SLUTTBEHANDLING - DETALJREGULERING FOR B2 JESSHEIM SØRØST - STENDANSEN

Transkript

1 ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 8/19 Formannskapet /19 Kommunestyret SLUTTBEHANDLING - DETALJREGULERING FOR B2 JESSHEIM SØRØST - STENDANSEN Vedtak Detaljreguleringsplan for B2 Jessheim sørøst - Stendansen, med tilhørende bestemmelser vedtas med hjemmel i plan- og bygningslovens med følgende endringer: vegen o_sv endres til felles i plankartet og bestemmelsene Det tillates oppført enebolig, enebolig med utleieleilighet i tilknytning til eneboligen og tomannsbolig. Egne boenheter over frittstående garasjer tillates ikke. Antall boliger er 40 stk, fordelt på 12 (x2) tomannsboliger og 16 eneboliger Stensvegen skal ikke benyttes som anleggsveg verken ved opprensking i grunnen eller under byggeperioden for felt B2 Stendansen Rett utskrift Lise Follestad Utvalgssekretær Sendes saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2015/ Side 1 av 10

2 Saksprotokoll i Kommunestyret Behandling: Repr. Karianne Raad Wanggaard (H) ble enstemmig erklært inhabil i behandling av saken, vararepr. Chirsten S. Castberg (H) tok hennes sete under behandling av saken. Av 45 representanter var 45 til stede med møtende vararepresentanter. Repr. Eyvind J. Schumacher (AP) fremmet følgende forslag: Maksimalt antall boenheter innenfor området blir 40, fordelt på tomannsboliger og eneboliger. Maksimalt antall tillatte tomannsboliger er 10. Repr. Eyvind J. Schumacher (AP) fremmet følgende oversendelsesforslag: Administrasjonen ser på muligheten for å kjøpe opp noen av disse boligene til kommunale boliger. Votering: Formannskapets innstilling for kulepunkt 1,2 og 4 ble enstemmig vedtatt. Repr. Schumachers forslag til kulepunkt 3 falt med 19 stemmer (AP, Sp, SV/R og MDG) mot Formannskapets innstilling som ble vedtatt med 26 stemmer (FrP, H, KrF, V og Uavh.). Repr. Schumachers oversendelsesforslag falt med 19 stemmer (AP, Sp, SV/R og MDG) mot 26 stemmer (FrP, H, KrF, V og Uavh.). Saksprotokoll i Formannskapet Repr. Karianne Raad Wanggaard (H) stilte spørsmål om egen habilitet i saken og ble enstemmig erklært inhabil. Behandling: Av 11 representanter var 10 til stede medregnet møtende vararepresentanter. Repr. Willy Kvilten (H) fremmet følgende forslag på vegne av H, FrP og Krf: Detaljreguleringsplan for B2 Jessheim sørøst - Stendansen, med tilhørende bestemmelser vedtas med hjemmel i plan- og bygningslovens med følgende endringer: vegen o_sv endres til felles i plankartet og bestemmelsene Det tillates oppført enebolig, enebolig med utleieleilighet i tilknytning til eneboligen og tomannsbolig. Egne boenheter over frittstående garasjer tillates ikke. Antall boliger er 40 stk, fordelt på 12 (x2) tomannsboliger og 16 eneboliger Stensvegen skal ikke benyttes som anleggsveg verken ved opprensking i grunnen eller under byggeperioden for felt B2 Stendansen Votering: Repr. Kviltens forslag kulepunkt 1, 2 og 4 ble enstemmig vedtatt. Repr. Kviltens forslag kulepunkt 3 fikk 5 stemmer (FrP, H og Krf) og ble derved vedtatt med ordførers dobbeltstemme mot 5 stemmer som stemte i mot (AP og MDG). Saksnr. 2015/ Side 2 av 10

3 Vedtak Detaljreguleringsplan for B2 Jessheim sørøst - Stendansen, med tilhørende bestemmelser vedtas med hjemmel i plan- og bygningslovens med følgende endringer: vegen o_sv endres til felles i plankartet og bestemmelsene Det tillates oppført enebolig, enebolig med utleieleilighet i tilknytning til eneboligen og tomannsbolig. Egne boenheter over frittstående garasjer tillates ikke. Antall boliger er 40 stk, fordelt på 12 (x2) tomannsboliger og 16 eneboliger Stensvegen skal ikke benyttes som anleggsveg verken ved opprensking i grunnen eller under byggeperioden for felt B2 Stendansen Saksnr. 2015/ Side 3 av 10

4 RÅDMANNENS INNSTILLING Detaljreguleringsplan for B2 Jessheim sørøst - Stendansen, med tilhørende bestemmelser vedtas med hjemmel i plan- og bygningslovens med følgende endringer: - vegen o_sv endres til felles i plankartet og bestemmelsene. Ullensaker, Rune Hallingstad Rådmann Saksnr. 2015/ Side 4 av 10

5 Saksbehandler: Vedlegg: 1. Forslag til plankart, datert Forslag til planbestemmelser, datert , revidert Notat endringer mellom 1. og 2. gangsbehandling 4. Planbeskrivelse 5. Illustrasjonsplan 6. Illustrasjonsplan som viser tomteinndeling, datert Merknader til offentlig ettersyn 8. Utsnitt plankart med kommunedelplan for Jessheim sørøst Saksdokumenter: (ikke vedlagt): 1. Illustrasjonssnitt 2. ROS-analyse 3. Geoteknisk undersøkelse 4. Sol- og skyggediagram 5. Vegprosjektering SAMMENDRAG Detaljregulering for B2 Jessheim sørøst Stendansen fremmes for sluttbehandling. Reguleringsplanen åpner for frittliggende småhusbebyggelse bestående av eneboliger og tomannsboliger. Tiltaket forholder seg til overordnede føringer. Rådmannen anbefaler at planen vedtatt. SAKEN GJELDER Sluttbehandling av detaljregulering for «B2 Jessheim sørøst Stendansen». Bakgrunn Planforslaget tilrettelegger for oppføring av frittliggende småhusbebyggelse med tilhørende infrastruktur. Planområdet ligger sør for Jessheim sentrum. Planområdet grenser til boligfelt langs Stensvegen i vest, eiendom gnr/bnr 131/153 i nord og øst, samt gnr/bnr 131/2 i sør. De to sistnevnte eiendommene består i dag av skogsareal. Gnr/bnr for Stendansen-planen er 131/151. Adkomst til Stendansen vil være via den kommende omkjøringsvegen. I planområdet er det i dag hovedsakelig skog og en skytebane. Planforslaget fremmes av forslagsstiller Stendansen AS. Plankonsulent er Vindveggen Arkitekter AS. Til offentlig ettersyn ble vi oppmerksom på at noe av grønnstrukturen i kommunedelplanen var foreslått til boligformål i planen. Dette er nå endret av forslagsstiller slik at det er samsvar med kommunedelplanens formålsgrenser. Planforslaget legger til rette for oppføring av eneboliger og tomannsboliger fordelt på 40 boliger med tilhørende infrastruktur. Planområdet er totalt 42 daa hvorav 20,8 daa er avsatt til boligformål. Planstatus Planområdet er i kommunedelplanen for Jessheim sørøst avsatt til frittliggende småhusbebyggelse B2 Stendansen. Planområdet er ikke tidligere regulert. Det er rekkefølgekrav til at omkjøringsvegen med rundkjøring mot Algarheimsvegen skal være ferdig opparbeidet før boliger kan etableres. Det er også rekkefølgekrav til at Teigen skytebane skal være flyttet før det gis rammetillatelse for boliger. Dette er samme rekkefølgekrav krav som for område B8. Saksnr. 2015/ Side 5 av 10

6 SAKSGANG Det ble varslet oppstart av reguleringsplanarbeidet den Det kom inn 9 merknader til varsel om oppstart. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Rådmannen har ingen ytterligere kommentarer her. Det ble ved prinsippavklaring den vedtatt adkomst fra omkjøringsvegen til planområdet. Innkomne uttalelser til offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Kommunen mottok 8 uttalelser/merknader. Bane NOR, datert Bane NOR har vurdert planforslaget. Viser til uttalelse ved varsel om planoppstart og her ingen ytterliggere kommentarer. Akershus fylkeskommune, datert Fylkesrådmannen viser til uttalelse til varsel om oppstart og har ingen ytterligere merknader til planforslaget. For forholdene som gjelder fylkesvei vises det til uttalelsen fra Statens vegvesen. Ruter AS, datert Mener bebyggelsen skal tilpasses slik at flest reiser til fots, på sykkel eller kollektivt. Forventer at det skal legges opp til gode og helhetlige sykkelveger gjennom bebyggelsen og området opp til sentrum. Det er ingen planer for kollektivtrafikk langs omkjøringsvegen, men det bør likevel settes av arealer til bussholdeplasser langs omkjøringsvegen. Utover det, ingen merknader. Rådmannens kommentar: Planområdet er planlagt med interne kjøreveger og gang- og sykkelveger som vil koble seg på et større nettverk for hele Jessheim sørøst og opp til sentrum. Det tilrettelegges for gang- og sykkelveg langs omkjøringsvegen og det settes av arealer til bussholdeplasser. Hafslund Nett, datert Nettselskapet bemerker at det ikke er avsatt eget arealformål til nettstasjon. Arealer som i fremtiden skal brukes til frittliggende nettstasjoner må avsettes i planen som arealformål. Rådmannens kommentar: Det er sikret i bestemmelsene under 3 Fellesbestemmelser, pkt. 3.4 Plassering av nettstasjon. Nettstasjon kan etableres innenfor GV-felt og BFS-felt. Byggegrense mot nettstasjon avklares med netteier. Statens vegvesen, datert Av forslaget til reguleringsbestemmelser fremgår det rekkefølgekrav om opparbeidelse av omkjøringsvegen i hht. kommuneplanen. Det fremgår også krav til støygrenser for planområdet. Utover dette ingen vesentlige merknader til planforslaget. NVE, datert NVE informerer om at de gir uttalelser til reguleringsplaner der det bes om faglig bistand i konkrete problemstillinger. Da det ikke er bedt om en konkret problemsstilling som skal besvares har ikke NVE noen merknader til denne saken. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert Ingen konkrete merknader til planforslaget. Saksnr. 2015/ Side 6 av 10

7 Kai J. Kjosbakken, datert Kjosbakken viser til tegning i planforslaget og bruken av navnet Stensvegen. Dette blir feil da planområdet skal ha direkte adkomst via samleveg med kobling til rundkjøring på omkjøringsvegen. Han påpeker også at det på ingen måte må godtas utsetting av kravet om ferdigstilling av omkjøringsvegen og at dette må være ufravikelig. Dette gjelder også rekkefølgekravet til forurenset grunn på Teigen skytebane. Rådmannens kommentar: Snittegningen det er henvist til viser eksisterende bebyggelse i Stensvegen og henviser ikke til den nye samlevegen i planområdet. Samlevegen og ev. andre interne veger vil få sine egne vegnavn. Rekkefølgekravene som foreligger i kommunedelplanen er videreført i detaljreguleringsplanen og forutsettes etablert i tråd med dette. KORT BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET OG KONSEKVENSER Planområdet ligger sør for Jessheim sentrum med om lag 2 km kjøreavstand til Ullensaker rådhus. Området sogner til Døli skolekrets, og adkomsten til planområdet vil være tilknyttet omkjøringsvegen. Planforslaget tilrettelegger for frittliggende småhusbebyggelse i form av eneboliger, eneboliger med sekundærleilighet og tomannsboliger. I illustrasjonsplanen er det vist samlet 40 boenheter, fordelt på 14 tomannsboliger (28 boenheter) og 12 eneboliger. Alle delfeltene på plankartet (BFS1-5) har en utnyttelse på % - BYA = 30%. Gesims- og mønehøyde er henholdsvis på 8 og 9 meter på området i vest (BFS1) i (målt fra gjennomsnittlig planert terreng). BSF2 og 3 har mønehøyde 10 meter og gesims 9 meter. Dersom det skal etableres flatt tak eller pulttak er det satt en øvre byggehøyde på 8,5 meter for BFS1 og 9,5 på BFS2 og 3. Hvis det skal etableres takterrasser tillates rekkverk 1 meter over maksimal gesimshøyde. Maksimal byggehøyde på garasje er satt til 6 meter. Parkeringsdekningen for primærboliger er satt til minimum 2 p-plasser per boenhet, og for sekundærleilighet er kravet 1 p-plass. Utsnitt av illustrasjonsplan av planområdet. Saksnr. 2015/ Side 7 av 10

8 ENDRINGER ETTER OFFENTLIG ETTERSYN og RÅDMANNENS VURDERINGER / DRØFTINGER Temaene som fremheves her er momenter som har vært viktigst gjennom reguleringsprosessen. Det vises til planbeskrivelse for øvrige temaer. Utnyttelse, boligtype og antall boliger I kommunedelplanen for Jessheim er intensjonen at på feltene her sør skal bygges variert og med mindre tett bebyggelse. En maksimal tillatt grad av utnytting på %-BYA = 30 % for Stendansen og mulighet for ene og tomannsboliger er i tråd med føringene i kommunedelplanen. Da planen ble sendt på høring viste illustrasjonsplanen 38 boliger fordelt på 10 tomannsboliger og 18 eneboliger. Illustrasjonen vil ikke være bindende verken på totalt antall boliger eller fordeling mellom ene- og tomannsboliger. Illustrasjonen fra utbygger til 2. gangs behandling viser 40 boenheter fordelt på 14 tomannsboliger (28 boenheter) og 12 eneboliger. Dette er igjen en ren illustrasjon. Å fastsette antall boliger og fordeling mellom ene- og tomannsboliger ble gjort i reguleringsbestemmelsene til naboområdet B8. Det bør være hensiktsmessig å følge samme linjen her, for å sikre en viss andel eneboliger. Rådmannen foreslår å sette antall boliger tilsvarende det siste boligbyggeprogrammet (40 boliger), og at antallet tomannsboliger begrenses til 10 (20 boenheter). Dvs. det samme antall tomannsboliger som ble lagt til grunn i illustrasjonsmaterialet da planen ble sendt på høring. Det åpnes for sekundærbolig i eneboligene, men disse skal være mindre enn primærboligen og maksimalt BTA 70 m2. Med en total utnyttelse i boligområdene på 30% BYA, vurderer rådmannen at det vil bli et åpent og variert boområde. Utearealer Området har tilgang til et større grøntområde med turstier og skiløyper. Det er i bestemmelsene sikret at det avsettes areal og krav til at naturlige terrengformer og vegetasjon skal bevares der det er mulig. Dette er kvaliteter som vil heve områdets attraktivitet. Trafikk og veger Før brukstillatelse for bolig innenfor planområdet gis, skal veg o_skv med fortau være ferdigstilt. Således vil trafikksikkerheten for myke trafikanter være ivaretatt på en god måte. Når det gjelder vegen sentralt på planområdet (o_sv), så skal den være ferdigstilt før det kan gis brukstillatelse innenfor tilgrensende boligfelt. Vegen er en blindveg til felt BFS2 og BFS3. Disse feltene betjener et begrenset antall boenheter og det er ikke naturlig at kommunen eier og drifter denne veglenken. Det er rekkefølgekrav i bestemmelsene for etablering av omkjøringsvegen, tilsvarende det som er vedtatt for B5/B6.5 og B8 Veger regulert til offentlige veger får kommunen drift- og vedlikeholdsansvar for, når de er ferdig etablert i hht. kravene i planen. Saksnr. 2015/ Side 8 av 10

9 Støy Sør for den planlagte bebyggelsen er det lagt inn en vegetasjonsskjerm (GV) som skal fungere som en skjerm mot innsyn. Samtidig vil den fungere som en grønn buffersone mot omkjøringsvegen, og vil således heve kvaliteten på boområdene. Når det gjelder konkrete skjermingstiltak mot støy fra omkjøringsvegen, vil dette bli regulert i plan for omkjøringsvegen. Det fremgår av bestemmelse 9.6 at aktuelle støyskjermingstiltak, som følge av trafikk fra omkjøringsvegen, skal ferdigstilles før brukstillatelse gis til boliger i B2- området. For øvrig står det i rapport av fra Asplan Viak at støy fra E6 og jernbanen ikke vil sjenere planområdet i fremtiden, samt at en støyvoll mot omkjøringsvegen vil være tilstrekkelig for at planområdet ikke vil ligge i gul eller rød støysone. I forbindelse med reguleringen av omkjøringsvegen, viser det i støyberegningene at det er utfordringer i forhold til støy inne på deler av BFS1 og BFS2. Disse områdene vil delvis ligge i gul støysone, men dette løses med intern støyskjerming. Rekkefølgebestemmelser I kommunedelplanen for Jessheim sørøst foreligger det flere rekkefølgebestemmelser som må oppfylles før det kan etablereres bebyggelse på B2. Teigen skytebane skal flyttes før første rammetillatelse kan gis for boliger i planområdet. Skytebanen ligger delvis innenfor planområdet, og forurensning i grunnen her må fjernes ( 8.1.) Før det gis igangsettingstillatelse for nye boliger innenfor planområdet skal omkjøringsvegen Jessheim sørøst mm. være opparbeidet eller sikret opparbeidet gjennom godkjent utbyggingsavtale. Arbeidet med reguleringsplanen for omkjøringsvegen pågår, men er ikke 1. gangsbehandlet. Tilsvarende tekst som ble vedtatt for B5 og B6.5 i kommunestyret samt for B , i rekkefølgebestemmelsene omhandlende omkjøringsvegen med rundkjøringene i begge ender, er lagt inn i pkt 8.2. I kommunedelplanen er det også fastsatt at adkomst til de tilgrensende skogbruksarealene skal sikres for de eiendommer som har rettigheter til uttak/adkomst via området. Dette er sikret i bestemmelse 8.9 i planen. I bestemmelsene er det foreslått at det ikke gis igangsettingstillatelse innenfor planområdet, før grønnstruktur for den delen av KDP Jessheim sørøst, som ligger nordvest av omkjøringsvegen, er ferdig regulert. Dette er tilsvarende krav som ble vedtatt i sluttbehandlingen av B5 og 6.5 Jessheim sørøst-planen. Konsekvenser for kommunen Offentlige veger i planen medfører drift og vedlikeholdskostnader. Konkret innebærer det vegen o_skv med fortau, som er hovedvegen inn i området. Slike veger overdras vederlagsfritt til kommunen etter ferdigstillelse og driftsansvaret for vegen tilfaller kommunen. Vegen som i plankartet er vist som o_sv foreslås fra rådmannen at endres til felles (privat). Dette innebærer en endring i plankartet og bestemmelser. Med bakgrunn i tilpassing av planforslag i vest til kommunedelplanen og øvrige punkter over er plankart og bestemmelser endret etter offentlig ettersyn. Oppsummeringsvis er følgende endringer gjort: Pkt. 1: Her er følgende tekst lagt til «Maks antall boenheter innenfor området er 40, fordelt på tomannsboliger og eneboliger. Maks tillatt tomannsboliger er 10.» Saksnr. 2015/ Side 9 av 10

10 Avgrensning mellom bolig/boligveg (o_sv) og grønnstruktur i planens østre del er sammenfallende med avgrensning mellom bolig og grønnstruktur i KDP. Tidligere foreslått felles grønnstruktur/lekeareal inne i boligtunet er tatt ut av planen. Internt vegsystem (o_sv) utformes som boligveg med vendehammer, slik at det gis en større fleksibilitet i utbyggingsfasen i forhold til tomtestruktur og plassering av (eventuelle) private adkomster. Se illustrasjonsplan. Felt BFS1 er redusert nærmest rundkjøring med areal avsatt til planlagt g/s-veg langs omkjøringsvegen. (Formålet avsettes til grønnstruktur i forliggende plan da g/svegformålet reguleres i egen plan). Tidligere bestemmelsesområde vedr. opprenskning i grunnen er erstattet med rekkefølgekrav i tråd med KDPs bestemmelser. En setning i pkt. 4.1 for Frittliggende småhusbebyggelse er tatt bort: «Det tillates etablert boareal for primær- eller sekundærbolig i garasjens loftetasje da med minsteavstand på 4 meter til nabogrense.» Denne endringen er gjort fordi det under sluttbehandling av naboområde B8 i desember 2018 ble fattet vedtak om å ikke vedta tilsvarende bestemmelsene. Vedlagte planbestemmelser er oppdatert i henhold til endringer etter offentlig ettersyn. KONKLUSJON På bakgrunn av vurderingene over anbefaler rådmannen at reguleringsplanen for B2 Jessheim sørøst Stendansen vedtas. Melding om vedtak sendes: Saksbehandler Saksnr. 2015/ Side 10 av 10