Detaljregulering for MJ Orkideåsen, gbnr.: 10/202, 203 og 16 m.fl. - Ny 1.gangsbehandling etter og i plan- og bygningsloven

Transkript

1 NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Siri Anna Kluck Lottrup L.nr.: 33189/2014 Arkivnr.: /L12 Saksnr.: 2012/6438 Utvalgssak Detaljregulering for MJ Orkideåsen, gbnr.: 10/202, 203 og 16 m.fl. - Ny 1.gangsbehandling etter og i plan- og bygningsloven Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester /15 GRUNNLAG Kommuneplanens arealdel, vedtatt Vedtatt planprogram etter plan- og bygningsloven 4-1, utvalgssak: 90/13 (H1) Forslag til reguleringsplan for Orkideåsen, gbnr.: 10/202, 203 og 16 m.fl. 1.gangsbehandling etter 12-10, i plan- og bygningsloven VEDLEGG 1 plankart, datert reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, rev Detaljregulering for MJ Orkideåsen, gbnr.: 10/202, 203 og 16 m.fl. - Ny 1.gangsbehandling etter og i plan- og bygningsloven Vedlegg lagt på politikerrommet: Alle vedlegg til tiltakshavers planbeskrivelse. SAMMENDRAG Forslag til reguleringsplan for Orkideåsen (gnbr.: 10/202, 203 og 16 m.fl.) var til 1.gangsbehandling Saken ble den gang sendt tilbake til administrasjonen for ny behandling med retningslinjer for det videre planarbeidet. Denne utvalgssaken er derfor en omskriving av den første 1.gangsbehandlingen, og det er lagt vekt på vurdering av nye forhold. Denne utvalgssaken må derfor sees i sammenheng med 1.gangsbehandlingen fra , vedlegg 4. Side 1

2 Planforslaget har til hensikt å utvikle området innenfor hårnålssvingen på Fv 36, Orkidehøgda, kalt Orkideåsen (gbnr.: 10/202, 203 og 16 m.fl.), til boligutbygging med ny atkomstvei og tilhørende anlegg. Det foreslås konsentrert småhusbebyggelse og terrasseblokker, og etter første 1.gangsbehandling er det også regulert inn et felt med 6 eneboliger. Rådmannen vurderer planforslaget som tilfredsstillende utredet, selv om ikke alle føringer fra forrige 1.gangsbehandling er tatt til etterretning på alle punkt. Rådmannen anbefaler at før planforslaget legges ut til høring og offentlig ettersyn skal det gjøres noen endringer i plandokumentene. OPPLYSNINGER Bakgrunn Tiltakshaver ønsker å regulere disse eiendommene til boligområde, med tilhørende anlegg. Planforslaget var oppe til 1.gangsbehandling , men der ble det vedtatt at det skulle sendes tilbake til administrasjonen for ny behandling. Følgende ble vedtatt i H1: Planforslaget for Orkideåsen, gbnr.10/202, 203 og16 m.fl., datert , med tilhørende planbestemmelser datert ønskes endret og sendes tilbake til rådmannen for ytterligere utredninger. (Jf. kommunens utrednings- og informasjonsplikt i 17 i forvaltningsloven). Hovedutvalget gir følgende retningslinjer for videre arbeid: - Deler av planområdet settes av til frittliggende eneboliger. - Alle internveier skal være kjøreveier med fortau. Dvs. at gang- og sykkelveiene GSV 1 og GSV 2 ikke kan bestå, men må ha samme standard som V 2 (sørligste atkomstvei til terrasseboligene). - Atkomst fra Orkidehøgda må vurderes på nytt, med nye løsninger som evt. kryssløsning i hårnålssvingen. - Biloppstilling/parkering til boenhetene skal løses ved bolig, eller i eget felles parkeringsanlegg direkte tilknyttet boligen. - Planfri krysning av Orkidehøgda, for myke trafikanter, skal inngå i planforslaget. Det skal utarbeides et rekkefølgekrav for opparbeiding av denne. - Ny trasé for bekk innenfor planområdet (kalt Blåveisbekken ) jf. samarbeidsprosjektet mellom SVV og Nedre Eiker kommune må evt. inntegnes med ny trasé og hensynssone. I tillegg må det lages en bestemmelse om tilgang for vedlikehold av den bekketraséen. - Plassering av pumpestasjon på et egnet område i plankartet, som ikke beslaglegger arealer avsatt til lek, med tilhørende bestemmelse vedrørende dette. - Fylkeskommunens eiendom langs Fv 36, sør i planområdet skal avsettes til annen veggrunn grøntareal (AVG). - Plankartet må justeres slik at ingen byggegrenser er mindre enn 2 meter til formålsgrensen, der boligområdene grenser til turveier og vegetasjonsskjerm. Side 2

3 Planområdet Planområdet ligger i østre deler av Åsen. Orkidehøgda (Fv 36), omkranser planområdet i nord, øst og sør. Området ligger på oversiden av avkjøringen til Blomsterlia inn mot hårnålssvingen på Orkidehøgda. Planområdet grenser i vest mot kommunalt friområde ved Kløversvingen og Blåveisbakken. Planen består av bl.a. eiendommene med gbnr.: 10/202, 10/203 og 10/16 som til sammen utgjør ca. 39 daa. I tillegg omfatter planen noe trafikkareal, frilufts-/friområder. Hovedutvalget har tidligere i reguleringsprosessen vedtatt at det ikke er tillatt å regulere boligformål på gbnr.: 10/16. Planstatus og overordna føringer Store deler av planområdet er uregulert og ligger i areal avsatt til boligbebyggelse, grønnstruktur og LNF-område i kommuneplanen. Vestre del av planområdet er regulert gjennom reguleringsplan for MJ 11 Åsen, av Formål: Regulert friområde Gbnr. 10/16 Illustrasjon nr. 1: planområdet / ortofoto Illustrasjon nr. 2: Utsnitt gjeldende kommuneplan Planforslaget Planforslaget kan kort beskrives å bestå av følgende hovedtrekk: Det legges til rette for konsentrert småhusbebyggelse (rekkehus og kjedete eneboliger), frittliggende småhusbebyggelse og terrassert blokkbebyggelse, med tilhørende anlegg. Reguleringsplanen har også til hensikt å regulere en ny atkomstvei fra Orkidehøgda til det nye boligområdet, og gang- og sykkelforbindelser videre mot Åsen og mot Mjøndalen, i tillegg til andre tilhørende anlegg. Nedenfor beskrives de viktigste trekkene i planforslaget: Hensikt med planen: Formålet med planen er å legge til rette for utbygging av boliger. Det legges vekt på å skape gode bomiljøer og gode utearealer, jf. 1 i bestemmelsene. Arealutnyttelse: Kommuneplanen sier utnyttingsgrad 30 % BYA for denne delen av kommunen. Det er flere utnyttingsgrader i delfeltene innenfor planforslaget. I reguleringsbestemmelsene tillates maksimalt tillatt prosent bebygd areal (% BYA): BK1: 30%- BYA (konsentrert småhusbebyggelse) BK2 - BK3: 35%- BYA (konsentrert småhusbebyggelse) BK4: 20%- BYA (konsentrert småhusbebyggelse) BB1: 30%- BYA (blokkbebyggelse) BF1- BF6: 30%- BYA (frittliggende småhusbebyggelse) Tiltakshaver opplyser at dette gir en gjennomsnittelig utnyttelse på 29 %- BYA innenfor feltene som er avsatt til bebyggelse. Side 3

4 Byggehøyder: For konsentrert og frittliggende småhusbebyggelse (BK1-4 og BF1- BF6) foreslås det en gesimshøyde på maks. 8 meter og mønehøyde maks. 9 meter. Gesims- og mønehøyde regnes fra gjennomsnittlig planert terreng. Der det bygges med pulttak, skal høyeste gesims settes lik mønehøyde, maks. 9 meter. De fastsatte kotehøydene for bygninger innenfor hvert felt er ikke endret fra første 1.gangsbehandling, se reguleringsbestemmelsene For den terrasserte bebyggelsen (BB1 blokkbebyggelse) skal bebyggelsen trappes og hver etasje skal følge terrenget på siden av bygget, jf. reguleringsbestemmelsene Gesimshøyden skal aldri overstige 8 meter fra terrenget. Tiltakshaver har i forbindelse med innsendelse av planmaterialet til fornyet 1.gangsbehandling foreslått å heve maks. mønehøyde fra gjennomsnittlig planert terreng for bebyggelsen innenfor felt BK1, fra 9 til 9,5 meter. Byggegrenser: Byggegrenser mot interne turveier og andre grønnstrukturarealer er minimum 2 meter. Uteoppholdsareal og lekeplasser: Uteoppholdsarealene og lekearealene som foreslås er i tråd med gjeldende kommuneplan. Det reguleres også arealer til tre nærlekeplasser på ca. 500 m 2 hver. I tillegg er det krav om opparbeidelse av flere småbarnslekeplasser, jf. bestemmelsene Parkering: Krav til parkering for boligene er satt til 2,0 pr. boenhet, som i kommuneplanens bestemmelser. Planforslaget legger opp til at beboerne i rekkehusene parkerer i felles parkeringshus, delvis under bakkenivå. Det er til fornyet 1.gangsbehandling foreslått en gjesteparkering på bakkenivå, benevnt som P1, i tillegg. Beboerne i terrassehusene får felles parkering under bakkenivå og de frittliggende og kjedete eneboligene får biloppstillingsplass/ carport/ garasje på bakkenivå ved hver boenhet. Atkomst(er)/samferdselsanlegg: Det foreslås ingen endring av atkomst for bil. Denne foreslås derfor fremdeles å komme inn i området fra FV 36, Orkidehøgda, sørøst i planområdet på strekningen med minst stigning. Det foreslås også å regulere inn en ny holdeplass for kollektivtrafikk langs Orkidehøgda, ved planlagt atkomst til boligområdet. Fra atkomsten går samleveg 1 (V1) med veibane 5 meter, som er samlevei for hele boligfeltet. Det er regulert et tilgrensende fortau med bredde 2, 75 meter. Veien er utformet etter SVV sin standardklasse Sa1 samleveier i boligområder (fartsgrense 50 km/t). I tillegg reguleres det inn annen veigrunn tekniske anlegg på 1,5 meter på hver side av veibanen, jf. Nedre Eikers kommunaltekniske norm for vei, vann og avløp. Samleveg1 ender i parkeringskjeller for felt BK1. Vei 2 (V2) er atkomstvei for ca boenheter. Veien er utformet som standardklasse A1 A5 atkomstveger i boligområder, med fartsgrense 30 km/t, med veibane 4 meter, samt et fortau på 2, 5 meter. Det er regulert et areal på hver side av veibanen/ fortauet på 1,5 meter til annen veggrunn tekniske anlegg jf. Nedre Eikers kommunaltekniske norm for vei, vann og avløp. Side 4

5 Vei 3 (V3) fører til 6 planlagte eneboliger og vei 4 (V4) går gjennom felt BK1. Begge veiene er regulert til kjørevei med asfaltert veibredde 4 meter, begge strekningene er uten fortau. Det er regulert inn et juridisk punkt mellom disse veiene: Veistenging/fysisk kjøresperre, slik at det ikke er gjennomkjøringsmulighet, se plankartet, vedl. 1. Gang- og sykkelveger og fortau: Veiene til området med frittliggende småhus (BF 1-6) eneboligene og rekkehusene fra atkomstveien fra Orkidehøgda er ikke planlagt med fortau eller som gang- og sykkelvei. Det er regulert fortau langs atkomstveien fra Orkidehøgda og langs sørligste atkomstvei. Det foreslås to gang- og sykkelveier. Den ene fra nedre del av planområdet gjennom tilgrensende friområder til Kløversvingen. Den andre gang- og sykkelveien planlegges å starte ved boligområdet BB1 som er avsatt til terrasseblokk, med trasé gjennom tilgrensende offentlig friområde og munner ut i veien Tiriltunga. I tillegg er det bestemmelser og rekkefølgekrav om en tursti fra planområdet, til Blåveisbakken, for å kunne komme fort opp i gangstrukturen mot Åsen skole. Denne turstien forutsettes vist i utomhusplanen som skal følge byggesøknaden, jf. reguleringsbestemmelsene. Rekkefølgekrav ( 5.1.1): Det er foreslått rekkefølgekrav for opparbeidelse av infrastruktur, gang- og sykkelveger, stiforbindelse til Blåveisbakken, parkering og teknisk infrastruktur og grønt- og lekeareal innenfor gjeldende delområde/felt før det kan gis midlertidig brukstillatelse på første bolig. Rekkefølgebestemmelsene for turveier, tursti og de to gang- og sykkelveiene er delt mellom boligfelt BK1 BK4 og BF1 BF6 eller BB1. For ytterligere opplysninger vises det til tiltakshavers utkast til planbeskrivelse (vedlegg 3) og forslag til planprogram, på politikerrommet. Varsel om oppstart og medvirkning: Oppstart av reguleringsarbeid og høring av forslag til planprogram ble varslet i Eikerbladet , samt ved brev til naboer og andre berørte. Tiltakshaver mottok 17 innspill. I forbindelse med varselet ble det og avholdt et folkemøte. Tiltakshaver holdt en orientering om planen for Hovedutvalget for sentraladministrasjonen og Tekniske tjenester, i siste møte før jul Utbyggingsavtale (UBA) Parallelt med reguleringsplanen er det varslet forhandlinger om utbyggingsavtale for gjennomføring av planen. Utbyggingsavtalen er gjenstand for forhandling mellom kommune og tiltakshaver. Dersom det blir aktuelt med UBA skal denne behandles som egen sak i formannskapet og kommunestyret etter at reguleringsplanen er sluttbehandlet. VURDERING Rådmannen anser at planforslaget er tilfredsstillende utredet. Det vises til tiltakshavers planbeskrivelse (vedlegg 3). Side 5

6 Oppfølging av tidligere behandlinger I fastsettelse av planprogrammet ble det gitt følgende krav og føringer for det videre arbeidet med reguleringsplanen: Krav / føring Rådmannens vurdering 1 Forslagsstillers planprogram under punkt 4, alternativ Tatt til følge. I første 1 skal lyde: 1.gangsbehandling var dette Boligbebyggelsen får atkomst fra FV 36 punktet kun delvis tatt til følge, Orkidéhøgda. Det legges opp til en blanding av dette ble påpekt som ikke godt eneboliger, rekkehus, kjedede eneboliger og nok av H1. Nytt planforslag har terrassert bebyggelse. lagt opp til 6 eneboligtomter. 2 I pkt. 2.2 i planprogrammet: Fremdriftsplan for Tatt til orientering planprosessen skal det siste punktet som omhandler Reguleringsprosessen har tatt vedtakstidspunkt for reguleringsplanen endres til 1. noe lengre tid enn først antatt. halvår Etter rådmannens vurdering er disse føringene ivaretatt, og innarbeidet i planprogram/ planforslag. Se for øvrig første 1.gangsbehandling, utvalgssaknr.: 124/14 (vedlegg 4), hvor merknader og krav/føringer fra tidligere behandlinger ble utredet og vurdert. Retningslinje for videre arbeid fra første 1.gangsbehandling: Krav/ føringer Rådmannens vurdering 1 Deler av planområdet skal settes av til frittliggende eneboliger. Utført. Det er satt av 6 tomter til eneboliger. Se avsnitt om boligsammensetning under 2 Alle internveier skal være kjøreveier med fortau. Dvs. at gang- og sykkelveiene GSV 1 og GSV 2 ikke kan bestå, men må ha samme standard som V 2 (sørligste atkomstvei til terrasseboligene). 3 Atkomst fra Orkidehøgda må vurderes på nytt, med nye løsninger som evt. kryssløsning i hårnålssvingen. 4 Biloppstilling/parkering til boenhetene skal løses ved bolig, eller i eget felles parkeringsanlegg direkte tilknyttet boligen. 5 Planfri krysning av Orkidehøgda, for myke trafikanter, skal inngå i planforslaget. Det skal utarbeides et rekkefølgekrav for opparbeiding av denne. 6 Ny trasé for bekk innenfor planområdet (kalt Blåveisbekken ) jf. samarbeidsprosjektet mellom SVV og Nedre Eiker kommune må evt. inntegnes med ny trasé og hensynssone. I tillegg må det lages en bestemmelse om tilgang for vedlikehold av den bekketraséen. for vurdering/ utdyping. Ikke utført. Kjøreveiene merket med V3 og V4 på plankartet, og som leder inn til de 6 eneboligene og konsentrert bebyggelse (BK1) er regulert uten fortau. Utført. Tiltakshaver har vurdert dette på nytt, og har konkludert med at løsningen for atkomst foreslått til første 1.gangsbehandling fremdeles er den beste løsningen for atkomst. Dette gir en stigning i det planlagte nye krysset på ca. 6,8 %, og overholder i følge Statens vegvesen ikke deres krav om at stigning i slike kryss ikke bør overstige 5 %. Utført. Det er i planforslaget lagt inn gjesteparkering P1; arealformål: parkeringsplasser. Ikke utført. Se pkt. under for nærmere utredning/ vurdering. Utført. Side 6

7 7 Plassering av pumpestasjon på et egnet område i plankartet, som ikke beslaglegger arealer avsatt til lek, med tilhørende bestemmelse vedrørende dette. 8 Fylkeskommunens eiendom langs Fv 36, sør i planområdet skal avsettes til annen veggrunn grøntareal (AVG). 9 Plankartet må justeres slik at ingen byggegrenser er mindre enn 2 meter til formålsgrensen, der boligområdene grenser til turveier og vegetasjonsskjerm. Utført. Det er i planbeskrivelsen pkt gjort en redegjørelse for at det ikke er nødvendig med egen pumpestasjon. Dette er avklart med Bestiller kommunalteknikk. Løsningen er vist i VA- planen, vedl. 26 til planbeskrivelsen. Utført. Utført. Oppfølging av merknader til varsel om oppstart/ stadfesting av planprogrammet I tiltakshavers planbeskrivelse, kapittel 6 (s ) beskrives merknadene i hovedtrekk, sammen med tiltakshavers vurdering av disse. Rådmannen vurderer at de fleste merknadene fra varsel om oppstart er tatt til etterretning og innarbeidet i planforslaget, se vedlegg 3. Politikernes retningslinjer til første 1.gangsbehandling utdyping og vurdering Rådmannen vurderer at tiltakshaver ikke har tatt til etterretning alle forholdene som ble påpekt av politikerne i første 1.gangsbehandling. Under følger en vurdering av de tema som behøver mer utdyping eller som ikke er tatt fullstendig til etterretning. Boligsammensetning/frittliggende eneboliger Tiltakshaver har regulert inn 6 eneboligtomter (arealformål: frittliggende småhusbebyggelse). Disse tomtene er plassert på den delen av planområdet som har minst terrengstigning, slik at det blir godt uteoppholdsareal. Tomtene er fra m 2, og det er regulert både grønnstruktur (turdrag) og lekeplass som grenser til, slik at området som helhet virker mindre tettbebygd enn den konsentrerte bebyggelsen på de andre feltene. Dette gir variasjon i boligfeltet. Rådmannen vurderer at politisk retningslinje er godt nok ivaretatt til å fremmes på nytt. Alle internveier skal være kjøreveier med fortau. Kjøreveiene, benevnt med V3 på plankartet, som går fra V1 til de 6 planlagte eneboligene og kjøreveien, benevnt med V4, som går forbi boligfelt benevnt med BK1 er i det nyeste planforslaget ikke regulert med fortau, slik medlemmene i Hovedutvalget ba om i forrige behandling. For å hindre gjennomkjøring mellom de to veiene har tiltakshaver regulert inn et juridisk punkt: Veistengning/fysisk sperre. Dette vil trolig være en veibom e.l., som forutsettes å være stengt. Nødvendige snuhammere på de to veiene er ikke inntegnet på plankartet, så dette forslaget vurderes ikke som fullstendig. Rådmannen vurderer at plankartet må justeres, slik at kjøreveiene V3 og V4 reguleres med fortau, med en bredde på 2,5 meter, slik det er gjort for V2 for å være i tråd med politiske retningslinjer fra første 1.gangsbehandling. Planfri krysning av Orkidehøgda (FV 36) I planprogrammet ble det bedt om å utrede mulighetene for krysning av Orkidehøgda for gående og syklende. Tiltakshaver har derfor tatt med dette i trafikkanalysen, datert Trafikkanalysen konkluderte med at det bør anlegges et tilrettelagt krysningssted for myke trafikanter for ferdsel til og fra marka. Dette var derfor innarbeidet i plandokumentene til 1.gangsbehandlingen. Side 7

8 Hovedutvalget vurderte forslaget, og det ble enighet om at de i stedet ønsket en planfri krysning, for å ha mest mulig trafikksikker ferdsel for myke trafikanter til og fra marka. Hovedutvalget vedtok derfor følgende utredningstema: Planfri krysning av Orkidehøgda, for myke trafikanter, skal inngå i planforslaget. Det skal utarbeides et rekkefølgekrav for opparbeiding av denne. Trafikkanalysen ble revidert , med bakgrunn i at Statens vegvesen har økt fartsgrensen på Orkidehøgda fra 60 til 70 km/t. Resultatet av vurderingen/ utredningen ble da at det ikke ble anbefalt å anlegge gangfelt. Dette er i henhold til gangfeltkriterier i Statens vegvesens håndbok 270 der det ikke er anbefalt å anlegge gangfelt på veger med fartsgrense 70 km/t og høyere. Videre sier håndboka at dersom man ønsker gangkryssing, må denne gjøres planfri. Håndbok 270 anbefaler videre planfri gangkryssing for veier med ÅDT over Beregnet trafikkmengde forbi planområdet, medberegnet generert trafikk fra planområdet, er ca ÅDT. Trafikkanalysen/tiltakshaver vurderer derfor at planfri krysning heller ikke anbefales. I følge tiltakshavers planbeskrivelse mener de at det er en feilprioritering å bruke anslagsvis 4,5 5 mill. kroner på et tiltak med så beskjeden nytteverdi og at denne kostnaden overskrider utbyggingsprosjektets tåleevne. Tiltakshaver har beholdt det tilrettelagte krysningsfeltet i planforslaget for å opprettholde en mulighet for trygg krysning av Orkidehøgda. Rådmannen ser at et krysningsfelt for myke trafikkanter, i stedet for en planfri krysning kan være en god nok løsning dersom fartsgrensen reduseres til 60 km/t. Det er relativt trygt sted å krysse veien, spesielt når det blir etablert midtrabatt. Både bilene som kommer ovenfra og bilene som kommer fra hårnålssvingen vil man kunne se på god avstand. Fartsgrensen kan man søke Statens vegvesen om å endres/reduseres. Dette fordi at det vurderes å være både god sikt og relativt lav hastighet for bilene da dette er ganske nært opptil hårnålssvingen. Rådmannen har tidligere anbefalt å akseptere løsningen med krysning av veien i plan da dette oppfattes å være en tilstrekkelig løsning. Det fremmes likevel alternativ tilråding på dette punkt da det ved forrige behandling av planen var en tydelig tilbakemelding fra utvalgets medlemmer at man ønsket planfri krysning. Etter rådmannens vurdering er ikke alle tidligere føringer i reguleringsprosessen og retningslinjer fra første 1.gangsbehandling, for planarbeid godt nok ivaretatt og innarbeidet i planforslaget. Det fremmes derfor alternativ innstilling til tiltakshavers planforslag. Planforslagets samsvar med overordnede planer Planforslaget samsvarer med i stor grad med gjeldende kommuneplan, det er ingen endringer fra forrige 1.gangsbehandling. Planforslagets samsvar/ samordning med tilstøtende arealplaner Reguleringsplanen er tilpasset tidligere reguleringsplan som dekker deler av planområdet. Virkninger av planforslaget Rådmannen vurderer kun temaene i planen hvor det er endringer i forhold til hva som kom fram i første 1.gangsbehandling, se vedlegg 4. Side 8

9 Boligtyper/ - sammensetning Området som i dag kun består av skog vil kunne bli bebygd med frittliggende eneboliger, eneboliger i kjede og rekkehus, slik som det er foreslått i planforslaget. I tillegg er det på de bratteste områdene i sør foreslått terrasseblokker (maks. 3 stykker), da tiltakshaver mener at småhus i dette området vil gi svært dårlig terrengtilpassinger og høye fjellskjæringer. Terrassert bebyggelse er ikke i tråd med variert enebolig/småhusbebyggelse, men det har vært lagt vekt på i planprosessen at disse byggene skal trappes, og at de strengt skal følge terrenget på siden av bygningen slik at det blir en god tilpasning til terrenget, da denne delen av planområdet er bratt og ikke egner seg for eneboliger/ småhusbebyggelse. Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) Det er avdekket seks forhold hvor det er behov for å gjennomføre tiltak for å redusere risiko, og seks forhold hvor det bør reduseres risiko. Se ROS-analysen som er vedlegg til planbeskrivelsen, for nærmere informasjon. Alle forholdene/ tiltakene vurderes som godt nok innarbeidet i plandokumentene. Rekkefølgekrav Rekkefølgekravene omhandler alle nødvendige tiltak for gjennomføringen av reguleringsplanen og er lagt opp etter utbyggingstakt, og er knyttet til påbegynnelsen av nærmeste delfelt. Dette er gjort for at ikke alle krav skal komme på første felt som bygges ut, noe som vil vanskeliggjøre utbyggingen. Dette vurderes som en akseptabel måte å få gjennomført utbyggingen på. Endringer etter 1.gangsbehandlingen: Økning av mønehøyde på bygninger innenfor boligbebyggelse felt BK1 Tiltakshaver har i forbindelse med innsendelse av planmaterialet til fornyet 1.gangsbehandling foreslått å heve maks. mønehøyde fra gjennomsnittlig planert terreng for bebyggelsen innenfor felt BK1, fra 9 til 9,5 meter. Rådmannen vurderer at det er akseptabelt å kunne heve mønehøyden på bygningene i dette feltet fordi det ikke er noen eksisterende bebyggelse å ta hensyn til. Det er gode muligheter for å tilpasse høydene på bebyggelsen i det bakenforliggende boligfeltet i gjennomføringsfasen. Særlige vektlagte forhold - Videreføre bebyggelsen i Åsen på en best mulig måte. Sikre at ny bebyggelse tilpasses terreng, og at fjernvirkningen blir minst mulig. - Lage et best mulig bomiljø og trafikksikre ferdselsårer for myke trafikanter frå boligområdene og ut i marka. Naturmangfoldloven 8-12 Etter naturmangfoldloven 7 skal prinsippene i loven 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet som berører naturmangfold, og vurderingen og vektleggingen skal framgå av vedtaket. Kunnskapsgrunnlaget er basert på befaringer, lokalkunnskap, registreringer i artsdatabanken/ naturbasen og nyregistreringer, se rapport for Naturfaglige registreringer, vedlegg 2 i planbeskrivelsen. I følge rapporten er det ikke gjort funn av sjeldne eller sårbart naturmangfold eller naturtyper. Denne dokumentasjonen vurderes som tilstrekkelig for å vite/vurdere hvilke virkninger reguleringsplanen får for naturmangfoldet. Tiltaket vurderes ikke å føre til belastning på nåværende sårbare økosystem. Side 9

10 Mulig konsekvens for kommunen Planforslaget vurderes å ha begrensede økonomiske konsekvenser for Nedre Eiker kommune. Det antas at det ikke vil være behov for innløsning eller ekspropriasjon. Areal til kjøreveier (V1 og V 2), fortau og turdrag forutsettes å være i privat eie. Gang- og sykkelvegene GSV1og GSV2 går over kommunal eiendom, og bør bli overdratt til kommunen etter opparbeidelse. Kommunen vil dermed få drifts- og vedlikeholdskostnader for disse to gangog sykkelveiene i fremtiden. KONKLUSJON Rådmannen vurderer planforslaget for Orkideåsen, gbnr.: 10/202, 203 og 16 m.fl. å være tilstrekkelig utredet. Videre vurderes det å være hovedsakelig i tråd med kommuneplanen, krav og føringer vedtatt i forhåndsvurdering/ planprogrammet. Planforslaget er ikke i tråd med alle retningslinjene for videre arbeid gitt av politikerne i 1.gangsbehandlingen I tråd med plan og bygningslovens er det seks mulige alternativ: Alt. 1: Tiltakshavers planforslag, med et tillegg i i reguleringsbestemmelsene: For felt BK1 er det tillatt med mønehøyde inntil 9,5 meter fra gjennomsnittlig planert terreng, vedtas lagt ut på høring og offentlig ettersyn. Alt. 2: Tiltakshavers planforslag vedtas lagt ut på høring. Alt. 3: Tiltakshavers planforslag, med et tillegg i i reguleringsbestemmelsene: For felt BK1 er det tillatt med mønehøyde inntil 9,5 meter fra gjennomsnittlig planert terreng, legges ut på høring og offentlig ettersyn. Før offentlig ettersyn må følgende endringer være gjort i plandokumentene: - Det må reguleres et 2,5 meter bredt fortau langsmed kjøreveiene V3 og V4. - Planfri krysning av FV 36 må løses i planen. Alt. 4: Tiltakshavers planforslag vedtas lagt ut på høring. Før offentlig ettersyn må følgende endringer være gjort i plandokumentene: - Det må reguleres et 2,5 meter bredt fortau langs med kjøreveiene V3 og V4. - Planfri krysning av FV 36 må løses i planen. Alt. 5: Planforslaget ønskes endret og sendes tilbake til rådmannen for ytterligere utredning. (jf. kommunens utrednings- og informasjonsplikt i 17 i forvaltningsloven). Hovedutvalget gir følger retningslinje for videre arbeid: Alt. 6: Planforslaget avslås. Dersom det er i tråd med kommuneplanen kan tiltakshaver kreve planen lagt fram for kommunestyret. Alternativ 6 er et enkeltvedtak som krever begrunnelse og gir klagerett. Tiltakshaver og rådmannen er ikke omforent om planforslaget. Rådmannen vurderer derfor at det er grunnlag for å fremme alternativt forslag, dvs. alternativ 3 ovenfor. Rådmannen anbefaler derfor alt. 3: Tiltakshavers planforslag, med følgende tillegg i i reguleringsbestemmelsene: For felt BK1 er det tillatt med mønehøyde inntil 9,5 meter fra gjennomsnittlig planert terreng legges ut på høring og offentlig ettersyn. Side 10

11 Før planforslaget legges ut på høring og offentlig ettersyn må følgende endringer være gjort i plandokumentene: - Det må reguleres et 2,5 meter bredt fortau langs med kjøreveiene V3 og V4. - Planfri krysning av FV 36 må løses i planen. Den planfaglige begrunnelsen for rådmannens anbefaling: Planforslaget innfrir intensjonen med boligutbygging i kommuneplanen. Planforslaget er godt tilpasset terreng og gir gode gang- og sykkelmuligheter i denne delen av Åsen. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, vedtar hovedutvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til plankart for Orkideåsen, gbnr.10/202, 203 og16 m.fl., datert med tilhørende planbestemmelser datert , og med følgende tillegg i i reguleringsbestemmelsene: For felt BK1 er det tillatt med mønehøyde inntil 9,5 meter fra gjennomsnittlig planert terreng sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Før planforslaget legges ut til høring og offentlig ettersyn må følgende endringer være gjort i plandokumentene: - Det må reguleres et 2,5 meter bredt fortau langs med kjøreveiene V3 og V4. - Planfri krysning av FV 36 må løses i planen. Begrunnelse for vedtaket er at: Planforslaget er godt tilpasset terreng og gir gode gang- og sykkelmuligheter i denne delen av Åsen. Planforslaget innfrir intensjonen med boligutbygging i kommuneplanen. Uttalelse til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens 12-9 og Fristen for uttalelser er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn. Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Det ble ikke reist endringsforslag til saken. Votering: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, vedtar hovedutvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til plankart for Orkideåsen, gbnr.10/202, 203 og16 m.fl., datert med tilhørende planbestemmelser datert , og med følgende tillegg i i reguleringsbestemmelsene: For felt BK1 er det tillatt med mønehøyde inntil 9,5 meter fra gjennomsnittlig planert terreng sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Side 11

12 Før planforslaget legges ut til høring og offentlig ettersyn må følgende endringer være gjort i plandokumentene: - Det må reguleres et 2,5 meter bredt fortau langs med kjøreveiene V3 og V4. - Planfri krysning av FV 36 må løses i planen. Begrunnelse for vedtaket er at: Planforslaget er godt tilpasset terreng og gir gode gang- og sykkelmuligheter i denne delen av Åsen. Planforslaget innfrir intensjonen med boligutbygging i kommuneplanen. Uttalelse til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens 12-9 og Fristen for uttalelser er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn. Side 12