Innkalling til møte

Transkript

1 Innkalling til møte Created By: Ove Rødstøl on at 15:07 Category: Møteinnkalling Gruppe: Møtested: Forhandlingsutvalgets medlemmer Formannskapssalen Møtedato: Møtetid: Etter kommunalutvalget Deltakere: Kopi til: Christine Sagen Helgø (H), Jon Petter Hernes (H), Bjørg Tysdal Moe (Krf), Kristen Høyer Mathiassen (H), Kari Nessa Nordtun(AP) og Arnt H. Steinbakk (AP), Kristine Hernes, Leidulf Skjørestad, Grete Kvinnesland, Ove Rødstøl Per A. Thorbjørnesen (V), Hilde Karlsen (uavhengig), Bjarne Kvadsheim /SP), Steinar Torgersen (Krf), Ole Martin Juul Slyngstadli (AP), Cicel Aarrestad (revisor) Sakene foreslås behandlet slik: 24/13 Referat fra møte Kopi av referatet følger vedlagt. 25/13 Salg av aksjeandel og tomteareal på Tømmerodden - Buøy Invest AS Notat av unntatt offentlighet følger vedlagt. 26/13 Kjøp av branntomt mellom Buøy skole og idrettsanlegget. Notat av følger vedlagt. 27/13 Ryfast - avtalemessige forhold med Statens vegvesen Notat av unntatt offentlighet følger vedlagt. 28/13 Dusavig II - Anmodning om kjøp av boligeiendommen gnr/bnr 31/181 Notat av følger vedlagt. 29/13 Skjønnssak friområde på Stokka - gnr/bnr 27/5 - Ramsnes Notat av følger vedlagt. 30/13 Eventuelt...

2 24/13 - Referat fra møtet Created By: Ove Rødstøl on at 12:11 Category: Referat Gruppe: Møtested: Forhandlingsutvalgets medlemmer Formannskapssalen Møtedato: Møtetid: Etter kommunalutvalget Deltakere: Forfall: Kopi til: Christine Sagen Helgø (H), Kristen Høyer Mathiassen (H), Arnt H. Steinbakk (AP), Bjørg Tysdal Moe (KRF), Per A. Thorbjørnesen (V), Kari nessa Nordtun (AP), Karl W. Sandvig (P) og Hilde Karlsen (U) Inger Østensjø, Leidulf Skjørestad, Ove Rødstøl John Peter Hernes Steinar Torgersen (Krf), Ole Martin Juul Slyngstadli (AP), Cicel Aarrestad (revisor) 16/13 Referat fra møte Referatet ble godkjent med den tilføyelse at Cecilie Bjelland også var til stede på møtet. 17/13 Mandat til forhandlinger om salg av tomt. Forhandlingsutvalget sluttet seg enstemmig til å gi rådmannen mandat til videre drøftinger med SR-Bank om salg av en byggetomt på "Bybergstykket" for realisering av et nytt hovedkontor. 18/13 Endrede vilkår mht trebruk på Jåtten Øst felt B8 - SBBL Forhandlingsutvalget sluttet seg enstemmig til rådmannens anbefaling om at det gis dispensasjon fra krav om bruk av tre i hovedkonstruksjonen for oppføring av boligblokken i prosjektet. 19/13 Mandat for bruk av forkjøpsrett til forsvarets eiendommer på Ulsnes. Forhandlingsutvalget sluttet seg enstemmig til å gi rådmannen mandat for bruk og forhandling av forkjøpsrett til deler av forsvarets eiendommer på Ulsnes. 20/13 Mandat for salg av leiligheter på Flørli. Forhandlingsutvalget sluttet seg enstemmig til å gi rådmannen mandat til å forberede og

3 gjennomføre salg av 4 leiligheter på Flørli. 21/13 Status boligprosjektet "Vannkanten" og dypvannskai Cristine Sagen Helgø, Arnt H. Steinbakk og Inger Østensjø fratrådte som inhabile under drøfting av denne sak. Karl W. Sandvig og Hilde Karlsen møtte i deres fravær. Forhandlingsutvalget tok saken foreløpig til orientering, men anmodet sterkt rådmannen om å prøve å finne en minnelig løsning mellom partene. 22/13 Spørsmål fra Per A. Thorbjørnsen vedrørende bensinstasjonstomt i Kvernevik Svar på spørsmålet tilligger byggesaksavdelingen og er og vil bli besvart derfra. 23/13 Status SUS Forhandlingsutvalget hadde på forhånd fått tilsendt et notat unntatt offentlighet av hvor rådmannen på bakgrunn av et møte med SUS drøftet en rekke forhold hvor SUS ønsket endringer i avtalen om kjøp og oppgjør for arealene innenfor SUS området. Dette gjaldt spesielt en rekke forhold hvor SUS ønsket å forhåndsregulere ulike scenarier i en fremtidig sitasjon hvor flytting var besluttet. Etter nærmere drøftelser var det enighet om ikke å forhåndsregulere disse forhold idag, men at man var innstilt på å finne gode og praktiske løsninger på dette hvis det ble aktuelt. Forhandlingsutvalget er imidlertid innstilt på å anbefale samme oppgjørsregler for BUPA tomten som for de øvrige arealer innenfor SUS området selv om det foreligger en rettslig bindende avtale om andre oppgjørsregler. ORDFØREREN I STAVANGER, / 2013 Christine Sagen Helgø......

4 26/13 - Kjøp av branntomt mellom Buøy skole og idrettsanlegget Created By: Ove Rødstøl on at 15:19 Category: Notat Notat Til: Forhandlingsutvlget Fra: Rådmannen Dato: Emne: Kjøp av branntomt mellom Buøy skole og idrettsanlegget. Bolighuset i Idrettsbakken 5 på Buøy ble totalskadet i brann den 12. desember i fjor. Eiendommen var da under regulering i en større reguleringsplan 2126 for Buøy øst. Juridisk avd. fikk, på bakgrunn av at huset var totalskadet av brann, en forespørsel fra byplanavd. med spørsmål om kommunen burde prøve å få kjøpt branntomten på bakgrunn av dens inneklemte beliggenhet mellom Buøy skole og idrettsanlegget på Buøy, samt eiendommens planstatus i kommuneplanen. Eiendommen har siden 1950-tallet i overordnede planer vært vist som grønt/friområde. Det er den også i gjeldende kommuneplan. Utsnitt av kommuneplankart og ortofoto følger vedlagt. Som det fremgår av kartet ligger eiendommen som en sperre for det gjennomgående grøntdraget. Med tanke på økende boligtetthet på Buøy/Hundvåg og forventede behov for utvidelse av skole / idrettsanlegg, anses videre bruk av eiendommen som bolig som en uheldig begrensende arealbruk. Eiendommen ble, med bakgrunn i eksisterende bruk som bolig, i reguleringsplan 2126 Buøy øst, regulert til boligformål, men hele denne planen ble opphevet av Fylkesmannen etter klager som omfattet andre eiendommer. Planen er således ikke gjeldende for eiendommen som må anses å være uregulert. Ettersom huset på eiendommen er brent ned er vi av den oppfatning at forutsetningen for å regulere eiendommen til boligformål ikke lenger er tilstede, og at kommuneplanens arealbruk bør være bestemmende for den videre regulering og bruk av eiendommen. Boligen vil etter dette ikke kunne påregnes å bli tillatt gjenoppført. Regulering til friområde i henhold til kommuneplanen, med de følger dette får for den videre bruk av eiendommen, kan nok føles tungt for familien som mistet huset sitt i brannen, men vi er av den oppfatning at det kan være bedre at reguleringen/ervervet skjer nå, enn om offentlige behov skulle tvinge dette frem om noen år, etter at huset eventuelt hadde vært gjenoppført og familien innrettet seg etter dette. Juridisk avd. har vært i kontakt med eierne av eiendommen og luftet muligheten for at eiendommen reguleres til friområde og løses inn av kommunen. Familien ønsker i utgangspunktet å gjenoppbygge boligen, men er ikke helt avvisende til et kjøp.

5 Vi har videre innhentet to verdivurderinger av eiendommen, der det er satt verdier basert både på regulering til boligformål og alternativt til friområde. Verdiene spriker fra kr ,- til kr ,- (!?) som friområde og fra kr ,- til kr ,- som boligtomt. Vi mener at eierne ved et eventuelt frivillig salg nå bør tilbys innløsning basert på eksisterende bruk som boligtomt, og til en verdi basert på avholdte takster. Det er rådmannens oppfatning at eiendommen, ut fra brannsituasjonen, i tråd med kommuneplanen nå reguleres til friområde, og at grunneier kjøpes ut. Rådmannen ber om mandat til å tilby oppgjør basert på eiendommens tidligere faktiske bruk, boligformål, og at utgangspuntet for dette er de innhentede takster. Vedlegg: gjeldende regulering og ortofoto...

6 Målestokk 1:1000

7 Målestokk 1:1000

8 28/13 - Dusavik II - Anmodning om kjøp av boligeiendommen gnr/bnr 31/181 Created By: Ove Rødstøl on at 08:53 Category: Notat Notat Til: Forhandlingsutvlget Fra: Rådmannen Dato: Emne: Dusavik II - Anmodning om kjøp av boligeiendommen gnr/bnr 31/ Faktaopplysninger: 1.1 Bakgrunn for saken Eier av Høyebakken 14A (gnr/bnr 31/181) har henvendt seg til kommunen med forespørsel om kjøp/innløsning av eiendommen. Bakgrunn for anmodning om kommunalt kjøp, er at området/eiendommen i siste revidering av kommuneplanen ble vedtatt omdisponert til nærings-/industriformål, og at eier av den grunn ønsker å flytte/erverve ny bolig. Ny bolig er allerede ervervet, og vil være klar for innflytting ca medio Salg av nåværende bolig skal finansiere kjøp av ny bolig, og eier opplever det slik at omdisponeringen til næringsformål skaper usikkerhet og «vanskeliggjør» salg av boligen på det åpne markedet. 1.2 Status regulering m.v. Byplanavdelingen har igangsatt en prosess med regulering av næringsområdet. Det skal iht. vedtatt kommuneplan utarbeides en ny, felles reguleringsplan (områdeplan) for både det «gamle» næringsområdet; Dusavik/Finnestad og det omdisponerte området; Dusavik II. Bakgrunn for dette er at det vil være behov for å vurdere overordnet infrastruktur for hele området under ett, og at det vurderes å øke utnyttingen innenfor allerede etablert næringsområde i Dusavik. Et planprogram er nå under utarbeidelse, og vil ventelig bli fremlagt for behandling før sommerferien. En videre reguleringsprosess for et så stort område (ca 250 daa/dusavik II), vil ventelig ta 1-2 år. Det følger av kommuneplanen/bestemmelser at en utbygging skal planlegges/gjennomføres i 3 etapper, og at arealet skal «husholderes» slik at det sikres utbyggingsreserver fram til 2040 (og ev. lenger) 1.3 Kommunens rolle i plangjennomføringen Administrasjonen har gitt følgende (foreløpige) tilbakemelding til etablert Grunneierutvalg innenfor Dusavik II, og til enkeltpersoner/grunneiere som har forespurt om kommunens rolle i gjennomføringen av en plan for Dusavik II: Kommunen har pr. tiden ikke truffet noen beslutning om gjennomføring av plan /utbygging av Dusavik II i kommunal regi, og eventuelt planmessig, kommunalt oppkjøp av arealer/eiendommer. Selv om kommunen ikke har truffet noen beslutning om aktivt oppkjøp av arealer, og dessuten er kjent med at private aktører innenfor eksisterende næringsområde Dusavik I også ønsker å påta seg en utviklingsrolle innenfor Dusavik II, vil vi imidlertid vurdere konkrete og begrunnede kjøpstilbud som eventuelt mottas, og fremlegge disse for politisk vurdering/behandling.

9 2. Vurdering og anbefaling 2.1 Rettslig vurdering Det foreligger ingen rettslig plikt for kommunen til å innløse eiendommer innenfor omdisponert areal/dusavik II. Slik innløsningsplikt kan ev. følge av områdeplanen når denne er endelig vedtatt, ettersom området Dusavik II også innbefatter ca 50 daa areal som er omdisponert fra LNF til offentlig friområde og idrettsområde/-anlegg (-avhengig av hvor disse blir plassert). 2.2 Kommunens rolle eierposisjon m.v. Kommunen har tidligere kjøpt/innløst en boligeiendom (31/86) innenfor Dusavik II, basert på en konkret, begrunnet henvendelse og politisk beslutning om kjøp (fsk, sak 223/11). Eiendommen ble innløst til takst; kr 9,2 mill, og leies i dag ut via utleieforetak/-megler i påvente av plangjennomføring. Kommunen eier dessuten en ubebygd eiendom (31/212), ca 6 daa innenfor Dusavik II. Eiendommen som nå anmodes kjøpt ligger i samme nabolag; en husklynge på i alt 4(5) boligeiendommer i Høyebakken, som ble tillatt fradelt/utbygd i perioden (spredt boligbebyggelse i LNF-område). Den omsøkte eiendommen (31/186) vurderes å være i en lavere priskategori enn 31/86, pga. vesentlig mindre tomte- og boligstørrelse, men det er foreløpig ikke innhentet noen verdivurdering/takst. Boligen består av 2 boenheter (hovedenhet og sokkelleilighet), og vurderes egnet for utleie på markedsmessige vilkår i påvente av gjennomføring av ny plan. Rådmannen legger til grunn at en avklaring mht. kommunens rolle i en gjennomføring av områdeplanen for Dusavik II, vil måtte vurderes nærmere og besluttes når områdeplanen nærmer seg en sluttbehandling, og det dessuten er avklart hvilken rolle det private initiativet (NorSea, K2 m.fl.) eventuelt skal ha i utviklingen/utbyggingen av området, ev. også i et samarbeid med kommunen. Finansiering av ev. kommunalt oppkjøp av arealer vil måtte innarbeides i budsjett/høp. 2.3 Konklusjon - anbefaling Selv om det som nevnt over ikke foreligger noen innløsningsplikt for kommunen, har rådmannen forståelse for at enkelte opplever situasjonen som usikker og lite forutsigbar, og derfor ønsker å flytte/kjøpe ny bolig allerede nå. Ettersom kommunen, uansett fremtidig rolle, også kan ha nytte av å ha en eierposisjon innfor området pga. arealbehov til «offentlige formål» (spes. idrettsanlegg), finner rådmannen å kunne anbefale at det gis mandat til å innlede forhandlinger med eier av Høyebakken 14 A med sikte på kjøp av eiendommen gnr. 31, bnr Vedlegg: Ortofoto...

10

11 29/13 - Skjønnssak friområde på Stokka - gnr/bnr 27/5 - Ramsnes Created By: Ove Rødstøl on at 13:17 Category: Notat Notat Til: Forhandlingsutvlget Fra: Rådmannen Dato: Emne: Skjønnssak friområde på Stokka - gnr/bnr 27/5 - Ramsnes Bakgrunn Stavanger skjønnsrett for bygningssaker har den 9. januar 2013 avhjemlet skjønn for fastsettelse av erstatning for innløsning av m2 jordbruksjord regulert til friområde ved Lille Stokkavann. Dette skjer med grunnlag i formannskapets vedtak om ekspropriasjon av stadfestet av fylkesmannen Skjønnsretten fastsatte erstatningen til kr. 23 pr. m2 landbruksjord samt kr for en garasje/lager, tilsammen ca. kr Bakteppet i denne saken er videre at eiendommen gnr 27/5 inngår i kommunens overordnede grønnstruktur som del av arealene mellom Byhaugen, Lille Stokkavann og Store Stokkavann. Friområdeprosjektet Denne friområdestrukturen er en av hovedoppgavene mht gjennomføring som ble lagt til Friområdeprosjektet i 2002 og som Friområdeprosejktet har arbeidet med. Grunnervervet på 27/5 er således ett av mange grunnerverv innenfor denne strukturen, hvor de fleste andre grunnerverv er gjennomført ved avtale etter forhandling. Eiendommens boligdel Eiendommen fikk innregulert et byggeareal omkring eiendommens opprinnelige våningshus og driftsbygning i Dette fradelte og solgte Ramsnes. Slik var situasjonen på ekspropriasjonstidspunktet i 2011, altså en eiendom uten boligutnyttelse og kun friareal. Ringveivestskjønnet. Eier av gnr/bnr 27/5 har gjennom presseoppslag også vist til avståelse av grunn til ringvei vest hvor erstatningen ble fastsatt til kr. 65 pr. m2. Statens vegvesen var part i denne avståelse. Etter det vi er kjent med ble det prosedert på strøkspris i denne sak fordi arealet var knyttet opp i tilliggende boligområder, bl a på Stokka og Nedre Tasta. Grunneier fikk der dels medhold i dette under synsvinkelen begrenset areal. I dette skjønn som gjelder gnr/bnr 27/5 og friområdet er en ikke lenger innenfor tidligere skjønns begrunnelse. I friområdeskjønnet var det enighet mellom både grunneier og Stavanger kommune at arealet er del av overordnet grønnstruktur hvoretter erstatningsutmålingen ble basert på kommunens tilbud på kr. 20 pr. m2 som retten justerte

12 opp til kr. 23 (bruksverdiberegning). Utnyttelse En annen del av sakens bakteppe er hvilken utnyttelse eiendommen som sådan har hatt. Det fremkommer av eiendommens matrikkelopplysninger at det fra gnr 27/5 har utgått en rekke parseller som i dag i stor grad er boligbebygde( 5 boligeiendommer). I tillegg er det solgt og fradelt areal til gartneri, 6 daa. Alt utgått fra landbrukseiendommen. Regulering Tidligere inngikk deler av 27/5 til kolonihageformål. Saken er at grunneier med dette som plangrunnlag selv tok kontakt med kommunen ut fra privat ønske om boligutnyttelse, da med annen representasjon enn dagens. Med kolonihagereguleringen er det vel kjent at det ikke inngår arealer til boligformål som del av kolonihageutnyttelsen. Eiendommens tun var følgelig under utnyttelsen kolonihage selvsagt regulert til kolonihageformål. Når grunneier selv tok initiativet til boligregulering av tunet ble dette etterkommet og kolonihageformålet tatt ut. At dette nå i etterkant problematiseres av grunneier er ikke saklig ut fra det private ønsket om boligformål og heller ikke ut fra hva reguleringsformålene skal og kan dekke. At arealbruken i tillegg avveies i forhold til overordnede planen på grønnstruktur og derigjennom er restriktiv på omdisponering av areal fra friområde til boligformål, er en fullt ut saklig avveining. Grunneier vant da heller ikke frem med sine mange ugyldighetsanførsler under skjønnets behandling mht plan og ekspropriasjonsvedtak. Erstatningsutmålingen Erstatningen i denne sak er utmålt etter reglene i vederlagsloven av 1984, i lys av de krav som følger av Grunnloven 105 om full erstatning ved avståelse av eiendom. Det er ikke begjært overskjønn. Skjønnsfastsettelsen er således rettskraftig avgjort.det er intet i denne saken som avviker fra de erstatningsgrunnlag kommunen har i øvrige avtaler eller skjønn. Erstatningen på kr 23 pr m2 er den verdi disse arealene har i henhold til vederlagslovens bestemmelser og tidligere praksis. Foruten at denne prisen er knyttet til denne friområdestrukturen er det helt tilsvarende for arealene på Lundsneset, Tømmerviksstraen, Hålandsvannet og andre saker ved Stokkavannet. I forlengelsen av dette er det videre slik at det i etterkant av skjønnet, men før ankefristen var ute, var nye runder med Ramsnes hvor det ble forhandlet en etteroppgjørsklausel gjeldende i 25 år. Dette betyr at om kommunen omregulerer noe av friarealet til byggeformål innen 25-årsfristen skal Ramsnes få etteroppgjør basert på byggeformålet. Konklusjon Erstatningen i denne sak er fastsatt av en uavhengig skjønnsrett i samsvar med vederlagslovens bestemmelser og tidligere praksis. Erstatningen er nå rettskraftig avgjort av skjønnsretten. Rådmannen har hatt en ny gjennomgang av denne saken og sammenholdt den med resultatet i andre tilsvarende saker uten å finne at resultatet skiller seg ut. Vedlegg: Ortofoto

13 ...

14