SAKSFRAMLEGG. Saksgang. Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet /175 Kommunestyre /175

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet /175 Kommunestyre /175 Arkivsaksnr: 2010/949 Klassering: L12 Saksbehandler: Egil Stensheim Enhetsleder: Geir Gilde REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR GAMLE KONGEVEG 51. Trykte vedlegg: - Plankart (Lyngstad ark/ Planstyring), dat Reguleringsbestemmelser (Lyngstad ark/ avd.plna) dat Ikke trykte vedlegg: - Planbeskrivelse (Lyngstad ark), dat Formannskapssak 10/58, møte Innkomne uttalelser fra offentlig ettersyn NT fylkeskommunes brev dat til Riksantikvaren - Arkeologisk rapport Gamle Kongeveg 51 (NTFK), dat E-post fra Lars Forseth NTFK til Egil Stensheim, St.kommune. Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til reguleringsplan for Gamle Kongeveg 51, med plankart datert og reguleringsbestemmelser datert gis følgende endringer: - I reguleringsbestemmelsenes pkt 10 tilføyes: Leike- og uteoppholdsareal skal ferdigstilles samtidig med boligene. - Ny reguleringsbestemmelse: Før iverksettingen av byggetiltak i tråd med reguleringsplanen skal det foretas arkeologisk utgraving av de berørte automatisk fredete kulturminner, bosetningsspor og mulige gravanlegg, id , i planområdet. Det skal tas kontakt med Nord-Trøndelag fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfanget av den arkeologiske undersøkelsen kan fastsettes.

2 Forslag til innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas reguleringsplan for Gamle Kongeveg 51. Plankart er datert , bestemmelser er datert , og er sist revidert i hht. formannskapets vedtak Behandling i Formannskapet : Enstemmig vedtatt som rådmannens forslag til vedtak og innstilling. Vedtak Formannskapet : Forslag til reguleringsplan for Gamle Kongeveg 51, med plankart datert og reguleringsbestemmelser datert gis følgende endringer: - I reguleringsbestemmelsenes pkt 10 tilføyes: Leike- og uteoppholdsareal skal ferdigstilles samtidig med boligene. - Ny reguleringsbestemmelse: Før iverksettingen av byggetiltak i tråd med reguleringsplanen skal det foretas arkeologisk utgraving av de berørte automatisk fredete kulturminner, bosetningsspor og mulige gravanlegg, id , i planområdet. Det skal tas kontakt med Nord-Trøndelag fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfanget av den arkeologiske undersøkelsen kan fastsettes. Innstilling Formannskapet : Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas reguleringsplan for Gamle Kongeveg 51. Plankart er datert , bestemmelser er datert , og er sist revidert i hht. formannskapets vedtak Behandling i Kommunestyre : Enst. vedtatt som formannskapets innstilling. Vedtak Kommunestyre : Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas reguleringsplan for Gamle Kongeveg 51. Plankart er datert , bestemmelser er datert , og er sist revidert i hht. formannskapets vedtak

3 Saksopplysninger: Generelt. Lyngstad arkitekter as har på vegne av Lyngco as utarbeidet detaljregulering for eiendommen Gamle Kongeveg i Finnmarka. Tiltakshaver ønsker å bygge nybygg for 10 boligenheter innen eiendommen. Gamle Kongeveg 51 ligger mellom Tingvold park hotell (heretter benevnt bare Tingvold) og Sagavegen. Eiendommens størrelse er ca 2,0 daa. Det nærmeste omliggende område nyttes til boliger, stort sett som småhusbebyggelse. Avstand til Nordsia bydel er 0,5-0,8km, avstand til forretninger på Indre Nordsileiret er 0,3-0,5 km. Eiendommen har terrengfall 1:5 1:7 mot sørsørvest. Et eldre bolighus i 1½ etg og et uthus står i dag på eiendommen. Innen arealet er det også noe trevegetasjon. Det er i dag ikke gjeldende reguleringsplan som omfatter Gamle Kongeveg 51. I kommunedelplan Sentrum inngår eiendommen som en del av boligområdet i Finnmarka Heggelia. Det er ikke forhold som krever konsekvensutredning verken etter vedlegg I eller vedlegg II-kriteriene i forskrift om konsekvensutredning. Planområdet (angitt med ellipse). Planforslag. Planforslaget omfatter eiendommen Gamle Kongeveg 51, med fradrag av areal i ca 2m bredde mot Gamle Kongeveg, og noe fradrag/ grensejustering mot Sagavegen. Regulert boligareal er ca 1,8 daa. Planforslaget går ut på at eksisterende bygninger skal rives, og at det oppføres nytt bygg for 10 boligenheter i to etasjer, pluss garasjering i sokkeletasje. Det forutsettes at de fleste leilighetene blir 3- roms. Nytt bygg ca 15x40m forutsettes lagt med lengderetning langs Gamle Kongeveg, i øvre del av tomta. Rammene for bygningsmassen er i planen satt til maks. bebygd areal BYA=50%, inkl. parkering. Atkomst er innregulert fra Gamle Kongeveg. Hver bolig skal ha 1 garasjeplass i sokkeletasje. 4 supplerende plasser (herav 1 plass for bevegelseshemmet) forutsettes lagt mellom boligbygget og Gamle Kongeveg. Resterende areal mot sør og øst forutsettes nytta til leike-/uteoppholdsareal. Utlegging til offentlig ettersyn. Innkomne uttalelser.

4 Formannskapet vedtok i møte å legge ut planforslaget til offentlig ettersyn i 6 uker. Saken ble samtidig sendt til en del fagmyndigheter, utvalg og naboeiendommer til uttalelse. Det er innkommet følgende uttalelser til saken (resymert): Statens vegvesen, dat Antall p-plasser synes noe lite. Ellers ingen merknader. NT fylkeskommune, dat Leike- og oppholdsareal bør være ferdig opparbeidet når boligene tas i bruk. Anbefaler at dette tas inn i reguleringsbestemmelsene. Anbefaler at eksist. verdifulle trær som står ut mot vegarealet registreres, og at prioriterte trær tas inn i situasjonsplanen som eksisterende trær som skal beholdes. I planområdet står to bygninger som forutsettes fjerna. Symbol for dette må tas inn i tegnforklaringa. Kulturminner: Ikke konflikt i forhold til automatisk freda kulturminner. Ukjente kulturminner kan imidlertid forekomme under markoverflata. Minner derfor om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8.2. Pålegget må formidles til de som skal foreta arbeidet. Mht. nyere kulturminner vises til fylkeskommunens brev fra 2009 der det angis at en av ressursmessige årsaker ikke prioriterer behandling av disse saker. Fylkesmannens avdelinger (landbruk, miljøvern, kommunal og administrasjon), dat , Rådet for funksjonshemmete (møte ), Eldres råd (møte ), Representant for barns interesser i plansaker (e-post ) har ingen merknader til planen. Fylkeskommunens varsel om funn av automatisk freda kulturminner innen området. Arkeolog hos fylkeskommunen varslet kommunen om at det er gjort funn av automatisk freda kulturminner innen planområdet. Dette var ukjent ved kommunens 2.gang behandling av reguleringsplanen den , ettersom fylkeskommunen gjennom høringsrunden ved offentlig ettersyn uttalte at det ikke forelå konflikt i forhold til kulturminner, og at det således ikke var merknader til planforslaget. Fylkeskommunen har beklaget at det fra deres side ble gjort en feil i forbindelse med høring av planen. Konsekvensen av de arkeologiske funnene var at saken måtte sendes Riksantikvaren til uttalelse. Kommunen kunne dermed ikke fatte endelig vedtak for planen, og saken ble derfor utsatt i kommunestyremøtet den Fylkeskommunen utarbeidet en rapport på grunnlag av de undersøkelsene som ble gjort. I rapporten dat er det redegjort for funn av kokegroper, mulige stolpehull, to lag med skjørbrent stein og mørk masse. Ei steinsamling som kan være rester av ei rydningsrøys ble også funnet. Utbyggingstiltak vil komme i konflikt med freda kulturminner, som må graves ut hvis tiltaket skal kunne gjennomføres. Ettersom det er kjent at området ved Tingvoll er rikt på kulturminner ble det beslutta at området skal undersøkes videre ved ei arkeologisk utgraving som skal gjennomføres av NTNU Vitenskapsmuseet. Fylkeskommunen har i brev dat oversendt saken med tilhørende rapport til Riksantikvaren, slik at de kan gi anbefaling og utarbeide plan og budsjett for undersøkelse av kulturminnene. Fylkeskommunen anbefaler at det innvilges dispensasjon etter kulturminnelovens 8.4 mot at det foretas en arkeologisk undersøkelse. I Riksantikvarens brev dat til kommunen er det vist til at det både fra fylkeskommunen og NTNU Vitenskapsmuseet anbefales dispensasjon mot at det stilles krav om gransking av kulturminnelokaliteten. Riksantikvaren for sin del konkluderer med at etter ei samla vurdering tilrås at

5 reguleringsplanen kan godkjennes forutsatt at det foretas ei arkeologisk undersøkelse av de berørte kulturminnene før tiltak etter planen realiseres. Undersøkelsen forutsettes bekosta av tiltakshaver, som må varsle fylkeskommunen i god tid før tiltak ønskes igangsatt. Omfang av undersøkelsen fastlegges etter at reguleringsplanen er endelig vedtatt. Vilkåret for at kommunen kan godkjenne planen er at det tas inn følgende ny reguleringsbestemmelse til planen: Før iverksettingen av byggetiltak i tråd med reguleringsplanen skal det foretas arkeologisk utgravning av de berørte automatisk fredete kulturminner, bosettingsspor og mulige gravanlegg, id i planområdet. Det skal tas kontakt med Nord-Trøndelag fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfanget av den arkeologiske undersøkelsen kan fastsettes. I sitt brev opplyser dessuten Riksantikvaren at dersom kommunen gir melding om at ovennevnte ny bestemmelse ikke blir tatt inn i planen, og fylkeskommunen ikke vil gi innsigelse til planen, bes fylkeskommunen umiddelbart varsle Riksantikvaren om dette. Riksantikavaren vil i så fall normalt reise innsigelse mot planen. Tiltakshaver er gjort kjent med brevet fra Riksantikvaren. Siv.ing Asbjørn Flasnes har på vegne av tiltakshaver uttalt til kommunen at behandling av reguleringsplanen ønskes sluttført. Saksvurderinger: Saksvurdering i forbindelse med utlegging til offentlig ettersyn: Forholdet til omgivelsene. Utbygging av Gamle Kongeveg 51 vil være en fortetting innen et utbygd boligområde. Kommunen er generelt positiv til fortetting så lenge dette ikke overbelaster miljø eller infrastruktur. Gamle Kongeveg 51 har en god beliggenhet og orientering ut fra sol/ lysforhold og lokalklimatiske forhold. Området preges av småhusbebyggelse som eneboliger/rekkehus, med unntak av Tingvold hotell, som har en stor bygningsmasse. Eksisterende boligbygg vis a vis, på sørsida av Gamle Kongeveg, er en bygning med 8 boligenheter bygd etter samme prinsipp som bygget som tenkes oppført i nr 51, med boligene fordelt over to etasjer, og med garasjering i underliggende sokkeletasje. Alt i alt synes planlagt bygnings størrelse å kunne innpasses i det eksisterende bygningsmiljøet i nærområdet. En har heller ikke innvendinger mot den hovedform bygningen tenkes gitt, eller plassering på tomta. Areal til uteopphold og parkering. Forslagsstiller har ønske om relativt høg utnytting av eiendommen. Grad av utnytting har vært drøfta med forslagsstilleren, og antall boliger er ut fra en helhetlig vurdering blitt redusert fra 12 til 10. Med 10 boligenheter vil det være mulig å oppnå areal med tilfredsstillende størrelse og kvalitet for uteopphold og leik. Det er i bestemmelsene satt krav om 50 m² pr bolig. Som aktivitetsareal for større barn skal nevnes at det er friområde ballplass ved Bomvegen, i ca 200 m avstand fra tomta. Krav til garasjering/ parkering og tilhørende manøvreringsareal forutsettes løst ved at hver bolig har 1 garasjeplass i sokkeletasje, og at det dessuten er 4 plasser (herav 1 plass for bevegelseshemmet) foran bygningen. Det er krav til at bebyggelse og anlegg i størst mulig grad gis universell utforming. Med utgangspunkt i tomtesituasjonen bør det være mulig å tilrettelegge bygning og uteområder slik at en rullestolbruker

6 kan bevege seg fra egen leilighet til utearealer på nersida av bygningen, og videre ned til Gamle Kongeveg og inn mot Nordsia bydel. Trafikale forhold. Gamle Kongeveg er atkomstveg til eiendommen. Vegen gir i dag atkomst til en del boliger lenger sørøst, og dessuten til Tingvold. Vegen er i dag skilta med 30 km/t fartsgrense, men er uten fartsdempere. Det er opparbeidet fortau sørøstfra, som ender like sørøst for Tingvold. Ved Tingvold og nr 51 har Gamle Kongeveg en vegbane på knapt 5m, uten fortau. Henvisningsskilt til Tingvold angir atkomst via Sagavegen og vestre del av Gamle Kongeveg, men en del kjører også opp til Gamle Kongeveg lenger sør. Det er således noe kjøretrafikk langs Gamle Kongeveg. Fartsgrensa blir ikke overholdt av alle. Gamle Kongeveg er en hovedforbindelse for gang- og sykkeltrafikk fra Finnmarka og Heggelia til Nordsia bydel. Traseen samler også en del gangtrafikk fra Heggelia, vest for eiendommen. Ut fra ei drøfting av trafikksituasjonen mellom fagfolk innen kommunen finner en at det ikke bør legges mer kjøretrafikk til Gamle Kongeveg uten at det gjøres tiltak som ivaretar/ bedrer situasjonen for myke trafikanter. En mulighet er å videreføre fortau langs sørvestre side ca 140m, fram til kryss med Sagavegen. På denne strekningen er imidlertid terrenget ca 1m lavere enn nåværende vegbane. Fortau vil gjøre atkomst til tomtene brattere, og vil trolig kreve forstøtningsmur på deler av strekningen. Et annet tiltak er å bygge fartsdemper(e) på den nordvestligste delen av Gl. Kongeveg. Det vil da fortsatt være blanda trafikk, men en vil kunne sikre at farten holdes nede. Fartsdemper(e) vil være et langt rimeligere tiltak enn bygging av fortau. I planforslaget tilrås at det bygges fartsdemper(e), med planbestemmelse om at tiltaket skal være ferdigstilt når nye boliger i nr 51 tas i bruk. Støy: Eiendommen oppleves som relativt lite utsatt for trafikkstøy. Mellomliggende bebyggelse og støyskjermer gir skjerming mot E6, som ligger i avstand m. Det foreligger ikke trafikktall for lokale veger, men hastigheten er lav og trafikken forholdsvis beskjeden. Det foreslås ikke skjermingstiltak mot tilstøtende veger. Risiko og sikkerhet. Følgende forhold er ansett som relevante å sjekke ut: - Trafikksikkerhet er vurdert ovenfor. - Løsmasseskred/ geotekniske forhold: Området eller områdets umiddelbare nærhet er ikke angitt som fareområde i NVE/ NGIs skredsonekart. I NGUs løsmassekart er området angitt med marin avsetning (sand, grus). Dette bekreftes også ved at slike masser er også påtruffet ved bygging på nabotomta (Tingvold). Det anses ikke behov for nærmere undersøkelser mht. tilfredsstillende områdestabilitet. - Flom: Området ligger ikke flomutsatt. - Stor brann: Naboeiendom Tingvold har stor bygningsmasse, delvis i tre. Bebyggelsen her setter ikke krav til nabobebyggelse utover avstander og materialbruk som følger av byggteknisk forskrift. Samråding med andre kommunale fagavdelinger. Planforslaget er drøfta med avd. for skole og barnehage/ barns repr. i plansaker, enhet for veg, trafikk og park, enhet for vann, avløp og renovasjon, samt avd. for helse og rehab. v/ kommunelegen. Det er ikke innvendinger mot planforslaget slik det nå framlegges. Annet. Det er tilstrekkelig kapasitet på eksisterende vann- og avløpsledninger i Gamle Kongeveg for tilknytning her. Det er ikke påvist kulturminner innen området i hht riksantikvarens database Askeladden. Etter befaring ble det fra kulturminnemyndigheten krevd en enkel forundersøkelse av øvre del av tomta. Det

7 ble gitt aksept på at saken legges ut til offentlig ettersyn, og at resultatet av undersøkelsen meddeles gjennom fylkeskommunens uttalelse til saken. Supplerende saksvurdering på grunnlag av innkomne uttalelser: Til uttalelse fra Statens vegvesen: Avsatte parkeringsplasser er i samsvar med krav i kommunal vedtekt for de boligstørrelser som er aktuelle å bygge. Til uttalelse fra NT fylkeskommune: En er enig i at leike- og uteoppholdsareal skal ferdigstilles samtidig med boligene. Dette tas inn som et tillegg i reguleringsbestemmelsens pkt 10. Eksisterende store trær mot Gamle Kongeveg står på naboeiendommen Tingvold. Det er ikke trær mot Gamle Kongeveg innen nr 51 som er aktuelle å bevare. I situasjonsskisse er det inntegna nye trær innen eiendommen mot Gamle Kongeveg. Strektype som er nytta for utkryssing av bygninger som forutsettes revet er tatt inn som linjesymbol i tegnforklaringa i planforslaget. Illustrasjoner: Aksonometri som viser ny bebyggelse (til v.) og Tingvold park hotell. (Tegning: Lyngstad arkitekter).

8 Illustrasjonsplan (Lyngstad arkitekter). Nedfotografert. Snitt gjennom Gamle Kongeveg og ny bebyggelse. (Lyngstad arkitekter).