Innspill Kommentarer Krav om kvartalsvis

Transkript

1 Bodø Gårdeierforening Innspill Kommentarer Krav om kvartalsvis Hensikten med bestemmelsen er å sikre at utvikling/detaljregulering er ikke fortetting/omforming skjer på en slik måte ønskelig. Dette kan stoppe prosjekter at det ikke vil være til hinder for at hele som kan være ønskelige å bygningsstrukturen i kvartalet kan bygges gjennomføre, også på nåværende ut med samme tetthet og kvalitet. tidspunkt. Eventuelt fravik krever dispensasjon, og kan vurderes dersom det kan dokumenteres at det er forenelig med hensynet bak kravet om plan for hele kvartalet. Haugen AS, Storgata 19 Legger vekt på: Oppgradering av gateløp Konvertering til bolig: Uteoppholdsareal på offentlig grunn. Økonomisk må dette stå i forhold til kostnad på renovering av gamle bygg. Krav til avfallsordning må vurderes. Parkering. Parkeringskrav bør beregnes som forskjellen mellom dagens bruk og fremtidig bruk. Alternativt fjerne krav til parkering. Bør etableres praksis i samråd med Byggesak om konvertering av verneverdige bygninger, når det gjelder å finne gjennomførbare og akseptable løsninger mht. krav i teknisk forskrift. Spesielt når det gjelder lysforhold og krav til universell utforming. Legger vekt på: Uteoppholdsareal løses i byrom. Parkering: Krav bør beregnes som forskjellen mellom dagens bruk og fremtidig bruk. Det må legges til rette for dispensasjoner fra tekniske krav i vurderingen opp mot vern- gjelder særlig krav til dagslys og støy. Viser til øvrig innspill v/norconsult: Innspill til bestemmelser: 2.1 om dagslys: Problematisk der vernehensyn går foran 2.2 om støy: Problematisk å håndtere når privat balkong ikke er tillatt på Vurderes som viktig. Kostnadene forutsettes å reflektere reelle kostnader. Krav til avfallshåndtering forutsettes å være likt de krav som ellers stilles i bykjernen. Avfallsanlegg på offentlig gategrunn er ikke aktuelt. Imøtekommes. Bestemmelsen er endret, se 2.7. Kravene i Teknisk forskrift kan ikke tilsidesettes gjennom regulering. Det vises imidlertid til plan- og bygningslovens 31-2, 4. ledd, som gir anledning til å lempe på de tekniske kravene «når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader.» Planen gir mulighet til dette når kravet til felles uteoppholdsareal ikke kan løses på egen grunn. Prinsippet er tatt inn i bestemmelsene, jfr. kommentarer til innspill fra Bodø Gårdeier-forening. Se kommentarer til siste punkt i innspill fra Gårdeierforeningen. Se forrige punkt. Se over.

2 Tjærandsengården, sameiet verneverdige fasader. Områdereguleringen bør fravike kommuneplanens krav i de tilfellene der vernehensyn går foran. 2.6 parkering: Viser til at kravet for eiendommen ved konvertering til bolig, vil reduseres dersom man sammenligner med dagens arealbruk og kravene som stilles i KPA. Bestemmelsene bør presisere om bruksendringer skal utløse krav til nye parkeringsplasser. 2.7 om avfall: KPA noe uklar vedrørende avfallshåndtering. Bør være mulig å benytte avfallsløsning under terreng og avfallsrom og 2.14: Krav om dokumentering av geotekniske forhold og forurensning i grunn bør utelates for bruksendring. 6.1: Mener hulltaking kan være relevant for bruksendring. Bør være mulig å avklare uten en detaljreguleringsplan, i forbindelse med søknad om bruksendring. Planen bør ha en generell bestemmelse som gir anledning til å fravike enkelte forskriftskrav. Vedrørende lek- og uteoppholdsarealer bør finansieringen av disse være et spleiselag med utbygger/gårdeiere og kommunen. Det bør være mulig å tilpasse eksisterende bebyggelse til ny bebyggelse jf. innsendte skisser. Tilføres nytt areal? Det bør ikke være krav om at utvikling av eksisterende enkelteiendommer betinger en helhetlig løsning for hele kvartalet. Mange ulike eiere i hvert kvartal med ulike forutsetninger vanskeliggjør dette. Det bør tillates tiltak fra møner mot Storgata og inn mot kvartalet, samt fra gesims mot Havnegata, Rådhusgata, Dronningensgate og Bankgata. Det bør tillates innvendige arker mot Storgata, lik dagens arker i Storgt. 26, Tandberg gården. Gjøre det enklere å utvikle etasjene, bl.a. i dispensasjonssaker. Se endrede bestemmelser for krav til parkering, 2.7. Bestemmelsene er under revisjon i kommuneplanen. Generelt vil krav fra avfallsselskapet legges til grunn. Bestemmelsene er endret for å presisere at det gjelder ved nybygg, ikke bruksendring (nå 2.14 og 2.15). Bestemmelsen er endret på dette punktet. Se kommentarer til dette over. Håndteres gjennom utbyggingsavtale, og kostnadene forutsettes å reflektere reelle kostnader. Byplan står fast på de foreslåtte prinsippene for vern og utvikling. Her vise til kommentar til første punkt i innspillet fra Gårdeierforeningen. Byplan står fast på de foreslåtte prinsippene for vern og utvikling. Takflate mot gate innbefattes av vernet. Dette er kommentert tidligere.

3 Nordland fylkeskommune Planfaglig Er fornøyd med mulighet for innspill før planforslaget legges ut på høring og til offentlig ettersyn, og at den foreløpige planen legges fram for regionalt planforum Kulturminnefaglig: Stiller spørsmål til om områdets verneverdige bebyggelse sikres på en god måte, og om det tas tilstrekkelig hensyn i omgivelsene rundt den verneverdige bebyggelsen. Foreslåtte bestemmelser er ikke tilstrekkelig til å ivareta den verneverdige bebyggelsen juridisk. Det er bestemmelsene og ikke hensynssonen som gir vernet, og bestemmelsene bør derfor være så klare og tydelige som mulig. Estetikkveilederen angir retningslinjer. Disse kan ikke erstatte juridisk bindende reguleringsbestemmelser. Ber om at det tas inn i bestemmelsene at regional kulturminnemyndighet er høringsinstans i byggesaker som berører den verneverdige bebyggelsen. Høyder: peker på sammenhengen med omgivelsene rundt den verneverdige bebyggelsen. Mener at byggehøydene som det tilrettelegges for i bakkant av den verneverdige bebyggelsen vil kunne utfordre og muligens svekke det verneverdige bygningsmiljøet og opplevelsesverdien av dette. Foreslåtte byggehøyder er ikke i tråd med ovennevnte anbefaling fra Riksantikvaren om tilpasning også når det gjelder byggehøyder, og heller ikke med tråd i den kulturminnefaglige rapporten for vernede bygg i Storgata om at byggehøyde på ny arkitektur ikke må gå over mønehøyden på byggene i Storgata (jf. «Prinsipper for utvikling av bakgårdene»). For å ha et godt grunnlag for å vurdere konsekvensene av nybygg/økte byggehøyder, anbefales det å ta krav til visualiseringer som belyser de visuelle konsekvensene av byggetiltak inn i reguleringsbestemmelsenes 2.3. Tas til orientering. Bestemmelsene i 6.1 er supplert slik at vernet er tydeliggjort. Ivaretatt gjennom bestemmelsene i 6.1. Dette er tatt inn i bestemmelsene under 6.1. Byplan står fast på at høydebestemmelsene fra kommuneplanens arealdel skal videreføres. Den økte høyden tillates fra vegg mot indre kvartal for vernet bebyggelse.

4 Fylkesmannen i Nordland Er tilfreds med at det er stilt krav om minste uteoppholdsareal, og ser at det i saker som denne kan være hensiktsmessig å tillate at kravet dekkes på areal som ikke er forbeholdt beboerne. Legger vekt på at det er det er viktig at leke- og uteoppholdsareal er opparbeidet før boligene tas i bruk. Det må redegjøres for hva som menes med at uteoppholdsareal skal være «sikret opparbeidet», jf. Pkt. 7.2 i bestemmelsene. Det er også viktig at leke- og uteoppholdsarealet etableres slik at det blir sikkert å bruke og har gode støyforhold. Mener at det i detaljreguleringen er naturlig å se på hvordan en kan sikre tilstrekkelig med leke- og uteoppholdsarealer for de planlagte tiltakene. Er usikker på om en kan se for seg at hver enkelt detaljregulering betinger opparbeidelse av et nærmere angitt areal innenfor det som i områdereguleringen settes av som gågate og torg. På kort sikt har det noen fordeler å tillate bruksendringer til bolig i eksisterende bygningsmasse, slik som angitt i planbeskrivelsen. Mener imidlertid det er grunn til å tro at ønsket utvikling på lang sikt vil være vanskeligere å oppnå dersom det åpnes for stor grad av bruksendringer. Enkeltstående bruksendringer vil ikke sikre at området som helhet omformes slik at det får god kvalitet og dermed blir attraktivt som nærings- og boligområde, jf. hensikten med bestemmelsen om plankrav. Anbefaler at kommunen vurderer å fjerne unntaket fra plankravet for bruksendring fra bestemmelsene. Dersom en velger å beholde muligheten som en del av bestemmelsene, bør betingelsene for å gjøre unntak omformuleres. Støy: Anbefaler at det i stedet for en henvisning til kommuneplanens arealdel angis de grenseverdiene som I bestemmelsene om uteoppholdsareal har Bodø kommune søkt å finne en løsning som ivaretar målet om boliger i bykjernen og krav til gode uteoppholdsarealer for beboerne, der prinsippet er at krav som ikke kan løses på egen grunn kan løse i gaterommet. Det vises til de framlagte bestemmelsene og planbeskrivelsen. Bestemmelsene er innrettet slik at de både skal ivareta bruksendring som er unntatt fra plankravet, og utbygging hjemlet i detaljregulering. Dette ansees som mulig å oppfylle både for felles uteoppholdsareal og offentlig uteoppholdsareal lagt til gågata. En opparbeiding av felles uteoppholdsareal på egen grunn kan knyttes til tiltakene, mens en opparbeiding av gågata må skje som et samlet prosjekt. Bodø kommune er oppmerksom på problematikken. Det vurderes slik at det som er mest uheldig for et bysentrum er at lokaler står tomme. Dette kombinert med overordnet mål om flere boliger i sentrum gjør at det det åpnes for bruksendring av eksisterende bebyggelse uten plankrav dersom vilkårene i 2.2 i de oppdaterte reguleringsbestemmelsene er oppfylt. Byplan anbefaler at området skal omfattes av de samme bestemmelsene for støy som øvrige bysentrum, og beholder

5 EPP AS, Dronningens gate 17/19 Sambogården AS, (Dronningens gate 25 og Storgata 48) skal gjelde. Plankart: noe uklart hvorvidt begge tilbaketrukne etasjer skal trekkes tilbake 7 meter. Bestemmelser: stiller spørsmål til om kravet om kvartalsvis detaljregulering vil være praktisk gjennomførbart. Det må tydeliggjøres om privat uteoppholdsareal ikke tillates større enn 5 m2. Mener at det vil være uheldig dersom balkonger og terrasser begrenses til 5m2. Ønsker presisering på om felles uteopphold på egen tomt kan utelates til fordel for opprusting av torg og/eller gatetun, eller om dette kan fordeles. Mener at uteareal på lokk bør tillates på tak over næringsetasjen. Det vil gi bedre solforhold. Pkt : dokumentasjon av geotekniske forhold kan være vanskelig å dokumentere før eksisterende bygningsmasse er revet. Høyde, pkt 3.2: Begrepet etasjehøyde bør benyttes fremfor takhøyde. % BYA: mener kravet er unødvendig, da dette i større grad vil avgjøres av om krav om uteoppholdsareal. Pkt. 4.2: ønsker presisering på om sykkelparkering i areal regulert til fortau kan benyttes til å løse deler av kravet til sykkelparkering til eiendommene. Annet: Viser til KPA, , fjerde punkt, og ber om at det presiseres i bestemmelsene at denne også gjelder for områdereguleringen. Legger vekt på konvertering av eksisterende bebyggelse fra næring til bolig: Mener områdereguleringen bør ha generell bestemmelse som gir mulighet til å fravike enkelte forskriftskrav. Viser til utfordringer med dekketykkelser, etasjehøyder, isolasjonsevne etc. ved konvertering. Uteoppholdsareal 2.2: mener det bør henvisningen til den generelle bestemmelsen i kommuneplanen. Uklarheten er rettet opp med en presisering i reguleringsbestemmelsenes 3.1, første ledd. Det vises til kommenterer til merknaden fra Bodø Gårdeierforening, første punkt. Arealet er angitt som minimumsareal. Det betyr at større areal tillates. Felles uteareal kan løses på egen tomt eller på gategrunn/torg, og det kan kombineres med delvis på egen grunn og delvis på offentlig grunn. Kravet kan bare delvis løses på tak, jfr. formuleringen i bestemmelsene for boenheter over 50 m², fjerde avsnitt. Bestemmelsene er endret til bare å omfatte nybygg (nå 2.14 og 2.15). Dette er rettet opp. BYA-kravet ansees som viktig for de plannivå/etasjer som omfatter boliger. Hensikten er å få tilstrekkelig åpenhet. Prinsipielt kan ikke private parkeringsbehov, hverken for bil eller sykkel, løses på offentlig gategrunn. Ved revisjon av kommuneplanen vil denne bestemmelsen bli anbefalt fjernet. Det vil likevel tillates en viss differensiering i høyde innenfor de fastsatte gjennomsnittlige rammene. Det er tatt inn en bestemmelse om dette i 3.1. Det vises til kommenterer til merknaden fra Bodø Gårdeierforening, første punkt, angående dette. Dette vil være i strid med vernet, og kan

6 legges til rette for balkonger over eksisterende baldakiner på delen som ligger mot Storgata. Positiv til at Storgata kan benyttes til leke- og uteoppholdsareal. Avfall: det bør være mulig å benytte avfallsrom eller avfallsanlegg under bakken som avfallsordning. Geotekniske forhold : Mener at det kun er aktuelt ved eventuell ny bebyggelse, og det bør tas med i formuleringen. Hensynssone kulturminnevern 6.1: Bestemmelsen er formulert på en slik måte at det kan tolkes som om hulltaking utløser krav til detaljreguleringsplan. Denne bestemmelsen bør omformuleres slik at det kan gis dispensasjoner på vernet fasade nettopp for slike hulltakinger. Innspill angående eiendom 138/2138 og 138/2001 (Dr.gt 25): Det er ønskelig med mulighet for ett høyhus med samme kotehøyde som blant annet Bodø360 (57,5m) og det forutsettes da at det bygges lavere rundt. Viser til oversendte skisser. Mener et slankt tårn på hjørnet vil passe inn. Det blir samme byggehøyde som høyhusene lengre ned i dronningens gate. Ønsker å rive Dr. gt. 25 og anlegge adkomst til bakgården mot 138/2199 og benytte resten av bakgården til parkering. Det kan også legges opp til garasjeanlegg under bygget med for eksempel innkjøring fra bakgården og i nordhjørnet av 138/2001. ikke tillates. Dessuten forutsetter planen at eksisterende baldakiner skal fjernes. Dette er gjeldende bestemmelse, men må skje på egen eiendom. Bestemmelsene er endret (nå ). Bestemmelsen er endret, og formuleringen er tatt ut. Det innebærer at tiltak i takflate mot indre kvartal er tillatt. Bestemmelsene om byggehøyde viderefører rammene i kommuneplanens arealdel, og står fast. Det tas ikke stilling til konkrete tiltak i plansaken. Sist revidert KK