Utv.saksnr Utvalg Møtedato 127/18 Formannskapet

Transkript

1 ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 127/18 Formannskapet GANGSBEHANDLING - DETALJREGULERING B8 LANGELANDSFJELLET - JESSHEIM SØRØST Vedtak Forslag til detaljreguleringsplan for B8 Langelandsfjellet Jessheim sørøst, datert , med tilhørende bestemmelser legges ut til offentlig ettersyn med hjemmel i plan- og bygningslovens Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning Saksnr. 2016/ Side 1 av 10

2 Saksprotokoll i Formannskapet Behandling: Av 11 representanter var 11 til stede medregnet møtende vararepresentant. Repr. Karianne Raad Wanggaard (H) fremmet følgende merknad: Gjennom de siste årene har det foregått en storstilt bygging av boliger på Jessheim, med hovedvekt på leiligheter. I forbindelse med utvikling av kommunedelplan Jessheim sørøst var det en tanke om at man skulle bygge tettest og høyest nær sentrum, for så å gå ned på byggehøydene sørover og østover og dermed også gi rom for eneboliger. Område B8 ligger lengst sør og lengst unna sentrum, og for både å redusere biltrafikk og få et variert boligtilbud vil det passe med et godt innslag av eneboliger på dette området. Både kommunedelplanen og boligbyggeprogrammet angir en ramme på 179 boenheter for dette feltet, noe som indikerer større tomter og større andel eneboliger. I de skissene som er lagt fram til 1. gangsbehandling er det foreslått å øke antall boenheter til 258, noe som er 44 % mer enn det antallet som ligger i KDP. Mindre enn 20 % av dette er planlagt som eneboliger (51 av 258 boenheter). På dette området bør det legges til rette for et større antall eneboliger med dertil hørende større tomter enn det som er skissert i framlagt plan. Repr. Ståle Lien Hansen (FrP) fremmet følgende merknad: Tiltakshaver bes i reguleringsbestemmelsenes punkt Parkeringsnorm se på mulighet for tilrettelegging av 20 % parkeringsplasser for elbil på arealer for fellesparkering. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksnr. 2016/ Side 2 av 10

3 RÅDMANNENS INNSTILLING Forslag til detaljreguleringsplan for B8 Langelandsfjellet Jessheim sørøst, datert , med tilhørende bestemmelser legges ut til offentlig ettersyn med hjemmel i plan- og bygningslovens Ullensaker, Rune Hallingstad Rådmann Saksnr. 2016/ Side 3 av 10

4 Saksbehandler: May Kristine Andersen Vedlegg: 1. Forslag til plankart, datert Forslag til planbestemmelser, revidert Planbeskrivelse 4. Illustrasjonsplan 5. Illustrasjoner 6. Vegtegninger 7. ROS-analyse 8. Støy-analyse 9. Geoteknisk undersøkelse SAMMENDRAG: Detaljregulering av felt B8 Langelandsfjellet - Jessheim sørøst fremmes for 1.gangsbehandling. Planforslaget legger opp til frittliggende småhusbebyggelse med eneboliger og tomannsboliger samt konsentrert småhusbebyggelse med rekkehus/hus i kjede ut mot omkjøringsvegen. På bakgrunn av de vurderingene som er gjort nedenfor anbefales det at planforslaget til detaljreguleringen legges ut til offentlig ettersyn. SAKEN GJELDER 1.gangsbehandling detaljregulering; B8 Langelandsfjellet - Jessheim sørøst" datert Forslag til detaljregulering fremmes av Vindveggen Arkitekter AS på vegne av Langelandsfjellet Eiendom AS. Bakgrunn Langelandsfjellet Eiendom AS er grunneier for eiendom gnr/bnr 131/151 som dekker hele utbyggingsområdet i planforslaget og gnr/bnr 131/2 mot E6 og omkjøringsvegen. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for utbygging av frittliggende- og konsentrert småhusbebyggelse med tilhørende parkering, trafikk og uteoppholdsarealer innenfor felt B8 Jessheim sørøst. Utbyggingen består av eneboliger med mulighet for sekundærbolig, tomannsboliger og rekkehus. Det er foreslått en maks utnyttelse % BYA = 30 % for frittliggende småhusbebyggelse % BYA = % BYA for konsentrert småhusbebyggelse. Utsnitt kommunedelplan for Jessheim sørøst, vedtatt Utsnitt felt B8 Langelandsfjellet. Saksnr. 2016/ Side 4 av 10

5 Planstatus Kommuneplan Planområdet ligger med formålet boligbebyggelse, andre typer nærmere angitt bebyggelse og anlegg og offentlig eller privat tjenesteyting i kommuneplan, vedtatt Kommunedelplan Området inngår i kommunedelplanen (KDP) for Jessheim sørøst, vedtatt , avsatt til fremtidig boligbebyggelse, tjenesteyting og andre typer bebyggelse og anlegg. Det tillates oppført en variasjon av eneboliger og tomannsboliger. Langs omkjøringsvegen tillates oppført rekkehus og konsentrert småhusbebyggelse. Området skal reguleres samlet sammen med barnehagen på felt T2. Før det gis igangsettingstillatelse for nye boliger innenfor planområdet skal omkjøringsvegen Jessheim sørøst m.m. være opparbeidet eller sikret opparbeidet gjennom godkjent utbyggingsavtale. Arbeidet med reguleringsplanen for omkjøringsvegen pågår, men er ikke 1.gangsbehandlet. Tilsvarende tekst som ble vedtatt for B5 og B6.5 i kommunestyret i rekkefølgebestemmelsene omhandlende omkjøringsvegen med rundkjøringene i begge endrer er lagt inn i pkt 9.1. I kommunedelplanen er det også en rekkefølgebestemmelse som sier: «Områdene innenfor B8 kan ikke bygges ut før B4.2, B5, B6.1, B6.4, B6.5 og nordre del av B6.3 er ferdig utbygd.» Planen som fremmes nå foreslår at utbyggingsrekkefølgen fra kommunedelplanen ikke videreføres i reguleringsplanen. Rådmannen er enig i dette. SAKSGANG Planarbeidet startet i 2016 med kunngjøring i august Planinitiativet utløser ikke konsekvensutredning. Oppstartsmøte og varsling Oppstartsmøte ble avholdt den Igangsetting av planarbeidet ble varslet og kunngjort juli Innkomne merknader til varsel om planoppstart Det har kommet inn 11 merknader i forbindelse med oppstartsvarselet Direktoratet for mineralforvaltning Jernbaneverket Ruter AS Fylkesmannen i Oslo og Akershus Statens vegvesen Norges vassdrag- og energidirektorat Hafslund Nett Akershus fylkeskommune Jessheimmarkas venner Jessheim Tomteutvikling ANS Langelandsfjellet Velforening Merknadene er gjengitt og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Rådmannen har ingen ytterligere kommentarer til innspillene. Saksnr. 2016/ Side 5 av 10

6 KORT BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet er på totalt 245 daa, hvorav 75 daa er grønnstruktur i 150 m beltet mot E6. B8 ligger sør for Jessheim sentrum, ca. 2,2 km i kjøreavstand fra Ullensaker rådhus via ny omkjøringsveg. Området er i dag uregulert og grenser til areal for omkjøringsveg og eksisterende boligområde i nord. Tilgrensende arealer i øst, vest og sør er i dag skogsarealer. KORT BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET OG KONSEKVENSER Planforslaget legger opp til småhusbebyggelse i form av eneboliger, eneboliger med sekundærbolig, tomannsboliger og rekkehus med tilhørende parkeringsplasser. Det er illustrert til sammen 258 boenheter fordelt på 52 tomannsboliger, 51 eneboliger og 155 rekkehus. De største eneboligene kan vurderes med sekundærbolig. Eneboligtomtene har et tomteareal på mellom ca m² og tomtene for tomannsboligene er minimum 770 m². Utnyttelsesgrad for det illustrerte prosjektet er for frittliggende småhusbebyggelse maks %BRA = 30 %, mens for konsentrer småhusbebyggelse maks %BRA = %. Rekkehusene er plassert nordvest mot E6, nord mot omkjøringsvegen og langs samlevegen i østre del. Det er lagt opp til to grendelekeplasser og en mindre naturlekeplass innenfor planområdet. Felt BBH på ca. 8 daa er satt av til barnehage med tilhørende parkeringsplass og adkomst for sykler og personbiler. Utsnitt av illustrasjon B8 Langelandsfjellet Jessheim sørøst. Saken er ytterligere beskrevet i planbeskrivelsen. RÅDMANNENS VURDERINGER / DRØFTINGER: Utnyttelse og høyder For de 14 feltene for frittliggende småhusbebyggelse (maksimum utnyttelsesgrad på 30 % BYA) skal utnyttelsesgraden beregnes for den enkelte tomt. For feltene med konsentrert småhusbebyggelse (maksimum % BYA) inngår parkeringsplasser med tilhørende manøvreringsareal i beregningen av utnyttelsesgraden jamfør veileder for grad av utnytting. For frittliggende småhusbebyggelse er 30 % en akseptabel utnyttelse som anses som en videreføring og modernisering av den tillatte utnyttelsen på tilgrensende boligområde i nord. Saksnr. 2016/ Side 6 av 10

7 For konsentrert småhusbebyggelse er dette en forholdsvis lav utnyttelse. Rådmannen anser at den foreslåtte utnyttelsen på mellom maksimum % BYA for disse feltene er akseptabel. Det er ikke satt noen begrensning i byggehøyder for B8 i gjeldende KDP. Planforslaget følger maksimum gesims- og mønehøyde målt fra gjennomsnittlig planert terreng jf. plan- og bygningslovens 20-4, 1. ledd og er henholdsvis på 8,0m og 9,0m. Ved flatt tak eller pulttak kan maksimal byggehøyde være 8,5. Dette anses som å være en fornuftig byggehøyde og det forventes at hver enkelt bolig tilpasses tomten og terrenget. For barnehagen (BBH) er det satt en maksimum utnyttelse på 40 % BYA som inkluderer parkering- og atkomstareal. I KDP er det ikke satt noen begrensning i grad av utnytting og man anser den foreslåtte utnyttelsen som akseptabel. Leke- og uteoppholdsarealer Det er lagt opp til to grendelekeplasser og en mindre naturlekeplass innenfor planområdet. Grendelekeplassene vil bli opparbeidet. På den mindre naturlekeplassen vil man beholde naturlig vegetasjon, men det tillates likevel å sette opp benker og enkle lekestativer. Alle lekearealene er i tilknytning til grøntdragene med gode forbindelseslinjer til boligfeltene. Det er sikret konkrete kvalitetskrav i bestemmelsene og utomhusplan skal godkjennes av kommunen. KDP retningslinjer skal være retningsgivende. Det er krav til variert utforming som innbyr til aktivitet for barn i alle aldre. Med tanke på planområdets størrelse er det hensiktsmessig å fordele lekearealene og legge dem i tilknytning til grøntdragene. Med tanke på f_blk3 sin størrelse er det noe usikkert om det er stort nok til å fungere som en naturlekeplass. Planen i sin helhet viser en god variasjon mellom større og mindre lekeplasser og grøntområder med ulike kvaliteter. Med tanke på det kuperte terrenget har man funnet gode plasseringer av grendelekeplassene da disse skal opparbeides med ballbinger. Grønnstruktur, friluftsliv, biologisk mangfold Grønstrukturen følger i stor grad det som er satt i KDP, men den er tilpasset for bl.a. å sikre naturlige kvaliteter og tilpasninger av veger og gang- og sykkelveger. Det største grøntområdet ligger nord-sør midt i planområdet. Her skal vannspeilet opprettholdes og ikke dreneres bort. Det er og lagt vekt på å sikre og beholde eksisterende vegetasjon. Sammen med de regulerte gang- og sykkelvegene vil grønnstrukturen sikre tilgang gjennom hele planområdet og til skogsområdene i sør og øst med lysløype. Ved å bevare eksisterende vegetasjon i størst mulig grad vil man sikre gode bomiljøer, varierte rekreasjonsområder og biologisk mangfold i hele planområdet. Området GAA skal fremstå som et naturområde med naturlig bjørk. Dette området kan benyttes til utvidelse av vannforsyningsanlegget dersom det er behov. Her tillates det ikke boligbygging. Trafikk Planområdet vil koble seg til planlagt rundkjøring på omkjøringsvegen. Boligfeltene betjenes av en samle- og adkomstveg som går gjennom hele planområdet. Det er sikret i bestemmelsene rekkefølgekrav for opparbeidelse av disse. Det er tatt hensyn til ulike aldersgrupper, herunder barn og unge, ved utforming av traseer for myke trafikanter med både gang- og sykkelveger og fortau. Saksnr. 2016/ Side 7 av 10

8 Parkering Det er avsatt minimum 2 p-plasser pr. enhet for frittliggende småhusbebyggelse + 1 p-plass til sekundærbolig. For konsentrert småhusbebyggelse er det avsatt 1,5 + 0,2 gjesteparkeringsplasser pr. boenhet. Vann/avløp/renovasjon Kapasitet for vann, avløp og overvann tilknyttet planområdet for Jessheim sørøst er utredet i notat fra COWI «VA-rammeplan Jessheim sørøst», datert juni Denne vil bli lagt til grunn ved utarbeidelse av VA-plan for planområdet. Det er krav om at det utarbeides vannog avløpsplan etter kommunens VA-norm. Planen skal være i tråd med overordnet rammeplan for VA som gjelder for hele KDP. All renovasjon innenfor planområdet skal betjenes fra offentlige kjøreveger. Innenfor areal avsatt til renovasjonsanlegg i felt med frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse skal det plasseres avfallsbrønner. Hvilke eiendommer som tilknyttes felles renovasjon avklares i byggesøknaden i samråd med renovasjonsmyndigheten. Forurensning/støy Teigen skytebane ligger innenfor tre planområder: B2, omkjøringsvegen og B8. Det foreligger en forurensningsrapport som er utarbeidet i forbindelse med reguleringen av omkjøringsvegen. Rapporten viser at det er mer eller mindre forurenset grunn på hele skytebanefeltets område. Selve planområdet er ikke trafikkert i dag med unntak av adkomstvegen til høydebassenget. Trafikkstøy er beregnet for omkjøringsvegen gjennom planprosessen for KDP, i rapport datert Asplan Viak Det er tatt høyde for en fremtidig ÅDT på (år 2035) med 5 % tungtrafikkandel og hastighet km/t. Det er utarbeidet en egen støyrapport ut fra trafikktallene estimert for år Beregningene bygger på trasé for omkjøringsvegen jf. linjeføringen i KDP. Støyskjermingstiltak utredes og vurderes nærmere i reguleringsplanen for omkjøringsvegen. I det illustrerte planforslaget er det foreslått bestemmelser som åpner for å tillate støynivå over grenseverdier, forutsatt at viktige kvaliteter for bomiljø imøtekommes. Det er skissert at rekkehusene ut mot omkjøringsvegen skal være støyskjermende for bakenforliggende bebyggelse slik at disse får gode uteoppholdsarealer mot stille side. Dette området ligger ikke innenfor avvikssone for støy i kommuneplanen. Det vil si at boligene skal ha stille side rundt hele bygget og det må støyskjermes. Bestemmelsene er i samarbeid med forslagsstiller endret i henhold til dette. Geotekniske forhold Den geotekniske rapporten datert og utarbeidet av Løvlien Georåd AS konkluderer med at det ikke er behov for geotekniske tiltak som sikrer stabilitet i grunnen. Det er berg i dagen og liten dybde til fast fjell. Jordressurser Det er ikke dyrkbar jord i planområdet. ROS-analyse Det er utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse i forbindelse med planarbeidet. Den konkluderer med at det ikke foreligger noen spesielle farer/risikoer ved utbygging til boligformål i området, med unntak av trafikkstøy. Støyskjerming er sikret i bestemmelsene. Saksnr. 2016/ Side 8 av 10

9 Forurenset grunn i forbindelse med Teigen skytebane skal håndteres forskriftsmessig og dokumenteres før det gis igangsettingstillatelse. Dette er sikret i bestemmelsene. Arkeologiske funn Det er ikke gjort funn innenfor utbyggingsarealet til B8, men i tilgrensende arealer for omkjøringsvegen. Illustrasjoner Illustrasjonene viser maks utnyttelse av planområdet. Illustrasjonene er ikke juridisk bindende. Konsekvenser for kommunen Det er forventet at utbyggingen vil medføre økt behov for offentlige tjenester innen skole, barnehage, helse og omsorg. Barnehagekapasiteten vil dekkes innenfor eget planområde, men det må forventes at barn som bor andre steder i kommunen også kan få barnehageplass her. Veger regulert til offentlige veger får kommunen drift- og vedlikeholdsansvar for, når de er ferdig etablert i hht kravene i planen. Rekkefølgekrav I KDP er det lagt inn rekkefølgekrav til at «Områdene innenfor B8 kan ikke bygges ut før 4.2, B5, B6.1, B6.4, B6.5 og nordre del av B6.3 er ferdig utbygd». I planbeskrivelsen står det at utbyggingsrekkefølgen i KDP Jessheim sørøst er bortfalt. Utfordringene med utbyggingsrekkefølgen har vært reist både fra rådmannen og politikere, men det foreligger ikke vedtak på at det er bortfalt enda. Høyre fremmet en merknad da reguleringssaken for B5 og B6.5 ble sluttbehandlet av kommunestyret : «For Ullensaker Høyre er det viktig at finansieringen av Omkjøringsvegen sikres. Grunnet rekkefølgekravene er det flere delområder i KDP Jessheim Sørøst som må vente med å starte sitt reguleringsarbeid til omkjøringsveien og øvrige områder er ferdig opparbeidet, og som dermed ikke kan bidra på samme måte inn i finansieringen. Ullensaker Høyre ønsker derfor å løse opp i dette kravet, for delområder innenfor KDP Jessheim sørøst som er omfattet av rekkefølgekravet og som forventes å bidra til finansiering av veien, slik at de kan igangsette bygging av boliger parallelt med bygging av omkjøringsveien. Det forutsettes at øvrige rekkefølgekrav for KDP opprettholdes.» Rådmannen la fram et notat som omtaler problematikken i forbindelse med reguleringen av B5 og B6.5 Jessheim sørøst. Det ble uttrykt forståelse for at rekkefølgekravet er krevende, og at markedet selv bør få bestemme utbygningstakten. Kommunen har svært gode grunner for å kreve omkjøringsvegen ferdig før «boliger etableres», men dette en svært krevende modell i og med at vegen ikke er tenkt offentlig finansiert, samt at enkelte boligområder ligger langt fram i tid å få realisert. Det er ikke mulig å få til forpliktende avtaler om finansiering for aktørene med en så stor risiko og usikkerhet. De ulike aktørene har ikke selv kontroll over om og når partene foran i rekken realiserer sine prosjekt. Det er heller ikke avklart hvem som skal finansiere utvidelsen fra 2 til 4 felt når ÅDT overstiger De utbyggerne som kommer sist er urolige for at kostnaden her blir lagt over på dem. Rådmannen vil komme tilbake til hvordan dette kan håndteres videre, herunder utbyggingsavtaler. Det foreslås at utbyggingsrekkefølgen fra kommunedelplanen ikke videreføres i reguleringsplanen. Rådmannen er enig i dette. Saksnr. 2016/ Side 9 av 10

10 I dialog med forslagsstiller er tilsvarende tillegg i rekkefølgebestemmelsene for omkjøringsvegen lagt til pkt 9.1 som det som ble vedtatt for B5 og B6.5 kommunestyret KONKLUSJON På bakgrunn av vurderingene over anbefaler rådmann at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Melding om vedtak sendes: Saksbehandler Saksnr. 2016/ Side 10 av 10