Sola kommune SAKSFORELEGG

Transkript

1 Sola kommune SAKSFORELEGG Styre, råd, utvalg Møtedato Saksbehandler: Simon Tamminga Arkivsaksnr.:14/ Arkiv: REG 0540 DETALJPLAN SOLA SYKEHJEM 1. GANGSBEHANDLING RÅDMANNENS TILRÅDNING TIL VEDTAK: I medhold av plan- og bygningslovens legges forslag til detaljplan 0540 Sola sykehjem, datert , med tilhørende bestemmelser, datert , ut til offentlig ettersyn og sendes berørte parter og høringsinstanser for uttale. RÅDMANNENS SAKSUTREDNING Saken skal behandles i følgende utvalg: Utvalg for arealsaker Vedtaket ekspederes til: Saksbehandler Forslagstiller Oversikt over tilknyttede vedlegg 1. Planforslag: P1 Plankart, datert P2 Plankart nivå 2, datert P3 Bestemmelser, datert P4 Notat merknader ved varsling om oppstart, datert Illustrasjoner, utredninger og rapporter V1 Illustrasjonsplan (datert ) V2 Skisser BKB1, BKB2 (datert ) V3 Sol/Skygge diagrammer med eksisterende bygg (datert ) V4 Sol/Skygge diagrammer fremtid (datert ) V5 ROS sjekkliste (datert ) V6 ROS analyse (datert ) V7 Mobilitetsplan ( ) V8 Støyrapport Sinus (datert ) V9 Grunnundersøkelse (datert ) 3. Andre dokumenter i saken: V10 Merknader ved første varsling: 1. Statens vegvesen, brev datert Arne Hellestø, brev datert Refa AS og Solagården, brev dater Avinor, brev datert

2 V11 5. Giljes eiendom AS, brev datert Fylkesrådmannen i Rogaland, brev datert Forsvarsbygg utleie, e-post Merknader etter begrenset varsling etter planutvidelse: 1. Sameiet Fredtunet, brev

3 Innholdsfortegnelse 1 FAKTA Saken gjelder Tidligere behandlinger og saksprosess Gjeldende planer Beskrivelse av planområdet Beskrivelse av planforslaget Hensikten med planforslaget Reguleringsformål, areal og utnyttelsesgrad Bebyggelse og anlegg Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Grønnstruktur Hensynssoner og avbøtende tiltak Estetikk Forhold til flyplassen Forurensning og miljøhensyn Rekkefølge av tiltak Gjennomføring VURDERINGER Innkomne merknader ved offentlig ettersyn Konsekvenser av planforslaget Rådmannens oppsummering Rådmannens tilrådning

4 1 FAKTA 1.1 Saken gjelder Hva er det som skal behandles? Arkipartner fremmer, på vegne av Sola kommune virksomhet eiendom, forslag til detaljregulering for plan 0540 Sola sykehjem. Bakgrunnen Sola kommune har behov for flere sykehjemsplasser. Det var avsatt areal til nytt sykehjem i sørøstlig del av områdeplan for Sola sentrum. Arealet ble tatt ut av områdeplanen, og Sola kommune ba konsulent om å vurdere hvor et nytt sykehjem best kunne plasseres. Det ble vurdert tre alternativer: Solakrossen Åsenvegen Sandesletta På bakgrunn av vurderingen av tomtealternativer for nytt sykehjem, traff kommunestyret på møte beslutning om at det nye sykehjemmet skal bygges i Sola sentrum, Solakrossen (sak 49/13). I gjeldende områdeplan for Sola sentrum 0442, er sykehjemmet plassert på felt T04 og T05, omtrent på samme sted som det eksisterende sykehjem ligger. Planområdet er i områderegulering for Sola sentrum (plan 0442) avsatt til blant annet: Tjenesteyting; Kombinert bebyggelse og anlegg; Park; Kjøreveg. Bygningsmasse innenfor planområdet er utdatert og har lav utnyttelsesgrad. Områdeplanen legger til rette for høy utnyttelsesgrad. Forslaget til nytt sykehjem er i tråd med kommunens mål om å legge til rette for flere sykehjemsplasser, og det tilfredsstiller målene i områdeplanen for sentrum om høy utnyttelsesgrad. Hovedformål Hovedformålene med planen er: etablering av Ringvei øst etablering av kombinert bygg kontor, tjenesteyting og bolig på BKB1 og BKB2 etablering av økning i tjenesteyting på BIN1, BIN2, BIN3. Området reguleres primært til offentlig eller privat tjenesteyting, med underformål institusjon. Dessuten reguleres to felt til kombinert bebyggelse og anlegg. Detaljreguleringen legger til rette for blant annet: sykehjem; kontor; tjenesteyting, veier parkering og parkeringsanlegg Sentrale hensyn i planen Sentrale hensyn i planen er å skape urbanitet i samsvar med sentrumsplanens hovedmål, slik at det oppstår et attraktivt og funksjonelt sentrum i Sola. 4

5 Planområde Området utgjør ca 28 daa, ligger sentralt i Sola sentrum like sør for Soltunvegen, vest for Fredtunvegen og nord for Solkroken. Kart 1.1 Planområde (etter varsling 2.gang 2015) 1.2 Tidligere behandlinger og saksprosess Varsel om oppstart Naboer og berørte parter ble varslet per brev med kartutsnitt Varsling ble og kunngjort i Stavanger Aftenblad og Solabladet Svarfrist for merknader ble satt til I tillegg ble saken kunngjort på Sola kommunes hjemmesider. Ved fristens utløp var det mottatt 7 merknader. Disse er oppsummert og kommentert under pkt 3.1. Varsel om oppstart: utvidelse av plangrense Det ble sendt ut nytt varsel til berørte naboer om utvidelse av plangrense med frist for merknader Utvidelse av plangrense var nødvendig på grunn av endringer av innkjørsel til parkeringsanlegg. Ved fristens utløp var det ikke mottatt merknader. Konsekvensutredning Det ble konkludert med at det ikke er nødvendig med konsekvensutredning, da planforslaget ikke vurderes å være i vesentlig grad i strid med formålet for området avsatt i gjeldende områdeplan for Sola sentrum. Planprogram Det er ikke stilt krav om planprogram. 5

6 Planprosessen Oppstartmøte Oppstartmøte ble avholdt Følgende tema ble drøftet: Formingsveileder og grøntplan. Det skal utarbeides formningsveileder og grøntplan for Sola sentrum, før det kan gis byggetillatelse. Parkering. Parkering skal plasseres i felles offentlige parkeringsanlegg under bakken. Anleggelse av veg. Anleggelse av veg fra eksisterende vegnett må tas med i reguleringsplanen. Utnyttelse. Ved utbygging (nybygg og utvidelse) er det krav om minimum utbygd 80 % av maks. BRA for feltet. Det vises til 3.4 i reguleringsplan for Sola sentrum. Bygningshøyder. Det er fastsatt i områdeplanen, hvor mye bruksareal, det må bygges på hvert felt. Avgrensning av planområde. Kvartal, som vist i områdeplanen. ROS-analyse. Det må lages grunnundersøkelse, ikke minst under parkeringshus. Støyforhold. Støyforhold skal dokumenteres, området ligger i rød støysone. VA-infrastruktur. Det må tas hensyn til ledninger gjennom området. Anlegg og tiltak. Det må skilles mellom intern og offentlig veg. Arbeidsmøter I arbeidsmøtene ble planprosessen, krav til planbeskrivelsen, plankart og planbestemmelsene drøftet, i den hensikt å legge fram en best mulig plan for politisk behandling. Overlevering plandokument Det ble oversendt endelig planbeskrivelse, plankart og planbestemmelser og øvrige relevante plandokumenter 12. mai Sola kommune har revidert planbestemmelsene og supplert planbeskrivelsen i foreliggende saksforelegg. Informasjonsmøte Det er ikke avholdt informasjonsmøte med naboer. 1.3 Gjeldende planer Nasjonale og regionale føringer og planer I Regionalplan for Jæren er området nord og øst for Sentrumsvegen og vest for Sandesletta avsatt til tettstedsareal og definert som en del av kommunesenteret Kommuneplan Sola kommune og relevante kommunedelplaner Planområdet er definert som sentrumsområde i kommuneplanen Beliggenhet på østsiden av Sentrumsvegen og vestsiden av Sandesletta. Omtrentlig planområde er vist med gul strek på kartet Gjeldende reguleringsplaner Kart 1.2, kommuneplan

7 Områdeplan for Sola sentrum Området er regulert i plan 0442, områderegulering for Sola sentrum. Planforslagets område omfatter felt T04, T05, T06 og K/T/B1 og K/T/B2 og deler av områdeplanens grønnstruktur og veger. Planforslaget forholder seg til gjeldende områderegulering, og skaper i så måte ingen konflikt. Områdeplan legger blant annet til rette for: Tjenesteyting Institusjon; Kombinert bebyggelse og anlegg (kontor/tjenesteyting/bolig) Veg - og grøntanlegg. Kart 1.3 utsnitt plankart områdeplan for Sola sentrum Pågående reguleringsplanarbeid 0542 Detaljregulering for høyverdig kollektivtrase fra Forus til Sola sentrum Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for høyverdig kollektivtrase fra Forus til Sola sentrum over Skadberg. Planforslaget vil også fastlegge plassering av holdeplasser, og vil sikre gang- og sykkelforbindelse langs kollektivtraseen. Kollektivtrase fra Sola sentrum til Stavanger Lufthavn Sola, vil bli detaljregulert i egen reguleringsplan. Detaljplan for Sola sykehjem grenser til nevnte plan, men det får ingen konsekvenser, da plan 0542 kun berører Soltunvegen. 7

8 Kart 1.4 varslingskart detaljregulering for høyverdig kollektivtrase Kommuneplan Forslag til ny kommuneplan fortsetter i hovedsak gjeldende planbestemmelser og retningslinjer, i tillegg til nye områder, mindre justeringer og oppdateringer. Kommuneplanen viser planområde som regulert i områdeplan for Sola sentrum. Kommuneplanen stiller krav til estetikk. Hovedmål er at planområdet tilføres nye kvaliteter og forsterker eksisterende kvaliteter. Utforming skal være universell. Kommuneplanen stiller blant annet krav om minimum og maksimum antall boliger per daa, % BRA, parkering osv. Kart 1.5: Utsnitt av kommuneplan

9 1.3.5 Kommunale retningslinjer, normer og andre føringer Her gjelder blant annet kommunalteknisk Vegnorm for Jæren % pdf. Ellers gjelder generelle lover og regler som ble listet opp på Sola kommune sin hjemmeside: Generelle lover og regler er tatt med i vurdering under pkt Beskrivelse av planområdet Størrelse, beliggenhet og avgrensning av planforslaget Planområdet utgjør et totalt areal på ca. 28 daa. Området ligger sentralt i Sola sentrum like sør for Soltunvegen, vest for Fredtunvegen og nord for Solkroken. Planområdet ligger i sørøstlige kvadrant av Sola sentrum. Planområdet er avgrenset som vist på kart 1.6. Planavgrensing følger bestemmelser i områderegulering for Sola sentrum. I øst er det avklart med forslagstiller at adkomstvegen fra Sandesletta bør tas inn i planforslaget. Kart 1.6 Formell avgrensning ved siste varsel om oppstart Eierforhold Utenom Sola kommunens egne eiendommer, berører planen følgende eiendommer: 15/294, GILJE NILS MAGNE, 33/13 AMSI HOLDING AS, 33/14 REFA AS, 33/31 ARNE FREDRIK HELLESTØ, 33/273-4 PINSEKIRKEN SOLA, 9

10 33/336 ØSTERHUS EIENDOM AS. Sola kommunes eiendommer: 33/30, 33/32, 33/221, 215/77 og 215/ Landskap og topografi Landskap karakteriseres som urbant med lite forekomst av opprinnelig landskap. Nåværende situasjon viser bygningsmasser opp til maks 4-5 etasjer. Planområdet varierer i høyde, nordre deler ligger på 12 m.o.h., søndre deler ligger på ca. 8 moh Naturtyper og biologisk mangfold Miljødirektoratets naturbase (innsyn på nett: og viser at det ikke finnes truede arter, utvalgte naturtyper eller verneområder innenfor eller tilstøtende til planområdet. I planområdet finnes spredt urban beplanting mellom eksisterende bebyggelse. Overflater er for det meste asfalt, med innslag av plen. Beplanting er tilholdssted for vanlige fuglearter Markslag og grunnforhold (herunder også radon) Planområdet er ikke registrert som LNF område. Området er bebygd. NGU sin hjemmeside viser følgende om grunnforhold. ( Området ligger under modellert maringrense. Det finnes fyllmasse i undergrunnen Infiltrasjonsevne er ikke klassifisert Det er ikke registrert fare for kvikkleireskred. Det er foretatt grunnundersøkelse i forhold til parkeringsanleggene i de nordlige deler av planområdet. Det vises til pkt

11 Kart 1.7 NGU kart grunnforhold NGU sin hjemmeside viser følgende om radon. Det er ikke registrert fare for radon, men dette betyr ikke at det ikke er fare for radon. Foreløpig er det er ikke foretatt radonundersøkelser innenfor planområdet. Det vises til pkt Vind, lokalklima og solforhold Dominerende vindretning er fra nord om våren og sommeren og fra sørøst i vinterhalvåret. Det anses ikke å være spesielle lokalklimatiske forhold i dette området sammenliknet med sentrumsområdene for øvrig. Dagens situasjon viser gode solforhold. Kart 1.8 Solbanediagram og vindrose for Sola Eksisterende bebyggelse og arealbruk Eksisterende bebyggelse og arealbruk i planområdet vises i kart 1.9 og tabell

12 Kart 1.9. Planområdet (omtrentlig avgrensning). Felt Beskrivelse Bild K/T/B1 Gammelt sykehjem, 2-5 etasjer med saltak. K/T/B2 Enebolig, hage. Huset er ikke i bruk lenger og forutsettes revet. T04 T05 Sola Sykehjem, 2-3 etasjer. T06 Rekkehus, omsorgsboliger i en etasje, flatt tak. 12

13 Felt Beskrivelse Bild Mellom rom Veg, gang- og sykkelveg. Park, grønt og parkering. Tabell 1.1 Beskrivelse eksisterende bebyggelse og arealer. Foto Google streetview, aug Kultur- og fornminner Det er ikke registrert kultur- eller forminner innenfor planområdet Barns og unges forhold Planområdet Planområdet innebefatter i dag ikke funksjoner som er rettet spesielt mot barn. Planområdet består stort sett av bygninger for sykehjem og omsorgsboliger. Det er ikke lagt spesielt til rette for barn og unge. Planområdets uteoppholdsrom er preget av store flater med asfalt og parkeringsplasser. Det finnes ikke tydelige gang- og sykkelveger. Det finnes ikke grøntområder. Nærområde Barnetråkk viser at barn bruker Soltunvegen og Fredtunvegen. Like øst for planområdet (Fredtunvegen) finnes en liten lekeplass Friområder og friluftsliv i nærmiljøet Grønnstruktur Det er ingen vesentlige grønnstrukturer i området. Områdeplan for Sola sentrum legger til rette for overordnete grønnstrukturer på lengre sikt. Friområde Det er ca 1.1 km til de nærmeste idrettsanleggene. I nærheten av idrettsanleggene finnes også turområdet gjennom Åsnuten. Ellers er det ca 1,1 km ned til friområdet ved Sola sjø Funksjonsanalyse Området ligger i kommunesenteret. Derfor er det kort veg til mange sentrumsfunksjoner. Det finnes blant annet følgende funksjoner: Offentlige funksjoner Politi Sande skole Barnehage (3 stykk) Handel Vinmonopol Kaffe Øvrige butikker Matsenter 100 m 400 m 500 m 150 m 150 m m m 13

14 Transportsituasjon Dagens situasjon viser situasjonen før planendringene som er vedtatt i områdereguleringen. Adkomsten med bil skjer via Fredtunvegen Soltunvegen eller Solakrossvegen - Solkroken. Varelevering via Solkroken. Syklister har ikke egen sykkelsti, avvikling skjer enten per fortau eller på selve gata. Fotgjenger har enkelte steder eget fortau, ellers gangstier eller udefinerte gangstier / tråkk tvers gjennom området. Parkering skjer på bakken. Områdeplanen for Sola sentrum legger til rette for en forbedring i den generelle transportsituasjonen for bilister, gående og syklister. Ny adkomstveg mellom Soltunvegen og Sandesletta. Ny veg mellom Soltunvegen og Solakrossvegen. Nye fortau til syklister og fotgjengere Kollektivbetjening Det finnes et busstopp på Sandesletta like øst for planområdet. Ellers finnes det en hovedbussholdeplass på Solakrossen/Rådhusvegen, like vest for planområdet. Områdeplanen (og igangsatt detaljplan for høyverdig kollektivakse) legger til rette for et høyverdig busstopp i kort avstand til planområdet: ca m til sykehjemmets inngangsparti Spesielle miljøforhold, støy Tomten ligger for det meste i rød sone for flystøy, og ellers i gul sone for flystøy. Støy fra sykehjemmet vil i hovedsak være knyttet til utrykning. I tillegg vil det bli noe varelevering til og fra Sola storkjøkken. Støy kan normalt oppleves inntil 30 meter. Områdeplanen for Sola sentrum legger til rette for blandet bruk (tjenesteyting, institusjon, kontor) i tillegg til bolig. Eksisterende aktiviteter i sentrum medfører ikke vesentlige ulemper mht. støy, støv, parkering, trafikk, lukt mm Teknisk infrastruktur Det ligger en føringsvei for vann og avløp helt sør på felt BIN2. Det foreligger digitalt kart vedrørende ledninger. Prosjektering av bygget baserer seg på dette ledningskartet. Det er nok kapasitet og trykk for brannvann. Det vises til pkt Vanlig ledningsnett er etablert innenfor planområdet. Ved utbygging må det avklares med kommunale og øvrige instanser om disse ledninger er ivaretatt. Det finnes ingen hovedtransportledninger for gass, fjernvarme, vann, el-nett eller tilsvarende ledninger i planområdet. Det forutsettes at traseen for føringsvei måles inn og at kommunalteknikks krav til avstand på 4 m overholdes, eventuelt minstekravet på 2 m med godkjente tekniske løsninger. 14

15 2 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 2.1 Hensikten med planforslaget Hovedmål Planforslaget legger til rette for detaljregulering av områdeplanens formål: Offentlig eller privat tjenesteyting Kombinert bebyggelse og anleggsformål (Kontor, Bolig, Parkeringsanlegg) Veier, gang og sykkelstier, park Planforslaget følger opp kommunestyrets vedtak om å bygge et sykehjem i Sola sentrum ( ). 2.2 Reguleringsformål, areal og utnyttelsesgrad. Planområdet har et totalt areal på 27,6 dekar. Det samlede areal er disponert som følger: Reguleringsformål og areal Reguleringsformål nivå 1 BEBYGGELSE OG ANLEGG (plan- og bygningsloven 12-5, 2.ledd nr. 1.) Parkeringsanlegg 6 SUM (eksklusive hensynssoner) 6 Reguleringsformål nivå 2 Areal(daa) Areal(daa) BEBYGGELSE OG ANLEGG (plan- og bygningsloven 12-5, 2.ledd nr. 1.) Institusjon 2,63 Kombinert bebyggelse og anleggsformål 3,73 Offentlig eller privat tjenesteyting 7,69 Renovasjon 0,02 Sum 14,1 SAMFERDSELANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (plan- og bygningslovens 12-5, 2.ledd nr. 2. ) Annen veggrunn grøntareal 0,35 Gang-/sykkelveg 3,49 Kjøreveg 5,67 Parkeringsanlegg 0,33 Sum 9,84 GRØNNSTRUKTUR (plan- og bygningslovens 12-5, 2.ledd nr. 3) Park 3,73 Sum 3,73 HENSYNSSONER (plan- og bygningslovens 12-6) Sone hvor gjeldende reguleringsplan fortsatt skal gjelde 0,6 SUM (eksklusive hensynssoner) 27,65 Tabell 2.1 Oversikt formål og areal nivå 1 og 2 15

16 2.2.2 Utnyttelsesgrad Det er regulert følgende utnyttelsesgrad: BYGGE- OMRÅDE ETASJER GESIMS/ MØNEHØYDE BRA (m2) BIN1 (T04) 5 23,5 m BIN2 (T05) 5 23,5 m BIN3 (T06) 4 / 3 20 m / 14,5 m BKB1 5 23,5 m (K/T/B1) BKB2 5 23,5 m (K/T/B2) SUM Tabell 2.2 Utnyttelsesgrad og antall boenheter 2.3 Bebyggelse og anlegg ANTALL BOENHETER Regjeringen anbefaler på plankartsiden ( bruk av universell bokstavkode i alle nye reguleringsplaner. De gamle planbokstavkodene i områdeplanen er derfor gitt nye koder i planforslag til detaljplan Bolig Generelt Detaljreguleringen legger til rette for leiligheter fra og med andre etasje i feltene BKB1 og BKB2. Det legges til rette for 80 boenheter. Universell utforming og tilgjengelige boliger Området skal ha universell utforming. Det legges til rette for minst 50% tilgjengelige boliger. Byggeform Det planlegges leiligheter fra andre til fjerde etasje. Første etasje legges til rette for kontor og tjenesteyting. Boliger tillates ikke i første etasje. Fasader plasseres i byggelinjer mot kollektivakse. Første etasje skal trekkes inn. Hovedinngang skal vende mot kollektivaksen (Soltunvegen). Leilighetene skal ha en varierende størrelse, med minimumsareal per boenhet på BRA 50 m Forretning/Næring Generelt Detaljreguleringsplanen legger til rette for kontor og forretning på feltene BKB1 og BKB2. Formålet tillates kun i første etasje. Universell utforming Det legges til rette for universell utforming. Byggeform BKB1: MAKS = BRA m 2. Maks grunnflate på m 2. BKB2: MAKS = BRA m 2. Maks grunnflate på m 2. Byggehøyde for første etasje skal være 4 m. Første etasje trekkes inn til byggelinje på plankart. Hovedinngang skal henvende seg mot kollektivakse. 16

17 2.3.3 Offentlig eller privat Tjenesteyting Generelt Det legges til rette for underformål institusjon (helse, omsorg). Felt BIN1, BIN2 og BIN3 planlegges for sykehjem. BIN1 og BIN3 eksisterer i dag, mens det skal bygges nytt sykehjem på felt BIN2. Tilgjengelighet / Universell utforming Da hovedmålet med formålet er institusjon for helse og omsorg, er universell utforming svært viktig. Derfor stilles det strenge krav til universell utforming av området og bebyggelsen. Byggeform Det planlegges et L-formet nytt bygg inntil 5 etasjer på felt BIN2. Mønehøyde ligger på cirka 23 meter. Det kan etableres broforbindelse mellom de forskjellige byggefelt. Det ble laget et konsept til 1.gangsbehandling som viser BRA på m 2. Det henvises også til pkt. 2.7 for en kort beskrivelse om byggeform og uttrykk. Avvik (1 350 m 2 BRA mer enn det BIN2 i områdeplane tillater) er vurdert i pkt BIN1 og BIN3 planlegges for hhv m 2 BRA og m 2 BRA. 2.4 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Veg, trafikk og trafikksikkerhet Ferdsel til viktige målpunkt. Bakgrunn Planforslaget er i tråd med områdeplan for Sola sentrum. Oppsummert legger områdeplanen til rette for følgende: Ny ringveistruktur rundt sentrumsgaten Solakrossen for å øke tilgjengelighet. Bilfri indre sentrumskjerne Planforslag Detaljreguleringsplan 0540 Sola Sykehjem regulerer en av adkomstene til Ringveien: (kart 2.1 Ringvei Sola sentrum). Kart 2.1 Ringvei med planområdet i blå stiplet linje, og adkomst til Ringveien, som inngår i planforslaget, vist med rød stiplet linje. Trafikkarealer SKV1, SKV2, SKV3, SKV4 SKV1, SKV2, SKV3 og SKV4 er offentlig og utformes universelt og i henhold til kommunalteknisk veinorm. SKV4 vil ikke være knyttet til Soltunvegen/ høyverdig kollektiv trase. 17

18 Tilrettelegging for gang og sykkel. Langs offentlige veger i planområdet skal det etableres fortau. Fortauene kan brukes av fotgjengere og syklister. Fordi fartsgrensen skal være lav, vurderes det å være trygt å sykle på offentlige veier i sentrum. Området er tilknyttet overordnet gang- og sykkelnettverk langs Sandesletta. Det brukes formål GS, gang -/ sykkelveg. Vegene er offentlige og utformes i henhold til kommunalteknisk norm. Kopling mot kollektivtrafikk. Like nord for planområdet ligger kollektivaksen. Bussholdeplassen er tenkt like vest for planområdet. Plassering av parkering og parkeringsdekning. Det legges til rette for parkeringsplasser i parkeringskjeller. Parkering på grunnen blir begrenset til få parkeringsplasser. Det vises til pkt for en vurdering av parkeringsplasser og parkeringsdekning. Fartsreduserende tiltak. Veger skal utformes i tråd med kommunalteknisk norm og i tråd med formingsveileder for Sola sentrum. Fartsreduserende tiltak vil bli innarbeidet Annen infrastruktur Det legges til rette for nedgravde søppelcontainere for boliger og BIN2. Renovasjonanlegg er vist i plankart. I tråd med kommuneplan for Sola kommune skal det være plass for renovasjon innenfor bygningskroppen. Kommunalteknikk er bedt om å gi uttalelse vedrørende plassering og omfang av nedgravde søppelcontainer ved offentlig høring. Det er utarbeidet skisser til blokkbebyggelsen (se eget vedlegg). Skisser og plankart viser hvor innkjørsel til de to parkeringsanleggene er tenkt: i nordøst, adkomst via SKV4 til parkeringsanlegg under BKB1 og BKB2; i sørøst, adkomst via Fredtunvegen til parkeringsanlegg under BIN Grønnstruktur Friområder Friområder Planforslaget legger ikke til rette for friområder. Det henvises til pkt Grønnstruktur Park GP1 og GP2 er del av Sola sentrums grønnstruktur. Feltene skal utformes etter grøntplan og formingsveileder for Sola sentrum. Feltene er offentlige. GP1 og GP2 må utformes felles. Det må sikres siktlinjer i nord- og sørgående retning. Størrelse og forbindelse til øvrige grøntstruktur GP1 og GP2 er samlet på 3,73 daa. Feltene er del av Sola sentrums grønnstruktur, som vist på kart 2.2. SKV4 ligger innenfor Sola sentrums grønnstruktur, men skal gi adkomst til parkeringsanlegg under felt BKB1 og BKB2. Denne biten av Sola sentrums grønnstruktur er av mindre betydning, da denne delen er ment å hindre direkte tilknytning mot Soltunvegen, og har dermed ikke en funksjon som Park, slik som GP1 og GP2 i nåværende planforslag. 18

19 Beplanting Det skal plantes allétrær langs Solkroken. Dette krav er overtatt fra områdeplanen. Bruk og vern av sjø og vassdrag Et gammelt bekkeleie som nå er dekket over krysser området gjennom sørsidene av BIN1 og BIN2. Det er i denne naturlige fordypningen de tekniske føringene er lagt. Forslagstiller har vurdert åpning av bekken, men fordi vannspeilet ligger lavt i forhold til bakkenivå vil ikke dette gi en god virkning selv om de tekniske føringene skulle bli flyttet. Kart 2.2 planlagt overordnet grøntstruktur slik den ble vedtatt i områdeplan for Sola sentrum. Planområdet stiplet omtrentlig. 2.6 Hensynssoner og avbøtende tiltak Frisikt Frisiktsoner legger til rette for fri sikt 0,5 meter over tilstøtende veiers nivå. Parkering, lagring skilttavler eller tekniske innretninger tillates ikke. Høystammede trær kan tillates Hensynssone reguleringsplan Hensynssone viser at reguleringsplan 0177 for Sola sentrum fortsatt skal gjelde Flystøy Det er lagt inn i detaljreguleringen en hensynssone for flystøy (rød og gul flystøysone). Ved søknad om tillatelse skal det utarbeides rapport med bygningstegninger og utomhusplan som viser støyisolering og støyavskjerming i henhold til teknisk forskrift for håndtering av flystøy. Videre skal det gjennomføres nødvendige støyreduserende tiltak før ferdigattest kan gis. 19

20 2.7 Estetikk Struktur Reguleringsområdets strukturen er i hovedsak styrt av sentrumsplanens rammer. Det er denne planens utnyttelse og byggegrenser som er lagt til grunn sammen med den regulerte grønnstrukturen. Forslaget til detaljregulering legger ikke rammer ut over dette. Det forventes derfor at det innenfor området vil bli stor variasjon i estetikk og bygningsmassens alder. Form og uttrykk BKB1 og BKB2 Felt BKB1 og -B2 utformes innenfor rammene i områdeplan (Sola sentrum) og i denne detaljplan. I tillegg bør det følges formingsveileder for Sola sentrum. Formingsveileder er under arbeid og forventes ferdigstilt høsten Det foreligger ikke et konkret prosjekt for utbygging på felt BKB1 og BKB2. Forslagstiller har derfor laget skisser (eget vedlegg) vedrørende maksimum bygningsmasse på BKB1 og BKB2. Form og uttrykk BIN1 og BIN3 Bygningsmassen på felt BIN1 og BIN3 forventes å være i bruk ut sin levetid, noe som er lenger enn virketiden til denne detaljreguleringen. Form og uttrykk BIN2 Felt BIN2 utformes innenfor rammene i denne planen. Illustrasjonene som vises er det sykehjemmet som skal utvikles av Sola eiendom med mål om byggestart i Det er i tråd med områdeplanen for Sola sentrum lagt opp til høy utnyttelse med fire like sykehjemsetasjer over en etasje med fellesfunksjoner på grunnplanet. Denne oppbygningen understrekes av bygningsformen: En fire etasjes, bølgende blokk står på en søylerekke mot gata over en glassomsluttet, transparent etasje. Bygningen vender mot parkdragene i sør og vest med en takhage på en tettere base i første etasje. Åpne, store balkonger vender mot ettermiddagssolen i hver sykehjemsetasje. Samfunksjonen på tvers av alle sykehjemsetasjene ivaretas av broforbindelser i 2. etasje. Dette vil også erstatte de eksisterende forbindelsene som i dag ligger på bakkeplan og som er i konflikt med de åpne grøntdragene etablert i sentrumsplanen. Underjordisk forbindelse vil være vanskelig på grunn av planer om tekniske føringer i grunnen. 2.8 Forhold til flyplassen Byggehøyder Nærhet og plassering i forhold til flyplassen gir restriksjoner i forhold til byggehøyder og til det radiotekniske i planområdet. De tillatte byggehøyder ligger langt under restriksjonsgrensen Avinor gir. Flystøy Hele planområdet ligger innenfor rød og gul flystøysone i. Det er lagt inn støysone på hele planområdet med tilhørende bestemmelser. Innenfor sonen er det krav om at det skal utarbeides rapport med nødvendig støyisolering og støyavskjerming ved søknad om byggetillatelse. For nærmere vurdering vises det til pkt Forurensning og miljøhensyn i Miljøverndepartementets retningslinje T-1442 vedr. behandling av støy i arealplanlegging, datert

21 2.9.1 Støyberegning og tiltak Flystøy Det henvises til pkt og 2.8. Trafikkstøy Sinus AS har utarbeidet Rapport R01, datert vedrørende Sola Sykehjem, vurdering av eksternstøy i forbindelse med detaljregulering. Sinus konkluderer: Uteareal på bakkenivå inne på området vil trolig være dominert av flystøy: området ligger i rød støysone i henhold til definisjonen i T Det er krevende å støyskjerme flystøy, men det kan være et alternativ å etablere stille soner med overbygg eller innbygging. Støy fra veitrafikk forventes å bli forholdsvis lav. Støynivå på fasader vil være av en slik størrelsesorden at det kan bli behov for lydreduserende tiltak. Dimensjonering av tiltak på uteplasser og fasader må gjøres i forbindelse med byggesøknad. Reguleringsbestemmelsene legger til rette for at kravene, slik disse ble nevnt i rapport, blir ivaretatt Forurensing Før byggetillatelse kan gis, bør grunnundersøkelsen vise at grunnen er egnet for tjenesteyting, boligformål eller grøntområde. Dette tas med i planbestemmelsene Grunnforhold Det er utført grunnundersøkelse i forbindelse med utarbeidelse av Områderegulering for Sola sentrum (Grunnundersøkelser, Grunnforhold, geoteknisk vurdering, Multiconsult 18. mai 2009, eget vedlegg). Parkeringsanlegg P3 i rapporten omtaler planområdet 0540, og viser følgende. Ved P3 er det registrert fjell i 1,7 m til 13,4 meter dybde. Grunnen består av relativt fast lagrede masser av sand med siltig og grusig karakter. Ved P3 antas bygget å kunne fundamenteres direkte på fjell og løsmasser. Mot øst øker løsmassemektigheten, og avstivende sikringstiltak mot naboer vil være påkrevet. Grunnvannssenking bør unngås i området Rekkefølge av tiltak I henhold til områderegulering og vurderinger (kapitel 3 i saksforelegg) er følgende rekkefølgekrav tatt inn i bestemmelsene: Henvisning til gjeldende rekkefølgekrav i områdeplan 0442 Sola sentrum. Støyskjerming: det skal dokumenteres tilfredsstillende støyforhold iht T Uteomhusplan: det skal opparbeides park før brukstillatelse gis. Formingsveileder og grøntplan: det skal utarbeides formingsveileder og grøntplan for Sola sentrum, før igangsettingstillatelse gis. Grøntstruktur skal være opparbeidet eller sikret opparbeidet. Parkeringsordning: det kan ikke gis igangsettingstillatelse før det er etablert eller sikret etablert parkering i tråd med planbestemmelsene. Gang- og sykkelanlegg: det skal være etablert eller sikret etablert trygt gang- og sykkelanlegg. Vann og avløp infrastruktur: tekniske planer for vann og avløp godkjennes før det kan gis igangsettingstillatelse. 21

22 Adkomst. Anlegg og tiltak skal være opparbeidet eller sikret opparbeidet før bebyggelse kan tas i bruk. Forhold til flyplassen: bygge restriksjoner respekteres Gjennomføring Følgende gjennomføringsfrist forventes. Detaljregulering forventes endelig vedtatt innen BKB1 og BKB2 Det er en privat utbygger som skal utvikle felt BKB1 og BKB2 og legge til rette for felles parkeringsanlegg, kontor og tjenesteyting på bakkeplan og boliger. Skisser i eget vedlegg viser tenkt løsning. Byggesøknad bør følge planbestemmelsene og formingsveileder. Parkering er et viktig tema. Områdeplanen angir rekkefølgekrav vedrørende parkering. Disse er tatt inn i bestemmelsene til detaljplanen. Det er Sola kommune og en utbygger som eier deler av både BKB1 og BKB2. Sola kommune og utbygger kunne inngå utbyggingsavtale om ferdigstilt parkeringsanlegg. Det er utarbeidet et parkeringsanlegg under BKB1 og BKB2. BIN2 Planlagt byggestart for Sola Sykehjem, felt BIN2, er høsten Ferdigstillelse antatt høsten BIN1 og BIN3 Bygningsmassen på felt BIN1 og BIN3 forventes å beholdes ut sin levetid, noe som er lenger enn virketiden til denne detaljreguleringen (10 år). Kommunestyret kan forlenge gjennomføringsfristen om nødvendig. SKV1, SKV2, SKV3 og SKV4 Adkomst skal være ferdigstilt eller sikret ferdigstilt før brukstillatelse kan gis. Forutsatt at opparbeidelse av regulert adkomstvei er sikret etablert, kan kommunen gi samtykke, på vilkår, til en midlertidig adkomstløsning. 3 VURDERINGER 3.1 Innkomne merknader ved offentlig ettersyn Det vises til pkt. 1.2 i saksfremstillingen. Planen er varslet, og etter hvert varslet på nytt med begrenset høringsfrist og begrenset varsling på grunn av en utvidelse av planområdet. Rådmannen har mottatt 7 merknader ved første varsling: Statens vegvesen, brev datert Arne Hellestø, brev datert Refa AS og Solagården, brev datert Avinor, brev datert Giljes eiendom AS, brev datert Fylkesrådmannen i Rogaland, brev datert Forsvarsbygg utleie, e-post Etter begrenset ny varsling har rådmannen mottatt 1 merknad: Sameiet Fredtunet, brev datert

23 Rådmannen har laget et separat notat som viser vurderinger av de ulike innkomne merknader (se eget vedlegg). Emner som er felles i merknadene er vurdert og besvart felles (blant annet flytting av planlagt Ringvei øst og parkering Ringvei øst). Følgende merknader er tatt til følge i planforslaget: Merknadene fra Avinor vedrørende byggehøyde, radioteknisk vurdering, regelverk ved bruk av tårnkran i anleggsperioden og flystøysone tas til etterretning på plankart og i planbestemmelsene. Rådmannen vurderer at GP2 er av mindre betydning for planens grønnstruktur. Ved utarbeiding av parkeringsanlegget kan det tillates en innkjørsel til parkeringskjelleren. For øvrig er merknadene tatt til orientering. 3.2 Konsekvenser av planforslaget Hvordan er boligkvaliteter for nye innbyggere Generelt Det er planlagt boliger på felt BKB1 og BKB2, og omsorgsenheter i sykehjemmet. Planlagte boliger ligger i Sola sentrum, hvor det legges til rette for superlekeplass, kommersielle og offentlige funksjoner, og ikke minst et godt grøntdrag. Disse kvalitetene bidrar til et godt boområde. Samsvar mellom boligstørrelse Boligene på felt BKB1 og felt BKB2, skal ha minimum størrelse på 50 m 2, med krav om varierende boligstørrelse og 50% tilgjengelige boliger. Nevnte felt legger til rette for 4 etasjer med leiligheter over bakkeplan. Planen følger områdeplanens bestemmelser. Privat uteareal Leiligheter Leilighetene vil få eget privat uteoppholdsareal, balkong eller terrasse. Utearealet blir plassert slik at disse får best mulig solforhold. Sykehjem For de planlagte boenhetene i Sola sykehjem legges det til rette for felles uteoppholdsareal. Rådmannen anbefaler at forslagstiller setter av felles uteoppholdsareal med eget formål på plankart og i planbestemmelser. Parkering Bil Under bakken legges det opp til et felles parkeringsanlegg for feltene BKB1 og BKB2. Ellers legger planbestemmelsene til rette for parkeringsanlegg under BIN1, BIN2 og BIN3. På bakken finnes det kun få parkeringsplasser ved siden av Ringvei øst, da hovedmål i områdereguleringsplan legger til rette for parkering under bakken. Forslagstiller har utarbeidet en mobilitetsplan (eget vedlegg), som viser parkeringsbehov og forslag til parkeringstilbud. Felt Formål Estimert behov for p- plasser P-plasser i henhold til ønsket 23

24 reisemiddelfordeling BKB1 Kontor BKB1 Bolig BKB2 Kontor 10 9 BKB2 Bolig BIN1 Institusjon BIN2 Institusjon BIN3 Institusjon Sum Estimert behov for parkeringsplasser er 343 parkeringsplasser. Følgende antall parkeringsplasser vil etableres: Felt Antall p-plasser BIN2 130 BKB1 140 BKB2 128 Sum 398 Parkeringsanleggene under bakken vil få en samlet kapasitet på 398 parkeringsplasser. Nåværende situasjon viser omtrent 50 parkeringsplasser på bakken på et parkeringsfelt ved BIN3, og noen plasser (totalt 15) utover planområdet. Parkeringstilbudet totalt er altså på omtrent 463 plasser, altså betraktelig mer enn i henhold til minste krav i ønsket reisemiddelfordeling. Rådmannen viser til områderegulering. Den åpner for sentrale parkeringsanlegg innenfor Sola sentrum med frikjøpsordning. Dette betyr at utviklingen i andre deler av Sola sentrum kan få færre parkeringsplasser. Områdeplanen la også til rette for et parkeringsanlegg innenfor nåværende planområde. Sånn sett følger planforslag områdeplanen. I tråd med overordnet plan ønsker kommunen og forslagstiller å begrense andel parkeringsplasser for bil. Det er foreslått å begrense biltrafikken med cirka 11 %, jf mobilitetsplan. Sykkel Det stilles krav om tilstrekkelig sykkelparkeringsareal i kommuneplan og områderegulering, både for ansatte på sykehjemmet og for beboerne. Områdereguleringen stiller krav om 1 parkeringsplass per 100 m 2 BRA. Det betyr et minste krav på 34700/100 = 347 sykkelparkeringsplasser. Mobilitetsplanen viser estimert behov for sykkelparkering og forslag til antall sykkelparkeringsplasser. Ved foreslått reisemiddelfordeling skal det være avsatt et tilstrekkelig antall sykkelparkeringsplasser for å kunne dekke behovet. Det er foreslått 401 sykkelparkeringsplasser. Planbestemmelsene sikrer tilstrekkelig antall sykkelparkeringsplasser, allikevel anbefaler rådmannen følgende: Rådmannen anbefaler at forslagstiller setter av sykkelparkeringsplassene med eget underformål på plankart og i planbestemmelser. Kvalitet på felles og offentlig uteoppholdsareal Felles og offentlig uteoppholdsareal 24

25 Området er planlagt med tanke på å skape kvalitative uterom der myke trafikanter har fortrinnsrett og hvor rom for uformell lek er ivaretatt. Det legges opp til offentlig grøntdrag (GP1, GP2, og GP3), som legger til rette for offentlige uteoppholdsarealer (og uformell lek) som vil bidra til gode møteplasser for beboerne. Parkdraget er del av Sola sentrums grønnstruktur. I tillegg er det regulert offentlig lekeareal innenfor felt BKB1 og BKB2 (se pkt ). Detaljregulering bør tilrettelegges for tilstrekkelig felles uteoppholdsareal/lekeareal på terreng. Sola kommune sin kommuneplan stiller krav om dette. For Sola sentrum skal kravet håndteres særskilt gjennom reguleringsplaner for Sola sentrum. Områderegulering viser ingen tall for uteoppholdsareal og lek. Kommuneplanen viser krav til antall og størrelse til lekeareal (se pkt ). For andre områder stiller kommeplanen krav på 30 m2 uteoppholdsareal. Rådmannen mener at innenfor sentrumsområder kan det avsettes noe redusert oppholdsareal / areal for lek. For Sandnes og Stavanger gjelder følgende bestemmelser for minste felles uteoppholdsareal per boenhet: Sentrum Øvrige områder Sandnes 16 m2 30 m2 Stavanger 16 m2 (ved mer enn 10 enheter tillates 50% som uteoppholdsareal på tak) 30 m2 Rådmannen vurderer at tilsvarende krav er tilstrekkelig for boligene innenfor planområdet, dvs. minimum 16m2 felles uteoppholdsareal og lekeareal pr boenhet. Med planlagt antall boliger på maksimum 80 enheter tilsier dette 80 x 16 = m 2, altså 640 m 2 pr felt med boenheter. Sola sentrum vil bli et tett bebygd planområde innen nær fremtid, samtidig legger Sola sentrumsplan til rette for sammenhengende grøntdrag. Rådmannen vil derfor foreslå en tilsvarende fellesbestemmelse som i Stavanger kommune om at innenfor sentrumsprosjekter som inneholder mer enn 10 boliger, kan en del av planens behov for uteområder plasseres over bakken: a. Det skal tilrettelegges for minimum 16 m 2 uteoppholdsareal pr boenhet. b. Minimum 50% av uteoppholdsarealet skal plasseres på bakken. c. Minimum 50% av uteoppholdsareal skal ha sol kl. kl. 15 ved vårjevndøgn og kl. 18 midtsommer. d. Alle boenheter skal ha i tillegg ha egnet privat uteplass. Som uteoppholdsareal både utenfor og innenfor sentrumsformålene regnes areal som er egnet til lek, opphold og rekreasjon og omfatter den ubebygde delen av tomten som ikke er avsatt til trafikkareal. Restareal og areal avsatt til fellesfunksjoner som avfallshåndtering, sykkelstativ og lignende er ikke egnet til opphold og medregnes ikke. Areal til private uteplasser medregnes ikke. Sol og vindforhold. Vedlagt sol -/ skyggediagram viser at alle boligene og sykehjemmet har gode solforhold. Det er laget sol -/ skyggediagram (eget vedlegg) for utvikling av feltene BIN 1 og BIN3 og den eksisterende situasjonen i felt BIN3. Ny kommuneplan stiller krav om gode solforhold. I reguleringsplaner skal det legges ved sol/skyggediagram som viser både før og etter utbygging kl 1500 ved vårjevndøgn og kl 1800 ved sommersolverv og eventuelt andre tidspunkt etter behov. For begge de to nevnte tidspunktene skal det være sol på minimum 50 % av utearealet. 25

26 Grøntdraget er orientert nord-sør, med eksisterende og planlagt bygningsmasse vest og øst for grøndraget. Solforholdene vil forverres etter at BIN1 og BIN3 er ferdig utbygd. Allikevel vil grøntdraget få noe sol fra morgen til og med tidlig på ettermiddagen, slik det også er i dagens situasjon. Grøntdraget ligger i et tett utbygd område, noe som medfører skygge på ulike tidspunkt. Hovedfunksjonen for grøntdraget er å legge til rette for et grønt område og gangstier gjennom Sola sentrum. Små lekeplasser og oppholdsarealer kan plasseres slik at disse får sol på ulike tidspunkt. Rådmannen vurderer at sol-/skyggeforhold er tilstrekkelig, særlig når det tas i betraktning den tette byggemassen i området. Forslagstiller har ikke vurdert vindforhold. Stedsanalyse viser ikke spesielle utfordringer og krav vedrørende vindforhold. Vindforhold og eventuelle tiltak vurderes før rammetillatelse kan gis, slik at det oppnås tilfredsstillende kvalitet på uteoppholdsareal. Planbestemmelsene sikrer at avbøtende tiltak skal være utført før brukstillatelse gis. Støy Det er utført en støyanalyse ved Sinus AS (eget vedlegg). Rapporten viser følgende: Støynivået på uteområdene kan være en utfordring, da området ligger i rød og gul flystøysone. Lokalt kan bygningsmassen skjermes litt for flystøy ved at uteoppholdsplasser innbygges eller overbygges. Da flystøy er av stor betydning, vil trafikkstøyen ha relativt liten effekt på planområdets støynivå. For en vurdering av rapporten viser rådmannen til pkt Rådmannen konkluderer med at det må aksepteres noe flystøy i planområdet, og at trafikkstøy er av mindre betydning. Utnyttelsesgrad Avvik mellom plankart og områdebestemmelser Områdereguleringen for Sola sentrum legger til rette for BKB1: m 2, mens plankart viser m 2. BIN1 : m 2, mens plankart viser m 2. BIN3: m 2, mens plankart viser m 2. Det ble ikke mottatt klager på økt utnyttelsesgrad på plankart. Områdeplanen legger til rette for maksimum m 2 BRA innenfor felt BIN2. Planforslaget legger til rette for maksimum m 2, altså m 2 BRA mer. Det skyldes at romprogram til nytt sykehjemmet er utvidet med blant annet et dagsenter. Et dagsenter er en del av en institusjon som mottar pasienter/klienter til opphold om dagen, mens resten av døgnet tilbringes i hjemmet. Dagsenteret yter behandling og medisinsk tilsyn, har forskjellige former for velferdstiltak, fysisk trening samt opplæring og trening i forskjellige aktiviteter, yrkesmessige og hobbypregede. Kontakt med andre mennesker og opplæring i sosial atferd inngår som et ledd i virksomheten. Tilbudene ved et dagsenter varierer noe etter klientellets art, men det grunnleggende prinsippet er at tilbudene skal hjelpe klientene til å fungere utenfor institusjon, samtidig som de avlaster familien i en del av døgnet. Rådmannen vurderer det som svært positivt at sykehjemmet legger til rette for flere brukere, og for brukere som ikke kan bo på sykehjemmet. Multifunksjonell bruk styrker også sykehjemmets framtidssikkerhet. Det er forståelig at BRA må økes for å kunne klare dette. Økningen er med i planens utredninger og det er konkludert med at økningen vil ikke gi ulemper. Dessuten vurderer rådmannen at noe økning i utnyttelsesgrad kan tillates, hvis totalt BRA for offentlig formål ikke økes. 26

27 Områdeplan og detaljplan legger til rette for 5 etasjer på felt BIN1 og BIN2 og maksimum 4 etasjer på den nordlige delen av BIN3 og maksimum 3 etasjer på den sørlige delen av BIN3. BIN3 vil være en overgang fra sentrum til det eksisterende boligområde øst for Sola sentrum. Rådmannen vil derfor foreslå en laver utnyttelsesgrad på felt BIN3: fra m 2 til m Konsekvenser for barn- og unge Dagens tilbud for barn og unge som vil forsvinne Det vises til pkt for beskrivelse av dagens situasjon. Området er i dag lite brukt som plass for barn og unge, og har ingen spesiell verdi for denne aldersgruppen. I umiddelbar nærhet finnes tilstrekkelig tilbud av skole, barnehager og idrettsanlegg. Framtidig tilbud for barn og unge Som følge av planforslaget skal det etableres grøntdrag, som legger til rette for gangsti/turvei oppholdsareal og små lekeplasser. Kommuneplanen stiller krav om følgende antall lekeplasser (se tabell 3.1). Tabell 3.1 Krav til lekeplass. Planforslaget legger til rette for 80 leiligheter. En nærlekeplass dekker inntil 25 boenheter. Antall boenheter utløser så vidt 4 nærlekeplasser i tillegg til 1 områdelekeplass. Områdelekeplass Områdeplan for Sola sentrum legger til rette for en superlekeplass innenfor sentrumsområdet. Rådmannen vurderer at detaljplanens krav til områdelekeplass er løst med dette. Avstand til superlekeplass er cirka 160 m. Nærlekeplass Innenfor detaljplanen bør det avsettes plass til 4 nærlekeplasser (800 m 2 ). Det vises til pkt vedrørende krav til felles uteoppholdsareal. Lekeareal inngår i dette krav. Det betyr at det bør tilrettelegges for 640 m2 uteoppholdsareal pr felt. Planens grønnstruktur egner seg lite for lekeplasser, da grønnstrukturen er en del av sentrumsområdets grønne nettverk og er relativt smalt innenfor planområdet. Det kan avsettes areal til lek innenfor de to feltene for kombinert bebyggelse og anleggsformål. Rådmannen vurderer at 300 m 2 nærlekeplass areal pr felt dekker planens behov. Det er et sentrumsområde med tett bebyggelse og det finnes i umiddelbar nærhet et svært attraktiv og robust grøntdrag som tilbyr uformelle arealer til lek. På grunn av fleksibilitet er det ikke avsatt et fast sted for lek innenfor BKB1 og BLB2 ennå. Rådmannen har tatt inn i bestemmelsene krav til lekeareal. Det er tilføyd krav mht. sol og vind, og generelle støykrav. Kravene vil sikre et godt miljø for barn. Allikevel vil rådmannen anbefale at lekeareal defineres på plankart til 2.gangsbehandling. 27

28 Rådmannen anbefaler at forslagstiller setter av lekeplassareal med eget formål på plankart og i planbestemmelser. Kvalitet på uteareal. Endring i sol-/skyggeforhold Det er laget en sol- og skyggeanalyse. Det vises også til pkt , under sol-/skygge. Analysen viser tilfredsstillende sol- og skyggeforhold på uteoppholdsarealer. Støyforhold Det vises til pkt Forurensing Rådmannen vurderer at fare for forurensing er liten. Uteområder er plassert innenfor kvartalet, noe som reduserer forurensing på grunn av trafikk (støy og støv). Før det anlegges nytt uteareal skal det gjennomføres undersøkelse om miljøforhold (blant annet grunnundersøkelse). Dette er sikret i planbestemmelsene. Endringer i trafikale forhold Det legges til rette for trygge gang- og sykkelveger i henhold til sentrumsplanens målsetninger. Innenfor grøntdrag vil det bli et bilfritt gatemiljø. Eksisterende gang- og sykkelveg flyttes østover slik at den ikke krysser adkomstveg for bil. Ellers vises til pkt Konklusjon Rådmannen vurderer at det finnes begrensete konsekvenser for barn og unge: planområdet er som hele Sola sentrum utsatt for flystøy. Planen legger allikevel til rette for gode lekemuligheter innenfor planområdet og planområdet har en god tilknytning til øvrige friområder, idrettsanlegg, skole og barnehage Universell utforming Universell utforming Uteområdene i sin helhet vil etter realiseringen av reguleringsplanen være tilpasset alle krav til universell utforming og være sikret god adkomst. Det eksisterende sykehjemmet vil beholde sin universelle utforming internt i bygningsmassen. Nytt sykehjemsbygg, felt BIN2, vil tilfredsstille strenge krav om universell utforming. Kombinert bygg bolig, næring og tjenesteyting på BKB1 og B2 prosjekteres i tråd med krav om universell utforming. Det skal etableres parkeringsanlegg under BKB1/BKB2 og BIN2. Parkeringsanleggene kan ha en forbindelse med hverandre. Hvert parkeringsanlegg legger til rette for tilstrekkelig antall parkeringsplasser for bevegelseshemmede. Adkomstforhold for de som er bevegelseshemmede er tilstrekkelig. Tilgjengelige boliger Planforslag legger til rette for 50% tilgjengelige boliger. Dette er i tråd med krav i ny kommuneplan. Valgt boligtypologi; leiligheter; er lett å utforme som tilgjengelige boliger. Krav om universell utforming og tilgjengelige boliger er tatt med i planbestemmelsene. Rådmannen vurderer at planen tilsvarer kommuneplanens og områdeplanens målsetninger Konsekvenser for eksisterende innbyggere i området Endringer i forhold til eksisterende innbyggere i området. 28

29 Planforslaget omfatter følgende: Etablering av Ringvei øst Etablering av kombinert bygg kontor tjenesteyting og bolig på BKB1 og BKB2 Etablering av økning i areal for tjenesteyting innenfor BIN1, BIN2, BIN3. Etablering av planen medfører høyere tetthet i planområdet, og dermed litt mer trafikk og trafikkstøy, og noe skygge på uteoppholdsarealene. Økt tetthet Områdeplanen for Sola sentrum legger til rette for et kommunesentrum med høy utnyttelsesgrad. Områdeplanen er i tråd med overordnete planer. Foreliggende detaljregulering følger rammene i kommuneplan og områdeplan som ble vedtatt av kommunestyret. Tettere bebyggelse på BKB1, BKB2, BIN1,2 og 3 gir en økt urbanitet i Sola sentrum. Rådmannen har vurdert at rammene i detaljplanen er overensstemmende med områdeplanen og at nye bygninger tilpasser seg til eksisterende og planlagt bebyggelse. Endringer i trafikale forhold Etablering av Ringveien øst medfører et annet trafikkmønster innenfor Sola sentrum. Planforslaget gir en liten økning i trafikk, men legger samtidig til rette for god trafikal avvikling for myke trafikanter. Planforslaget følger målsetninger i områdeplan for Sola sentrum. Vurdering av nye trafikale forhold og parkering er beskrevet under pkt Støyforhold Planen medfører ingen signifikante endringer i støyforhold for eksisterende innbyggere, da flystøy er den mest støyende kilden og flytrafikken er ikke berørt av planforslaget. Endringer av trafikalt mønster er av liten betydning. Det vises til rapporten fra Sinus AS. Forurensing Det antas at planforslaget ikke medfører forurensing da det er boligformål, kontor og tjenesteyting som er planlagt. Planbestemmelsene sikrer at det ikke kan gis byggetillatelse før det er avklart at det ikke finnes forurensing i grunnen. Endring i sol-/skyggeforhold, Økningen i byggemasse vil medføre negativ endring i skyggeforhold for byggemasse i nord, og i tillegg (avhengig av tidspunkt) byggemasse i vest og øst. Rådmannen vurderer solforhold som tilstrekkelig i et tettsted som Sola sentrum. Rådmannen viser til vedlagte sol- /skyggediagrammer og vurdering under pkt Konklusjon Rådmannen vurderer at planen vil legge til rette for et godt bomiljø for eksisterende og nye innbyggere Konsekvenser for næringslivet i området? Påvirkning av næringsinteresser Innenfor planen Det legges til rette for kontor, offentlig og privat tjenesteyting, og institusjon. Beliggenhet innenfor Sola sentrum og nær kollektivtilbud er vurdert som svært positivt. Næring i første etasje innenfor BKB1 og BKB2 vil sannsynligvis gi mer aktivitet i sentrumsområdet. Utenfor planen 29

30 Planforslaget med sine boliger og sykehjemskapasitet gjør at butikker utenfor planområdet kan forvente en liten økning i handel. Attraktivitet for næringsdrivende / arbeidstakere Planområdets beliggenhet tilbyr arbeidstakere i Sola og Nord-Jæren et attraktivt og urbant bomiljø i kommunesenteret. Reiseavstand til blant annet Forus og Stavanger er kort. Konklusjon Planområdet tilbyr et trivelig bo- og næringsmiljø og omsorgfunksjoner sentralt i Sola sentrum, slik det står i overordnet plan. Planområdet supplerer kommunens tilbud til innbyggerne Konsekvenser for den trafikale situasjonen? Hvordan påvirker planforslaget den trafikale situasjonen Bil Detaljplanen legger til rette for SKV1, SKV2, SKV3 og SKV4. Vegstrekningene er del av Sola sentrum sin nye infrastruktur (Ringvei øst) med tilkobling til Sandesletta. SKV4 er adkomst til parkeringsanlegg under feltene BKB1 og BKB2. Myke trafikanter Det legges til rette for gode nye gang- og sykkelveger ved siden av Ringvei øst og adkomstvegen. Ellers legger det til rette for gang-/turveg gjennom grøntdrag. Her finnes et bilfritt miljø, som blir vurdert svært positivt. Det legges ellers stor vekt på oversiktlighet og sikkerhet i veikryss og kryssende gangtraséer. Trafikkavvikling og trafikksikkerhet. Bil SKV1 er en del av Ringveien øst. Soltunvegen vil bli kollektivakse (utenfor planområdet). Planforslaget innebærer opparbeidelse av SKV2 og SKV3, strekningene legger til rette for en øst-vestforbindelse mellom Sandesletta og Ringveien øst. Områderegulering for Sola sentrum viser at trasevalget for Ringvei øst og øst-vestforbindelsen ble gjort etter utdypende vurdering (se blant annet spesielt pkt i saksfremlegget for Sola sentrum). Innspill i planprosessen for områdereguleringen medførte justeringer i plankart og planbestemmelser i endelig vedtatt områdeplan. Nåværende planforslag for detaljreguleringen passer innenfor de rammene som er gitt i områdeplanen Sola sentrum. Rådmannen har ikke fått innspill om nødvendige endringer. Rådmannen vurderer at etablering av nevnte strekninger er utfordrende. SKV1 er delvis privat eid. Før gjennomføring av vegen bør det foreligge en avtale. SKV2 /SKV3 kan heller ikke etableres før bygninger på de aktuelle tomter er revet. Deler av SKV2 og SKV3 er ikke ervervet av Sola kommune ennå og er i hovedsak privat eid. SKV2 eies av Sola Gamlehjemsforening og Arne Fredrik Hellestø. Deler av SKV3 eies av Pinsekirken Sola, Østerhus Eiendom AS, Lars Torkveen og Statens vegvesen. SKV4 (innkjørsel til p-anlegg BKB1-BKB2) og innkjørsel til p-anlegg BIN2 har trygg adkomst til SKV2. Det er utformet et godt kryss med tilstrekkelig oppstillingsareal. Myke trafikanter Det legges til rette for separat gang- og sykkelveg, som ikke krysser biladkomstvegen, og som er tilknyttet eksisterende gang- og sykkelnettverk. Myke trafikanter får mulighet til å nå Tjelta sentrum, skole og idrettsanleggene bilfritt. 30

31 Parkering Parkeringen skal skje i overensstemmelse med områderegulering: under bakken. Det er i nåværende planforslag planlagt parkeringsanlegg under felt BKB1, BKB2, og felt BIN 2. Under BIN1og BIN3 er det foreløpig ikke tenkt parkeringsanlegg under bakken. Prosjektet for Sola sykehjem, og skisser til kombinert formål BKB1, og BKB2 legger til rette for parkering under bakken: parkeringen er tenkt løst i et (felles) anlegg. Bakkeparkering skal unngås, jf områderegulering for Sola sentrum. Rådmannens vurdering og konklusjon Eiendomsforhold, eksisterende bebyggelse og fortsatt drift av eksisterende næring og offentlig tjenesteyting medfører at etablering av ønsket trafikkmønster og parkeringsanlegg er utfordrende. Rådmannen mener at for å kunne etablere Sola sentrums visjoner og ambisjoner må det inn tydelige rekkefølgekrav. Rådmannen mener også at midlertidige løsninger bør være mulig, for å igangsette utviklingen. Gode avtaler mellom partene er også nødvendig. Med hensyn til trafikkavvikling og trafikksikkerhet og parkering gjelder følgende. Trafikkavvikling Mobilitetsplanen (eget vedlegg) viser estimert turproduksjon per felt: Planen legger altså til rette for 3875 turer. Med en reisemiddelfordeling, basert på Reisevaneundersøkelsen RVU 2005 resulterer det i følgende fordeling av de 3875 turer: Det forventes altså 2634 motoriserte turer (samlet bil og moped) og 910 turer av myke trafikkanter (gange og sykkel, og buss). Konsekvensutredning til sentrumsplan og saksforelegg til områderegulering viser at framtidens bilvegnett i Sola sentrum er en balansert utbygging av vegnettet med tilstrekkelig kapasitet for foreslått utbyggingsvolum i Sola sentrum. Foreliggende detaljregulering er i tråd med planlagt BRA og utbyggingsvolum i områdeplanen for Sola sentrum. Rådmannen mener derfor at trafikkproduksjon innenfor planområdet ikke vil medføre ulemper i trafikkavviklingen, særlig når det tas hensyn til lavere bilturproduksjon, og et bedret kollektivtilbud etter ferdigstillelse av høyverdig kollektivtrase. Trafikksikkerhet Det legges til rette for gode gang- og sykkelstier i tråd med overordnet plan. Parkering Rådmannen anbefaler at så lenge BKB1 og BKB2 ikke er utbygd, kan disse brukes til vanlig parkering på bakken, slik at det finnes en midlertidig løsning for tilstrekkelig parkeringsareal. 31