Alternativer status nov 2014

Transkript

1 Alternativer status nov 2014 Urban Sjøfront A-B-C-D-E-F Midjord Eksisterende skoler Storhaug Skole Nylund Skole

2 Ny alternativer Innspill orienteringsmøte Nylundskole Ramsvikskogen barnehage Vardenkirke Gamle Tou bryggeri Godalen Paradis Alternativ E+: utvidelse av tomt E Alternativ G: Rema 1000 tomt Alternativ I: Kartverket

3 Alternativer Status 4. mars 2015 Urban Sjøfront A-B-C-D-E+-F-G-I Midjord 2 hovedmuligheter

4 Kriterier og fakta Beliggenhet (inntakssone, nærområder, sambruk) (på tomta, sambruk, solforhold, mv) (teknisk, tid, kostnad) Fakta (tomtestr., eier, reguleringsformål, utnyttelse)

5 Vurdert likt for alle alternativene vil kreve en detaljregulering kostnader for skole i gjennomsnitt 170 mill. (eks. idrettshall/gymsal). På dette tidspunkt utilstrekkelig informasjon til å vurdere pris på bygg mellom de ulike tomtealternativene. Kostnad på bygg har derfor ikke vært avgjørende i denne fasen. Idrettshall (2650 m2) og ikke gymsal (520 m2) er lagt til grunn

6 Generelt om alternativene i Urban Sjøfront Området er regulert med en høy utnyttelse i områdereguleringsplanene og i detaljplanene er utnyttelsen som regel økt ytterligere. Kombinasjon høy utnyttelse og regulering til boligformål gir høy tomtepris. Utfordringene med en skole i en tett bysituasjon er særlig å få til gode utearealer (sol, skjermet mot støy og støv, tilstrekkelig grønt - utfordring dersom det ligger bygg under) De fleste tomtealternativene er i privat eie, gjerne flere eiere De fleste tomtealternativene er små i forhold til anbefalte krav pr elev Her er ingen lovpålagte minstekrav.

7 Alternativ A tidligere Akerbygget, Badedammen Beliggenhet Litt mindre sentral, interessant uteareal i nærheten Fakta - Størrelse 5325 m m2 (parkering) - Eier Norwegian Property - Formål Kontor - Utnyttelse m2 BTA + tomt ( ca 8 500m2) Parkeringsplass må benyttes til uteareal for skole, krever flerbruk av eksisterende bygg. Dette betyr at parkeringsbehov må løses. Teknisk: Ombygging (hele bygget) + gymsal Tid: Regulering 1 år Prosjektering 1 år 1-1,5 år Forventet forhandlingstid: normal Kostnader: Byggekostnader: 170 mill. Rivningskostnader: 3 mill. Forventet anskaffelsespris: Høy (90 mill.?) Stort volum - Beliggenhet ikke optimal. - Utfordring er å finne brukere for resterende areal m2. Dette er en prosessutfordring: Krever relokalisere flere kommunale virksomheter som vurdert som uønsket. Alternativt å få inn eksterne virksomheter.

8 Alternativ B Scana i forlengelse av BI Beliggenhet Sentral ift sentrumsaksen, mye trafikk Haugesundsgata, må etableres signalregulert gangfelt Fakta - Størrelse 8742m2 (+ evt. 913m2 3 boliger ) - Eier Rugland Investering - Formål Annet kombinert formål - Utnyttelse %, mulige endring ifb ny sentrumsplan (D11) Lite plass til uteareal, uteareal i nærheten er begrenset, behov for støv og støy skjerming. Eierforhold: Eier vil verken selge eller leie ut til skole. Teknisk: Tid: Regulering Prosjektering Forventet forhandlingstid: Kostnader: Byggekostnader: Rivningskostnader: Forventet anskaffelsespris: - Ikke aktuelt ifb eierforhold. Dette vil kreve ekspropriasjon, som er politisk kontroversielt og vil sannsynligvis ta for lang tid.

9 Alternativ C Europris + Ica mm. Beliggenhet Sentral ift sentrumsaksen, kulturaksen og Touanlegget, må etableres signalregulert gangfelt BK23 Lite plass til uteareal, uteareal i nærheten er begrenset, vernet bygg, lite arealeffektiv, 2. etasje kan ikke benyttes til undervisning BK23 Eierforhold: Westco positiv Teknisk: Nybygg og gjenbruk + gymsal Tid: Regulering 1 år Prosjektering 2 år 1,5-2 år Forventet forhandlingstid: kort? Kostnader: Byggekostnader: 170 mill +++ Rivningskostnader: 5 mill Forventet anskaffelsespris: mill Fakta - Størrelse BK23: 7196m2, BK26: 4998m2, BK22: 6513m2 -Eier BK23: Westco, BK26: IKM, BK22: Norsk stål - Formål Bolig, kontor - Utnyttelse %, mulige endring ifb ny sentrumsplan (D17-D18) BK26 BK22 BK23 BK23 - Gjennomføringstid: 4,5-5 år eks. forhandlingstid? - Utvide tomt med BK26 og BK22 er utfordrende: IKM (BK26): langsiktige leieavtaler Norsk stål (BK22): usikker frigjøringstidspunkt

10 Alternativ D Havnelageret Stavanger AS Beliggenhet Sentral ift sentrumsaksen, kulturaksen og Touanlegget, nært til sjøpromenade, må etableres signalregulert gangfelt Fakta - Størrelse m2 - Eier Havnelageret Stavanger AS - Formål Bolig, kontor - Utnyttelse % God plass til nybygg og uteareal, store terrengforskjeller og høye bygg gi utfordringer for solforhold, uteareal i nærheten er begrenset Eierforhold: Havnelageret: positiv Teknisk: Riving og nybygg + gymsal Tid: Regulering 1 år Prosjektering 1,5 år 1,5 år Forventet forhandlingstid: kort? Kostnader:Byggekostnader: 170 mill Rivningskostnader: 5 mill Forventet anskaffelsespris: 175 mill* - Gjennomføringstid: 4 år eks. forhandlingstid. - Høy utnyttelse og stor tomt betyr at man kan forvente høye kostnader og forutsette at skolen må kombineres med annet formål, som øker prosesstid - Forventet anskaffelsespris: 175 mill*, mer info

11 Alternativ E+ Multihalltomten Beliggenhet Sentral ift sentrumsaksen, eksponert i krysset med Storhaugtunnelen og Haugesundsgate God plass til nybygg og uteareal, store terrengforskjeller, nært til Europanparken, todelt tomt, behov for støv og støy skjerming, forutsetter sambruk med planlagt idrettshall Eierforhold: Dag Nymann Vanskelig Arne Andersen Vanskelig Hagltårnet næring AS Positiv Teknisk: Riving, nybygg, gjenoppbygging Tid: Regulering 1 år Prosjektering 1,5 år 2 år Forventet forhandlingstid: Avhengig av tomteomfang (middels) Kostnader:Byggekostnader: 170 mill +++ Rivningskostnader: 3 mill Forventet anskaffelsespris: Avhengig av tomteomfang (middels) Fakta - Størrelse og eier: (totalt m2) Stavanger kommune: 4103 m2 Dag Nymann: 1293 m2 Arne Andersen: 1841 m2 Hagltårnet næring AS: ca 4800m2 - Formål Idrettsanlegg, kontor, boligblokk, uteopphold - Utnyttelse % E+ - Gjennomføringstid: 4,5 år eks. forhandlingstid? - Se på mulighet for å enten benytte del av Hagltårnet næring sin eiendom i nord eller deler av eiendommen over Breivikveien i sør. Bruk av Hagltårneiendom forutsetter innpassing av Rema1000, noe som legger store begrensninger på fleksiibiliteten i alternativet. Adkomst også en utfordring

12 Alternativ F Opsjonstomten på Sirskjær Beliggenhet Desentral, må etableres signalregulert gangfelt over Haugesundsgata Fakta - Størrelse 4341 m2 - Eier Stavanger kommune - Formål Boliger anlegg, for lek - Utnyttelse Tomt er svært liten, ved siden av Europanparken, men uteareal for skole og muligheter til bruk av andre uteområder i nærheten er begrenset, Eierforhold: Kruse Smith eiendom har en opsjon om kjøp av denne tomten Teknisk: Tid: Regulering Prosjektering Forventet forhandlingstid: Kostnader: Byggekostnader: Rivningskostnader: Forventet anskaffelsespris: - Ikke aktuelt ift. størrelse, for liten

13 Alternativ G Rema 1000-tomt Beliggenhet Sentral ift sentrumsaksen, fin lokalisering ved siden av barnehage og Johannes Læringssentrum, og slipper å krysse Haugesundsgata. Trafikkalt eksponert i krysset med Storhaugtunnelen og Haugesundsgate Fakta - Størrelse 7200m2 - Eier Lervig Invest - Formål Bolig, kontor - Utnyttelse 187%, bolig og 1500 næring Begrenset areal, i nærheten av Europanparken (man må krysse trafikkert veien), behov for støv og støy skjerming, forutsetter sambruk med planlagt idrettshall, alt. løse med en gymsal innenfor tomt G. Eierforhold: Positiv, godkjent boligregulering 2015 Teknisk: Riving og nybygg Tid: Regulering 1 år Prosjektering 1,5 år 1,5-2 år Forventet forhandlingstid: kort Kostnader:Byggekostnader: 170 mill + Rivningskostnader: 5 mill Forventet anskaffelsespris Dyr (100) - Gjennomføringstid: 4-4,5 år eks. forhandlingstid - Vedtatt detaljert reguleringsplan i 2015 med høy utnyttelse, primært bolig betyr høy pris. Leieavtale med rema 1000 en utfordring. Gunstig beliggenhet, positivt for STAVANGER Johannes KOMMUNE skole evt. mulighet for sambruk? Kan løses internt på

14 Alternativ I Kartverket Beliggenhet Betraktelig desentral, må etableres signalregulert gangfelt over Haugesundsgata Fakta - Størrelse 4930m2 - Eier Entra eiendom - Formål Kontor, hotell, bevertning, undervisning - Utnyttelse ca. 306% (beregnet) Tomt er veldig liten, nært til Europanparken og Touanlegget, forutsetter sambruk med planlagt idrettshall Eierforhold: positiv Teknisk: Riving, nybygg Tid: Regulering 1 år Prosjektering 1,5 år 1,5-2 år Forventet forhandlingstid: kort Kostnader:Byggekostnader: 170 mill Rivningskostnader: 10 mill Forventet anskaffelsespris: Info Øyvind - Gjennomføringstid: 4-4,5 år, eks. forhandlingstid? - Ikke aktuelt ifb størrelse, for liten

15 Generelt om Midjord alternativer Kontroversiell fordi skole lokaliseres i et idretts/bydelshus område, der en allerede nå opplever plassmangel Krever mye av prosessen videre. Er det mulighet for erstatningsbaner i Paradis i anleggsfasen Alternativene gir mulighet for trinnvis utbygging, alltid en fotballbane i bruk Kostnader til nybygg av skolen, bydelshus og Brodd klubbhus like i alle alternativene

16 Alternativ Midjord Idrettsområde på Midjord Beliggenhet Sentral beliggenhet i forhold til tilfangsområder og gode sambruksmuligheter med idrettsanlegg, samt attraktivt nærmiljø til friområder, skolehage mv. Fakta - Størrelse 38608m2 (inkl. idrettsanlegg) - Eier Stavanger kommune - Formål Idrett, sport Tomten er stor nok, men samlokalisering av skole her trenges reorganisering av funksjoner/bruk for å få en mer effektiv utnytting, noe som er en utfordring for idretten, evt. også bydelshus. Eierforhold: enkelt Teknisk: Nybygg Tid: Regulering 1 år Prosjektering 2 år* 2 år* Kostnader: Byggekostnader: 170 mill. Rivningskostnader: 3 mill. Andre kostnader: 25 mill. garderober 25 mill. bydelshus, - Krever investering i bydelshus, garderobe og klubbhus * Prosjektering og byggetid mer omfattende større program. Mulighet for trinnvis ferdigstillelse

17 Mulighet 1 Midjord Idrettsområde på Midjord - Barneskole uten gymsal - Ny idrettshall - 2 store baner og 4 mindre baner Brodd - Brodd klubbhus - Bydelshus rives, mulighet til å samlokaliseres med Brodd - Uteområde m2 Byggetrin A: riving bydelshus 3 måneder, inkl. rivingssøknad Byggetrin B: gressbane 1 og 2, 2 mindre gressbaner på taket av eksisterende idrettshall 3 til 6 måneder Byggetrin C: Barneskole og Brodd klubbhus, ny idrettshall under bakken, baner på eksist. idrettshall 2 år Kostnader Forsterking taket eksisterende idrettshall: ca. 55 mill. Alternativ 6, mulighetsstudie Eder Biesel arkitekter - Før man kan begynne med å bygge skole må man trinnvis etablere nye baner, som påvirke total gjennomføringstid

18 Mulighet 2 Midjord Idrettsområde på Midjord - Barneskole uten gymsal - Ny idrettshall - 2 store baner og 4 mindre baner Brodd - Brodd klubbhus - Bydelshus rives, mulighet til å samlokaliseres med Barneskole - Uteområde m2 Byggetrin A: riving bydelshus 3 måneder, inkl. rivingssøknad Byggetrin B: gressbane 1 og 2, 2 mindre gressbaner på taket av eksisterende idrettshall, Brodd klubhus 3 til 6 måneder baner. Klubbhus (egen sak) Byggetrin C: Barneskole, ny idrettshall under bakken, ny idrettshall under bakken, baner på eksist. Idrettshall 2 år Kostnader Alternativ 8, mulighetsstudie Eder Biesel arkitekter - Før man kan begynne med å bygge skole må man trinnvis etablere nye baner og klubbhus, som påvirke total gjennomføringstid