PLANBESKRIVELSE REGULERINGSPLAN BOLIGFELT KORSBAKKEN

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE REGULERINGSPLAN BOLIGFELT KORSBAKKEN GNR./BNR. 23/1, /14, /17, /21, /23, /45, /48, /55 LEVANGER KOMMUNE Oppdragsgiver: Kjølen & Nydal Bygg AS Utarbeidet av:

2 BESKRIVELSE/AVGRENSNING Området ligger ca. 1,5km. nordøst for Skogn sentrum i Levanger kommune, ca. 400 meter sør for sjøen. Planområdets størrelse er på ca. 15,8 daa (alle formål), og er avsatt til bolig og landbruk i gjeldende kommuneplan. Høydekotene i terrenget går fra ca m.o.h. BILDE 1: OVERSIKTSBILDE GOOGLE EARTH. OMRÅDETS KARAKTER Planområdet har nordlig helning og består for det meste av spredt eneboligbebyggelse og udyrket mark. I sør dekker planområdet 1,1 daa med LNFR-område. Planområdet grenser til Fylkesveg 119 i sørøst og jernbanen og E6 i nord. I vest grenser området mot eksisterende gårdsbebyggelse og jordbruksareal.

3 BILDE 2: PLANOMRÅDET SETT FRA NORD (LEVANGER 3D-KART). Eksisterende bebyggelse i nærområdet omfatter i stor grad eneboliger og gårdsbebyggelse i 1,5 2 etasjer med saltak. PLANGRUNNLAG/BAKGRUNN For området foreligger godkjent kommuneplan for Levanger, der størsteparten av området er avsatt til boligbebyggelse (gult, plan-id L ). Det resterende området er avsatt til LNFR-formål. Oppstartsmøte er avholdt BILDE 3: UTSNITT KOMMUNEPLAN FOR LEVANGER DRAPERT PÅ 3D-MODELL. AREAL AVSATT TIL BOLIGBEBYGGELSE I GULT. RØDT AREAL ØNSKES OMSØKT FRA LNFR TIL BOLIGFORMÅL. Oppstart av reguleringsarbeider er kunngjort i Levangeravisa , samt at naboer, gjenboere og andre berørte parter/etater er blitt varslet i eget brev datert Merknadsfrist var satt til

4 PLANENS INTENSJON Formålet med planen er å legge til rette for: - 4 områder for frittliggende småhusbebyggelse. 2-3 etg for bebyggelse - 1 område med konsentrert bebyggelse. Enebolig i kjede, 3 etg. - Uteoppholdsområder for beboerne av området - Felles lekeplasser for barn og unge, universelt utformet med gode solforhold. Samlet planlegges det å tilrettelegge for 11 nye enheter (evt. utleieenheter ikke medregnet). TABELL 1: AREALFORDELING Arealtabell Nr. 1 - Bebyggelse og anlegg Areal (daa) Boligbebyggelse-frittliggende småhusbebyggelse (4) 6,1 Boligbebyggelse-konsentrert småhusbebyggelse 2,0 Lekeplass 0,9 Renovasjonsanlegg 0,1 Sum areal denne kategori: Nr. 2 - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Areal (daa) Annen veggrunn - tekniske anlegg (3) 1,3 Kjøreveg (5) 3,2 Sum areal denne kategori: 4, Nr. 3 - Grønnstruktur Areal (daa) Grønnstruktur (2) 2,2 Turveg 0,1 Sum areal denne kategori: 2,3 Totalt alle kategorier: 15,8 Bestemmelsene tar ellers høyde for at all overordnet og intern infrastruktur skal være ferdig etablert før nye boliger tas i bruk. Perspektivene de neste sidene er ment å illustrere hvordan bebyggelsen kan utføres på området. Kommuneplanen krever minimum 50m 2 felles eller offentlig uteareal pr. boligenhet. Det legges til rette for 11 boliger. Dette gir et nødvendig uteoppholdsareal på 550m 2. Det er satt av 2186m 2 til grøntareal i forbindelse med de vernede kulturminneområdene. I tillegg er det satt av 872m 2 til felles lekeplass. Uteoppholdskravet er derfor mer enn godt nok tatt vare på.

5 BILDE 4: OMRÅDET SETT FRA NORD BILDE 5: OMRÅDET SETT FRA NORDØST FRA LUFTEN

6 BILDE 6: OMRÅDET SETT FRA NORDVEST VED E6 BILDE 7: OMRÅDET SETT FRA FUGLEPERSPEKTIV

7 BILDE 8: OMRÅDET SETT FRA SØR. FOR ALLE PERSPEKTIVER ER BOLIGUTFORMING OG -PLASSERING VEILEDENDE OG FOR ILLUSTRATIVT BRUK, OG ENDELIG FORSLAG KAN AVVIKE NOE FRA DISSE. EIERFORHOLD Planområdet er underlagt 4 ulike gårds- og bruksnummer (hele eller deler av disse): - 23/1 Pål Inge Salberg - 23/14 Magne Nydal - 23/17 Per Asbjørn Svarva - 23/21 Magne Nydal - 23/23 Erik Helmut og Ann Kristin Aune Winn - 23/30 Svein Erik og Reidun Sandnes Hamland - 23/45 Bente Anita Elden - 23/48 Erik Helmut og Ann Kristin Aune Winn - 23/55 Svenn Ludvik Frøseth og Cathrine Salberg KARTGRUNNLAG Kartgrunnlaget er digitalt teknisk kartverk, EUREF 89 Sone 32. Ekvidistanse er 1 meter. FORMÅLSBESKRIVELSE. Frittliggende småhusbebyggelse (B1-B4) Området B1 planlegges bebygd med frittliggende eneboliger i inntil 2 etg. Utnyttelse for dette området er %BYA = 30%. B1 har forholdsvis likt høydeintervall innenfor byggegrensa. Bebyggelsen kan utformes som boliger med plate på mark i samme høyde.

8 Området B4 planlegges bebygd med frittliggende eneboliger i inntil 3 etasjer inkl. sokkeletasje. Utnyttelse for dette området er %BYA = 30%. Tomta lengst vest i B3 er flat og kan bygges med flate på mark. For de to andre tomtene bør det vurderes hus med sokkeletasje. For B2 og B3 planlegges det ingen endring i eksisterende bebyggelse. Det er stilt krav i bestemmelsene om at det skal etableres 2 p-plasser pr. enhet. Konsentrert småhusbebyggelse (B5) Området B5 er regulert til konsentrert boligbebyggelse. Utnyttelse for dette området er %BYA = 35%. Det tillates oppført inntil 3 enheter her. Området for B5 skråner relativt bratt opp som oppfordrer til sokkelbebyggelse, med koter fra ca. 55,6 59,6. Det planlegges derfor 2 etasjer pluss sokkel med innkjøring fra f_kv3 til 1. etasje (2. plan). Det er stilt krav i bestemmelsene om at det skal etableres 2 p-plasser pr. enhet. Andre typer nærmere angitt bebyggelse eller anlegg Området kan benyttes til håndtering av avfall, evt. andre fellestjenester etter behov. Lekeplass (f_l1) Lekeplass L1 plasseres vest i planområdet. Denne blir liggende i tilknytning til grøntarealet ved den ene hensynssonen for kulturminner (jernaldergravplass, ID Nøysomheten 36783). Her kan det tilrettelegges for akebakke om vinteren jfr. krav om ivaretakelse av barnetråkk. Deler av denne lekeplassen tilrettelegges for universell utforming. Kjøreveg (o_kv1, f_kv1-f_kv4) o_kv1 er offentlig kjøreveg (FV119). f_kv1 f_kv4 er regulert til privat felles adkomstveg. Disse skal ikke ha større stigningsgrad enn 1:8. Personbiler kan benytte private oppkjørsler til å snu hvis nødvendig. Annen veggrunn tekniske anlegg Annen veggrunn kan benyttes til skjæring/fylling, evt. teknisk infrastruktur i grunnen. Områdene kan også beplantes med egnet lav vegetasjon langs fylkesvegen for å etablere visuelle grøntbuffere mot planlagt bebyggelse. Ved vegende kan annen veggrunn benyttes til snødeponi. Frisiktsone Ved avkjørslene mot o_kv1 skal det etableres frisiktsoner på 6 x 54 meter. Fartsgrensen i området er 50 km/t. Turveg Areal avsatt til turveg. Turveg opparbeides i minimum 3 meter bredde. Denne opprettes for å få en bedre forbindelse mellom L1 og grøntarealet ved kulturminnet nord i planområdet. ANNET. Vann/avløp/overvann/ Planlagt bebyggelse skal tilknyttes eksisterende offentlig vannledninger vest for planområdet og avløpsnett ved B1. Dette forutsetter at det er tilstrekkelig kapasitet på ledningsnettet.

9 BILDE 9: FORESLÅTTE PÅKOBLINGSPUNKTER FOR VANN OG AVLØP Det fins ikke eksisterende overvannsledninger i området. I stor grad må overvannsbehandling basere seg på naturlig infiltrasjon, evt. ved bruk av fordrøyningsbasseng. Det skal utarbeides tekniske planer for vann/avløp/overvann sammen med første byggemelding som skal godkjennes av kommunen (tatt med i rekkefølgebestemmelser i planen).

10 Geoteknikk/Områdestabilitet BILDE 10: GRUNNTYPER. KILDE: NGU Grunnen i planområdet består av tynn og tykk marin avsetning. Det er ikke registrert kvikkleireforekomster i planområdet. 140 meter sørøst for planområdet ligger kvikkleireforekomsten «Eggen», som har risikoklasse 2 av 5. NVE ønsker at det gjøres en geoteknisk vurdering for området, jfr. merknad fra NVE Multiconsult har gjennomført en slik geoteknisk vurdering Prøveboring i området avdekker fjell eller andre stabile masser. Noen av disse massene er dog ansett som telefarlige. Det anbefales å fundamentere på fjell eller over minimum 1,0m utskiftet fyllmasse.

11 BILDE 11: KVIKKLEIREFOREKOMSTEN «EGGEN» BILDE 12: EROSJONSRISIKO. KILDE: NGU NGU har registrert middels til stor erosjonsfare. Det ligger ingen elver eller renner på området. I området med størst erosjonsrisiko vil det måtte gjøres masseutskiftninger i tråd med anbefaling fra

12 Multiconsult i forhold til telefare. Forslagsstiller mener derfor at erosjon ikke vil være et problem for området. Støy Det er ikke utført en spesifikk støyanalyse for området. E6 ligger nord for området med en ÅDT på 11900, og Fylkesveg 119 ligger sørøst for området med ÅDT på 800 (tall for 2012). COWI har utført en støyvurdering BILDE 13: STØYVURDERING UTEN TILTAK. STØYKILDE: VEG

13 BILDE 14: STØYVURDERING UTEN TILTAK. STØYKILDE: JERNBANE BILDE 15: STØYVURDERING MED TILTAK. STØYKILDE: VEG

14 BILDE 16: STØYVURDERING MED TILTAK. STØYKILDE: JERNBANE Rapporten konkluderer med at en støyskjerm 4m over jernbanespor vil kunne skjerme de fleste fasadene fra støy. Ikke alle fasader kommer under grenseverdien for gul sone, men alle boliger vil ha tilgang til minst en stille side. Det anbefales å legge støyfølsomme rom til stille sider. Utsatte balkonger vil kunne skjermes med egnet konstruksjon. Fasader vil bli utført slik at innvendig støynivå er i henhold til T En slik støyskjerm vil også forbedre lydkvaliteten rundt eksisterende bebyggelse. Opparbeidelse av støyskjerm legges til rekkefølgebestemmelser. Energiforsyning Alle typer ny strømforsyning skal legges i bakken. Eksisterende strømledninger som kommer i konflikt med planlagt bebyggelse skal også legges i bakken. Det legges opp til tradisjonell strømforsyning i området, da investeringskostnadene/enhetskostnadene for et fellesanlegg basert på vannbåren oppvarming blir svært høye for et boligfelt av en slik karakter og størrelse. Det blir for øvrig opp til den enkelte husstand og vurdere hvorvidt en ønsker å legge til rette for vannbåren oppvarming (privat grunnvannsbrønn med boring på egen tomt). Det foreligger ikke fjernvarmekonsesjon i området.

15 Avvik fra kommuneplan Et område på 1,6 daa ønskes omsøkt fra LNFR til boligformål. BILDE 17: ØNSKET OMSØKT AREAL BILDE 18: OMSØKT AREAL OG BONITET Rundt 1,1 daa av dette området er overflatedyrket jord. Resten er innmarksbeite og skog. Arealet er i 1992 godkjent omdisponert fra landbruk til «tilplantning av spredte lauvtrær» (Saksnr ). Beplantning er påbegynt men ikke fullført. Argumentene for omdisponeringen fra dyrket mark til skogbruk er at den er landbruksmessig gunstig ettersom jorda er grunn og lite dyrkbar, og at parsellen er for liten til å effektivt kunne dyrkes og behandles med jordbruksmaskiner. Den midtre og østlige delen av det omsøkte området har også en helning som gjør det vanskelig å utnytte grunnen til jordbruk. De samme argumentene kan fremmes for å omdisponere parsellen til boligformål. Det vil gi en bedre utnyttelse av opparbeidet infrastruktur samtidig som det ikke påvirker det reelle jordbruket i særlig grad. Det vil også gi bedre arrondering for jordbruksmaskiner.

16 BILDE 19: TIDLIGERE OMDISPONERT AREAL JFR. VEDTAKS-ID BILDE 20: EKSEMPEL PÅ UTBYGGINGSALTERNATIV FOR DET OMSØKTE AREALET

17 OVERSIKT OVER INNKOMNE MERKNADER Merknad fra: Datert Hovedpunkt Jernbaneverket Byggegrense: Tilrettelegging for framtidig utvidelse av jernbanelinja og sikkerhet langs linja skal vektlegges sterkere jfr. regional plan for Nord-Trøndelag av Konsekvensene for fremtidig utvikling, sikkerhet, drift og vedlikehold ved å bygge nærmere enn 30 meter fra spormidte må vurderes. Sikkerhet: Jernbaneverket krever gjerding eller annen form for sikring mot jernbanelinja. Risikoanalyse for villkrysning av linja bør utarbeides. Om nødvendig bør planområdet utvides for å ivareta naturlige gangforbindelser og sikre at personer ikke krysser jernbanen ulovlig. Kommentar: 30-meters byggegrense overholdes. Området sikres med 1,8m høyt flettverksgjerde mot jernbanelinja. NVE Skogn er et av mange områder i Nord-Trøndelag som er kartlagt etter Rissaraset i Det ble da funnet flere kvikkleiresoner, bl.a. sonen «Eggen» som ligger 160m øst for planområdet. Det bør derfor gjennomføres en geoteknisk vurdering i forbindelse med reguleringsplanarbeidet. Kommentar: Geoteknisk undersøkelse er utført av Multiconsult. Kvikkleire er ikke ansett som en risiko for planområdet. Sametinget Minner om generelt aktsomhetsansvar. Oppdages det gjenstander eller andre spor som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget og NTFK jfr. lov 9. juni Minner også om at samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk fredet. Reindriftsforvaltningen Nord- Trøndelag Ingen merknad Nord-Trøndelag Fylkeskommune Kulturminner: Minner om at de registrerte kulturminner må hensynstas i planen. Potensial for funn av hittil ikke registrerte kulturminner. Kommentar: Registrerte kulturminner er lagt inn som hensynssone i planen. Aktsomhetskravet vil gjelde under opparbeidelse av området.

18 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Landbruksinteresser: Aktuelt område er i hht. gjeldende plan som boligområde. Ingen merknader her Kommentar: Planområdet har blitt utvidet. 1,6 daa LNFR-formål ønskes omsøkt til bolig. Dette området har dårlige vilkår for jordbruk jfr. vedtak om omdisponering til skogbruk. Miljøkvaliteter: Verdier for biologisk mangfold, landskap og friluftsliv må ivaretas. Støy: Grenseverdier for støy må overholdes jfr. T-1442 utgitt av Miljøverndepartementet Kommentar: Støyberegning er gjennomført. Alle boliger får minimum en stille side. Noen tiltak må kanskje gjøres i fasade på enkelte boliger for å sikre tilfredsstillende lydnivå innendørs. Balkonger må utformes slik at de får tilfredsstillende lydnivå. Dette vil hensynstas ved byggemelding. Barn og unge Uterom med fokus på barn og unge må dokumenteres. Kommentar: Det legges opp til akebakke i lekeplass vest i planområdet. På hele lekeplass i øst og deler av lekeplass i vest skal prinsipper for UU følges. Sikkerhet: Statens Vegvesen Adkomst Det må gjennomføres en ROS-analyse jfr. PBL 4-3. Kommentar: Forenklet ROS-analyse er gjennomført. Det går ikke frem av plankart hvor adkomst er tenkt. Avkjørselen bør tas med i planområder. Avkjørsel lengst nord frarådes fra bruk da den er uoversiktlig. Kommentar: Planområde justert ned siden varsling. Ingen usikkerhet hvor adkomst er tenkt nå. Oversiktlig kryss som tas med i planområde. Trafikksikkerhet og mye trafikanter Gang- og sykkelveg planlagt langs fv. 119 fra Lysaker til Korsbakken. Støy: Planområdet grenser til E6 og jernbane. Krever derfor støyutredning jfr. T Evt. tiltak må med i plan og bestemmelser. Kommentar: Se tidligere kommentar..

19 Merknader fra Statens Vegvesen er i utgangspunktet 1 mnd. forsinket i forhold til gitt frist, men vil likevel bli etterfulgt i planarbeidet. Naboer/gjenboere, andre Sverre O. Voldseth Eier gnr/bnr 23/33. Kritisk til utbygging. Frykter tap av utsikt og verdiforringelse av eiendom Kommentar: Området er for det meste avsatt i kommunedelplan til boligformål. Ny utbygging vil ikke være annet enn forventet for området. Per og Edel Svarva Eier gnr/bnr 23/17, og vil ikke tillate bruk av eksisterende adkomst til det planlagte boligfeltet utover det antall boenheter som eksisterer i dag Kommentar: Planområde justert ned og atkomstveg flyttet over fra Svarvas til Salbergs tomt. Svarva får større tun.