Vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn av forslag til områderegulering for Storgatakvartalene 9, 10, 17, 18 og 19

Transkript

1 Delegasjonsvedtak i plansak Dato Løpenr. Arkivsaksnr. Arkiv / /8661 L12 Byplankontoret Vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn av forslag til områderegulering for Storgatakvartalene 9, 10, 17, 18 og 19 Byplansjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av Bodø kommunes delegasjonsreglement, behandlet påfølgende sak og fattet slikt vedtak: VEDTAK Byplansjefen vedtar å legge forslag til områdereguleringsplan for Storgatakvartalene 9, 10, 17, 18 og 19 ut til offentlig ettersyn, samtidig som planforslaget sendes på høring. Planforslaget er vist på kart med plan ID , merket Bodø kommune og datert , med tilhørende reguleringsbestemmelser, datert , og planbeskrivelse datert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningslovens Sammendrag Bakgrunn for områdereguleringen for Storgatakvartalene 9, 10, 17, 18 og 19 er Kommuneplanens arealdel , hvor det i planbeskrivelsen under kapittel om kulturminnevern heter: «Bodø kommune vil straks ta initiativ til et eget prosjektarbeid for Storgata mellom torvet og Bankgata for å få vurdert de muligheter og begrensinger som ligger i kombinasjon mellom fasadevern og de rammer for utvikling som planen gir.» Dette ble fulgt opp i 2014 med en kulturminnefaglig rapport hvor verneverdiene i området ble kartlagt. Oppstartsvarsling av planarbeid og høring av planprogram ble annonsert i april Hensikten med områdereguleringen er å ivareta Bodøs identitet og historie på en helhetlig måte og samtidig gi rammer for å utvikle Storgatakvartalene mellom Bankgata og Torget. Dette skal bidra til at Bodø sentrum får en tydeligere identitet som gjenreisningsby, og til at Bodø sentrum blir mer attraktiv for handel og byliv, og mer attraktiv å bo i. Kommuneplanens arealdel viser planområdet som sentrumsformål og flere av bygningene i planområdet har verneverdige fasader, som er vernet gjennom temaplan for kulturminner. Området består av bygninger oppført under gjenreisningen av Bodø etter andre verdenskrig, og er tidstypiske for denne epoken. I planforslaget reguleres Storgata mellom torget og Bankgata til gågate, og Bankplassen til torg. Utearealene i gågate og på Bankplassen vil være offentlige områder, men det skal være mulig å legge deler av kravet til uteoppholdsarealer for boliger til disse områdene. Utbyggingene skal derfor være med på å bidra til finansiering av gågata og Bankplassen. Det er krav om detaljreguleringsplan for ny bebyggelse, og ny utbygging skal planlegges kvartalsvis. Hensikten med dette er å sikre at fortetting/omforming ikke skjer på en slik måte at det vil være til hinder for at hele bygningsstrukturen i kvartalet kan bygges ut med samme tetthet og kvalitet.

2 Planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for byutviklingen. Planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Saksopplysninger Bakgrunn og vedtak I forbindelse med rullering av kommuneplanens arealdel i 2014, ønsket gårdeiere og næringslivet i sentrum å få vurdert utviklingsmulighetene for de verneverdige bygningene i området. De sentrale utfordringene i området er å utvikle bygningene med fasadevern. Viktige mål i kommuneplanens arealdel er å styrke Bodø sentrums attraktivitet og å styrke handel i sentrum. Det ble derfor tatt inn i planbeskrivelsen under kapittel om kulturminnevern: «Bodø kommune vil straks ta initiativ til et eget prosjektarbeid for Storgata mellom torvet og Bankgata for å få vurdert de muligheter og begrensinger som ligger i kombinasjon mellom fasadevern og de rammer for utvikling som planen gir.» Planprogrammet for områdereguleringsplanen ble vedtatt , sak 16/4617, av Byplansjefen. Det ble utlyst en åpen anbudskonkurranse for utarbeiding av mulighetsstudie for området. LINK arkitektur vant konkurransen. Framlagte forslag til områderegulering er basert på denne mulighetsstudien, som belyser muligheter for utvikling i kombinasjon med områdets verneverdier. Områdereguleringsplanen er utarbeidet av teknisk avdeling. Planstatus Overordnet plan er kommuneplanens arealdel , hvor kvartalene er avsatt til sentrumsformål, og temaplan for kulturminner der flere bygninger (flesteparten mot Storgata) har fasadevern. Reguleringsplaner i området: Reguleringsplan for kvartal 19, plan ID 1017, vedtatt Bebyggelsen er regulert til kombinert formål bolig/forretning/kontor. Reguleringsplan for Sjøgata 22, plan ID 1022, vedtatt Bebyggelsen er regulert til bolig/forretning/kontor, mens indre gård er regulert til felles trafikkområde. Reguleringsplan for Bodø torg og deler av Torvgata, plan ID 1212A, vedtatt Området er regulert til torg, park, bebyggelse for bevertning (Paviljongen) og torvhall. Rest av Reguleringsplan for del av Storgata, plan ID 1201, vedtatt Planen regulerer gata, der gjenværende del er Rådhusgata mellom Storgata og Dronningens gate. Planprosess Det ble varslet oppstart ved brev, og planprogram ble lagt til høring og offentlig ettersyn , med frist for å komme med innspill Dette ble annonsert i Avisa Nordland og på Byplan sine nettsider. Et foreløpig utkast til planforslag ble sendt på en begrenset høring til grunneiere, berørte foreninger og regionale myndigheter i mai I forbindelse med varsel om oppstart og høring av planprogram er det kommet inn 6 innspill. Innspillene er referert og kommentert i vedlegg. I forbindelse med underveishøring av foreløpig planforslag er det kommet inn 7 innspill. Innspillene er referert og kommentert i vedlegg. Det er avholdt tre workshops underveis i planprosessen. To av disse var i forbindelse med utarbeidingen av mulighetsstudien (avholdt 28.mai og 8.september 2016), og den siste i forbindelse med utarbeidelse av prinsipplan for bruken av gateløpet (avholdt 6.mars 2017). Her ble Gårdeierforeningen, Bodø næringsforum, alle kommunale råd, Barnetalsperson, Nordland fylkeskommune og Kreativt byforum invitert. Andre som hadde meldt interesse ble også invitert. Folkemøte ble avholdt 26.mai 2016 av LINK arkitektur, med samme møteopplegg som i workshop. Møtet ble annonsert i Avisa Nordland, og opplyst om i høringsbrev. 2 av 8

3 Det ble også holdt en Bylab som ble annonsert på facebook og i Avisa Nordland, og holdt av Byplan 14.september Planforslaget En stor del av arbeidet med planen har gått ut på å finne en balanse mellom å ta vare på det som er bevaringsverdig i området, og det å fortette området slik at det også blir mer attraktivt for handel, boliger og byliv. Nøkkelen er en løsning der det ene ikke utelukker det andre. Planens avgrensning. Det planlegges for en arealbruk i området med sentrumsformål, torg, gågate, gate og fortau. Sentrumsformål gir en ramme for utbygging av kvartalene med blant annet forretninger, boliger og/eller kontorer. Områdereguleringen danner de helhetlige rammene for fremtidige detaljreguleringsplaner. Tre eksisterende bygninger foreslås fjernet, etter anbefaling i mulighetsstudien. Disse vises med et kryss i plankartet. Alle verneverdige bygninger foreslås vernet gjennom hensynssone for bevaring kulturmiljø. Fasadeuttrykket mot gate vernes, og riving tillates ikke. Områdereguleringen legger til rette for ny bebyggelse i bakgård og inntil gatene hvor det ikke er vern, etter dagens rammer for høyde og utnyttelse i kommuneplanens arealdel. Det 3 av 8

4 følger en estetikkveileder til planen som angir retningslinjer for hva som kan gjøres med fasadene til den verneverdige bebyggelsen. Det er krav om detaljreguleringsplan for ny bebyggelse, og ny utbygging må planlegges kvartalsvis. Hensikten med en kvartalsvis planlegging er å sikre at fortetting/omforming ikke skjer på en slik måte at det vil være til hinder for at hele bygningsstrukturen i kvartalet kan bygges ut med samme tetthet og kvalitet. Eventuelt fravik krever dispensasjon, og kan vurderes dersom det kan dokumenteres at det er forenelig med hensynet bak kravet om plan for hele kvartalet. Planforslaget åpner for at det skal være mulig å omdisponere eksisterende bygninger til en annen bruk enn i dag. Bruksendring som ikke er i konflikt med bestemmelsene i planen er unntatt fra plankravet. Bilde fra mulighetsstudien. Bygninger i grått viser muligheter for ny bebyggelse. Mulighetene som ble skissert i studien er bearbeidet og videreført i reguleringsplanen. Prinsipp om utkraging av ny bebyggelse over eksisterende bebyggelse er ikke videreført i planforslaget av hensyn til skalaen til den verneverdige bebyggelsen. Kvartalsvis utbygging med et varemagasinprinsipp gir planen fleksibilitet og muligheter for å utvide arealet i eksisterende førsteetasjer. Figuren viser et prinsippsnitt med muligheter for næring og kultur på nedre nivå (rødt) og boliger på øvre nivå (gult). Dette gir muligheter for store handelsflater på 1. og 2. nivå. Illustrasjon fra mulighetsstudie av LINK arkitektur. 4 av 8

5 Bildene viser muligheter for utbygging innenfor rammene i områdereguleringen (se skissene i vedlegg). Utbygging til boliger stiller krav til lys, luft og uteoppholdsareal, og derfor er det plassert lameller på tvers i kvartalene. Noe av kravet til felles uteoppholdsareal kan løses på tak i midten av kvartalene. Høydene kan varieres over et gjennomsnitt av maks kotehøyde, med 1 etasje over og under tillatt gesimshøyde. Illustrasjoner av LINK arkitektur. Etter prinsippene i mulighetsstudien vil det være bevegelsesmuligheter (se piler) i og mellom kvartalene. Her illustreres muligheten som planen foreslår med etablering av varemagasiner i kvartalene. Utviklingen av området henger tett sammen med en fornying av gateløpet. Det er et stort potensiale til å bruke deler av gateløpet til uteoppholdsarealer. Utbyggingen av området er derfor avhengig av det som skjer i gateløpet. 5 av 8

6 Kartet viser den opprinnelige byplanen fra gjenoppbyggingen av Bodø sentrum etter andre verdenskrig (Brente steders regulering). Kvartalsstrukturen i den opprinnelige byformen vil tilbakeføres. Gateløpet vil opparbeides etter prinsipplanen for Storgata, og gaterommet vil åpnes opp. Siktlinjer og fasader vil bli mer tydelige enn i dag. Håndkolorert fotografi fra Storgata på tallet. Estetikkveilederen som følger planen angir retningslinjer for tilbakeføring av fasadene til et mer opprinnelig uttrykk. Bilde fra Bodø kommunes arkiv. Det ble utarbeidet en prinsipplan for byrommet i Storgata av LINK arkitektur (se vedlegg). Det vises til denne prinsipplanen i bestemmelsene, og den skal legges til grunn ved opparbeidingen av gateløpet. Bildet viser prinsippskisse for Storgata. Felles uteoppholdsarealer kan løses i gågata og på Bankplassen. Skissene viser muligheter i områdene mellom byggene når det gjelder lek og uteopphold, handel, servering og mer. Uteoppholdsarealene vil være tilgjengelige for alle. En forutsetning for opparbeidingen av disse områdene er at utbyggingsprosjektene i området er med på å finansiere denne. Det stilles rekkefølgekrav om opparbeiding eller sikring av uteoppholdsarealer før det gis brukstillatelse. Innbetaling til fond vil skje gjennom utbyggingsavtaler eller i byggesak. Det er tatt utgangspunkt i bestemmelsene for lek- og uteoppholdsarealer i kommuneplanens arealdel (2014). Planområdet ligger i sone A i indre bykjerne. Kravene til felles lek- og uteoppholdsareal skal løses på egen grunn, i gågata eller på Bankplassen. Halvparten av det som er felles uteoppholdsareal skal være tilgjengelig fra terrengnivå. På bevaringsverdige fasader innenfor hensynssone bevaring kulturmiljø tillates ikke privat balkong. Det betyr at ved bruksendring til bolig i verneverdige bygninger, der det ikke er mulighet for å etablere privat balkong av hensyn til vernet, må krave til privat uteoppholdsareal løses i felles uteoppholdsareal. Det stilles krav om parkeringsdekning i henhold til enhver tids gjeldende bestemmelser for Bodø kommune. Unntaket er at det ved bruksendring i vernet bebyggelse fravikes krav til parkering. Begrunnelsen for dette er at 6 av 8

7 det er utfordrende å opprette nye parkeringsplasser for den verna bebyggelsen siden riving ikke tillates, og at det generelt er vanskeligere å konvertere bygninger med vern. Vernehensynet går foran kravet til parkering. I tillegg har området en svært sentral beliggenhet og ligger nært alle kollektivtilbud i Bodø sentrum. Det finnes derfor andre reelle transportalternativer enn personbil. Virkninger Gjennomføring av planen vil endre stedets karakter ettersom ny bebyggelse vil tilføres i området. Dette kan gi negative konsekvenser for de bevaringsverdige bygningene ettersom høyden til ny bebyggelse i bakgård vil gå over høyden på eksisterende verneverdige bygninger. Det vil bli synlige elementer bak dagens verneverdige bygg som bryter med formen på disse. Avbøtende tiltak er at ny bebyggelse føres opp bak eksisterende bygninger, og ikke fra mønet, og at ny bebyggelse trappes opp i bakkant. Det må arbeides spesielt med tilpasning til eksisterende verneverdig bebyggelse ved planlegging av ny bebyggelse i detaljreguleringene. Samtidig søker planforslaget å styrke det som opprinnelig var stedets karakter ved å vise til retningslinjer for tilbakeføring av fasadene. I tillegg skal den opprinnelige kvartalsstrukturen i området tilbakeføres. En mulig konsekvens av å åpne for bruksendringer er at mulighetene til å utvikle kvartalene på lang sikt utsettes eller reduseres. På den annen side kan bruksendringer føre til at området blir befolket og dermed mer attraktivt på kort sikt. Dersom interessen for området øker kan det oppleves enklere å gå i gang med større utviklingsprosjekter på sikt. Større kvartalsvise utbygginger ligger sannsynligvis langt frem i tid, og bruksendringer kan bli en positiv drivkraft for området. Det er ingen krav til parkering ved bruksendring av verneverdige bygninger. Dette er et nytt prinsipp i forhold til dagens krav til parkering i kommuneplanens arealdel, og gjelder kun krav til parkering for verneverdige bygninger i sentrum. Virkningene ansees ikke for å være av stor negativ betydning. En gjennomføring av planen vil gi svært gode uteoppholdsarealer for aktiviteter, lek, rekreasjon og handel. Bevaring av verneverdige bygninger gjør at gågata og Bankplassen får svært gode solforhold. Finansielle bidrag fra utbyggere i området til opparbeiding av gågata og Bankplassen, vil gjøre utviklingen av de offentlige arealene mer realistiske å gjennomføre. Økonomiske konsekvenser Det skal utarbeides et kostnadsoverslag som vil være et grunnlag for å beregne bidragene til uteoppholdsarealene. Det er i planbeskrivelsen gjort nærmere rede for hvordan man ser for seg å innrette gjennomføringen og finansieringen av gågata og Bankplassen. Trolig må Bodø kommune delvis forskuttere opparbeiding av gågata som et samlet totalprosjekt. Byplansjefens vurdering og konklusjon Vurdering Det fremlagte forslaget følger opp kommuneplanens arealdel (2014) om å få vurdert de muligheter og begrensinger som ligger i kombinasjon mellom fasadevern og de rammer for utvikling som kommuneplanen gir. En utvikling av området innebærer innføring av ny bebyggelse med høy utnyttelse, og dette kan få konsekvenser for de verneverdige bygningene siden ny bebyggelse i bakkant av eksisterende vil være høyere enn denne. Noe av dette bøtes på med at ny bebyggelse skal trappes opp gradvis i bakkant, og det er plankrav for ny bebyggelse. Planen foreslår bruk av en estetikkveileder for området, og bygninger i gata som stenger for siktaksene foreslås fjernet i tråd med den opprinnelige byplanen. I planforslaget er det lagt vekt på utvikling av området på kort sikt og på lang sikt. Planforslaget åpner derfor for bruksendringer. En mulig konsekvens ved å tillate innvendige konverteringer er at det kan være med på å binde opp bygningsmassen, og dermed gjøre det utfordrende å gå i gang med utviklingen av hele kvartaler. Disse forhold må avveies mot fordelene med å fornye og utvikle de eksisterende bygningene i området, og ved å fortette området med et mangfold av boligtyper. 7 av 8

8 Gjennomføring av gågata og Bankplassen krever investeringer, men vil være et spleiselag mellom kommunen og utbyggere i området. Konklusjon Byplansjefen finner at planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert, er utført i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for utvikling av kommunen. Planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. BODØ KOMMUNE Mats Marthinussen Fungerende Byplansjef Susanne Dale Jomås Arealplanlegger Vedlegg: Vedlegg 1: Forslag til reguleringskart Vedlegg 2: Forslag til reguleringsbestemmelser Vedlegg 3: Prinsipplan for Storgata i Bodø sentrum Vedlegg 4: Estetikkveileder for Storgata i Bodø Vedlegg 5: Planbeskrivelse Vedlegg 6: Innspill til planprogram og til oppstartsvarsel Vedlegg 7: Innspill til begrenset underveishøring Vedlegg 8: ROS-analyse Vedlegg 9: Konseptutvikling for Storgata i Bodø sentrum (mulighetsstudie) Vedlegg 10: Sol- og skyggediagram Vedlegg 11: Sol- og skyggediagram 2 Vedlegg 12: Volumer 3D Vedlegg 13: Analyse av lokale vindforhold rundt Storgatakvartalene i Bodø Vedlegg 14: Kulturminnefaglig rapport for vernede bygg i Storgata i Bodø sentrum Vedlegg 15: Kulturminnefaglig rapport for vernede bygg i Storgata i Bodø sentrum- Tilleggsrapport 8 av 8