SAKSFRAMLEGG. Saksgang. Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR TRANASKOGVEGEN BOLIGOMRÅDE.

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet Arkivsaksnr: 2011/1003 Klassering: L12 Saksbehandler: Egil Stensheim REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR TRANASKOGVEGEN BOLIGOMRÅDE. Trykte vedlegg: - Plankart (Arkplan), dat Reguleringsbestemmelser (Arkplan), dat Beskrivelse (Arkplan), udatert. Ikke trykte vedlegg: - Egnethets- og konsekvensvurdering, tilknytta kommunedelplan Sentrum Rapport om skytebanestøy (Forsvarsbygg rapport 189/2011) - Geotekniske vurderinger (Multiconsult) Arkeologisk rapport (NTFK) Skisse VA-plan (Rådg. ing. Lian), dat Lengdeprofil veger (Rådg. ing. Lian), dat Innspill til planarbeidet i forbindelse med kunngjøring. Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, jfr 12-11, legger formannskapet ut til offentlig ettersyn reguleringsplan (detaljregulering) for Tranaskogvegen boligområde. Plankart og reguleringsbestemmelser er datert Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker i Rådhuset, servicetorget 1.etg., i Dampsaga kulturhus, biblioteket og på kommunens heimeside på internett. Samtidig med utlegging til offentlig ettersyn innhentes uttalelse fra: 01. Statens vegvesen, region midt 02. Fylkesmannen i NT, kommunalavd. 03. NT fylkeskommune 04. NTE nett 05. NVE, region midt-norge 06. Telenor servicesenter for nettutbygging 07. Repr. for barns interesser i plansaker

2 08. Steinkjer eldreråd 09. Steinkjer ungdomsråd 10. Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne 11. Tranabakken Velforening 12. Berørte eiendommer/ naboeiendommer. Svein Åge Trøbakk fung. rådmann

3 Saksopplysninger: Generelt: Arkplan har på vegne av Tranaskogen as utarbeidet reguleringsplan for Tranaskogen boligområde. Området ligger i avstand 1,5-2 km øst for bysentrum, og omfatter et areal på ca. 90 daa som reguleres til ca. 90 nye boliger i tillegg til 6 eksisterende. Planarbeidet ble kunngjort igangsatt i mai Det kom inn tre innspill til planarbeidet. Forslagsstiller har besvart innspill fra naboene, og har holdt dessuten holdt et informasjonsmøte i mars -12. Overordna plangrunnlag er kommunedelplan Sentrum fra 2009, hvor området er avsatt til boligformål. Reguleringsplanen følger med små avvik den avgrensning som ble satt i kommunedelplanen. Gjennom kommuneplanen ble det utarbeidet egnethets- og konsekvensvurdering. En har funnet at den utredning som er gjort gjennom kommuneplanarbeidet belyser relevante tema i tilstrekkelig grad, slik at det ikke kreves tilleggsutredning gjennom reguleringsarbeidet. Her skal opplyses at skytebanestøy er nærmere utreda av Forsvarsbygg i , og at dette er et supplerende grunnlag for planarbeidet. Parallelt med utarbeidelse av planen for boligområdet er det utarbeidet reguleringsplan for vegen Tranaskogvegen, fra Tranabakken til vestre ende av boligområdet. I denne planen er det innregulert fortau langs strekningen, slik at det blir sammenhengende gangbane fra boligområde til byen via Tranabakken. Det er foretatt arkeologiske undersøkelser i forbindelse med planarbeidet, noe som har avdekket kulturminner innen planområdet. Nærmere om planområdet og områdets beliggenhet. Planområdet ligger i et naturlandskap, hvor størstedelen av arealet er skogsmark (delvis uthogd). Ca. 9 daa innen planområdet er dyrkaareal, som ble godkjent omdisponert gjennom vedtak av kommuneplanens arealdel. Området skråner i hovedtrekk mot nordvest, brattest i nordøstre deler og slakere i sørvestre del. Lengst øst er det høyeste partiet relativt flatt. Grunnen består av tynt løsmassedekke over berggrunn i nordøst, videre sørvestover sammenhengende morenemasser. Området har gode utsiktsforhold, og ansees å ha bra lokalklima. Sol-/ lysforhold er bra, særlig ettermiddag og kveld, men middels/ dårlig om vinteren. Området ligger relativt sentrumsnært. Området grenser inntil utmarksområder ved Offenåsen i sør og øst. Aralene nord og vest for området er dyrkaareal. Området knyttes trafikalt til byen og eksisterende boligområder via Tranaskogvegen, som forutsettes opprusta med fortau. Gangavstander til viktige mål er 1,1-1,6 km til barneskole, 1,5-2,0 km til bysentrum, 2,0-2,5 til kjøpesentre på Sørsileiret og 2,1-2,6 km til videregående skoler/ idrettsanlegg. Områdets beliggenhet (grunnlag kommunedelplan Sentrum).

4 Planforslaget. Vegsystem. Fra Tranaskogvegen i vestre ende av området er det regulert ny atkomstveg V1 inn i boligområdet. Denne følger eksisterende skogsveg de første ca. 150m, og bøyer videre av i nordøstlig retning helt til toppen av boligområdet i øst. Det er regulert inn fortau på nordre/ nordvestre side de første 350m. Veg V2 er en ca. 180m lang veg som tar av fra V1 ved ca. profil 110, og går parallelt med denne. Vegene V1 og V2 gir atkomst til den overveiende del av boligene. Lengst i nordøst er det fra Tranaskogvegen regulert ny veg V3, ca. 160m, som gir atkomst til ca. 13 boliger. 8 nye boliger ved Tranaskogvegen i midtre del av området og eksisterende boliger i vestre del forutsettes direkte tilknytta Tranaskogvegen. Det er satt krav om at atkomstveger opparbeides med fartsdempere, basert på hastighet 30 km/t. Boliger. Det er innregulert fire områder, B4, B6, B7 og B8 for rekkehus/ kjedehus, med summert boligtall i intervallet enheter, og i alt 58 tomter innen B1,B2, B3, B5 og B9 for frittliggende småhus, hvor de største gis mulighet for en 2-romsleilighet, alternativt 2 hybler i tillegg til hovedleilighet. De fleste tomtene er i størrelse m2, med 600 m2 som den minste og 950 m2 som den største. Maksimum tillatt bebygd areal for rekkehusområdene er BYA=35%, for småhustomtene BYA=30%. Høydebegrensninger angitt i planen gir mulighet til 2-3 boligplan, noe avhengig av delområde. For delområdene med rekke-/kjedehus (B4, B6, B7 og B8) er det regulert flatt tak/ slakt pulttak. For eneboligområdene er det regulert flatt tak/ slakt pulttak innen B5, B3 og B9, innen B1 og B2 er det regulert saltak med takvinkel i intervallet 34-38⁰. Møneretning/ hovedretning på byggene er regulert langsgående terreng (SV-NØ- retning) for den overveiende del av tomtene. 8 tomter lengst ned i området, på relativt flatt areal er regulert med SØ-NV som hovedretning for bebyggelsen. Leike- og uteoppholdsareal. Det er avsatt 6 areal (FL1 FL6) til leik og uteopphold innen planområdet. Arealene varierer i størrelse fra 1,0 til 3,1 daa, og har også noe varierende terreng. FL1 og FL2 er slakt skrånende areal, FL4 og FL6 er bratt. Del av FL4 er et tidligere massetak, og omfatter dessuten en relativt bratt skråning ned mot Tranaskogvegen. Innen FL2 og del av FL1 vil det ikke kunne tillates graving i bakken pga. kulturminner. Kulturminner. Det ble ved forhåndsundersøkelser sommeren 2012 registrert kulturminner innen området. NT fylkeskommune har utarbeidet egen rapport om dette. Kulturminne registrert i vegtraseen for V1 og innen regulerte boligtomter i delområde B1 forutsettes utgravd. Kulturminner innen FL1 (gravhaug) og kulturminner innen FL2 (bosetnings-/ aktivitetsområde) forutsettes å kunne inngå i grøntområdet. Stier. I planen er innregulert stier Sti1 Sti6, samlet lengde ca. 570m. Dette er traseer som er felles for alle eiendommene innen området, og som forbinder boliger - leikeareal og veger. Sti5 og en liten del av Sti4 kan nyttes til atkomst til tilgrensende boligtomter. Kommunaltekniske anlegg. Det er utarbeidet en skissemessig vann- og avløpsplan for boligområdet. Vannledning og spillvannsledning for området forutsettes tilknytta kommunale ledninger som ble lagt langs nordvestre side av Tranaskogvegen for 3-4 år tilbake. For å oppnå tilstrekkelig vanntrykk forutsettes det etablert

5 trykkforstekningsanlegg innen området. Det er avsatt areal VF1 til dette ved V1. Når det gjelder overvann fra boligområdet er dette forutsatt delt, slik at overvann fra vestre del føres i rør gjennom feltet til bekk som krysser Tranaskogvegen ved vestre ende av området. Eksisterende bekk som går gjennom vestre del av området forutsettes omlagt og tilknytta dette løpet. Overvann fra østre del, forutsettes ført i rør som krysser Tranaskogvegen i lavbrekket, og videre over jordbruksarealer ned til Evinneligbekken, nedstrøms Trana nedre. Saksvurderinger: Områdemessige vurderinger. Områdemessige vurderinger ble gjort under utarbeidelse av egnethets- og konsekvensvurdering av tilhørende kommunedelplanen 2009, og tas derfor bare kortfattet opp innledningsvis, samt det som er gjengitt nedenfor. Bestemmelser til kommuneplanen. I kommunedelplanen fra 2009 ble det tatt inn ei bestemmelse om boligområdet. Retningsgivende boligtall her er satt til Planforslaget overskrider dette ved at rammen for maks.antall i rekkehus/ kjedehus er 32, og det er samtidig avsatt 58 småhustomter, hvor det kan på de størst kan bygges en toromsleilighet i tillegg til hovedleilighet. Erfaringsmessig vil det imidlertid være relativt få som nytter denne muligheten. En mener det økte boligtallet kan forsvares; det er et riktig prinsipp med god utnytting når såpass sentrumsnære naturareal og et mindre dyrkaareal tas i bruk til utbyggingsformål. Opprusting av Tranaskogvegen med egen gangbane gjør også en økning i boligtallet lettere å akseptere. I kommuneplanbestemmelsen er det også tatt inn at gangveg langs Tranaskogvegen fram til Tranabakken skal vurderes. Det er foretatt trafikktelling vinteren 2011 som viser at vegen har liten trafikk (ÅDT ca. 200), men det er særlig sommers tid en tiltakende trafikk pga. tilrettelegging for Offenåsen som turmål. Det er også vektlagt at vegen vil være skoleveg, og en har derfor funnet at det er riktig å regulere inn fortau langs Tranaskogvegen fra Tranabakken fram til nytt boligområde. Opprusting av Tranaskogvegen tas opp gjennom egen plan, som behandles parallelt med foreliggende reguleringsplan. Videre er det i kommuneplanbestemmelsen anført at støyforhold i forhold til skytebane skal avklares, slik at støyretningslinjene oppfylles. Forsvarets rapport fra 2010 har vært avklarende; det vil være nødvendig med utbedra skjermingstiltak ved skytebanen for at støykrav skal ivaretas. Krav om at dette iverksettes før boliger tas i bruk er tatt inn som bestemmelse til planen. Omdisponering av dyrkaareal. Omdisponering av de ca. 9 daa dyrkaareal av eiendommen Haugen, samt potensielt dyrkingsareal av eiendommen Trana øvre ble drøfta ved behandling av kommuneplanens arealdel i Det ble fra landbrukshold påpekt arealets verdi som dyrkaareal, og stilt spørsmål ved behovet for omdisponering av arealet. Det ble imidlertid ikke fremma innsigelse mot omdisponeringa. Ved behandling av kommunedelplanen ble det ved avveining påpekt at dyrkaarealet var relativt lite og innestengt, og at området hadde kvaliteter som boligområde og ville gi en tilvekst til potensialet for småhusbygging nært sentrum. Omdisponering ble godkjent gjennom vedtaket av kommunedelplanen. Forholdet til naturmiljøet. I konsekvensvurderinga som fulgte kommunedelplanen ble det anført at området ligger innen sonen for Ognavassdraget, men innen den delen som har lempelig holdning til utbygging. Iflg. kommunens viltkart og direktoratets naturbase er det ikke registrert verna områder eller prioriterte arter av dyr eller

6 planter innen planområdet. Omkringliggende areal har relativt rikt dyreliv (elg, rådyr, rev, orrfugl). Bunnvegetasjon: Blåbær og røsslyng. Hensynet til naturmiljøet ble ikke vurdert som avgjørende i forhold til omdisponering til utbyggingsformål. Overvannsløsning. Tilførselen av overvann fra feltet til resipient vil periodisk kunne bli høyere enn før pga. opparbeidelse av harde flater og således mindre fordrøyning innen området. Det synes å være en akseptabel løsning å fordele overvann fra feltet, for å hindre stor belastning i bekken oppstrøms Trana nedre, alternativt at overveiende del føres i bekken oppstrøms gården, og at bekken her opprustes tilsvarende. Geoteknisk konsulent tilrår at det anlegges ett eller flere fordrøyningsbasseng for å kunne utjevne overvannstilførselen til resipienten. Overvannsløsning forutsettes vurdert nærmere under planlegging av ledningsanleggene. Utbygger må avtale med eier av Trana nedre for å finne en omforent løsning for bekkeløp og overvannstilførsel over denne eiendommen. Med en forsvarlig tilførsel av overvannet til resipienten kan en ikke se at overvannstilførselen fra boligområdet vil medføre at allmenne interesser berøres på negativ måte. Risiko og sikkerhetsvurdering. Forslagsstiller har utarbeidet sjekkliste i forhold til sikkerhets- og beredskapsmessige forhold (vedlagt beskrivelse). Det er ikke funnet forhold som tilsier spesielle sikkerhets eller beredskapstiltak. Av forhold som er vurdert nevnes: Geoteknikk: Fra geoteknisk konsulent er det anført at det ut fra eksisterende kunnskap ikke er noen kjent rasfare i området. Reguleringsområdet står ikke i fare for å rase ut eller bli truffet av ras fra høyereliggende område. Trafikkfare: I et område med trafikk fra forskjellige trafikanter kan trafikkfarlige situasjoner kan oppstå. Disse faremomentene søkes minimalisert gjennom de trafikale løsninger som foreslås, som separering av ulik trafikk, stignings- og siktforhold, fartsdempere. Sikring av arealer: Innen lokale partier innen planområdet må bratte skråninger og skrenter sikres så fallulykker unngås. Det er i bestemmelsene til planen satt krav om nødvendig sikring, både i forhold til anleggsfasen og for permanent situasjon. Vurdering av løsninger innen området. Planen angir en middels høg utnytting av arealene, som småhusområde betrakta. Her vil det være mulig å bygge boliger av ulik karakter. I sørvestlige deler og i den høyeste delen av området i øst er terrenget relativt slakt, og boliger for flatt terreng eller sokkelhus vil være riktig hustype. Innen østre/ midtre del av området er terrenget brattere, og foruten sokkelhus kan hus over flere enn to plan være relevant løsning. Det ansees positivt at planen legger opp til variasjon i takform: Innen delområde B1 og B2 saltak med takvinkel 34-38⁰, i resten av området flatt/ svakt skrånende pulttak. Det kan imidlertid være et spørsmål om det burde vært åpna for saltak eller pulttak med brattere takvinkel innen en større del av området. Vegsystemet virker rasjonelt, med tosidig bebyggelse innen overveiende del av traseene. Veg 1 er lang, men det er funnet riktig å trekke mest mulig av trafikken ut av området i vestre ende i stedet for å tilknytte østre/ øvre del lenger opp i Tranaskogvegen. Det er avsatt bra med grønne arealer til leik og uteopphold (brutto ca. 100m2 pr bolig). Det vil imidlertid være endel begrensninger i forhold til bruk: FL1 inkluderer gravhaug som forutsettes bevart, og store deler av område FL4 er så bratt at det vil ha størst verdi som landskaps/ vegetasjonsinnslag. FL6 er også

7 bratt, men vil være et bra areal til ski- og akebakke. Innregulerte stiforbindelser er viktige snarveger som supplerer vegene som forbindelser fra boliger til grøntarealer. Samråding med andre kommunale faginstanser. Planforslaget er drøfta med avd. for Oppvekst/ repr. for barns interesser i plansaker, avd.for Helse v/ kommunelegen, enhet for Veg, trafikk, park og enhet for Utbygging. Det er ikke innvendinger mot planforslaget slik det nå framlegges. Det er utarbeidet egen beskrivelse for planforslaget. Terrengsnitt AA (øverst) og BB (nederst). Tegning: Arkplan.

8