Sirdal kommune Enhet for arealforvaltning

Transkript

1 Sirdal kommune Enhet for arealforvaltning Karttjenester AS Postboks 158 Delegert vedtak Nr.: 15/315 Refereres i: TLM - delegerte saker 4441 TONSTAD DERES REF: VÅR REF: SAKSBEHANDLER: ARKIVKODE: DATO: 7936/ /817 Hilde Oksefjell 10/ /3 - REGULERINGSPLAN MULEHEI - ENDRING, 1. GANGSBEHANDLING Plan ID Bakgrunn Karttjenester AS har på vegne av grunneier Gunn Åse T. Pettersen fremmet reguleringsplan for gnr. 10, bnr. 3, Mulehei, Tjørhom. Formålet med planen er en fortetting av området med 22 nye tomter med tilhørende infrastruktur. 2. Hjemmelsbakgrunn PBL 2008 gjeldende fra , kap 12 Kommunedelplan Sinnes - Tjørhom Naturmangfoldloven Lov om forbud mot diskriminering på grunn av nedsatt funksjonsevne (diskriminerings- og tilgjengelighetsloven) Vannressursloven Forvaltningsloven Delegasjon iht TLM sak 15/42 av Vurdering 3.1 Forhold til overordnet plan kommunedelplan Sinnes - Tjørhom I kommunedelplan for Sinnes - Tjørhom er dette området lagt inn som fritidsbebyggelse nåværende.

2 Figur 1. Utsnitt kommunedelplan Sinnes - Tjørhom 3.2 Andre planer i området Det foreligger en gjeldende plan for området. Det nye planforslaget vil ved vedtak oppheve gjeldende plan med ID Planforslaget overlapper i sør deler av reguleringsplan for Mulehei 2, ID Det nye planforslaget vil ved vedtak oppheve/erstatte denne delen av planid I øst grenser det nye planforslaget mot planforslag for Svartevassåsen, planid og i nord mot planforslag for GS-veg mot Tjørhomfjellet, planid Byggeområder og utnyttelsesgrad Planforslaget inneholder totalt 46 tomter, hvorav 24 er eksisterende tomter og 22 er nye tomter. I planforslaget reguleringsbestemmelsene pkt er det foreslått følgende utnyttelsesgrad: Bebyggelse på nye tomter, BFF2-23: Maks BYA = 200 m 2 for tomter med parkering på tomta Maks BYA = 164 m 2 for tomter som ikke har parkering på tomta For tomtene BFF2-BFF13 er maks mønehøyde 6,5m og maks gesimshøyde 4,5 m. For tomtene BFF14-BFF16 er maks mønehøyde 5,5 m og maks gesimshøyde 3,5 m. For tomtene BFF17-BFF23 er maks mønehøyde 4,5 m og maks gesimshøyde 3,5 m. Bebyggelse på eksisterende tomter, BFF24-47: Maks BYA = 186 m 2 for tomter med parkering på tomta Maks BYA = 150 m 2 for tomter som ikke har parkering på tomta For tomtene er maksimal mønehøyde 6,0m og maksimal gesimshøyde 4,0 m Ved takopplett/oppstuer kan gesimshøyde fravikes inntil 30% av total takflate. For slike tilfeller skal hverken gesims- eller mønehøyde overstige maks mønehøyde. For hytter på tomtene BFF2-BFF7, BFF9-BFF13, BFF16-BFF19 og BFF42 skal bredde av terrengmessige hensyn ikke overstige 6,5m (ett plan). Bredde utover dette krever avtrapping internt i hytta og terrengtilpasning skal dokumenteres i byggesøknaden. Innenfor hver tomt kan det bygges en frittliggende hytte. Der plassen tillater det tillates oppført ett tilleggsbygg i form av anneks og uisolert uthus/garasje (ikke beregnet for overnatting). Tilleggsbebyggelse kan ligge inntil 1 meter fra tomtegrensa. Tilleggsbebyggelse

3 skal ha maks BYA = 25 m2, maks mønehøyde på 4,5 m og maks gesimshøyde 2,5 m. Der det ikke passer eller ikke er plass til disse kan flere gå sammen om å bygge fellesbygg. Slike fellesbygg kan ligge inntil tomtegrense. Der hvor parkering skal være på tomtene, vil parkering utgjøre 36 m 2 som tellende BYA. For tomter som skal ha parkering på fellesområder, vil parkering ikke inngå i utnyttelsesgrad pr. tomt. 3.4 Parkering og atkomst Parkering skal skje på den enkelte tomt der denne grenser inntil vei og avkjørsel er mulig. For tomtene som ikke grenser til vei eller der avkjørsel er vanskelig, vil parkering skje på felles parkeringsplass. Det etableres tre nye parkeringsplasser kalt PP1, PP2 og PP6. Det er lagt til grunn 2 parkeringsplasser pr hytte på nye innregulerte tomter. For eksisterende tomter gjelder 1,5 parkeringsplasser pr hytte. PP6 og PP7 er regulert inn som en reserveparkeringsplass som kan benyttes i situasjoner der det evt er problemer knyttet til fremkommelighet på veien videre oppover. Atkomst til de nye hyttene vil skje via eksisterende avkjørsel fra fv. 45 og deretter videre oppover på eksisterende vei (Vei 1) frem til svingen ved «pumpehuset». Deretter et lite stykke via eksisterende opparbeidet anleggsvei (som nå er regulert til permanent vei, Vei2). Og så videre på ny vei som krysser dalsøkket og går opp på ryggen på østsida. Vei merket Vei 3 er ny vei og planlegges brøytet. Veien er regulert i bredde 4,0 m. Det skrives i planbeskrivelsen at eksisterende vei fra avkjørsel og opp til svingen ved pumpehuset vil bli asfaltert for bedre å tåle den økte trafikkmengden. På den eksisterende veien (Vei1) opp fra fv. 45 skal enkelte partier utjevnes (heves/senkes) slik at stigningsforholdet for denne veien blir innenfor de kommunale retningslinjer. Innenfor Gangvei 1 og 2 vil det etableres midlertidige anleggsveier i tilknytning til utbygging av området. Disse vil når utbyggingen er ferdig tilbakeføres til bruk som gangvei i bredde på 1,5-2 m. Prosjektering må være lagt til grunn i reguleringsplanen, og må følge planen til offentlig ettersyn. 3.5 Vann og avløp Fritidsboligene skal tilkobles offentlig va-nett. Lokalt vann- og avløpsnett etableres innenfor planområdet og kobles til eksisterende hovedledningsnett. Ved utbygging må det sikres vannforsyning som ivaretar krav i PBL 27-1 med hensyn til drikkevann og slokkevann. Dette er presisert i bestemmelsenes LNF-område Innenfor området er det regulert inn flere områder til LNFR-friluftsformål, kode Disse er merket. LNF_Fri7/Uteområde er felles samlingssted for alle hyttene i planområdet. Her kan det oppføres installasjoner som bord og benker og infotavle. Område regulert til LNF_Fri8 skal være en enkelt tilrettelagt sti. Området regulert til LNF_Fri10-12 er adkomst til respektive/tilstøtende tomter. Øvrige arealer merket LNF_Fri1-6 og LNF_Fri9 er regulert

4 til friluftsformål der vegetasjonen skal skjøttes til fordel for friluftslivet og for å ivareta landskapsmessige verdier. 3.8 Nærmiljøanlegg/aktivitetsområder/lek Det er lagt inn områder i planen som Ute og Aking/lek. Området betegnet Aking/Lek skal tilrettelegges for å tjene formålet. Som lekeområde skal tilrettelegging være enkel og opparbeidelsen som lekeområde for sommerbruk skal ikke være til hinder for bruk til aking/skilek om vinteren. Det kan lages mindre overganger/»broer» over bekken som en tilrettelegging for de minste. I område kalt Ute skal det tilrettelegges for aktivitet for samling med f.eks. grillsted og benker og bord. 3.9 Konsekvenser for barn og unge Hensynet til barn og unge er vurdert i planbeskrivelsen. Her framgår det at planområdet har en begrenset utstrekning og en vesentlig del av aktiviteten generelt, og for barn og unge spesielt, vil foregå utenfor planområdet. Umiddelbart utenfor planområdet er det betydelige utmarksområder der barn og unge har rik mulighet for å utfolde seg. Det er også kort vei til nærmeste alpinanlegg og det er kort vei til oppkjørte skiløyper i Sinnes/Tjørhom området ROS-analyse Analysen er basert på veileder for gjennomføring av ROS-analyser. ROS-analysen avdekker ikke noen fareområder som har behov for ytterligere utredning. I ROS-analysen framgår det at en liten del av området iht skredkart ligger innenfor rasutsatt område. En liten del ligger innenfor byggeområde på tomt BFF16. Iht. reguleringsbestemmelsene skal det ikke opparbeides uteområde eller bygges terrasse innenfor dette arealet. Det skal heller ikke oppføres bygninger innenfor hensynssonen. Planområdet inneholder terrengformasjoner som kan karakteriseres som farlige og der sikringstiltak er aktuelle. Dette gjelder skrentene ned mot Bujotjern på begge sider. På deler av stien i LNF_Fri8 vil det også være aktuelt med sikringstiltak. I tillegg er det bratt skrent ned mot fylkesveien mellom avkjørselen og plangrensa i øst. Det er tatt inn i rekkefølgebestemmelsene med krav om at det skal etableres sikring i disse områdene. Bestemmelsene legger til grunn at løsning for dette skjer etter nærmere vurderinger på stedet. Jfr. pkt vann og avløp er det krav om tilstrekkelig slokkevann for brann. Det er ikke foretatt radonmålinger i området. Ved tillatelser til tiltak vil det være vilkår om radonsperre. I nord ligger planområdet inntil fv. 45. Ny gang- og sykkelveg fra GP til Tjørhomfjellet er under planlegging. For å øke sikkerheten for gående og syklende er det lagt inn rekkefølgebestemmelse at gang- og sykkelsti langs fv. 45 skal være etablert før den 10. hytta får byggetillatelse (gjelder for nyetablerte hytter på tomtene BFF2-BFF23) Landskap og terreng: Planområdet ligger i et høydeintervall fra m.o.h. Planområdet består av to høydedrag. Mellom disse går det et mindre dalsøkk der også bekken fra Bujotjødn drenerer ut.

5 Vegetasjonen innenfor planområdet er spredt og småvokst bjørk. Det er innslag av eldre, småvokst furu. Røsslyng og blåbær dominerer i feltsjiktet. Vegetasjon og flora er ordinær og typisk for området Universell utforming/ tilgjengelighet: Iht. PBL 1-1er det krav om universell utforming for uterom, varige konstruksjoner, anlegg og bygg. Prinsippet om universell utforming skal ivaretas i planleggingen og kravene til det enkelte byggetiltak. Iht 9 i diskriminerings- og tilgjengelighetsloven heter det: Offentlig og privat virksomhet rettet mot allmennheten har plikt til å sikre universell utforming av virksomhetens alminnelige funksjon så langt det ikke medfører en uforholdsmessig byrde for virksomheten. Ved vurderingen av om utformingen eller tilretteleggingen medfører en uforholdsmessig byrde skal det særlig legges vekt tilretteleggingens effekt for å nedbygge funksjonshemmende barrierer, hvorvidt virksomhetens alminnelige funksjon er av offentlig art, de nødvendige kostnadene ved tilretteleggingen, virksomhetens ressurser, sikkerhetsmessige hensyn og vernehensyn. Det er planlagt veger fram til ca halvparten av tomtene. Det fremgår av reguleringsbestemmelsene at der hvor parkering er på tomtene må det sikres at adkomsten fra parkeringsplassen fram til hovedinngang tilfredsstiller prinsipp om tilgjengelighet. Det er krav om universell utforming av felles parkeringsplasser og uteoppholdsareal. Hvor terrenget tillater det skal det etableres oppgrusede stier i 1-1,5 m bredde som må være universelt utformet Rettsvirkning Planforslaget er en detaljregulering etter ny PBL, Rettsvirkningen for planen er etter den nye loven 10 år, jfr. PBL 12 4, 5. ledd Naturmangfold I henhold til lov om forvaltning av naturens mangfold (naturmangfoldloven) av 2009, 7 skal prinsippene i 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Ved behandling skal det vurderes om naturmangfoldet berøres og om det er risiko for skade som følge av tiltaket. En påvirkning av økosystemet skal vurderes ut fra den samlede beslutning som økosystemet er eller vil bli utsatt for, jfr. 10. Videre sier loven i 12 at det for å unngå eller begrense skader på naturmangfoldet skal tas utgangspunkt i slike driftsmetoder, teknikk og lokalisering som ut fra en samlet vurdering av tidligere, nåværende og fremtidig bruk av mangfoldet og økonomiske forhold gir de beste samfunnsmessige resultater. I dette aktuelle området på gnr. 10 bnr. 3 og 11 er det ikke avdekket at utbygging i tråd med planforslaget vil få negative konsekvenser for naturmangfoldet.

6 3.15 Hensynssoner Område avmerket som faresone høyspenning omfatter eksisterende transformator, og båndlegger et areal med bredde 13 x 13 meter rundt denne. Innenfor sonen er det byggeforbud. Deler av tomt BFF16 ligger innenfor areal avsatt til faresone rasfare. Iht. bestemmelsene skal det ikke opparbeides uteområde eller bygges terrasse innenfor dette området. Det må ikke oppføres bygninger innenfor hensynssonen. Området merket med sone Bestemmelsesområde #8 er areal for midlertidig anlegg- og riggområde for Vegvesenets utbygging av gang- og sykkelveg langs fv. 45. Når anlegget er ferdig utbygget skal bestemmelsesområdet oppheves Formingsveileder Det er utarbeidet formingsveileder for området. I henhold til denne er et hovedmål for utbyggingen at den skal ha en best mulig terrengtilpasning av bebyggelse i et stedvis noe bratt terreng. Feltet skal der mulig gjennomføres med en mest mulig enhetlig arkitektur og en helhetlig og gjennomført bruk av materialer med god kvalitet. Det er et mål å bevare flest mulig av de eksisterende eldre furutrær i området Arkeologiske undersøkelser Fra tidligere er det ikke kjente kultur-/fornminner i planområdet. Fylkeskonservatoren har ikke kommet med noen uttalelse i forhold til oppstartsmeldingen Utbyggingsavtale Det er hjemmel for å inngå utbyggingsavtale, jfr PBL og kommuneplanens bestemmelser. Utbygging av følgende felles- og servicetiltak er innarbeidet som rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene: Det vil ved forhandling av utbyggingsavtale, før 2. gangsbehandling, vurderes om det må legges inn flere rekkefølgebestemmelser som sikrer gjennomføring av planen. 4. Medvirkning og kunngjøring Oppstart av planarbeid er varslet og kunngjort iht. krav. De merknader som er kommet er vurdert av regulant og følger med planen.

7 Konklusjon Planforslaget kan tas opp til behandling og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtak Reguleringsplan for Mulehei, gnr. 10, bnr. 3 og 11, ID legges iht PBL og 11 ut til offentlig ettersyn. Ved vedtak av plan med ID vil plan med ID bli opphevet/erstattet. Ved vedtak av plan med ID vil sammenfallende del av plan med ID bli opphevet. Med hilsen Sven Magne Ousdal Enhetsleder arealforvaltning Hilde Oksefjell Arealplanlegger Saksparter Amanuel Jansson Wikåsen Dusavikveien STAVANGER Anne R S og Jan Varhaug Gamleveien 23D 4018 STAVANGER Aud Arne Torstensen Kløvervegen BRYNE Berit Jorunn Lea og Reidar Skjeringen STAVANGER Jakobsen Berta Tjørhom c/o Solveig Tjørhom Frick, Gamle 4313 SANDNES Somav. 46 Bravo Bygg AS c/o Randaberg Regnskap AS, 4096 RANDABERG Postboks 33 Charlotte E og Leon Kiledal c/o Eide, Hellevegen RØYNEBERG Christine S og Sveinung Risa Rundaberget ÅLGÅRD Einar Lage Lura Jekteveien SANDNES Erik Larsen Hellings Gamleveien 21 A 4018 STAVANGER Ernst Helge Egeskog Lutsiveien SANDNES Geir Helge Tjørhom Svartevatn 4443 TJØRHOM Gunn-Åse T Pettersen Lauvikdalen LAUKVIK Gustav Gausel Lunden 8A 4319 SANDNES Hanne Lone Ryttvad og Rinn Tranebærvegen RÆGE Rolfsen Helge Waldemar Ånundskaret ÅLGÅRD Hilde Pettersen Solåsveien 18 A 4330 ÅLGÅRD Ingrid Anne og Frode Normann Nrdsjøvegen ORRE Vatne Karttjenester AS Postboks TONSTAD Lars Arne Takla Jærveien SANDNES Lise Handeland Luragata SANDNES Magne Tjørhom Tjørhom 4443 TJØRHOM Marit W og Kjell Sigve Tveit Bronsestien RANDABERG Mette Gravdal Ravnås Olsokveien HAFRSFJORD Nina Furuløkka og Gunnar Beverveien EGERSUND

8 Gunnarsen Ove Malmin Postveien SANDNES Per Anders Hjetland Hølenesveien SANDNES Siren og Per Oldeide Einerveien 19B 4316 SANDNES Sissel H og Geir Hermod Austtunlia 16 A 4032 STAVANGER Jørgensen Solveig Tinette M og Trond M Rustaveien STAVANGER Hope Synnøve S og Frode Kjemhus Edvard Griegsvei SANDNES Terje Fjogstad Bukken Brugeveien SANDNES Tone S og Andreas Jensen Hjorteveien SANDNES Tore Inge Tjørhom Tjørhom 4443 TJØRHOM Aase Margrethe og Lasse Gabriel Aga Hjaltlandsgata STAVANGER