OPPSUMMERING AV INNSPILL FRA SAKSPROTOKOLL, SAK 23/17

Transkript

1 Sola kommune Plan INTERNT NOTAT Type: X - krever ikke oppfølging Til: Utvalg for plan og miljø Fra: Rådmannen Saksnr./Arkivkode Dato Saksnr.: 14 / REG Saksbehandler: Katarzyna Komorek OPPSUMMERING AV INNSPILL FRA SAKSPROTOKOLL, SAK 23/17 SAKEN GJELDER Reguleringsplan 0554 Varaberg ble fremmet til 2. gangs behandling i Utvalg for plan og miljø i møtet , sak 23/17. Behandling av planen ble utsatt med følgende inns pill : Saken utsettes til neste møte, med følgende innspill til administrasjonen Tjora: Til dette møtet bes administrasjonen utarbeide et notat med følgende tre elementer: 1. Beskrive konsekvenser av følgend e endringer i planen: - Antall boenhetereduseres fra 90 ned mot 70, likevel ikke mer enn at kommuneplanens krav om tetthet oppfylles - Antall små boenheter (de rundt 50 kvm) reduseres - Antall store boenheter med fire (evt tre) soverom (eneboliger/leilig heter på rundt 150 kvm) økes 2. Beskrive hvordan en kan gå frem for å gjennomføre endringene beskrevet i punkt 1, herunder vurdere hvor mye ekstra tid dette vil ta. 3. Formulere forslag til vedtak i tråd med endringene beskrevet i pkt 1 Strandskog: Tetthet i planen skal være minimum 3 boliger/daa og maksimum 4 bolig/daa. Tettheten reduseres ved at det bygges flere større boenheter med 3-4 soverom. Antall eneboliger skal minimum være 10. Antall rekkehus skal minimum være 34. Fellesforslag H, FrP: Rådmannens forslag med følgende endring: Fra 96 til 81 enheter, gjelder for hele området, også delfelt BFS13. Bertelsen: Sportsbodene skal være fra kvadratmeter på hele feltet. Side 1 av 6

2 OPPFØLGING AV SAKSPROTOKOLLEN Alle punktene fra saksprotokollen er drøftet med forslagstiller / utbygger i et arbeidsmøte. For å imøtekomme innspillene ble det enighet om at planforslaget revideres. Følgende endringer er gjort: 1. Antall boliger innenfor planområdet er redusert fra 96 til 88: fra 90 til 83 eksklusivt felt BF S13 fra 6 til 5 innenfor felt BF S13 2. Størrelse på leiligheter er presisert i bestemmelser. Det sikres: minimum 12 leiligheter med mulighet for 3 eller flere soverom, maksimum 12 leiligheter med areal mindre enn 60 m2. 3. Lagringsplass: for alle leilighete r økes minimum sportsbodareal i parkeringskjeller fra 5 til 6m2. for alle rekkehus defineres krav til størrelse på sportsbodareal i p arkeringskjeller på minimum 4m2 (a r ealstørrelsen var udefinert før ). b estemmelser presiseres med at sykkelparkering anlegg es i tillegg til sportsbod. Alle endringen er gjort i samråd med forslag s stiller og med utbygger. Endringen er innenfor rammen av det som tidligere er blitt hørt i offentlig ettersyn. Planend ringen utløser ikke nytt offentlig ettersyn. Eventuelle ytterlige re r edu ksjon av antall boli ger vil kreve ny begrenset høring, og utsettelse av 2. gangs behandling med 2-3 måneder. VURDERING AV INNSPILL 1. Antall boliger / Boligtetthet Innspill til antall boliger: Antall boenhetereduseres fra 90 ned mot 70, like vel ikke mer enn at kommuneplanens krav om tetthet oppfylles. (Tjora) Tetthet i planen skal være minimum 3 boliger/daa og maksimum 4 bolig/daa. (Strandskog) Fra 96 til 81 enheter, gjelder for hele området, også delfelt BFS13. (H, Frp) Forslagsstillers kommentar Etablering av parkeringsareal under terreng har en vesentlig større kostnad enn etablering av parkering på terreng. Ved å bygge parkeringsanlegg under terreng må det forutsettes at arealet som «frigjøres» kan nyttes til å bygge flere boliger. Bol igtettheten blir dermed høyere enn i sammenlignbare boligområder med bilgater og parkering på terreng. Den økte tetthet skyldes at det kan bygges på de frigjorte parkeringsarealer. Det er således ikke mindre hage eller felles leke og oppholdsarealer i denn e planen enn i tradisjonelle planer. En reduksjon av antall boliger utover planens minimumsutnyttelse vil medføre at plangrepet med parkering under terreng og bilfritt bomiljø, vurderes til ikke å være økonomisk forsvarlig. Man må da gå for en tradisjonell utbygging med parkering på boligtomter/terreng. En reduksjon av antall boliger vil i tillegg medføre at planen skal sendes ut på ny høring. Man risikerer da at antall boliger må økes med blokkbebyggelse på bekostning av småhusbebyggelse. Rådmannens komme ntar A ntall boliger innenfor planområdet er redusert fra 96 til rekkehus ( felt BKS5, BKS7, BKS11), 4 leiligheter ( felt BBB2) og 1 bolig i BFS13 er tatt ut. Reduksjon en gir positiv påvirkning på bo - og livskvalitet innenfor hele området. Side 2 av 6

3 Tetthet i reguleringsplaner beregnes jf. kommuneplan (nærlekeplasser, kvarta ls lekeplass og interne gang - og sykkelveier tas inn i beregningen). Avgrensning av arealgrunnlag for beregning av utnyttelse: Tabellen nedenfor viser beregning av utnyttelse for arealer som eies av tiltakshaver, Skadberg Allé 55. Utnyttelsen beregnes for 90 boliger (i samsvar med forrige planutkast), for 83 boliger (i samsvar med foreliggende plan), for 77 boliger (jf. innspill f ra H, Frp ) og for 70 boliger (jf. innspill fra Tjora ): Areal eksklusiv BFS13 Kommentar Antall boliger* Utnyttelse bolig/daa Eksklusiv parkeringsareal under bakken, og inklusiv kvartalslekaplass: 90 5,2 17,3 83 4,8 foreliggende plan 77 4,5 81 boliger inkl BFS ,0 * eventuelle hybler i eneboligfelt regnes ikke med Kommuneplan og regionalplan ha r tetthetskrav for området på 3-4 boliger per daa. Samtidig er tetthetskravene i k ommuneplan og i regionalplan av førende karakter og må vurderes opp mot en større sammen hengende struktur, både når det gjelder transport, møteplasser og rekreasjon. Krav til utnyttelsesgrad må bidra til effektiv arealbruk av utbyggingsområder, lavere transportomfang / bilbruk og til jordvern. I detaljplan kan derfor fastsettes høyere utnyttelse dersom det etter kommunen sitt skjønn ligger til rette for det. Antall boliger i foreliggende planen avviker fra gjeldende tetthetskrav med økning på ca. 20 % (eventuelle hybler i eneboligeregnes ikke med). Ut fra områdets beliggenhet (med kort avstand til Forus og til Sola sentrum) og kva liteter som er sikret, vurderes foreslått ant all boenhete r som forsvarlig. I vurdering av tetthet må det også legges vekt på at nesten all parkering for område t er lagt under bakken. Dette grepet gir en mye mer effektiv arealbruk og utnyttelsesgraden kan derfor ikke sammenlignes med områder hvor hele parkering løses på bakkeplan. Tabellen ned en for viser beregning av utnyttelse inklusiv areal i parkeringskjeller under bak k en : Areal eksklusiv BFS13 Antall Utnyttelse Kommentar boliger* bolig/daa Inklusiv parkeringsareal under 90 4,2 bakken og inklusiv kvartalslekeplass: 83 3,8 foreliggende plan 77 3,6 81 boliger innenfor hele planen (4 i BFS13) 21,6 70 3,2 * eventuelle hybler i eneboligfelt regnes ikke med Side 3 av 6

4 Utnyttelsen i felt B F S13 beregneseparat for 6 boliger (i samsvar med forrige planutkast), for 5 boliger (i samsvar med foreliggende plan) og for 4 boliger: Areal BFS13 daa 1,14 Antall Utnyttelse Kommentar boliger bolig/daa 6 5,3 5 4,4 foreliggende plan 4 3,5 Rådmannen støtter den foreslåtte tettheten i foreliggende plan. En ytterligere reduksjon av antall boliger vil isolert sett kunne ha positiv virkning på bokvalitet, men kan også føre til at felles p - kjeller ikke realiseres. Dersom det legges til rette for b akkeparkering, vil man få reduserte arealer til annen bruk, og dermed forringet bokvalitet. 2. Boligstørrelser / boligtyper Innspill til boligstørrelser: Antall små boenheter (d e rundt 50 kvm) reduseres (Tjora) Antall store boenheter med fire (evt tre) soverom (eneboliger/leiligheter på rundt 150 kvm) økes (Tjora) Antall eneboliger skal minimum være 10. (Strandskog) Antall rekkehus skal minimum være 34. (Strandskog) Forslagsstillers kommentar Planen legger opp til en fleksibilitet slik at området kan inneholde mellom 83 og 90 nye boliger. I tillegg kommer eksisterende boligtomt BFS13 innenfor planen. Utbygger ønsker en variert boligsammensetting som kan omfatte alle l ivets faser og tilby boliger for alle økonomier. Dersom det er ønskelig med færre boliger og redusert boligtetthet, kan utbygger akseptere å låse antall boliger på 83, eksklusiv BFS13. Planen vil da legge til rette for: Dette gir en god fordeling av boligstørrelser med hovedvekt på boliger for barnefamilier. Rådmannens kommentar For å imøtekomme innspille ne til bolig størrelse ble planen supplert med krav om andel av store og små leiligheter. Planen sikrer at m inimum 12 (30%) av alle leiligheter skal ha mulighet for 3 eller flere soverom, og at maksimum 12 (30%) av alle lei ligheter kan ha areal mindre enn 65 m2. Reduksjon av andel av små leiligheter bidrar til en mer stabil befolkningssammensetning og ble etterspurt i flere av merknader fra naboer mottatt i offentlig ettersyn. Boligstørrelse har direkte Side 4 av 6

5 innvirkning på mulighetene til å skape gode, trygge bomiljø på lengre sikt. Samtidig viser statistikker at andelen av aleneboereller ressurssvake øker raskere enn utby gging av mindre boenheter. De n dominerende boligtypen på Skadberg er rekkehus og enebolig. Rådmannen er derfor opptatt av at planene bidrar til riktig boligvariasjon på Skadberg. Etter rådmannens vurdering opprettholder planen riktig balanse mellom flek sibilitet og krav til boligsammensetning. Ytterligere presisering er vil redusere fleksibilitet og variasjon i bebyggelsesstruktur, og anbefales derfor ikke. 3. Krav til sportsbod / oppbevaringsplass Innspill til sportsboder: Sportsbodene skal være fra kvadratmeter på hele feltet. (Bertelsen) Forslagsstillers kommentar I planen er det lagt til rette for større bodareal enn kravet i plan - og bygningsloven på 5m2. Det er som nevnt innregulert plass til boder i P anlegg. Leilighetene vil få sportsbod og fe lles sykkelparkering i forbindelse med P anlegget. I tillegg kan det etableres en mindre bod på 2 m2 på altan/terrasse for oppbevaring av puter og annet utstyr. Rekkehusene og eneboligene vil få en bod i forbindelse med parkeringsanlegg. I tillegg vil de f å en sportsbod ved bolig på 5m2 pluss 4 sykkeloppstillingsplasser. I hagen kan det ytterligere etableres en mindre hagebod på 3m2 for oppbevaring av hagemøbler og hageredskaper. Rådmannens kommentar Etter teknisk forskrift er minimums krav til ut vendig lagringsareal/sportsbod på 5m2. For 1 - roms leiligheter kan kravet halveres til 2,5m2. Samtidig tyder boligundersøkelser på at minstearealet gitt i TEK ikke dekker behovene i forhold til behov for lagringsplass. Flere forskningsrapporter beskriver at manglende oppbevaringsplass er noe av det folk er mest misfornøyd med. Dette gjelder både store små boliger. Byggesakseksjonen i Sola kommune melder om mange byggesøknader om utvidelse av lagringsplass i områder med nye boliger. Administrasjonen har gåt t i dialog med forslagsstiller for å imøtekomme innspille t til sportsbodareal på 10-15m 2. Forslagsstiller og utbygger kunne aksepter en mindre justering av bestemmelser. Følgende endringer ble gjort i planen: for alle leiligheter økes sportsbodareal i par keringskjeller fra minimum 5 til 6m 2. for alle rekkehus defineres krav til størrelse på sportsbodareal i parkeringskjeller på minimum 4m 2. (Arealstørrelsen var udefinert før.) b estemmelser presiser es med at sykkelparkering a nlegges i tillegg til sportsbod, dvs at sykkelparkering ikke opptar plass i boden. Arealet som sikres og/eller tillates i planen for utvendig lagring har følgende størrelser: - for alle leiligheter sikres det etablert 8 m 2 lagringsplass i parkeringskjeller / felles anlegg ( minimum 6 m 2 sportsbod + ca. 2 m 2 sykkelparkering (2 plasser i fellesanlegg), areal kan variere noe med stativtype). I tillegg tillates det inntil 2 m 2 i forbindelse med terrasse/altan. - for alle rekkehus sikres / tillates etablert mellom 14 til 16 m 2 lagringsplass utenfor bolig ( 8 m 2 bod tillat t etablert på egen tomt + minimum 4 m 2 sportsbod sikret i p - kjeller + mellom ca. 2 til 4 m 2 sykkelparkering ( areal kan variere noe med stativtype )) - presisering av krav til lagringsplass på eneboligtomter vurderes som unødvendig. Det foreslåtte kravet til lagringsplass er noe større enn minimumskravet fra TEK10. Gjennomsnittlig sportsbodareal for hele felte er sikret på over 10 m 2, når sykkelparkering Side 5 av 6

6 regnes med. Rådmannen vurderer at juster ingene som er gjort i planen imøtekommer innspillet fra saksprotokollen. Å legge til ytterlige re økning av lagringsareal vil kunne ha positiv effekt på livskvaliteten og trivsel for beboere, men vil samtidig føre til prisøkning. Ved eventuell ytterlige ø kning av lagringsplass bør det derfor sikres mulighet for å differensiere arealet etter størrelse på bolig er og /eller etter forespørsel. K jøpere som ønsker mer lagring kan betale ekstra for dette, mens kjøpere som ikke ønsker lagring ikke belastes ekstra. OPPSUMMERING OG KONKLUSJON For å imøtekomme innspill fra Utvalg for plan og miljø gitt i møtet ble foreliggende reguleringspl an 0554 Varaberg revidert. Tillatt antall boliger innenfor planområdet er reduser t fra 96 til 88 boliger. Planbestemmelser er gjort mer detaljert i forhold til boligstørrelser og i forhold til tilhørende lagringsplass. Rådmannen vurdere r at endringene som er gjort i planen på bakgrunn av innspillene vil gi en forbedring av bo kvalitet og trivsel innenfor boligområde t. PLANSEKSJONEN Christian Meyer konstituert seksjonsleder Katarzyna Komorek arkitekt Dette dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen signatur. Side 6 av 6