Tileggssaksliste. Møteinnkalling. Formannskapet Formannskapssalen, Melhus rådhus 2.etg 10.00

Transkript

1 Møteinnkalling Formannskapet Formannskapssalen, Melhus rådhus 2.etg Forfall meldes til telefon eller Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. Tileggssaksliste 52/15 15/610 Åpent Startlån og boligtilskudd fra Husbanken /15 14/6734 Åpent 218/3 Dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, fradeling i LNF Melhus kommune, Jorid O. Jagtøyen møteleder Mari Grongstad møtesekretær

2 Melhus kommune 218/3 Dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, fradeling i LNF Saksansvarlig Kjersti Dalen Stæhli Arkivsak 14/6734 Rådmannens forslag til vedtak: Melhus kommune gir i medhold av PBL 19-2 dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, LNF-område, for fradeling av til sammen ca. 1,2 daa fra eiendommen gnr 218 bnr 3 som skal tillegges eksisterende frittliggende boligtomter gnr/bnr 218/9 og 10. Formannskapet avslår samtidig i medhold av PBL 19-2 søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, LNF område, for fradeling av en ny parsell på ca. 3 daa fra eiendommen gnr/bnr 218/ 3 til ny boligtomt. Avslaget begrunnes med at tomta ligger like inntil dyrkamark, dette kan gi fremtidige konflikter. Det er uheldig å tillate fradeling av enkelttomter langt unna skole, barnehage, arbeidsplasser og offentlig transport. Dette gir økte utslipp fra transport og økt trafikk, og det er i strid med nasjonale retningslinjer. Vedlegg: 1. Søknad Andre dokumenter i saken som ikke er vedlagt: Vedlegg til søknad Foreløpig svar Ekstern høring Notater Merknader Saksutredning: Melhus kommune mottok søknad om dispensasjon fra kommuneplanens areadel Nils Magne Bye søker om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av en ny parsell fra eiendommen gnr/bnr 218/3 som skal benyttes til boligbebyggelse, samt fradeling av areal som skal tillegges eksisterende frittliggende tomter (gnr/bnr 218/9 og 10). Nøyaktig omsøkt areal er ikke oppgitt, men vist på innsendt kart er ca. 1,2 daa tilleggsareal til to eksisterende tomter og ca. 3 daa til ny tomt.

3 Saksnummer 14/ Side 2/4 Oversiktskart over Melhus kommune. Omsøkt område vist med rød pil. Området ligger ved Fossvegen, øst for Røskaft, ca. 2 km nordvest for Hovin.

4 Saksnummer 14/ Side 3/4 Utsnitt fra kart vedlagt søknad. Utsnittet viser ønskede arealutvidelser og ønsket ny tomt. Plangrunnlag Omsøkte tiltak ligger innenfor kommuneplanens arealdel med planformål LNF med gjeldende bestemmelse 5.1: «Områder hvor kun bebyggelse tilknyttet stedbunden næring og enkel tilrettelegging for friluftsliv er tillatt. Ny bebyggelse i tilknytning til stedbunden næring skal tillates med mindre det vil medføre vesentlig konflikt med andre tungtveiende samfunnsinteresser. Ved utbygging skal det foreligge en vurdering av hvordan de ulike sektorlover blir berørt». Søkers begrunnelse for tiltaket I henhold til 19-1 krever en dispensasjonsbehandling at søker grunngir sin søknad. Søker har oppgitt følgende begrunnelse (forkortet, se eventuelt vedlegg): Ved nært forestående overtakelse av landbrukseiendommen gnr/bnr 218/3 ønskes det å skille ut egen tomt til ny bolig. Gårdens våningshus er ikke tilpasset til to leiligheter. Det vises til fradelingssak fra 1996 hvor det ble gitt tillatelse til fradeling av tre tomter. To tomter ble bebygd mens den tredje ble forberedt med atkomst, vanntilførsel og strøm. Arealet lå den gang i en sone hvor spredt boligbygging var tillatt. Det ønskes nå også å utvide grensene til de to tomtene som ble gjennomført den gangen slik at boligbebyggelsen der kommer innenfor. Rådmannens kommentar: Planstatus i området er endret og området er nå vist som arealformål LNF. Fradeling av den siste tomten ble ikke gjennomført i 1996 og gjelder derfor ikke lenger, og en ny tomt må derfor behandles som søknad om spredt boligbygging i LNF. Areal som skal tillegges allerede eksisterende tomter (gnr/bnr 218/9 og 218/10) kan vurderes etter hvor hensiktsmessig disse tomtene er til bebyggelsen. Begge disse tomtene er i dag på under 1 daa og det er bebygd helt i tomtegrensen/over tomtegrensen.

5 Saksnummer 14/ Side 4/4 Vurdering: Søknaden er sendt på høring til berørte fagmyndigheter. Statens vegvesen i brev (forkortet): Påpeker at avstand til skoler, barnehager, arbeidsplasser, fritidsaktiviteter påvirker valg av transportmidler, spredt boligbygging med stor avstand til viktige målpunkt øker bilbruken, og en eventuell dispensasjon er ikke ideell i forhold til økt bilbruk. Har likevel ingen merknader til forslaget om ny tomt. Har heller ingen merknader til utvidelse av tomtearealet på to eksisterende tomter. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag og Sør-Trøndelag fylkeskommune i brev (forkortet): Landbruk og bygdeutvikling anbefaler at ny tomt trekkes vekk fra jordbruksarealet slik at det blir buffer mellom jordbruksarealet og boligeiendommen for å unngå konflikter. Ingen merknader for øvrig. Miljøvern har ingen innvendinger mot fradeling av areal til eksisterende tomter, men er negativ til fradeling av ny tomt. Viser til at det er uheldig med en praksis hvor det planlegges utbygging i områder som ikke er vurdert i overordnet plan. Påpeker at sumeffekten av bit for bit utbygging kan ha negative konsekvenser for biologisk mangfold, friluftsliv og kulturlandskap. Viser til statlige planretningslinjer for samordnet bolig- areal og transportplanlegging og at det er viktig å se utbyggingen av nye boliger i sammenheng med behovet for infrastruktur. Omsøkt tomt ligger ca. 3km fra Hovin og det mangler gang-sykkelveg. Fylkesmannen i Sør- Trøndelag konkluderer med å fraråde at det gis tillatelse til fradeling av ny tomt. Sør- Trøndelag fylkeskommune har ut fra de interesser de skal ivareta ikke merknader til dispensasjonssøknaden. I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi dispensasjon dersom hensynet til bestemmelsen det dispenseres fra eller lovens formålsbestemmelser, ikke vesentlig blir tilsidesatt. Samt at fordelene med å innvilge dispensasjonen må være klart større enn ulempene, etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Dispensasjonen kan gis både midlertidig og varig. Det kan i tillegg settes vilkår ved dispensasjonen. Rådmannen kan ikke se at det er naturfarer i området. Det er ikke registrert spesielle naturverdier i området, og det legges til grunn at det ikke er nødvendig med nærmere vurderinger etter 8-12 i Naturmangfoldloven. Arealet som ønskes fradelt er delvis barskog med høg bonitet og delvis løvskog med høg bonitet. Fradeling vil ikke berøre dyrket mark, men ønsket ny tomt vil ligge inn mot fulldyrka jord mot sør-øst. Området grenser mot sør / sør-vest til et kartlagt friluftsområde Kjelvollen med verdi B, viktig. Godt brukt turområde opp fra Lundamo med forbindelse til Hovin. Det er ca. 3 km i luftlinje til Hovin med skole/barnehage. Atkomst skal foregå på privat veg uten gang og sykkelveg. Det er ca. 2 km til offentlig transport (buss). Det er privat veg fra området ca. 2 km til kommunal veg, Fossvegen med E6 like ved. Det er lagt ved erklæring om vegrett samt erklæring om tilkopling til privat vannløsning og sendt inn søknad om privat avløpsanlegg. Det er ikke offentlig V/A- anlegg i nærhet til tomtene. Konklusjon: Rådmannen mener at tilleggsareal til de to eksisterende tomtene ikke vil føre til at hensynet bak bestemmelsen i kommuneplanen blir vesentlig tilsidesatt. Begge disse tomtene er i dag på under 1 daa og det er bebygd helt i tomtegrensen/over tomtegrensen og Rådmannen vil derfor i dette tilfellet anbefale at det gis dispensasjon. Fradeling av ny tomt frarådes fordi dette er en stor tomt på ca. 3 daa i LNF område, like inntil dyrkajord, noe som kan skape konflikter i fremtiden. Tomta må vurderes som spredt bebyggelse som kan selges på det åpne marked. Det er uheldig å tillate fradeling av enkelttomter langt unna skole, barnehage, arbeidsplasser og offentlig transport. Dette gir økte utslipp fra transport og økt trafikk og det er i strid med nasjonale retningslinjer. Dersom det likevel vurderes å gi tillatelse må det stilles vilkår om at tomta blir på ca. 1 daa og at tomtegrenser trekkes unna dyrkamark. Det må også foreligge tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel fra kommunal veg.

6 tc.041./--15k-nic_ t( 2,erd rkatcå )ai,cceck Til Melhus kommune v/arealforvaltning Rådhuset 7224 Melhus tq//6i-34-1 Søknad om dispensasjon 2 2 OES, 2014 Søker: Gnr 3 Bnr Fnr Tiltakshaver: Navn: /ri s Sted 3Y s /941(J 2.3 9ö 51, Telefon: 42-frt_ c /-- 3 Adresse: Postnummer: -S^ /// /1 Poststed: L e- ost:pi//ji 6 e O,&> Hjemmelshaver: 41-t <41C.Underskrift: 7 t4 Navn: /14% Søknaden gjelder (spesifiser): Fradelin tomt: Fradelin tille Fra nr/bnr: sareal: Til nr/bnr 1/ Fra nr/bnr: Ve?3 Til nr/bnr 2/g 9 o 21 Boli Li Fritidsboli Li Rivin /b Li Tilb in /Påb LI Omdis onerin 120 Annet: c;;7( v a (fryi4 N./f4 Plangrunnlag: Kommunedel lan: Re ulerin s lan: Beb elses lan: Annet: Vedlegg (skal legges ved): Gjenpart av nabovarsel Situasjonskart Erklæringer Redegjørelse for vann- og avløpsløsning d44 Sted Dato /1«Unders rift

7 Søkers be runnelse for søknad må 17-e-ee -5- i -ek'-61", e& CP<>C4' Gc& is VCS)/.? )11:5(- /'Pat-e.d',7e,_ A/17"/i2a567.z. d 4 Iles ut : 87-e fr.f>7.5-44;w 1201: ; )(>-)-1 '-'611/494-rS4 (ce?-41--c. d4 (vne.-, c3o, &-c_ae 1 21 ( ev tti 3 0.eti_t_ Cd-J 1.'eta 01, CL02 t.111 bjp 0-et. i i A-,1PVIA:,7 ku-oy Sp,j 4(i r /--'f.6/15p- ( 0 kr a.i.-"s(j rot<j, Fe,7 /0-4, frek 1(. f/7 ("Y2 46 crt if)i4.-v1,c4/1»yy s, 45-ki.s~ cai 9 bo (29, c / / r ht -tbed 4fix4s(3,-,-;,q e-d-a ø: (,( 6"-w-3 er->-7 b-(_ &&,ex 12-1-"&v- --64k1ct? Ai lom7 44, /0-}-b4-/-c_64 -(A-1 / at'vli-c--01~;1 (9. 7~,r64,4 Se- a.41 41,fr-h.dti 4m ()Itty 414/, 1-kylo«0 Informas'on: Ingen har i utgangspunktet rett til dispensasjon fra vedtatt plan, men alle har rett til å søke om dispensasjon etter plan- og bygningsloven. Dersom kommunen skal kunne innvilge en dispensasjon skal det foreligge en god begrunnelse for å gi dispensasjon. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. I feltet ovenfor kan søker argumentere for hvorfor dispensasjon bør gis, og gi en begrunnelse for hvorfor det søkes om dispensasjon. Dersom tiltaket berører dyrket mark eller ligger i nærheten av vassdrag, en kvikkleireforekomst eller en riks- eller fylkesvei, vil det ofte vanskeliggjøre dispensasjonssøknaden. Det anbefales å ta kontakt med kommunen før du sender inn en søknad som berører disse forholdene. Behandling av en dispensasjonssøknad medfører et saksbehandlingsgebyr som skal betales før saken tas opp til behandling. Størrelsen på gebyret bestemmes ut fra kommunens gjeldende gebyrregulativ. Dersom saken trekkes eller avsluttes før saken er ferdi behandlet skal 50 % av saksbehandlin s eb ret betales.

8 Melhus kommune STARTLÅN OG BOLIGTILSKUDD FRA HUSBANKEN 2015 Saksansvarlig Aud Irene Gjersvold Arkivsak 15/610 Rådmannens forslag til vedtak: Melhus kommune vedtar å ta opp kr ,- i startlån fra Husbanken i Lånet tas opp som annuitetslån med 30 års løpetid. Vedlegg: 1. Forskrift om startlån fra Husbanken Saksutredning: Startlån er en behovsprøvd låneordning hvor kommunen tar opp lån i Husbanken som benyttes til videre utlån til kommunens innbyggere. Startlån skal bidra til at personer med boligfinansieringsproblemer kan skaffe seg en egnet bolig og beholde den. Låneordningen skal være et supplement til det ordinære kredittmarkedet. I ny forskrift om startlån gjeldende fra heter det: «I vurderingen skal kommunen legge vekt på om søker forventes å ha langvarige problemer med å finansiere eid bolig og om søker har benyttet muligheten til sparing innenfor de økonomiske mulighetene søkerens inntekter og nødvendige utgifter til livsopphold gir.» Det vil si at låneordningen er mer innrettet mot langvarige vanskeligstilte med lav inntekt, samt at det settes mer fokus på sparing. Utmåling av startlånet vil variere avhengig av søkernes betjeningsevne og størrelsen på annen boligfinansiering. Søkere må som hovedregel ha oppnådd % boligfinansiering i det ordinære kredittmarkedet. Til de aller mest vanskeligstilte kan startlån gis som fullfinansiering, også i kombinasjon med boligtilskudd. Ved at låneordningen rettes mer mot langvarig vanskeligstilte med varig lav inntekt vil vi nok måtte gi flere større lån enn tidligere. Rentesatsen på denne type finansiering er svært gunstig. Pr februar 2015 er nominell flytende rente i Husbanken 2,276 %. Etterspørselen etter startlån er fortsatt stor. I 2014 ble det utbetalt kr ,- i startlån, samt innvilget startlån til konkrete boliger på kr ,- som først vil bli utbetalt i I tillegg har vi aktive forhåndsgodkjenninger på kr ,- ved inngangen av I 2012 og 2013 ble et utbetalt startlån på henholdsvis kr ,- og kr ,-. Gjør oppmerksom på at Melhus kommune i 2014 søkte om kr ,- i startlånmidler fra Husbanken. På grunn av stor etterspørsel gikk Husbanken tom for lånemidler til denne låneordningen. Melhus kommune fikk utbetalt kr ,-. Resterende ramme ble ikke benyttet da Melhus kommune valgte å benytte ubenyttede midler fra tidligere år. Vurdering: Melhus kommune har gjennom mange år tilbudt behovsprøvde lån og tilskudd til sine innbyggere, og mange har således fått hjelp til å finansiere sine boligkjøp og boligtilpasninger gjennom disse ordningene. Det at Melhus kommune er en kommune i vekst gjør at det er mange som søker kommunen om startlån og boligtilskudd. For mange vanskeligstilte er startlån og/ eller boligtilskudd det som skal til for å kunne skaffe egen egnet bolig.

9 Saksnummer 15/610-3 Side 2/2 Det er stort press på boligmarkedet i Melhus kommune, både i forhold til å kjøpe og leie boliger, noe som gjør det vanskelig for de aller vanskeligst stilte å komme inn på boligmarkedet. Det jobbes derfor aktivt i forhold til kommunens boligsosiale utfordringer og kommunens gjennomgangsboliger blant annet for å få til en bedre gjennomstrømming av beboere i den kommunale boligmassen. Dette er forhold som vil medfører ytterligere bruk av startlån og boligtilskudd i kommende år da det er i større grad gis startlån til funnfinansiering. På bakgrunn av kommunens boligsosiale arbeid og stor etterspørsel etter startlån anbefaler rådmannen at det tas opp kr ,- i startlån fra Husbanken i 2015.

10 Lovdata - Forskrift om startlån fra Husbanken Side 1 av 3 tu:k LOV DATA Forskrift om startlån fra Husbanken Dato FOR Departement Kommunal- og moderniseringsdepartementet Publisert hefte 3 Ikraffiredelse Sist endret Endrer FOR Gjelder for Norge Hjemmel LOV Kunngjort kl Rettet Korttittel Forskrift om startlån fra Husbanken Hjemmel: Fastsatt av Kommunal- og modemiseringsdepartementet 12. mars 2014 med hjemmel i lov 29. mai 2009 nr. 30 om Husbanken 1 Fierde ledd. 1. Formål Startlån skal bidra til at personer med langvarige boligfinansieringsproblerner kan skaffe seg en egnet bolig og beholde den. 2. Långiver Husbanken gir lån til kommuner for videre utlån av startlån til enkeltpersoner. 3. Hvem kan få startlån Kommunen kan gi startlån til personer som ikke får lån eller tilstrekkelig lånebeløp i ordinære kredittinstitusjoner. Startlån skal tildeles etter en behovsprøving. I vurderingen skal kommunen legge vekt på om søkeren: a) forventes å ha langvarige problemer med å finansiere eid bolig og b) har benyttet muligheten til sparing innenfor de økonomiske mulighetene søkerens inntekter og nødvendige utgifter til livsopphold gir. Søkeren må ha evne til å betjene lånet over tid og fortsatt ha nødvendige midler igjen til livsopphold. Uavhengig av vurderingene etter annet ledd kan kommunen gi startlån i alle disse situasjonene: a) husstanden har barn eller særlige sosiale eller helsemessige utfordringer, og hensynet til å sikre en trygg, god og stabil bosituasjon innen kort tid taler for det, b) husstanden har problemer med å dekke boutgiftene, og refinansiering med startlån kan bidra til at husstanden kan bli boende i boligen sin, c) boligsituasjonen hindrer mulighetene til å opprettholde et arbeidsforhold, eller hindrer utvikling av det lokale næringslivet eller d) lånet bidrar til bedre utnyttelse av kommunalt disponerte boliger. 4. Hva det kan gis lån til

11 Lovdata - Forskrift om startlån fra Husbanken Side 2 av 3 Kommunen kan gi lån til: a) kjøp av bolig, b) utbedring og tilpasning av bolig, c) oppføring av ny bolig og d) refinansiering av dyre lån dersom det bidrar til at husstanden kan bli boende i boligen. Boligen skal være egnet for husstanden, nøktern og rimelig sammenliknet med prisnivået på stedet. Kommunen kan bruke startlånet til å fullfinansiere boligen eller som topplån der private eller Husbanken gir grunnfinansiering. Kommunen skal vurdere om samfinansiering kan oppnås. 5. Prioriteringer Departementet kan gi ytterligere føringer for tildeling av startlånet. 6. Rente- og avdragsvilkår Rente- og avdragsvilkår for lån fra Husbanken til kommunene er regulert i forskrift 25. mai 2011 nr. 550 om rente- og avdragsvilkår for Husbanken. Startlån fra kommunen skal tilbys med utgangspunkt i Husbankens rente- og avdragsvilkår. Startlån har en nedbetalingstid på inntil 30 år. I særlige tilfeller kan kommunene innvilge en nedbetalingstid på inntil 50 år. Det forutsettes da at: a) det dokumenteres at låntaker har varig lav inntekt, b) det sannsynliggjøres at boligen tilfredsstiller husstandens behov over lang tid, c) det sannsynliggjøres at tilgjengelige private leieboliger i området er uegnede og/eller innebærer en betydelig høyere utgift på lang sikt enn det aktuelle startlånet og d) det dokumenteres at kommunen ikke anser det som økonomisk forsvarlig å gi et lån med kortere nedbetalingstid. Vilkåret i annet ledd bokstav a kan fravikes dersom husstanden har barn eller står i fare for å miste boligen, og husstanden kan dokumentere lav, forutsigbar inntekt. Vilkårene i annet ledd bokstavene b og c kan også fravikes dersom husstanden står i fare for å miste boligen. Kommunen gis anledning til å påplusse husbankrenten inntil 0,25 prosentpoeng til dekning av administrative kostnader. Dersom det dokumenteres at de faktiske utgiftene til administrasjon og forvaltning av låneordningen overstiger 0,25 prosentpoeng, kan kommunene i tillegg kreve gebyr for inndekning av det overskytende beløpet. Kommunene står fritt til å tilby gunstigere rente- og avdragsvilkår, blant annet andre nedbetalingsplaner. Slike avtaler endrer ikke lånevilkårene som gjelder mellom kommunen og Husbanken. 7. Sikkerhet for lånet og dekning av tap Lån fra Husbanken gis som gjeldsbrevslån. Startlån fra kommunen skal sikres med pant i boligen eller adkomstdokumenter til boligen. Kommunene har tapsrisikoen for de første 25 prosent av gjenstående hovedstol samt forfalte renter og omkostninger før realisering av pant. Staten har tapsrisikoen for et eventuelt restbeløp etter realisering av pantet. 8. Klageadgang Det er ikke klageadgang på Husbankens avgjørelse om lån til kommuner. Det er klageadgang etter forvaltningslovens regler på kommunens vedtak om tildeling, utmåling av startlån og på avvisning og avslag på søknader om startlån

12 Lovdata - Forskrift om startlån fra Husbanken Side 3 av 3 9. Oppfolging og kontroll Kommunene skal innhente og kontrollere opplysninger som er nødvendige for å behandle søknader om startlån og ved utbetaling av startlån. Kommunene skal rapportere til Husbanken om bruken av midlene i samsvar med bestemmelser fastsatt av Husbanken. lo. Retningslinjer Husbanken kan fastsette nærmere retningslinjer om beregning av tap som stmen skal dekke, jf. 7. Husbanken kan også gi retningslinjer om saksbehandling og administrering av startlån. Kommunene kan fastsette eget regelverk i samsvar med forskriften. Kommunale retningslinjer skal sendes 1-lusbanken ti I orientering. II. Ikrafttredelse Forskrillen trer i kraft I. april Fra samme dato oppheves forskrift 22. desember 2004 nr om startlån fra Husbanken