en konsentrert bebyggelse, som gir mulighet for hagebruk for beboerne. Ved å plassere bebyggelsen som angitt og velge angitte boligtype legges det til rette for gode uteplasser både på terrenget og fra garasjetak. Dette gir mulighet for skjermede uteplasser som har gode solforhold hele dagen. Den øverste bygningen blir iht. terrenget også den bygningen som ligger høyest, men blir for både bygning og tomt senket i terrenget. Det betyr at vi også får en demping av bebyggelsen mot E18 og det høyeste punktet i friområdet mot vest. Side 8 av 24

9 Illustrasjonen viser type bebyggelse.. Det er å nevne at boligene er utformet på en måte som gir livsløpsstandard, og boligene har mulighet for, med noen få endringer å omgjøres til to mindre leiligheter på hver 60 m2 i stedet for det som er angitt, en leilighet på to plan til sammen 120 m2. Det er tatt høyde for en oppdeling i mindre leiligheter mht. antall parkeringsplasser i området. Og bestemmelsene har bestemt hvilke tomter som kan deles opp i to seksjoner. Boligene er planlagt med leiligheter på to plan med livsløpsstandard på inngangsplan og ekstra soverom samt en liten stue på 2. plan. Ved siden av boligen legges garasje som også blir terrasse fra 2. plan. Inngangspartiet blir lagt mellom garasje og bygg, og gir åpning til uteoppholdsarealet på begge sider av bebyggelsen. Dermed er boligen godt tilrettelagt for å tåle en plassering uavhengig av plassering mot en spesiell himmelretning. Nå er det ønskelig å få en energibesparende profil på utbyggingen, og det blir gjort tiltak som kan legge til rette for boliger i passivstandard. Beliggenhet i forhold til sol/himmelretning er god, og de foreslåtte boligene kan med enkelhet tilfredsstille passivstandarden. FORHOLDET TIL KOMMUNEPLANEN OG ANDRE PLANER Hele området er i dagens kommuneplan avsatt til boligformål. Vi forventer derfor at en ikke gjør om på en allerede forholdsvis ny kommuneplan. I kommuneplanen sies det at det må utarbeides en reguleringsplan for område før en eventuell utbygging av området. Vi ønsker at reguleringsplanen skal legge de føringene vi har skissert i denne beskrivelsen. Videre er det to reguleringsplaner som hver har deler av området med som boligformål. Denne planen legger derfor de to tidligere planene som grunnlag ved ny utforming. Side 9 av 24

10 OMRÅDET I FORHOLD TIL OMGIVELSENE Vi viser på kartet nedenfor området sett i forhold til omgivelsene, og i den forbindelse veien i sørøstlige hjørne som er sikker skolevei mot Holvika barne- og ungdomsskole. Veien brøytes av kommunen fra Terje Løvås vei til bommen mellom Løvåsvollen gård og Grøm, og brøytes privat fra bommen mellom Løvåsvollen gård og Grøm og inn mot Grøm og gamle E18. På den ene siden brøytes veien etter at veien ble omlagt forbi Løvåsvollen gård grunneier i forståelse med kommunen fram til opphøyd gangfelt på Terje Løvåsvei, og på Grøm siden brøytes veien privat av oppsitterne langs veien. Veien holdes åpen hele vinteren og er åpen for allmenn ferdsel. Veien ligger i alle papirer fra kommuneplan til påbegynte reguleringsplaner ved Løvåsvollen gård som vei som skal være åpen for allmenn ferdsel, og vises som turvei. Nærmere opplysninger om avtaler og brøyting kan fås ved henvendelse til Roy Voholt. Dette er en viktig gang og sykkelveg beskrevet i beskrivelsen til Bjørnelia reguleringsplan men i følge kommunen med en uavklart situasjon som må løses. Kommunen ser for seg en deling på utgifter fra nåværende og framtidige utbyggere i området i en utbyggingsavtale og at gang og sykkelvegen reguleres i Bjørnelia-planen. Kommunen ber oss kommentere og eventuelt dokumenterer vedlikeholdsavtale for Løvåsvoll-vegen. På dette tidspunkt kan vi ikke verken dokumentere eller kommentere ut over hva som ligger i beskrivelsen, men forstår at dette er et punkt som må avklares i en utbyggingsavtale med kommunen. Ved bommen på veien mellom Løvåsvollen gård og Grøm er det store friluftsområder på begge sider av veien. Oversiktskart som viser området i forhold til omgivelsene. (Ikke i målestokk) Vi viser til veien i sørøstligste hjørne som er sikker skolevei mot Holvika skoler, både barneskole og ungdomsskole. Side 10 av 24

11 OPPLYSNINGER OM EIERFORHOLD, AKTUELL PLANLEGGER/ARKITEKT OG UTBYGGER Arkitektkontoret Sverre Halvorsen AS er engasjert av Arne Eivind Andersen til å stå for regulering og eventuelt arkitekttjenestene i forbindelse med en eventuell utbygging av området. Arne Eivind Andersen har kjøpt deler av området og står som utbygger for den delen som i første omgang skal bygges ut hovedsakelig gnr/bnr 4/24. Familien Woholt står som eier av den sørligste delen av planområdet, gnr/bnr 1/248, og det er ikke bestemt når det blir utbygging i denne delen av planområdet. To eneboligtomter er regulert inn i planområdet på gnr/bnr 4/31, og eies av Gert Arne Steensohn. UNIVERSELL UTFORMING Boligene som er planlagt i område som først skal bygge ut, er tenkt bygget med universell tilpassing. Det betyr bla. At mennesker med funksjons hemninger skal kunne bo i boligene like mye som funksjonsfriske. Det er tatt hensyn til universell tilpassing i KB1-KB5. Dette er de områdene som først skal bygges ut. Under kapittel om bebyggelsen forklarer vi hvordan boligene kan få livsløpsstandard. I tillegg vil vi bruke Sintefs anbefalinger om universell tilpassing som grunnlag til detaljprosjektering. Leilighetene er tilrettelagt innvending men skal de kunne brukes av funksjonshemmede som trenger rullestol, må det gjøres utvendige tiltak som stolheis i utvendig trapp til 2. etasje. Dette er tatt hensyn til i planleggingen og vil bli tatt hensyn til ved detaljprosjekteringen. MELDING OM PÅBEGYNT PLANARBEID Melding om påbegynt planarbeid for Bjørnelia. Kommentarer til innkomne merknader. Det ble meldt påbegynt planarbeid som annonse i avisene, og brev til berørte parter, fylkeskommunale og kommunale organ Jeg viser til korrespondanse og innkomne merknader og vil her gi noen kommentarer til disse. De innkomne merknadene er fra fylkeskommunale organ og statens vegvesen som ikke har kommentarer til bruken av område som boligformål, men ber oss huske begrensningene og forholde oss til dette noe vi i helhet gjør. Vi gir derfor ikke referat fra disse brevene, men legger dem ved planen. Side 11 av 24

12 RISIKO OG SÅRBARHETSANALYSE. Beredskapsavdelingen har forlangt at det utarbeides en risiko og sårbarhetsanalyse for dette prosjektet. Se de neste to sider: I tillegg til risiko og sårbarhetsvurderingen under, vil vi bemerke at boligene ligger i en god avstand fra E18, og eventuell støyproblematikk i form av målinger vil bli foretatt. Vi viser for øvrig til eget kapittel etter Risiko og sårbarhetsanalyse om støy og støytiltak. I brev fra statens vegvesen ber en redegjøre for sikker skolevei. Det er sikker skolevei mot Holvika som vil være den nærmeste skoleveien for barn i dette området. Se kart under. Skoleveien til Holvika skole. Side 12 av 24

13 Emne Naturgitte forhold Infrastruktur Tidligere bruk Forhold eller uønsket hendelse Er området utsatt for snø- eller steinskred? Er det fare for utglidning (er området geoteknisk ustabilt)? Er området utsatt for springflo/flom i sjø/vann? Er området utsatt for flom i elv/bekk, herunder lukket bekk? Er det radon i grunnen? Annet (angi) Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer, utgjøre en risiko for området? -hendelser på veg -hendelser på jernbane -hendelser på sjø/vann/elv -hendelser i luften Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe i nærliggende virksomheter (industriforetak etc.), utgjøre en risiko for området? -utslipp av giftige gasser/væsker -utslipp av eksplosjonsfarlige/brennbare gasser/væsker Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle ulemper for området: -elektrisitet -teletjenester -vannforsyning -renovasjon/spillvann Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området: -påvirkes området av magnetisk felt fra el.linjer? -er det spesiell klatrefare i forbindelse med master? Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området: -til skole/barnehage? -til nærmiljøanlegg (idrett etc.)? -til forretning etc.? -til busstopp? Brannberedskap -omfatter området spesielt farlige anlegg? -har området utilstrekkelig brannvannforsyning (mengde og trykk)? -har området bare en mulig atkomstrute for brannbil? Er området påvirket/forurenset fra tidligere virksomheter? -gruver: åpne sjakter, steintipper etc. Vurdering Nei Merknad Ikke målt, men en forutsetter at bygg blir bygget med radonmatter i grunnen Det er sikker skolevei til Holviga skoler. Se side 10 Ikke vurdert. Side 13 av 24

14 Omgivelser Ulovlig virksomhet -militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringer etc. -industrivirksomhet, herunder avfallsdeponering -annet (angi) Er det regulerte vannmagasiner i nærheten, med spesiell fare for usikker is? Finnes det naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup etc.) Sabotasje og terrorhandlinger - er tiltaket i seg selv et sabotasje-/terrormål? - finnes det potensielle sabotasje-/terrormål i nærheten? Eventuelle skråninger i forbindelse med utsprenging blir sikret med forsvarlig sikring. Eventuelle naturlige skråninger som kan medføre farer vil bli sikret med flettverksgjerde. Side 14 av 24

15 Side 15 av 24

16 STØY OG STØYTILTAK. Vi viser til kart på forrige side, side 15 som er utdrag av en støyvurdering utført av Statens vegvesen. Det er WSP Akustikk som har utført jobben. På grunnlag av dette kart og kontakt med Statens vegvesen har vi i reguleringsplankart angitt hensynssone som angir område for plassering av støyskjerm. En generell regel er at en 2 m støyskjerm vil redusere desibel med ca 8 10 db. Ved å plassere støyskjerm i området som er angitt som H190_1, vil hele planområdet som lå i faresone reduseres med minimum 8 db og således vil støy utenfor boligene ligge godt under 55db. Innvendig vil det ikke by på problemer mht. støy- Det er derimot ikke konkret fastlagt hvor innenfor hensynssonen støyskjermen bør ligge. Dette vil det bli utarbeidet en modell for, både mht. hvor skjermen skal ligge innenfor hensynssonen og om vi kan redusere høyden på støyskjermen. Dette vil vi bruke et profesjonelt firma til å utføre. Støyskjermen vil bli liggende for det meste i et friområde med vegetasjon og vil således bli dempet i landskapsbildet. Vi viser også til vedlagt «innledende trafikkstøyvurdering» utført av Sinus, Datert Forslag til reguleringsplan (ikke i målestokk) Side 16 av 24

17 BESTEMMELSER TIL DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR BJØRNELIA, GRØM, GRIMSTAD KOMMUNE. 1. Generelt Planområdet disponeres i samsvar med Plan- og bygningsloven til: - Bebyggelse og anlegg, 12-5, 1 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse (FB1 FB3) Boligbebyggelse - Konsentrert småhusbebyggelse (KB1 KB4) Øvrige kommunaltekniske anlegg, Renovasjonsanlegg (RA) Lekeplass (L1 L2) -Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. 12-5, 2 Kjøreveg (V1-V3) Annet vegformål (AV1 AV7) Felles Parkeringsplasser (P) - Grønnstruktur Friområde (F1) - Hensynssoner i reguleringsplan Frisiktsone ved veg (H 140_1-2) Område for plassering av støyskjerm (H 190_1) 2. BEBYGGELSE OG ANLEGG 2.1 Boligbebyggelse generelt Bebyggelsen skal benyttes til boligformål Tomtedeling er vist i reguleringsplanen Hver enkelt bolig som er vist i plan, kan etter behov deles videre, eller slås samen Plassering og utforming av andre bygningsmessige tiltak skal være vist på byggemeldingen selv om disse arbeidene ikke skal utføres samtidig med boligen. I byggesøknaden skal det framgå terrenginngrep på den enkelte tomt, med minimum 2 profiler. Utvendige boder skal plasseres på privat tomtegrunn, men kan ligge utenfor angitte byggegrenser under forutsetning at byggene ikke overskrider 15 m Alle forstøtningsmurer skal byggemeldes. Maksimum høyde skal vurderes fra tomt til tomt. Fyllinger for veier skal jordkles og sås til For hver boenhet skal det avsettes biloppstillingsplasser på egen grunn eller på parkeringsplass iht. Grimstad kommunes parkeringsnorm. Areal mellom biloppstillingsplass og vei kan regnes som biloppstillingsplass dersom det er minimum 5 m mellom regulert vei og garasje Reguleringsplanen angir adkomsttilkopling til veiene fra hver tomt. Det tillates mindre justeringer av adkomstplassering I alle områder for boligformål tillates det inndeling til leilighetsbygg med inntil 4 boenheter etter behov. Krav til parkering vil være iht. Grimstad kommunes parkeringsnorm. All bebyggelse skal plasseres innenfor regulerte byggegrenser. 2.2 Boligbebyggelse KB1 KB I områdene kan det bygges det antall 2 mannsboliger som er vist på plankartet. Hver 2 mannsbolig er 2 boenheter og det tillates inndeling til leilighetsbygg med inntil 4 boenheter etter behov. Krav til parkering vil være iht. Grimstad kommunes parkeringsnorm. All bebyggelse skal plasseres innenfor regulerte byggegrenser. Side 17 av 24

18 2.2.2 Nye bygninger (hovedbygning) skal ha avledede takformer og bebyggelse i samme felt skal bygges med samme takvinkel. Garasjer i tilknytning til boligene tillates bygget som bygg med flatt tak, og tak tillates brukt som takterrasse Frittliggende garasjer skal bygges i harmoni med boligene Byggesøknad skal fremmes/behandles samtidig for alle bygninger i henholdsvis felt KB1 og felt KB Reguleringsplanen har angitt topp høyde på gulv nedre plan, som må anses som veiledende. Det tillates avvik pluss/minus 0,75 m fra angitte høyde Boligene i angitte områder skal internt tilrettelegges for universell tilpassing. Boliger i 2. etasje skal ha mulighet for montering av stolheis i trapp til 2. etasje. 2.3 Eneboligbebyggelse FB1 FB I området FB 1 kan det bygges to eneboliger som skal plasseres innen for angitte byggegrenser. Garasjer og uthus kan plasseres inntil 1m fra tomtegrense, utenfor angitte byggegrenser. Garasjer som ligger parallelt med vei tillates plassert 2 m fra regulert vei. Garasjer som ligger vinkelrett på vei tillates plassert minimum 5 m fra asfaltert eller opparbeidet veikant. Boligene i område FB1 kan bygges som to etasjes bebyggelse der nedre etasje skal være underetasje. Det tillates i tillegg innredet etasje under skråtak eventuelt definert som 3. etasje I område FB2 kan det bygges to eneboliger som skal plasseres innenfor angitte byggegrenser. Garasjer og uthus kan plasseres inntil 1m fra tomtegrense, utenfor angitte byggegrenser. Garasjer som ligger parallelt med vei tillates plassert 2 m fra regulert vei. Garasjer som ligger vinkelrett på vei tillates plassert minimum 5 m fra asfaltert eller opparbeidet veikant. Boligene i område FB2 kan bygges som to etasjes bebyggelse. Der terrenget ligger til rette for det kan det bygges med underetasje. I så fall blir underetasje definert som den ene etasjen. Det tillates i tillegg innredet etasje under skråtak eventuelt definert som 3. etasje I området FB3 som inneholder en eksisterende enebolig kan det bygges flere boenheter. Det må i så fall sendes inn en situasjonsplan, som skal godkjennes av kommunen før byggemelding, som angir hvordan området skal utformes. Garasjer og uthus kan plasseres inntil 1m fra tomtegrense, utenfor angitte byggegrenser. Garasjer som ligger parallelt med vei tillates plassert 2 m fra regulert vei. Garasjer som ligger vinkelrett på vei tillates plassert minimum 5 m fra asfaltert eller opparbeidet veikant. Boligen i område FB3 kan bygges som to etasjes bebyggelse. Der terrenget ligger til rette for det kan det bygges med underetasje. I så fall blir underetasje definert som den ene etasjen. Det tillates i tillegg innredet etasje under skråtak eventuelt definert som 3. etasje Det skal utarbeides en detaljert situasjonsplan med høydeangivelse og terrengbearbeiding som skal godkjennes av kommunen før det gis byggetillatelse Maks tillatte mønehøyde målt i forhold til gjennomsnittshøyde rundt bolig skal være 9 m og tillatt bruksareal skal ikke overstige 300 m Det tillates bygging av bolig med flatt tak eller avledede takformer. Kommunen skal påse at boligene harmonerer med omgivelsenes bebyggelse I tillegg til bolig tillates det oppført garasjebygg maks bruksareal på 50 m2 pr tomt. Garasjebyggets tak skal harmonere med boligen. 2.4 Lekeplass L1 L I området skal det opparbeides lekeplass samtidig som boligene bygges. Lekeplass L1 og L2 er lekeplasser for boligene i hele planområdet. Lekeplass L1 skal være ferdig opparbeidet før 1. bolig i område KB1 eller KB2 tas i bruk. Lekeplass L2 skal være ferdig opparbeidet før 1. bolig i område KB3, KB4, eller FB2 tas i bruk. Det skal utarbeides en plan for lekeområdene som skal godkjennes av kommunen. I planen skal det vises lekeapparat/sandlek og plass for benker og bord. Deler av lekeplassen skal tilfredsstille krav til universell utforming. Side 18 av 24

19 2.5 Øvrige kommunaltekniske anlegg, Renovasjonsanlegg (RA) Dette areal skal brukes til areal for avfallshåndtering, og areal for postkassestativ. Det skal utarbeides en plan for arealet som en del av plan for lekeområdet for område L1, som skal godkjennes av kommunen og ferdigstilles før første bolig i området KB1 eller KB2 tas i bruk. Plassen skal tilfredsstille krav til universell utforming. 3. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 3.1 Kjørevei V1 V Vei V1 er en offentlig eksisterende vei og gir adkomst til boligområdene via V1 til vei V2 og V3 som angitt i plankartet Veier skal anlegges i tråd med plankartet, med hensyn til bredder, kurvaturer og angitte høyder. Kommunaltekniske anlegg, strøm, vann og kloakk, skal legges hovedsakelig i veiene. Veiene skal være åpen for allmenn ferdsel Skjæringer og fyllinger for veier skal kunne legges på tilstøtende tomter/eiendommer selv om disse arealene ikke er regulert til trafikkformål Vei V3 er en eksisterende privat vei og vedlikeholdes privat. Vei V3 gir adkomst til boligområde FB2 og FB Parkering P Parkeringsplassen skal være et supplement til parkering på egen tomt dersom det blir bygget flere mindre leiligheter, og skal være ferdig opparbeidet samtidig med veiene i planområdet. 4. GRØNNSTRUKTUR 4.1 Friområde F Område F1 ligger som en buffer mellom E18 og boligområdet. Vegetasjon søkes bevart mest mulig og området skal være åpen for allmennheten. Støytiltak skal utføres iht HENSYNSSONER 5.1 Frisiktssoner (H 140) Frisiktsoner skal holdes fri for beplantning eller innretninger høyere enn 0,5 meter over tilstøtende veibane. 5.2 Område for plassering av støyskjerm (H 190) Det må foretas støymålinger før igangsettingstillatelse for tiltak i området gis, og eventuelle støydempende tiltak skal være gjennomført før første bolig i områdene KB1 og FB1 tas i bruk. Side 19 av 24

20 6. REKKEFØLGEBESTEMMELSER 6.1 VA- plan VA - plan skal godkjennes av kommunen før det gis byggetillatelse. 6.2 Kjøreveier Veiene i planområdet, offentlige og private skal være ferdig opparbeidet og åpnes for allmennheten i form av erklæring, før første bolig i områdene gis ferdigattest. 6.3 Slokkevann Gjeldende krav til slokkevann må være tilfredsstillende og godkjent av brann- og feiertjenesten før det søkes om igangsettingstillatelse for grunn- og terrengarbeider/ tekniske anlegg. 6.4 Avtaler, Sikker skolevei Det må foreligge en avtale med grunneiere av vestre Grøm- og Løvåsvollvegen som sikrer barn- og unge fra Bjørnelia en sikker og trygg skolevei frem til det regulerte sykkel- og gangfeltet på Terje Løvåsvei før den første boligen tas i bruk. Grimstad SH. Revidert etter møte med kommunen Revidert etter møte med kommunen Revidert etter vedtak i teknisk utvalg SH Revidert iht. vedtak teknisk utvalg MB Revidert iht. kommentarer fra kommunen MB Revidert iht. kommentarer fra kommunen MB Revidert iht. vedtak i kommunestyret (saksnr:145/12) MB Side 20 av 24

21 FORSLAG TIL BOLIGTYPER FOR OMRÅDENE KB1 KB4 De neste sidene viser hvilke boligtyper vi har lagt til grunn ved utarbeiding av reguleringsplanforslaget som fremmes for behandling. Dette betyr også at pr. dags dato tenker vi oss å byggemelde felt KB1- KB4 med boliger som vist på de neste sidene. Boligtypene som vises tenkes bygget som passivhus, og er utarbeidet med den hensikt. Det tenkes bygget ut to bygninger med 4 leiligheter i hver bygning, samt 3 bygninger med 2 leiligheter i hver bygning. Til sammen vil bebyggelsen i 1.byggetrinn utgjør 8 småleiligheter, o roms med en stor innvendig bod, og 6 familieleiligheter med minimum 3 soverom, stue, kjøkken vaskerom og bad, samt innvendig bod. 1.byggetrinn vil da inneholde til sammen 14 leiligheter i fortrinnsvis passivhusstandard. 2 manns bolig 1. etasje (ikke i målestokk) Side 21 av 24

22 2 manns bolig 2. etasje (ikke i målestokk) 2 manns bolig perspektiv (ikke i målestokk) Side 22 av 24

23 4 manns bolig 1. etasje, 2 leiligheter (ikke i målestokk) 4 manns bolig 2. etasje, 2 leiligheter (ikke i målestokk) Side 23 av 24

24 Side 24 av 24 4 manns bolig Perspektiv (ikke i målestokk)