STJØRDAL KOMMUNE. Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 189/ C - Husbyåsen - etappe 2 - Detaljregulering

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: C Arkivsaksnr: 2013/ Saksbehandler: Bård Hubert Gustafson Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 189/ C - Husbyåsen - etappe 2 - Detaljregulering Vedtak i Komite plan I medhold av plan - og bygningslovens jfr vedtar komitè plan detaljert reguleringsplan for Husbyåsen, etappe 2, som vist på plankart med tilhørende planbestemmelser, merket Solem:arkitektur, datert , sist revidert Planområde skal utbygges med følgende utbyggingstakt: Fra og med år 2014 kan det gis brukstillatelse til maks 25 boligenheter pr.år. Utstedes det færre enn 25 brukstillatelser ett år, kan tilgodehavende overføres til etterfølgende år. Det skal igangsettes en mindre reguleringsendring av detaljert reguleringsplan for Husbyåsen - felt B1-B6, vedtatt med sikte på å avklare korrekt geometrisk avgrensing av hensynssone for kulturminner, jfr. merknad fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune datert , til denne sak. Behandling i Komite plan Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan - og bygningslovens jfr vedtar komitè plan detaljert reguleringsplan for Husbyåsen, etappe 2, som vist på plankart med tilhørende planbestemmelser, merket Solem:arkitektur, datert , sist revidert Planområde skal utbygges med følgende utbyggingstakt: Fra og med år 2014 kan det gis brukstillatelse til maks 25 boligenheter pr.år. Utstedes det færre enn 25 brukstillatelser ett år, kan tilgodehavende overføres til etterfølgende år. Det skal igangsettes en mindre reguleringsendring av detaljert reguleringsplan for Husbyåsen - felt B1-B6, vedtatt med sikte på å avklare korrekt geometrisk avgrensing av hensynssone for kulturminner, jfr. merknad fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune datert , til denne sak.

2 Vedlegg: 1. Reguleringsplan for Husbyåsen, etappe 2, merket Solem:arkitektur, datert , sist revidert A: Plankart med terrengplaner 1B: Planbestemmelser 1C: Planbeskrivelse med ROS-analyse 1D: Illustrasjoner 2. Utskrift fra møtebok, utvalgssak 130/ Høringsuttalelser Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Geoteknisk rapport Saksopplysninger Forslag til reguleringsplan for Husbyåsen Etappe 2 har vært utlagt til offentlig ettersyn i tiden Det er mottatt 9 uttalelser til planforslaget. FYLKESMANNEN I NORD-TRØNDELAG Fylkesmannen har følgende formalmerknader til plankart og bestemmelser: Det henvises til rettslig bindene tegninger i bestemmelsene 1 og 4. Da disse ikke har fulgt planforslaget under planprosessen, kan de neppe vedtas som en del av planen. Det stilles spørsmål om parkeringsnivå i blokkområdet skulle ha framgått som del av plankartet (eget nivå). Likelydende setninger i 6 med henvisning til utomhusplaner er uklare og bør klargjøres. Det må framgå av bestemmelser/plankart hvorvidt turveger (TV) og grøntstruktur (G) er offentlige eller private. 8.4 som fastlegger årlig utbyggingstakt faller antagelig utenfor hva planbestemmelser kan omfatte med hjemmel i plan og bygningsloven. Formulering må derfor tas ut. Utover dette har fylkesmannen ingen merknader til planforslaget utover at det minnes om at flomreduserende tiltak i planen må ta høyde for økt nedbør. Fylkesmannens merknader til planens bestemmelser er tatt til følge når det gjelder følgende: Likelydende setninger i 6 er tatt bort, men samme intensjon sikret ved tilføyelser i 3 (plankrav). Turveger og grøntstruktur er definert som offentlige, da disse skal være tilgjengelige for allmennheten. Formulering om årlig utbyggingstakt ( 8.4) er tatt ut av bestemmelsene, og overført som underpunkt til rådmannens innstilling i denne sak. Det vises til tilsvarende praksis på etappe 1. Bindende tegninger ble ikke med plansaken, da relevant informasjon fra disse (bygninger og kotehøyder) er påført selve plankartet og vedlagte illustrasjoner. Saken er dermed tilstrekkelig opplyst, og rettighetshavere er underrettet på en hensiktsmessig måte. Rådmannen fastholder dermed formuleringen som den står.

3 Rådmannen har ikke valgt å endre plankartet mhp. kjellerparkering, da dette er en mulighet og ikke et krav. Dog vil rådmannen vurdere økt bruk av denne muligheten i framtidige plansaker, da dette åpenbart gjør kart og bestemmelser mer entydig. NORD-TRØNDELAG FYLKESKOMMUNE (NTF) NTF merker seg positivt at det er innført allmenn tilgjengelig turveger mot syd i planområdet og tilslutter seg utbyggingsmønsteret som foreslått. Fylkesarkeologen påviser at tidligere påviste automatisk fredede kulturminner ikke er korrekt avmerket i gjeldende plan. Dette må rettes opp i ny plan med bestemmelser. Dette kravet er formulert som betinget innsigelse til planforslaget. Hensynssone for automatisk fredede kulturminner er nedfelt i vedtatt detaljert reguleringsplan av (Husbyåsen - felt B1-B6 detaljplan plan-id: A), og berører ikke angjeldende planforslag. Rådmannen finner det naturlig at fylkeskommunens merknad blir behandlet som pålegg om å igangsette en mindre reguleringsendring av gjeldende plan av Dette er tatt til følge som eget vedtakspunkt i rådmannens forslag til innstilling av denne saken. Med dette forutsetter rådmannen at fylkeskommunens betingelse for å kunne vedta planforslaget er oppfylt. NORGES VASSDRAGS OG ENERGIDIREKTORAT (NVE) NVE merker seg at anbefalinger ihht geoteknisk notat (Multiconsult) er tatt inn i bestemmelsene, og finner det positivt at en er seg sitt ansvar bevisst hva angår denne type naturfare. SAMETINGET Sametinget har ingen spesielle kulturminnefaglige merknader til denne saken, men minner om aktsomhetsplikten etter Kulturminneloven, og foreslår en tekst som kan innføres i bestemmelsene for å sikre dette i plansaken. Sametingets foreslått tekst vedrørende aktsomhetsplikten etter Kulturminneloven er dekket av bestemmelsens 3.7. JERNBANEVERKET Jernbaneverket har ingen merknader til planforslaget. REINDRIFTSFORVALTNINGEN I NORD-TRØNDELAG Reindriftsforvaltningen har ingen merknader til reguleringsplanen. INNHERRED RENOVASJON Innherred Renovasjon ber kommunen å utøve et bevisst skjønn vedrørende valg av avfallssystem i for boligfeltet. I tråd med Innherred Renovasjon sine ønsker, er nedgravde renovasjonsløsninger nedfelt som eget formål med bestemmelser i planforslaget. Forslaget omfatter ikke eneboligene. Norm for plassering er basert på Innherred renovasjons egne normer (min. 25 boenheter pr. renovasjonspunkt og maks 100 meters avstand fra boenhet).

4 LISBETH GEDERAAS Lisbeth Gederaas viser til planlagte inngrep på egen eiendom (utenfor reguleringsplanenes avgrensning), og presiserer at egen eiendom ikke blir stilt til disposisjon for permanente inngrep eller anleggsarbeider. Videre kreves det at planmaterialet viser hvordan tiltaket med terrenginngrep løses innenfor planområdets avgrensning og at det framlegges snitt i korteste linje mellom nye boliger og egen bolig som illustrerer fremtidig situasjon. Rådmannen har tatt Lisbeth Gederaas sine innvendinger til følge, og bindende terrengplan C_LA_0102 er endret slik at planering av terreng ikke berører hennes eiendom. LIV RYAN OG BJØRN HELGESEN Liv Ryan og Bjørn Helgesen merker seg at byggeområdet BKS1 får høydekoter på meter, mens egen tilstøtende tomt ligger på meter. Ber om at BKS 1 blir senket slik at steinfylling mot egen tomt blir så lav som mulig. Mot tomt til Liv Ryan og Bjørn Helgesen (gnr/bnr 101/26) er planlagte kotehøyder oppgitt å være 51 meter og avtagende sørover i tråd med det opprinnelige terrengfallet. Terrenget stiger østover i tråd med eksisterende terreng. Det vises til terrengplan C_LA_0102. Vurdering Innkomne merknader er gjennomgått og kommentert. Innvendinger fra fylkesmannen, fylkeskommunen og grunneiere er delvis tatt til følge. I samråd med byggesakskontoret er omriss av eneboligbebyggelsen i områdene BF1-2 erstattet med møneretning. Det er videre for disse områdene innført en bestemmelse for høyde og utstrekning av frittstående garasjer. Det vises til endringer av plankart og bestemmelser. Utover det overnevnte har rådmannen kommet til at det er hensiktsmessig med en presisering av rekkefølgebestemmelse som gjelder for oppføring av strøkslekeplass som skal være felles for hele Husbyåsen boligfelt. Det vises til planbestemmelsens punkt 8.5 i gjeldende reguleringsplan av (dvs. overordnet reguleringsplan for hele det planlagte boligområdet Husbyåsen) hvor det står: «Strøkslekeplass ( ) skal være ferdig opparbeidet når boligene i felt B1-B6 ( ), er ferdigstilt». Hensikten med denne formuleringen var å sikre opparbeidelsen av strøkslekeplassen i forbindelse med byggetrinn 1 (altså områdene B1-B6) og at strøkslekeplassen var klar til å kunne tas i bruk når det øvrige boligfeltet skulle realiseres. Strøkslekeplassen er sikret som planformål med opparbeidelseskrav i detaljert reguleringsplan for K1 (barnehage), men det er allikevel en mulighet for at byggetrinn 2 (altså det denne plansaken angår) kan igangsettes uten at strøkslekeplassen er ferdigstilt. Derfor finner rådmannen det formålstjenlig å tilføre følgende formulering til planbestemmelsene: «Før det kan gis brukstillatelse til bebyggelsen i planområdet, skal strøkslekeplass (vist som f_lek i detaljregulering av Husbyåsen K1-Barnehage datert ) være ferdig opparbeidet». KONKLUSJON På bakgrunn av avgitte høringsuttalelser og rådmannens vurderinger er følgende endringer foreslått: Bestemmelse for utbyggingstakt er fjernet og overført til forslag til planvedtak. Likelydende setninger i 6 ;Tiltak innenfor disse områdene skal vises i tilstøtende detaljplaner, se disse bestemmelsenes.3.1, er tatt bort, men samme intensjon sikret ved tilføyelser i bestemmelsenes 3. Turveger og grøntstruktur (TV og GS) er definert som offentlige.

5 I felt BF1-BF2 er bebyggelsens omriss erstattet med møneretning i plankartet, og det er innført bestemmelse for frittstående garasje. Følgende formulering er tilføyet bestemmelsenes 8: «Før det gis brukstillatelse til ny bebyggelse i planområdet, skal strøkslekeplass (vist som f_lek i detaljregulering av Husbyåsen K1-Barnehage datert ) være ferdig opparbeidet». Betinget innsigelse fra fylkesarkeologen er håndtert og rådmannen anbefaler at saken blir vedtatt som innstilt.