SAKSFRAMLEGG. Saksgang

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet /152 Formannskapet /170 Formannskapet /176 Kommunestyre /176 REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR JÆKTBYN. Trykte vedlegg: - Plankart, vestre del ( Planstyring/ Lyngstad ark.), dat Plankart, gjeldende plan, sist vedtatt Reguleringsbestemmelser (Lyngstad ark./avd PlNa), dat Ikke trykte vedlegg: - ROS-analyse for drivstofflager (Tore Steen), dat. april Formannskapssak 10/98, møte Innkomne uttalelser fra offentlig ettersyn Arkivsaksnr: 2010/1617 Klassering: L12 Saksbehandler: Egil Stensheim Enhetsleder: Geir Gilde Rådmannens forslag til vedtak: I forslag til reguleringsbestemmelser, datert tilføyes i pkt. 3.2, for byggetrinn 4 at også utbygging av FP2 tilhører dette byggetrinnet. Avsnittet for byggetrinn 4 får da følgende ordlyd: Boligene vist som B2A. Offentlig gang-/sykkelveg GS2 ferdigstilles i hht. plankartet dersom dette ikke ble gjort i trinn 1. Parkområde FP2 ferdigstilles. Areal vist som B3 skal opparbeides som midlertidig leke- og oppholdsareal. Forslag til innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtar kommunestyret reguleringsplan (detaljplan) for Jæktbyn, omfattende ny plan for vestre del og endringer i reguleringsbestemmelser gjeldende for hele planområdet. Plankart og bestemmelser er datert , og sist revidert i hht. formannskapets vedtak

2 Behandling i Formannskapet : Torfinn Aas foreslo følgende endringsforslag: Gjeldende utbyggingsrekkefølge opprettholdes. Det vil si at B 3 og B2 bør realiseres før B7. Hvis areal skal opparbeides til midlertidig leke- og oppholdsareal bør det kunne gjøres for B7. Elin Agdestein foreslo at saken utsettes og at det foretas befaring. Votering: Utsettelsesforslaget fra Elin Agdestein ble enstemmig vedtatt. Vedtak Formannskapet : Saken utsettes og det foretas befaring av området. Behandling i Formannskapet : Ordføreren foreslo at saken utsettes til neste møte Ordførerens utsettelsesforslag ble enstemmig vedtatt. Vedtak Formannskapet : Saken utsettes til neste møte Behandling i Formannskapet : Per Garnes foreslo følgende tilleggsforslag på vegne av Ap, V, Sp, H og FrP: Utbyggingsrekkefølgen for boligene endres slik at B7 utbygges etter B2B, men før B3 og B6. Gjertrud Holand foreslo følgende tilleggsforslag: Gjeldende utbyggingsrekkefølge for boligene opprettholdes. Det vil si at B3 og B2 bør realiseres før B7. Hvis areal skal opparbeides til midlertidig leke- og oppholdsareal bør det kunne gjøres for B7. Votering: - Rådmannens forslag til vedtak: Enst. vedtatt - Ved alternativ votering mellom fellesforslaget fra Per Garnes og Gjertrud Holands forslag ble fellesforslaget fra Per Garnes vedtatt med 10 mot 1 stemme. - Rådmannens forslag til innstilling: Enst. vedtatt. Vedtak Formannskapet : I forslag til reguleringsbestemmelser, datert tilføyes i pkt. 3.2, for byggetrinn 4 at også utbygging av FP2 tilhører dette byggetrinnet. Avsnittet for byggetrinn 4 får da følgende ordlyd:

3 Boligene vist som B2A. Offentlig gang-/sykkelveg GS2 ferdigstilles i hht. plankartet dersom dette ikke ble gjort i trinn 1. Parkområde FP2 ferdigstilles. Areal vist som B3 skal opparbeides som midlertidig leke- og oppholdsareal. Utbyggingsrekkefølgen for boligene endres slik at B7 utbygges etter B2B, men før B3 og B6. Innstilling Formannskapet : Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtar kommunestyret reguleringsplan (detaljplan) for Jæktbyn, omfattende ny plan for vestre del og endringer i reguleringsbestemmelser gjeldende for hele planområdet. Plankart og bestemmelser er datert , og sist revidert i hht. formannskapets vedtak Behandling i Kommunestyre : Gjertrud Holand foreslo følgende tilleggsforslag: Gjeldende utbyggingsrekkefølge for boligene opprettholdes. Det vil si at B2 og B3 bør realiseres før B7. Hvis areal skal opparbeides til midlertidig leke- og oppholdsareal bør det kunne gjøres for B7. Votering: - Gjertrud Holands forslag falt. Forslaget fikk 3 av 45 stemmer. - Formannskapets innstilling enst. vedtatt. Vedtak Kommunestyre : Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtar kommunestyret reguleringsplan (detaljplan) for Jæktbyn, omfattende ny plan for vestre del og endringer i reguleringsbestemmelser gjeldende for hele planområdet. Plankart og bestemmelser er datert , og sist revidert i hht. formannskapets vedtak

4 Saksopplysninger: Saksopplysninger ved utlegging til offentlig ettersyn er i kursiv. Generelt. Reguleringsplan for Jæktbyn ble vedtatt første gang i 2003, og er senere revidert i 2005 og Hele området er 94 daa, herav 48 daa som landareal. Landarealene opparbeides ved utfylling i sjøen. Gjeldende plan gir mulighet for realisering av 320 boligenheter, som blokkbebyggelse. Foruten areal til bebyggelse inneholder planen arealer til ulike trafikale formål, grøntarealer og småbåthavn. Utbygging skjer etappevis. Første boligblokk ble utbygd i Det er nå gjennomført utbygging av 4 boligblokker, med til sammen ca 130 boligenheter. Jæktbyn-området (2009). Flyfoto: Terratec Lyngstad arkitekter as fremmer på vegne av Jæktbyn as endringer av reguleringsplanen. I korthet omfatter endringene: - Ny plan for Jæktbyen, vestre del - Endring av rekkefølgebestemmelse som omfatter hele planområdet. Planforslag for vestre del. Planforslaget omfatter vestre del av tidligere regulert areal, ca 29 daa, herav ca 8 daa landareal. Landarealene omfatter delområde B7 til boliger, grøntareal F4, trafikkareal FA3, nytt areal til drivstofflager. Resterende landareal er stort sett moloer, regulert som friluftsformål. Sjøarealene omfatter hele søndre og vestre halvdel av nordre småbåthavnbasseng, samt havneområde i sjø utenfor moloene. I forhold til gjeldende plan er det endring i moloutforming ved åpning mot søndre småbåthavn, slik at søndre og nordre molo bedre overlapper hverandre. Lengst nord på molo FL2 er det innregulert et mindre areal til drivstofflager for småbåter. Det er videre avsatt et felles trafikkareal FA3 til supplerende

5 parkering for B7, og dessuten atkomst til drivstofflager og uteoppholdsareal F4. Det er ellers mindre endringer i utforming av det oppfylte området, men størrelsen på de ulike arealene er om lag den samme som i gjeldende plan. Planen samsvarer med slik massene i dag er lagt opp. For boliger innen B7 er det satt krav om laveste nivå på boligplan. Bestemmelse om maks. gesimshøyde er nå angitt som kotehøyde, og vil i realiteten gi muligheter for en økning av total høyde med ca 1m i forhold til gjeldende plan. Formålsbetegnelser og spesifikke bestemmelser til vestre del er gitt etter plan- og bygningsloven av I tillegg skal allerede vedtatte bestemmelser som er relevante for vestre del fortsatt gjelde. Forslag til endring av rekkefølgebestemmelse, gjeldende for hele Jæktbynområdet. Utbygger har ønske om å endre utbyggingsrekkefølge i forhold til gjeldende plan (bestemmelsenes pkt 3.2). Dette betyr at utbygging på øya, med boliger innen B7, fellesareal F4 og moloer FL3 ferdigstilles før utbygging videre sørover langs land; B2B, B3 og B6 og tilstøtende fellesareal utbygges. Planforslag til offentlig ettersyn. Innkomne uttalelser. Formannskapet vedtok i møte å legge ut planforslaget til offentlig ettersyn. Saken ble samtidig sendt til uttalelse til en del fagmyndigheter, utvalg og foreninger. Saken har vært utlagt til offentlig ettersyn i perioden Det er innkommet følgende uttalelser til planen (resymert): Statens vegvesen, region midt, dat Ingen merknader. Fylkesmannens avdelinger, dat Miljøvernavdelingen: Viser generelt til kyst- og strandstrekningenes betydning for ferdsel og friluftsliv. Også viktige natur- og landskapsverdier og kulturminneinteresser knytta til områdene. Figgaoset er rasteområde for måke, vade- og andefugl. Gruntvannsområder er viktige å forvalte slik at biologiske funksjoner tas vare på. Tilgjengelighet og tilrettelegging av strandområdene er viktig for trivsel og bolyst hos Steinkjers beboere. Viser til møter med kommune/utbygger i forbindelse med opprinnelig planarbeid for Jæktbyn. Uttalelse til kommunedelplan Sentrum i 2001, med krav til opprettholdelse av biologisk funksjon i gruntområdene, at menneskelig aktivitet ikke skal forstyrre fuglelivet, og at strandsonen og øya skal være tilgjengelig og attraktiv for allmennheten. Forslag til planendring medfører at nevnte verdier reduseres. Gjelder bl.a. justering av båtinnkjøring til den sørligste småbåthavna. Vil kanalisere mer båttrafikk sørover, noe som kan medføre mer forstyrrelser for fuglelivet. For å unngå dette bes derfor om at den tidligere godkjente innkjøring opprettholdes. Kjøreveg og parkering på øya vil redusere øyas attraktivitet for allmennheten ved at man åpner for kjøretrafikk og bruker verdifullt areal til parkering. Øya vil oppleves mer privatisert. Ber om at kommunen legger vekt på tilgjengelighet til sjøen for alle. Viser også til forutsetningene i planprosessen. Ber derfor kommunen om at det ikke åpnes for kjøreveg og parkering på øya.

6 Vurderer det slik at ei utbygging av hele landdelen før øya utbygges vil gi et ryddigere inntrykk av byen, og være en landskapsmessig bedre løsning. Anbefaler derfor at utbyggingsrekkefølge i hht. gjeldende plan opprettholdes. Forutsetter at kommunen stiller krav til iverksetting av tiltak som er nødvendig for å sikre mot søl og lekkasje fra drivstofflager for fylling av småbåter. Landbruksavdelingen: Ingen merknad. Kommunal- og administrasjonsavdelingen: Ingen merknad. NT fylkeskommune, dat Ingen merknad til foreslåtte endringer. Vedr. kulturminner: Finner ikke at tiltak er i konflikt med automatisk freda kulturminner. Har derfor ingen innvendinger til planen. Ukjente kulturminner kan likevel finnes innen eller inntil planområdet. Minner derfor om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8.2 dersom kulturminner påtreffes. NVE, region midt-norge, dat Skrednett viser ingen kvikkleiresoner i planområdet. Løsmassekart viser at området består av fyllmasser. Det kan imidlertid ikke utelukkes at fyllmassene ligger på ustabile fyllmasser. Anbefaler at geoteknisk fagkyndig vurderer om området har tilstrekkelig sikkerhet mot utglidninger før reguleringsplanen vedtas. Viser for øvrig til NVEs retningslinjer og teknisk forskrift. Steinkjer eldreråd, møte Et drivstofflager plassert ute ved småbåthavna synes uheldig så nært et stort boligområde. Steinkjer eldreråd, møte Viktig med tilgang ut mot sjøen for allmennheten, også for funksjonshemmete. Repr. for barns interesser i plansaker, e-post dat Ingen merknad. Jæktbyn 3 borettslag, dat Dersom B7 blir utbygd før B2b og B3 kan resterende areal bli stående ubrukt over en lengre periode. Dette vil ikke bli til forskjønnelse av området, hvor blir det da av helheten i bydelen? Foreslår at B7 blir brukt som friareal for byens befolkning inntil B2b og B3 er utbygd. Dvs. at gjeldende utbyggingsrekkefølge opprettholdes. Ingen merknad til endring av molo og drivstofflager. Jæktbyn 4 sameie, dat Jæktbyn bør utbygges i hht. reguleringsplan som er gjeldende fra 2006 og som beboerne i Jæktbyn 4 sameie ble orientert om ved kjøp av leiligheter fra Kommunen må ikke tillate at den mest attraktive tomta utbygges før de øvrige. Leilighetene i B2B og B3 blir ikke

7 lettere å selge dersom en bygger de ytterste byggene B7 og B6 før bakgårdsbyggene B2B og B3 står for tur. Skal Jæktbyn med sikkerhet bli gjennomført slik planen var og er må kommunen være restriktiv mot å være med på utbyggers kanskje noe økonomipåvirkete reguleringsforslag, og heller se helhet og sikre den totale utbyggingsplanen for Jæktbyn. Ingen innvending mot endring av moloutforming ved åpning av søndre småbåthavn, eller at de øvrige fasiliteter på øya, utenom B7 ferdigstilles. Ber om at kommunen, uansett løsning som blir valgt, pålegger Jæktbyen å ferdigstille søndre småbåthavn med moloer, slik at området mot småbåthavna (gangsti og parkanlegg) utenfor byggetrinn 3, 4 og 5 blir sluttført med nødvendig plastring. Saksvurderinger: Saksvurderinger i forbindelse med utlegging til offentlig ettersyn (i kursiv): Vedr. arealavgrensninger: Endringer i utforming av øya, som omfatter B7 med moloer mm. er drøfta med kommunen underveis. En har ikke innvendinger mot disse endringene, som er av beskjedent omfang. En ser at en endring av åpning inn mot søndre småbåthavn og overlapping av moloer vil virke positivt i forhold til vind og bølger. Avkortingene av søndre molo som friluftsområde ansees ikke av vesentlig betydning. Vedr. endring av utbyggingsrekkefølge. Utbygger foreslår, uten å grunngi nærmere, å endre bestemmelse pkt. 3.2, slik at utbygging av øya med boligområde B7 med moloer mm. forseres til å bli neste byggetrinn (byggetrinn 5). I gjeldende plan er B7 forutsatt som siste utbyggingsetappe. Utfylling av øya med moloer er i all hovedsak foretatt. Gjeldende reguleringsbestemmelser pkt.3.2 gir hjemmel til dette, da det her sies at utfylling av masser til etterfølgende byggetrinn.. kan gjøres uavhengig av gitte byggetrinn. I gjeldende bestemmelser er utbygging av øya, (boligområde B7 mm.) angitt som siste utbyggingstrinn, begrunnet med at øya ubebygd vil ha større verdi som offentlig rekreasjonsareal enn arealene mot Figga. Dette er kanskje riktig, men en vil likevel ikke legge avgjørende vekt på dette da arealet likevel skal bebygges. Det vil også kunne oppleves som en kvalitet at moloarealer nå forutsettes ferdigstilt tidligere enn angitt i gjeldende plan. En har således ikke innvendinger mot at utbyggingsrekkefølge endres slik at øya blir neste utbyggingstrinn innen Jæktbyen. Risiko- og sikkerhetsvurdering. Relevante forhold ble vurdert ved utarbeidelse og første gangs behandling av planen i Til de ulike forhold vil en anføre følgende: - Trafikksikkerhet: Ikke noe nytt som medfører nye vurderinger. - Løsmasseskred/ geotekniske forhold: Ikke noe nytt i forhold til det som geotekniske undersøkelser fra 2000 og 2003 dekker. Området er ikke fareområde i NVE/ NGIs skredsonekart. - Havnivåstigning/ stormflo: I reguleringsbestemmelse for område B7 er det satt krav om at laveste nivå for boligplan er kote +3,8. I gjeldende bestemmelser er det for boligområdene angitt at maks. høyder relateres til inngangsnivå på +3,3, men ikke satt krav til minimumsnivå for laveste boligplan. I de 4 boligblokkene som er bygd ligger imidlertid laveste boligplan over kote +5,5, ettersom garasjeplanet ligger på kote +2,7. Med bakgrunn i forventet havnivåstigning* samt B7 sin

8 posisjon ytterst mot åpen sjø finner en det riktig at planen setter et minimumskrav til nivå for boligplan. Å fastsette en høyde er en vanskelig avveining, da det er stor usikkerhet omkring prognosene for havstigning, samtidig som en generelt må forholde seg til eksisterende bebyggelse og terreng. Innen Jæktbyen er dette imidlertid ikke problematisk i forhold til eksisterende situasjon. Det fastsettes derfor et minimumsnivå for boligplan på kote +3,8, som er 0,3m høyere enn høyeste nivå i intervallet for usikkerhet som er angitt fra Bjerknessentreret. *Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap/ Bjerknessenteret angir i sin rapport fra 2009 et stormflonivå i Steinkjer på kote +2,77 (usikkerhetsintervall 2,69-2,91) for år 2050, og på kote +3,15 (usikkerhetsintervall 2,95-3,50) for år Sterk vind: Området er ikke værutsatt i slik grad at det er vanskelig å finne tilfredsstillende løsninger. Reguleringsbestemmelse pkt 3.4 setter krav til at materialbruk skal tilpasses de klimatiske påkjenninger området vil utsettes for. - Uhell med farlige stoffer/ forurensning: Etablering av drivstofflager for fylling av småbåter er et spørsmål som har vært drøfta med kommunen, og hvor kommunen har krevd utarbeidet ROS-analyse. Denne redegjør for risikoer og gir føringer for utførelse. Bl.a. forutsettes det at drivstofftanker forankres i støpt kum med miljøkum, at søl ved pumpene oppsamles, og at det føres kontroll med svinn. Analysen er vurdert av Inn-Trøndelag brannvesen, som ikke har innvending mot etablering av et slikt anlegg under forutsetning av at det utføres og drives i hht. de forutsetninger og retningslinjer som angis. Atkomst til drivstofflager forutsettes å skje via rygging langs molo innen FL2. Det er nødvendig at denne gis tilstrekkelig sikring langs kantene slik at utforkjøring ut i havnebassenget unngås. I reguleringsbestemmelsene er det i pkt 3.4 angitt at alle areal vendt mot sjø, elv eller basseng skal gis tilfredsstillende sikring i form av rekkverk, avtrapping eller på annen måte. Det er videre presisert i bestemmelse 12, at område FL2 skal ha tilstrekkelig sikring i forhold til tankbiltransport til drivstoffanlegg. Samråding med andre kommunale fagavdelinger. Planforslaget er drøfta med avd. for skole og barnehage/ barns repr. i plansaker, avd. for enhet for veg, trafikk og park, enhet for vann, avløp og renovasjon, samt avd. for helse og rehabilitering. Det er ikke innvendinger mot planforslaget slik det nå framlegges. Supplerende saksvurdering på bakgrunn av innkomne uttalelser: Vedr. utbyggingsrekkefølge (uttalelse fra fylkesmannens miljøvernavd., Jæktbyn 3 borettslag, Jæktbyn 4 sameie): Det kan føres argumenter både for at øya (B7 m.m.) og for at arealene videre sørover langs land tas som neste utbyggingstrinn. Utbygging av øya vil tilføre mer dybde i bylandskapet enn bygging langs land videre sørover vil gjøre. Utbygging langs land (B2B og B3) vil medføre en kanskje enklere lesbar situasjon i bylandskapet. I begge situasjoner vil det forekomme oppfylte arealer som senere skal bebygges. I hht. planbestemmelsenes pkt. 3.2 skal slike arealer gis ei grøntmessig opparbeidelse og tilrettelagt steinplastring langs sjøen. Boliger innen delområdene langs land (B2B og B3) vil trolig framstå som mer attraktive i en periode dersom disse utbygges før B6 og B7, men en kan på ingen måte være enig i at B2B og B3 i en senere fase vil framstå som bakgårdsbebyggelse. Ved nærmere gjennomgang av planbestemmelsene finner en at det ikke er angitt i hvilket utbyggingstrinn parkareal FP2 skal opparbeides. Det vil være naturlig at dette ferdigstilles parallelt med bebyggelse og gangveg G2 innenfor. Ettersom B2A med tilhørende uteareal er utbygd, er det alt overveiende av bebyggelsen bak søndre småbåthavn gjennomført. Det vil derfor være naturlig at FP2 med plastring mot havnebassenget knyttes til byggetrinn 4, og at dette (sammen med gangveg GS2) pr i dag er en gjenstående del av byggetrinn 4. Det foreslås derfor at også utbygging av FP2 tas inn under byggetrinn 4 i reguleringsbestemmelsenes pkt.

9 3.2. For å unngå utvasking fra sjøen vil det være nødvendig at oppfylling av molo,(nordre del av FL1/ FG2) skjer samtidig, selv om denne ferdigstilles i byggetrinn 8. Til uttalelse fra Fylkesmannens miljøvernavd.: Når det gjelder kjøreatkomst og parkering på område B7 (øya)er dette en situasjon som ikke er endra i forhold til førstegangs godkjent plan fra 2003, bortsett fra at trafikkarealet FA3 er litt utvida pga. kjøremulighet for tankbil til drivstofflager. Øyas arealer er ikke mer privatisert i ny plan enn i den opprinnelig godkjente. I høringsuttalelsen fra miljøvernavdelingen til reguleringsplanen fra 2003 ble løsningene for de ovennevnte forhold funnet tilfredsstillende. En finner derfor ikke å vil ta opp til ny vurdering de planløsninger som har ligget til grunn fra første gangs godkjenning. Endring av plassering/ utforming av innfart til søndre småbåthavn er av beskjedent omfang ved at utmunning er forskjøvet 30-35m i østlig retning, og er dreid i sørlig retning i stedet for mot vest som tidligere. Det er riktig at dette medfører at det blir brukt sjøareal lenger sørover ved inn-/utkjøring fra båthavna, men avstanden til gruntarealene ved elveutløpet er likevel rimelig stor ( m). En ser denne endringa som så fordelaktig i forhold til redusert værpåkjenning i småbåtbassenget at endringa tilrås godkjent. Mht. etablering av drivstofflager for småbåter viser en til de retningslinjene som er gitt i den utarbeidete ROS-analyse, og at disse følges ved etablering av anlegget. Til uttalelse fra NVE. De endringene som nå foreslås omfatter ikke noe nytt i forhold til det som dekkes i geotekniske vurderinger fra år 2000 og 2003 i forbindelse med utarbeidelse av reguleringsplanen, hvor det ble klargjort at utbygging av Jæktbyn var gjennomførbart. Dette var grunnlaget for godkjenning av reguleringsplanen i 2003 og de oppfyllinger som senere er foretatt. En finner derfor ikke grunn til at det nå skal foretas nye vurderinger omkring områdestabilitet/ sikkerhet. Til uttalelse fra Rådet for funksjonshemmete. Planbestemmelsene pkt 3.4 setter krav til universell utforming for bygninger og anlegg. Hele Jæktbyn-området er flatt. Store deler av offentlig ferdselsareal (gangveg GS1 og GS2, torg T) vil gå langs sjøen.