SLUTTBEHANDLING AV DETALJREGULERING FOR NOREVEGEN 5-9, PLANID 429

Transkript

1 ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 49/19 Formannskapet /19 Kommunestyret SLUTTBEHANDLING AV DETALJREGULERING FOR NOREVEGEN 5-9, PLANID 429 Vedtak Ullensaker kommune vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12, detaljreguleringsplan for Norevegen 5-9, plan-id 429, med bestemmelser datert , med vilkår om at Plankart oppdateres med %BYA =35 % etter vedtak. Overlappende del av plannr. 232: «Eiendommen Grønnlia gnr 16, bnr 19», Kløfta, i henhold til plan- og bygningsloven Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2016/ Side 1 av 11

2 Saksprotokoll i Kommunestyret Behandling: Av 45 representanter var 45 til stede medregnet møtende vararepresentanter. Repr. Eyvind J. Schumacher fremmet rådmannens innstilling: Ullensaker kommune vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12, detaljreguleringsplan for Norevegen 5-9, plan-id 429, med bestemmelser datert på følgende vilkår: - Plankart oppdateres med %BYA =30 % etter vedtak. Overlappende del av plannr. 232: «Eiendommen Grønnlia gnr 16, bnr 19», Kløfta, i henhold til plan- og bygningsloven Votering: Formannskapets innstilling fikk 26 stemmer (FrP, H, Krf, V og Uavh.) og ble derved vedtatt mot 19 stemmer (AP, SP, SV/R og MDG) avgitt for rådmannens innstilling fremmet at repr. Schumacher. Saksprotokoll i Formannskapet Behandling: Av 11 representanter var 11 til stede medregnet møtende vararepresentanter. Repr. Ståle Lien Hansen (FrP) fremmet følgende forslag på vegne av FrP, H og Krf: Ullensaker kommune vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12, detaljreguleringsplan for Norevegen 5-9, plan-id 429, med bestemmelser datert , med vilkår om at Plankart oppdateres med %BYA =35 % etter vedtak. Overlappende del av plannr. 232: «Eiendommen Grønnlia gnr 16, bnr 19», Kløfta, i henhold til plan- og bygningsloven Votering: Repr. Lien Hansens forslag fikk 6 stemmer (FrP, H og Krf) og ble derved vedtatt mot 5 stemmer (AP, SV/R og MDG) avgitt for rådmannens innstilling. Vedtak Ullensaker kommune vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12, detaljreguleringsplan for Norevegen 5-9, plan-id 429, med bestemmelser datert , med vilkår om at Plankart oppdateres med %BYA =35 % etter vedtak. Overlappende del av plannr. 232: «Eiendommen Grønnlia gnr 16, bnr 19», Kløfta, i henhold til plan- og bygningsloven RÅDMANNENS INNSTILLING Ullensaker kommune vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12, detaljreguleringsplan for Norevegen 5-9, plan-id 429, med bestemmelser datert på følgende vilkår: Saksnr. 2016/ Side 2 av 11

3 - Plankart oppdateres med %BYA =30 % etter vedtak. Overlappende del av plannr. 232: «Eiendommen Grønnlia gnr 16, bnr 19», Kløfta, i henhold til plan- og bygningsloven Ullensaker, Rune Hallingstad rådmann Saksnr. 2016/ Side 3 av 11

4 Saksbehandler: Vedlegg: Eivin Hansen Planbestemmelser, revidert Plankart, datert Planbeskrivelse Illustrasjonsplan Geoteknisk rapport ROS-analyse Sol- og skyggediagram VA-plan Merknader til offentlig ettersyn Forslagsstillers kommentarer til merknader til offentlig ettersyn Justert vei etter gamle målebrev okt Illustrasjoner Norevegen Saksdokumenter: Målebrev (ikke vedlagt) Grunneiererklæring (ikke vedlagt) SAKEN GJELDER Sluttbehandling av detaljregulering for Norevegen 5-9. Planen er utarbeidet av Sørensen Arkitektur på vegne av Anders Formo/Nore Eiendom AS. Hensikten er å legge til rette for konsentrert småhusbebyggelse. Rådmannen mener planforslaget er i tråd med overordnede føringer, og anbefaler at planforslaget vedtas, men med korrigert maksimal utnyttelse til 30 %, i samsvar med formannskapets prinsippvedtak. Bakgrunn Planforslaget tilrettelegger for konsentrert småhusbebyggelse i form av flermannsboliger og/eller rekkehus på gnr 16 bnr 90, samt veg og tilhørende anlegg. Eiendommen har et bruttoareal på 3420 m2. Planområdet ligger midt i et sentralt boområde på Kløfta, og den omkringliggende bebyggelsen består hovedsakelig av frittliggende småhusbebyggelse. Saksnr. 2016/ Side 4 av 11

5 Planstatus Planområdet er uregulert, men avsatt til nåværende boligbebyggelse i gjeldende kommuneplan og kommunedelplan for Kløfta. Planprosess Formannskapet vedtok føringer for detaljreguleringen i prinsippsak av Oppstartsmøte ble gjennomført januar Saken ble varslet januar Det kom inn 7 merknader til varsel om planoppstart, og disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Rådmannen har ingen ytterligere kommentarer til disse merknadene. I prinsippsaken fra møte i formannskapet ble følgende rammer vedtatt for planen: «Det endelige boligantallet avklares gjennom planarbeidet, men innenfor følgende rammer: Ny bebyggelse må være i harmoni med områdets karakter og særpreg, med en arealutnyttelse og byggehøyde tilpasset strøket. Maksimal utnyttelsesgrad 30 %. Uteoppholdsareal, parkering og solforhold for de enkelte boenhetene, og forholdet til naboskapet er godt ivaretatt. Høyspentkabel sør på tomta som kan gi begrensninger på utnyttelse av arealet må avklares med kabeleier Hafslund. Parkeringsnormen i kommune(del)planen følges. Kvalitetene i den helhetlige løsningen som utarbeides blir en avgjørende faktor for det antall boenheter som kan tillates. Reguleringsarbeidet kan starte opp i år.» Offentlig ettersyn Formannskapet vedtok i sak 214/18, å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. Det kom inn 7 merknader. 1. Norges vassdrag og energidirektorat (NVE), datert NVE har ingen merknader til høringen. 2. Hafslund, datert Hafslund anser tidligere innspill til plansaken som imøtekommet, og har ingen ytterligere bemerkninger til planen. 3. Statens vegvesen, datert Statens vegvesen har ingen merknader til planforslaget. 4. Akershus fylkeskommune, datert Akershus fylkeskommune uttaler at deres tidligere innspill i hovedsak er fulgt opp, og har ingen merknader til planforslaget. 5. Fylkesmannen i Oslo og Viken, datert Fylkesmannen forutsetter at den geotekniske rapporten følges opp i prosjektering og byggesak, og ber kommunen vurdere å sette krav om dette i planens bestemmelser. Fylkesmannen har ingen ytterligere merknader. Saksnr. 2016/ Side 5 av 11

6 6. Kathrine og Bjarte Andreassen, datert Det vises til at huset ble kjøpt i 2012 og at det i den forbindelse ikke fremkommer at kommunen har overtatt Norevegen. Det vises også til matrikkeldokumenter der det fremgår at veien er på deres eiendom. Andreassen viser til saksutskriften fra der det står at «Norevegen er planlagt med en veibredde på 7 meter inkludert grøfter. Vegen er ikke opparbeidet med en nevnte veibredden. Det fremgår av grunneiererklæring fra 1971 at Ullensaker kommune er den reelle eieren av veggrunnen.» Andreassen ønsker klarhet i om denne påstanden er riktig, og hvor bred veien var planlagt å være i Andreassen viser også til grunneiererklæringen der det refereres til et målebrev, og ønsker klarhet i hvilket dokument som ligger til grunn for grunneiererklæringen. Rådmannens kommentarer Se rådmannens samlede kommentarer. 7. Jon Atle Eie på vegne av grunneierne på gnr/bnr 16/12, 16/86, 16/94, 16/95 og 16/87, datert Grunneierne viser til merknader innsendt til varsel om planoppstart og ber om at denne er en del av merknadene nå. I tillegg har de følgende uttalelse til offentlig ettersyn. Eierne av de nevnte gårds- og bruksnumrene forholder seg til veien slik den ble anlagt og slik den fremstår i dag. Det vises til at måling av eiendomsgrenser på 1970-tallet var omtrentlige, og at gjerder og hekker viser grensene som ble satt og trukket da tomtene ble skilt ut på 70- tallet. Videre finner grunneierne det urimelig at Ullensaker kommune indirekte legger til grunn at samtlige av daværende besittere langs Norevegen skal ha tusket seg til eiendom ved koordinert å sette opp gjerder og hekker utenom det fastsatte arealet. Grunneierne hevder at de tinglyste grunneiererklæringene omhandler veien slik den er i dag, og at kommunen har rett til å ta over denne delen. Videre påpekes det at Ullensaker kommune så langt ikke har lagt frem annen fakta i saken. I merknaden fra advokatfirmaet Hjort til varsel om oppstart ble det foreslått ny adkomst til Gamlevegen. Grunneierne mener dette er den beste løsningen for adkomst til Norevegen i forbindelse med utvikling av detaljreguleringen. Annen løsning må skje gjennom ekspropriasjon av grunneiernes eiendommer. Avslutningsvis stilles det spørsmål til utbygger om hvorfor det er gitt en BYA på 35 % når det står 30 % på kommunens nettsider. Rådmannens samlede kommentarer Rådmannen viser til grunneiererklæring, datert våren Det fremgår av dokumentet at Ullensaker kommune er hjemmelshaver av Norevegen, og at kommunen skal ha drift og vedlikeholdet av vegen. Det heter også i grunneiererklæringen at «den del av eiendommen som iflg. målebrevet omfattes av vegen (utenfor gjerdelinjen) overlates Ullensaker kommune vederlagsfritt dersom kommunen på sin side overtar vedlikeholdet av vegen.» Det fremgår også av grunneiererklæringen at den som skriver under på dokumentet «er klar over at gjerder ikke må være oppsatt nærmere enn det målebrevet tilsier». Erklæringene er tinglyst i grunnboken for den enkelte eiendom og har vært tilgjengelig for alle som har kjøpt eiendommer som berører Norevegen. Saksnr. 2016/ Side 6 av 11

7 Grunneiererklæringen er i tråd med målebrevene for de berørte eiendommene i Norevegen. Det er totalt 7 målebrev som er lagt til grunn for grunneiererklæringen. I målebrevene fremgår det at det er 7 meter som skal avsettes til veg. Dette er vist med kart i målebrevene. Opplysningsplikt ved kjøp og salg av boliger anses for å være av privatrettslig karakter. I henhold til målebrev var vegen avsatt til 7 meter i Dokumentet som ligger til grunn for grunneiererklæringen er 7 målebrev fra desember Kommunens vegavdeling svarte den på en henvendelse fra eiere av eiendommene langs Norevegen. I kommunens svar vises det til informasjonen som er oppsummert i denne saken; at kommunen er den rette eier av vegen og at det er tinglyst erklæringer om avståelse av areal avsatt til veggrunn. I forbindelse med alternativ adkomst til planområdet via Gamlevegen er rådmannens vurdering at dette ville medført ny adkomst over privat eiendom. Når det foreligger avsatt tilstrekkelig avsatt veggrunn for adkomst til planområdet via Norevegen, er dette vurdert som den beste løsningen. Det er i plansaken lagt inn rekkefølgebestemmelse om at det skal gjennomføres oppmålingsforretning av adkomstveg/norevegen før det gis igangsettingstillatelse til boliger. Endringer vedtatt til 1 gangsbehandling før utsendelse til offentlig ettersyn Til 1 gangsbehandling av plansaken ble det vedtatt at «det tillates bebygd maksimalt 13 boenheter på eiendommen uavhengig av eventuelle fremtidige grensejusteringer ved oppmålingen av veien.» På bakgrunn av vedtaket er følgende lagt inn i bestemmelsene: 3. Bestemmelser til arealformål: «Det tillates maksimalt oppført 13 boenheter på eiendommen». Endringer etter offentlig ettersyn Før sluttbehandling er det gjort endringer av bestemmelsene. Disse er som følger: 1: «Forhold til tidligere planvedtak og overordnede planer» er tatt ut av bestemmelsene. 2 Støy: «Støynivå på uteoppholdsarealer skal på søknadstidspunktet tilfredsstille anbefalte grenser i miljøverndepartementets støyretningslinje T-1442/2016, tabell 3, eller senere retningslinjer som erstatter denne». «På søknadstidspunktet» er tatt ut. Støy: «Kommuneoverlegen skal godkjenne dispensasjoner fra krav til bygg- og anleggsstøy» er tatt ut. Parkering: For hver boenhet skal dette avsettes 1,5 + 0,2 p-plass, 3x6 meter (18m 2 ). Kursiv er tatt inn. Det er også spesifisert at det skal settes av 0,2 parkering gjesteplass per boenhet. «Ved fellesanlegg uten faste plasser kan lavere parkeringskrav vurderes» er tatt ut. Adkomst: «Avkjørsel til planområdet tillates via Norevegen direkte fra Dørresvingen» er endret til «Adkomst er via Norevegen». Estetikk og utforming: «Det tillates både saltak, pulttak og flate tak» er tatt ut. Takoppbygg skal være samlet og integrert i bygningskroppen. Tillegg er i kursiv. Svalganger: «Det tillates ikke svalganger som ligger utenfor bygningen og som går langs hele Saksnr. 2016/ Side 7 av 11

8 fasaden» er endret til: «Det tillates ikke svalganger. Inngangspartier må integreres i bygningskroppen». Renovasjon: «Ved oppføring av mer enn 15 boenheter skal det benyttes nedgravde avfallsbrønner» er tatt ut. Planen setter maksgrense på 13 boenheter. Følgende er lagt til på veg: «Kommunen skal godkjenne detaljplan/byggeplan for vegen». Endring av utnyttelsesgrad for planområdet: Den maksimale utnyttelsen er endret %-BYA = 35 % til 30 %. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planområdet liger vest på Kløfta i et boligområde hovedsakelig bestående av frittliggende småhusbebyggelse. Området sogner til Åreppen skolekrets. Adkomst til planområdet blir via Dørresvingen/Norevegen. Norevegen (adkomstvegen) er ikke oppmålt og har usikre grenser. Det er 2 tomannsboliger på eiendommen som planlegges revet. Planforslaget har en maksimal %-BYA = 30, i samsvar med prinsippvedtaket fra FSK. På illustrasjonsplanen og planbeskrivelsen er det lagt til grunn oppføring av 13 boenheter i form av 6-mannsbolig, rekkehus med 4 enheter og rekkehus med 3 enheter. Mønehøyde på ny bebyggelse er satt til 9,5 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Takterrasse kan oppføres 4 meter over gjennomsnittlig planert terreng (maksimalt 1 etasje). Tomta har en flat profil uten forhøyninger. Det er satt av krav til uteoppholdsareal på minimum 45 m2 per 100 m2 bruksareal for bolig til felles uteoppholdsarealer, hvorav minimum 15 m2 skal være til lekeplass. Figur 1: Utsnitt av plankart VURDERINGER OG DRØFTINGER Forslagsstiller ønsket ikke regulert inn konkret plassering av planlagt bebyggelse eller plassering av uteoppholdsareal på plankartet. Kravene satt i prinsippsaken er derfor fastsatt i Saksnr. 2016/ Side 8 av 11

9 reguleringsbestemmelsene, mens det på plankartet er bestemt byggegrenser. Dette gir en viss fleksibilitet til plassering av bebyggelsen, men da innenfor rammene i reguleringsbestemmelsene. Utnyttelse, byggehøyder og tilpasning til områdets karakter Til 1 gangsbehandling av saken ble det fra forslagstillers side foreslått at %-BYA = 35 %. Dette ble det også innstilt på, og vedtatt lagt på høring. Den maksimale %-BYA ble dermed 5 % høyere enn vedtaket i formannskapets prinsippsak. Til sluttbehandling av saken er det fra rådmannens side foreslått å fastsette utnyttelsen til %-BYA=30%., i samsvar med det som ble fastsatt i prinsippsaken. Plankartet vil bli oppdatert i henhold til sluttvedtaket. På side 14 og 15 i planbeskrivelsen er det lagt til grunn snitt på 9,5 meter mønehøyde, og det fremgår her at høyden på planlagt bebyggelse ikke vil gå utover høyder på omkringliggende bebyggelse. Ny bebyggelse er således i harmoni med områdets karakter og særpreg. Det er i bestemmelsene satt krav om at det ikke kan oppføres svalganger som ligger utenfor bygningen og som går langs hele fasaden. Til boenheter over bakkeplan tillates det utvendige adkomsttrapper, men takoppbygg skal være samlet og integrert i bygningskroppen. For takterrasser er det i bestemmelsene satt maksimal høyde på takterrasse tilsvarende 4 meter over gjennomsnittlig terreng. For å sikre at ny bebyggelse harmonerer med omkringliggende bebyggelse er det i bestemmelsene satt krav om at estetikken og utformingen av ny bebyggelse skal gis en utforming, materialbruk og fargesetting som bidrar til at området samlet fremstår med et godt helhetlig preg. Det åpnes for saltak, pulttak og flate tak. Uteoppholdsareal, parkering og solforhold I og med at det ikke er avsatt konkrete felter for uteoppholds- og lekeareal på plankartet, gir bestemmelsene klare føringer for hvor mye som skal være avsatt. I planbestemmelsene er det avsatt minimum 45 m 2 per 100 m 2 bruksareal for bolig til felles uteoppholdsareal, der minimum 15 m 2 skal være avsatt til lekeplass. Utearealene og lekearealene skal samlokaliseres slik at områdene har gode solforhold og er beskyttet mot trafikk, forurensing og støy. Punktet om uteoppholdsareal i prinsippsaken er dermed ivaretatt. Det er avsatt 1,5 + 0,2 p plasser for hver boenhet som bygges. Gjesteparkering er ivaretatt. Dette er i henhold til kommunedelplanen og prinsippsaken. Det skal for øvrig settes av areal til 2 sykkelplasser per boenhet. Det ble vurdert en lavere parkeringsnorm, men kommunen mener at avstanden til Kløfta stasjon er for stor til å sette parkeringskravet lavere enn i overordnet plan og prinsippsak. Av sol- og skyggeanalysen fremgår det at det er tilstrekkelig sollys på utearealene. Det er i planbestemmelsene videreført kommuneplanens bestemmelse om at det den 1. mai kl. 15 skal være direkte solinnfall på minimum 50 % av godkjente utearealer. Det er ikke fremlagt regnskap for vedlagte illustrasjoner. Planen åpner opp for en lav bebyggelse, og dersom man har en smart plassering av bebyggelsen, bør dette la seg gjennomføre. Punktene om tilstrekkelig uteoppholdsareal, parkeringsnorm og solforhold anses dermed som oppfylt. Høyspentkabel Dersom det skal etableres bebyggelse over dagens høyspentkabeltrasé må denne flyttes før igangsettingstillatelse gis til boliger. Dette er sikret i rekkefølgebestemmelsene. Hensynssonen er avmerket i kommunedelplanen for Kløfta. Det er ikke lagt inn bebyggelse over traséen på plankartet. Dette punktet er vurdert som ivaretatt i tråd med prinsippsaken. Saksnr. 2016/ Side 9 av 11

10 Hensynssone høyspentkabel i KDP Andre viktige forhold i reguleringsplanen Adkomstveg Adkomst til den planlagte bebyggelsen går via Norevegen. I bestemmelsene er det lagt inn rekkefølgekrav om at adkomstvegen skal opparbeides i henhold til reguleringsplanen før brukstillatelse gis. Grensene for vegen er usikre, og det må gjennomføres oppmålingsforretning før det gis igangsettingstillatelse til boliger. Norevegen er planlagt med en veibredde på 7 meter inkludert grøfter. Vegen er ikke opparbeidet med den nevnte veibredden. Det fremgår av grunneiererklæring fra 1971 at Ullensaker kommune er den reelle eieren av veggrunnen. Det vises til rådmannens samlede kommentarer for utfyllende informasjon om vegen. Støy I samråd med forslagsstiller ble det vurdert at det ikke var nødvendig å utarbeide støyrapport for planområdet. Ifølge støykartene til Statens vegvesen ligger planområdet langt utenfor støyen fra Gjerdrumsvegen. For å sikre at akseptable støynivåene likevel er ivaretatt i planen, er det lagt inn bestemmelser om at uteoppholdsarealene ikke skal overgå T-1442/2016, tabell 3. Det er også lagt inn bestemmelser om bygg- og anleggsstøy. Konsekvenser for kommunen Norevegen vil bli oppgradert. Det medfører reduserte vedlikeholdsutgifter og bedre driftsforhold for denne kommunale vegen. Det vil også ryddes i eiendomshjemler og veggrunn vil overføres kommunen. Det er grei barnehagekapasitet for Kløfta. Skolekapasiteten er allerede utfordrende, følges opp i egne prosesser. Saksnr. 2016/ Side 10 av 11

11 KONKLUSJON Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas, med presisering om at %BYA skal være 30 %.. Melding om vedtak sendes: saksbehandler Saksnr. 2016/ Side 11 av 11