Ringnes Park Øst Sameier

Transkript

1 TILSTANDSRAPPORT RINGNES PARK ØST OPPDRAGSGIVER: Ringnes Park Øst Sameier Aase Byggeadministrasjon AS, Fyrstikkallèen 7, 0661 Oslo Telefon: , Telefax: , Org.nr.:

2 FORORD Aase Byggeadministrasjon AS har fått i oppdrag av Ringnes Park Øst ved Bård Gunnar Moe og Trond Øye å utføre en tilstandsvurdering av sameiets bygningsmasse, samt utarbeide en tilstandsrapport med tilhørende vedlikeholdsplan. en er utarbeidet på bakgrunn av tilstandsvurderinger gjennomført ved befaringer 27, 28 og Ringnes Park Øst Sameier består av 6 boligsameier, et garasjesameie og et gårdsromsameie. Tilstandsvurderingen er gjennomført på nivå 1 i NS Det vil si visuell observasjon kombinert med enkle målinger om nødvendig. Undersøkelsene i forbindelse med tilstandsvurderingen omfatter befaring av alle blokker, med alle oppganger samt tilhørende takterrasser. I kjellerne er i stor grad alle fellersarealer og garasje befart, med unntak av arealer tilhørende private boder og hovedtavlerom/brannsentral som var låst for tilkomst. Omfanget av skader på bygninger i Norge er betydelig, og årlig går store beløp til å utbedre skader som skyldes mangelfullt vedlikehold. Det å vente med vedlikeholdsarbeider til skader har oppstått krever høy utbedringsberedskap og store disponible økonomiske midler. Årlige tilstandsanalyser med periodisk vedlikeholdsplan i bunnen legger grunnlag for det mest økonomiske vedlikeholdet. Denne typen vedlikeholdsplanlegging bidrar til å opprettholde bygningens tekniske standard og redusere vedlikeholdskostnadene sett over bygningens levetid. Hovedprinsippet for vedlikehold av bygninger er å bevare de opprinnelige bygningsdelene så langt det er mulig. Ved å bevare bygningsdelene beholder bygningen sin autentisitet, det vil si ekthet og opprinnelighet. Jevnlig tilsyn og vedlikehold er den beste måten å sikre de opprinnelige bygningsdelene på. Utskifting av bygningsdeler er i mange tilfeller dyrere enn reparasjon. Man bør derfor ikke skifte ut mer enn det som er nødvendig. Observasjoner, vurderinger og tiltak implementert i rapporten er enten som separate anmerkninger eller for å underbygge overordnede konklusjoner. Vi har angitt budsjettpriser for de foreslåtte tiltakene i vedlikeholdsplanen. Side i

3 SAMMENDRAG Ringnes Park Øst Sameier består av 6 boligsameier, fordelt på adressene Toftes gate 2, 4, 6 og 8 og Biermannsgate 9 og 11. Bygningen ble ferdigstilt i 2006 og i denne tilstandsrapporten med tilhørende vedlikeholdsplan har vi foreslått de tiltak vi anser som nødvendige for å opprettholde en god standard. Vedlikeholdsplanen er satt opp for de neste fem årene, og vi har opplyst om at det siden byggene var ferdigstilt ikke har vært utført periodisk vedlikehold. I dette sammendraget ønsker vi å trekke frem noen av de vedlikeholdsoppgavene som vi ser som nødvendige i perioden fremover samt de styret har ytret bekymring om. I byggenes toppetasjer er det inntrukkede balkonger med asfalttekking og tretremmer over. Vi har befart 3 balkonger med beboere og tilbakemeldingen går på at kontroll og rengjøring av sluk samt tekking under balkongene er vanskelig grunnet at tretremmene ikke er oppdelt i håndterlige deler som gjør det vanskelig å komme til. Det er heller ikke lagd inspeksjonsluker for tilkomst til sluk. Det er også opplyst og observert at det står vann på tekking og at avrenning til sluk tilsynelatende er mangelfull pga dårlig fall. Vi foreslår i rapporten å åpne tretremmer på 1-2 balkonger for en mer grundig kontroll av fall og løsning, og at dette bør være grunnlag for vurdering av videre tiltak. Grunnmuren/sokkelen i Toftes gate er i dårlig forfatning med mye løs puss som flasser av grunnet vannoppsug fra terreng. Vi foreslår utbedring ved å etablere et skille mellom terreng og sokkel, samt ny oppussing med egnet pusstype. Vi foreslår en gjennomgang av prosjektert og utført løsning for overvannshåndtering i bakgården med tanke på dimensjonen på sandfangkummen/systemet, muligheter for utvidelse av anlegget, tiltak med fordrøyende masser på bakkeplan, nødoverløp ved flom o.l. Fasadeplatene er mange steder i dårlig forfatning ved å være oppsprukket og ødelagt, dette kan skyldes manglende lufting i bakkant som har ført til at lekter kan å vridd seg. Vi foreslår i første omgang å ta av plater på et mindre område for å kontrollere tilstanden i bakkant, men har likevel i rapporten anslått kostnader for utskifting av alle plater. Side ii

4 INNHOLD 1. INNLEDNING Oppdraget Eiendommen generelt Generelt om vurderingene tilstandsgrad SAMMENDRAG/KONKLUSJON Generelt grunn og fundamenter Drenering Grunnmur/sokkel Utvendig overflater og komponenter Kompakte tak Pussede fasader Fasadeplater Vinduer/vindusbeslag Ytterdører Takrenner/Nedløp Innvendig overflater og komponenter Trapperom Leilighetsdører Dekker Kjellergulv Boder Dekke Parkeringskjeller Himling i kjellere Balkonger Generelt Teknisk anlegg VVS Overvann Sandfang Elektro Heis TILSTANDSVURDERINGER grunn og fundamenter Drenering Grunnmur/sokkel UTVENDIG OVERFLATER OG KOMPONENTER Pussede fasader Fasadeplater Ytterdører Vinduer Takrenner-/nedløp Kompakte tak Balkonger (Inntrukket) Balkonger (Utkragende betong) Side iii

5 3.3 INNVENDIG OVERFLATER OG KOMPONENTER Kjeller korridor/fellesarealer Trapperom hovedtrapp Parkeringsgarasje TEKNISKE ANLEGG VVS Elektro Tele og automatisering Heis VEDLEGG 1. Ringnes Park Vedlikeholdsplan Side iv

6 1. INNLEDNING 1.1 OPPDRAGET Aase Byggeadministrasjon AS har etter oppdrag fra Ringnes Park Øst Sameier utarbeidet en tilstandsrapport for Ringnes Park Øst. Befaring av eiendommene ble utført i slutten av Mars 2014 av Eirik Storvig Jacobsen fra Aase Byggeadministrasjon AS. Hensikten med befaringen var å få oversikt over bygningenes og utomhusområdets tilstand og hvilke tiltak som anbefales utført. 1.2 EIENDOMMEN GENERELT Ringnes Park består av 6 boligsameier, ett gårdsromsameie og ett garasje- og bodsameie. Bygningene ble ferdigstilt i 2006 og er bygget av OKK entreprenør med Scandinavian Property som utbygger. Byggene består av 5-6 etasjer forbeholdt boligformål med flate kompakte tak med takterrasser. I kjelleren på hjørnet Toftes gate og Sunnmør gata leier Joker og ett treningssenter lokaler. 1.3 GENERELT OM VURDERINGENE I tilstandsrapporten er alle tiltak å betrakte som anbefalinger. en beskriver tilstanden samt anbefalte tiltak. Bygningenes tilstand er dokumenter med bilder. 1.4 TILSTANDSGRAD De registrerte svikt, feil og mangler som blir avdekket i forbindelse med tilstandsbefaringene er delt inn i definerte tilstandsgrader. For tekniske, funksjonelle og miljømessige forhold er tilstanden angitt med karakter etter skala slik det er vist i tabellen nedenfor. Definisjon av tilstandsgrad: TEKNISKE FORHOLD FUNKSJONELLE FORHOLD MILJØMESSIGE FORHOLD TID FOR TILTAK (veiledende) 0 (Meget bra) Ingen tiltak nødvendig Som over TILSTANDSGRAD 1 2 (Bra) (Tvilsom) Behov for utbedring Tilstrekkelig med fortsatt normalt vedlikehold Bare behov for mindre endringer el forbedringer Behov for endringer eller forbedringer Som over Som over Som over Som over Innen 2-5 år Innen 0-2 år Straks 3 (Uakseptabel) Behov for omfattende utbedring/ombygging Behov for omfattende endringer el forbedringer Ringnes Park Øst Side 1 av 20

7 2. SAMMENDRAG/KONKLUSJON 2.1 GENERELT 2.2 GRUNN OG FUNDAMENTER Drenering Dreneringen er fra byggeåret (dvs ). Garasjen og kjellerne oppleves generelt sett ikke som særlig fuktig, med tanke på lukt og visuelle observasjoner. Under befaringene er det likevel påvist økt fuktighet i enkelte vegger under gate/- utenivå, bl.a. enkelte steder mot Toftesgate og Biermannsgate samt i oppgangen Biermannsgate 9 mot Valdres gate. Dette kan tyde på at dreneringen ikke er fullstendig optimal alle steder og at det stedvis kan være vanntrykk mot veggen. Styret ved Bård Gunnar Moe og Trond Øye har ved befaring ytret bekymring om vannansamling flere steder i garasjeanlegget, og om dette kan komme fra utetettheter mot Toftes gate. Vår oppfatning er at vannansamlinger henger sammen med at biler tar med seg is og snø inn i garasjen som samler seg enkelte steder grunnet fall på gulvet og at det ikke finnes sluk i garasjen. Bilder viser at det ligger igjen veisalt flere steder i garasjen og det er heller ikke funnet tegn til lekkasjer fra kjellervegger. Ett punkt som bemerkes spesielt er utetthet/hull i kjellerveggen mot Toftes gate (Ved ventilasjonskanal ved oppgangen til Toftes gate 2). Forslag til tiltak: Basert på visuelle observasjoner og opplysninger samt at drenering kun er omkring 10 år gammel, ser vi ikke behov for tiltak på nåværende tidspunkt. Men at tilstanden følges opp ved årlige tilstandsbefaringer/-analyser. Det bør også gjennomføres spyling av drensledning og kontroll av drenskum hvert 2-5 år. Til orientering er normal levetid (middels interval)l for ny drenering ca. 40 år. Tilstandgrad: Grunnmur/sokkel Grunnmuren/sokkelen mot Toftes gate og Biermannsgate er i generelt dårlig forfatning og vi registrerte at det ikke er montert fuktbryter mellom terrenget/asfalt og grunnmuren på store deler av ovennevnte fasade. Sannsynligvis er fuktbryter avsluttet for tidlig og ligger nedenfor terrengnivå. Mange steder var det malingsavskalling på grunnmuren, og langs grunnmuren i Toftes gate ramlet pussen av i større flak. Det vil også være sannsynlig at trafikken i Toftes gate (og da særlig trikkene) bidrar til vibrasjoner og at pussen lettere faller av etter at underlaget slipper. Langs fasadene mot gangveien/valdres gata og Sunnmørgata er tilstanden betydelig bedre, sannsynligvis grunnet at det generelt er mindre vann på terreng mot grunnmuren. Likevel enkelte steder med sprekkdannelser i pussen (bl.a støttevegg opp mot fellesarealer fra Valdres gata). Ringnes Park Øst Side 2 av 20

8 Forslag til tiltak: Vi anbefaler å fjerne puss og løs bom på sokkelfelt i Toftes gate og Biermannsgate før ny oppussing med egnet puss (vannbestandig) og etter skjøting av fuktbryter slik at denne kommer over terrengnivå. Tilstandsgrad: Toftes gate og Biermannsgate 2/3 (Tvilsom). Øvrig grunnmur: Tilstandsgrad 1 (Bra) Antatte kostnader til utbedring: ,- inkl mva. Kostnader er medtatt med fjerning av løs puss og bom, 3 lags puss oppbygning med egnet pusstype og skjøting/etablering av skille mot terreng. Antatte kostnader for utbedring av støttemur: ,- inkl mva. I kostnadene er ikke medtatt rigg og drift eller administrasjonskostnader. 2.3 UTVENDIG OVERFLATER OG KOMPONENTER Utvendig ble bygningene befart fra bakkenivå samt at takene ble kontrollert i hovedsak kontrollert visuelt fra takterrassene. Taktekking og gesims ble også kontrollert enkelte steder ved bruk av fallsikringsutstyr Kompakte tak Takene over alle byggene er kompakte tak tekket med asfalttekking. Generelt synes tekking å være tett, dvs at vi ikke ved vår stikkontroll har kunnet avdekke steder hvor det er hull i tekkingen. Vil likevel påpeke enkelte forhold på takene. Vi kontrollerte utførelsen av gesims over leilighet (M.Wiig) i 6 etasje i Toftes gate. Tekkingen er ikke trukket over gesims (og under beslag), det er her benyttet en løsning med vindtetting (tyvek) under beslaget. Dette er ikke en fullgod løsning iht NBI-blader. I nærheten merket vi også at tekking ved avslutning av tekking ovenfor balkong ved gesims har sluppet fra underlag som kan føre til vanninnsig og bør utbedres. Gesims mellom Toftes gate 2 og 4 er ikke tekket over (under beslag) fullstendig, tekking er avsluttet ca. 5 cm inn under beslag. I samme område oppdaget vi også et felt mot avslutning gesims som ikke er tekket (horisontalt felt, ca 5x5 cm) som bør utbedres. Generelt sett er det tendens til at det begynner å gro mose o.l langs gesimser og under takterrasser som over tid vil medføre økt slitasje på tekking eller hull som korter ned levetiden til tekking, dette bør jevnlig fjernes/ rengjøres. F. eks hver høst. Takterrassen og utførelsen av disse medfører at det er vanskelig å besørge renhold/kontroll under disse. Vi observerte også at tekking flere steder mot takutstikk (over balkonger) slipper underlaget/ buler. Vi merket oss også vannansamling under takterrasse i Toftes gate 8, som kan tyde på at det er tett sluk under terrassen. Dette bør undersøkes nærmere. Ringnes Park Øst Side 3 av 20

9 Forslag til tiltak: Årlig kontroll av takene med mekanisk fjerning av begroing og sjekk av sluk. Utbedring av kulepunkt 2 og 4 foreslås, resten av punktene kan avventes og følges opp ved årlig kontroll. Tilstandsgrad: 1 (Bra) Antatte kostnader årlig kontroll: ,- inkl mva. Antatte kostnader utbedring kulepunkt 2 og 4: ,- inkl mva Pussede fasader Pussede fasader er stort sett i tilfredsstillende tilstand, men fasaden ut mot Toftes gate og Biermannsgate oppleves som skitne og særlig Toftes gate bærer preg av å ligge ut mot en trafikkert gate. Forslag til tiltak: Normalt vedlikeholds intervall malt puss mellom år slik at det kan være hensiktsmessig å begynne planlegging for vedlikehold/maling av fasadene og da særlig fasaden mot Toftes gate og eventuelt Biermannsgate. Tilstandsgrad: 1 (Stort sett bra). Antatte kostnader for maling av puss i Toftes gate og Biermannsgate (ikke sokkel): ,- inkl mva som omfatter rengjøring og maling. Antatte kostnader øvrige pussfasader: ,- inkl mva som omfatter rengjøring og maling. Rigg og drift samt administrasjon er ikke medtatt Fasadeplater På fasadene er det brukt fasadeplater fra Cembrit (iht FDV) i lysgrå og mørkgrå farger. Ved befaringen har vi merket oss at lysgrå fasadeplater i betydelig omfang er i dårlig tilstand. Platene er sprukket og bøyd og ytterst klimasjikt er da utett slik situasjonen er i dag. Den dårlige tilstanden til platene kan skyldes manglende lufting i bakkant og at lektene har vridd seg. Mørkgrå plater er i tilsynelatende bedre tilstand, men med samme lufting kan det være tilsvarende tilfelle i her. Forslag til tiltak: Vi foreslår i første omgang å ta ned et prøvefelt for å kontrollere tilstanden, men har likevel valgt å anslå kostnader for utskiftning av plater, samt lekter og eventuelt vindtetting. 2 Antatte kostnader: ,- inkl mva. Rigg og drift er ikke inkludert. Ringnes Park Øst Side 4 av 20

10 2.3.4 Vinduer/vindusbeslag Vi har kontrollert tilstanden på vinduene visuelt fra bakkenivå og tilstanden ser stort sett ut til å være tilfredsstillende. Styret har likevel fått beskjed fra enkelte beboere at vinduene flasser og stedvis er ødelagt. Beslag under vinduene er i hovedsak i grei stand, med unntak av enkelte beslag som observert i hjørnet Toftes gate/biermannsgate hvor beslagene ikke er slisset/fuget mot vindussmyg som medfører at vann kan trenge inn bak/under beslaget i smygene. Forslag til tiltak: Vi anbefaler å legge inn et periodisk vedlikehold av vinduer, dvs fjerning av løs maling og eventuell utbedring før maling med to strøk. Beslag som ikke er tilstrekkelig tett mot vindussmyg utbedres. Tilstandsgrad: 1 Antatte kostnader: ,- inkl mva. Håndsliping, grunning av bart trevirke, to strøk maling i lukket stilling. Rigg og drift ikke medtatt Ytterdører Ytterdører til oppgangene oppfattes som i tilfredsstillende stand. I vedlikeholdsplanen er det lagt inn periodisk vedlikehold med kontroll og justering av dørene samt eventuell utskiftning av tetningslister ved behov. Forslag til tiltak: Kontroll og justering. Dørene justeres og eventuelt skiftes tetningslister. Hengsler og låskasser smøres. Tilstandsgrad: 1 Antatte kostnader: 6 000,- inkl mva Takrenner/Nedløp Vi har observert at de fleste nedløp langs gatefasadene er bulket, ødelagt eller falt av. Dette medfører blant annet at nedløpsvann spruter på fasaden der nedløpsrør er borte. Takrenner oppfattes for øvrig som i god stand. Forslag til tiltak: Vi foreslår å utbedre/skifte ut nedløpsrør på utvendige fasader (Biermannsgate og Toftesgate) med støpejernsrør nederste 2 meter for å hindre skader fra mekaniske påkjenninger. For øvrig bør takrenner renses minimum en gang i året. Tilstandsgrad: 3 (nedløp utvendig fasade) og 0 (øvrig) Antatte kostnader: ,- inkl mva. Ringnes Park Øst Side 5 av 20

11 2.4 INNVENDIG OVERFLATER OG KOMPONENTER Trapperom Trapperommene har malte betongvegger, belegg på gulv og i trapper samt nedhengt himling med plater. Tilstanden i trapperommene oppfattes generelt som god, men med behov for planlagt vedlikehold/maling av betongvegger samt utskiftning av enkelte himlingsplater grunnet fuktmerker. Vi har ikke kunnet lokalisere kilden til fuktmerker i himlingsplater, da det over himling er tørt. Forslag til tiltak: Periodisk vedlikehold, dvs maling av betongvegger/ - himling samt utskiftning av enkelte himlingsplater legges inn i vedlikeholdsplanen. Tilstandsgrad: 1 (bra) Antatte kostnader: ,- inkl mva Leilighetsdører Tilstanden på leilighetsdørene anses som god, og ingen tiltak vurderes som nødvendig i perioden. 2.5 DEKKER Kjellergulv Boder Kjellergulv i bodarealer er generelt slitt og flasset i gangsoner. Forslag til tiltak: Gulvene i gangsoner rengjøres, eventuelle sår og sprekker utbedres og flekkes før maling med to strøk betongmaling. Tilstandsgrad: 1 Antatte kostnader: ,- inkl mva Dekke Parkeringskjeller Dekke i parkeringskjeller synes generelt sett å være i tilfredsstillende tilstand. Det er bemerket fra styre og ved befaring i vinter at det er en del steder med ansamling av vann. Vår oppfatning er at dette kommer fra snø og vann fra biler. Se også punkt Forslag til tiltak: Ingen tiltak vurderes som nødvendig. Tilstandsgrad: 0 Ringnes Park Øst Side 6 av 20

12 2.5.3 Himling i kjellere Generelt sett er tilstanden god, vi vurderer ingen tiltak som nødvendig i perioden. 2.6 BALKONGER Generelt Det er meldt om en del problemer tilknyttet inntrukkede balkonger (toppetasjene), disse er tekket med asfalttekking med oppbygd platting over. Beboere har fortalt at de opplever at det ofte står vann under plattingene og det synes som om avrenningen mot sluk/nedløp er dårlig. Avrenningen synes til dels å være hindret av underliggere for platting, skitt og organisk materiale som samles seg under platting samt at fall ikke ved alle tilfeller går mot sluk/nedløp. Plattingene er sammenbygd i store uhåndterlige deler som gjør renhold av sluk/nedløp samt kontroll av tekking under vanskelig. Utkragende balkonger synes for øvrig å være i generelt tilfredsstillende stand. Det er likevel meldt om et tilfelle hvor sluket ikke klarer å ta av vannet ved kraftig nedbør og man får en vannsprut til balkongen under. Årsaken til dette kan synes å være at dimensjonen på sluk og grenrør til nedløp er for liten. Vi har befart 3 inntrukkede balkonger med beboere. Forslag til tiltak: Vi foreslår ytterligere kontroll av balkonger (nivå 2) med fjerning av platting for kontroll av tilstanden under. Som en overordnet vurdering vil vi foreslå at treplattinger fjernes, hvorpå tekking, fallretninger og sluk kontrolleres, i første omgang hos beboere som har meldt om problemer. Videre kontroll vil avdekke om det er nødvendig med utbedring av fall før ny løsning med platting legges. Ny løsning må kunne gi enklere tilgang for rengjøring og rens av sluk. Tilstandsgrad: 1-2 (inntrukkede balkonger), 0 (utkragede balkonger). Antatte kostnader for videre kontroll (nivå 2) med fjerning av deler av platting for tilgang og kontroll av fall: ,- inkl mva. Ovenstående kostnad er vurdert for kontroll av 2-3 balkonger og vurdering av videre tiltak. Antatte kostnader for utbedring må vurderes etter ytterligere kontroll som nevnt ovenfor. Ringnes Park Øst Side 7 av 20

13 2.7 TEKNISK ANLEGG VVS Avsløpsanlegg Ved befaring med styret merket vi oss en betydelig svank i et avløp-/overvannsrør som henger i parkeringskjelleren som bør utbedres snarest. Avløpsanlegget er ikke videre vurdert av oss, men det er for øvrig ikke oppgitt opplevde problemer med anlegget. Antatte kostnader: ,- inkl mva Fjernvarme Opplyst om at det har vært en lekkasje som skal være utbedret, generelt sett bør tekniske rom holdes ryddige og rene. Ellers ingen tiltak Overvann Sandfang Overvann i bakgården går til 3 sluk som går fra sør til nord i bakgården, og til felles sandfangsystem. Systemet viderefører vannmengdene fra sandfang til kommunalt nett. Sandfang har ved tidligere store nedbørsmengder blitt overfylt og gitt tilbakeslag opp av sluk ved søppelrom (nordligste sluk). Det kan synes som at sandfangsystemet ikke er dimensjonert for større nedbørsmengder eller har løsning for å håndtere dette. Merket oss også at slukene har behov for rensing. Styret har for øvrig opplyst om at rørene er spylt. Forslag tiltak: Vi foreslår en gjennomgang av prosjektert og utført løsning for overvannshåndtering i bakgården med tanke på dimensjonen på sandfangkummen/systemet, muligheter for utvidelse av anlegget, tiltak med fordrøyende masser på bakkeplan, nødoverløp ved flom o.l. Foreslår også rens av alle sluk, og kontroll av sandkummen for å avdekke eventuelle problemer. Sluk og kummer må renses regelmessig. Tilstandsgrad: 2 Antatte kostnader for utvidet kontroll i samråd med rådgiver: ,- inkl mva Elektro Styret har fortalte om at det har vært et problem med et lysarmatur i oppgangen i parkeringsgarasjen, hvor det var et tilløp til brann i lyspunkt. Ringnes Park Øst Side 8 av 20

14 Vi foreslår en kontroll av tavle/kurser i fellesarealer dvs. boder, oppganger og parkeringsgarasje etc. samt evnt. Stikkontroll av sikringsskap for leiligheter med autorisert elektriker. Antatte kostnader: ,- inkl mva Heis Kontrollert i Ringnes Park Øst Side 9 av 20

15 3. TILSTANDSVURDERINGER Tilstand/Tiltak Bilder 3.1 GRUNN OG FUNDAMENTER Drenering Generelt sett tilfredsstillende tilstand, enkelte steder er det målt noe fuktighet i betongvegger. Oppfølging gjennom årlig tilstandsanalyse. Drensledning bør spyles og drenskum kontrolleres hvert 2-5 år Grunnmur/sokkel Grunnmur/sokkel i Toftes gate og Biermannsgate er i generelt dårlig forfatning (Se bilde) Grunnmur/sokkel i Sunnmørgata og Valdresgata er i god stand med unntak av støttemur mot fellesrom/bakgård som har flere sprekker mellom elementene. Toftes gate og Biermannsgate: Anbefaler å fjerne puss og løs bom på sokkelfelt før ny oppussing med egnet puss og skjøting av fuktbryter. Sokkel i Toftesgate med betydelig avskaling av puss Sunnmørgata og Valdresgata: Utbedring av pusset vegg/støttemur mot felles bakgård. Sprekker mellom elementer i «støttemur» mot fellesrom/bakgård. Ringnes Park Øst Side 10 av 20

16 3.2 UTVENDIG OVERFLATER OG KOMPONENTER Pussede fasader Fasadene virker å være i tilfredsstillende tilstand basert på visuell kontroll. Unntaket er fasaden i Toftes gate som er skitten og bærer preg av å ligge ut mot trafikkert gate. Toftes gate og Biermannsgate: Løs, gammel maling og puss bankes, skrapes og børstes bort. Overflatene rengjøres. Ny behandling med dampåpen og uorganisk malingstype. Fasade i Toftes gate Øvrig: Planlegge for vedlikehold/maling av fasadene i perioden. Fasade i Valdresgata Fasadeplater Den dårlige tilstanden til platene kan skyldes manglende lufting i bakkant og at lektene har vridd seg. Mørkgrå plater er i tilsynelatende bedre tilstand, men med samme lufting kan det være tilsvarende tilfelle i her. Utskiftning av ødelagte fasadeplater for å sikre to-trinns tetting av klimaskjerm. Ødelagt fasade plate ved oppgang Toftes gate 8 Sprekker i fasadeplate Ringnes Park Øst Side 11 av 20

17 God tilstand på mørkgrå fasadeplater Ringnes Park Øst Side 12 av 20

18 3.2.3 Ytterdører Tilstanden oppfattes som tilfredsstillende. Periodisk vedlikehold med kontroll og justering. Dørene justeres og eventuelt skiftes tetningslister. Hengsler og låskasser smøres Vinduer Tilstanden på vinduene virker å være tilfredsstillende, men styret har fått melding fra beboer om at maling flasser og treverk har fått en skade. Vi anbefaler å legge inn et periodisk vedlikehold av vinduene i planen med fjerning av løs maling og eventuelle utbedring før maling med to strøk. Vinduer i Biermannsgate Takrenner-/nedløp Nederste del av nedløpene er ødelagt og bulket av mekaniske påkjenninger. Dette gjelder i Toftes gate, Biermannsgate og Sunnmørgata. Takrenner er i god stand. Forholdene utbedres ved å skifte ut nederste 2 meter med nedløp i stål for å tåle mekaniske påkjenninger. Ved innkjøring til garasjeanlegg Ringnes Park Øst Side 13 av 20

19 Biermannsgate Ringnes Park Øst Side 14 av 20

20 3.2.6 Kompakte tak Generelt sett tilfredsstillende tilstand, med unntak av enkelte punkter som er gitt i rapporten. Årlig kontroll av takene med sjekk av sluk og fjerning av begroing. Utbedring av kulepunkt 2 og 4. Toftes gate 2 Toftes gate 2 Toftes gate Balkonger (Inntrukket) Balkongene i toppetasjene synes å ha dårlige fallforhold, som også hindres av underliggere til tretremmene. Tretremmene er lagt i store uhåndterlige deler som gjør vedlikehold og renhold vanskelig. Beboere har meldt om at det står vann på tekking i lange perioder og at sluk ved mye nedbør ikke klarer å ta av for vannmengdene. Vi foreslår en utvidet kontroll av 1-2 balkonger hvor tretremmer fjernes og fall kontrolleres før videre vurdering av tiltak for øvrige balkonger. Toppetasjen på hjørnet Toftesgate og Biermannsgate Ringnes Park Øst Side 15 av 20

21 Balkong hos Michael Wiik, bilde viser at vann står på balkongen og ikke renner av mot sluk Balkonger (Utkragende betong) Utkragende balkonger synes for øvrig å være i generelt tilfredsstillende stand. Det er likevel meldt om et tilfelle hvor sluket ikke klarer å ta av vannet ved kraftig nedbør og man får en vannsprut til balkongen under. Enkelt tilfelle vurderes i sammenheng med inntrukkede balkonger, se pkt Ringnes Park Øst Side 16 av 20

22 3.3 INNVENDIG OVERFLATER OG KOMPONENTER Kjeller korridor/fellesarealer Vegger Tilstand/tiltak: Grei tilstand, ingen tiltak nødvendig. Dekke Tilstand/tiltak: Generelt slitt og flasset flere steder. Anbefaler at golvet rengjøres og små sår utbedres og flekkes. Deretter males det med to strøk betongmaling. Himling Tilstand/tiltak: Grei tilstand, ingen tiltak nødvendig. Toftes gate 8 Branntetting Tilstand/tiltak: Vi merket oss at det rundt kjølerør til Joker butikken i underetasjen ikke er branntettet. Det mangler også brannspjeld i ventil i veggen mellom parkeringsgarasjen og oppgang til Toftes gate 2. Dette bør utbedres tettes snarest mulig. Kjellergulv Toftes gate 2 Ringnes Park Øst Side 17 av 20

23 3.3.2 Trapperom hovedtrapp Vegger Tilstand/tiltak: Grei tilstand, men vi foreslår å planlegge for periodisk vedlikehold med maling av vegger. Dekke Tilstand/tiltak: Tilstanden på belegget er god, det samme gjelder fliser ved inngangen. Belegg foran heiser i Toftes gate 8 er ødelagt grunnet manglende understøtte og bør utbedres. Vegg i oppgang Toftes gate 2 Rekkverk Tilstand/tiltak: Grei tilstand, ingen tiltak nødvendig. Himling Stort sett god tilstand, noen himlingsplater har fuktflekker eller er ødelagt og kan skiftes ut. Ingen tegn til lekkasjer over himling. Belegg foran heis i Toftes gate 8 Himlingsplater i Toftes gate Parkeringsgarasje Vegger Tilstand/tiltak: Grei tilstand, ingen tiltak nødvendig. Dekke Tilstand/tiltak: Tilstanden er vurdert som tilfredsstillende, men med vannansamlinger i enkelte perioder grunnet snø/vann på biler. Himling Tilstand/tiltak: Grei tilstand, ingen tiltak nødvendig. Skillevegg og himling i garasje Ringnes Park Øst Side 18 av 20

24 Salt som ligger igjen etter vannansamling 3.4 TEKNISKE ANLEGG VVS Rør/avløp Tilstand/tiltak: Generelt god tilstand, med unntak av et tilfelle med en betydelig svank i avløp-/overvannsrør i parkeringskjelleren som bør utbedres. For øvrig ser tilstanden bra ut på alle rør i fellesarealene. Varmtvann Varmtvannsberedere i de enkelte leiligheter og ikke kontrollert av oss Svank på rør i parkeringsgarasjen Ventilasjon I utgangspunktet er ikke ventilasjonen kontrollert av oss. Fjernvameveksler i kjeller under Toftesgate 2 Fjernvarme Tilstand/tiltak: Opplyst om at det har vært en lekkasje som skal være utbedret, generelt sett bør tekniske rom holdes ryddige og rene. Ellers ingen tiltak. Overvannsystem -/sandfang Sandfang overfylles og gir tilbakeslag opp av sluk ved søppelrom ved store nedbørsmengder. Utvidet kontroll i samråd med rådgiver på prosjektert og utført løsning med tanke på dimensjon, utvidelse, nødoverløp o.l Sluk ved søppelrom Ringnes Park Øst Side 19 av 20

25 3.4.2 Elektro Styret har fortalte om at det har vært et problem med et lysarmatur i oppgangen i parkeringsgarasjen, hvor det var et Tilløp til brann i lyspunkt. Vi foreslår en kontroll av tavle/kurser i fellesarealer dvs. boder, oppganger og parkeringsgarasje etc. samt evnt. Stikkontroll av sikringsskap for leiligheter med autorisert elektriker Tele og automatisering Ikke kontrollert av oss Heis Siste kontroll av autorisert personell i Besørge fortsatt årlige kontroller. Ringnes Park Øst Side 20 av 20