STJØRDAL KOMMUNE. Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 30/ Komite plan 50/ Kommunestyret 33/

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: Arkivsaksnr: 2013/ Saksbehandler: Oddvar Lundberg Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 30/ Komite plan 50/ Kommunestyret 33/ Ny 2. gangs behandling - områdeplan Øymoen - Veisletta Vedtak i Kommunestyret I medhold av plan- og bygningsloven vedtar Stjørdal kommunestyre reguleringsplan Øymoen Veisletta, som vist på plankart dat revidert , med reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse datert , sist revidert Behandling i Kommunestyret Komite Plans innstilling vedtatt med 38 stemmer mot 3 stemmer. Innstilling i Komite plan I medhold av plan- og bygningsloven vedtar Stjørdal kommunestyre reguleringsplan Øymoen Veisletta, som vist på plankart dat revidert , med reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse datert , sist revidert Behandling i Komite plan Rådmannens forslag til innstilling vedtatt med 8 stemmer mot 1 stemme. Vedtak i Komite plan Saken utsettes for vurdering av varegrupper innen begrepet forretning. Behandling i Komite plan Geir Falck Anderssen (H) fremmet følgende utsettelsesforslag: Saken utsettes for vurdering av varegrupper innen begrepet forretning.

2 Anderssens (H) utsettelsesforslag vedtatt med 6 stemmer mot 3 stemmer. Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven vedtar Stjørdal kommunestyre reguleringsplan Øymoen Veisletta, som vist på plankart dat revidert , med reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse datert , sist revidert Vedlegg: Vedlegg: Plankart Reguleringsbestemmelser Planbeskrivelse Høringsuttalelse til reguleringsplan 107/418 - Øymoen - Veisletta - Fylkesmannen fremmer innsigelse Nord-Trøndelag fylkeskommunens uttalelse datert reguleringsplan Øymoen - Veisletta 107/418 med flere - til offentlig ettersyn Reguleringsplan Øymoen - Veisletta gnr 107 bnr 418 med flere - Til offentlig ettersyn sendt fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune Uttalelse fra Statens vegvesen datert Særutskrift Øymoen - Veisletta, 1. gangs behandling Uttalelse fra Statkraft datert Uttalelse fra Avinor datert innsigelse Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Kommuneplanens arealdel med tilhørende dokumenter Tidligere reguleringsplaner i området som erstattes av ny plan Rådmannens vurdering av behov for kommunedelplan handel og næring Sammendrag: Vedtak i Komite plan Saken utsettes for vurdering av varegrupper innen begrepet forretning. Rådmannen har etter dette gjort justeringer i pladokumentene, og det fremgår nå av saksframlegg og planbestemmelser Planområdet som tidligere var eid av forsvaret og regulert til forsvarsformål, ble kjøpt av Stjørdal kommune. I kommuneplanens arealdel vedtatt i mars 2014, ble status endret til næringsformål. Det ble også åpnet for at handel med større varegrupper som ikke konkurrerer med sentrum, samt kontorformål, kunne lokaliseres til dette området. Det foreligger rekkefølgebestemmelser i kommuneplanen, knyttet til at ny fylkesveg skal være etablert før området kan bygges ut. Dette er nærmere omtalt ved 1. gangs behandling, der kommunen

3 vurderte det slik at områdene som ligger til Øyanveien BKB1 og BKB2, kan utbygges før ny fylkesveg er utbygd. Det er foreslått noen endringer i plan og bestemmelser etter høringsperioden, som blir lagt fram i denne saken. Det går i hovedsak ut på fylkesmannens (FM) varsel om innsigelse pga. for lave krav til utnyttelsesgrad, samt betingelser fra Avinor. Rådmannen har i sin helhet tatt inn sikkerhetskrav fra Avinor i reviderte bestemmelser. Videre har kommunen hatt dialog med FM og kommet fram til en løsning som har medført at FM har trukket sin innsigelse. Etter behandling i komite plan så har rådmannen endret bestemmelsene og begrenset mulighetene for å drive forretning for enkelte varegrupper. Saksopplysninger Reguleringsplanforslag for Øymoen Veisletta ble vedtatt lagt ut til høring i sak 110/16, Høring ble gjennomført i perioden , og kommunen mottok 5 uttalelser/merknader til planforslaget. Fylkesmannen varsler innsigelse til planen grunnet lav utnytting og Avinor varsler innsigelse pga. mangelfulle bestemmelser angående restriksjoner, som følge av nærheten til flyplassen. Høringsuttalelsene er vedlagt saken, men refereres kort og kommenteres i denne saken. Fylkesmannen i Nord Trøndelag (FM) Landbruksavdelingen og miljøvernavdelingen fremmer innsigelse pga. for lav arealutnyttelse. Viser til at de har vært tydelig på krav til høy utnyttelse av arealet både ved behandling av kommuneplanens arealdel og ved oppstart av denne reguleringsprosessen. Dette begrunnes i knapphet på sentrumsnære næringsarealer og omdisponering av dyrka mark, som tilsier høy arealutnytting. Planforslaget åpner for BYA (bebygd areal) på mellom 30-70%, noe som er for lavt og FM anbefaler minimum 70% BYA. Innsigelsen kan frafalles dersom grad av minimums utnytting økes betraktelig. Rådmannens kommentar: Rådmannen er enig i at laveste aksepterte utnyttelsesgrad økes. Kravet er delvis imøtekommet, og drøftes nærmere under vurderingsavsnittet i denne saken. Avinor Viser til restriksjonsplan for lufthavnen og at fastsatte byggehøyder i planen ikke vil komme i konflikt med høyderestriksjonsflatene. Deretter vises til krav under anleggsvirksomhet som høyder på byggekraner, krav til risikoanalyser før gjennomføring, radioteknisk vurdering, og farlig eller villedende belysning, at slike forhold skal godkjennes av Avinor før tiltak innenfor området kan godkjennes av bygningsmyndigheten. Rådmannens kommentar: Rådmannen har lagt inn kravene fra Avinor i reviderte bestemmelser til planen, forholdene er dermed imøtekommet og innsigelsen gjøres ikke gjeldende, jfr. pkt. 5 i brev fra Avinor datert Fylkeskommunen (FK) Viser til kommuneplanens arealdel når det gjelder utnyttelsesgrad i intervallet % BRA. FK er usikker på om kravene i reguleringsplanen vil tilfredsstille kravene i kommuneplanen, da det vil avhenge av antall etasjer som bygges ut. FK anbefaler at BYA økes noe, for å sikre en bedre arealutnyttelse.

4 Ved utbygging av et stort nytt næringsområde mener FK det er viktig med rammer som bidrar til helhetlig utforming av området og krav til estetiske kvaliteter. Vi anbefaler derfor at plassering av bebyggelsen skal skje ved byggelinje mot veg. Dette er spesielt viktig mot ny fv. 32, da bebyggelsen vil danne en avgrensning av byen ut mot Evjegrøfta og landbruksområdene østover. Anbefaler at reguleringsbestemmelsene spesifiseres nærmere hva gjelder hvilke varegrupper som kan selges i planområdet og viser her til regional plan for arealbruk, og at avgrensningen herfra bør følges opp. Omlegging av kirkevegen (fv.32) er ikke prioritert i fylkesvegplanen, rekkefølgekravet i kommuneplanens arealdel må derfor opprettholdes. Anser at omlegging av kirkeveien må være en forutsetning for lokalisering av brannstasjon til dette området. Det kan ikke regnes med at fylkeskommunen skal kunne finansiere vegen de nærmeste årene. Rekkefølgebestemmelser bør derfor stille krav om at ny kjøreveg og gang- og sykkelveg må anlegges før næringsarealene BN 1-3 kan bebygges (nå skiftet navn til BKB 2,3, og 4). Ber Stjørdal kommune vurdere å ta med kostnadene til ny kjøreveg og gang- sykkelveg i kostnadsgrunnlaget for utbyggingsavtaler og refusjon. Det er utført kulturminneundersøkelse høsten Det ble påvist enkelte kulturminner som kokegroper som er vanlige typer kulturminner. FK varsler at de vil gi dispensasjon i forhold til inngrep i disse kulturminnene, og at planen dermed ikke vil være i konflikt med automatisk freda kulturminner. Rådmannens kommentar Rådmannen anbefaler å imøtekomme anbefaling om økning av utnyttelsesgrad, drøftes nærmere under vurderingsavsnittet i denne saken. Når det gjelder å fastsette byggelinje mot ny fv.32, valgte kommunen ikke å følge denne anbefaling ved 1. gangs behandling av plan. Man vurderte det slik at det kan medføre utfordringer i forhold til logistikk for enkelte bedrifter, og ville derfor ikke sette krav til eksakt plassering av bygningsmassen. Man vurderte også at området ikke nødvendigvis har behov for en «bymessig» utforming, med eksakte byggelinjer for at resultatet skal bli bra. Rådmannen er fremdeles usikker på behovet for dette, men velger å foreslå at man tar inn en planbestemmelse som sier; plassering av bebyggelse i områdene BKB 2-4 skal fortrinnsvis legges i avsatt byggegrense mot fv.32 for områdene BKB 2, 3 og 4. Punktet er tilført i bestemmelsene Rådmannen foreslår å følge FK sine råd om å spesifisere i bestemmelsene når det gjelder hvilke varegrupper som kan etableres i området, jfr. regional plan. Dette er tilført i bestemmelsene Møbler, hvite og brunevarer, motorkjøretøy og lystbåter er tatt ut etter komiteens behandling av saken Det er også foreslått innført arealstørrelse på utsalgsareal for næring/industri. Rekkefølgebestemmelser og utbyggingsavtaler knyttet til å realisere ny fylkesveg diskuteres under vurderingsavsnittet. Rådmannen konstaterer at reguleringsplanforslaget som det foreligger ikke kommer i konflikt med kulturminneloven. Tidligere funn i planforslagets sørlige del, er markert i planen og det er knyttet bestemmelser til utgraving før bygging av veg i dette området. Statkraft

5 Ligger i konsesjonsområdet for deres virksomhet og bekrefter at de ønsker å levere fjernvarme til prosjektet. Det er viktig at kommunen og Statkraft kommer tidlig i dialog for å koordinere utbyggingen. Fjernvarme kan benyttes både til oppvarming og kjøling og tørking i byggeprosessen. Rådmannens kommentar Kommunen må i den videre prosessen involvere Statkraft. Statens vegvesen Må vurdere om det skal planlegges for sykkelveg med fortau når kirkevegen likevel skal omreguleres til et anlegg for gående og syklende. Rådmannens kommentar For å kunne realisere en sammenhengende gang og sykkelveg raskt, stiller planen krav om fortsettelse av dagens gang- sykkelveitrase langs dagens fv.32 (kirkevegen) i påvente av realisering av ny fv. 32 med gang- og sykkelvei. Deretter nedgraderes dagens kirkeveg til adkomstvei for forsvaret og nødvendig drift av infrastruktur trafostasjon. Om det skal gjøres fysiske tiltak som følge av nedgraderingen fra fylkesvei (kirkevegen), slik at deler av veien evt. skal bli tilrettelagt for sykkel, må vurderes nærmere i samråd med forsvaret, som skal opprettholde sin adkomst til området. Vurdering Kommunen har foretatt en gjennomgang av eksisterende handel og næringsarealer, områder avsatt i kommuneplanen og områder under planlegging. Under denne prosessen har man vurdert at området Øymoen Veisletta, ikke er det området som er best egnet til rene kontorlokaler. Kapasiteten for slike lokaler er gode og bør heller ligge mer sentralt. Kontor i forbindelse med annen næring er tillatt. Fylkesmannen påpekte at det var et misforhold i planforslaget når det gjelder kart og bestemmelser, dersom man skulle åpne for handel av store varegrupper på området, må formålet inneholde forretning. Reguleringsplanen er endret iht. dette og gitt formålet forretning/industri. Fylkeskommunen anbefaler at regional plan legges til grunn for å definere hvilken type handel som tillates. Handel med store varegrupper, jfr. regional arealplan,er: Motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og andre byggevarer, varer fra planteskoler/hagesentre, lystbåter, møbler, hvitevarer og brunevarer. Dette ble fulgt opp og tilført reguleringsbestemmelsene. Ny vurdering av varegrupper Rådmannen har foretatt en ny gjennomgang etter behandling i komite plan , med fokus på en reduksjon av hvilke varegrupper planen bør åpne for og hvilke varegrupper som heller bør prioriteres andre steder enn på Øymoen/Veisletta. Rådmannen foreslår at møbler, hvite og brunevarer tas ut av planen. Man mener at andre områder ligger bedre til rette for denne type forretning og at en eventuell kapasitetsutvidelse bør skje mer sentrumsnært. I gjeldende planer er det åpning for slike bedrifter i sentrum, Evja, Sjøsiden og Hellsenteret. Ut fra en tanke om å samle bedrifter innenfor samme kategori (enkelte varegrupper), foreslås også å ta ut handel med motorkjøretøy/bilforretning, som i dag i stor grad ligger til E6 og

6 Sutterø. Videre foreslås å ta ut kategorien lystbåter, da dette kan legges i mer maritimt miljø/områder. Man står da igjen med trelast/byggevare, landbruksmaskiner, planteskole/hagesenter, lager-engros, lett industri, håndverksbedrifter i tillegg til brannstasjon (tjenesteyting). Det er foreslått å innføre arealstørrelse på utsalgsareal for nærings/industribedrifter, inntil 20% av bedriftens BRA begrenset oppad til 250kvm. For varegrupper som planen åpner for innenfor forretningsområdene begrenses ikke utsalgsarealet (eks. trelast/bygningsmaterialer m.m). For øvrig kan ulike typer næring, lett industri og lager legges til området, innenfor øvrige krav i bestemmelsene hva gjelder høyde osv. Definisjonen på industri er ifølge næringsstandarden omdanning/produksjon av stoffer til nye produkter. Industribegrepet omfatter også montering til ferdige produkter, gjenvinning av avfall, spesifisert vedlikehold og reparasjon av industrielle maskiner samt installasjon av industrimaskiner. Rådmannen ønsker å utelukke typer industri som bør ligge i såkalte C-områder, lengre vekk fra tettsteder (eks. støy og støvproduserende bedrifter, utvendig lagring), og aksepterer bare bedrifter hvor produksjon ikke er skjemmende for omgivelsene (lettere industri). Dette er tilført i bestemmelsene Når det gjelder utnyttelsesgrad har kommunen ikke til hensikt å oppnå en lav utnytting av arealet. På dette punktet har rådmannen kommet fram til at minimum utnyttelsesgrad økes fra 30% til 50% BYA og at det i tillegg tas inn en bestemmelse som er iht. kommuneplanen når det gjelder arealberegning. For å oppfylle kommuneplanens bestemmelser, tilføres at utnyttelsen skal være minimum 100% BRA. Dette er forelagt fylkesmannen som på bakgrunn av dette har trukket sin innsigelse, planforslaget kan dermed vedtas av planmyndigheten i Stjørdal kommune. Rådmannen foreslår at bestemmelsene når det gjelder rekkefølgekrav til ny fv. 32 endres, slik at også BKB1 og BKB2 omfattes av kravet, jfr. fylkeskommunens innspill som vegeier. Det er tilført bestemmelsene at utbygging av ny fv. 32 skal være sikret før utbygging i BKB1 og BKB2. Det er tilført reguleringsbestemmelsene at krav til parkeringsdekning bil og sykkel kan fravikes ved en konkret analyse av behovet for hvert byggeprosjekt. Dette pga. at området har en kombinertregulering som åpner for flere næringsaktører, med forskjellig behov. Konklusjon: Etter at planforslaget var lagt fram til behandling i komite plan den , har forslaget blitt endret når det gjelder hvilke varegrupper som kan selges innenfor planområdet. Varegrupper som møbler, hvite- og brunevarer er tatt ut, i tillegg til motorkjøretøy og lystbåter. Reguleringsbestemmelsene er endret iht. dette.