Utv.saksnr Utvalg Møtedato 201/17 Formannskapet /17 Kommunestyret

Transkript

1 ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 201/17 Formannskapet /17 Kommunestyret SLUTTBEHANDLING AV DETALJREGULERING FOR MEISERUDTUNET Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, vedtas detaljreguleringsplan 388, Meiserudtunet, gnr. 81/7, 81/124 og 81/220 som vist på kart datert , revidert med tilhørende bestemmelser. I henhold til plan- og bygningslovens oppheves deler av reguleringsplan for Gang og sykkelveg mm. langs rv. 174 Gml. Algarheimsveg/Fonbekkrysset vedtatt (Plan ID 178). Planen blir erstattet av ny plan der det er overlapp. Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2015/ Side 1 av 12

2 Saksprotokoll i Kommunestyret Behandling: Av 45 representanter var 45 til stede medregnet møtende vararepresentanter. Repr. Lars Egil Berg (SP) fremmet følgende forslag på vegne av AP, SP, MDG og SV/R: Kommunestyret avviser forslaget til detaljreguleringsplan. Det bes om at planen endres til en utnyttelse på inntil 30 % og med bedre tilpasning til eksisterende bebyggelse i området. Votering: Formannskapets innstilling fikk 25 stemmer (FrP, H, KrF, AU og 1xV) og ble derved vedtatt mot 20 stemmer (AP, SP, SV/R, MDG og 1xV)avgitt for repr. Bergs forslag. Saksprotokoll i Formannskapet Behandling: Av 11 representanter var 11 til stede medregnet møtende vararepresentanter. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, vedtas detaljreguleringsplan 388, Meiserudtunet, gnr. 81/7, 81/124 og 81/220 som vist på kart datert , revidert med tilhørende bestemmelser. I henhold til plan- og bygningslovens oppheves deler av reguleringsplan for Gang og sykkelveg mm. langs rv. 174 Gml. Algarheimsveg/Fonbekkrysset vedtatt (Plan ID 178). Planen blir erstattet av ny plan der det er overlapp. Saksnr. 2015/ Side 2 av 12

3 RÅDMANNENS INNSTILLING Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, vedtas detaljreguleringsplan 388, Meiserudtunet, gnr. 81/7, 81/124 og 81/220 som vist på kart datert , revidert med tilhørende bestemmelser. I henhold til plan- og bygningslovens oppheves deler av reguleringsplan for Gang og sykkelveg mm. langs rv. 174 Gml. Algarheimsveg/Fonbekkrysset vedtatt (Plan ID 178). Planen blir erstattet av ny plan der det er overlapp. Ullensaker, Rune Hallingstad rådmann Saksnr. 2015/ Side 3 av 12

4 Saksbehandler: Silje Skinnes Lunde Vedlegg: 1 Plankart for Meiserudtunet, datert , revidert Reguleringsbestemmelser for Meiserudtunet, datert , revidert Planbeskrivelse for Meiserudtunet, gnr. 81/7 og 81/124, Algarheim, datert Situasjonsplan, datert Sol/skygge oppdatert etter høring 5 Merknader til offentlig ettersyn 6 Planbeskrivelse for Meiserudtunet, gnr. 81/7 og 81/124, Algarheim, datert Saksdokumenter: 1.gangsbehandling av detaljregulering for Meiserudtunet, FSK-sak 95/17, SAMMENDRAG Planforslaget åpner for å bygge 15 rekkehusboliger på et tidligere gårdstun i et eksisterende boligfelt langs Algarheimsvegen. Illustrasjonsmaterialet viser boligene lagt i 3 rekker rundt et felles uteareal. I høringsperioden har det kommet merknader på forslag om utvidelse av Gamle Algarheimsveg, trafikksikkerhet i Meiserudvegen og Gamle Algarheimsveg, den foreslåtte bebyggelsens påvirkning på naboer og krav om flytting av parkeringsplasser. Merknadene anses som avklart og rådmannen anbefaler kommunestyret å vedta planforslaget. SAKSUTREDNING Sluttbehandling av detaljregulering for Meiserudtunet. Plankart datert , revidert , med bestemmelser datert , revidert og planid 388. Planen fremmes av WTB Bygg AS, med Plan1 og Jessheim arkitekter som konsulenter. Bakgrunn Planområdet omfatter gnr./bnr. 81/7, 81,124 og 81/220, samt deler av Meiserudvegen og Gamle Algarheimsveg. Totalt er planområdet på 11,6 daa. Hensikten med planen er å legge til rette for boligbebyggelse på et gammelt gårdstun. Planområdet ligger langs Algarheimsvegen, ca. 3 km fra Jessheim sentrum. Planstatus Planområdet er i kommuneplanen avsatt til nåværende boligbebyggelse. Reguleringsplan for Gang og sykkelveg mm. langs rv. 174 Gml. Algarheimsveg/Fonbekkrysset ble vedtatt (planid 178). Gnr. 81/7 (byggeområdet) er regulert til jordbruk/skogbruk, gnr. 81/124 og 81/220 er regulert til frittliggende boligbebyggelse. Alle boligtomtene innenfor planavgrensningen har opprinnelig hatt utkjøring på Algarheimsvegen gjennom gnr. 81/7. Mellom 2003 og 2008 ble Meiserudvegen forlenget ned til eksisterende bolig i sør, og reguleringsplanen fra 1995 endret. Det ble regulert nye boligtomter sør-vest i Meiserudvegen med TU 35 % og gnr. 81/220 fikk adkomst via Meiserudvegen. Sør for planområdet, over Algarheimsvegen ligger det tilhørende jordet til gårdstunet. Dette ble først tatt inn i kommuneplanen som potensiell skoletomt for ny Algarheim skole og så avsatt til fremtidig bebyggelse. Dette reguleres i en egen plan, detaljregulering for Åsmoen Øst. Saksnr. 2015/ Side 4 av 12

5 Utbygger har spilt inn kvoter til boligbyggeprogrammet for Det er innvilget en kvote på 10 boenheter i perioden SAKSGANG: Oppstartsmøte ble avholdt Da det ikke var kvoter i boligbyggeprogrammet ble det skrevet prinsippsak om oppstart av planarbeid. HOP-sak 99/15, den vedtok at det kunne startes detaljreguleringsarbeid. Planoppstart ble varslet Det kom inn 15 uttalelser fra offentlige instanser og private grunneiere. Etter innspill i forbindelse med varslingen ble det vurdert som nødvendig å utvide planområdet for å utbedre krysset Algarheimsvegen x Gamle Algarheimsveg. Det ble sendt ut et revidert varsel til berørte parter i brev datert Det kom inn 4 uttalelser. Under reguleringsprosessen ble det avdekket behov for å justere eksisterende reguleringsplan for å fjerne en tidligere regulert del av Meiserudvegen som nå er bebygd med bolig på gnr. 81/220. I tillegg ble det behov for å utvide Gamle Algarheimsveg i bredden for å få plass til en mer trafikksikker adkomst til den planlagte bebyggelsen. Det ble derfor sendt ut en begrenset høring til eiere av berørte arealer. Det kom inn 1 uttalelse. Utsnitt av eksisterende regulering i området som viser del av Meiserudvegen som er endret. Innkomne merknader til varsel om planoppstart Det kom totalt inn 19 uttalelser til varsel om oppstart, revidert varsel om oppstart og begrenset varsel om utvidelse av planområdet. Uttalelsene er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen kap. 7. Innkomne uttalelser til offentlig ettersyn Det kom inn 8 uttalelser. På grunn av feil med utsendelse ved offentlig ettersyn til offentlige høringsparter fikk disse en utsatt frist til 31. august. Jens Erik og Nina Ljones Fladby, datert Merknadshaverne etterlyser bygging av gangvei langs Gamle Algarheimsveg og når denne vil komme. Det vises til at det er stor trafikk og hastigheter over fartsgrense på 30 km/t og kjøring til eiendommer lenger inn Gamle Algarheimsveg der det kan benyttes andre adkomster. Det kommenteres også at ferdigstillelse av veger bør legges til igangsettingstillatelse, ikke brukstillatelse. Forslagsstillers kommentar: Gamle Algarheimsveg I flg. forslag til bestemmelser skal Gamle Algarheimsveg med fortau og krysset Algarheimsvegen være ferdig opparbeidet før det gis igangsettingstillatelse innenfor felt BK, dvs. på et tidlig stadium. Intern veg V4 skal være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse for ny bebyggelse innenfor BK, dvs. før det kan flyttes inn i husene. Selv om det kan oppfattes at Gamle Algarheimsveg har stor trafikk og høy hastighet, er den likevel bare kjøreadkomst til et begrenset antall boliger i området, og den er i utgangspunktet ment å være en blindveg for kjørende. I revidert planforslag er krysset mellom Gamle Algarheimsveg og Meiserudvegen litt justert, dvs. der Gamle Algarheimsveg som gangveg Saksnr. 2015/ Side 5 av 12

6 kobler seg til kjørevegen. Her må det brukes kantstein mellom fortauet og kjørevegen, nedsenket der det skal kunne kjøres over, og høy der det ikke skal kjøres. Skilting vil også kunne hindre unødig kjøring videre på vegen. Gårdsbebyggelsen med sine aktiviteter som nevnes skal ha adkomst via Habberstadvegen. Utvidelsen av Gamle Algarheimsveg og bygging av fortau er nettopp for å øke trafikksikkerheten på strekningen. Dette er også tatt inn i revidert ROS. Rådmannens kommentar: Det er først gjennom vedtak av detaljreguleringen for Meiserudtunet og bygging av boligene at opparbeidelse av fortau lang Gamle Algarheimsveg sikres. Gamle Algarheimsveg er V2 i reguleringsplanen. I bestemmelsene er det rekkefølgekrav på at V2 skal være opparbeidet før det bygges nye boliger. V4, den interne vegen for de nye boligene samt 81/124 og 81/220, skal opparbeides før folk flytter inn. Det er ikke ønskelig å sette et tidligere ferdigstillelseskrav for interne veger da de får stor slitasje under anleggsarbeidene. Frode Sveinsen, datert Det reageres både på høyden og utnyttelsesgraden i et etablert småhusområde med frittliggende eneboliger. Det er også innvendinger mot den planlagte trafikkøkningen i Meiserudvegen. Vegen er privat, med begrenset bredde og uklare ansvarsområder mtp. brøyting og annet vedlikehold. Det bemerkes også at barn bruker vegen som lekeareal. Det ønskes også at det gjøres større endringer på krysset fv. 174 x Gamle Algarheimsveg. Her er det i dag problemer med å komme av fv. 174 når man kommer fra Jessheim, og man stopper dermed trafikken. Dette problemet vil øke med økende utbygging langs Gamle Algarheimsveg og generelt på Jessheim og Gardermoen. Forslagsstillers kommentar: Høyde og utnyttelse Gesims på 9,5m utgjør høyeste delen av pulttaket på ny bebyggelse, som vender inn mot det interne tunet, og vil utgjøre liten sjenanse for nabobebyggelsen. Utnyttingsgraden på BYA 37 % er ikke spesielt høy for slik konsentrert småhusbebyggelse. Kravene til tilstrekkelig uteoppholdsarealer blir ivaretatt. Meiserudvegen Planforslaget baserer seg på bruk av Meiserudvegen, som er regulert tidligere. Hoveddelen har vært regulert til 4m kjørebane og 0,75m grøfter. Grøftearealet er i planforslaget økt til 1m. Krysset Fv. 174 x Gamle Algarheimsveg Krysset er i planforslaget utvidet med inntil 1,5m mot øst, og senterlinja er dreid og kommer vinkelrett på Algarheimsvegen. Dette bør bedre inn- og utkjøringen i krysset. Rådmannens kommentar: Det er ønskelig med en høyere grad av utnyttelse for nyere boligprosjekter for å fortette i tråd med nasjonale og regionale føringer. Det er likevel forståelse for at den foreslåtte bebyggelsen kan oppleves som dominerende når de eksisterende boligene er lave og frittliggende. Bebyggelsen er trukket 4-6 meter tilbake fra eiendomsgrensene, og har pulttak der den høyeste delen av taket skal vende inn mot fellesområdet til bebyggelsen. Bebyggelsen får to etasjer mot naboeiendommene og tre inn mot tunet, se skisse: Saksnr. 2015/ Side 6 av 12

7 Det blir en trafikkøkning i Meiserudvegen, men vegen har en akseptabel bredde sett ut i fra det totale antall boenheter som bruker vegen og fartsgrensen. Det nye boligprosjektet på Meiserudtunet har krav til opparbeidelse av lekeplass, som kan bidra til at barn vil leke der i stedet for i vegen. Det skal også opparbeides snarveg igjennom støyskjermen slik at gangtrafikk mot fv. 174 kan ledes gjennom tunet. En utvidelse av Meiserudvegen vil ikke være mulig uten å utvide inn i hagene langs vegen. I utkjøringen fra Gamle Algarheimsveg på fv. 174 reguleres det en mindre utvidelse av Gamle Algarheimsveg for å gi bedre plass til møtende biler. Byggeprosjektet har for lite omfang til å kunne pålegges en større utbedring av krysset på fylkesvegen. Utsnitt av reguleringsplan som viser en bredere veg enn dagens situasjon i krysset ved Algarheimsvegen x Gamle Algarheimsveg. Truls Clark, datert Saksnr. 2015/ Side 7 av 12

8 Merknaden er hovedsakelig rettet mot endringen av Gamle Algarheimsveg fra kjørbar gang/sykkelveg til to-felts veg med gangfelt. Det bemerkes at Algarheim skole og FAU ikke er varslet om endringen. Det vises til en alternativ løsning der Gamle Algarheimsveg stenges for utkjøring ut på fv. 174 Algarheimsvegen og legger utkjøringen via Meiserudtunet. Krysset Meiserudtunet x Markvegen x fv. 174 Algarheimsvegen kan erstattes av en rundkjøring for bedre trafikkflyt. Det stilles også spørsmål ved beslutningen om å ta dyrket mark til bilveg, om økningen av boliger fra boligbyggeprogrammets 10 til 15 og om det er tatt hensyn til økt støy for boligene langs Gamle Algarheimsveg? Forslagsstillers kommentar: Avkjørsler Statens vegvesen har på et tidlig stadium i planprosessen gått i mot opprettholdelse av eksisterende avkjørsel til Algarheimsvegen. Dette med bakgrunn i trafikksikkerhet og framkommelighet i fylkesvegen. Det vises til brev datert Rundkjøring i fylkesvegen har ikke vært tema i planprosessen. Vegvesenet ønsker heller å redusere antall kryss enn å få etablert flere i Algarheimsvegen. Gamle Algarheimsveg Ved varsling av oppstart for regulering påpekte flere den dårlige standarden til Gamle Algarheimsveg. Vegen foreslås nå utvidet til kommunal standard, 5m kjøreveg, grøfter på 1,5m, og fortau på 2,5m. Dette er nettopp for å ivareta trafikksikkerheten både for gående, syklende og kjørende, da dette også er en skoleveg. Rådmannens kommentar: Algarheim skole og FAU er varslet i den interne høringsprosessen før reguleringsplanen ble sendt til politisk behandling. En vegløsning som skissert i merknaden vil gi mer trafikk gjennom Meiserudvegen. Meiserudvegen er en mindre veg enn Gamle Algarheimsveg og vanskeligere å utvide. Gamle Algarheimsveg er i dag en kjørbar gang/sykkelveg, og delen av vegen fram til Meiserudvegen er en av de mer trafikkerte strekningene. Dagens situasjon gjør at det uansett er behov for tiltak. En smal tofelts veg med fortau anses for å være det beste tiltaket, det gir en mer trafikksikker situasjon samtidig som mest mulig dyrket mark bevares. Elin Helgesen og Øystein Krohn, datert Merknadshaver er nærmeste nabo til planforslaget i øst, og ønsker skjerming av egen eiendom. Det foreslås bygging av gjerde på ca. 2 meters høyde fra garasjekjeller til deres garasje. Det bemerkes at utkjøringen fra deres egen eiendom er uoversiktlig og har ført til flere hendelser når det går trafikk på veistubben mellom Meiserudvegen og Meiserudtunet. Det er bekymring for sikkerheten når 15 nye boenheter skal kjøre på denne veistubben. I tillegg vil nedkjøringen til garasjekjelleren gå parallelt med deres utkjøring, noe som kan gjøre forholdene enda mer uoversiktlige. Det ønskes en ny utkjøring fra egen eiendom direkte til Meiserudvegen på utbyggers bekostning. Skygge fra de nye boligene vil påvirke merknadshavers eiendom, spesielt på kveldstid. Det ønskes at utbygger kommer med forslag til løsninger som alle kan bli enige om. Meiserudvegen og veistubben mellom Algarheimsvegen 110 og 108 er per dags dato for smal til at to biler kan møtes. Med den trafikkøkningen som kommer menes det at vegen ikke er bred nok. I dag må man bruke naboenes innkjøringer for å komme forbi hverandre, noe som ikke er akseptabelt. Saksnr. 2015/ Side 8 av 12

9 Forslagsstillers kommentar: Skjerming for innsyn Det foreslås tatt inn et punkt i bestemmelsene som sier at det kan settes opp et gjerde på inntil 2m langs grensa til gnr. 81/195. Gjerdet må ikke komme i konflikt med frisikten til avkjørselen fra parkeringskjelleren. Frisikt i avkjørsel vil være 3x20m. Utbygger er villig til å bekoste gjerdet. Utkjøring Ønske om flytting av adkomst er imøtekommet. Dette er vist med pil på plankartet. Utbygger er villig til å bekoste flyttingen. Skygge Det har vært laget nye sol-/skyggediagrammer og til flere tidspunkter enn tidligere. Huset nærmest gnr. 81/195 er også flyttet 2m mot vest. Utslagene av skyggene er størst om våren, 21. mars og april, og tidlig kveld, hovedsakelig mellom kl og I dette tidsrommet er det fortsatt sol i sørenden av eiendommen. Skyggelegging må også ses i sammenheng med solnedgang disse dagene. Meiserudvegen og vegen inn til Meiserudtunet En har tatt utgangspunkt i tidligere regulert veg og avstand mellom eiendomsgrensene til gnr. 81/195 og gnr. 81/220. Vegen reguleres med totalbredde 6m. Vegen inn til Meiserudtunet vil bli rettet opp, og svingradiusen i kryssområdet er i planen utvidet til 8,5m, som tilfredsstiller kravet til lastebil (f.eks. renovasjonsbil). Rådmannens kommentar: Det er forståelig at det ønskes skjerming fra ny bebyggelse, dette er tatt inn i bestemmelsene pkt Rådmannen oppfordrer til å bruke skjerming med vegetasjon, men bestemmelsen åpner også opp for å sette opp et gjerde dersom det ønskes. Utkjøring fra eiendommen ut på Meiserudvegen i nord er en løsning som vil gi mer plass til hage og bedre trafikksikkerheten for den aktuelle eiendommen. Husrekken nærmest merknadshaver er flyttet 2 meter mot vest, noe som gir en større avstand mellom bebyggelsen og bedre solforhold. For trafikk i Meiserudvegen vises det til svar til Frode Sveinsen. Hafslund, datert Hafslund nett (HN) har områdekonsesjon i Ullensaker og har følgende uttalelser til planen: HN har elektriske anlegg og høyspenningskabler i planområdet. Planforslaget må ta hensyn til anleggene. Det varsles om at det kan bli behov for ny nettstasjon og det ønskes informasjon fra utbygger om planforslagets effektbehov. Det oppgis krav til nettstasjon som ønskes inntatt i bestemmelsene. Rådmannens kommentar: Bestemmelse om nettstasjon er tatt inn i planforslaget. Det er sikret plass til nettstasjon innenfor annen veggrunn. Statens vegvesen, datert Vegvesenet er positive til stenging av adkomst direkte fra fylkesveg. Det aksepteres en byggegrense på 20 meter, og at intern veg som skal betjene eksisterende bolig legges innenfor byggegrensen. Det aksepteres ikke parkeringsareal innenfor byggegrensen. Det må utarbeides en forenklet byggeplan for etablering av støyskjerm og stenging av dagens adkomst, som må være godkjent av Vegvesenet før igangsettingstillatelse. Saksnr. 2015/ Side 9 av 12

10 Rådmannens kommentar: Fjerning av parkeringsareal P2 gjør at 7 p-plasser må fjernes eller flyttes. Det er gjort mindre endringer av planforslaget som gjør at disse plassene ivaretas på planområdet i parkeringskjeller og P1. Det tidligere parkeringsarealet P2 er endret til annen veggrunn, og arealet kan brukes til nettstasjon (utenfor byggegrensen til fylkesveg), snøopplag og midlertidig parkering. Rekkefølgekrav på byggeplan er tatt inn i bestemmelsene. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert Fylkesmannen har ingen konkrete merknader. Akershus fylkeskommune, datert Det opplyses om at det i uttalelse til varsel om oppstart ble gitt uriktig informasjon angående kommunedelplan for kulturminner. Planområdet er inkludert i kommunedelplanen, med vernekategori 3 som betyr et kulturminne/-miljø av lokal betydning. Dette gjelder også Gamle Algarheimsveg. Rådmannens kommentar: Planområdets bevaringsverdi ble drøftet i 1.gangsbehandlingen av planforslaget. KORT BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET: Planområdet er beskrevet detaljert i planbeskrivelsen. Den nye bebyggelsen skal oppføres på gnr. 81/7, som er et gammelt gårdstun bestående av et eksisterende våningshus, driftsbygning, uthus og stabbur. Den eksisterende bebyggelsen forutsettes fjernet. Byggeområdet for den nye bebyggelsen er ca. 3,7 daa. Eksisterende bebyggelsen på gnr. 81/124 og 81/220 beholdes, men adkomst til eiendommene reguleres på nytt. Dagens adkomst til planområdet er direkte fra Algarheimsvegen. Adkomsten betjener bebyggelsen på gnr. 81/7, 81/124 og 81/90. Alle vil få ny adkomst fra Meiserudvegen, totalt 17 boenheter. KORT BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET OG KONSEKVENSER: Innenfor 81/7 foreslås det regulert konsentrert småhusbebyggelse med en utnyttelse på 37 % BYA. Illustrasjonsmaterialet viser 15 rekkehusboenheter i 3 rekker plassert rundt et tun med parkeringskjeller. Rekkehusene er vist med pulttak med 2 etasjer mot nabobebyggelse og 3 etasjer mot fellestunet. Byggehøyden foreslås regulert med 9,5 m møne og 6,5 m gesims. Parkering reguleres pr boenhet med 1,5 plasser for BK og 2 plasser for frittliggende småhusbebyggelse BF (1111). Eksisterende adkomst direkte fra Algarheimsvegen stenges, og trafikken til området går via Gamle Algarheimsveg og Meiserudvegen. Gamle Algarheimsveg reguleres med to kjørefelt og fortau fra krysset/undergangen ved Algarheimsvegen og fram til Meiserudvegen. Utvidelsen av Gamle Algarheimsveg medfører at noe areal dyrket mark nedbygges. ENDRINGER ETTER OFFENTLIG ETTERSYN Følgende endringer er gjort etter offentlig ettersyn: Husrekken i nord flyttet 2 meter lenger vest, det er regulert totalt 6 meter byggegrense mot øst. Parkeringsformål P2 endret til annen veggrunn. Mindre justering av parkeringsformål P1, renovasjonsformål, V4 og BK for å innpasse parkeringsplasser fra P2. Rekkefølgekrav på byggeplan er tatt inn i bestemmelsene, pkt Saksnr. 2015/ Side 10 av 12

11 Bestemmelse om nettstasjon, pkt Bestemmelse om frisikt, pkt Parkeringsbestemmelse for BF1 og BF2 (frittliggende småhusbebyggelse) pkt , sikrer ikke lenger plass til 1 bil i parkeringskjeller på BK. Det er mest hensiktsmessig at eksisterende boligbebyggelse sikre parkering på egen eiendom. Bestemmelse 4.2.1, avstand mellom bebyggelse er senket fra 6 til 5 meter på grunn av bredere byggegrense mot øst. Skjerm mot naboeiendom 81/195, pkt Pkt. 5.2 Annen veggrunn er tilføyet en setning som gir mulighet for snøopplag, nettstasjon og midlertidig parkering ved behov for arealet ved BF1 og BF2. RÅDMANNENS VURDERINGER / DRØFTINGER: Det vises til saksfremlegg for 1.gangsbehandling av planen. Under drøftes kun de forhold som har vært tema under høringsperioden. Utnyttelse Bebyggelsen skiller seg fra omkringliggende bebyggelse i høyde og tetthet og får derfor en større effekt på nabobebyggelsen enn utnyttelsen og høyden isolert sett skulle tilsi. Det er gjort flere tiltak for å redusere bebyggelsens virkning på nabobebyggelsen, blant annet ved at takene er lagt slik at det kun er 2 etasjer mot nabobebyggelsen, bebyggelsen er lagt 6 meter fra eiendomsgrense i øst, det er satt en minimumsavstand mellom rekkene som gir en mer åpen og luftig bebyggelse, og parkering er lagt under bakken for å gi gode, skjermede uteoppholdsarealer. Utforming og kvaliteter Sol/skygge påvirkning er vist i vedlegg. Det er spesielt en nabo i øst som blir påvirket av planforslaget. For å bedre forholdene er husrekken som skaper skygge flyttet 2 meter lenger vest. Dette gir noe utslag på skyggevirkningen, spesielt tidlig ettermiddag, og gjør den nye bebyggelsen mindre dominerende. For kveldsskyggene vil også den berørte boligen skygge for egne utearealer. Trafikk Gamle Algarheimsveg Vegen har i dag relativt stor trafikk til å være en kjørbar gang-/sykkelveg. Vegen er uregulert mellom krysset ved Algarheimsvegen fram til Algarheim skole. Foreslått reguleringsplan utvider eksisterende veg med 1 meter kjørebane, pluss fortau og bredere grøfter. Dette er vurdert til å være den beste løsningen. Vegbanen planlegges som en smal tofelts veg, noe som reduserer hastigheten. Fortauet kobler seg på eksisterende gangveg fra undergang og leder rett inn på Gamle Algarheimsveg videre. Denne løsningen gir en mer trafikksikker skoleveg, samtidig som minst mulig dyrket mark forsvinner. Alternativet ville vært å regulere inn en gang-/sykkelveg i stedet for fortau, men dette ville tatt en del mer dyrket mark. Meiserudvegen Det har kommet flere merknader angående Meiserudvegen. Det er i dag 14 boenheter som benytter Meiserudvegen, med forslaget til regulering vil det bli 17 nye boenheter. Til sammen blir det da 31 boenheter som skal benytte Meiserudvegen. En fordobling av kjørende på vegen vil naturligvis merkes av dagens brukere, men potensielt kan det også bety lavere driftskostnader da det må antas at nye brukere får samme ansvar for vegen som eksisterende brukere har. Parkering Saksnr. 2015/ Side 11 av 12

12 Statens vegvesen krever i sin merknad at parkeringsareal som skal medregnes ikke kan ligge innenfor byggegrensen til fylkesvegen. Konsekvenser er at 7 parkeringsplasser må flyttes. Ved å endre litt på veg-geometrien til den interne vegen V4, slik at parkeringsformål P1 kan utvides litt, er det funnet plass til ca. halvparten av parkeringsplassene. Resterende plasser er lagt i parkeringskjeller. Det tidligere parkeringsformålet P2 foreslås regulert til annen veggrunn med mulighet for midlertidig parkering. Feltene BF1 og BF2 er to eksisterende eneboliger. De har i dag parkering på egne eiendommer og det vil de fortsatt ha i fremtiden. Det er derfor foreslått endret i bestemmelsen slik at de ikke forbeholdes plasser i kjelleren på det nye bygget(felt BK). Konsekvenser for barn og unge Planforslaget regulerer inn fortau på en av de mer trafikkerte strekningene langs Gamle Algarheimsveg. Sentralt på planområdet blir det etablert et lekeareal for barn på terreng. Det er foreslått en åpning i støyskjermen som gir en snarveg fra planområdet ut på gang- /sykkelvegen langs Algarheimsvegen. Rekkefølgebestemmelser Ny rekkefølgebestemmelse for byggeplan for tiltak tilknyttet fylkesveg er lagt inn. Bestemmelsen gir ingen konsekvenser for framdrift eller reguleringsplanen. KONKLUSJON: På bakgrunn av vurderingene og drøftingene over anbefaler rådmannen at kommunestyret vedtar detaljreguleringsplanen. Melding om vedtak sendes: Saksbehandler Saksnr. 2015/ Side 12 av 12