1. GANGSBEHANDLING AV DETALJREGULERING FOR MEISERUDTUNET

Transkript

1 ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 95/17 Formannskapet GANGSBEHANDLING AV DETALJREGULERING FOR MEISERUDTUNET Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, vedtas å legge forslag til detaljreguleringsplan 388, Meiserudtunet, gnr. 81/7 og 81/124, Algarheim, som vist på kart datert med tilhørende bestemmelser, ut til offentlig ettersyn. I henhold til plan- og bygningslovens igangsettes det arbeid med å oppheve deler av reguleringsplan for Gang og sykkelveg mm. langs rv. 174 Gml. Algarheimsveg/Fonbekkrysset vedtatt (plan ID 178). Planen erstattes av ny plan der det er overlapp. Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2015/ Side 1 av 10

2 Saksprotokoll i Formannskapet Behandling: Av 11 representanter var 11 til stede medregnet møtende vararepresentant. Repr. Lars Egil Berg (SP) fremmet følgende forslag: Saken utsettes. Votering: Repr. Bergs utsettelsesforslag fikk 5 stemmer (SP, AP og SV/R) og falt derved mot 6 stemmer (FrP, H og KrF) som stemte i mot. Repr. Eyvind J. Schumacher (AP) fremmet følgende forslag: Bygningsmassen må reduseres for å kaste mindre skygger på fellesarealer og nabotomt. Votering: Repr. Schumachers forslag fikk 5 stemmer (AP, SP og SV/R) og falt derved mot 6 stemmer avgitt for rådmannens innstilling. Saksnr. 2015/ Side 2 av 10

3 RÅDMANNENS INNSTILLING Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, vedtas å legge forslag til detaljreguleringsplan 388, Meiserudtunet, gnr. 81/7 og 81/124, Algarheim, som vist på kart datert med tilhørende bestemmelser, ut til offentlig ettersyn. I henhold til plan- og bygningslovens igangsettes det arbeid med å oppheve deler av reguleringsplan for Gang og sykkelveg mm. langs rv. 174 Gml. Algarheimsveg/Fonbekkrysset vedtatt (plan ID 178). Planen erstattes av ny plan der det er overlapp. Ullensaker, Erlend Eggum rådmann Saksnr. 2015/ Side 3 av 10

4 Saksbehandler: Silje Skinnes Lunde Vedlegg: 1. Forslag til plankart, Forslag til planbestemmelser, datert Planbeskrivelse for Meiserudtunet, gnr. 81/7 og 81/124, Algarheim, datert Illustrasjonsplan 5. Illustrasjonshefte 6. Sol/skygge diagrammer 7. Risiko- og sårbarhetsanalyse, datert Støyrapport, Geoteknisk rapport, datert Saksdokumenter: SAMMENDRAG: Saken omhandler 1.gangsbehandling av detaljregulering for Meiserudtunet, gnr. 81/7, 81/124 og 81/220, Algarheim. Detaljreguleringen legger opp til 15 boliger på et tidligere gårdstun i et eksisterende boligfelt langs Algarheimsvegen. Planområdet ligger ca. 3 km øst for Jessheim sentrum. Illustrasjonsmaterialet viser boligene disponert i 3 rekker rundt et felles uteareal med parkeringskjeller under rekken i nord. I planforslaget reguleres det stenging av avkjørsel ut på Algarheimsvegen. Ny adkomst blir via Gamle Algarheimsveg og Meiserudvegen, og Gamle Algarheimsveg utvides fra ettfelts kjørbar gang-/sykkelveg til tofelts kjøreveg med fortau fram til Meiserudvegen. Langs planområdet mot Algarheimsvegen reguleres det støyskjerm. Planforslaget har en arealhøy utnyttelse til å ligge i et eksisterende boligfelt utenfor definerte utbyggingsområder. Langs Algarheimsvegen er det eksisterende bebyggelse og relativt godt kollektivtilbud som gjør at det er lagt til rette for en noe høyere utnyttelse av planområdet, også over kvoten i boligbyggeprogrammet. Det er regulert parkeringskjeller som gir mulighet for en bedre utnyttelse av eiendommen enn ved markparkering. Sol/skygge- påvirkning bør vurderes spesielt i høringsperioden. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. SAKEN GJELDER 1. gangsbehandling av detaljregulering av Meiserudtunet, Algarheim med planid 388, som omfatter gnr. 81/7, 81/124, og 81/220, samt deler av Meiserudvegen og Gamle Algarheimsveg. Bakgrunn Hensikten med planforslaget er å legge til rette for en høyere utnyttelse av et gammelt gårdstun. Planområdet ligger langs Algarheimsvegen, ca. 3 km fra Jessheim sentrum. Planområdet omfatter gnr/bnr. 81/7, 81/124 og 81/220. Gnr. 81/7 er det gamle gårdstunet og er bebygd med et eldre SEFRAK-registrert våningshus, en større låve/uthus, og tre mindre uthus/garasje. Alle bygningene forutsettes revet. På gnr. 81/124 ligger en enebolig som skal bestå. Gnr. 81/220 er tatt med i planen for å regulere bort en del av Meiserudvegen som Saksnr. 2015/ Side 4 av 10

5 opprinnelig ble regulert i forrige reguleringsplan fra En senere endring av denne planen har regulert en ny avkjørsel uten at den gamle ble fjernet. Planforslaget innebærer også utvidelse av Gamle Algarheimsveg til to kjørefelt og fortau, mellom Algarheimsvegen og Meiserudvegen. Planstatus Planområdet er avsatt til nåværende boligbebyggelse i kommuneplanen. Planområdet omfattes av reguleringsplan for Gang og sykkelveg mm. langs rv. 174 Gml. Algarheimsveg/Fonbekkrysset vedtatt (plan ID 178). Gnr. 81/7 er regulert til jordbruk/skogbruk, gnr. 81/124 og 81/220 til frittliggende boligbebyggelse. Foreslått reguleringsplan vil erstatte deler av denne reguleringsplanen der det er overlapp. Sør for Algarheimsvegen ligger Bakkejordet, som er avsatt til fremtidig bebyggelse i kommunedelplanen, nr. 42. Gnr. 81/7 er gårdstunet til dette jordet. På Bakkejordet er det varslet oppstart av reguleringsplanarbeid (Åsmoen Øst). Utbygger har spilt inn kvoter til boligbyggeprogrammet for Det er innvilget en kvote på 10 boenheter i perioden SAKSGANG: Oppstartsmøte ble avholdt Da det ikke var kvoter i boligbyggeprogrammet ble det skrevet prinsippsak om oppstart av planarbeid. Følgende vedtak ble gjort av HOP : Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) anbefaler at det kan startes detaljreguleringsarbeid for Gystadtunet, gnr/bnr 81/7 og 81/124, Algarheim. Den kommende reguleringsprosessen må avklare nærmere antall boliger, boligtype, rekkefølgekrav, avgrensning m.m. Det må søkes om kvoter ved neste rullering av boligbyggeprogrammet. Det ble varslet planoppstart Det kom inn 14 uttalelser fra offentlige instanser og private grunneiere. Etter innspill i forbindelse med varslingen ble det vurdert som nødvendig å utvide planområdet for å utbedre krysset Algarheimsvegen x Gamle Algarheimsveg. Det ble sendt ut et revidert varsel til berørte parter i brev datert Det kom inn 4 uttalelser fra offentlige instanser og private grunneiere. Under utarbeidelse av detaljreguleringsplanen ble det oppdaget en feil på eksisterende reguleringsplan Gang og sykkelveg mm. langs rv. 174 Gml. Algarheimsveg/Fonbekkrysset, der det i original reguleringsplan ble regulert adkomst til gnr. 81/7 tvers over gnr. 81/220. I en senere endring av reguleringsplanen ble det regulert ny adkomst lenger nord, uten at gammel adkomst ble fjernet. Det er ønskelig å rydde opp i dette når man nå regulerer adkomsten på nytt, slik at det ikke etterlates en regulert vegstubb tvers over en boligeiendom. Det ble oversendt en begrenset varsling til berørte parter den Det kom inn 1 uttalelse. Saksnr. 2015/ Side 5 av 10

6 Dagens planer: Reguleringsplan for Gang og sykkelveg mm. langs rv. 174 Gml. Algarheimsveg/Fonbekkrysset med to avkjøringer fra Meiserudvegen mot planområdet. Det var i tillegg ikke varslet nok areal til veg mot jordbrukseiendommen i nord. Også her ble det sendt ut begrenset varsling til berørte parter den Det kom ikke inn uttalelser. Innkomne merknader til varsel om planoppstart Det har totalt kommet inn 19 uttalelser til varsel om oppstart, revidert varsel om oppstart og begrenset varsel om utvidelse av planområdet. Uttalelsene er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen kap. 7. Følgende uttalelser er kommet inn: Halvor Holmgren, Roar Getz, John-Harald Nymoen, Heidi Olsen-Guttorm og Per-Arne Guttorm, Kim Taraldsen, Ruter AS, Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Frode Sveinsen, , Laong Sveinsen og Frode Sveinsen, Akershus fylkeskommune, Hafslund nett, Statens vegvesen, Elin Helgesen og Øystein Krohn, Anne og Tage Roska, Ole Hertzenberg, Kim Taraldsen, Akershus fylkeskommune, Statens vegvesen, Nina og Jens-Erik Fladby Fam. Taraldsen, KORT BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET: Planområdet er beskrevet i planbeskrivelsen. Her foreligger en kort oppsummering av relevante opplysninger: Planområdet består av gnr. 81/7, 81/124, 81/220, deler av Meiserudvegen 81/121 og deler av Gamle Algarheimsveg, gnr. 111/112, med krysset ved Algarheimsvegen. Totalt er planområdet på 11,6 daa. Den nye bebyggelsen skal oppføres på gnr. 81/7, som er et gammelt gårdstun bestående av et våningshus, driftsbygning, uthus og stabbur. Den eksisterende bebyggelsen forutsettes fjernet. Byggeområdet er på ca. 3,7 daa. Eksisterende bebyggelse på gnr. 81/124 og 81/220 beholdes, men adkomst til eiendommene reguleres på nytt. Dagens adkomst til planområdet er direkte fra Algarheimsvegen. Adkomsten betjener bebyggelsen på gnr. 81/7, 81/124 og 81/90. Alle vil få ny adkomst via Meiserudvegen. Saksnr. 2015/ Side 6 av 10

7 KORT BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET OG KONSEKVENSER: Innenfor 81/7 foreslås det regulert for konsentrert småhusbebyggelse med en utnyttelse på 37 % BYA. Illustrasjonsmaterialet viser 15 rekkehusboenheter i tre rekker plassert rundt et tun, med parkeringskjeller. Rekkehusene er vist med pulttak med to etasjer mot nabobebyggelse og tre etasjer mot fellestunet. Byggehøyden foreslås med 9,5 m møne og 6,5 m gesims. Parkering foreslås regulert med 1,7 p-plasser per boenhet. Eksisterende adkomst direkte fra Algarheimsvegen stenges, og trafikken til området tas via Gamle Algarheimsveg og Meiserudvegen. Gamle Algarheimsveg reguleres med to kjørefelt og fortau fra krysset/undergangen ved Algarheimsvegen til Meiserudvegen. Utvidelsen av Gamle Algarheimsveg medfører at noe areal dyrket mark nedbygges. RÅDMANNENS VURDERINGER / DRØFTINGER: Forhold til overordnede planer og strategier, rikspolitiske retningslinjer, boligbyggeprogrammet, etc. Planområdet ligger i kommuneplanen innenfor et eksisterende boligfelt. Det foreligger en eldre reguleringsplan fra I den reguleringsplanen er gnr. 81/7 regulert til landbruksområde, da dette er gårdstunet til Bakkejordet på andre siden av Algarheimsvegen. Rikspolitiske retningslinjer og regional plan for areal- og transportplanlegging legger opp til fortetting i knutepunkt og langs kollektivakser. Algarheimsvegen er en av de beste kollektivaksene inn til Jessheim i dag og kan også ha potensiale for økt kollektivtrafikk. Det ble skrevet prinsippsak om oppstart av detaljregulering da planområdet ikke hadde kvote i boligbyggeprogrammet. Her ble det vist til at planområdet kunne tåle en fortetting/utbygging der den eksisterende låven eller et nytt bygg med tilsvarende volum kunne gi rom for rekkehus/leiligheter. Det ble ved rullering av boligbyggeprogrammet gitt en kvote på 10 boenheter. Illustrasjonsplanen viser 15 boenheter i tre rekker, da eksisterende bolighus nå også forutsettes revet. Det anses som fornuftig med en mindre fortetting når det først skal bygges på eiendommen. Langs Algarheimsvegen er det eksisterende bebyggelse og relativt godt kollektivtilbud som gjør at det er lagt til rette for en noe høyere utnyttelse av planområdet enn i dag. Det reguleres parkeringskjeller som gjør at utnyttelsen kan økes noe da det ikke må avsettes mye plass til markparkering. Utnyttelse Utbyggingsområdet ligger i et boligfelt med eksisterende småhusbebyggelse, i hovedsak eneboliger med en til to etasjer. Utnyttelsesgraden er på 37 % BYA for den nye bebyggelsen på gnr. 81/7. Illustrasjonsplanen viser bebyggelse på ca. 35 % BYA. Utbyggingsområdet, gnr 81/7 har en form som gjør at det er vanskelig å utnytte tomten optimalt. Det må sikres adkomst til eiendommen gnr. 81/90 over utbyggingsområdet og det må avsettes plass og rom til eneboligen på gnr. 81/124. Parkeringskjeller gjør at det kan sikres et stort og trygt uteareal sentralt på tomta. Nabobebyggelsen ligger nære eiendomsgrensene, og den nye bebyggelsen legger seg så nært eiendomsgrensene som mulig. Dette gir utfordringer med tanke på innsyn og tilpasning til nabobebyggelsen. Det er i bestemmelsene krav om at den høyeste delen av bebyggelsen skal vende inn mot felles indre uterom, slik at rekkehusene kun har to etasjer mot nabobebyggelsen, noe som bidrar positivt. Dette er vist i illustrasjonsmaterialet. Saksnr. 2015/ Side 7 av 10

8 Lekeareal/uteoppholdsareal er lagt sentralt på planområdet mellom bygningsrekkene. Dette skjermer utearealet for støy og trafikk og gjør det oversiktlig og trygt for mindre barn. Illustrasjonsplanen viser ca. 50 m 2 uteoppholdsareal pr. 100 m 2 boligbruksareal, i bestemmelsene er det regulert 45 m 2 pr. 100 m 2 i tråd med kommuneplanen. For de eksisterende boligene på gnr. 81/124 og 81/220 reguleres det til BYA 30 %. Eierne av 81/220 har ønsket en utnyttelse på 35 % BYA, i forbindelse med at de ønsker å sette opp en bod i hagen. En BYA på 30 % er i tråd med kommuneplanen, og vil mulighet for noe økt utnyttelse av eiendommen. I dag har eiendommene en utnyttelse på under 25 % BYA. Utforming og kvaliteter Utbyggingsområdet er flateregulert som boligformål, og reguleringsplanen har derfor litt fleksibilitet i forhold til illustrasjonsplanen. Illustrasjonsplanen viser tre rekker med boliger i tre etasjer organisert rundt et tun. Rampen ned til parkeringskjelleren er flankert av boder, som bidrar til å ramme inn tunet. Bebyggelsen skiller seg ut i nærområdet i høyde og tetthet. Illustrasjonsmaterialet viser ett skissemessig utkast til boliger, men det er ikke spesifisert hvilke materialer som er tenkt brukt. For å tilpasse bebyggelsen noe til nabobebyggelsen er det lagt inn en bestemmelse om at minst 70 % av fasade skal ha kledning i tre. Sol/skygge-diagrammene viser at bebyggelsen gir noe skygge på nabobebyggelsen. Det er spesielt eiendommene som grenser til 81/7 i øst som blir påvirket på ettermiddagen. Skyggepåvirkningen er størst når sola står lavt på himmelen i vintermåneden, og relativt beskjeden i sommermåneden. Gavlveggen som kaster skyggen er vist plassert tilnærmet der eksisterende våningshus står i dag, men de nye boligene er vist med en ekstra etasje, så skyggepåvirkningen blir større. Endrede sol/skygge-forhold for nabobebyggelsen er en konsekvens av fortetting i eksisterende bebyggelse, men det må skilles mellom områder med transformasjon og områder som skal forbli småhusbebyggelse. Det må vises større hensyn og tilpasning i områder som ikke skal transformeres. Den nye bebyggelsen er plassert 4 m fra eiendomsgrense, og med en gjennomsnittshøyde på 8 meter er dette i tråd med plan- og bygningsloven. Det er krav om minimum 6 meter mellom husrekkene og at maksimal fasadelengde ikke skal overstige 32 meter. Dette er for å åpne opp bebyggelsen mot naboeiendommene og skape siktlinjer, og for å hindre veldig lange og tette husrekker. Forholdet til kulturminner Planområdet er i kommunedelplan for kulturminner beskrevet som en høyt vurdert lokalitet med verneklasse B2. Eiendommen er et av kommunens mange småbruk, med bakgrunn som husmannsplass under Ås. Våningshuset er SEFRAK-registrert. Eiendommen har hatt flere påbygninger og blitt skilt ut og stykket opp i flere omganger. Jordet som tilhører eiendommen har blitt avsatt til fremtidig boligbebyggelse og det pågår en reguleringsprosess der nå. Det er derfor vurdert at verdien av kulturminnet på eiendommen alene ikke gir tilstrekkelig grunn til vern mot rivning. Bestemmelsene krever at våningshuset skal dokumenteres ved nedtaking. Trafikk I dag er det 3 eiendommer som har adkomst direkte fra Algarheimsvegen over tunet på utbyggingsområdet. For å skape tryggere og bedre trafikkavvikling i Algarheimsvegen må denne avkjørselen stenges og ny avkjørsel gå via Gamle Algarheimsveg og Meiserudvegen. Gamle Algarheimsveg er en kjørbar gang-/sykkelveg som også er skoleveg for barn fra Ekornrudfeltet til Algarheim skole. Den er smal og lite trafikksikker i dag. Det er derfor Saksnr. 2015/ Side 8 av 10

9 behov for en utbedring av denne vegen for å bedre trafikksikkerheten. Detaljreguleringen har rekkefølgebestemmelse på utbedring av Gamle Algarheimsveg før det gis igangsettingstillatelse for boliger. En negativ konsekvens av utvidelsen er at en stripe langs vegen som i dag er dyrket mark nedbygges. Trafikksikkerheten på skolevegen er her ansett for å veie tyngst. Meiserudvegen er en privat veg og utbygger må selv sørge for at de rette avtaler er på plass for å kunne benytte denne vegen til adkomst. Meiserudvegen reguleres med fast vegbredde på 4 m, med 0,75 m grøft på hver side. Dette er det samme som i eksisterende reguleringsplan for området. Utbyggingen skaper en trafikkøkning i Meiserudvegen, men det er foreløpig vurdert til at det er en større ulempe for alle involverte parter å utvide Meiserudvegen i tråd med kommunens vegnormer som er regulert bredde på 8 m totalt. Med utbyggingen og endret adkomst blir det 31 boenheter totalt i Meiserudvegen. Terrenget er flatt og det er gang-/sykkelveg både i retning Jessheim og Algarheim. Planområdet ligger 3 km øst for Jessheim sentrum så området er godt egnet for syklister. Kollektivtilbudet er godt langs Algarheimsvegen med bussene 818 og 838 som begge har halvtimesavganger i rushtiden. Det er ca meter til nærmeste busstopp. Parkering For de eksisterende eneboligene reguleres det 2 parkeringsplasser per boenhet. For rekkehusene reguleres parkering i tråd med områder med liknende beliggenhet og boligtype, 1,7 parkeringsplasser per boenhet. Det reguleres felles parkeringsanlegg i kjeller for 1 bil per boenhet, resten av plassene er felles markparkering som også skal fungere for gjesteplasser. Parkering i kjeller gjør at tomten kan utnyttes bedre og det gir et bedre felles uteareal for beboerne. Geoteknisk rapport viser at det er ok grunnforhold her. Vann/avløp/renovasjon Illustrasjonsplanen viser nedgravde brønner. Det er regulert en vendehammer sør på planområdet. At renovasjonskjøretøyet må gjennom planområdet for å snu i en vendehammer skaper unødvendig trafikk på planområdet, men lekeareal og felles uteoppholdsareal er godt skjermet. Det er kapasitetsutfordringer på vann og avløp langs Algarheimsvegen. Det er gjort en vurdering om at denne utbyggingen kan koble seg på med inntil 15 nye boenheter, men det avhenger av at det er tilstrekkelig med brannvannsdekning. Brannvannskapasitet må dokumenteres i detaljplan for VA som skal godkjennes før tiltak i planområdet kan igangsettes. Det er en begrenset utbygging som kan tillates for å unngå overbelastning i nettet. De eksisterende boligene på gnr. 81/124 og 81/220 fører ikke til økt belastning. Forurensning/støy Planområdet grenser til Algarheimsvegen i sør med en ÅDT på ca Det er rekkefølgekrav til støyskjerm langs Algarheimsvegen. Utredninger viser at planområdet ikke blir belastet etter utbygging og avbøtende tiltak. Konsekvenser for barn og unge Lekearealene ligger sør-østvendt på et bilfritt tun og boligene har en størrelse tilpasset barnefamilier. Lekearealene er også et positivt tilskudd til barn i nærområdet. Det er god skolekapasitet når den nye skolen bygges på Algarheim. Rekkefølgebestemmelser Saksnr. 2015/ Side 9 av 10

10 Det er rekkefølgebestemmelse på utvidelse av Gamle Algarheimsveg til tofelts veg med fortau fra Algarheimsvegen til Meiserudvegen før igangsettingstillatelse. I dag er det tre eiendommer som benytter avkjørselen direkte på Algarheimsvegen. Det er rekkefølgekrav til at disse eiendommene skal ha tinglyst og opparbeidet ny adkomst før eksisterende avkjørsel på Algarheimsvegen stenges. KONKLUSJON: Planforslaget har en høy utnyttelse for et område liggende i et eksisterende boligfelt utenfor definerte utbyggingsområder. Langs Algarheimsvegen er det eksisterende bebyggelse og relativt godt kollektivtilbud som gjør at det er lagt til rette for en noe høyere utnyttelse av planområdet enn i dag. Det er regulert parkeringskjeller som gir mulighet for en bedre utnyttelse av eiendommen enn ved markparkering, og som da sikrer større og bedre utearealer. Sol/skygge-påvirkning bør vurderes spesielt i høringsperioden. På bakgrunn av vurderingene over anbefaler rådmannen at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Melding om vedtak sendes: Saksbehandler Saksnr. 2015/ Side 10 av 10