Revidert standard leiekontrakt for utleie av næringseiendom Advokat Ottar F. Egset Føyen Advokatfirma DA

Transkript

1 Revidert standard leiekontrakt for utleie av næringseiendom 2010 Advokat Ottar F. Egset Føyen Advokatfirma DA 24. januar 2011

2 Hva er en standardkontrakt? Husleieloven 1-3; regel om standardkontrakter som er utarbeidet med representanter fra både utleier og leietaker Slike standardkontrakter for husleie finnes ikke. Standardkontrakter som har stor utbredelse og som på grunn av bruken, fremstår som standardkontrakt. NS-kontrakter er eksempel på egentlige standardavtaler, agreed documents, f eks entrepriseavtaler NS 3431, NS 8405 osv. 1-3 om standardvilkår; avvik fra slike vilkår skal opplyses om ved avtaleinngåelse Selv om 1-3 ikke gjelder, anbefales å si fra dersom en gjør endringer i forhold til kjente standarder.

3 Hvilken leiekontrakt skal brukes? Skal en bruke standardkontrakter eller skreddersøm? Fordeler og ulemper ved bruk standardkontrakter

4 Fordeler og ulemper ved bruk standardkontrakter Kritikk mot bruk av standardkontrakter Dekker ikke individuelle behov, risikerer at kontrakten ikke passer Lite fleksibel Mangler bestemmelser om forlengelse/fornyelse Oppgradering/byggearbeider Ikke reelle forhandlinger Preget av kompromissløsninger

5 Fordeler og ulemper ved bruk av standardkontrakter Fordeler Forhandlingene knyttes opp mot sentrale temaer Pris, leieperiode, lokalenes størrelse, felleskostnader osv Slipper å bruke tid på mye tekst som uansett er felles Kontrakten er noenlunde balansert og det kan knyttes praksis til forståelsen av den Enklere administrasjon Fungerer som huskeliste for spesialtilpasninger

6 Hvilke standarder finnes? - Det finnes en del varianter på markedet, men størst utbredelse har standardene utarbeidet av Huseiernes Landsforbund, Foreningen Næringseiendom, Forum for Næringsmeglere og Norges Eiendomsmeglerforbund - For boligleie er HLs standard svært utbredt, men det finnes også her en del varianter som er tilgjengelig

7 - Vi skal se nærmere på standardkontrakten til - Huseiernes Landsforbund, Foreningen Næringseiendom, Forum for Næringsmeglere og Norges Eiendomsmeglerforbund - Revideres og oppdateres med jevne mellomrom - Bred støtte på utleiersiden og leietakersiden - Gjeldende versjon - 3. utgave 11/10 7

8 4 hovedvarianter Leie av lokaler (deler av bygg) Som det er (as is) Rehabilitert og nytt Leie av bygg (hele) Som det er (as is) Rehabilitert og nytt Engelskspråklig versjon av lokaler as-is

9 Bruk av standardkontrakter Formatet begrensninger ved trykket versjon Avvik Bruk punkt om SÆRLIGE BESTEMMELSER og VEDLEGG ved individuelle tilpasninger Gjør alltid oppmerksom på avvik slik at det ikke oppstår tvil om hva som er avtalt. Tips dersom wordversjonen av standarden brukes, så sammenlign med trykket versjon eller pdf.

10 Balansert kontrakt? Er kontraktene balanserte? Hva er balansert? Avhengig av ståsted Er husleieloven balansert? Loven kan avvikes og blir avvik ubalansert? Utleiervennlig balansert Praksis viser hvor levedyktig kontrakten er Revideres med jevne mellomrom hvor erfaringer hensyntas

11 Forskjeller og likheter Utgangspunkt i as is kontrakten for lokaler. Disposisjonen er lik i alle variantene Nytt/rehab; beskrivelse av standard og byggearbeider mv forutsettes tatt inn i eget bilag Bygg; Siden det er en bruker, er det i prinsippet ikke noen felleskostnader, leietaker tar alt. Utleiers kostnader må spesifiseres.

12 Noen sentrale bestemmelser (næring) Leieobjektet punkt 4 Viktig at det beskrives og spesifiseres. Hvor viktig er arealets størrelse? Er leien angitt per kvadratmeter eller som en fast sum, skal arealene måles opp? Hvorfor separat avtale om parkering? Bygg/lokaler under oppføring og istandsetting setter spesielle krav Arbeidene/standard må spesifiseres og beskrives Kontrakten må spesialtilpasses Tilpasses entreprisene Fravike store deler av lovens kap 2. Egne regler for feil og mangler mv Hvordan håndtere endringer i byggeperioden? Betydning for leien, leveringstid osv

13 Leietid Utgangspunktet er alltid tidsbestemte kontrakter, ikke oppsigelig. Har ikke bestemmelser om forlengelse. Forslag til tekst for forlengelse Variant A: (3)Leietaker har rett til å forlenge leieforholdet i en periode på år på samme vilkår som i denne leieavtalen. Dersom leietaker ønsker å benytte sin rett, skal dette meddeles skriftlig til utleier minst måneder før utløpet av inneværende leieperiode.

14 Variant B: (3)Leietaker har rett til å forlenge leieforholdet i en periode på år på samme vilkår som i denne leieavtale, dog slik at leien skal justeres til markedsleie. Dersom leietaker ønsker å benytte sin rett, skal dette meddeles skriftlig til utleier minst 12 måneder før utløpet av inneværende leieperiode. (4)Dersom partene innen 4 uker etter at retten til å forlenge leieforholdet er utøvet ved meddelelse til utleier, ikke er kommer til enighet om hva som skal anses som markedsleie, skal den aktuelle markedsleie med bindende og endelig virkning for partene fastsettes av en takstkommisjon. Partene oppnevner hver en kommisjonsdeltaker. De oppnevnte kommisjonsdeltakere skal være takstmenn/næringsmeglere med inngående kjennskap til markedet for næringseiendom i. (5)Representantene skal være oppnevnt senest 6 uker etter at retten er utøvet. De partsoppnevnte kommisjonsdeltakerne velger kommisjonens formann. Dersom kommisjonsdeltakerne ikke kommer til enighet om valg av formann, skal denne oppnevnes av formannen i Forum for Næringsmeglere (eller annen tilsvarende organisasjon/enhet).

15 ((6)Kommisjonen skal senest 8 uker etter at retten er utøvet, avvikle befaring av leieobjektet, samt motta partenes synspunkter i en enkel høring. I høringen skal partene hver gis tilstrekkelig tid til rådighet med sikte på å formidle sitt syn på hva som utgjør den aktuelle markedsleie, samt fremlegge den dokumentasjon partene måtte ønske å henvise til. (7) Ved fastsettelsen skal kommisjonen definere hva som ville vært riktig markedsleie dersom tilsvarende leieavtale hadde vært inngått på ordinært vis, på det tidspunkt forlengelsesretten ble utøvet. Kommisjonen skal i denne sammenheng legge vekt på alle forhold av betydning, herunder leieobjektets beliggenhet og beskaffenhet, tidspunktet for start av forlengelsesperioden, forlengelsesperiodens lengde m.v. Kommisjonens avgjørelse skal foreligge senest 2 uker etter at ovennevnte høring ble avsluttet, og skal sendes partene i form av et skriftlig oppsett som angir den aktuelle markedsleie.

16 (8) Dersom fastsettelsen også reiser rettslige spørsmål som partene er uenige om, skal takstkommisjonen bare ta stilling til disse så langt partene i fellesskap ber om det. I så fall skal i tillegg lov av 14. mai 2004 nr. 25 om voldgift følges, i den utstrekning det ikke er avtalt noe annet i dette punkt om forhold hvor voldgiftsloven kan fravikes. (9)Kommisjonens angivelse av markedsleie utgjør deretter den konkrete leie i leieforholdet per tidspunkt for oppstart av forlengelsesperioden.

17 Voldgiftsbestemmelsen er kommet inn som en konsekvens av rettspraksis viktig å avklare hva kommisjonen skal ta stilling til. Hva er markedsleie? Forslag om tilsvarende bruk? Er det reell markedsleie?

18 Leiesum og felleskostnader Pkt 8 Leiesum Ikke leie per kvadratmeter Felleskostnader Vedlegg viser eksempler på felleskostnader Må konkretiseres mellom partene, bør kanskje åpne for en fleksibilitet for hva som inngår eller kan inngå i felleskostnadene Avregningstidspunkt normalt innen 30.4 Eiendomsskatt er utleiers ansvar

19 Om felleskostnader Oppregningen er ment som eksempler på forhold som inngår i felleskostnadene dersom tilbudet eksisterer, og ikke som en angivelse av hva som skal inngå per leiestart. Innholdet vil kunne endre seg i leietiden, for eksempel som følge av innføring av nye servicetilbud eller offentligrettslige krav.

20 Opplisting Strøm til oppvarming og belysning av fellesarealer (herunder trapper), heiser, kjøleanlegg, ventilasjonsanlegg, varmtvannstanker, utelys, varmekabler i takrenner, branntekniske anlegg, portanlegg, sikkerhetsinnretninger og andre forhold installert i fellesarealer. Olje, gass etc. til oppvarming av fellesarealer og andre fellestjenester som ikke avregnes mot den enkelte leietaker etter eget forbruk. Offentlige avgifter, herunder vann, kloakk, feiing, renovasjon og øvrige avgifter som eventuelt måtte tilkomme/foreligge. Rengjøring og renovasjon, herunder trappevask og rengjøring av fellesarealer, håndtering/rensing mv. av matter i fellesarealer (herunder trapper), utvendig vindusvask, rengjøring av utstyr for solavskjerming, fjerning av tagging/graffiti, leie, kjøring og tømming av søppelcontainer mv.

21 Opplisting Tilsyn, service og vedlikehold av heiser, sanitæranlegg, kjøleanlegg, ventilasjonsanlegg, alle branntekniske installasjoner (herunder alarm og sikkerhetsanlegg), vakthold, porter, fyringsanlegg, innendørs fellesarealer, utendørs fellesarealer, vinduer utvendig, utstyr for solavskjerming osv., herunder vaktmestertjeneste. Resepsjonstjeneste, vakthold. Øvrige serviceytelser, herunder gartner og annen rydding/vedlikehold på utendørsarealer, snømåking av utearealer, parkeringsplasser, fortau og tak, vekkjøring av snø, kosting og renhold av nevnte arealer, utvendig vaktmestertilsyn m.v. Administrasjonspåslag på % på alle kostnader som fremkommer av ovenstående.

22 Merverdiavgift Viktigere enn noen gang på grunn av nye og mer kompliserte regler.

23 Pkt 10 bruk av leieobjektet ny bestemmelse om universell utforming Offentligrettslige krav knyttet til universell utforming skal besørges og bekostes av leietaker, når kravet i hovedsak kan tilbakeføres til leietakers særlige bruksformål eller den bransje leietaker driver i leieobjektet. Offentligrettslige krav knyttet til universell utforming, som ville ha blitt pålagt uavhengig av de alternative bruksformål som leieobjekt i henhold til punkt 5 ovenfor lovlig kan benyttes til, skal besørges og bekostes av utleier som beskrevet i punkt 12 (3). Denne ansvarsfordelingen gjelder uavhengig av om leietaker eller utleier er adressat for det offentligrettslige kravet.

24 Offentlige krav universell utforming Hvem skal ta kostnadene med universell utforming? Diskriminering og tilgjengelighetsloven Likestillingsombudets pålegg til frisør i Steinkjer, 8. juli 2010 Spørsmål om virksomheters plikt til å sikre universell utforming etter diskriminerings- og tilgjengelighetslovens 9. Diskriminerings- og tilgjengelighetslovens 9 tredje ledd pålegger offentlige og private virksomheter rettet mot allmennheten en plikt til å sikre universell utforming av virksomhetens alminnelige funksjon Adkomsten lå et trinn over gateplan frisøren pålagt å etablere trinnfri adkomst Leietakers ansvar ikke utleiers.

25 Universell utforming etter plan- og bygningsloven Dersom hjemmelen til å pålegge oppgradering av eksisterende bygg blir brukt slik at kravene til universell utforming oppfylles hvem skal da ta kostnaden? Eier eller leier? Hvordan kan dette reguleres? Nye bygg hvor de nye kravene i loven gjelder ansvaret på tiltakshaver

26 Pkt 12 og 13 vedlikeholdsforpliktelsene Pkt 12 presisert også utskiftingsplikt eiendommens innvendige fellesarealer og eiendommens tekniske innretninger i stedet for bygningens"

27 Ansvarsområder for vedlikehold er fordelt mellom partene passer disse? Bestemmelsene må lese i sammenheng. Merk skille mellom bekoste og besørge, f eks i punkt 12 og sammenhengen med hva som inngår i felleskostnadene

28 Pkt 14 utleiers endring av leieobjektet (3)Kostnader i forbindelse med offentlige krav om forhøyet teknisk standard knyttet til leieobjektet i leieperioden, kan utleier kreve dekket hos leietaker i den utstrekning tiltaket kommer leietaker til gode, herunder hensyntatt tiltakets levetid og gjenværende leietid. Hva med energiøkonomisering og lignende? Tiltak reduserer felleskostnadene dekkes gjennom felleskostnadene? Eventuelt at utleier tar kostnadene, men beholder gevinsten? Uten klar avtale må forhandles separat.

29 Pkt 15 leietakers endring av leieobjektet Leietaker kan ved innhenting av samtykke, kreve at utleier tar stilling til om endringsarbeidene skal tilbakeføres ved fraflytting. Plikt til å innhente offentlige tillatelser Oppfølgning for utleier? Jf. ansvaret som eier vs leier. Utleier bør innarbeide rutiner for å ivareta egne interesser.

30 Force majeure Punkt 17 Brann/destruksjon Hva er force majeure? Ekstraordinære hendelse utenfor partenes kontroll som fritar partenes fra ansvar for mislighold. F eks flom, brann, krig, naturkatastrofer (askeskyen?) og lignende Hva er situasjonen ved brannskader, helt eller delvis? Hva er ødelagt?

31 PUNKT 17 MULIG TILLEGGSTEKST AD BRANN OG DESTRUKSJON (2)Dersom hele eller vesentlige deler av leieobjektet skulle bli ødelagt i leieperioden, grunnet for eksempel brann, skade eller annen teknisk svikt/hendelig begivenhet (herunder force majeure-situasjoner) og utleier ikke benytter sin rett etter dette punkt 17 første avsnitt, skal leietaker ikke ha rett til å heve leieforholdet dersom A) leieobjektet repareres/gjenoppføres av utleier senest 24 måneder etter at skaden oppsto, B) utleier i denne gjenoppføringsperioden tilbyr leietaker et for leietaker egnet erstatnings leieobjekt (erstatningsleieobjektet skal hva gjelder beliggenhet og størrelse/utforming fylle de alminnelige krav som må foreligge for at leietaker skal kunne utøve tilnærmet normal virksomhet), og

32 C) utleier betaler alle utgifter forbundet med flytting til erstatningsleieobjektet og tilbakeflytting til leieobjektet etter gjenoppføringsperioden. (3)Leietaker skal i slike tilfeller fortsette leien av leieobjektet (eventuelt den del av det som i reparasjons- /gjenoppføringsperioden ikke har vært benyttet) og gjenoppta full leiebetaling i henhold til denne leieavtalen fra det tidspunkt reparasjon/gjenoppføring er ferdigstillet. Leietaker betaler vanlig markedsleie for eventuelt erstatningsleieobjekt i den periode dette benyttes, dog skal denne leien ikke overstige den til enhver tid aktuelle leie etter denne leieavtalen.

33 Utleiers avtalebrudd punkt 18 Rett til å holde tilbake leie, jf også punkt var fraveket? Hva gjaldt da? Reguleres av bakgrunnsretten som sier at en har rett til å holde tilbake leie. Nå er denne muligheten eliminert gjennom presisering i punkt 18. Ansvarsbegrensningen er økt anses som markedsmessig.

34 Misligholdsbestemmelse pkt 19 Meget viktig. Dersom leietaker ikke vedtar utkastelse uten søksmål, må utleier gå veien om domstolene for å få dom og dermed tvangsgrunnlag for å iverksette utkastelse!

35 Punkt 23 Garanti/depositum Her må partene vurdere hvilket alternativ som passer best, eller om en kombinasjon kan være aktuelt. Må avtales samtidig med inngåelse av leiekontrakten. Ikke innflytting før garanti foreligger + betaling av husleie. Manglende garanti er definert som vesentlig mislighold, men nå skal det gis en ekstra frist for retting før heving kan skje pga manglende garanti. Tvister knyttet til garantien skal også løses ved eiendommens verneting

36 Morselskapsgaranti er ikke tatt med som et alternativ. Leietaker stiller morselskapsgaranti som inntatt etter signaturlinjen i denne kontrakt, for rettidig oppfyllelse av leietakers forpliktelser under dette leieforhold. Garantien skal være underlagt norsk rett. Eiendommens verneting vedtas i alle tvister som gjelder garantien. Garantitekst: [...], org. nr. [...], garanterer som selvskyldner for leietakers rettidige oppfyllelse av alle forpliktelser under leieavtalen.

37 Fremleie og overdragelse Forskjellen på fremleie og overdragelse? Punkt 24 Fremleie Kreves saklig grunn for å nekte fremleie; hva er saklig grunn? Saklig grunn kan eksemplifiseres Punkt 25 Overdragelse Samtykke kan nektes på fritt grunnlag hvorfor en så streng bestemmelse? Ny bestemmelse i 25.5 plikt for leietaker til å medvirke til at ny garanti stilles.

38 Forholdet til husleieloven punkt 27 Hvilke bestemmelser som ikke gjelder For øvrig gjelder leieavtalen foran loven Dels en åpen, dels en skjult fravikelse Fravikelse kan være skjult i teksten Også vanlig å gjenta i avtalen hva som er lovens ordning Pedagogiske hensyn, informativt osv 38

39 Bestemmelsene som er fraveket i punkt 27 er erstattet av bestemmelser i kontrakten som angir en annen løsning enn hva husleieloven foreskriver.