BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /52 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: SSHE BERGENHUS, GNR. 164, BNR. 983 M.FL., SENTRALBADET, AREALPLAN-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, 2. GANGS BEHANDLING. Kort om planforslaget ABO Plan & Arkitektur AS fremmer på vegne av Bergen kommune v/ Etat for eiendom planforslaget for et område på Engen i Bergenhus bydel, Bergen sentrum. Figur 1. Planområdet med avgrensning Med bakgrunn i etableringen av nytt hovedanlegg for svømming og stuping på Nygårdstangen ved nordre ende av Store Lungegårdsvann på østsiden av Bergen brannstasjon skal Sentralbadet opphøre som offentlig bad. Bergen kommune ønsker i den forbindelse å selge eiendommen for blant annet å finansiere det nye svømmeanlegget. Formålet med planarbeidet er å endre formål for eiendommen, fra offentlig bad til forretning/næring/tjenesteyting. I tillegg blir det regulert inn fortau og kjøreveg. Hensynet til kulturminneverdien er sentral og beskrevet i planforslaget. I planforslaget åpnes det for en økt utnyttelse av arealet ved å øke byggehøyden på bygget ved inngangspartiet til kote +37; hvilket er 28,2 meter over gatenivå mot dagens 12,6 meter. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiell utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende.

2 Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 10 uttalelser fra høringsinstanser og 3 merknader fra lag og organisasjoner. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Hensynet til eksisterende bygning som kulturminne og hensyn til kulturmiljø rundt (volum og høyde) Forhold som gjelder bossnett og avfallshåndtering. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg D. Alt planmateriell er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Påbygg over svømmehallen er tatt ut. Nytt bygningsareal er redusert med 1700 m² til å nå være 3700 m². Utnyttelsesgraden er dermed nedjustert fra 425% BRA til 360% BRA. Det er lagt inn bestemmelser om at utkraging over fortau ikke er tillatt, og at første nivå i påbygg skal trekkes inn i forhold til eksisterende bygning. Mindre oppdateringer ved utvidet kulturminnedokumentasjon og forhold tilknyttet bossnett og avfallshåndtering Forslag til reguleringsbestemmelser er gjennomgått og er kvalitetssikret. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Byggehøyder, estetikk og forhold knyttet til kulturminne og kulturmiljø Planområdet ligger i en del av byen der det er kjent flere kulturhistoriske verdier. Selve bygget Sentralbadet har stor kulturhistorisk verdi. Disse verdiene er omtalt og beskrevet i kulturminnedokumentasjonen (vedlegg E). Fagetaten vurderer ellers dokumentasjonen som dekkende for å synliggjøre verdiene i området. Kulturhistoriske forhold i omgivelsene: Sentralbadet ligger i et sammenhengende kulturmiljø med bygninger og byrom fra 1600-tallet og frem til i dag. Området har en sterk historisk forankring og stor variasjon i utforming og byggehøyder. Planområdet grenser til delområdet «Bergen Nordnes syd» (jf. Riksantikvaren sitt NB register). Delområdet har nasjonal kulturhistorisk interesse på grunn av stor tidsdybde. Det er særlig gatestrukturen, småskala trehusbebyggelse og kaianleggene frem til siste verdenskrig som er viktige å ivareta, men også enkeltobjekter som Kalmarhuset, Nykirken og Klosteret. Den fredete husrekken Nøstegaten inngår i delområdet, og grenser til Sentralbadet. Side 2 av 10

3 NB-registeret delområde Bergen Nordnes syd. Sukkerhusbryggen Nøstegt Det gamle teater (fjernet) Figur 2. Registrerte kulturminner i nærområdet (arkeologiske minner er ikke med). Planområdet er vist med rød sirkel. Selve Sentralbadet blir i kulturminnedokumentasjonen beskrevet som en sentral del av Bergen sin identitet, både som byens svømmehall, men også på grunn av høy arkitektonisk verdi. Bygget er tegnet av Halfdan Grieg og var ferdigstilt i1961. Bygget er preget av de modernistiske strømningene som var gjeldende. Hovedform, fasader, interiør og materialkvalitet er typisk for det beste som ble bygget i Norge på og 1960-tallet. Badet er delt i to bygningskropper med ulik høyde der fasadene består av stålarmert betong og glass. Den lavere delen åpner seg opp med glassfasade mot vest og gir mye lys og romlighet for bassenget innenfor. Den høyere bygningskroppen i fire etasjer mot Teatergaten har et mer lukket uttrykk. Her finner man rytmiske vindusbånd i inngangspartiet og kjellerplanet. Rutemønsteret i betongfasaden er del av byggets identitet. I tillegg til de to bygningskroppene har bygget et høyt tårn i sørvestre del. Kotehøyde for den høyeste bygningsdelen er +16,8. Tårnet når opp til kote +28. Figur 3. Tegning og foto av hovedfasade. Illustrasjoner fra kulturminnegrunnlaget (vedlegg G) Bygningen inngår i et modernistisk bygningsmiljø i Teatergaten der blant annet nr. 36 inngår, tegnet av samme arkitekt. I Håkonsgaten 1, sørøst for Sentralbadet, er et bygg tegnet av Ole Landmark. Miljøet viser variasjonen i etterkrigsmodernismen i Bergensarkitekturen. Side 3 av 10

4 Figur 4 Håkonsgaten 1 i venstre bildedel, Sentralbadet i høyre bildedel. Kilde: google maps Figur 5 Teatergaten 36. Kilde: google maps Etter offentlig ettersyn har forslagsstiller gjort flere endringer for å imøtekomme merknader som gjelder prosjektets forhold til kulturmiljøet og til bygget i seg selv. Den største endringen er at hele tilbygget over selve svømmehallen er tatt ut, i henhold til kulturminneforvaltningens ønske ved offentlig ettersyn. Dette er et godt grep og forbedrer prosjektets tilpasning til kulturminnemiljøet i området. Dette gjelder særlig den fredete trehusrekken vest for Sentralbadet og NB-registerområdet. Ved justeringene av planforslaget oppnås en nedtrapping av høyder fra det mer moderne i Teatergaten til den tradisjonelle bebyggelsen i Nøstegaten. Figur 6 Forslagsstillers illustrasjon som viser hvordan tilbygg i fire etasjer vil se ut fra den fredete husrekken i Nøstegaten. Prosjektet vil bli synlig i bakkant av Nøstegaten, men omfanget er mindre enn i prosjektets tidlige fase. Det er positivt at tilbygget på Sentralbadet er isolert til den delen av bygningskroppen som ligger lengst bort fra Nøstegaten. Avstand mellom den fredete husrekken og tilbygget er ca. 80 meter. Det legges i planforslaget opp til en mønehøyde som gjør at påbygget blir godt synlig fra det fredete miljøet, men føyer seg til flere bygg i Teatergaten som også eksponeres (jf. figur 6). Fagetaten vurderer plassering av tilbygget som gjennomtenkt og riktig i forhold til kulturmiljøet i området, men har ytterligere kommentarer til høyde. Side 4 av 10

5 Byggehøyder: Føringer i kommunedelplan Sentrum tilsier at total byggehøyde ikke skal overstige 27 meter over gatenivå ved utarbeiding av nye reguleringsplaner i denne delen av byen. Sentralbadet i dag er bygd til kote +16,8 for den høyeste bygningskroppen mot Teatergaten, og kote +28 for tårnet. Planforslaget åpner for at påbygget kan oppføres 29 meter over gatenivå i Teatergaten, til kote +37. Byggehøyden vil bli større for de vestligste delene av tilbygget som vender ut mot Håkonsgaten / Komediebakken, da disse gatene faller mot vest. Høyden på tilbygget (fire tilleggs-etasjer) er i planforslaget ikke redusert, noe som kulturminneforvaltningen anså som viktig for tilpassingen til omkringliggende kulturmiljø. Når det gjelder Nøstegaten, er forskjellen på tre og fire etasjer for nybygget illustrert i figur under. Illustrasjonen viser at et tilbygg på tre etasjer i bakkant av den fredete husrekken er noe mer nedtonet og underordnet det fredete miljøet enn ved et tilbygg på fire etasjer. Figur 7 Forslagsstillers illustrasjon som viser den fredete husrekken i Nøstegaten. I bakkant sees påbygget på Sentralbadet; til venstre med tre etasjer, til høyre med fire etasjer. Kulturminneforvaltningen uttalte ved offentlig ettersyn at et påbygg opp mot kote +37 vil redusere de kulturhistoriske verdiene som det modernistiske bygningsmiljøet langs Teatergaten representerer. Et så høyt bygg vil etter deres vurdering føre til en uheldig dominans og monumentalitet i forhold til de andre bygningene i nærområdet. Dette er illustrert i Figur 8 under. Fagetaten vurderer et tilbygg på fire etasjer som for høyt i forhold til nabobyggene, og deler kulturminneforvaltningens syn. Fagetaten anbefaler at planlagt tilbygg over Sentralbadet senkes med en etasje, og kotehøyden tilsvarende. Bygget vil da nødvendigvis overstige føringer i KDP sentrum for de delene av bygget som vender ut mot Komediebakken og Håkonsgaten. Da et bygg med redusert høyde som foreslått tilpasser seg eksisterende bygninger og miljø på en god måte, finner fagetaten dette akseptabelt. Estetikk og Sentralbadet som kulturminneobjekt: Sentralbadet i dag er et viktig kulturminne for byen og har høy kulturhistorisk verdi. Forslagsstiller understreker at det er viktig å ivareta Sentralbadets identitet. Den originale fasaden skal la seg gjenkjenne også etter ombygging. Dette stiller krav til hensyn og tilpassinger for planlagt påbygg. Et tiltak for å sikre at estetikken og kulturminneinteressene blir ivaretatt på en best mulig måte kan være å avholde en arkitektkonkurranse i forkant av en søknad om tiltak i henhold til plan- og bygningsloven Etter fagetatens vurdering er det positivt at påbygg over svømmehall er tatt ut, og at planforslaget ikke gir rom for utkraging over fortau. Skillet mellom påbygget og det opprinnelige bygget er foreslått markert med inntrukken etasje. Det opprinnelige byggets stramme, nøkterne stil er gjentatt i påbygget ved at eksisterende byggs bredde og lengde er beholdt. Illustrasjonene for fremtidig situasjon viser en «kasse over kasse» der det opprinnelige bygget fremstår uendret og er lett å oppfatte. Bestemmelsen om at det må være et Side 5 av 10

6 skille mellom nytt og gammelt for påbygget er et godt grep. Fagetaten stiller seg også bak hovedgrepet som er gjort ved at påbygget repeterer eksisterende nøkterne «kasse» som dagens sentralbad er. En stram, enkel stil er lagt til grunn for påbygget. Planforslaget stiller ikke krav til valg av materialer, men det er et krav at bygningene skal gis en god utforming med høy arkitektonisk kvalitet og god materialbruk som gjenspeiler dagens bygningsteknologi og arkitektur. Dette vil skille nytt bygg fra gammelt. Grepene som er gjort for tilpassing til eksisterende bygg, går frem av illustrasjoner og skisser, se figur 8 og 9. Her synliggjøres også forskjellen mellom et påbygg på tre og fire etasjer. Figur 8. Forslagsstillers illustrasjon som viser prosjektet med tre etasjer til venstre og fire etasjer til høyre. Figur 9. Forslagsstillers illustrasjon som viser fasade mot vest. Til venstre har tilbygget tre etasjer, til høyre er det vist med fire etasjer. Fagetaten vurderer et påbygg på fire etasjer som for dominerende, og vil dempe i stedet for fremheve det opprinnelige Sentralbadet. Illustrasjonene viser at fire påbyggingsetasjer gir en disharmoni mellom påbygget og opprinnelig bygg, mye fordi det opprinnelige bygget reduseres til en underordnet sokkel. Dersom påbygget går over kun tre etasjer, vil de to øverste etasjene ha tilsvarende høyde som den eksisterende rutemønstrede betongfasade over vindusbåndet (se figur under). Dette gir etter fagetatens vurdering en bedre rytme i fasaden, der elementer fra det opprinnelige bygget hentes opp igjen og videreføres i nybygget. I forhold til svømmehallen og tårnet, vurderer fagetaten påbygget som for høyt også her. Et påbygg på tre etasjer underordner seg opprinnelig bygg på en bedre måte enn dersom påbygget har fire etasjer. Side 6 av 10

7 Figur 10 Forslagsstillers illustrasjon som viser påbygg med tre etasjer. Høyden på de to øverste etasjene i påbygget står i forhold til høyden på eksisterende fasade over vinduene. Fagetaten anbefaler at planforslaget legger til rette for påbygg i tre etasjer, ikke fire, og en tilsvarende lavere maksimum byggehøyde. Dette vil gi en bedre estetisk tilpassing til dagens bygg. Fagetaten anbefaler i forslag til vedtak at det medtas et tillegg til bestemmelse som sier at eksisterende tårn med maksimal høyde kote +28 skal bevares som et frittstående element. Avfallshåndtering / energi Fagetaten og BIR stilte ved offentlig ettersyn krav om at planen skal tilrettelegge for tilknytting til bossnett og returpunkt for glass og metall. I forslag til reguleringsbestemmelser fremgår at alle nye bygg, anlegg og hovedombygginger skal tilknyttes bossnett, men kravet om returpunkt er utelatt. Forslagsstiller argumenterer for at en plassering av returpunkt er uheldig i forhold til seinere utvikling i Baneveien. Gateutformingen i Håkonsgaten er lite egnet for returpunkt. Det samme gjelder fortauet fremfor Sentralbadet (Teatergaten). Avfallshåndtering med tilknytning til bossnett bør integreres i bygget, i nærheten av avkjøringslomme i Teatergaten, noe forslagsstiller også beskriver i planbeskrivelsen. Dette er imidlertid ikke sikret i forslaget til bestemmelser. For å sikre helhetlige løsninger for avfallshåndtering (som også inkluderer vurdering av eventuelt returpunkt), er det medtatt en bestemmelse om renovasjonsteknisk avfallsplan (RTP) i henhold til BIRs standard for dette. Etter fagetatens vurdering er for øvrig forholdene knyttet til avfallshåndtering og energi tilfredsstillende løst i planforslaget. Trafikkforhold, parkering og varelevering Det legges i planforslaget ikke til rette for parkeringsareal innenfor planområdet. Det finnes heller ikke i dag. Nærmeste parkering vil derfor være Klostergarasjen. Utenfor planområdet er det opparbeidet en av- og påstigningslomme ved hovedinngangen til Sentralbadet. Denne lommen inngår i Statens vegvesen sin gateopprustningsplan (fra 2010) og reguleringsplan Bergenhus, Klosteret, Parkeringsanlegg (1995). Vareleveranse til Sentralbadet skal foregå her. Fagetaten kan ikke se at det er mulig å gjøre forholdene knyttet til trafikk, parkering og varelevering innenfor planområdet bedre. Nærliggende forslag vurderes derfor å være tilfredsstillende ut fra dagens rammer. Side 7 av 10

8 Universell tilgjengelighet Fagetaten anbefalte ved offentlig ettersyn at det i planforslaget tilrettelegges for en oppstillingsplass for bevegelseshemmede, alternativt at det i beskrivelsen angis hvor man kan finne parkeringsplass for bevegelseshemmede i umiddelbar nærhet. I planbeskrivelsen angis nærmeste parkeringsplass for bevegelseshemmede i Neumanns gate 1 (i 30 meters avstand fra hovedinngangen). Det er ikke tilstrekkelig areal i Teatergaten for opparbeiding av parkeringsplass for bevegelseshemmede. Barn og unges interesser / grønnstruktur Barn og unges interesser blir ikke berørt av forslaget til reguleringsendring annet enn at areal til svømmeaktivitet flyttes. Planfremstilling Fagetaten vurderer fremstillingen av plankart og reguleringsbestemmelsene generelt til å være god. Plankartet har god lesbarhet, og reguleringsbestemmelsene har et enkelt og lettfattelig språk og er konkrete og tydelige. Konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet Forretning/næring/tjenesteyting og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten mener imidlertid at planforslaget må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: 1. Tillatt byggehøyde innenfor bestemmelsesområde #1 reduseres tilsvarende 1 etasje. Kotehøyde i plankartet reduseres tilsvarende. 2. I tillegg foreslås det følgende endringer i reguleringsbestemmelsene: Bestemmelse 5.1.3, nytt avsnitt: «Eksisterende tårn med maksimal høyde kote +28 skal bevares som et frittstående element». Bestemmelse 7.1.2, følgende setning tilføyes: «Originale bygningsdeler og detaljer skal bevares». Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Side 8 av 10

9 Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til reguleringsplan: 1. Bergenhus, gnr. 164, bnr. 983 m. fl., Sentralbadet, arealplan-id , vist på plankart sist datert og tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert , med følgende endringer: a) Plankart: I) Maksimal tillatt byggehøyde reduseres tilsvarende 1 etasje innen bestemmelsesområde # 1. b) Reguleringsbestemmelser: I) Bestemmelse 5.1.3, nytt avsnitt: «Eksisterende tårn med maksimal høyde kote +28 skal bevares som et frittstående element». II) Bestemmelse 7.1.2, følgende setning tilføyes: «Originale bygningsdeler og detaljer skal bevares». 2. Før bystyrets vedtak kan kunngjøres, må plankart og tilhørende bestemmelser korrigeres i samsvar med bystyrets vedtak. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 9 av 10

10 Vedlegg: A. Plankart datert , dok nr 55, fil 2 B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok nr 53 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, dok nr 50, fil 2 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, dok 44 E. Kulturminnedokumentasjon, dok nr 45, fil 7 F. Sentralbadet mulighetstudie 3 etasjer, dok 54, fil 2 G. Sentralbadet mulighetstudier 4 etasjer, dok 54, fil 3 Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr /52 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 10 av 10