2. gongs handsaming og endeleg vedtak av detaljreguleringsplan for Hovden Høyfjellshotell og Hovdestøylen

Transkript

1 Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder Postboks 788 Stoa 4809 Arendal 2015/49-43 Hanne Heieraas Evju Melding om vedtak 2. gongs handsaming og endeleg vedtak av detaljreguleringsplan for Hovden Høyfjellshotell og Hovdestøylen Rådmannen si tilråding: 1. Kommunestyret vedtek med heimel i plan- og bygningslova detaljreguleringsplan for Hovden Høyfjellshotell og Hovdestøylen på Hovden i Bykle kommune. 2. Føresegn 2.1, tall senger som skal erstattast frå Høyfjellshotellet (150 senger) føyrast inn i føresegna. Føresegn 2.2, Setning: «Dette skal skje trinnvis som vist under, men tilpassingar til markedet tillates». Forandrast til: «Dette skal skje trinnvis som vist under». Saksprotokoll i Planutval Behandling: Saka vart drøfta Framlegg frå Agnes Fosse Hovden (V) Saka vert utsett til neste møte med slik grunngjeving: Mangler detaljar og spesifisering om utforming, materialbruk og fargeval for planområde Høyfjellshotellet. Planområde Høyfjellshotellet skal ha eit opparbeida leikeområde. Vedtak: Framlegget frå Agnes Fosse Hovden vart vedteke med 5 røyster(agnes Fossse Hovden, Olav Skinnarland, Bettina Schaanning, Tor Hallvard Mosdøl og Espen Mikkelsen) mot 2 røyser (Hans Blattmann og Nina Skiftenes) som vart gjeve for rådmannens tilråding. Vedtaket vert då slik: «Saka vert utsett til neste møte med slik grunngjeving: Mangler detaljar og spesifisering om utforming, materialbruk og fargeval for planområde Høyfjellshotellet. Planområde Høyfjellshotellet skal ha eit opparbeida leikeområde.» side 1 av 14

2 Saksprotokoll i Planutval Behandling: Saka vart drøfta Vedtak: Tilrådinga vart vedteke med 6 mot 1 røyst (Anne K. Blix Grimestad) Saksprotokoll i Kommunestyre Behandling: Saka vart drøfta Vedtak: Tilrådinga vart samrøystes vedteke Vedtaket kan påklagast til Bykle kommune. Klagefristen er 3 veker rekna frå den dagen brevet kom fram til påført adressat. Det er nok at klaga er postlagt innafor denne fristen. Klaga skal sendast skriftleg til den som har gjort vedtaket. Oppgjev kva for eitt vedtak det vert klaga på, gjerne med saksnummer, den eller dei endringar De ynskjer, og grunnen til at De meiner klaga må takast til fylgje. Fullstendig saksdokument er tilgjengelig på Bykle kommune si heimeside: Med helsing Bykle kommune Hanne Heieraas Evju Rådgjevar areal og plan Brevet er elektronisk godkjent og sendast utan underskrift. Vedlegg 1 Revidert føresegn etter vedtak 2 Regplan Hovdestøylen A1-farge 3 Regplan Hovden Høyfjellshotell A1-farge 5 HOVDEN HØYFJELL - Perspektiv 6 HOVDEN HØYFJELL - etasjeplaner og fasader _Hovden Høyfjell Illustrasjonsplan 8 Plan Hovden Høyfjell_Hovdestøylen_planbeskrivelse side 2 av 14

3 Arkiv: L12 Saksmappe: 2015/49-37 Sakshands: Hanne Heieraas Evju Dato: Saksframlegg Bykle kommune 2. gongs handsaming og endeleg vedtak av detaljreguleringsplan for Hovden Høyfjellshotell og Hovdestøylen Samandrag Planområda ligg på Hovden i Bykle kommune. Planområdet Hovden Høyfjellshotell nord for Hovden sentrum, i krysset mellom Rv 9 og fylkesveg 341. Planområdet inkludere det tidligare hotellet Hovden Høyfjellshotell og nærliggande areal. Planområdet Hovdestøylen ligg sør for Hovden sentrum og omfattar det eksisterande hotellområdet Hovdestøylen. Det vert fremme forslag til detaljregulering frå JoB Arkitekter AS på vegne av Hovden AS og Eminent Eigedom AS. Planforslaget regulere området rundt Høyfjellshotellet frå hotell og næring til fritidsbustader, og legg til rette for fortetting på 4 områder med til saman 72 einingar. 50 % av disse skal leggja til rette for utleige. I tillegg skal den gamle hotellbygningen byggast om til 27 fritidsleilegheiter. Bygde areal for planområde er totalt maks m² BYA. Det andre plankartet regulere området rundt hotellet Hovdestøylen, området er regulert til hotell og næring, planforslaget vidarefører dette, men skal regulere inn de nedlagte varme senger frå Høyfjellshotellet til Hovdestøylen. Reguleringsplanen følgjar opp hovudtrekka til overordna plan KDP Hovden. Området rundt Høyfjellshotellet blir sikra med ei høg utnytting av arealet, samt tilrettelegging for einingar til utleige samla i eit bygg. Utforminga av bygningsmassen er i samråd med eksisterande bygningsmasse i område. Rådmannen er positiv til planen, men ynskjer å presisere rekkjefølgjekrava for å forenkle byggjesaksprosessen. Rådmannen anbefaler derfor at planen vedtas med følgande vedtakspunkt: Rådmannen si tilråding: 1. Kommunestyret vedtek med heimel i plan- og bygningslova detaljreguleringsplan for Hovden Høyfjellshotell og Hovdestøylen på Hovden i Bykle kommune. 2. Føresegn 2.1, tall senger som skal erstattast frå Høyfjellshotellet (150 senger) føyrast inn i føresegna. Føresegn 2.2, Setning: «Dette skal skje trinnvis som vist under, men tilpassingar til markedet tillates». Forandrast til: «Dette skal skje trinnvis som vist under». Saksprotokoll i Planutval Behandling: Saka vart drøfta Framlegg frå Agnes Fosse Hovden (V) Saka vert utsett til neste møte med slik grunngjeving: Mangler detaljar og spesifisering om utforming, materialbruk og fargeval for planområde Høyfjellshotellet. Planområde Høyfjellshotellet skal ha eit opparbeida leikeområde. Vedtak: side 3 av 14

4 Framlegget frå Agnes Fosse Hovden vart vedteke med 5 røyster(agnes Fossse Hovden, Olav Skinnarland, Bettina Schaanning, Tor Hallvard Mosdøl og Espen Mikkelsen) mot 2 røyser (Hans Blattmann og Nina Skiftenes) som vart gjeve for rådmannens tilråding. Vedtaket vert då slik: «Saka vert utsett til neste møte med slik grunngjeving: Mangler detaljar og spesifisering om utforming, materialbruk og fargeval for planområde Høyfjellshotellet. Planområde Høyfjellshotellet skal ha eit opparbeida leikeområde.» Saksprotokoll i Planutval Behandling: Saka vart drøfta Vedtak: Tilrådinga vart vedteke med 6 mot 1 røyst (Anne K. Blix Grimestad) Saksprotokoll i Kommunestyre Behandling: Saka vart drøfta Vedtak: Tilrådinga vart samrøystes vedteke SAKSUTGREIING Bakgrunn for saka Det vert fremme forslag til detaljregulering frå JoB Arkitekter AS på vegne av Hovden AS og Eminent Eigedom AS. Planforslaget regulere området rundt Høyfjellshotellet frå hotell og næring til fritidsbustader, og legg til rette for fortetting på 5 områder med til saman 72 einingar. 50 % av disse skal leggja til rette for utleige. Planforslaget for Hovdestøylen legg til rette for utviding av eksisterande bygg, samt nye bygg med ein total bruks areal på 6700 m² BYA. Dagens situasjon Planområda ligg på Hovden i Bykle kommune. Planområdet Hovden Høyfjellshotell nord for Hovden sentrum, i krysset mellom Rv 9 og fylkesveg 341. Planområdet inkludere det tidligare hotellet Hovden Høyfjellshotell og nærliggande areal. Området rundt Høyfjellshotellet er delvis utbygd i dag, med den gamle hotellbygningen og tilstøytane infrastruktur. Sørvest i område er det i dag delvis kupert terreng, samt et trekk til snø leik tilhørande hotellet. Planens samla areal er på ca. 22 daa. side 4 av 14

5 Hovden Høyfjellshotell: planområdets avgrensing avgrensing Hovdestøylen: planområdets Planområdet Hovdestøylen (Gnr. 2 Bnr. 6) ligg sør for Hovden sentrum og omfattar det eksisterande hotellområdet Hovdestøylen ( Gnr. 2 Bnr. 1228, 342, 382, 91). Planområde inkluderer Hovdestøylen hotell, samt tilstøytane eigedom. Området er i dag delvis utbygd med Hotell og tilhørande infrastruktur, nytt ubygd område er myrdraget mellom hotellet og riksvegen. Planens samla areal er på ca. 25 daa. Planens innhald Hovudgrep Planforslaget legg opp at det gamle Høyfjellshotellet med tilhørande areal regulerast frå hotell /næring til fritidsbustader, primært leilegheiter med tilhørande fasilitetar og infrastruktur. Det lagt opp til å byggje om hotellet til 27 fritidsbustader, samt 72 nye fritidsleilegheiter sør og vest for eksisterande hotell. Det andre plankartet regulere området rundt hotellet Hovdestøylen, området er regulert til hotell og næring, planforslaget vidarefører dette, men skal regulere inn de nedlagte varme senger frå Høyfjellshotellet til Hovdestøylen. Arkitektonisk utforming og tilpassing For planområdet Høyfjellshotellet gjeld maks mønehøgde på nye bygg er 12 m frå ferdig planert terreng, eksisterande hotellbygning kan byggjast med ein ekstra tilbaketrekken etasje, maks mønehøgde blir da 16 m. Leilegheitsstørelsene varierer frå 45 m² til 150 m². side 5 av 14

6 Høyfjellshotellet: Illustrasjonar frå SMS Arkitektar AS For planområdet Hovdestøylen gjeld maksimal utnyttinga av område er 6700 m² BRA, og maks mønehøgde 12-15m. Reguleringsplanen skissere ikkje detaljert korleis utbygginga av Hovdestøylen skal skje eller utformast. Nye bygningar skal ha same utforming som dagens hotell. Parkering og trafikk Det er regulert inn nye interne veger i feltet, disse skal nyttast av det nye planområde. Eksisterande vegsløyfe frå Flatstøylsvingen blir stengt. Parkering skal løysast delvis i dagen og under bakkenivå. Det er satt krav til 1,5 parkeringsplass per fritidsbustad. I krysset mellom Rv9 og fylkesveg 341 er det i dag en dårlig trafikksituasjon. Det er en kommunal detaljreguleringsplan for utbetring av krysset under arbeid. Denne vil ta for seg ny rundkøyring i krysset, samt kryssing for mjuke trafikantar. Krysset er utanfor denne planens planområde. Andre aspektar Naturmangfald og kulturminner er vurdert i planutgreiinga. Det er ikkje påvist spesielle biologiske forhold i planområdet. Det er registrert automatisk freda kulturminner innan for planområde Høyfjellshotellet. Disse er søkt frigitt i samrå med kulturminneavdelinga hos fylkeskommunen. Planprosessen Gjeldande planar Kommunedelplan for Hovden (KDP Hovden) Det er satt plankrav til at område FB8 (Høyfjellshotellet) og H4 (Hovdestøylen) skal inngå i same detaljreguleringsplan. Vidare seier plankrava at det (s. 36): «Gjennom reguleringen skal det sikres at tapte «varme senger» ved FB8 (Høyfjellshotellet), skal erstattes i området H 4 (Hovdestøylen). Med varme senger menes i denne sammenheng det antall sengeplasser som i dag er godkjent bruk ved Høyfjellshotellet. I tillegg skal det for hver ny «kald seng» som innreguleres i FB8, innreguleres det samme antall «varme senger» i H4. Med «kalde senger» menes også i denne sammenheng antall sengeplasser». Planområdet Høyfjellshotellet er i gjeldande kommunedelplan avsett til fritidsbusetnad. KDP Hovden seier (s. 37): «I område FB8 (Høyfjellshotellet) stilles det krav om at minst 50 % av bustadene skal reguleres til «fritidsbustader som er tilrettelagt for utleie». For å sikre at de «varme sengene» som går tapt ved FB8 (Høyfjellshotellet) blir erstattet av nye «varme senger» ved H4 (Hovdestøylen), og for å sikre at det blir oppført nye «varme senger» i område H4, dersom det oppføres nye «kalde senger» i FB8, gjelder følgende rekkefølgekrav: Når 25 % av fritidsbustadene er ferdigstilt i FB 8, kan det ikke gis side 6 av 14

7 igangsettingstillatelse for utbygging av ytterligere fritidsbustader i dette området, før det foreligger brukstillatelse for minst 25 % av de innregulerte utleieenheter i H4 (Hovdestøylen)». Om kravet til at 50% av fritidsbustadeiningane skal legg til rette for utleige seier KDP Hovden (s. 12): «Det er vidare eit krav at minst 50% av frididsbustadeiningane skal tilretteleggast for utleige. Desse einingane har ein utleigerett, og må utformast slik at dei vert attraktive for utleige og plasserast slik at dei ikkje kommer i konflikt med dei einingane som ikkje er tilrettelagt for utleige.» FB8: Høyfjellshotellet H4: Hovdestøylen Reguleringsplan Større deler av reguleringsplan for Hovden Høyfjellshotell (planid: , vedtatt ) blir erstatta av ny reguleringsplan. Hele reguleringsplan for Hovdestøylen (planid: , vedtatt ) blir erstatta av ny reguleringsplan. Reguleringsplan Hovden Høyfjellshotell Reguleringsplan Hovdestøylen Offentlig ettersyn Planforslaget har vore ute til offentlig ettersyn i perioden til Det kom totalt inn 10 merknader, av dette 3 er frå offentlige høringsinstansar og 7 er frå naboar og grunneigarar til reguleringsplanen. Under er disse summert og vurdert. Statens Vegvesen Hovden Høyfjellshotell ligg utanfor vårt ansvarsområde som er riks- og fylkesvegnett. Vi har derfor ingen merknader til planen. Tilkomst til Hovdestøylen skjer via eksisterande kryss frå rv.9. Planens avgrensing er 30 m frå senter veg. Våre interesser er ivareteken. Tas til orientering. side 7 av 14

8 Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder, Miljøvernavdelinga Planen opnar for mange einingar, i tillegg til at skitrekket på Hovden Høyfjellshotell fjernast og eit område på Hovdestøylen regulerast frå felles lek/park til hotell/overnatting. Fylkesmannen tilrår å sette av område til leikeplass på plankarta og sikre opparbeiding av de i føresegna. Det bør komme tydeleg fram i saksframlegget kva konsekvensar planen har, og vurderinga etter naturmangfaldlova Føresegna gjer eit dårleg grunnlag for byggesaksbehandling, av di dei ikkje er klare nok. Bykle kommune ynskjer ikkje å stille krav til utbygging av leikeplassar i områdar for fritidsbustader og hotell, da intensjonen er at disse skal leggast på kommunalgrunn. I området rundt Høyfjellshotellet er et større grøntområde avsett til fri leik. Planens konsekvensar og vurderingar etter naturmangfaldslova er blitt gjort. Aust-Agder Fylkeskommune Seksjon for plan- og natur har vurdert planforslaget og har ingen merknader. Innenfor planområdet var det fra før kjent tre kullgroper, alle automatisk freda kulturminner. Det har blitt gjennomført en kontrollregistrering av kullgropene. Aust-Agder fylkeskommune vurderer at undersøkelsesplikten etter kulturminneloven 9 er oppfylt for planforslaget. Kullgrop ID er i konflikt med tiltak i planen, og ble det oversendt til Riksantikvaren en søknad om dispensasjon fra kulturminnelovens bestemmelser. Riksantikvaren uttalte seg , og finner at reguleringsplanen kan godkjennes uten vilkår om ytterligere arkeologisk granskning av det omsøkte kulturminnet. Tas til orientering. Foreslått føresegn er teken inn i planen. Jane Synnøve og Håkon Hellvik Eier leilighet i Hovden Panorama 2. Planen viser en massiv utbygging som vil gi reduserte kvaliteter for oss og trolig bli stor sjenanse under selve utbyggingen. Vi vil be om at kommunen ser til at disse ulempene blir så små som mulig. De ber derfor at følgende forhold tas med i planen: 1. eksisterende ski/lekeareal vest for hotellet bør beholdes og bygg A2 tas ut av planen. 2. Mønhøyde på bygg E1, E2, D1, D2 senkes med 1,5 m for å bevare noe utsikt fra panorama 3. Rekkefølgekrav om at parkeringskjeller må etableres før E1, E2, F1, F2 og F3 kan bygges. 4. I tillegg til bygg A2 bør det tas ut minst 1 bygg/ 4 leiligheter for å redusere trafikkbelastningen i området. For øvrig ønsker vi å bemerke at illustrasjoner og dokumentasjon i forhold til høyder og Panorama 2 er svært dårlig og til dels misvisende. Det vises da spesielt til illustrasjon/tegning 1518 som gir et helt annet inntrykk enn det som planmaterialet ellers tilsier. Trolig minst 5 m misvising i høyde. Området der det i dag er skitrekket er regulert til fritidsbustad i overordna plan. Skitrekket tilhøyrar hotellet, da dette skal leggast ned forsvinner også skitrekket. Det er avsett eit område til fri leik på kollen vest i planområdet. Område er i kommunedelplan Hovden regulert til fritidsbustader med høg utnytting, og man kan forvente at fortetting og utnytting på denne størelsen vil skje. Bykle kommune ynskjer høg utnytting i område og vurdere derfor at område kan byggjast med 11 m mønehøgde på nemnte bygg. Høgda vil ligge på same nivå som panorama 1 og 2 som har ein mønehøgde på ca. 15 meter. Panorama 2 vil ikkje få dårlegare sol forhold, men leilegheitene i de nedste etasje vil kunne miste noe av utsynet sitt. I et område med leilegheitsbygg må dette vere å forvente. Planen vurderast å vere i tråd med ein ynskja utviklinga av Hovden der høgare bygg er samla i bestemte område avsett for høg utnytting. Rådmannen vurdera at det ikkje er nødvendig med rekkjefølgjekrav til parkering, da plankartet visar tillat parkering i dagen og føresegna beskriver korleis parkering skal løysast for hele område. Ved byggjesøknad skal parkering visast løyst, byggjesøknader vil ikkje bli godkjent utan parkeringsføresegn i tråd med planen. I KDP Hovden er området vurdert til å tåle økt trafikkbelastning. Krysset ved rv9 og Fylkesveg 341 må utbetrast, for å få til ein betre trafikalsituasjon. Planar på dette er under arbeid. side 8 av 14

9 Illustrasjonane som ligg vedlagt visar dagens bygg (Panorama 1 og 2) i 5 etasjar, samt nye bygg: det gamle Høgfjellshotellet (BFB5) 5 etasjar og omkring liggande bygg (BFB1 4) 3 ½ etasje. Rick Ivar Håkonsen Eigar av leiligheit i Panorama 2. Det protesteres mot at det ikke er tatt hensyn til våre innspill til reguleringsplanen som går på krav til fortau og annen veigrunn, forhold som går på bekostning av myke trafikanter og den tid det er mye barn og unge i området er det ikke holdbart at det kun henvises til at det ikke foreligger slike krav i en overordnet kommuneplan. I tilsvaret til vårt innspill er det gjort forvekslinger med gang og sykkelsti. Det presiseres at vi ikke har anmodet om gang og sykkelsti. Det anodes om fortau og annen veigrunn fra utbyggingsområdet og frem til RV 9. Utbyggingen er såpass massiv og heftig at vi forventer at Bykle Kommune sikrer fremtiden for myke trafikanter. En av årsakene til at dette er viktig er at belastningen på veien er ekstremt høy i svært korte perioder. Mange barn skal til og fra slalåmbakken og skiløyper. Det vises til PBL Det er ikke tatt høyde for lekeplass og akebakke innenfor reguleringsområdet. Mtp antall enheter som planlegges og at man fjerner eksisterende akebakke så bør det være en selvfølge at man opparbeider akebakke/lekeplass. Det vises til PBL Høydene er til svært stor ulempe og sjenanse for 1, 2 og 3 etasje i Panorama 2. Med utgangspunkt i at FG i 1 etasje legges på dagens terreng til P-plass vil de tre nederste etasjene få en 11 m høy vegg rett foran seg. Er det virkelig nødvendig? Det går an å vise hensyn som ikke forringer naboeiendommer på samme måte. Bygningsmassen må senkes og det anmodes om en utbygging med 1 etg lavere totalhøyde. Utbyggingen blir fremdeles enorm i «Hovden målestokk». Det foreligger en mangel i reguleringsplanen ettersom det ikke er angitt kote på byggene i reguleringsbestemmelsene. Tegningene som medfølger antas å være veiledende. BFB2 oppgis å ha en høyde på 11 m. Det antas det er fra dagens terreng på P-plass, men det må defineres. Innspill til rekkefølgekrav: veger, fortau, parkeringsareal, gjesteparkering, lekeplass og akebakke skal opparbeides før området tas i bruk Rådmannen vurdere at det ikkje er behov for å anlegg fortau i planområde. Området er godt tilknytt Hovdens løypenett og gang- og sykkelstinett. Område o_gf9 er avsett til grøntområde fri leik. Kommunen ynskjer ikkje ansvaret for leikeplassar i private fritidsbustadfelt, men ser det som positivt at det er sikra areal for fri leik. Område er i kommunedelplan Hovden regulert til fritidsbustader med høg utnytting, og man kan forvente at fortetting og utnytting på denne størelsen vil skje. Bykle kommune ynskjer høg utnytting i område og vurdere derfor at område kan byggjast med 11 m og 15 m mønehøgde. Høgda vil ligge på same nivå som panorama 1 og 2 som har ein mønehøgde på ca. 15 meter. Panorama 2 vil ikkje få dårlegare sol forhold, men leilegheitene i de nedste etasje vil kunne miste noe av utsynet sitt. I et område med side 9 av 14

10 leilegheitsbygg må dette vere å forvente. Planen vurderast å vere i tråd med ein ynskja utviklinga av Hovden der høgare bygg er samla i bestemte område avsett for høg utnytting. Maksimal mønehøgde er satt frå ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå. Rådmannen vurderer at det ikkje er ynskjelig med andre rekkjefølgjekrav. Vegar og parkering må godkjennast i byggjesøknaden. Bico Eiendom AS Planen for Hovden blå opprinelig 2010, endring Planen regulerte detaljert alle bygg med maks mønhøyde på 8,5 m og maksimal takvinkel på 34. Hotelltomta har tidligere vært del av en felles regulering. Forutsetningen fra den gang ser ikke lengere ut til å ha betydning og blir for oss meget vanskelig å forholde seg til. Bico har et prosjekt på planlagte 22 leiligheter som blir nærmeste nabo. På grunn av høyden på C2 vil den nordvestre enden av Blå 4 miste ettermiddagssola i vinterhalvåret. Å miste sola vil være en vesentlig forringelse av denne enden av Bicos prosjekt. Det forventes at det blir tatt hensyn til og at C2 reduseres i høyde tilsvarende Blå 4 (1 til 2 etasjer fra gatenivå). Bicos arkitekt kommer med følgende innspill: Utbyggingen vil ha stor betydning for økt belastning på de trafikale forhold. Plan for ny rundkjøring og sammenkobling til Rv 9 forutsettes ferdig gjennomført. Dette gjelder også planfri kryssing av skiløype. Dette må tas inn som rekkefølgekrav. Vegene mellom Hovden blå 2 og hytteparken blå 3 og 4 er i dag åpen til parkeringsplassen for hotellet. Ved gjennomføring av prosjektet forutsettes vegen stengt for gjennomkjøring i grensen ved hotellet. I forbindelse med det videre arbeidet, anbefales det at berørte naboer innkalles til orienteringsmøte. God informasjon og dialog vil redusere usikkerhet og spare unødvendige innlegg og protester. Detaljreguleringsplaner er dynamiske å endre seg i tråd med overordna planar. Nord vestre enden av Blå 4 vil miste deler av ettermiddagssola som ein konsekvens av utbygginga. Område er i kommunedelplan Hovden regulert til fritidsbustader med høg utnytting, og man kan forvente at fortetting og utnytting på denne størelsen vil skje. Bykle kommune ynskjer høg utnytting i område og vurdere derfor at område kan byggjast med 11 m og 15 m mønehøgde. Skygge diagrammet viser at leilegheitene bare delvis vil bli rørt ved byggets vest og nord side, rådmannen vurderer at skuggen som medføras av utbygging er akseptabel. Sol/skygge 21. mars Sol/skygge 21. juni Planen for rundkøyring samt undergang ved rv9 og fvn 341 er under utarbeiding hos kommunen. Finansiering frå utbyggars side er sikre gjennom ein frivillig utviklingsavtale. Vegen mellom nytt planområde og Hovden Blå er i planen stengt av. Atle Haarde, forman for styret Panorama 2 Panorama 2 eier deler av veien tilknyttet til Hovden høyfjellshotell. Slik styret for Panorama 2 ser det, så er det ingen automatisk overføring av veirett til nytt prosjekt i regi av AS Hovden. Sameiet ber i denne sammenheng om en utredning med tanke på økt trafikk og ikke minst trafikksikkerheten, at dette er tatt høyde for i forkant av igangsetting av prosjektet. Kotehøyder for Panorama 2 og nytt prosjekt blir fremlagt. Styret for Panorama ber om det blir fremskaffet 2D / 3D tegninger som gir et illustrativt og visuell belysning av det nye prosjektet for side 10 av 14

11 området og eksisterende bebyggelse. Hva er avstanden mellom nærmeste bygg i nytt prosjekt til fasadeveggen på Panorama 2? Privatrettslege forhold tilknytt vegrett er ikkje eit tema i ein reguleringsplan og må løysast mellom de private partane. Trafikale problemstillingar er vurdert i planen. Trafikksituasjonen langs rv9 og fylkesvegen er ikkje en del av dette planarbeidet, men ein del av ein egen plan som kommunen jobbar med. Vedlagt til planen ligger illustrasjonar som visar tenkt utbygging. Det er ca. 13 meter frå Panorama 2 til ny plans avgrensing, nærmaste bygg kan komme på ca. 20 meter. Utdannings-forbundet Fjellgardane skule Me ynskjer at leikeområda, sjå punkt , som skal vere med på området vert plassert på grensa mot områda som skulen bruker aktivt vinter og sommarstid. Slik at dei vert buffer mot utbygginga. Bygningane bør også verte trekte lengre tilbake, eller ha mindre høgde, slik at dei ikkje vert til sjenanse for elevane når me er i nærområdet vårt. Område o_gf9 vert avsett til grøntområde for fri leik. Plassering og utnytting av bygningane er i tråd med overordna plan KDP Hovden. Det er fortsatt 160 meter frå barnehagen og 220 meter frå skulen til planområde. Området her i mellom er avsett til friluftsområde i KDP Hovden. Rådmannen anslår dette som nok avstand og friareal til å ivareteke omsynet til skule og barnehagen. Gustav Sædberg på vegne av Sameiet Blå 2 Finner det høyst merkelig at området som i dag er regulert til Herberge/bevertning ikkje trenger en omregulering, hvor begrunnelsen er at man viser til kommuneplanen. Forslaget viser en betydelig større utnyttelse av tomteområdet, dette er en alt for stor fortetting. De som bor her fremdeles må ha uteareal til å bevege seg på og utearealer til lek for barn. Det er en betydlig ulempe for leilighetene i Blå 2 som ligger i enden. Nye bygg E1 og E2 gir et stort innsyn og del av tomten er også berørt av dårligere solforhold. Dagens trafikk til hotellet har vært via hovedveien forbi Hovden blå 1. Veien forbi Hovden blå 2 må defineres som indre adkomstvei til byggene her, og ikke oppfattes som en rundkjøringsvei for fremtidige boliger. Det er ønskelig at denne veien får en stengsel i enden utenfor Blå 2. Vi finner det også svært overraskende at man i planarbeidet ikke har krevd ferdigstillelse av rundkjøring og undergang nede ved hovedveien. Det ser ut som om man dropper dette kravet for regulant. Dette område er trafikkfarlig, med gående, skigåere, biler og busser. Vi ber om at dette tas opp igjen i saksbehandlingen når dette vurderes politisk. Det er ikke holdbart å bruke begrunnelsen at dette er tatt inn i kommunens planlegging. Vi kan risikere at kommunen ikke har mulighet til denne kostnadsbærende utførelsen. Vi ønsker også å presisere den store faren det er i dag når løypemaskinen kommer kjørende i denne undergangen og tar hele åpningen. Vi stiller også spørsmålstegn til saksbehandling når skisseprosjektet ikke er sendt til alle berørte naboer, kun de som protesterte sist. Det forrige prosjektet Høyblokken viste et helt annet prosjekt enn nå skissert. Det er etter vår mening et helt annet uttrykk som alle berørte naboer selvsagt skulle vært varslet om. Området er regulert til fritidsbustad i overordna plan KDP Hovden. For at området skal kunne takast i bruk som fritidsbustad må det om regulerast gjennom ein detaljreguleringsplan. Planforslaget som ligg føre nå er ein detaljreguleringsplan. Det er avsett areal for grønstruktur, fri leik. Område er i kommunedelplan Hovden regulert til fritidsbustader med høg utnytting, og man kan forvente at fortetting og utnytting på denne størelsen vil skje. Bykle kommune ynskjer høg utnytting i område og vurdere derfor at område kan byggjast med 11 m og 15 m mønehøgde. Sol og skygge diagrammet visar bygg E1 og E2 ikkje vil påverke sol forhold for tomtane ved Hovden Blå. Nokon av leilegheitene vil få bygningar i vest, disse vil påverke utsynet i noen grad. Rådmannen vurderer at de avgrensingar med innsyn som medføras av utbygging er akseptabel. side 11 av 14

12 Sol/skygge 21. juni da bygg E1 og E2 vil påverke sol forholdet på det meste. Vegen er nå regulert stengt frå planområdets side. Vegen er i reguleringsplan for Hovden blå definert som gangveg «køyrbar gangveg (miljøgate) til Blå 2-4», det er utbygger av Hovden blå sitt ansvar at vegen blir opparbeida i samrå med reguleringsplanen. Planen for rundkøyring samt undergang ved rv9 og fvn 341 er under utarbeiding hos kommunen. Finansiering frå utbyggars side er sikre gjennom ein frivillig utviklingsavtale. Oppstarts meldinga varslet ikkje et høyhus, men igangsetting av reguleringsarbeid. Kommunen har aldri motteken et forslag til høghus, men utbygger har uttalt seg om dette alternativet i media. Kommunen ser ikkje at det var nødvendig å varsla på nytt, da høghuset aldri var ein del av oppstarts meldinga eller et reelt planforslag. Rådmannens vurdering Hallvard Homme på vegne av Uleberg ANS Gjer mesksom på at i dagens gjeldane plan området er det regulert veg gjennom området fram til utviklingsteig vest for Hotellet. Denne teigen avsett blått, utleigehytter. Med denne henvendelsen gjer ein merksam på den vegretten som Uleberg ANS har gjennom området. Dette må nedfallast i planteksten for Nye hovden hotellplanen. Veg inn til nemnte område ligg utanfor planen. Privat rettslege forhold er ikkje ein del av reguleringsplanen. Endringar etter offentlig ettersyn Rådmannen har vurdert alle innkomne merknader. Det er ingen vesentlige endringar i planen. Føresegna tydeliggjør måling av mønehøgder satt frå gjennomsnitt planert terreng. Friområde o_gf9 er nå avsett til fri leik. Avkjørsel SKV1 og ned til Hovden blå er nå stengt av. Kulturminneavdelingas krav til føresegn angåande kulturminner er takken inn i føresegna. RÅDMANNENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Rådmannen er positiv til planen. Reguleringsplanen følgjar opp hovudtrekka til overordna plan KDP Hovden. Området rundt Høyfjellshotellet blir sikra med ei høg utnytting av arealet, samt tilrettelegging for einingar til utleige samla i eit bygg. Utforminga av bygningsmassen er i samråd med eksisterande bygningsmasse i område. Utviding og ein framtidig påbygging av Hovdestøylen hotell er sikra i planen. Tematisk vurdering Utnyttelse, høgder og estetisk tilpassing KDP Hovden legg opp til høg utnytting i område rundt Høyfjellshotellet og vurdere derfor at område kan byggjast med 11 m (BFB1-4) og 15 m (BFB5) mønehøgde, det vil maks 3 ½ og 5 etasjar. Til samanlikning er begge Panorama bygga på 5 etasjar. Hovden Blå 1-5 er regulert til frå 8,5 meter, mens Hovden Blå 6 er regulert til 13,5 meter. Planens bygningar vurderast derfor til å vere godt tilpassa de nærliggande områda. Utbygging av Hovdestøylen skal ha same utforming som eksisterande bygningar. Eksisterande hotell bygning skal bestå, men kan byggjast med ein ny etasje. side 12 av 14

13 Leilegheitene er på størrelsar frå 45 m² til 150 m². Rådmannen vurdera dette som positivt da kommunen har behov for fleire leilegheiter i varierenda størrelsar og prisklassar. Parkering og åtkomst Det er satt krav til 1,5 parkeringsplass per fritidsbustad. Plassering av parkeringsplassar er vist på plankart over Høyfjellshotellet. I tillegg til disse kommer det 21 plasser som carportløysningar, samt parkeringskjeller med plass til 90 parkeringsplassar. Rådmannen rekne for at planen legg opp til ein god fordeling av parkeringsplassar i dagen og parkeringsplassar under bakkenivå samt innomhus. Åtkomst skjer frå dagens åtkomst frå Flatstøyl og Flatstøylsvingen. Flatstøylsvingen vil bli stengt av slik at vegen ikkje blir brukt til gjennomkøyrings veg. Rådmannen vurdera at trafikksikkerheita for både det nye område og busetnad langs Flatstøylsvingen (Hovden Blå) er teken omsyn til. Trafikksituasjonen i krysset mellom fylkesvegen og riksvegen, har blitt diskutert og vurdert i planprosessen. Bykle kommunen jobbar for tida med ein reguleringsplan for nemnte kryss. Finansiering av rundkøyring i krysset vil bli eit samarbeidsprosjekt mellom Bykle kommune, Statens vegvesen, Aust-Agder fylkeskommunen og utryggare i tilknyting til krysset. Før vedtak av denne reguleringsplanen har utbyggar inngått ein økonomisk avtale med Bykle kommune angåande utvikling av infrastruktur. Rådmannen vurdera derfor at finansiering av krysset er sikra frå utbyggars side. Ved ei eventuell utviding ved Hovdestøylen skal sama åtkomst frå rv9 brukast som i dag. Område er godt tilrettelagt for mjuketrafikantar både de som vil nytte seg av tur- og skiløypenettet, men også gåande til og frå sentrum. Barn og unges interesser Innanfor planområde er det i dag et minitrekk vinterstid, som ligg i tilknyting til hotellet. Dette vil forsvinne som ein konsekvens av utbygginga. Det vil fortsatt vere store grøntområde igjen til lek og rekreasjon. Kollen som ligg vest i planområdet ved Høyfjellshotellet er regulert til grønstruktur fri leik. Begge planområdane ligg i nær/direkte tilknyting til Hovdens tur- og skiløype nett. Rådmannen meiner planforslaget sikrar barn- og unges interesser. Risiko- og sårbarheitsanalyse I planprosessen har det kome frem at det er trafikksituasjonen i krysset mellom riksveg 9 og fylkesvegen som der er knyta størst risiko og sårbarhet til. Dette er berekna på dagens situasjon. Bykle kommune tek på seg ansvaret til å vidareføre prosessen for å få ein betre trafikkløysning i krysset. Naturmangfaldslova 8 12 Tiltaka er vurdert etter naturmangfaldslova Forslagsstiller beskriver at det ikkje er kjennskap til viktige naturtypar innanfor planområda. Planen vil ikkje ha negativ innvending på naturmangfaldet. Rådmannens vurdering er at kunnskapsgrunnlaget ( 8) er tilstrekkelig og samla belastning ( 10) er liten. Folkehelse Planen har ingen negative konsekvensar for folkehelsa. Sikring av tilgang til tur- og skiløype nett, som er viktig del av folkehelsa på Hovden, er ivareteken. Oppsummering Rådmannen vurdera at planforslaget er i tråd med overordna føringar og er positiv til hovudgrepa i planforslaget. Planforslaget sikrar vidare utbygging av både kalde- og varme senger, samt kalde senger tilrettelagt for utleige. På grunn av lite utbyggingsareal på Hovden, er det viktig for kommunen tar grep om høg utnytting i arealforvaltninga. Planforslaget følgjar opp disse føringane og legger opp til ein god arealutnytting av områda. Bykle, Tallak Hoslemo side 13 av 14

14 Rådmann Vedlegg: 1 Regplan Hovden Høyfjellshotell A3-farge 2 Regplan Hovdestøylen A3-farge 3 Plan Hovden Høyfjell_Hovdestøylen_planbeskrivelse 4 Vedlegg 2_Plan _bestemmelser Høyfjellshotell og Hovdestøylen justert før 2g behandling 2 5 Risiko og sårbarhetsanalyse ROS 6 Vedlegg 4_Illustrasjoner og solstudier 7 Vedlegg 7_Sjekkliste utfylt - FORELØPIG 8 Vedlegg 3_Referat fra oppstartsmøte 9 Varslingsdokument Detaljplan for utvikling av Hovden høyfjellshotell og Hovdestøylen gongs handsaming og utlegging til offentleg ettersyn og høyring av detaljreguleringsplan for Hovden Høyfjellshotell og Hovdestøylen 12 Fylkeskommunen sin endelege uttale - Offentleg ettersyn av detaljreguleringsplan for Hovden høyfjellshotell og Hovdestøylen 13 kart 14 kart 15 Uttale frå Aust-Agder fylkeskommune 16 Høyringsuttale - Uleberg ANS 17 Merknadar til detaljreguleringsplan - Sameiet Hovden Blå II 18 Uttale om detaljreguleringsplan for Hovden Høyfjellshotell 19 Kommentar til reguleringsplan Hovden Høyfjellshotell 20 Innspel til 1. gong behandling regulering av Hovden høyfjellshotell 21 Kommentarer til offentlig høring av reguleringsplan for Hovden Høyfjellshotell 22 Kommentar til planforslaget 23 Merknad til reguleringsplan for Hovden høyfjellshotell og Hovdestøylen 23 Høringsuttale til detaljreguleringsplan for Hovden Høyfjellshotell og Hovdestøylen 24 Revidert bestemmelser 25 HOVDEN HØYFJELL - Perspektiv 26 HOVDEN HØYFJELL - etasjeplaner og fasader _Hovden Høyfjell Illustrasjonsplan 28 Regplan Hovdestøylen A1-farge 29 Regplan Hovdestøylen A3-farge Melding om vedtak sendast: Partar i saka side 14 av 14