REGULERINGSPLANFOR GAMLESKOLEVEI20

Transkript

1 , , , , BESKRIVELSETIL REGULERINGSPLANFOR GAMLESKOLEVEI20 Rykene,Arendal Side1 av 24

2 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR GAMLE SKOLEVEI 20, RYGENE, ARENDAL KOMMUNE. BESKRIVELSE OG BESTEMMELSER. Reguleringsplanforslag til boligområde. Innhold: s. 2 Reguleringsplankart s. 3 Tanker om utnyttelse og formål med planen s. 4 Områdets bruk i dag s. 5 Kultur- og Naturlandskapet s. 5 Barn og unge i planen og Arealer for fellesskap s. 5 Adkomst og dimensjonering av interne veier i planområdet s. 6 Energieffektivisering, eventuelt passivhusstandard s. 6 Forholdet til kommuneplan, reguleringsplan og andre planer s. 6 Gjeldende kommuneplan med områdebegrensning s. 7 Gjeldende reguleringsplan med områdebegrensning s. 8 Bebyggelsen s. 9 Opplysninger om eierforhold, planlegger, arkitekt og utbygger. s. 13 Melding om påbegynt planarbeid merknader og kommentarer. s. 13 Korrespondanse med kommunen. s. 14 Risiko og sårbarhetsanalyse. s. 14 Arealtabell s. 16 Reguleringsplankart s. 17 Forslag til bestemmelser til reguleringsplanen. s. 18 Illustrasjoner s. 23 Som vedlegg til heftet følger: Reguleringsplan i målestokk 1:1000 datert Kopi av innkomne merknader til melding om påbegynt planarbeid. Utarbeidet for Grunneier av gnr/bnr 418/45. Side2 av 24

3 Illustrasjon 1: Forslag til reguleringsplan. Ikke i målestokk Side3 av 24

4 TANKER OM UTNYTTELSE OG FORMÅLET MED PLANEN Tanken er å skape et område, legge til rette for en blanding av eneboliger og tomannsboliger i et allerede etablert eneboligområde. Vi ser for oss en blanding av type arkitektonisk bebyggelse alt etter hvem som skal bygge og hva som er deres stil. Vi mener det er riktig i dette området og legge til rette for det, i og med at vi ligger i et område et stykke fra bystrøk hvor en lettere aksepterer at en bygger tett, og således må styre bebyggelsen iht. hvilken stil en velger. Her har beboerne mulighet for å velge, vi har store tomter, vi har store areal og bruke av, beboerne ønsker å bygge her pga. mulighetene til å skape sitt unike eget. Vi har vist 4 tomter vi mener er ok til å bygges ut som tomannsboliger, to eksisterende tomter der det kan bygges et ekstra hus i tillegg til eksisterende. De resterende tomtene er ev en størrelse som passer ypperlig til eneboligbebyggelse. Det er i tillegg avsatt et større areal til lek og fritid. På Rygene i gangavstand til området ligger lokale forretning for mat og husholdning. Her er også kulturelle tilbud som idrett og forsamlingslokale med diverse aktiviteter. Området ligger allerede i kommuneplanen til gult/boligformål, og gjeldende område er omringet av eksisterende eneboligbebyggelse. Derfor mener vi de er riktigst å legge til rette for en bebyggelse som er omtrent som den eksisterende omkring. Den aktuelle tomta har en topografi og form som gjør den godt egnet til å skape et boligområde med vektlegging på fellesskapstanken, med utgangspunkt i at en kan skape et stort sentralt beliggende fellesområde midt i området, i en dal som strekker seg fra nord vest til sør øst, der et område midt i egner seg ypperlig til fellesområde, mellom planlagt bebyggelse og eksisterende bebyggelse. Dette arealet har også godt med sol store deler av dagen. Beliggenheten til dette området og størrelsen gjør det godt egnet til å skape fellesareal som er godt synlig for de fleste boligene, og ligger slik til at gangtrafikken til de fleste boligene kanaliseres via området. Dette fører da til at beboerne i området har mulighet for å skape en arena for fellesskap, i det mange må til og fra boligen sin via fellesområdet. Foreldre med barn ved sandkassen, mens andre henter avisen, eller kommer hjem fra jobb, kan skape fine kontakter.. Side4 av 24

5 OMRÅDETS BRUK I DAG Området er tidligere landbruksjord, men lite egnet til dette, og ligger derfor brakk. KULTUR OG NATURLANDSKAPET Området har ikke historisk, estetisk eller driftsmessig noen verdi i kulturhistorisk sammenheng slik som forholdene er i dag BARN OG UNGE I PLANEN OG AREALER FOR FELLESSKAP Meget sentralt i tanken om prosjektet er at vi setter av et større areal til fellesskapet i form av stor lekeplass sentralt mellom planlagt bebyggelse og eksisterende bebyggelse mot øst. I dette tilfellet er terrenget og tomtens utforming slik at det er helt naturlig å sette av det angitte areal til dette formål, og inntil veien i området. Vi vil arrondere arealet slik at det vil få et preg av et ferdig tilrettelagt område for både barn, ungdom og voksne, og adkomsten til området samt utformingen vil gjøres for en universell bruk. I gjeldende plan er det regulert inn felles lekeplass hvor BF5 er planlagt i ny plan. F_L1 er noe mindre enn felles lekeplass i gjeldende plan. Ny lekeplass er plassert mer sentralt i ny plan, samt at adkomst og muligheter for universell utforming ligger bedre til rette ved den nye plasseringen. Vi mener også det er bedre solforhold ved den nye plasseringen. Adkomsten til f_l1 vil foregå fra V2 fra sør for fremtidige beboere i gjeldende plan. Adkomst fra nord vil skje via V3 og f_f1. Det er samtidig rikelig med friområde og lekeplass i gjeldende plan nord og vest for planforslaget. Slik at det er i all hovedsak beboere i ny plan som vil benytte f_l1. Bestemmelsene til planen vil legge føringer og gi rekkefølgebestemmelser for opparbeiding av fellesarealene i sammenheng med utbygging av planområdet. Se bestemmelsene 6.2 Det er mange gode intensjoner og tanker som gjør seg gjeldende når vi ser mulighetene et slikt område har. At lekeområdet kan ligge inn til bebyggelsen med lett adkomst fra alle boligene og at lekeområdet har en størrelse som gjør det mulig å opparbeide sitteplasser, og sandkasse vil kunne gi planområdet det lille ekstra. Illustrasjon 2: Illustrasjon som viser lekearealer (L1) sett fra sørvest. Side5 av 24

6 Det er sikker skolevei i form av fortau/gang- og sykkelvei langs fylkesveien 420 mot Arendal sentrum via Hisøy, alt i Arendal kommune. Det er også gang og sykkelvei mot Fevik i Grimstad kommune. Videre er det fra rundkjøringen 50 m lenger nord sikker vei til skolen og idrettsanlegg, samt menighetshus/kirke. ADKOMST OG DIMENSJONERING AV INTERNE VEIER I PLANOMRÅDET. Adkomsten til overordnet vegnett er tiltenkt via 173 Presteveien. Veien inne i området blir regulert som en privatvei med asfaltbredde på 3,5 m og skulder på hver side på 0,25m. Totalt en reguleringsbredde på 4 m, med en vendehammer som utformes iht. uttalelse fra Arendal kommune. Stigning å veien er tiltenkt på 1:12, men med et minimum på 1:10. Mht. parkering vises det til Arendal kommunes krav og jfr. Bestemmelsene. Vi planlegger for at de enkelte beboer skal parkere på egen tomt. ENERGIEFFEKTIVISERING, EVENTUELT PASSIVHUSSTANDARD Det er ikke tatt stilling til energieffektive tiltak ut over tek 10 sine krav, og tiltakshaver ser for seg at de krav myndighetene stiller til enhver tid blir det som legges til rette med hensyn til slike tiltak. Inntil nye krav blir realisert, forholder tiltakshaverne seg til Tek 10 og dens minimumskrav mht. energieffektivisering. FORHOLDET TIL KOMMUNEPLANEN OG ANDRE PLANER Det foreligger en reguleringsplan i dag der deler av området ligger i denne planen til boligformål. Kommuneplanen har hele området med som boligformål. Det er avholdt forhåndskonferanse med kommunen som er enige med tiltakshaver mht. en avgrensing av reguleringsplanen. Side6 av 24

7 Illustrasjon 3: Gjeldende kommuneplan med områdebegrensning Side7 av 24

8 Illustrasjon 3.1: Gjeldende reguleringsplan med områdebegrensning Side8 av 24

9 BEBYGGELSEN Bebyggelsen omkring er ganske variert i forhold til stil. Vi ser derfor for oss en ganske variert bebyggelse i det aktuelle planområdet. Tomtene er store og muligheten for en bebyggelse i forhold til den enkeltes ønske skulle ligge til rette. Vi ser derfor for oss at den enkelte skal ha mulighet for et valg mht. stil, men pga. de store tomtene vil ikke dette gjøre så mye i forhold til en mer konsentrert bebyggelse. Vi ser for oss at den konsentrerte bebyggelsen, tomannsboligene skal ha en enhetlig form. Dette vil styres av bestemmelsene til reguleringsplanen. Vi legger opp til at planområdets fellesareal skal kunne brukes av alle, altså en universell utforming, men noe av terrenget i planområdet har en topografi som gjør at det ikke er mulig å tilrettelegge alle tomtene for universell tilpasning. Noen av tomtene har allikevel en topografi som gjør det naturlig å tilrettelegge for universell tilpasning. Vi har allikevel ikke tenkt å pålegge noen av tomtene dette krav, men håper at beboere ønsker dette selv. Illustrasjon 4: oversikt over tenkt bebyggelse Side9 av 24

10 Illustrasjon 5: Nordre del av plan, sett fra sørøst Illustrasjon 6: Nordre del av plan, sett fra øst Side10 av 24

11 Illustrasjon 7: Søndre del av plan, sett fra nordøst Illustrasjon 8: Søndre del av plan, sett fra øst Side11 av 24

12 Utsnitt av plan som viser hvor snitt er tatt for bygg 9 og 10 Snitt bygg 9 Snitt bygg 10 Side12 av 24

13 OPPLYSNINGER OM EIERFORHOLD, AKTUELL PLANLEGGER/ARKITEKT OG UTBYGGER Arkitektkontoret Sverre Halvorsen AS er engasjert av Alf Jomås som grunneier for gnr/bnr 418/45 til å stå for utarbeiding av reguleringsplan og mulig arkitektur for deler av gjeldende område. MELDING OM PÅBEGYNT PLANARBEID Det ble avholdt et oppstartmøte med kommunen der kommunens representanter var til stede sammen med utbygger/grunneier. Møtereferatet er utarbeidet av kommunen og finnes i kommunens arkiv. Det ble meldt påbegynt planarbeid i brev datert til fylkeskommunale og kommunale organ, naboer og berørte grunneiere, samt i annonsetekst sendt Agderposten for trykking til avisa så fort som mulig. Frist for uttalelse ble satt til Det ble sendt ut ny melding om påbegynt planarbeid til samme adresser samt flere i forbindelse med en utvidelse av planarbeidet i brev datert , samt annonse samme dag i Agderposten med frist til uttalelse I forbindelse med de to meldingene er det kommet 9 meldinger, de fleste fra offentlige fylkeskommunale og kommunale organ. Alle positive til en regulering og utbygging. Det vises til korrespondanse og innkomne merknader og vi vil her gi noen kommentarer til disse. Våre kommentarer til merknadene er skrevet med kursivskrift. Plan og Forvaltning Aust -Agder, Statens vegvesen Region sør, skriver i mail datert , og brev datert at de ikke har innvendinger til reguleringen da de ikke berører deres grenser mot de veiene de er satt til å forvalte. Våre kommentarer: Det vil bli en berøring av en av deres veier i det siste planutkastet mht. byggegrense, men dette tar vi hensyn til i utarbeiding av planutkast. Fylkesmannen i Aust -Agder skriver i brev datert at formålet med planarbeidet er i tråd med gjeldende kommuneplan og reguleringsplan og utløser derfor ikke krav om konsekvensutredning. Våre kommentarer: Vi har hensyntatt de innspill fylkesmannen kommer med, og har vurdert i planen, punktene som fylkesmannen har bemerket. Aust -Agder fylkeskommune, Fylkesrå dmannen skriver i mail datert at de ikke har innvendinger til oppstartmeldingen og har ingen merknader ut over de ordinære planhensyn som forutsettes ivaretatt. Våre kommentarer: Vi vil ta hensyn til disse merknader. Tina Shanu Olsen skriver i mail datert , at hun ikke vil godta flere veiretter på sin eiendom. Våre kommentarer: Vi har valgt en annen adkomst enn tidligere og har således ikke problemer i forhold til klager. Side13 av 24

14 Arendal kommune Infrastruktur skriver i mail daterte september 2014, om hva som skal tas hensyn til og hva som skal tegnes inn på planen. Våre kommentarer: Vi har hensyntatt hva kommunen skriver og leger dette inn i planen KORRESPONDANSE MED KOMMUNE Der er avholdt oppstartmøte med kommunen. Referat skrevet av kommunen finnes i kommunens arkiv. Det er videre mailet med kommunen i forbindelse med melding om påbegynt planarbeid, og kommunen har svart at dette er OK. RISIKO OG SÅRBARHETSANALYSE. Beredskapsavdelingen har forlangt at det utarbeides en risiko og sårbarhetsanalyse for dette prosjektet. Se de neste to side Side14 av 24

15 Naturgitte forhold Infrastruktur Forhold eller uønsket hendelse Er området utsatt for snø- eller steinskred? Er det fare for utglidning (er området geoteknisk ustabilt)? Er området utsatt for springflo/flom i sjø/vann? Er området utsatt for flom i elv/bekk, herunder lukket bekk? Er det radon i grunnen? Annet (angi) Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer, utgjøre en risiko for området? -hendelser på veg -hendelser på jernbane -hendelser på sjø/vann/elv -hendelser i luften Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe i nærliggende virksomheter (industriforetak etc.), utgjøre en risiko for området? -utslipp av giftige gasser/væsker -utslipp av eksplosjonsfarlige/brennbare gasser/væsker Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle ulemper for området: -elektrisitet -teletjenester -vannforsyning -renovasjon/spillvann Går det høyspentlinjer ved/gjennom området: Nei Vurdering Merknad Forutsetter at bygg blir bygget med radonmatter i grunnen I sørvestlige del av området går det en liten høyspentlinje. Den vil berøre deler av området, men ikke der en mener det er riktig å byge bolig -er det spesiell klatrefare i forbindelse med master? Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området: X Side15 av 24

16 -til skole/barnehage? -til nærmiljøanlegg (idrett etc.)? -til forretning etc.? -til busstopp? Brannberedskap -omfatter området spesielt farlige anlegg? -har området utilstrekkelig brannvannforsyning (mengde og trykk)? I følge kommunen er det tilstrekkelig Vannforsyning, -har området bare en mulig atkomstrute for brannbil? Tidligere bruk Er området påvirket/forurenset fra tidligere virksomheter? -gruver: åpne sjakter, steintipper etc. -militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringer etc. -industrivirksomhet, herunder avfallsdeponering -annet (angi) Omgivelser Er det regulerte vannmagasiner i nærheten, med spesiell fare for usikker is? Finnes det naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup etc.) Ulovlig Sabotasje og terrorhandlinger virksomhet - er tiltaket i seg selv et sabotasje - /terrormål? - finnes det potensielle sabotasje-/terrormål i nærheten? Ja. Arealtabell Nr. 1 - Bebyggelse og anlegg Areal (m²) Boligbebyggelse (3) 2969,9 Boligbebyggelse-frittliggende småhusbebyggelse (7) 11058,5 Lekeplass 731,1 Sum areal denne kategori: 14759, Nr. 2 - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Areal (m²) Kjøreveg (3) 1759,8 Annen veggrunn teknisk anlegg 78,7 Sum areal denne kategori: 1838, Nr. 3 - Grønnstruktur Areal (m²) Friområde (2) 97,0 Sum areal denne kategori: 97,0 Totalt alle kategorier: 16695,1 Side16 av 24

17 Illustrasjonen er ikke i målestokk. Side17 av 24

18 FORSLAG TIL BESTEMMELSER TIL DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR GAMLE SKOLEVEI 20, RYGENE, ARENDAL KOMMUNE. 1. GENERELT Planområdet disponeres i samsvar med Plan- og bygningsloven til: - Bebyggelse og anlegg, 12-5, 1 Boligbebyggelse (EB1-EB2) Boligbebyggelse - Frittliggende småhusbebyggelse (BF1-BF7) Lekeplass (L1) -Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. 12-5, 2 Kjøreveg (V1 V3) Annen veggrunn Teknisk anlegg(av) -Grønnstruktur. 12-5, 2 Friområde (F1 F2) - Hensynssoner i reguleringsplan Frisiktsone (H 140_1-2) Høyspenningsanlegg(inkl. høyspentkabler) (H370-1) 2. BEBYGGELSE OG ANLEGG 2.1 Boligbebyggelse generelt Bebyggelsen skal benyttes til boligformål. Tomtedeling er vist i reguleringsplanen. For hver boenhet skal det avsettes for 2 biloppstillingsplasser for enebolig og 1 biloppstillingsplass pr. leilighet/hybel, på egen grunn. Mht. angitte kotehøyder tillates det avvik pluss/minus 1m. Innenfor delområde BF3 skal bebyggelsen bygges som enhetlig bebyggelse. For avkjørsler til boligtomter skal krav til frisikt tilfredsstilles. Krav til frisikt defineres av en sikttrekant på 3m20m. Innenfor sikttrekanten skal eventuelle sikthindringer ikke være høyere enn 0,5m over kjørebanen for primærveien. Det må etableres stikkrenne gjennom hver avkjørsel, min. 300mm. 2.2 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse BF1 I området kan det maks oppføres 2 eneboliger. Byggene skal bygges med saltak eller pulttak med takvinkel ikke mer enn 15 grader for pulttak og mellom 32 og 45 grader for saltak BYA=30% Garasje tillates oppført på inntil 50m 2 BYA, med maks mønehøyde 5,5m og maks gesimshøyde 3,0m Boligene skal bygges iht. angitte kotehøyder TG, topp gulv nedre plan. Maks mønehøyde 8m fra gjennomsnittlig planert terrengnivå. Bolig i område BF1 TG 1 45,0 Garasje 44,0 Side18 av 24

19 2 45,0 Garasje 45,0 2.3 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse BF2 I området kan det maks oppføres 2 boenheter, evt. vertikal delt 2 tomanns bolig. Byggene skal bygges med saltak eller pulttak med takvinkel ikke mer enn 15 grader for pulttak og mellom 32 og 45 grader for saltak BYA=20% Boligene skal bygges iht. angitte kotehøyder TG, topp gulv nedre plan. Bolig i område BF2 TG 3 45,5 2.4 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse BF3 I området kan det maks oppføres 4 boenheter, evt. 2stk 2-tomanns boliger. Byggene skal bygges med saltak eller pulttak med takvinkel ikke mer enn 15 grader for pulttak og mellom 32 og 45 grader for saltak BYA=35% Garasje tillates oppført på inntil 50m 2 BYA, med maks mønehøyde 4,7m og maks gesimshøyde 3m Boligene skal bygges iht. angitte kotehøyder TG, topp gulv nedre plan. Bolig i område BF3 TG 4 47,0 Garasje 47,0 5 49,5 2.5 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggels e BF4 I området kan det maks oppføres 2 boenheter, evt. en vertikalt delt 2 manns bolig Byggene skal bygges med saltak eller pulttak med takvinkel ikke mer enn 15 grader for pulttak og mellom 32 og 45 grader for saltak BYA=30% Garasje tillates oppført på inntil 50m 2 BYA, med maks mønehøyde 5,5m og maks gesimshøyde 3m Boligene skal bygges iht. angitte kotehøyder TG, topp gulv nedre plan. Bolig i område BF4 TG 6 54,0 Garasje 54,0 7 57,0 Garasje 57,0 Side19 av 24

20 2.6 Boli gbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse BF5 I området kan det mals oppføres 2 boenheter, evt. en vertikalt delt tomanns bolig. Byggene skal bygges med saltak eller pulttak med takvinkel ikke mer enn 15 grader for pulttak og mellom 32 og 45 grader for saltak BYA=30% Boligene skal bygges iht. angitte kotehøyder TG, topp gulv nedre plan. Bolig i område BF5 TG 8 58,0 2.7 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse BF6 Området er avsatt til eneboliger. Byggene skal bygges med saltak eller pulttak med takvinkel ikke mer enn 15 grader for pulttak og mellom 32 og 45 grader for saltak BYA=30% Garasje tillates oppført på inntil 50m 2 BYA, med maks mønehøyde 5,5m og maks gesimshøyde 3m Boligene skal bygges iht. angitte kotehøyder TG, topp gulv nedre plan. Maks mønehøyde 8m fra gjennomsnittlig planert terrengnivå. Bolig i område BF6 TG 9 58,0 Garasje 55, ,0 Garasje 56, ,0 Garasje 58, ,0 Garasje 58, ,0 Garasje 60,0 2.7 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse BF7 I området kan det maks oppføres 2 boenheter, evt. en vertikalt delt 2 manns bolig. Byggene skal bygges med saltak eller pulttak med takvinkel ikke mer enn 15 grader for pulttak og mellom 32 og 45 grader for saltak BYA=30% ved 2 manns bolig og BYA=20% ved enebolig. Side20 av 24

21 Garasje tillates oppført på inntil 50m 2 BYA, med maks mønehøyde 5,5m og maks gesimshøyde 3m Boligene skal bygges iht. angitte kotehøyder TG, topp gulv nedre plan. Bolig i område BF7 TG 14 44,5 Garasje 44,0 2.8 Lekeplasser (L) Området skal brukes til lekeplass. Deler av lekeplassene skal tilfredsstille krav til universell utforming. L1 skal minimum inneholde 1 huskestativ, 1 vippedyr, 1 sandkasse, 2 benker og et bord. 3. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 3.1 Veg Veier skal anlegges i tråd med plankartet, med hensyn til bredder, kurvaturer og angitte høyder. V1 er eksisterende vei, som eies av kommunen. V2 vil opparbeides iht. godkjente kommunale normer. 3,5m asfalt + 0,25m skulder, dvs. total regulert bredde på 4m og med min. stigning 1:10. Vei V3 er eksisterende privat vei. Kommunaltekniske anlegg, strøm, vann og kloakk, skal legges hovedsakelig i veiene. Skjæringer og fyllinger for veier skal kunne legges på tilstøtende tomter/eiendommer, innenfor planområdet, selv om disse arealene ikke er regulert til trafikkformål. 3.2 Annen veg teknisk anlegg AV, annen veggrunn teknisk anlegg, kan det legges til rette for snø opplag. 4. GRØNNSTRUKTUR 4.1 Friområder (F1) I F1 kan det legges til rette for adkomst til V3 5. HENSYNSSONER 5.1 Frisiktsoner (H 140_1 H 140_2) Innenfor frisiktsonen skal terrenget planeres slik at dette ikke på noe sted blir høyere enn 0,5 m over tilstøtende veiens nivå. Beplantingen på egen eiendom (ikke hekk eller trær) tillates hvis denne ikke er høyere enn 0,5 m mot tilstøtende veiers nivå. 6. REKKEFØLGEBESTEMMELSER 6.1 VA- plan VA - plan skal godkjennes av kommunen før det gis byggetillatelse. 6.2 Lekeplassene. Lekeplass L1 skal være ferdig opparbeidet før første bolig i området tas i bruk Side21 av 24

22 6.3 Slokkevann Gjeldende krav til slokkevann skal være godkjent av Brann- og feiertjenesten i Arendal kommune før igangsettingstillatelse kan gis. 6.5 Frisiktsoner (H 140_1 H 140_2) Frisiktsonene må opparbeides før V2 tas i bruk. Grimstad MB. Grimstad MB. Grimstad MB. Grimstad MB. Grimstad MB. Grimstad MB. Side22 av 24

23 Illustrasjoner Side23 av 24

24 Side24 av 24