6. FORSLAGSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE

Transkript

1 Forslagsstillers planbeskrivelse side 1 av FORSLAGSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE Konseptbeskrivelse Topografisk sett karakteriseres Skorpa av en markant fjellrygg/ åskam som deler øyen på langs i to tydelige deler; en indre del som ligger skjermet fra havet med utsyn mot fastlandet og byen i sørvest, og en ytre del med utsikt mot det åpne havet. Denne naturgitte forutsetningen gjør det naturlig å se på den indre delen som byggeområde for boliger, og den ytre delen som friområde. Mellom boliggruppene, som ligger som tydelig avgrensede flåter i landskapet, beholdes naturen mest mulig uberørt. Flåtene er et utrykk for tilpasning til landskapet, grendene bør fremtre som avgrenset i forhold til landskapet rundt. Her er det kystlandskapets egen flora som får blomstre. Etter hvert vil floraen sannsynligvis utvikle seg til å bli frodigere enn i dag, siden bebyggelsen vil gi ly på en ny måte. Boligbebyggelsen er delt opp i grender, plassert på nordsiden av veien som slynger seg på kanten av øyens søndre platå. Senterområdet, med fellesfunksjoner som barnehage, forretning og serveringssted, er plassert i den østre delen av området, opp mot flaten i skjæringen mellom de to åskammene som går på langs av øyen. Senterområdet er plassert på øyens mest sentrale sted, på brinken mellom friområdet i nord og den bakenforliggende bebyggelsen i syd. Bebyggelsens høydebegrensninger gjør at stien langs åskammen hele tiden har fri utsikt mot havet. Allmennheten får beholde områdets mest attraktive del ved at den siden av øyen som vender mot havet beholdes ubebygd. Den praktfulle stien på ryggen av fjellformasjonene beholdes urørt. Allmennhetens interesse utover dette vil først og fremst være å kunne bevege seg fritt gjennom området, på veien og gangveien syd for grendene. Veien med gangvei og fortau gir tilgjengelighet for de som ikke kan bevege seg i det kuperte terrenget. Fellesområder Det etableres et grøntområde for fellesaktiviteter mellom felt 6, 7 og 8 øst i området. Sletta i syd vil kunne brukes til sportslige aktiviteter (sportsløkken), og parkstrøket opp mot platået og friluftsområdet nord på øyen vil bli tilrettelagt for sosiale aktiviteter (bydelspark). Sportsløkken er et flatt område i sydøst med et naturgitt amfi rundt, som egner seg for ballspill og lignende. Publikum kan sitte i det skrånende terrenget som kranser arenaen. Parkstrøket opp mot platået vil knytte sammen ballsletta, senterområdet med barnehagens utearealer, og friområdet nord på øya. Friområder og friluftsområder Øyen skal fortsatt være tilgjengelig for friluftsinteresser. Tilgjengeligheten vil bli bedret med ny vei og parkeringsplasser for turgåere på høydedraget i vest og ved barnehage ved snuplassen i øst. Hele øyen med unntak av de oppdelte byggeområdene på sydsiden opprettholdes som friområde. Allmennheten kan bevege seg relativt fritt også på den søndre delen av øyen, fra friområdet langs kyststripen i sør, via sonene med friområde som avgrenser hver enkelt grend, over til det uberørte landskapet med friområdet i nord. Atkomst til Skorpa Det etableres en ny bro fra Gomalandet til Meløya, en ny vei over Meløya, og ny bro fra Meløya til Skorpa lenger nord i sundet. Videre er det valgt å ha kun én vei på langs av Skorpa, plassert på kanten av skråningen på sørsiden av grendene. Ved felt 8 er det snuplass for buss, med holdeplass og atkomst til senteret i felt 8 på nordvestsiden av veien. Hastigheten på veien er på grunn av veiens standard satt til 40 km/t.

2 Forslagsstillers planbeskrivelse side 2 av 11 Eksisterende bebyggelse på Skorpa Med unntak av felt 7 i sydskråningen av åskammen i øst, er størrelsen på hver enkelt grend/ byggefelt i planforslaget i antall boliger omtrentlig lik den eksisterende bebyggelsen på Skorpa. Det synes naturlig at man vurderer ny og gammel bebyggelse som del av et felles øysamfunn, og at den eksisterende bebyggelsen naturlig kan ta del i de nye fellesområdene. Bebyggelse i sydskråningen øst på Skorpa Etter at samleveien som del av reguleringsprosessen er flyttet ut på brinken syd for boligene, er flere av grendene blitt redusert i omfang. I sydskråningen under Langhaugen helt i øst er omfanget av grend 7 øket tilsvarende. Her er det lettere å etablere en tettere form for bebyggelse, med Langhaugen som bakteppe, og som også vil skjerme for vind fra nord. Atkomst til grend 7 er hovedsakelig fra to parallelle veier langsetter skråningsfoten. Bebyggelsen kan terrasseres i skråningen, og tilpasses i høyde til atkomstveiene, slik at veifyllinger unngås. Bebyggelsen er sydvendt, og fordi den er avtrappet nedover skråningen, vil også den lave vintersolen nå største delen av bebyggelsen i grenden. Grenden grenser også til det felles grøntanlegget med balløkke på sletta nedenfor, og med bydelspark mot senteret i vest. Det kan derfor etableres en mer tettbygd grend i dette området uten at det går på bekostning av bokvalitet. Felles grøntanlegg tilliggende felt 6, 7 og 8 er derfor medregnet som del av uteoppholdsarealet (MUA) for disse feltene. Atkomstveier er prosjektert med snuplasser med 19 m diameter, for typekjøretøy liten lastebil (LL). Dette er gjort for å få en bedre tilpasning av snuplassene i det fallende terrenget i byggefeltene, og snuplassens størrelse er tilstrekkelig til daglig bruk for renovasjonsbiler med mer. I tillegg er det ved snuplassene øst i felt 7 innpasset vendehammer for lastebil type (L). Eksisterende bebyggelse på Meløya Eksisterende bebyggelse består av 3 boliger langs sydsiden av Skorpaveien, samt et par boliger og diverse næringsbebyggelse på det planerte området mot sjøen i syd. På nordsiden langs Skorpaveien ligger det 4 boliger, med fri utsikt mot havet i nord. Bebyggelsen er i 1 ½ til 2 etasjer. Ny bebyggelse på Meløya Foreslått ny bebyggelse er redusert og er begrenset til felt 16 bolig med tilhørende anlegg (tidligere del av felt 13). Feltet er detaljregulert med byggegrenser som deler det i 2 separate byggeområder, og bestemmelsene angir at det maksimalt kan bygges 4 boenheter fordelt på 2 husgrupper. Byggeområdene er atskilt med byggegrenser, som regulerer et ubebygd belte med bredde 10 meter mellom byggeområdene. Bebyggelsen har gesims- og mønehøyde k+ 9/ 11 meter. Maksimalt tillatt areal er BRA 800 m 2. Klimatilpasning Fremtredende vindretning er fra sørvest. Det vil være naturlig å etablere boligenes uteplasser mot sørvest da det vil gi best mulig solforhold samtidig som det gir gode utsiktsforhold. Bebyggelsen vil dermed forme en vindskjerm i bakkant av uteplassene, og skrå vegg/takflater vil kunne være med å avdempe vindtrykket på bevisste steder. Fjellandskapet mot nord vil bidra til å skjerme bebyggelsen fra de kraftigste vindene fra havet, og en stor del av bebyggelsen er lagt i sørskråningen mellom åskammen i nordøst og den flate, solfylte sletta nedenfor. Solforhold Vedlagte solstudier viser bilder av modellen lyssatt med solvinkler tilsvarende vårjevndøgn, sommersolverv og høstjevndøgn:

3 Forslagsstillers planbeskrivelse side 3 av mars/ september kl mars/ september kl juni kl juni kl juni kl juni kl Bildene viser at det vil bli svært gode solforhold for bebyggelsen på Skorpa og Meløya. Meløya var ikke medtatt i solstudiet, men slik øyen ligger orientert, tolker vi at forholdene vil bli svært gode for ny bebyggelse der også. Skorpa ligger vendt slik at den høye fjellryggen ligger nord og litt øst for den foreslåtte plasseringen av bebyggelsen. Uteplasser er hovedsakelig tenkt mot sør og vest, der det også er utsikt inn mot sentrum av byen. Innenfor de tidene vi har dokumentert er det kun grend 7 (grenden lengst mot nordøst) som er skyggelagt kl 21. den 22. juni, ellers er det fortsatt sol på resten av bebyggelsen. På dette tidspunkt begynner imidlertid utearealene å skyggelegges også for de andre østlige grendene. Grendene lengst mot vest har fortsatt solfylte uteplasser. Grend 7 sin terrasserte plassering i sydskråningen på Langhaugen gir imidlertid bedre forhold i lav vintersol. Estetikk og byggeskikk Fjernvirkning: Eksisterende bebyggelse på Skorpa er skjult bak åskammen på vestenden av øya. Ny bebyggelses gesimser skal ikke være høyere enn åskammene langs høydedraget som følger øya i øst- vest retning nord for bebyggelsen. Mønehøyder tillates over dette nivå, slik at taklandskapet med sine skrå flater kan bli synlig i silhuett sett fra havet. Angitt mønehøyde for pulltak settes lik høyden fra der toppen av takflatens ensidige skråflate begynner. Nesten midt på øyen, der åskammen deler seg oppstår det et naturgitt punkt for kobling mellom friområdet nord på øya og friområdet med byggefeltene syd på øya. Her synes det naturlig å etablere øysamfunnets sentrum, et senter for sosial aktivitet, med barnehage, og leiligheter som vil være attraktive for aldersgruppen 55+. Planforslaget gir også muligheter for etablering av lokalbutikk og kafé. Meløya har en annen og flatere topografi, der eksisterende bebyggelse er synlig fra havet i nord. Ny bebyggelse vil på grunn av øyas topografi også bli synlig fra havet i nord. Boligtyper, kvaliteter Avstanden til Kristiansund sentrum tilsier at dette er et boligområde utenfor den nære bykjernen, og bebyggelsen bør derfor ikke være for urban i utforming og struktur. Området er likevel så sentrumsnært at en bør utnytte byggeområdene best mulig innenfor en akseptabel tetthet og struktur. På den måten bevarer en også mest mulig av naturkvalitetene, både for beboere og allmennheten. Boligbebyggelsen på Skorpa anses som svært attraktiv for å kunne tiltrekke nyetablerere til Kristiansund, med kombinasjonen av å bo i et naturlandskap med nærhet til sentrum. Vurdering av alternative hovedatkomstveier Det har vært vurdert 2 alternative veitraséer over Meløya og første etappe på Skorpa, frem til felt 3. Det ytre alternativet er en ny vei nærmest havet i nord, med ny bru fra Gomalandet til Meløya og ny bru fra Meløya til Skorpa. Det indre alternativet har ny bru fra Gomalandet til Meløya, men vil følge den eksisterende veien videre over Meløya og over sundet på den eksisterende fyllingen til Skorpa, og videre langs eksisterende vei frem til felt 2. Begge alternativ har vært utredet i konsekvensutredningen. Det ytre alternativet ble lagt til grunn i planforslaget, fordi dette alternativet skåner eksisterende bebyggelse og beboere i en

4 Forslagsstillers planbeskrivelse side 4 av 11 langt større grad enn hva en utvidelse av eksisterende Skorpaveien gjennom den gamle bebyggelsen ville gjort. I revidert planforslag som sendes på begrenset høring i mars/april 2012, er veitrasé over Meløya og nord for eksisterende bebyggelse på Skorpa endret, i samsvar med beboernes høringsuttalelser. Veitraséen er flyttet inntil fjellkammen nord for felt 1, slik at felt 1 grenser til eksisterende boliger i syd, og samleveien blir liggende nord for samlet bebyggelse. Det medfører også at samleveien over Meløya og bro mellom Meløya og Skorpa er flyttet mot nordvest, med følge at det bevaringsverdige huset Steienan kan bevares i sin eksisterende posisjon på Meløya. Det er valgt en trasé for vei og bro som glir mest mulig skånsomt inn i landskapet. 7. PLANFORSLAGET Endringer etter 1. gangs behandling 2009 Planforslaget er endret på en rekke punkter i henhold til innspill og krav i forbindelse med 1. gangs behandling i plan- og bygningsrådet. De viktigste endringer er: Ny kjørebru Goma Meløya: Dagens bru skal rives, og ny bru skal ha separert fortau. Ny kjørevei på Skorpa etableres med tosidig fortau fra felt 2 mot felt 8 i øst, endret fra tidligere forslag med ensidig fortau. Det anlegges busslommer og leskur på alle busstopp. Parkeringsplasser for friluftsområdet økes fra 10 til 15 plasser. Spesialområde bevaring for klippfiskberget Volckmarbergan tas ut, og erstattes med byggeområde for kontor, forretning og industri for området tilsvarende kommuneplanens arealdel, og friluftsområde i øvrig del. Eksisterende vei på Skorpa reguleres til offentlig vei frem til snuplass ved Skorpaveien 11 og 13, øvrige veier reguleres til felles avkjørsel. Felt 9 a og b flyttes mot øst, slik at bebyggelsens gesimser ikke blir synlige over fjellkammens silhuett mot havet i nord. Mønehøyder med taklandskap vil bli synlige over dette, på samme vis som for resten av bebyggelsen. Flyttingen av felt 9 mot øst medvirker til at barnehagen får hoveddelen av uteområdet sitt i flatt terreng, tilpasset universell utforming. Minst 40 % av alle boliger skal være universelt utformet, i henhold til rundskriv HO-3/2004 fra Husbanken og Statens bygningstekniske etat. Kommunen har stilt krav om kjørbar gangvei til alle boliger. For illustrert bebyggelse i grend 4, er det der dette ikke er mulig vist heisatkomst fra kjørbar gangvei, kombinert med ikke kjørbar gangvei med stigning maks 1:12. Det skal gis tilbud om lokalt tilpasset støyskjerming for eksisterende boliger i influensområdet, der støynivåene overstiger gjeldende forskrifter. Endringer etter offentlig ettersyn og vedtak i plan- og bygningsrådet , sak nr. 11/35. Planforslaget er endret i henhold til bemerkninger kommet inn etter 1. gangs offentlig høring, og endringer vedtatt i plan- og bygningsrådet , sak nr. 11/35, før ny 1. gangs offentlig høring. De viktigste endringer er: Skorpa er med unntak av byggeområder, foreslått regulert til friområde, mens Meløya opprettholdes som friluftsområde. Havneområde i sjø er innskrenket til området syd for felt 14, 15 og 16, byggeområde for kontor, forretning og industri. Friluftsområde i sjø er tilsvarende utvidet. Trafikkområde i sjø og vassdrag er medtatt som nytt formål, syd for friluftsområde og havneområde i sjø, i sundet mellom Gomalandet og Meløya, mellom Meløya og småbåthavn i vest, og videre mot havet i nord.

5 Forslagsstillers planbeskrivelse side 5 av 11 Ny kjørebru Goma Meløya: Eksisterende bru skal være i drift i anleggsperioden, og ny bru er derfor flyttet noe mot øst. Ny samlevei på Skorpa er flyttet ut på brinken syd for boligbebyggelsen, slik at all bebyggelse frem til snuplass for buss ved grendesenteret i felt 8 er samlet på nordsiden av veien. Tidligere tosidig fortau er endret til ensidig fortau på nordsiden av veien. Samleveien er trukket lenger unna eksisterende bebyggelse på Skorpa, slik at avstand fra senterlinje vei til eksisterende bebyggelse er minimum 15 meter. Det anlegges busslommer og leskur kun på nordsiden av samleveien, mot boligfeltene. Det anlegges fortau frem til felt 7, og en mindre forbindelse på Meløya fra Skorpaveien mot bussholdeplass. De viktigste atkomstveiene i grendene er foreslått regulert til offentlig trafikkområde, med minimum bredde 5, 0 meter. I bestemmelsene er det angitt bestemmelser om etablering av snøopplag. Der det er mulig vil VA-ledninger legges i kommunal vei. Endelig plassering av ledningsanlegg vil skje etter at husene er plassert høydemessig og en har oversikt over planeringsarbeider i de enkelte felt. Alle VA-ledninger dreneres til samleveien, med unntak av del av bebyggelse i felt 1 i vest, og felt 5 7 i øst, som dreneres til pumpestasjoner. Traseer for VA-ledninger ved felt 1, 6 og 7, samt i og sydøst for felles grøntanlegg, er regulert til område for anlegg i grunnen og offentlig gangvei. VA-ledninger i offentlige veier og gangveier forutsettes overtatt av kommunen. Pumpestasjonen i felt 14 er fjernet. I felt 13 på Meløya søkes det innpasset en offentlig pumpestasjon plassert på laveste nivå på øya, som kan dekke ny og eksisterende bebyggelse på øya. Plassering må avklares i forbindelse med offentlig høring av planforslaget. Krav til universell utforming er endret, fra krav om at minst 40 % av alle boenheter skal ha universell utforming, til krav om at minst 20 % av boenhetene innenfor respektive felt skal tilpasses bevegelseshemmede ved at alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom, bad og toalett) er på bygningens inngangsplan. Felt 7 (tidligere felt 7 og 8) i skråningen under Langhaugen er slått sammen, og en større del av bebyggelsen er samlet der. Bebyggelsen terrasseres i sydskråningen, og tilpasses terrengmessig til to langsgående atkomstveier. I felt 9 er forslaget om etablering av 2 nye eneboliger øst i området tatt ut, og området er foreslått til fri område, men med mulighet for etablering av en lekeplass for eksisterende bebyggelse på Skorpa i friområdet. I felt 17 er det i bestemmelsene gitt tillatelse til oppføring av 3 naust. Felt 18 er medtatt som et nytt byggeområde for naustbebyggelse mot sundet vest for Skorpa, og gir anledning til bygging av 5 stk naust. Privat småbåtanlegg i sjø er tatt ut av planen i sundet mellom Meløya og Skorpa. Felt 19 er medtatt som et nytt byggeområde for hotell med tilhørende anlegg, for å kunne etablere en utpost på maksimalt 50 m 2 på østspissen av øya. Det tillates å etablere et bærekraftig natursenter, på betingelse av gitt dokumentasjon. Formålet erstatter byggeområde for allmennyttig formål herberge, som er tatt ut av planen. Felt 20 er medtatt som et nytt byggeområde for allmennyttig forsamlingslokale (grendehus) på Skorpas sydøst side, for gjenoppføring av det bevaringsverdige huset Steinan. Huset ligger i dag på Meløya under ny foreslått bro over til Skorpa, og må flyttes. Feltet er etablert nær den bevaringsverdige helleren (Id , Lok. 8), og i tilknytning til offentlig gangvei som leder ned til feltet. Samlet sett anses plassering av feltet og tilgjengelighet som god for offentligheten, med kjørbar gangvei frem til feltet og etablering av HC-parkering i direkte tilknytning til feltet. I felt 8 (tidligere felt 9) er senterfunksjonene samlet i ett felt regulert til kombinert formål: barnehage, forretning, bevertning og bolig, med direkte atkomst fra snuplass på samleveien. For illustrert bebyggelse i grend 4, er terrenget i den nordvestre delen bearbeidet, slik at det er kjørbar gangvei til alle boliger. Automatisk fredede kulturminner, i alt 9 lokaliteter, er vist på plankartet med identitetsnummer, og det er medtatt en bestemmelse som sikrer arkeologisk undersøkelse av funnene før det gis tillatelse til tiltak. Lok. 8 lengst mot øst er regulert til spesialområde bevaring.

6 Forslagsstillers planbeskrivelse side 6 av 11 Endringer etter ny 1. gangs behandling 2011 Veitrasé for ny samlevei over Meløya er flyttet mot nordvest, bro mellom Meløya og Skorpa er flyttet mot nord, samlevei langs felt 1 på Skorpa er flyttet til fjellkammen nord for feltet. Eksisterende bebyggelse på Skorpa grenser nå til felt 1 i nord, og støyskjerm på nordsiden av eksisterende bebyggelse er derfor tatt ut av planen. Samleveien får ensidig fortau på nordsiden av veien med bredde 3 meter, slik at veiprofilen blir ensartet på hele strekningen frem til snuplass ved felt 8. Atkomstvei i felles del til felt 3 og 4, samt i atkomstveier øst i felt 7, får ensidig fortau med bredde 2,5 meter. Atkomstveien øst i felt 7 får snuplasser dimensjonert for liten lastebil (renovasjonsbil mm), supplert med vendehammer for lastebil. Felles avkjørsel, som er felles for eksisterende bebyggelse i felt 9, 11, 12, 13 og 17, er videreført på plankartet i 4 meters bredde opp til offentlig snuplass ved pumpestasjon inntil felt 1, for å etablere en forbindelse til naust vest i planområdet, og til friområdet i nord. Offentlig parkeringsplass for turgåere ved felt 1vest i området er redusert fra 15 til 10 p- plasser. Ny offentlig parkeringsplass for turgåere ved felt 8 får 9 p-plasser, som skal sambrukes for henting og bringing til barnehagen. Kjørbar gangvei over VA-ledning fra pumpestasjon øst for felt 6 til tidligere felt 20 Steinan øst i friområdet er tatt ut av planen. VA-ledningen erstattes av en borret overløpsledning i fjell, fra pumpestasjonen mot havet i syd. Overvann føres i dagen langs dalsøkket nord for helleren (id ) til havet i øst. Det er lagt inn VA-ledning for overvann mot syd i felt 4. Felt 1 og 2 endres i utstrekning som følge av at veitrasé for samlevei er flyttet. I felt 1 er byggegrense mot eksisterende bebyggelse i felt 12 satt til 7 meter. Felt 13 på Meløya deles i nytt felt 15 frittliggende småhusbebyggelse, for den eksisterende bebyggelsen, og nytt felt 16 bolig med tilhørende anlegg, for ny bebyggelse, med maksimalt tillatt BRA 800 m 2, og gesims/mønehøyder k+ 9/11. Feltet er delt i 2 byggeområder, med en 10 meter bred ubebygd sone mellom byggeområdene. Tillatelse til å bygge naust i felt 17 (nytt felt 20) er tatt ut av bestemmelsene. Felt 19 hotell med tilhørende anlegg/ natursenter i friområdet lengst øst på Skorpa er tatt ut av planen. Endret veitrasé for samlevei over Meløya medfører at Steinan og tilliggende friluftsområde kan bevares i eksisterende posisjon på Meløya. Felt 20 øst på Skorpa er tatt ut av planen. Ca 6 daa av friområdet rundt det automatisk fredede kulturminnet helleren med id øst på Skorpa blir regulert til bevaring. Reguleringsformål Byggeområdene felt 1-7 og felt 16 reguleres til boliger med tilhørende anlegg. Byggeområde felt 8 reguleres til annet kombinert formål; barnehage (offentlig/ allmennyttig), bolig, bevertning og forretning. Byggeområde 9-15 reguleres til frittliggende småhusbebyggelse. Byggeområdene felt reguleres til kombinert formål; forretning, kontor og industri. Byggeområde felt 21 reguleres til naustbebyggelse. I tillegg reguleres det; - Offentlig trafikkområde; vei m/ fortau, gangvei, annen veggrunn, bussholdeplass, parkeringsplass, trafikkområde i sjø og vassdrag, og havneområde i sjø. - Friområde; friområde. - Spesialområde; friluftsområde på land, friluftsområde i sjø, område for anlegg i grunnen, vann og avløpsanlegg, bevaring av bygninger og anlegg, frisiktssone ved vei. - Fellesområde; felles avkjørsel, felles grøntanlegg (balløkke, bydelspark).

7 Forslagsstillers planbeskrivelse side 7 av 11 Grad av utnytting og høyder På Skorpa: Maksimalt bruksareal (BRA) for nybygg bolig: m² " " " barnehage: 650 m² " " " forretning: 200 m² " " " bevertning: 200 m² Maksimalt bruksareal (BRA) for parkering på terreng/ i carports: m² Maksimalt bebygd areal (BYA) kontor, forretning, industri (inkludert eksisterende bebyggelse og parkering på terreng): m² På Meløya: Maksimalt bruksareal (BRA) for nybygg bolig: 800 m² Maksimalt bruksareal (BRA) for parkering på terreng/ i carports: 120 m² Maksimalt bebygd areal (BYA) kontor, forretning, industri (inkludert eksisterende bebyggelse og parkering på terreng): 1.650m² Generelt: Parkeringskjellere helt eller delvis under terreng regnes ikke med. Maksimal gesimshøyde og mønehøyde står i bestemmelsene; henholdsvis 9 og 11 meter for felt 1-8. I tillegg er det definert maksimal gesims- og mønehøyde på plankartet for enkelte felt. Angitte høyder skal ikke overskrides selv om det medfører at bebyggelsen blir lavere enn 9/11 meter. Denne begrensningen fremkommer av høyderyggen som skiller mellom indre og ytre landskap på øyen, mellom byggesonen og friområdet. Intensjonen er at bebyggelsen ikke skal være synlig fra havet. Den horisontale linjen fra høyeste punkt på fjellkammen bak hvert felt gir maks gesimshøyde. Maks mønehøyde er pluss 3 meter over dette, det vil si at taklandskap med skrå takflater kan bli synlig fra havet. For felt 9-15 gjelder pbl 29-4 (pbl.08), det vil si at maksimal gesimshøyde og mønehøyde er henholdsvis 8 og 9 meter. For felt gjelder maksimal gesimshøyde og mønehøyde henholdsvis 9 og 11 meter. Bebyggelsens plassering og utforming Bebyggelsens plassering reguleres av byggegrenser. Byggegrensene definerer bebyggelse i grender med friluftsområder imellom. Byggegrense mot samlevei er 3,5 meter fra regulert fortau/gang- og sykkelvei. Byggegrense mot atkomstveier i grendene er 4 meter fra kant vei (skulder). Det er planlagt følgende grunntyper av boligkategorier: 1. Frittliggende 1 og 2 etasjes enebolig / 2-mannsbolig, ca 30 %. 2. Rekkehus på 2 og 3 etasjer, ca 30 %. 3. Leiligheter, ca 30 %. 4. Byvillaer, ca 10 %. Reguleringsbestemmelsene stiller krav til materialbruk. Verneinteresser Det er avdekket felt med funn fra steinalderen, i alt 9 steinalderlokaliteter. De fleste funnstedene er skadet av senere jordbruksaktivitet, og har ikke bevaringsverdi, men en arkeologisk undersøkelse vil gi nyttig lærdom om bruken av sesongboplasser så langt tilbake som til tidlig steinalder. Fylkeskommunen har med samtykke fra Riksantikvaren gitt tillatelse til inngrep i 8 av funnene, på betingelse av at det utføres en arkeologisk undersøkelse før gjennomføring av tiltak i planområdet. Betingelsen er medtatt i bestemmelsene. Lok. 8 lengst mot øst og tilliggende friområde er regulert til spesialområde bevaring. Huset Steinan nordøst på Meløya og tilliggende friluftsområde er regulert til spesialområde bevaring. Trafikkforhold Det reguleres ny vei fra Gomalandet over Meløya til Skorpa. Veien inkluderer to nye bruer, begge med ensidig, separert fortau.

8 Forslagsstillers planbeskrivelse side 8 av 11 Ny samlevei får ensidig fortau på nordside av vei på hele strekningen. Eksisterende Skorpaveien over Meløya reguleres med inntil 8 meters bredde, slik at det kan anlegges fortau. Det er lagt til grunn at fartsgrensen settes til 40 km/t, grunnet god standard og veiens lengde. Snuplasser: Det etableres snuplass ved grend 8, som har fellesfunksjonene barnehage, forretning og bevertning. Her får bussen endestopp. Diameter på rundkjøring er 25 meter. De tre snuplassene i skråningen under Langhaugen øst i området, samt snuplasser for felt 4 og 6, har en diameter på 19 meter, tilstrekkelig for renovasjonsbiler. Snuplassene øst i felt 7 får i tillegg vendehammer for lastebil. Trafikktall: Det regnes 5 turer i døgnet pr bolig, som for samleveien på Skorpa gir ÅDT lik 370 boliger x 5 turer = For støyberegningen er det lagt til grunn at i 2022 vil ÅDT være vest for snuplass ved felt 8, og ÅDT øst for snuplass. Deler av ny bebyggelse vil kunne komme innenfor gul sone markert i støyutredningen. Begrunnelsen for å foreslå bebyggelse i denne sonen, er at det er ønskelig å gi bebyggelsen en synlig sammenheng med veien. Dette kan gjøres dels ved å etablere boligbebyggelse med støyskjerming ivaretatt i henhold til bestemmelser, og hvor planløsninger og utforming tilpasses dette. Hovedsaklig vil bebyggelse i denne sonen utgjøres av sekundær bebyggelse som parkeringskjellere, carports, søppelhus, terrengmurer etc. Parkering Det er i bestemmelsene stilt krav om parkeringsdekning på 1,5 p-plasser pr bolig. Minimum 10 % av offentlige parkeringsplasser skal være HC-plasser. Hver p-plass som plasseres på terreng er medregnet med 18 m² BRA, HC-plasser med 27 m 2 BRA. Underjordisk garasje innpasses enten under terreng i grendene, der det er gunstig å løfte fellesområder/bebyggelse i forhold til omkringliggende landskap, eller under den nedre del av bebyggelsen nærmest samleveien. Parkeringsløsningen følger 3 prinsipper: Parkering i beplantede lommer i terrenget tillates med maksimalt 40 %. Resterende parkering anordnes i P-kjeller under hus/ terreng og i carport. For de kombinerte områdene kontor, forretning og industri er det stilt krav om minimum 1 parkeringsplass pr 100 m². Risiko- og sårbarhet Det er utarbeidet ROS-analyse. Den har ikke påvist stor risiko for noen av de undersøkte hendelsene. For flere hendelser kan det likevel være hensiktsmessig å søke avbøtende, risikoreduserende tiltak som kan bidra til å motvirke eventuelle uheldige utfall. ROS-analysen konkluderer med at forslagene til risikoreduserende tiltak bør følges opp og eventuelt spesifiseres på et senere stadium av de ansvarlige på hvert enkelt tema. Sosial infrastruktur Planforslaget inneholder en 4 avdelings barnehage. Kollektivbuss planlegges frem til snuplassen ved felt 8. Skolen på Gomalandet skal være skole for ny bebyggelse på Skorpa og Meløya. Teknisk infrastruktur Vann- og avløp: se egen rapport. El-forsyning: det antas at det må etableres 3 stk trafoer innenfor boligområde felt 1 8. Stedsutvikling Utbyggingen vil medføre at det etableres en stedsutvikling på deler av Skorpa, slik at området blir en ny bydel i Kristiansund, men tilpasset friområdet og friluftsområdet som nå får en permanent regulering. Det etableres ca 370 boenheter, antatt fordelt på 30 % leiligheter,

9 Forslagsstillers planbeskrivelse side 9 av % rekkehus, 10 % byvillaer, og 30 % eneboliger. Ulike typer boenheter forsøkes fordelt på hvert felt, slik at det vil bli en variert demografisk fordeling, og slik at det blir et variert tilbud i hvert utbyggingstrinn. I felt 8 vil det i tillegg til sentrumsfunksjoner som barnehage, eventuelt også nærbutikk og kafé, etableres leiligheter, hvor det kan være aktuelt å tilrettelegge spesielt for brukergrupper som 55+. Barns interesser Det er innpasset en 4-avdelings barnehage. Det etableres lekeområder i hver grend, tilsvarende 25 m² pr boenhet. Det etableres lekeplass for små barn i hvert tun, og en felles lekeplass for større barn i hver grend. Det vil bli etablert en ball-løkke på flaten i sydøst. Skorpa vil i tillegg ha store områder regulert til friluftsområde, som kan benyttes til lek. Det er gode badeforhold nord på øya ved Valan, der vannet varmes naturlig i pollen. Universell utforming Det tilstrebes universell utforming og god tilgjengelighet i hele området. Kravet må imidlertid vurderes opp mot målsettingen om god terrengtilpassing av bygningsmassen, og vil også kunne differensieres for forskjellige bygningstyper. Minst 20 % av boenhetene innenfor respektive felt skal tilpasses bevegelseshemmede ved at alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom, bad og toalett) er på bygningens inngangsplan. Rommene skal være tilgjengelig for rullestolsbruker. Boenhetene skal ha trappefri adkomst fra terreng/parkering til inngangsplan og terrasse/privat uteplass. Det skal sikres at det blir et variert utvalg av boligtyper blant de boligene som skal være tilpasset rullestolbrukere. Barnehage og andre servicefunksjoner skal ha universell utforming. Veiledning for universell utforming skal legges til grunn for detaljprosjektering av tiltak, jf. Rundskriv HO-3/2004 fra Husbanken og Statens bygningstekniske etat. Planen legger generelt ikke opp til tilgjengelighet med heis til leilighetene. Det vil i praksis si at det kun er boliger med hoveddelen på bakkeplan og boliger som er tilgjengelig med heis som kan utformes etter krav til universell utforming. Skorpa har et meget kupert terreng, og for mange av feltene vil ikke dette utgjøre mer enn 20 %. Planforslaget la opprinnelig opp til at 40 % av boenhetene innenfor respektive felt skulle ha universell utforming. I videre arbeid med utforming av boligtunene har en oppdaget at målsettingen var for ambisiøs. Mange av boenhetene er rekkehus i 2 eller flere plan plassert i fallende terreng, med en mørk side i laveste etasje. Der atkomsten er på nedsiden av huset vil hoveddelen av boenheten ikke ligge på inngangsnivå, og det vil ikke være mulig å etablere en boenhet med alle hovedfunksjoner på inngangsplan. Rekkehus med flere plan vil arealmessig bli svært store hvis hovedfunksjonene skal ligge på bakkeplan og øvrige etasjer skal utnyttes fullt. Kombinasjonen av disse forholdene gjør at det vil være vanskelig å oppnå at mer enn 20 % av boenhetene kan få alle hovedfunksjoner på bygningens inngangsplan. Traséen for VA-ledninger mellom felt 5 og 6, og i felt 7, vil bli opparbeidet som kjørbar gangvei, med stigningsforhold som også vil være tilnærmet kravene til universell utforming. Juridiske forhold Det er rekkefølgebestemmelser i forhold til etablering av leke og uteområder. Utbyggingsavtale vil bli etablert. Øvrige juridiske forhold er ikke vurdert. Del av næringseiendommen i felt 17 reguleres til offentlig trafikkområde, totalt 416 m 2.

10 Forslagsstillers planbeskrivelse side 10 av 11 Gjennomføring og trinnvis utbygging Tidsplan for gjennomføring er ikke definert. Rekkefølgen i utbygging av boligfeltene vil bli vurdert i forhold til etablering av infrastruktur/ VAV etc, og i forhold til anleggstrafikk og ulemper for etablerte felt. Arealtabell formål byggeområder (nye): Arealtabell felles grøntanlegg: Bolig Felt 1-7, 16 95,2 daa Annet kombinert formål Felt 8 5,8 daa Kontor/forretning/industri Felt ,6 daa Sum nye byggeområder 127,6 daa Felles grøntanlegg 10,5 daa Sum BRA bolig (nye) på Skorpa: Antall boliger v/ snitt ca 120 m²: Felt m² 37 stk Felt m² 26 stk Felt m² 33 stk Felt m² 45 stk Felt m² 36 stk Felt m² 37 stk Felt m² 141 stk Felt m 2 15 stk Sum boliger m² 370 stk Sum BRA bolig (nye) på Meløya: Felt m² 4 stk Sum BRA annet formål: Felt 8: barnehage 650m² 4 avdelinger : forretning 200 m 2 : bevertning 200m 2 Sum BRA parkering på terreng og antall p-plasser: Skorpa: m² 583 p-plasser Meløya: 120 m² 6 p-plasser

11 Forslagsstillers planbeskrivelse side 11 av ILLUSTRASJONER Følgende illustrasjoner, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, viser en mulig maksimal utbygging i henhold til planforslaget. Med fotavtrykk som vist på illustrasjonsplan og maksimalt tillatt bruksareal (BRA), har bebyggelsen en gjennomsnittlig høyde på 2,25 etasjer. Illustrasjoner: Illustrasjonsplan 1:2000, planeksempel grend 4 (plan og snitt) 1:500, planeksempel grend 8 (plan og snitt) 1:500, planutsnitt Meløya 1:1000 med snitt 1:500, snitt felt 1/felt 12 1:500, modellfoto med solvinkel for 22. juni og 21. mars/ oktober (23 stk), samt diagrammer med tekst. Illustrasjonene viser maksimalt tillatt bruksareal (BRA) for felt 1 8 og felt 16. Felt er ikke illustrert. På Skorpa: Maksimalt bruksareal bolig: m² " " barnehage: 650 m² " " forretning: 200 m² " " bevertning: 200 m² På Meløya: Maksimalt bruksareal bolig: 800 m² Boliggruppenes utforming er forholdsvis fri; de forskjellige hustypers grunnflate kan økes/ reduseres uten at dette får konsekvenser for helheten. Boligene er tenkt på ett, to og tre plan. De fleste vil ha atkomst fra bakkeplan, og noen av leilighetene vil få heis. Planeksempelet for grend 4 viser atkomst til grenden med kjørbare gangveier dimensjonert for renovasjonsbil og brannbil (brannbil må bruke veiarmene som vendehammer). Skur for søppel og kildesortering er markert med "S", og er dimensjonert i forhold til antall boenheter. Illustrasjonsplanens intensjon: Flest mulig boliger har skjermet uteplass på markplan. Flest mulig boliger har kjørbar atkomst. Alle boliggrender er så vide (gjennomgående meter) at boligene har sol minst til kl ved vår- og høstjevndøgn. Alle boliger grenser til et sjenerøst grøntareal, og alle boliger har kvalitetsutsikt (naturlandskap, sjø, og parkmessig opparbeidet grøntareal i tunene). Innkikk over et beplantet tun, der avstanden er mellom 30 og 40 meter og husenes gjennomgående høyder er 2-2,5-3 etasjer, vil være forholdsvis begrenset. Høyden på bebyggelsen på Skorpa styres først og fremst av at kun taklandskapet (mønehøyde) skal være synlig fra havet. Den høyeste bebyggelsen (3 etasjer) er derfor i hovedsak plassert der den ikke kommer opp over horisontlinjen, det vil si i sørhellingen langs veien, og i le av fjellryggen i øst.