Saksnummer Utvalg Møtedato 111/16 Plan- og teknikkutvalget

Transkript

1 Nesodden kommune Rådmannen Saksfremlegg Dato: Vår ref: 07/ /35404 Arkivkode: FA - L12 Saksbeh.: Ohare, Mark Nordheim Saksnummer Utvalg Møtedato 111/16 Plan- og teknikkutvalget Munkerud næringsområde 2.gangsbehandling Saken gjelder: Det skal avgjøres om reguleringsplanen beskriver den ønskede utviklingen på Munkerud Næringsområde, slik at planen kan legges ut på nytt offentlig ettersyn. Planområdet utgjør ca. 200 da og planen åpner for forretning, kontor og industri. Det kan kun tilrettelegges forretningsvirksomhet for salg av plasskrevende varer men ikke for detaljhandel. Det vil si kun forretninger med salg av biler og motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og salg fra planteskoler/hagesentre. Det kan bygges arealer for forretning med maksimal utnyttelse på BRA m2 = 3000 m2, og kun kontorarbeidsplasser i området til administrasjon for stedlige virksomheter. Reguleringsbestemmelser er revidert i tråd med tidligere innsigelse fra Statens vegvesen, Akershus Fylkeskommune og Fylkesmannen. Innstilling: Planforslagene legges ut på offentlig ettersyn i henhold til pbl med revidert plankart datert , revidert bestemmelser datert og anbefalt planavgrensning. Utvalget sluttet seg til rådmannens vurderinger i saksframlegget Plan- og teknikkutvalget Erik Adland (H) fremmet følgende tilleggsforslag: "De 4 tomtearealene som ligger nærmest Torneveien unntas rekkefølgekravene i pkt. 1 og 2. Disse eiendommene innbetaler et anleggsbidrag." Votering: Innstillingen enstemmig vedtatt. Høyres tilleggsforslag ble enstemmig vedtatt.

2 PT- 111/16 Vedtak: Planforslagene legges ut på offentlig ettersyn i henhold til pbl med revidert plankart datert , revidert bestemmelser datert og anbefalt planavgrensning. Utvalget sluttet seg til rådmannens vurderinger i saksframlegget. De 4 tomtearealene som ligger nærmest Torneveien unntas rekkefølgekravene i pkt. 1 og 2. Disse eiendommene innbetaler et anleggsbidrag. Bakgrunn Planområdet ligger på Fagerstrand som en forlengelse av næringsvirksomheten som drives i Torneveien rundt bussgarasjen. Arealet er avsatt til industriformål i kommuneplanen, området har vært avsatt til næring siden generalplanen ble vedtatt i Reguleringsplanarbeidet ble kunngjort og varslet 9. mai Etter varslingen av oppstart er det konkludert med at tiltaket faller inn under forskrift om konsekvensutredning, og planprogrammet ble utarbeidet og vedtatt 17. juni Forslag til områdereguleringsplan for Munkerud næringsområde ble behandlet i planutvalget Foreslått planområde i 2011 utgjorde ca. 200 da og planen åpnet for industri, lager, forretning og kontor. Det kunne bygges ca m2 kontor og m2 industri/lager. Dette ville kunne gi 870 kontorarbeidsplasser og 100 industri-/lagerarbeidsplasser. Forslagets mål var at større virksomheter kunne etablere seg på Nesodden. Fig.1 Forslag til områdereguleringsplan, kart datert Planområdet har hovedsakelig to grunneiere: Nesodden kommune og Ødegaard Skog. Stiftsstaden

3 AS har avtale med Ødegaard Skog om å erverve deres område. Stiftsstaden AS har foreslått et alternativt plankart Alternativ 2. Dette plankartet var mer fleksibelt i forhold til plassering av veitrasé og oppdeling av tomter. I det alternative planforslaget foreslås det også å gjøre mer areal tilgjengelig for næring ved å omdisponere fulldyrka mark til næring. Rådmannen lagt ut Alternativ 2 til offentlig ettersyn på for å imøtekomme innspillene fra Stiftsstaden AS. Fig.2 Alternativ 2 fra Stiftsstaden AS, vedlagt til saksfremlegg datert PLAN-104/11 VEDTAK, Planforslagene legges ut på offentlig ettersyn i henhold til pbl med plankart av og Alternativ 2, og bestemmelser datert Innsigelser fra offentlig ettersyn Akershus Fylkeskommune, «Fylkesutvalget har ingen vesentlige merknader til at det tillates etablert begrenset forretningsvirksomhet i planområdet for salg av plasskrevende varer tilpasset et lokalt marked. Arealet for forretning bør begrenses til maks m2, slik at reguleringsplanen ikke kommer i konflikt med RPB for kjøpesentere. Fylkesutvalget forutsetter at planbestemmelsene presiserer at det kun er tillatt med salg av plasskrevende varer. Det vil si forretninger med salg av biler og motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og salg fra planteskoler/hagesentre. Innsigelsen kan trekkes dersom kommunen vedtar planbestemmelser som begrenser kontorarbeidsplassene i området til administrasjon for stedlige virksomheter». Statens vegvesen,

4 «Arealformålene kontor og forretning i dette området strider etter Statens vegvesen sin vurdering mot rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging (RPR SATP). Kontorarbeidsplasser utover kontorvirksomhet direkte tilknyttet lager- og industrivirksomhet, samt forretning skal ikke lokaliseres i området som dette. I det videre arbeidet forventer Statens vegvesen at trafikkanalysen omfatter en bredere gjennomgang av trafikksituasjonene i området og konsekvenser den totale trafikksituasjonen vil medføre. Anbefalinger fra trafikkanalysen må følges opp i planen, og nødvendige tiltak må sikres gjennom rekkefølgebestemmelse. Gang- og sykkelvegtilbudet i området må forbedres og andre tiltak som følge av trafikkøkning må vurderes. Gang- og sykkelveg fra Kirkeliveien til Torneveien må medtas for å gjøre det mer attraktivt å gå og sykle til området, og strekningen herfra til Ødegårdsveien bør medtas. Statens vegvesen vil ha innsigelse til områdeplan som ikke omfatter utbedring av krysset fv. 157 x Agnorveien og fv. 157 x Torneveien, som beskrevet under: Krysset fv. 157 x Torneveien er et stort udefinert kryss i dag uten kanalisering. Det må gjøres en kapasitetsberegning i trafikkanalysen og tiltak for utbedring av krysset må foreslås. Statens vegvesen forventer at krysset Torneveien x fv. 157 minimum utbedres med kanalisering og utforming som gir bedre sikkerhet for alle trafikantgrupper. Krysset fv. 157 x Agnorveien må medtas i planen. Det må gjøres analyse av forventet trafikk i krysset, samt kapasitetsberegning. Konklusjoner fra nevnte analyser danner bakgrunn for utbedring av krysset». Fylkesmannen i Oslo og Akershus, «Planen legger opp til en etablering av arbeidsplasser, som tilsvarer 40 % av dagens sysselsetting i kommunen. Fylkesmannen mener at etablering av et kommunalt tyngdepunkt for arbeidsplasser og kontor- og forretningsformål, må lokaliseres i tilknytning til eksisterende sentrumsområder i kommunen og fremmer på denne bakgrunn innsigelse til planforslaget». Stiftsstaden AS, «Området skal jo senere gjennom en detaljregulering etter hvert som næringsutviklingen skjer. Dette sikrer også kommunen og andre offentlige interessenter på at tilfredsstillende kvaliteter oppnås. Derfor foreslo Stiftsstaden AS følgende: - VS6 tas ut og erstattes av et mye større grøntområde mot fylkesveien i nord og at dette blir en del av planen. Kvaliteten på denne jorda (VS6) var vel heller ikke som forutsatt. Buffersone VS3 kunne vært redusert noe (ca. 1/3 i lengde i syd). Bekkedraget/grøntsonen som deler området skrånende midt på, må absolutt reduseres og er unødig stor. Det ble foreslått redusert. Etter en detaljert befaring i området med grunneier Ødegaard Skog, ble undertegnede overbevist om at så er riktig. Bekkedraget er begrenset og gjennom den fremtidige bebyggelsen er dette enkelt løsbart gjennom dreneringer og stedlige fordrøyninger og vil absolutt hensyntatt i den totale VVS prosjekteringen. Jfr. For øvrig Ødegaard sin detaljerte beskrivelse. Om kommunen likevel finner faglige behov for skjerming av nederste del av bekkedraget foreslås at det totale grøntarealet vist på planen, at dette redusert til ca. 1/3 av dagens foreslåtte alternativ 1 plan. På grunn av fremtidige veier innen området må likevel deler av dette legges i rør.

5 V1 er unødvendig på nåværende nivå og er foreslått fjernet. Hele veiløsningen er foreslått fjernet/begrenset da dette på nåværende nivå er alt for begrensende. Kommunen er sikret gjennom detaljregulering og et generelt krav om tilfredsstillende veiløsninger innen planområdet. Det viktigste på område planen er tilgang inn til området fra Torneveien som løser ut Ødegaard Skog og kommunens egen eiendom (sikrer tilgang til) og en evt. fremtidig utløsning til Agnorveien. Dette er svært viktig og bidrar til bedre utnyttelse av næringsområdet og gir større fleksibilitet og bruker tilpasning. All detalj tomteinndeling på områdeplanen er helt unødvendig og alt for begrensende og må tas ut.» Rådmannens vurdering Overordnede føringer Rikspolitiske retningslinjer/ Statlige planretningslinjer SPR for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging: planleggingen skal bidra til å utvikle bærekraftige løsninger som fremmer helse, miljø og livskvalitet. Utbyggingsmønster og transportsystem bør gi kompakte tettsteder, redusere transportbehovet og legge til rette for klima- og miljøvennlige transportformer. I utbyggingen av områder bør kollektivtransport, sykkel og gange fremmes. Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging: Støy er et miljøproblem som rammer svært mange mennesker. Støy bidrar til redusert velvære og mistrivsel, og påvirker derfor folks helsetilstand. Formålet med denne retningslinjen er å legge til rette for en langsiktig arealdisponering som forebygger støyproblemer. Retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging: Hensikten med denne retningslinjen er å forebygge helseeffekter av luftforurensninger gjennom god arealplanlegging. SPR for klima- og energiplanlegging i kommunene: Kommunene, herunder fylkeskommunene, skal gjennom planlegging og øvrig myndighets- og virksomhetsutøvelse stimulere og bidra til reduksjon av klimagassutslipp, samt økt miljøvennlig energiomlegging. Rikspolitiske bestemmelse for kjøpesentre: Målet med den rikspolitiske bestemmelsen om kjøpesentre er å styrke by- og tettstedssentrene og legge til rette for miljøvennlige transportvalg, dvs. unngå en utvikling med byspredning, økt bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer eller ønsker å bruke bil. Det overordnede og langsiktige målet er å utvikle bærekraftige og robuste by- og tettstedsstrukturer som også bidrar til å redusere klimagassutslippene. Regionale planer Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus: planen er en strategisk plattform for hvordan samordne areal og transport i regionen. Målene er at utbyggingsmønsteret skal være arealeffektivt basert på prinsipper om flerkjernet utvikling og bevaring av overordnet grønnstruktur. Transportsystemet skal være effektivt og miljøvennlig, med tilgjengelighet for alle og med lavest mulig behov for biltransport. I regionalplanen er Tangenåsen utpekt som prioritert vekstområde hvor det legges til rette for at minimum 80% av bolig- og arbeidsveksten i kommunen skal skje (retningslinje R3). Fagerstrand ligger utenfor det prioriterte vekstområdet, her forventes at utviklingen begrenses til det som er tilstrekkelig for å sikre gode og stabile bomiljø, og skjer innenfor rammene av dimensjoneringsgrunnlaget for vekst beskrevet over. Utviklingen utenfor prioriterte vekstområder bør skje innenfor allerede etablerte byggeområder, og det bør også her legges til rette for en utvikling som

6 bygger opp under kollektivtransport, sykling og gange. Kommunale føringer og vedtak Kommuneplanen Det foreslåtte planområdet er i kommuneplan av avsatt til industriformål, og deler ligger under hensynssone flomfare. Nordlige grense ved siden av Rv. 157 er avsatt til LNFområde. Det finnes også en steinalderlokalitet og to områder med dyrkingsspor fra nyere tid. Fig.3 Plankart kommuneplan-utsnitt, planområdet hovedsakelig mørklilla Klima-, energi- og miljøplan for Nesodden kommune Inneholder mål og tiltak for å redusere klimagassutslipp og energiforbruk. Tilrettelegging for kollektivtransport både på land og i sjø, gående, syklister og energiforbruk i bygg er relevante tema. Planen revideres parallelt med at områdeplan for Fagerstrand skal utarbeides. Strategisk næringsplan Sier at Munkerud næringsområde: «ser ut til å tiltrekke seg en interesse fra mindre og mellomstore bedrifter med behov for lagerplass, sentralt for Østlandet». Reviderte bestemmelser datert Rådmannen mener at reviderte rekkefølgebestemmelser svarer ut mangler i trafikkanalysen påpekt av Statens vegvesen i Videre besvarer reviderte rekkefølgebestemmelser også innsigelsen fra Statens vegvesen som går på tilknytning til Fagerstrand sentrum, tilstrekkelig trafikksikkerhetstiltak for myke trafikanter og kryssutbedringer til og rundt området. Reviderte rekkefølgebestemmelser: 1. Før det gis igangsettingstillatelse til nye næringsarealer innenfor planområdet skal utbedring av Skogheimkrysset på Fagerstrand være regulert (kryss mellom Rv. 157 og Myklerudveien), som en del av områdeplanen for Fagerstrandsentrum, og være ferdig opparbeidet. 2. Før det gis igangsettingstillatelse til nye næringsarealer innenfor planområdet skal gang- og sykkelvei

7 reguleres fra Kirkeliveien til Torneveien, og strekningen herfra til Ødegårdsveien, og være ferdig opparbeidet. 3. Før det gis igangsettingstillatelse til nye næringsarealer innenfor planområdet skal trafikkanalyse utarbeides som følger: Vurdering av konsekvenser tiltaket medfører for myke trafikanters sikkerhet som følge av trafikkøkningen på Rv Vurdering av boligkonsentrasjonene langs fylkesveien mot Fagerstrand med vurderinger av behov for tiltak og oppfølging av dette. Kapasitetsmessige vurderinger for Rv. 157 fra Fagerstrand til Agnorveien, inkludert vurderinger av kapasitet i kryss både ved Torneveien og Agnorveien. Forslag til tiltak og kryssutbedringer som gir bedre sikkerhet for alle trafikantgrupper må foreslås Hensyn til forventet trafikkvekst med tanke på kommunens ønsker for utvikling på Fagerstrand (Del 1 områdeplan for Fagerstrandsentrum og Del 2 planprogram for Fagerstrand sjøside), som ligger utenfor den generelle trafikkveksten 4. Før det gis igangsettingstillatelse til nye næringsarealer innenfor planområdet skal utbedring i krysset ved Rv. 157 og Agnorveien reguleres og skal være ferdig opparbeidet. 5. Før det gis igangsettingstillatelse til nye næringsarealer innenfor planområdet skal nødvendig utbedring av krysset mellom Rv. 157 og Torneveien, som fremgår av trafikkanalysen, reguleres og skal være ferdig opparbeidet. Bilde 1. Rv. 157 og Torneveien kryss. Bilde 2. Rv. 157 og Agnorveien kryss. Rådmannen mener at det ved å redusere kontorplassene blir lavere trafikktall(ådt). Med hensyn til eksisterende veiforhold mener rådmannen at utbedring av krysset ved Rv. 157 og

8 Agnorveien er nødvendig mens tiltak til utbedring av krysset ved Rv. 157 og Torneveien må vurderes gjennom trafikkanalysen. Innspill fra Stiftsstaden AS og Alternativ 2 Rådmannen anser at planen slik den foreligger sikrer ivaretakelse av alle hensyn uavhengig av utbyggere i en trinnvis prosess over lang tid. Dette kan dette gjøre det vanskelig å realisere et stort prosjekt som dekke flere av planens foreslåtte tomter. Rådmannen mener det er fornuftig å tillate annen deling av tomtene. Veinettet må etableres i planen for å sikre at deler av området skal kunne selges og bebygges på kort sikt. Enkeltomter er dermed forberedt for byggesaksbehandling, utførelse og opparbeidelse etter reglene i pbl. I tillegg er vegetasjonsskjermene kommet til gjennom en lengre prosess. VS1 oppstår pga veigeometri og terreng, og dette kan vanskelig forbedres uten at det medfører store terrenginngrep. Kommuneplanen setter krav til håndtering av overvann i VS2 som inneholder den naturlige flomveien for vann i området. Når denne settes av som grønnstruktur muliggjør den en rimelig og svært effektiv måte å håndtere overvann lokalt, og vannet kan holdes tilbake ved å etablere terskler i bekken i VS2. VS3 sikrer at skogbrynet langs dyrkamark ivaretas, noe som er viktig for artsmangfold, kulturlandskap og skjerming av næringsbebyggelsen mot Agnorveien. VS5 er en bekkedal og er i hovedsak en skrent. Vegetasjonssjerm VS4, vist på kart datert (se Fig. 1), var avsatt med hensyn til eksisterende bekkedrag og for å sikre vannavrenning, mens vegetasjonsskjerm VS6 består av dyrkamark og grøfter for å ivareta brukbarheten av dette jordet på 3,3 mål og er i kommuneplanen avsatt til LNF. Omdisponering av dyrkamark i strid med kommuneplanen vil kreve avklaring i forhold til landbruksmyndighetene. Rådmannens anbefaling av planområdets avgrensning og revidert plankart datert Rådmannens anbefaling av planavgrensning og revidert plankart inkluder en del av Agnorveien fra planområdets østlige ankomst opp til Rv. 157 krysset. Rådmannens anbefaling til planavgrensning innebærer en utvidelse langs nordlige grense for å regulere LNF-området til en ny større vegetasjonsskjerm VS4. Rådmannen anbefaler at referanse til «VS6» blir fjernet fra både det revidert plankartet og reviderte bestemmelser med revidert kombinert formål 14 som følger: «VS1 VS5 er regulert til vegetasjonsskjerm og er offentlige områder (offentlig eide)». Rådmannen anbefaler ikke de andre forslagene fra Stiftsstaden AS vist på Alternativ 2. I følge kommunestyrets møte den ble det vedtatt å etablere 3 hardbrukshus som plasseres på Gnbr 23/170: KST- 003/16VEDTAK: 1) Det etableres 3 hardbrukshus som plasseres på Gbnr 23/170 Myklerud. 2) Kostnadsrammen for hver enhet settes til 1 MNOK ferdig oppsatt. 3) Investeringen dekkes fra bevilgning, prosjekt «Oppfølging av boligsosial handlingsplan», prosj.nr Det forutsettes at administrasjonen gir HO-utvalget en tilbakemelding om erfaringene etter 6 måneder og 12 måneder. Som følge av vedtaket anbefaler rådmannen at referanse til «F/K/I 9» tas ut av revidert plankart og reviderte planbestemmelser.

9 Fig 4. Rådmannens anbefaling av planavgrensning Fig 5. Revidert plankart datert Flom og overvann Utbygging av området vil gi økt avrenning dersom det ikke utføres noen tiltak. Dette kan gi økte flomtopper i bekkene i området. Dette vil kunne gi flom og oversvømmelser på det som i dag er landbruksområder. Hensyn til flomsituasjonen på Fagerstrand var kartlagt i egen delrapport.

10 Punkt 5 i Reguleringsbestemmelsenes 7 setter krav til vurdering av lokal overvannshåndtering i anleggsfasen og i ferdig utbygd tilstand. Ihht reguleringsbestemmelser og plankart vil dette motvirkes med tilrettelegging for lokal overvannshåndtering på området, avrenning fra tomt til hensynssoner eller bekk, samt etablering av grønnstruktur rundt eksisterende bekk. Temaet er også tatt opp i kommunens ROS-analyse, hvor det kreves tiltak i form av å sikre naturlige strømningsforhold for bekkene. Natur og miljø Det er forekomst av amfibier nær planområdet. Fylkesmannen hadde i forbindelse med planprogrammet for konsekvensutredningen bedt om spesiell oppfølging. Det er satt krav til miljøoppfølgingsplan i anleggsfasen for å beskytte disse lokalitetene. Punkt 6 i Reguleringsbestemmelsenes 7 setter krav til miljørettet risikoanalyse ifbm søknad om tiltak. Risikoanalysen skal vise hvilke tiltak som må gjennomføres for at tiltaket og anleggsarbeidene ikke er til skade for miljøet og amfibiene i området. Risikoanalysen og miljøtiltakene skal godkjennes av Nesodden kommune. Risikoen anses å være rød inntil tiltak ihht overnevnte er gjennomført. Kulturminner Ved registreringen av automatisk fredete kulturminner ble det funnet en steinalderlokalitet og to områder med dyrkingsspor fra nyere tid i planområdet. Steinalderlokaliteten kommer i konflikt med planlagt ringveg i planområdet. Reguleringsbestemmelsenes 7 setter krav om at dersom det under anleggsarbeider påtreffes automatisk fredete kulturminner (arkeologiske), eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og fylkeskonservatoren varsles. Forhold til Fagerstrand sentrum Ved siste kommuneplanrullering ble det vedtatt å definere et sentrum på Fagerstrand rundt Skogheim. Dette medfører at det er viktig at næringsplanen for Munkerud finner en god balanse mellom å legge til rette ny virksomhet samtidig som sentrumsfunksjoner blir lokalisert i rundt Skogheim. Spesielt viktig i denne sammenhengen er at planen ikke legger til rette for detaljhandel som eks. kjøpesenter. Det har vist seg i andre kommuner at det i praksis kan være vanskelig å regulere dette gjennom kun å sette forbud mot detaljhandel i planbestemmelsene. Rådmannen mener at reviderte bestemmelser om planområdets kombinertformål svarer til innsigelse om antall kontorarbeidsplasser og forretningsvirksomhet. Reviderte bestemmelser tillatter kun forretningsvirksomhet for salg av plasskrevende varer og ikke for detaljhandel. Det vil si kun forretninger med salg av biler og motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og salg fra planteskoler/hagesentre. Det tillates arealer for forretning med maksimal utnyttelse på BRA m2 = 3000 m2. Det tillates kun kontorarbeidsplassene i området til administrasjon for stedlige virksomheter. Rådmannen foreslår også at det benyttes flere virkemidler for å styre utviklingen. Et egnet virkemiddel er å begrense antallet p-plasser, som vil gjøre det lite attraktivt med detaljhandel og støtte opp under dette forbudet. Et annet virkemiddel for å hindre etableringen av kjøpesenter et å sette byggehøyden for fortetning til 8 m, som vil gjøre det mindre attraktivt å bygge et kjøpesenter. Planen legger opp til at ca. halve området kan bygges ut direkte etter områdeplanen. I denne delen er tomtedeling med adkomster vist i plankartet. Den delen som krever regulering består av store flater hvor det viktig å sikre en god helhetsløsning for internveier m.m. gjennom en videre detaljregulering.

11 Rådmannens konklusjon Rådmannen mener at reviderte rekkefølgebestemmelser er i tråd med overordnede og langsiktige mål for å utvikle bærekraftige og robuste by- og tettstedsstrukturer. Området er stort og legger et grunnlag for å nå målet i kommuneplanen og næringsplanen om å realisere flere arbeidsplasser på Nesodden. Rådmannen anbefaler at reguleringsplan for Munkerud næringsområde sendes ut på ny høring, og legges ut til offentlig ettersyn med revidert plankart datert , reviderte reguleringsbestemmelser datert , og anbefalt planavgrensning. Anne Dybevold Kommunalsjef Gisle Rebnord Totland Virksomhetsleder Vedlegg Forslag til reguleringsbestemmelser - Munkerud næringsområde 2.gangsbehandling Revidert plankart