Ny kommunal barnehage - valg av barnehagetomt

Transkript

1 Arkivsak-dok. 13/ Saksbehandler Mona Mikalsen Saksgang Formannskapet Kommunestyret Møtedato Ny kommunal barnehage - valg av barnehagetomt Rådmannens innstilling: Kommunestyret vedtar å kjøpe ferdig regulert barnehage tomt på Rognekollen for bygging av ny kommunal barnehage (inntil 120 enheter). Saksdokumenter Vedlagt Oppsummering Kommunestyret vedtok i sak 102/13 bygging av ny kommunal barnehage (inntil 120 enheter) i Jaren- Brandbu-området. Vedtaket forutsetter oppstart av drift i august Det er derfor behov for avklaring av tomt for ny barnehage, for å komme i gang med detaljprosjektering av bygget på en konkret tomt, og derigjennom ha begrenset antall parallelle utredninger i det videre arbeidet. Tid er en kritisk faktor også ut fra behovet for nye barnehageplasser i nærmeste framtid. Følgende tomter/områder er vurdert: Fagerlund skole, Rognekollen (privat eiet), «Brandbu skoleområde nord» (privat eiet) og «Brandbu skoleområde sør» (privat eiet). Tomtens reguleringsstatus er viktig for å unngå tidstap som oppstår der det er nødvendig å gjennomføre en reguleringsprosess, derfor har en i hovedsak tatt utgangspunkt i regulerte tomter i området. Ut fra en helhetsvurdering anbefales kjøp av den privateide tomten på Rognekollen. Saksutredning Bakgrunn for saken Kommunestyret vedtok i sak 102/13 bygging av ny kommunal barnehage i Jaren Brandbu området med inntil 120 enheter, med planlagt innflytting i august Gran kommune driver barnehager i gamle og lite hensiktsmessige bygg. Det er stort etterslep på vedlikehold og avvik knyttet til driften mht. forskrift om miljørettet helsevern. Utbyggingsplanen påpeker behov for ny kommunal barnehage, for å bedre kvaliteten på tjenesten og øke antall plasser. I tillegg er det behov for å bedre arbeidsforholdene for ansatte og effektivisere driften. 1

2 I samme sak (k-sak 102/13) ble det vedtatt nedleggelse av Moen barnehage, og utredning av videre drift i Solheim og Bjørklund barnehage. I tillegg ble det vedtatt å utrede barnehagetilbudet i Grymyr krets. Disse utredningene vil kunne ha betydning for størrelsen på den nye barnehagen, men vil ikke innvirke vesentlig på valg av beliggenhet Følgene tomter/områder er vurdert: Skogskoleområdet, Almsgjerdinga (privat eie), Fagerlund skole, Rognekollen (privat eiet), Brandbu skoleområdet alt. nord (privat eiet) og Brandbu skoleområdet alt. sør (privat eiet), se vedlegg 1 5 (kart). Skogskoleområdet og Almsgjerdinga er vurdert som ikke aktuelle fordi de ikke er arealavklarte. For de fire siste tomtealternativene er Private eiere kontaktet skriftlig mht. forespørsel om salg av tomt og pris på tomt. Saken handler nå om avklaring av tomt for ny kommunal barnehage for å kunne, komme i gang med prosjekteringen og begrense antall utredninger og detaljer i det videre arbeidet, se analyse utført av SG arkitektur, vedlegg 6 (notat). Rådmannen kommer tilbake til kommunestyret med byggesaken og de øvrige bestillinger i sak 102/13. Konsekvenser Lover og forskrifter Barnehageloven med forskrifter, Plan og bygningsloven, og lov om offentlige anskaffelser. Eksisterende planer Utbyggingsplanen for barnehage (sak 102/13). Gjeldende vedtak Kommunestyret vedtar å bygge en ny kommunal barnehage i Jaren-Brandbu-området, med plass til inntil 120 enheter (sak 102/13). Økonomi Det er bevilget 36 mill. kr. til ny kommunal barnehage i budsjett og økonomiplan Bemanning Ikke aktuelt. Uttalelse fra andre utvalg Ungdomsrådet Eldrerådet Rådet for funksjonshemmede Andre råd eller utvalg Ja/ Vurdering/alternative løsninger Gran kommune har valgt følgende kriterier for utvelgelse av tomter: Tidsfaktoren, reguleringsstatus, eierforhold, beliggenhet ift. bosettings-mønsteret, tomtas egnethet, kostnader, transport/adkomst og areal/nabokonflikter. 2

3 Tomtenes reguleringsstatus er viktig for framdriften i prosjektet. Tidsfristen er utfordrende på grunn av at kommunen har behov for nye barnehageplasser og fordi Moen barnehage er vedtatt nedlagt fra august Velges et alternativ som utsetter oppstart av ny barnehage, forutsetter det fortsatt drift i Moen barnehage. Det må i tillegg etableres midlertidige løsninger for å øke antall plasser dersom ikke barnehagen står ferdig i Det er mulig å etablere bufferplasser i Bjørklund barnehage for en kortere periode, kostnaden er ikke beregnet. Gran kommune eier arealer som kan benyttes til barnehagetomt, og det er særlig etterbruk av skoletomter som har vært diskutert. Det finnes også privateide arealer i området Jaren-Brandbu som er regulert til offentlig tjenesteyting. Arealet kalt Brandbu skoleområde alt. nord er ikke regulert til formålet. Grunnen til at dette området likevel vurderes, er at en samlokalisering av skole og barnehage kan gi merverdi i sambruk av fasiliteter knyttet til den nye barneskolen. Området har også gåavstand til bruk av idrettsanlegg, bibliotek mm. Tomtas egnethet omhandler både arealbehov, adkomst, klimatiske forhold, nærhet til friområder, og nærhet til øvrige tjenestetilbud. Tilstrekkelig areal og variert terreng er viktig for å gi barna gode betingelser for lek og fysisk aktivitet. Gode sol og vindforhold er viktig for de yngste barna, når det daglig skal tilbringes mye tid ute. Fordelen med nærhet til øvrige tjenestetilbud er nevnt tidligere. En annen viktig side ved «beliggenhet» er nærhet til etterspørsel etter barnehageplasser, det har over tid vært stort behov for barnehageplasser i området Jaren Brandbu. Fødselstall og antall barnehagesøknader for de ulike områdene i kommunen underbygger behovet for barnehageplasser i dette området, og det er Jarenområdet som har flest søkere. I tillegg er potensialet for boligutbygging stort i området Jaren Brandbu. Transport og adkomst er viktig når foresatte skal bringe/hente barn to ganger pr dag. Barnehagen bør ligge sentralt plassert både mht tilgjengelighet for de fleste av brukerne, mulighet for offentlig kommunikasjon og potensialet for flest mulig å kunne gå til og fra barnehagen. Når det gjelder areal og nabokonflikter har en sett på utfordringer mht transport, parkering, eierforhold mm. En barnehage med inntil 120 enheter vil generere trafikk og parkeringsbehov som er betydelig og som det blir viktig å ivareta. De ulike alternativene er vurdert ut fra kostnader ved kjøp av tomt. Gran kommune har ikke mottatt pristilbud på alle tomtene og av den grunn offentliggjøres ikke prisene. Alle tomtene er vurdert ut fra samme barnehagebygg (modell). Byggekostnaden for barnehagebygget antas derfor, nå, før detaljprosjektering, å være den samme for alternativene. En samfunnspolitisk vurdering er hvordan en stor barnehage kan støtte opp om tettstedsutviklingen i kommunen, i dette tilfellet i Brandbu- eller Jaren området. 3

4 Tabellen under viser de ulike alternativene for lokalisering opp mot kriteriene som er valgt: Alternativer Eier Regulerings -status Brandbu skoleområde alt. nord Brandbu skoleområde alt. sør Fagerlund skole Rognekollen (vest for PDMT) Brandbu IF Privat (Grefsrud) Gran kommune Privat (T.Hvamstad) Ikke regulert Delvis ok Regulert til offentlig tjenestyting krav om detaljeregu -lering OK regulert til offentlig tjenstyting OK regulert til offentlig tjenesteyting Tidsfaktor Gunstig, kobling med ny Brandbu b-skole Usikkert, avhengig av grunnerverv Avhengig av framdrift Brandbu b-skole Gunstig, avhengig av kjøp av arealet Beliggenhet ift. bosettingsmønsteret Svært Gunstig Bygger opp under tettstedsstrukturen Svært Gunstig Bygger opp under tettstedsstrukturen Gunstig Tomtas egnethet God, nær skole, idrettsanlegg og Størenslund. Usikkerhet mht grunn forhold Nærhet til idrettsanlegg, Størenslund m.m. Deler av tomten krysses av høyspentlinje Behov for støyskjerming God, men litt uheldige solfohold? Kostander * Transport/ adkomst - Utfordrende mht trafikk og parkering Grunneier ønsker ikke å selge *Gran kommune har ikke mottatt pristilbud på alle tomtene og av den grunn offentliggjøres ikke prisene. Areal/nabo -konflikter (se transport) Tabellen over viser mindre forskjeller mellom de fire ulike alternativene når det gjelder tomtens egnethet, beliggenhet mht bosettingsmønster. De største ulikhetene mellom alternativene gjelder eierforhold, reguleringsstatus, framdrift og kollektivtransport/adkomst. God Grunneier ønsker ikke selge - Svært god ikke kjente Gunstig God - God ikke kjente Vurdering av de 4 tomtene: Rognekollen: Tomten ligger vest for PDMT, se kart. Fordelen ved tomten er at den er regulert til barnehage og dermed svarer opp vedtaket om at barnehagen skal stå ferdig august Den ligger nær den tette bosettingen Jaren-Moen, med flere nye tomtefelter under utvikling. En barnehage her vil svare opp den sterke søknaden til barnehagene i dette området. Tomta er godt egnet: Gode solforhold, varierte lekemuligheter og relativt bra nærhet til skogsområder. Området har mulighet til bruk av offentlig kommunikasjon og adkomst er for øvrig god. Dette alternativet har færrest usikkerhetsmomenter mht. tid, regelverk og kostnader. Ulempen med tomten er at barnehagebyggets størrelse (inntil 120 enheter) med tilhørende parkeringsbehov vil gi en høyere utnyttelsesgrad av tomten enn det reguleringsbestemmelsen tillater. Det vil derfor være behov for å søke dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen, noe som er mulig. Mønehøyden vil også være noe utfordrende dersom det velges et bygg over to etasjer. Da vil 4

5 det også være behov for å søke dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene. Dersom barnehagen bygges for færre enheter, som kan være en aktuelt, så vil disse utfordringene reduseres. Men muligheter for utvidelse av barnehagen på et seinere tidspunkt, vil da være vanskeligere. Etablering av en så vidt stor barnehage på Rognebakken vil støtte opp om tettstedsutviklingen i Jarenområdet. Eier av området ønsker å selge tomten til Gran kommune. Fagerlund skole: Fordelen med tomten er at den er regulert til offentlig bebyggelse og ikke trenger omregulering. Tomten er eiet av Gran kommune og den ligger også relativt nært befolkningskonsentrasjonen Jaren- Moen, se kart. En barnehage på Fagerlund skole-tomta kan også svare på søkernes førstevalg. I tillegg gir området enkel adkomst fra hovedvei og mulighet for bruk av offentlig kommunikasjon. Tomten er den største av de fire alternativene (16.7 daa), og har et variert terreng i lekearealet, noe som er viktig for å gi barna gode betingelser for lek og fysisk aktivitet. Området har nærhet til skog og mark, og har på grunn av tomtens størrelse gode muligheter for å etablere eksempelvis lavvoplass inne på området. Solforholdene kan i vinterhalvåret være noe dårligere her enn på Rognebakken. Ulempen med tomten er at skolen er i drift fram til Brandbu barneskole er ferdigstilt (planlagt innflytting januar 2016). En kan derfor ikke regne med oppstart av ny barnehage på Fagerlund før tidligst august Valg av denne tomten vil derfor gi en betydelig utsettelse av byggestart av ny barnehage. Bruk av skolebygget til barnehage utløser TEK10 barnehage er et annet formål enn skole og representerer en bruksendring. Situasjonen er altså ikke sammenlignbar med skolebyggsakene i Brandbu. Dersom denne tomten velges vil det være nødvendig å gjennomføre enn kartlegging av byggets tekniske tilstand (tilstandsrapport) for å avklare mulig gjenbruk av deler av eller hele skolebygget - eller om bygget må rives i sin helhet. Rives eksisterende bygg, ser en muligheter for å kunne plassere barnehagebygget slik at potensialet i utearealet kan utnyttes bedre. Uansett er dagens romprogram ikke tilrettelagt for barnehage. For å oppnå ønsket funksjonalitet, må en for hver avdeling innrede garderober, stellerom, oppholdsrom og hvilerom. Dette gir en vesentlig tettere innredningsfrekvens i en barnehage enn i en skole. Etablering av en så vidt stor barnehage på Fagerlund vil støtte opp om tettstedsutviklingen i Jarenområdet. Brandbu skoleområde alt. nord Tomten ligger i området mellom dagens ungdomsskole i Brandbu og idrettshallen, se kart. Grunnen til at dette området tas inn i vurderingen, er mulighetene for samlokalisering av barneskole og barnehage og merverdien i sambruk av fasiliteter knyttet til den nye barneskolen. Området har også gåavstand til idrettsanlegg, bibliotek mm. Området har god beliggenhet ift. bosettingsmønster og behov for plasser. Eier er åpen for å diskutere salg med Gran kommune Ulempen med tomten at den ikke er regulert til formålet (som den eneste av de tre privateide tomtene). Omreguleringsarbeidet vil forsinke oppstart av ny barnehage. Det rår usikkerhet mht. grunnforholdene og en anser det som sannsynlig at bygget må pæles, og at området må dreneres. Adkomsten til området vil være via Jens Røislies vei. Dette vil øke trafikken forbi den nye 5

6 ungdomskolen. Ulempene kan løses ved å utbedre veien og etablere fortau, eventuelt bygge veien som miljøgate, på forgjengernes premisser. Etablering av en så vidt stor barnehage på skoleområdet vil støtte opp om tettstedsutviklingen i Brandbuområdet. Brandbu skoleområde alt. sør: Tomten ligger mellom Storlinna og ny idrettsplass, se kart. Fordelen med tomten er at den er regulert til formålet, men bestemmelsene krever en detaljregulering. Tomtens ligger greit til ift. bosettingsmønsteret og behov for plasser. Området har gåavstand til bruk av idrettsanlegg, bibliotek og mulighetene for sambruk av fasiliteter knyttet til den nye barneskolen. I tillegg har området enkel adkomst fra hovedvei. Ulempen med tomten er at den er i privat eie og at eier av området ikke ønsker å selge tomten til Gran kommune. En eksproprieringsprosess har et uforutsigbart forløp, og vil forsinke oppstart av ny barnehage betydelig. Tomten er forholdvis skrå, deler av tomten skysses av høyspentlinje og det vil være behov for støyskjerming mot Storlinna (mot vest). Derfor anbefales ikke dette området som barnehagetomt. Etablering av en så vidt stor barnehage på dette området vil støtte opp om tettstedutviklingen i Brandbuområdet. Oppsummering: Rådmannen fastholder at det er viktig å få etablert ny barnehage innen august Årsaken er behovet for nye plasser og de påviste utfordringer knyttet til dagens lokaler mht. vedlikeholdsbehov og effektiv drift. Avvik knyttet til forskrift om miljøretta helsevern, og arbeidsforhold for ansatte utfordrer også barnehagedriften. Tomten på Rognekollen kan overtas av kommunen på kort varsel, og dermed er det mulig å etablere barnehagedrift fra august 2015 (i samsvar med vedtaket). Beliggenheten er i kjerneområdet for brukergruppen og adkomst er god. Rådmannen ser også muligheten av å kjøpe tomten kalt Brandbu skoleområde alt. nord. Dette området gir gunstige sambruksmuligheter mellom skole og barnehage, og merbruk av tidligere investeringer som idrettsbaner og hall. Ulempen er at dette valget krever prosesser som medfører forsinket oppstart av ny barnehage (trolig tidligst i august 2016), noe som vil kreve midlertidige løsninger og økte kostnader. Rådmannen har også vurdert området Fagerlund skole. Den største ulempen med dette alternativet er forsinket oppstart av ny barnehage. I tillegg kommer usikkerheten vedørende graden av etterbruk av bygningen og faktiske kostnader i prosjektet. Behovet for midlertidige løsninger inntil ny barnehage er i drift, vil også generere kostnader. Et alternativt forslag er å utsette saken, dette anbefales ikke. Årsaken er at en ikke kan påregne å få vesentlig ny informasjon. Framdriften i prosjektet forsinkes og ekstra utredninger vil øke kostnadene. Dersom saken utsettes kan en ikke påregne oppstart av ny barnehage i august 2015, noe som vil føre til behov for midlertidige løsninger og nye kostnader. Konklusjon: Rådmannen anbefaler kjøp av tomten på Rognekollen. Dette alternativet gjør det mulig, å komme raskt i gang med prosjektet, slik at ny barnehage kan være i drift fra august Dette er også den tomten som det knytter seg færrest usikkerhetsmomenter til mht tid, lovverk og kostnader. 6

7 Kommunikasjons- og informasjonstiltak Berørte parter informeres. Dato: 7. mars 2014 Godkjent av rådmannen 7