Planbeskrivelse. Sluttbehandling, dato

Transkript

1 Planbeskrivelse Planens navn Detaljregulering for Rishaugbakken, Rafsbotn Arkivsak 07/1596 Planid Vedtatt Forslag ved Offentlig ettersyn, datert X Sluttbehandling, dato

2 Innholdsfortegnelse 1. BAKGRUNN Hensikten med planen Om forslagsstiller PLANOMRÅDET Oversiktskart Dagens bruk Planstatus Eiendomsforhold PLANFORSLAGET Planens intensjon Planens dokumenter Planavgrensning Reguleringsformål PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Om planprosessen Oppsummering av innspillene KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Krav til Konsekvensutredning (KU) By- og stedsutvikling Barns interesser Byggeskikk og estetikk Demografiske forhold Folkehelse Friluftsliv Landskap Lokalklima

3 5.10 Miljøvennlig energiforsyning Naturressurser Risiko- og sårbarhet Samiske interesser ved endret bruk av utmark Sosial infrastruktur Teknisk infrastruktur Trafikkforhold Universell utforming Verneverdier Gjennomføring BEGRUNNELSE FOR VALGTE LØSNINGER VEDLEGG Vedlegg 1: Referat fra oppstartsmøte Vedlegg 2: Innspill Vedlegg 3: Forenklet ROS-analyse Vedlegg 4: Forprosjekt VVA (Vei, vann og avløp) Vedlegg 5: Prosjekteringstegning vei (plan og profil) Vedlegg 6: Kostnadsoverslag EL Vedlegg 7: Grunnundersøkelser Vedlegg 8: Støyutredning

4 1. Bakgrunn 1.1 Hensikten med planen Formålet med planen er å tilrettelegge for en kombinasjon av frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse med tilhørende infrastruktur i Rafsbotn. Utviklingen av området i retning av boligformål er i tråd med kommuneplanens arealdel, men innebærer at det må utarbeides reguleringsplan for området. 1.2 Om forslagsstiller Tiltakshaver: Byggmester Geir Svendsen as v/ Geir Svendsen Konsulent: VERTE landskap arkitektur AS v/ Linda V. Nielsen Kontoret har mange års erfaring med utarbeiding av reguleringsplaner. Sivilarkitekt og landskapsarkitekt, tiltaksklasse 3 2. Planområdet 2.1 Oversiktskart ILL. 1 - oversiktskart 4

5 2.2 Dagens bruk Deler av området brukes i dag som beiteområde for sau og hester, men er i liten grad aktivt i bruk som landbruksområde. Eksisterende bebyggelse omfatter dermed landbruksbygninger og noen eksisterende bolighus. Alle bygninger har i utgangspunkt atkomst fra hovedvei E6 eller Russeluftveien. 2.3 Planstatus Gjeldende plan for området er Kommuneplanens arealdel for Alta vedtatt , der området «Rishaugbakken» er avsatt til arealformålet «Boligbebyggelse» (fremtidig) og med Hensynssone (Gjennomføringssone) «Krav om felles planlegging». Deler av området i øst ligger under Hensynssone (Sikringssone) «Nedslagsfelt drikkevann» (Rafsbotn- Sørelva). Området er i kommuneplanen estimert til å kunne inneholde et antall på 46 boenheter (26 i form av rekkehus og 20 i form av eneboliger). Antall boenheter estimert i kommuneplanen er ikke angitt som et eksakt antall og må vurderes nærmere på reguleringsplannivå. Vestre del av planforslaget berører også en liten del av reguleringsplan for Mellombakken- Rafsbotn, der området er avsatt til arealformålet park og fareområde for høyspenningsanlegg. 2.4 Eiendomsforhold Eiendomskart ILL. 2 - eiendomskart 5

6 2.4.2 Hjemmelsforhold og rettigheter Planområdet er fortrinnsvis privateid, men ikke alle hjemmelshaver har ønsket å være med på reguleringsprosessen. Planforslaget hensyntar dette ønsket. Eiendomsforhold er angitt i nedenstående skjema (se også kart foregående side). Eiendom Hjemmelshaver Areal Planstatus Planforslag Merknad (daa) 40/12 Alta kommune 8,99 Boligbebyggelse Boligbebyggelse Bolig i komm.plan (Fremtidig) mm. 40/13 André Kristiansen 4,9 Boligbebyggelse Boligbebyggelse, Bolig i komm.plan (Fremtidig) vei, mm. 40/63 Alta kommune 9,93 Boligbebyggelse Boligbebyggelse Bolig i komm.plan (Fremtidig) og delvis Park mm. 40/64 Ruth Lillian Rishaug 5,61 Boligbebyggelse Boligbebyggelse Bolig i komm.plan (GS) (Fremtidig) mm. 40/65 Ruth Lillian Rishaug 9,24 Boligbebyggelse Boligbebyggelse Bolig i komm.plan (GS) (Fremtidig) mm. 40/66 Ruth Lillian Rishaug 8,4 Boligbebyggelse Boligbebyggelse Bolig i komm.plan (GS) (Fremtidig) mm. 40/112 Alf Ragnar Wirkola 1,53 Boligbebyggelse Boligbebyggelse Bolig i komm.plan (Fremtidig) mm. 40/153 Alta kommune 24,78 Park, Høyspenningsanlegg Skiløypetrase Oml. av kraftlinje mm. 40/232 Statens Vegvesen 0,02 Boligbebyggelse Vegetasjonsskjerm Riksvei (Fremtidig) 40/233 Finnmark Fylkesvei Fylkeskommune. 40/235 Borch Torstein M. 0,9 Boligbebyggelse Boligbebyggelse, - (Fremtidig) delvis veiformål 40/260 Marita Olsen og Jan 1,65 Bolig/ forretning Boligbebyggelse - Martin Rishaug 40/224 Alta kommune (Fester 2,4 Boligbebyggelse Vegetasjonsskjerm, - 40/167 og 40/200 RIL) (Fremtidig) Alta kommune 0,08 Delvis Gang- og sykkelvei, Delvis boligbebyggelse (Fremtidig) skiløypetrase Veiformål - Det gjøres oppmerksom på at byggmester Geir Svendsen har en avtale om kjøp av eiendommer 40/63, 40/64, 40/65 og 40/66. 6

7 3. Planforslaget ILL. 3 - detaljplankart 3.1 Planens intensjon Planens intensjon er å legge til rette for et variert boligområde med god atkomst for både biler og myke trafikanter. 3.2 Planens dokumenter Planmaterialet består av følgende dokumenter, alle datert : 1. Plankart m/tegnforklaring 2. Bestemmelser og retningslinjer 3. Planbeskrivelse Dokumentene er utarbeidet i hht SOSI-standard og i henhold til Alta kommunes maler. 3.3 Planavgrensning Området avgrenses av Rafsbotn idrettslag (RIL) sitt anlegg i nord, og mot hovedvei E6 i øst. Russeluftveien avgrenser området i sør, og eksisterende boligområde i Solbakkveien utgjør planens avgrensning i vest. Planområdet har en størrelse på omtrent 52 dekar. 7

8 3.4 Reguleringsformål Byggeområder Boligområde B1-8 Det legges til rette for eneboliger og til dels tomannsboliger i 1-2 etasjer i feltene B1-8. Der terrenget tilsier det er det mulig å legge til rette for tomannsboliger og/ eller bolig med utleieenhet under forutsetning at hensyn til parkering og utearealer ivaretas på en tilfredsstillende måte. Boligene skal generelt tilpasses til terrenget og det er angitt i bestemmelsene hvor det tillates henholdsvis tomannsbolig og sokkeletasje. Generelt ansees tomter der sokkeletasje tillates som mest egnet for etablering av flere boenheter mens tomter som angitt i bestemmelsene legges til grunn for beregning av samlet antall boenheter i området jfr. skjema på neste side. Fyllinger og skjæringer bør ikke overstige størrelsene som er fastsatt i bestemmelsene. Innenfor områdene B4, B5 og B8 er det en rekke eksisterende boliger. Kart og bestemmelser fastsetter utnyttelsesgrad, høydebegrensning og bygningsutforming for ny bebyggelse samt utvidelse/ ombygging av eksisterende. Konsentrert boligområde BKS1-BKS2 Innenfor område BKS1 og BKS2 tillates det etablering av konsentrert småhusbebyggelse i form av rekkehus, ene- eller tomannsboliger. Dette med bakgrunn i at det per i dag ikke er mye konsentrert bebyggelse i Rafsbotn og man dermed tilgodeser en fleksibilitet i forhold til utbygging av feltet. Med andre ord vil man fortsatt kunne tilrettelegge for eneboliger såfremt det ikke er et marked for rekkehus i Rafsbotn. Tilrettelegging for enebolig tillates imidlertid ikke før enn resten av feltet er utbygd med eneboliger. De to konsentrerte områdene legges til rette med en minimum og en maksimum utnyttelse med bakgrunn i fleksibilitetsbestemmelsen beskrevet ovenfor. Det skal ved søknad om ramme- eller igangsettingstillatelse utarbeides detaljert utomhusplan som viser hvordan parkering, søppelhåndtering samt ute- og lekearealer løses innenfor området. Det bør også fremkomme hvordan man sikrer gode felles og private utearealer og etablering av fellesanlegg for det logistikkmessige bør vurderes. Forhåndskonferanse bør prioriteres for tidligst mulig å få noen signaler fra bygningsmyndighetene om utforming og utnyttelse. Bygningstype og anslått antall enheter bør være klarlagt ved forhåndskonferanse og det vil være fordelaktig at det foreligger en skisse til hvordan problemstillinger knyttet til utomhusplan ivaretas, herunder også støyskjerming. Bestemmelsene definerer en del rekkefølgekrav for utbygging av BKS1 og BKS2 samt generelle premisser for utnyttelsesgrad, høydebegrensning og bygningsutforming med mer. ILL. 4 BKS1-2 skisse til utnyttelse 8

9 Det anslås at det kan bygges følgende antall boenheter i områdene: Bygningstype Enebolig Tomannsbolig/ konsentrert Utleieenheter Eksisterende eneboliger Nye ene-/ tomannsboliger (B1-B8) 27 7 stk tomannsbolig eneb. 10 (sokkeltomter) Nye konsentrerte boliger 5 enebolig 16 - (BKS1-BKS2) Samlet antall enheter For BKS1 og BKS2 gjelder at det ikke etableres både enebolig og konsentrert bebyggelse, men enten det ene eller det annet. Med bakgrunn i begrensninger definert av bestemmelsene vil det maksimale antall nye boenheter i området være 65 ( ). Det vurderes som lite sannsynlig at det etableres bolig med utleieenhet på alle sokkeltomter. Samtidig kan det være noen av de større tomter der man ønsker en ekstra enhet som økonomisk supplement eller for sikring av generasjonsbolig. Dermed vurderes 10 utleieenheter innenfor feltet som sannsynlig. Skiløypetrase SKT1 Innenfor området kan det tilrettelegges for skiløypetrase med forbindelse til omkringliggende terreng. Området kan planeres og tilrettelegges for tråkk av skispor vinterstid. Det kan etableres lysanlegg i tilknytning til skiløype. Energianlegg/ trafo E1 Det tilrettelegges for trafostasjon sentralt i området i forbindelse med f_lek1. Området sikres god atkomst for framtidig drift og vedlikehold via tursti TV7. Annen særskilt bebyggelse og anlegg/ snødeponi ASB1-ASB2 Det legges til rette for snødeponi innerst i området, samt i enden av blindvei. Dersom naturlig avrenning ikke er mulig må det sikres med synkebrønn eller liknende. Lekeplass/ felles lekeareal f_lek1-2 Friområdet f_lek1 sikrer snarvei på tvers av området og gir mulighet for snølek/ akebakke for de minste mens f_lek2 opparbeides som nærlekeplass for det nye boligområdet. Området tilrettelegges for variert lek, og det tas utgangspunkt i prinsippene for universell utforming så langt dette er mulig. Opparbeiding av lekeplass skjer iht. kommunale normer definert i kommuneplanens arealdel. Beboere i området har ansvar for drift og vedlikehold av lekearealet Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveier KV1-KV2 Offentlig kjørevei KV1 gir atkomst til alle nye boliger og muliggjør sanering av de fleste avkjørsler til eksisterende eiendommer langs riks- og fylkesvei. Stenging av avkjørsler mot E6 er definert i rekkefølgebestemmelsene. Offentlig kjørevei KV2 tilrettelegges som blindvei med vendehammer iht. veinormalen. Regulert veibredde er minimum 9 meter inkl. skulder og grøft og asfaltert veibane skal ikke være mindre enn 4 m bred jfr. kommunal veinorm. Veien sikrer tilgang til alle nye og nesten 9

10 alle eksisterende boligtomter og utformingen er med på å senke hastigheten i rundkjøringsløsningen. Fyllinger og skjæringer skal gis en utforming som ikke virker dominerende i forhold til øvrige omgivelser, og terrenginngrep beplantes etter ferdigstilling. Beplantning må ikke hindre frisikt ved avkjørsler. Vann og avløp (VA): Vann og avløpsledninger for feltet tilknyttes det kommunale VAanlegget som ligger i Russeluftveien. Overvannet fra feltet vil bli ledet ut til bekk som er på motsatt av Russeluftveien (Sørvest for feltet) Grønnstruktur Turveier TV1-6 Snarveier etableres på tvers av området som atkomst fra bussholdeplass ved hovedvei E6 via det nye boligområde til eksisterende bebyggelse i Solbakkveien. Det etableres også snarvei fra det nye området til ballbane og idrettsanlegg nord for området. Turvei TV3 og TV4 som forbinder det nye boligområdet med E6 planeres med grus eller liknende for sikring av god atkomst til bussholdeplass. Etablering av stikkrenne og/ eller mindre bruer for å sikre avrenning i grøftesystemer vil være nødvendig. Øvrige turveier kan planeres og gis enkel opparbeiding, men er i utgangspunkt å anse som snarveier på tvers av området uten særlig opparbeiding. Boligeiere må etablere fysisk skille i form av hekk, gjerde eller liknende der private tomter grenser mot turveier. Vegetasjonsskjerm/ klimavernsone VS1-4 Området tilrettelegges som vegetasjonsskjerm mot hovedvei E6, eksisterende bebyggelse og idrettsplassen. Innenfor områdene VS2-4 er det mulighet for etablering av støyskjerm/ -voll eller liknende. Det tillates for øvrig ikke bygging innenfor klimavernsonene, heller ikke der klimavernsonen inngår som en del av privat eiendom. Eksisterende vegetasjon i området skal bevares i størst mulig grad, og i ubeplantede soner langs E6 skal det tilplantes. Det tas utgangspunkt i prinsippet om at tiltakshaver må ivareta skjerming av nye områder og vises i den sammenheng til rekkefølgebestemmelsene Hensynssoner Trafostasjon H370_1 Det legges til rette for en ny trafostasjon sør i området. Byggegrense mot trafo er 6 m Støysone H220_ Bygging på eiendommer som berøres av støysone som definert i plankart må ivareta nødvendige hensyn jfr. bestemmelsene. 10

11 4. Planprosess og medvirkning 4.1 Om planprosessen Det ble avholdt oppstartsmøte for reguleringsarbeidet (se referat vedlegg 1). Varsel om oppstart av planarbeidet ble kunngjort i Altaposten/Finnmark Dagblad den med frist for innspill den Berørte parter og offentlige instanser ble direkte tilskrevet i henhold til pbl. 27-1, og det er i forbindelse med forvarsel innkommet 11 merknader. Se oppsummering av innspillene nedenfor og i vedlegg 2. Berørte grunneiere innenfor det aktuelle planområdet har vært involvert i en relativt omfattende prosess. Dette gjelder særlig de ubebygde eiendommene 40/63, 40/13 og 40/12. Prosessen har omfattet invitasjon til involvering og medvirkning i planprosessen og drøftinger om deltakelse i opparbeidelse av teknisk infrastruktur med utgangspunkt i fordelingsnøkkel for kostnader forbundet med planlegging og opparbeiding. Resultatene av disse prosessene ble at er at særlig Rafsbotn idrettslag (RIL) ikke ønsket å være med på planleggingen og Byggmester Geir Svendsen AS fremmet planforslag uten de aktuelle områder. Planforslag ble innsendt juni I løpet av høsten 2013 overtok kommunen en del av området og gjennom en prosess mot kommunen fikk man til en akseptabel løsning for arealene til RIL (eiendom 40/63). Planforslag måtte imidlertid omarbeides for å få en samlet plan for området. I den sammenheng ble også planen iht. pbl varslet på nytt for å få med restarealer fra overordnet plan. Fornyet forvarsel ble utsendt med kunngjøring i Altaposten analogt og digitalt. Frist for innspill ble satt til og det er innkommet 5 merknader. Planforslaget ble sendt ut på offentlig ettersyn den med høringsfrist I løpet av høringsperioden er det kommet inn 10 merknader. I forbindelse med utlegging av planforslaget fikk forslagsstillere en direkte tilbakemelding fra den største grunneier i området angående utforming av intern vei KV1 forbi eksisterende bebyggelse i nordøst. Dette har resultert i en mindre justering av veien forbi de eksisterende boligene. 4.2 Oppsummering av innspillene Alle innspill er referert og gitt en individuell kommentar i vedlegg 2. Dette er kort oppsummert de viktigste problemstillingene som er adressert i forbindelse med forvarsel: Forvarsel 2007 Statlige myndigheter: Finnmark Fylkeskommune mener det kan være kulturminner i området og det ble etter aksept fra tiltakshaver gjennomført en befaring i området september Uttalelse gitt i etterkant av befaringen sier at det ikke er automatisk freda kulturminner i området og at fylkeskommunen ikke har innvendinger mot planleggingen. Organisasjoner: Ingen organisasjoner har fremmet merknader til tiltaket. Kommunale myndigheter: 11

12 Rådet for funksjonshemmede og eldrerådet har kommentert på viktigheten av universell utforming og ber om at det tas hensyn til alle typer funksjonshemming. Området har en oversiktlig veistruktur med logiske turstiforbindelser gjennom området, mens terrenget i området kan by på utfordringer for funksjonshemmede. Merknadene vurderes generelt som ivaretatt. Kraftlaget har en rekke kommentarer i forhold til eksisterende og framtidige anlegg. Omlegging av eksisterende el- og va-ledninger er en vesentlig del av planleggingen og tiltakshaver er oppmerksom på at dette kan innebære kostnader. Merknadene vurderes i høy grad som ivaretatt. Det vises også til kommentar i forvarsel Private parter: Rafsbotn idrettslag gjør oppmerksom på at det mot eksisterende boligfelt går eksisterende lysløype og at foreningen er uenig med Alta kommune om rettighetene til eiendom 40/63, da RIL mener de har betalt festeavgift til denne tomten. Det er skjedd en avklaring omkring rettighetsforhold og har dessuten pågått en prosess for involvering av RIL i planarbeidet. Planforslaget tilgodeser lysløypen og forhold omkring rettigheter ansees som avklart gjennom kommunens prosess mot RIL. Merknadene ansees dermed som ivaretatt. Forvarsel 2014 Statlige myndigheter: NVE (Norges vassdrags- og energidirektorat) viser til at det er fare for kvikkleir i nærliggende områder og at tilstrekkelig sikkerhet må foreligge innen det kan igangsettes utbygging. Dokumentasjon for gjennomførte grunnundersøkelser er oversendt og NVE har vurdert at resultatet tilsier at utbygging er mulig. Merknadene vurderes som ivaretatt i planforslaget. Fylkesmannen viser til en rekke nasjonale retningslinjer herunder barn og unge medvirkning i plansaker, universell utforming og biologisk mangfold. Merknadene vurderes som ivaretatt i planforslaget. Kommunale myndigheter: Barn og unges representant ber om at hensyn til snarveier, leke- og friluftsmuligheter og trafikksikre arealer ivaretas. Merknadene vurderes som ivaretatt i planforslaget. Alta kraftlag mener eksisterende høyspentlinje bør opprettholdes. I dialog med kraftlaget har man etterfølgende konkludert med at høyspentlinjen omlegges som en del av planen. Dette for å sikre best mulig utnyttelse av området. Offentlig ettersyn Statlige myndigheter: NVE (Norges vassdrags- og energidirektorat) uttaler at det er utført undersøkelser av grunnforholdene fra Multiconsult som viser at det er tilfredsstillende grunnforhold i planområdet. Videre uttales det at det er satt rekkefølgekrav (jf. planbestemmelse 3.1) om avledning av overflatevann. NVE ber om at det i retningslinjene til generelle bestemmelser 3.1. bokstav d) tilføyes at NVE bør kontaktes ved eventuell utbedring av bekkeløp sør for Russeluftveien. Merknaden er innarbeidet som retningslinje for bestemmelse 3.1 og vurderes dermed som ivaretatt. Sametinget vurderer av kjente forhold at de ikke kan se at det er fare for at det omsøkte tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner. Det minnes imidlertid om den generelle aktsomhetsplikten som må fremgå i 12

13 bestemmelsene i endelig reguleringsplan og det er foreslått tekst for dette. Bestemmelsene bør også angis i forbindelse med enkelttiltak innenfor området. Merknadene er innarbeidet i bestemmelse 3.5 og vurderes som ivaretatt. Finnmark Fylkeskommune, areal- og kulturvernavdelingen Planfaglig uttalelse: fornøyd med at det i planens bestemmelser er lagt vekt på universell utforming og at aktsomhetsplikten vedrørende kulturminner er tatt inn i planbestemmelsene. Finnmark fylkeskommune støtter kommunens vurdering i at planforslaget ikke faller inn under kravet om konsekvensutredning. Finnmark fylkeskommune bemerker at det er uheldig at det etableres trafostasjon og lekeplass innenfor samme areal. Finnmark fylkeskommune anbefaler at det etableres et gjerde rundt trafostasjonen. Gjenreisningsbebyggelse: Langs E6 ligger det noen få bygninger som er fra gjenreisningstiden og fram til i dag. Ingen av bygningene innenfor reguleringen er registrert i SEFRAK-registeret. Bygninger fra gjenreisningstiden er likevel ansett som verneverdig av Finnmark fylkeskommune. I den videre planleggingen ber vi tiltakshaver ivareta eksisterende arkitektur. Kulturminnefaglig uttalelse - arkeologi: Finnmark fylkeskommune utførte befaring i området i forbindelse med varsel om oppstart av reguleringsplan arbeid i Det ble ikke gjort funn av automatisk freda kulturminner. Det minnes imidlertid om aktsomhetsplikten, som bør tas med i reguleringsbestemmelsene og det er foreslått en formulering for dette. Merknadene vurderes som ivaretatt. Fylkesmannen i Finnmark uttaler at planforslaget fremstår som godt gjennomarbeidet, hvor interessene som Fylkesmannen skal ivareta i hovedsak blir tatt hensyn til. Fylkesmannen har derfor kun enkelte merknader til detaljer i planforslaget. o Koden for Energi/ trafo er ikke markert i plankartet. o Koden for hensynssone (H370 og H220) er ikke angitt i tegnforklaringen. o I bestemmelsene punkt d) står det at det ved tilrettelegging for konsentrert bebyggelse innenfor områdene med konsentrert boligbebyggelse skal det legges til rette for småbarnslekeplass. Fylkesmannen mener at bestemmelsene må tallfeste minimum areal for småbarnslekeplassen, for å sikre tilstrekkelig størrelse Merknadene vurderes som ivaretatt Kommunale myndigheter Alta kommune, barn og unges representant har følgende merknader: Det er veldig viktig at det settes av areal for å videreføre ski- og turløypa ned til Russeluftveien. Da vil skolen få lettere tilgang til skiløype og traseen kan også brukes som snarveg til skolen og idrettsbanen. Merknaden vurderes som ivaretatt. Rådet for funksjonshemmede har følgende merknader: 4.2 Konsentrert boligbygging- områdene BKS1 og BKS2: Rekkehus/ leiligheter på bakkeplan med uteoppholdsarealer utformes slik at de sikres tilgjengelighet for alle. Jf. MDs veiledere T Planlegging for alle og T Handlingsprogram for universell utforming. 13

14 5. Samferdsel og teknisk infrastruktur: Tilgang til offentlig transport må sikres universell utforming, derav busstopp, gangfelt og adkomst til boligfelt. Merknadene i forhold til universell utforming vurderes som ivaretatt gjennom bestemmelse 3.4. Eldrerådet uttaler at Bussholdeplass må tilpasses personer med nedsatt funksjonsevne. Dette gjelder busskur med plass for elektrisk rullestol og høyde som gir enkel tilgang til på-/avstiging. Det er ikke tilrettelagt /planlagt bussholdeplass innenfor planområdet. Alta kommune, Kommunalteknikk uttaler at Kommunal veinorm må legges til grunn for planleggingen. Kravene gitt i kommunal veinorm må følges, og prosjektering av vei og gatelys skal godkjennes av avd. for Kommunalteknikk. Det informeres om at Alta kommune bruker intelligent ledbelysning på nye prosjekter. Videre uttales det at vann- og avløpsledninger som allerede er etablert i området må ivaretas og legge som. Overvannshåndtering for det omsøkte området bør ses i sammenheng med håndtering av overflatevann og avrenning fra veiarealer. Bekken overvannet skal ledes til må sikres nedstrøms tilførselspunkt. Det må også komme i stand en avtale med grunneier som sikrer vedlikeholds rett for denne i fremtiden. Kravene gitt i kommunal VA- norm må følges og prosjekteringer skal godkjennes av kommunalteknikk. De fleste av merknadene er innarbeidet i planforslaget og vurderes som ivaretatt. Alta kommune, Miljørettet helsevern har gjort vurderinger i forhold til Lov om folkehelsearbeid (folkehelseloven), kapittel 3 om miljørettet helsevern. Det uttales at trafostasjonen er plassert i LEK1 der det også er faresone høyspenningsanlegg inkludert høyspentkabler. Dersom det ligger høyspentkabler i bakken må dette fremkomme av plankartet. Det må unngås at lekeplasser og boliger legges oppå høyspentkabler. Planen må sikre at skiløypetrase i vest får forbindelse med Russeluftveien. Lekeplassene bør tilrettelegges med belysning. Det må være fotgjengerovergang fra det nye feltet og over til skolen. Det bør være en forklaring på hva «Hensynssone 220_» er. Videre er det viktig at det er lett og enkel tilgang til den aktuelle støyutredningen. Merknadene vurderes som ivaretatt. Private parter (Grunneiere, rettighetshavere, naboer, gjenboere med mer.) Rafsbotn Idrettslag (RIL) uttaler at de tidligere har varslet at lysløypen ønsker å ha forbindelse med Russeluftveien. De ser at dette ikke er hensyntatt i den utsendte reguleringsplanen. Forlengelse av skiløypen innarbeides i plankartet og merknaden vurderes som ivaretatt Forslag til mindre justering, Detaljplan for Rishaugbakken, Rafsbotn I forbindelse med utlegging av planforslag for Rishaugbakken boligområde på offentlig ettersyn har forslagsstillere fått en direkte tilbakemelding. Innspillet er fra den største grunneier i området og går ut på at den interne veien KV1 er plassert for nært til eksisterende bebyggelse og at dette må justeres før utviklingen av området kan gjennomføres. 14

15 Forslagsstiller har fått utarbeidet et nytt veiforslag for dette og det ønskes at administrasjonen bruker dette grunnlaget for ved sluttbehandling av planforslaget. Administrasjonen vurderer at den mindre justeringen vil bedre situasjonen for de eksisterende tomtene og vurderer at denne situasjonen kunne vært unngått dersom forslagsstiller hadde tatt tidligere tilbakemeldinger fra administrasjonen til etterretning. Endringen vil nå innarbeides i plankartet. 5. Konsekvenser av planforslaget 5.1 Krav til Konsekvensutredning (KU) Planforslaget ligger i hovedsak innenfor område som i kommuneplanen er avsatt til fremtidig boligbebyggelse. Et område på omtrent 2 daa i vest berører reguleringsplan Mellombakken- Rafsbotn som er avsatt til arealformålet park og fareområde for høyspenningsanlegg, der eksisterende skiløype også går. Planforslaget er vurdert opp mot Forskrift om konsekvensutredninger for planer etter plan- og bygningsloven ikrafttrådt Det er vurdert at planforslaget ikke faller inn under kravet om konsekvensutredning, dette fordi planforslaget i hovedsak er i samsvar med overordnet plan, Kommuneplanens arealdel for Alta, og at området som berører reguleringsplan mellombakken- Rafsbotn i hovedsak er medtatt for å ivareta eksisterende skiløype i området og endrer som sådan ikke karakter i særlig grad. 5.2 By- og stedsutvikling Eksisterende forhold: Eksisterende landbruksområde er beliggende sentralt i Rafsbotn med kort avstand til handlemuligheter og skole. Endringer/ konsekvenser som følge av planforslaget: Planforslaget vil medføre fortetting av et sentralt beliggende område i Rafsbotn. Handlemuligheter og skole vil være innenfor gangavstand. 5.3 Barns interesser Eksisterende forhold: Reguleringsområdet og nærområdene har gode muligheter for variert lek og uteopphold i form av åpne arealer og mindre skogholt. Det er ingen tilrettelagte lekearealer i området per dags dato, men idrettsanlegg med mulighet for ballspill ligger rett nord for området og i tillegg ligger Rafsbotn skole med utomhusarealer sørvest for feltet. Endringer/konsekvenser som følge av planforslaget: Det legges det til rette for to lekeplasser i området, en med mulighet for en liten akebakke /snølek og en med opparbeiding i form av lekeapparater. I tillegg vil det bli etablert småbarnslekeplass i tilknytning til områder med konsentrert bebyggelse. Det er sikret tursti fra området til idrettsanlegg. Det legges ikke opp til grendelekeplass. 15

16 5.4 Byggeskikk og estetikk Eksisterende forhold: Bebyggelsen i området omfatter 6 eksisterende bolighus og et par landbruksbygninger. Det er både gjenreisningshus og nyere bebyggelse blant eksisterende bebyggelse. Største delen er trehus med saltak mens et enkelt hus har valmtak. Endringer/konsekvenser som følge av planforslaget: Ny boligbebyggelse tilpasses eksisterende bebyggelse gjennom lik materialbruk samtidig som det åpnes opp for innslag av andre materialer enn trekledning. Bebyggelsen kan gis sal- eller pulttak. Bruk av møneretning vurderes som et tilfredsstillende styringsredskap i plan for å gi en god og helhetlig bebyggelsesstruktur der bygget tilpasses til aktuelle terrengforhold og ikke omvendt. 5.5 Demografiske forhold Rafsbotn (og Russeluft) skoledistrikt har per i dag om lag 595 innbyggere, herav 285 kvinner og 310 menn. I det nye boligområdet legges det til rette for 60 nye boenheter og det antas dermed en økning på 156 innbyggere i Rafsbotn. Dette forventes å generere om lag 4 barn per alderstrinn og 3 barnehageplasser per alderstrinn. Se også pkt Sosial infrastruktur 5.6 Folkehelse Hvordan bidrar planforslaget i forhold til helsefremmende og forebyggende tiltak? Eksisterende forhold: Det aktuelle planområdet ligger nært inntil sportsanlegget til Rafsbotn idrettslag og i direkte tilknytning til skiløype. Forutsetningene for mosjon og friluftsliv er dermed gode. Området er tidligere dyrket mark og det er derfor lite vegetasjon i området. Eiendom 40/12 utgjør imidlertid et tett skogområde og det er noe vegetasjon langs øst- og vestsiden av planområdet som er med til å filtrere støv og til dels støy fra E6. Endringer/konsekvenser som følge av planforslaget: Ved tilrettelegging av nytt boligfelt vil forutsetningene for friluftsliv være uendret. Utbygging av området vil medføre fjerning av noe vegetasjon som kan få konsekvenser i forhold til støv fra E6. Samtidig er det per i dag lite boliger i området, og ved ferdig utbygging formodes ny bebyggelse imidlertid å gi en bedre skjerming for bakenforliggende boliger i Solbakkveien. Enn tidligere. Dette med bakgrunn i at man rundt hver enkelt bolig vil plante til og på sikt vil gi en tettere vegetasjon i området enn det er i dag. Langs E6 planlegges eksisterende vegetasjon bevart i størst mulig grad i form av klimavernsone, og supplert med støyskjerming (jfr. bestemmelsene) vil konsekvensene for eksisterende og ny bebyggelse her være minimal. 5.7 Friluftsliv Eksisterende forhold: I utkanten av området er det en skiløype som leder videre ut av bygda. Videre ligger sportsanlegget til Rafsbotn Idrettslag rett nord for området. Endringer/konsekvenser som følge av planforslaget: Ingen endringer. Videreføring av lysløypa til Russeluftveien er mulig i klimavernsonen. Det er for øvrig ingen planer om særlig tilrettelegging for nye aktiviteter. 16

17 5.8 Landskap Eksisterende forhold: Grunnen i området består ifølge grunnundersøkelser av grus, sand og silt i den sørlige del av området og mer leir- og siltig grunn i den nordlige delen. Området har noe eksisterende vegetasjon og deler av området har høydeforskjeller som tilsier bygging av hus med sokkel. ILL. 5 - eksisterende område sett fra nordvest Endringer/konsekvenser som følge av planforslaget: Utbygging vil medføre fjerning av noe vegetasjon samt en viss terrengbearbeiding for å kunne anlegge vei. Med bakgrunn i antakelser om kvikkleir ble det foretatt grunnundersøkelser i området, men det er i forbindelse med undersøkelsene ikke påvist kvikkleir/ sprøbruddmateriale i det undersøkte området. Det kan imidlertid likevel være nødvendig å skifte ut eller tilføre masser enkelte steder. Det vises dessuten til planbeskrivelsens vedlegg 7. Terrengarbeider i forbindelse med utbygging er søkt minimert gjennom bestemmelsene. 5.9 Lokalklima Eksisterende: Området har gode solforhold på dagstid og påvirkes i liten grad av skygger fra omkringliggende fjell. Endringer/konsekvenser som følge av planforslaget: Ingen endringer. Ny bebyggelse vil ha liten innvirkning på solforhold for eksisterende bebyggelse, da den i hovedsak ligger lavere eller sør og vest for eksisterende bolighus Miljøvennlig energiforsyning Eksisterende forhold: Hver boenhet har egen energiforsyning i form av el og/ eller vedovn. Endringer/konsekvenser som følge av planforslaget: Ingen endringer. Tilrettelegging for elvarme og alternativ energikilde (vedovn, varmepumpe eller tilsvarende) er i tråd med teknisk forskrift. 17

18 5.11 Naturressurser Eksisterende forhold: Området har tidligere vært i bruk som jordbruksområde og brukes fortsatt i en viss utstrekning til beite for sau og hester. I følge Direktoratet for Naturforvaltnings karttjeneste Naturbase og Artskart er det ikke gjort registreringer av rød listede eller truede arter innenfor planområdet. Endringer/konsekvenser som følge av planforslaget: Det vil etter regulering ikke være mulig å bruke området som beiteareal. Landbruk som tidligere har vært tilknyttet området er imidlertid under avvikling og utvikling i retning av boligområde er avklart i kommuneplanens arealdel Risiko- og sårbarhet 1) Støy og støv Ny bebyggelse har god avstand til hovedvei E6 og klimavernsone/ vegetasjon langs hovedveien er med på å minske sjenanse fra støy og støv. Med bakgrunn i tilsvarende boligprosjekter samt støysonekart utarbeidet av Statens Vegvesen vurderes risikoen som sannsynlig mens konsekvensen vurderes som ufarlig. Støyutredning for Rishaugjordet datert (vedlegg 8) underbygger ovenstående da ingen tomter vil være helt dekket av verken gul eller rød støysone. Dermed vil det for alle tomter være mulig å sikre tilfredsstillende støynivåer både ute og inne, uten skjermingstiltak. For områdene BKS1 og BKS2 vil tilrettelegging for konsentrert bebyggelse imidlertid kunne medføre at uteoppholdsarealer må lokaliseres nærmere enn støykart i rapporten anbefaler. Det er derfor føyd til i bestemmelsene at støyforhold for disse arealer må vurderes særskilt i forbindelse med forhåndskonferanse og ved søknad om tillatelse til tiltak. STØYUTREDNING 13 (18) Det vises dessuten til støyutredning, vedlegg 8 Figur 5 : Støysoneka rt for prognosesituasjon , 4 m beregningshøyde ILL. 6 - kart fra støyutredning Figur 4 og 5 viser støysonekart med en beregningshøyde på 4 m over terrenget for henholdsvis nåværende situasjon 2014 og en prognosesituasjon i Figurene viser at prognostisert 2) Trafikkulykker økning i trafikkmengde gir marginale utslag på støysonekartet. I både nå- og Krysset ved Russeluftveien er blitt utbedret innenfor de seneste år og trafikkløsningen vurderes som tilfredsstillende. 55 Vei db). Tomtene internt i BKS1, i feltet BKS2, er B3 utformet og B4 vil ligge som delvis rundkjørsel i gul sone. med god oversikt i interne kryss for å hindre høy hastighet og motvirke risiko for ulykker. Risikoen vurderes som lite sannsynlig mens konsekvensen vurderes som kritisk. prognosesituasjonen har eksisterende boligbebyggelse i B4 fasader i gul støysone (T-1442, L den 18

19 3) Høyspent Eksisterende høyspentlinje i områdets vestkant omlegges som en del av planforslag i form av jordkabel i bakken og vil derfor ikke utgjøre en strålefare. Hensyn til ny trasse er sikret ved å plassere nye ledninger i veitrase og langs turstier. Risikoen vurderes som lite sannsynlig mens konsekvensen vurderes som mindre farlig. 4) Kvikkleire I etterkant av prosjektets oppstart har NVE foretatt undersøkelser av områder med fare for kvikkleir. Områder sør for det aktuelle planområdet ble vurdert som en potensiell risiko-sone og det ble stilt krav om grunnundersøkelser ifbm planleggingen. Grunnundersøkelser ble utført 2011 og geoteknisk rapport viser at det må skiftes ut masser en del steder. Området er imidlertid bebyggbart og det vurderes som lite sannsynlig at det skulle skje kvikkleireskred i, eller som følge av utbygging i, området (se også vedlegg 7) Sannsynlighet Konsekvens Ufarlig Mindre farlig Kritisk Farlig Katastrofalt Lite sannsynlig 3) 2) 4) Mindre sannsynlig Sannsynlig 1) Meget sannsynlig 5.13 Samiske interesser ved endret bruk av utmark Eksisterende: Rafsbotn og Russeluft har sterke tradisjoner knyttet både til norsk, samisk og kvensk bosetting. Derfor er det grunn til å vurdere om dette utbyggingstiltaket berører sørlig samiske og kvenske interesser. Det aktuelle utbyggingsområdet har i hovedsak tidligere vært dyrket mark. Arealet er frigitt til utbyggingsformål og området har ikke vær aktivt jordbruksdrift den senere tid. Tiltaket vil således i liten grad berøre utredningsplikten om samiske interesser ved endret bruk av utmark. Ved befaring i området er det heller ikke registrert samiske kulturminner. Endringer/konsekvenser som følge av planforslaget: Ingen endringer Sosial infrastruktur Eksisterende: Rafsbotn skole har om lag 95 elever fordelt på 10 klassetrinn (skoleår ). Det er færrest elever på de minste klassetrinn som bare er fra Rafsbotn skolekrets, mens de eldre klassetrinn også forsynes med elever fra Transfarelv (fra 5. klassetrinn) og Leirbotn skolekretser (fra 7. klassetrinn). Barnehagen i Rafsbotn er en utvidet en-avdelingsbarnehage på ca. 152 m2 og den har om lag 24 barn (juni 2013). 19

20 Endringer/ konsekvenser som følge av planforslaget: Det tilrettelegges for inntil 65 nye boenheter i det nye feltet. Dette medfører at det er behov for følgende antall skole-/ barnehageplasser: Skole: 65 x 6,5/ 100 = 4 barn pr. alderstrinn Barnehage: 0,8 x 4 = 3 barn nye barnehageplasser pr. alderstrinn Det er lite sannsynlig at en maksimal utbygging, jfr. pkt , vil finne sted og dessuten uvisst om alle boliger vil ha utleieenhet Teknisk infrastruktur Eksisterende: Eksisterende boliger og hytter er tilknyttet vann og avløp. Det er ingen systemer for håndtering av overvann. Det er gatebelysning langs hovedvei og fylkesvei gjennom Rafsbotn. Endringer/konsekvenser som følge av planforslaget: Det legges til rette for VVA og belysning i det nye området og de kommunale standarder er lagt til grunn for utformingen. Overvann vil bli håndtert lokalt med avrenning til grøft eller synkebrønn. Utbyggingen kan bety omlegging av enkelte eksisterende VA-ledninger. Det vises til VVA-forprosjekt samt El-forprosjekt, vedlegg 4 og 6. Vei inn i feltet er noe endret siden VVA- forprosjekt er laget, for vei vises det da også til oppdaterte veiskisse med lengdeprofiler i vedlegg Trafikkforhold Eksisterende: Området ligger i krysset der Russeluftveien (fylkesvei) og hovedvei E6 møtes i Rafsbotn. Krysset er nylig utbedret og har en tilfredsstillende utforming i forhold til utsyn og venteareal. Tre eksisterende eiendommer har direkte atkomst fra E6 og to har fra Russeluftveien. Endringer/konsekvenser som følge av planforslaget: Private avkjørsler mot E6 og til dels Russeluftveien saneres og boligene gis atkomst fra det nye boligfeltet. Det forventes at det nye boligfeltet vil generere noe mer trafikk til det offentlige veisystemet Universell utforming Eksisterende forhold: Området er sentralt beliggende i Rafsbotn med kort avstand til bussholdeplass og er i så måte interessant i forhold til universell utforming. Deler av området har terrengforskjeller som tilsier tilrettelegging for boliger med sokkel, mens andre deler er forholdsvis flat. Muligheten for forskjellige bygningstyper, og tilpassing til den enkelte beboer, er dermed god. Området utgjør et tidligere landbruksjorde og er derfor i liten grad tilrettelagt for universell utforming. Endringer/konsekvenser som følge av planforslaget: Opparbeiding av vei vil uansett medføre noe terrengbearbeiding og størsteparten av de nye tomtene vil ha god atkomst når det gjelder fysisk tilgjengelighet. Selv om begrepet livsløpsstandard ikke lenger brukes i praksis muliggjør tomtestørrelsen i området at man kan tilrettelegge for alle bolig-funksjoner på et nivå. Hensyn til miljøhemminger er tatt med i bestemmelsene i forhold til nyplanting. Turstier som gir forbindelse fra boligområdet til E6 tenkes planert for å sikre universell utforming. 20

21 5.18 Verneverdier Eksisterende: Området har tidligere fungert som landbruksområde og er dermed å anse som en form for kulturlandskap. Det er videre en rekke gjenreisningshus, herunder et gammelt fjøs, i området. I områdets ytterkant er det en del vegetasjon, men det er i utgangspunkt ikke registrert noen særlige naturverdier (sjeldne arter jfr. naturmangfoldloven). I området sør for Rafsbotn skole er det registrert elg, og langs Russeluftkysten er det registrert forekomster av fiskemåke og storspove, begge registrert som nær truet i direktoratet for Naturforvaltnings registre. Endringer/konsekvenser som følge av planforslaget: Områdets funksjon som kulturlandskap (landbruk) er vurdert i forbindelse med kommuneplanens arealdel, der området allerede i 2007 ble lagt ut til boligformål. Bevaring av kulturlandskap er ikke mulig ved utvikling til bolig. Det har dessuten vært befaring fra Finnmark Fylkeskommune i forhold til å avklare eventuelle kulturminner i området og det er ikke registrert automatisk freda kulturminner i området. Det har vært ytret ønske om å bevare/ ombygge eksisterende fjøs, men siden enkeltstående fjøs av denne størrelsen vil virke dominerende i forhold til det samlede boligområdet er dette ikke prioritert. Den nye utbyggingen vil ikke ha noen innvirkning på biologisk mangfold som er registrert i Rafsbotn-Russeluft-området. ILL. 7 - eksisterende fjøs 21

22 5.19 Gjennomføring Viktige bestemmelser/rekkefølgekrav Bestemmelser a) Området tillates utbygd i flere byggetrinn. Følgende infrastruktur må opparbeides for tilhørende formål: B1, B2, B3, B4, B6, B7, B8 BKS1, BKS2 KV1, f_lek1, f_lek2, ASB1, VS1-VS2, TV1- TV3, TV5-TV7 KV1-KV2, ASB2, f_lek1, f_lek2, VS2, VS3, TV4 b) Opparbeiding av teknisk infrastruktur i området kan ikke igangsettes før prosjekteringsgrunnlag er godkjent av kommunens avdeling for vei, vann og avløp. c) Teknisk infrastruktur over og under bakken må være ferdigstilt innen det kan gis midlertidig brukstillatelse for boliger innenfor planområdet jfr. 3.1.a. d) Eventuelle utbedringer av bekkeløp sør for Russeluftveien må gjøres samtidig som øvrig teknisk infrastruktur for å sikre at arealene her ikke oversvømmes som økning fra det nye boligfeltet. e) Det vil ikke bli gitt midlertidig brukstillatelse for ny bebyggelse innenfor planområdet før lekeplass innenfor f_lek1 og f_lek2 er ferdig opparbeidet. f) Det skal opparbeides gjerde mot vei på lekeplass f_lek 2 før midlertidig brukstillatelse kan gis. g) Ved søknad om rammetillatelse, evt. etttrinn søknad, for område BKS1 og BKS2 skal det legges ved detaljert utomhusplan. h) Innen det kan gis igangsettingstillatelse for BKS1 og BKS2 skal det foreligge dokumentasjon for ivaretakelse av støy i) Områdene B1-B8 skal være utbygd før det tillates eneboligbebyggelse innenfor BKS1 og BKS2. j) Låvebrua innenfor tomt 24 må fjernes før opparbeiding av KV1 kan igangsettes. k) Innen det kan gis igangsettingstillatelse for ny bebyggelse innenfor tomt 24 må følgende være oppfylt: Retningslinjer Med teknisk infrastruktur forstås vann, vei og avløp så vel som overvannshåndtering, belysning, omlegging av ulike kabeltraseer mv som tilhører det aktuelle byggetrinn ( 3.1.a). Opparbeiding av lekeplass omfattes også under begrepet teknisk infrastruktur. For å unngå setninger i nylagt asfalt bør asfaltering skje tidligst i 2. barmarkssesong. Rekkefølgekravet i 3.1 punkt b-f må også være oppfylt før det kan gis ferdigattest. Dette dersom det søkes direkte om ferdigattest og ikke midlertidig brukstillatelse. Kommunal veinorm legges til grunn for planleggingen. Dersom årstiden vanskeliggjør opparbeiding av lekeapparat og tilplantning av grøntarealer m.m. kan det likevel gis ferdigattest såfremt det settes en frist for ferdigstilling av lekearealer. NVE (Norges vassdrags- og energidirektorat) bør kontaktes ved eventuell utbedring av bekkeløp sør for Russeluftveien. I forbindelse med utbygging av henholdsvis BKS1 og BKS2 bør det avholdes forhåndskonferanse tidligst mulig i prosessen der skisse for ønsket utvikling, samt angivelse av antall boenheter, presenteres. Dette for å sikre tilrettelegging for gode bokvaliteter (bygningsutforming, uteområder, lekearealer, parkering m.m.). Det skal også gjøres rede for støyforhold inne og ute. Dette må som minimum omfatte sammenlikning av aktuell situasjonsplan med støykart i støyutredning for Rishaugjordet datert Når det gjelder tilknytning til teknisk infrastruktur må utbyggingsavtale med kommunen vurderes. Detaljert utomhusplan for BKS1 og BKS2 skal vise følgende: - atkomst og parkering - plassering av boder, eventuelle garasjer o.l. - opparbeiding av utearealer samt, ved tilrettelegging for konsentrert bebyggelse/ rekkehus, lekearealer med angivelse av lekeutstyr med mer. - beplantning og eventuelle støyskjermingstiltak innenfor VS2 og VS3 - eksisterende og nye terrengforhold 22

23 o Eksisterende bebyggelse revet/ flyttet o KV1 må være ferdig opparbeidet l) Eksisterende VA-ledning innenfor BKS1 og BKS2 skal omlegges innen det kan gis igangsettingstillatelse for BKS1 og BKS2. m) Avkjørsler mot E6 fra eksisterende boligbebyggelse i planområdet skal stenges når KV1 og avkjørsler til denne er ferdig opparbeidet. Omlegging av VA-ledning er søknadspliktig jf. pbl. kap. 20. I forbindelse med endring av avkjørsler må sekundære bygninger som angitt i kart rives Tidsplan for gjennomføring Opparbeiding og utbygging av feltet forventes igangsatt snarest mulig etter planen er vedtatt. Nedenstående tidsplan tar utgangspunkt i delegert utlegging av planforslag på offentlig ettersyn samt forventet vedtak av planforslaget. Prosess/ tiltak Gjennomføring/ igangsetting 1. gangsbehandling/ offentlig ettersyn Mars- april 2015 Vedtak plan Mai- juni 2015 Opparbeiding teknisk infrastruktur Juni 2015 Utbygging av ny bebyggelse Juli juli Kostnader Prisanslag på opparbeiding av feltet er angitt i nedenstående skjema. VA-forprosjekt samt kostnadskalkyle EL er utarbeidet med utgangspunkt i detaljplanforslag (se vedlegg 4 og 6). Kostnad Planleggingskostnader ,- Opparbeiding av vann, vei og avløp ,- Opparbeiding av el ,- Opparbeiding av lekeareal (anslått) ,- Frikjøp grendelekeplass kr 4375,- pr. Boenhet (46 stk eks. utleieenheter) ,- Diverse kommunale gebyrer ,- Samlet kalkulert pris ,- Reserve ca. 10% ,- Samlet kalkulert utbyggingskostnad , Utbyggingsavtale Utbyggingsavtale omfatter teknisk infrastruktur i form av vann, vei og avløp. Utkast til utbyggingsavtalen utarbeides av Alta kommune. 23

24 6. Begrunnelse for valgte løsninger Planavgrensning Planens avgrensning følger eksisterende formålsgrenser og omfatter området som i kommuneplan er avsatt til formål framtidig boligområde samt tilleggende arealer for skiløype med mer. Planavgrensningen er definert i samråd med kommunen jfr. planprosessen pkt. 4.1 Offentlig atkomstvei Atkomstvei til området er skissert som en rundkjørsel for å sikre best mulig utnyttelse av tomtene. I tillegg er det en sidevei i området som gir atkomst til det sørøstligste hjørne av området. Veisystemet muliggjør sanering av de fleste eksisterende avkjørsler mot riks- og fylkesvei og boligene vil dermed få en bedre og mer sikker avkjørsel. Veien er prosjektert som en A1 vei, og etter Håndbok N100 med et kjørebanebredde på 4,0 m og skuldre 0,5. Det er kjørt sporingskurve med lastebil, og det er ikke registrert problemer med sving og kryss. Dette tilsvarer kommunal veinorm med samlet veibredde på 5m. Stoppsikt og møtesikt er satt til 20m for stoppsikt og 50 meter til møtesikt i N100, og da det er lav fart og lite trafikk burde dette ikke være noe problem. Breddeutvidelse i kurver er dessuten ivaretatt, men man kan neppe forvente stor trafikk i begge retninger samtidig. Deler av området inneholder bratte partier med eksisterende bebyggelse, og det er generelt lagt vekt på å tilpasse nye anlegg slik at eksisterende bebyggelse i minst mulig grad blir berørt. Det vurderes at hensyn til trafikksikkerhet samt drift og vedlikehold er ivaretatt med den planlagte løsningen. Lekeområde og turstier/ snarveier Lekearealer er lokalisert forholdsvis sentralt i området. Plasseringen av den opparbeidede nærlekeplass, f_lek2, og friområdet som vil kunne brukes til skilek for de minste, f_lek1 er med på å sikre en god skjerming ifht. vind- og værpåvirkninger. Området har turstiforbindelser på tvers av området som sikrer atkomst for myke trafikanter også til lekearealer. Det er også definert turstiforbindelse til bussholdeplass og dagligvarebutikk langs E6. Den aktuelle tilrettelegging gir gode muligheter for aktiviteter innenfor området i tillegg til å gi gode forbindelser ut av området. Planen muliggjør også bevaring av store deler av den eksisterende vegetasjon som klimavernsone langs områdets øst- og vestside. Boligområder Innenfor området legges det primært til rette for ene- og tomannsboligtomter. Da terrengforhold i området varierer er det i bestemmelsene definert for hvilke tomter det kan bygges med sokkel. Terrengforhold i området er særdeles variert og møneretning er definert med bakgrunn i terreng som det fremkommer i kommunale kart. Endelig plassering av bygning må avklares i byggesak. Dette gjøres for å unngå eventuelle utfordringer i byggesak, i tilfelle kontrollmåling av terreng gir andre resultater enn det kommunale kartgrunnlag. Ved tilrettelegging for fast plassering av bygning på tomt (byggelinje) låses også bygningstypen og ofte medfører det dispensasjoner, og/ eller frustrasjoner over ikke å kunne etablere drømmehuset, i forbindelse med boligplanleggingen. Møneretningen gir en viss styring av 24

25 hvordan området blir å fremstå som helhet samtidig som det fortsatt er en fleksibilitet i forhold til valg av hustype og plassering av bygg. Bruk av møneretning vurderes som et tilfredsstillende styringsredskap i plan for å gi en god og helhetlig bebyggelsesstruktur der bygget tilpasses til aktuelle terrengforhold og ikke omvendt. Den sørøstligste del av området, BKS1 og BKS2, tilrettelegges på en måte slik det kan utvikles til enten konsentrert bebyggelse i form av rekkehus eller enebolig. Tilrettelegging for rekkehus vil kunne sikre boliger for eldre som ønsker mindre areal men som ønsker å bli boende i Rafsbotn. Rekkehus vil imidlertid også kunne sikre en inngangsbillett til boligmarkedet for de helt unge. Det er imidlertid lenge siden større boligområder er blitt utbygd i Rafsbotn og det er per i dag lite konsentrert bebyggelse. Det er derfor usikkert om det faktisk er et marked jfr. argumentasjonen ovenfor. Bestemmelsene for BKS1 og BKS2 definerer en rekke krav for byggesøknad og igangsetting av utbygging og dermed vurderes forutsigbarheten overfor kommunale myndigheter som ivaretatt. Når det gjelder garasje tas det utgangspunkt i at denne må tilpasses hovedhuset. For noen tomter vil det være naturlig at garasje bygges fast i eller er en del av hovedhuset, eksempelvis for sokkeltomter der atkomst er på nedsiden, mens det for flate tomter kan være enten det ene eller det annet. Garasjetype bør med andre ord være avhengig av bygningstype og hvordan bygningen plasseres i terrenget. Det er i bestemmelsene presisert at man ved søknad om tiltak må vise på situasjonsplan hvordan garasje tenkes plassert også selv om man ikke etablerer denne med en gang. Dette for å synliggjøre at garasjeplassering har en sammenheng med bygg og utomhusarealer. Utnyttelsesgrad Det er i planforslaget generelt lagt til rette for en fleksibilitet i utnyttelsesgrad, med minimum og maksimum utnyttelse. Dette for å ivareta hensyn til et til dels ukjent marked, men også for å kunne imøtekomme kommunens ønske om å sikre god utnyttelse av de arealer som er tilgjengelig. Bygningshøyder er definert ut ifra et ønske om å kunne etablere boliger med to etasjer i hele området. Gjeldende forskrifter stiller en del krav når det gjelder tekniske installasjoner, og da disse ofte plasseres under taket får dette betydning for bygningenes høyde eller alternativt for utnyttelsen internt i boligen. Med bakgrunn i innspill fra kommunen er maksimal høyde for bygninger med pulttak senket litt, da samlet fasade kan oppleves som stor og ruvende. Det vurderes imidlertid som nødvendig å opprettholde en viss høyde for både å ha plass til tekniske installasjoner og samtidig få mest mulig boligareal. ILL. 8 - prinsipp maksimal bygningshøyde 25