Erstatning ved bortfall av negative servitutter

Transkript

1 Erstatning ved bortfall av negative servitutter Kandidatnummer: 569 Leveringsfrist: Antall ord: 16591

2 Innholdsfortegnelse 1 INNLEDNING Emne og problemstilling Bakgrunn for tema Avgrensinger OM SERVITUTTER Lovregulering og historikk Reelle servitutter Personlige servitutter Positive servitutter Negative servitutter Strøkservitutter Villaservitutter Stifting av servitutter Derivativt erverv Ekstinktivt erverv Tolking av servitutter Avtalens ordlyd Stiftelsesgrunnlaget og servituttens formål OM GRUNNLAG FOR BORTFALL AV NEGATIVE SERVITUTTER Generelt om bortfall Ekstinktive bortfallsgrunner Bortfall på grunn av motstrid med reguleringsplan Rt s 904 Gjensidigedommen Rt s 145 Bortelid-dommen Rt s 262 Naturbetongdommen I Sammenfatning Bortfall på grunn av endrede forhold og utviklingen i strøket Rt s 369 Frognerveien-dommen Rt s Kongsøredommen LB Nesoddtangen Rt 2002 s Borteliddommen Sammenfatning i

3 4 OM GRUNNLAG FOR ERSTATNING VED KRAV OM BORTFALL AV NEGATIVE SERVITUTTER Generelt Hvem er berettiget erstatning Alminnelige erstatningsregler Grunnloven Konsesjonsloven og Hjemfallsrettsaken Erstatning ved omskiping eller avskiping av en negativ servitutt Omskiping Avskiping Rettspraksis Erstatning ved krav om Jordskifte Erstatning ved ekspropriasjon av negative servitutter Rettspraksis Erstatning ved krenkelse av negative servitutter Rettspraksis BORTFALLSALTERNATIVER OG ERSTATNINGSUTMÅLINGEN Erstatning ved rådighetsinngrep Økonomisk tap Ikke-økonomisk tap Reelle hensyn Kan eksproprianten velge alternativ? Risikovurdering Rettigheters vern og verdi Det offentliges ansvar OPPSUMMERING OG MULIGE LØSNINGER LITTERATURLISTE ii

4 1 Innledning 1.1 Emne og problemstilling Temaet jeg har valgt for denne oppgaven er erstatningsspørsmålet ved bortfall av negative servitutter. Det er spesielt den type servitutter som hefter på flere eiendommer eller et større tomteområde denne oppgaven vil omhandle. Disse benevnes gjerne som strøkservitutter. Utfordringen med denne type servitutter er når disse kolliderer med en planlagt utbygging som er i tråd med en godkjent reguleringsplan. I slike situasjoner oppstår det gjerne interessekonflikter mellom eier av den herskende eiendom og eier av den tjenende eiendom. Et av spørsmålene vil da være om servituttene må ansees falt bort på grunn av en godkjent plan, på grunn av sin alder, på grunn av hevd, passivitet eller på grunn av andre forhold som burde tilsi at denne ikke lenger har noen relevans? Svaret på dette er ikke entydig. Det foreligger ingen automatikk i at negative servitutter skal falle bort dersom de kolliderer med en offentlig godkjent regulerings- eller arealplan, uansett årsak. Det er heller ikke et absolutt at de ikke kan gjøre det. I de tilfeller det er motstrid mellom strøkservitutten og den godkjente planen vil det i de fleste tilfeller være nødvendig å søke denne endret eller fjernet. Dersom servitutten fjernes og rettigheten slettes, vil dette kunne utløse et erstatningskrav fra den som er påtaleberettiget. Det er i utgangspunktet stifteren av servitutten.. Oppgavens hovedtema er erstatning ved bortfall av negative servitutter som kommer i konflikt med ønsket utnyttelse av en eiendom. 1.2 Bakgrunn for tema Knapphet på utbyggingsområder og tilgjengelige tomter har ført til at det i flere kommuner føres en fortetningspolitikk som åpner for en mer konsentrert bebyggelse. Formålsendring av landbruksområder og enkelte friområder samt utvikling av eplehager har blitt en naturlig konsekvens av dette. For å kunne møte et stadig press i boligmarkedet utarbeider bykommunene arealplaner som vil være bestemmende for hvordan utbyggingsområder skal utvikle seg i årene fremover. Vedtaket av disse planene skjer uavhengig av eventuelle private rådighetsbegrensninger som kan være til hinder for utviklingen av områder eller størrelsen på en utbygging. Når godkjente 1

5 planer kolliderer med denne type negative servitutter oppstår det en konflikt. En slik konflikt oppstår gjerne fordi interessene hos begge parter blir utfordret. For grunneier eller utbygger er det viktig å få gjennomført de planer som ligger til grunn, da en slik utbygging som regel er forretningsmessig fundert. Det er utarbeidet kalkyler som viser mulig inntjening og skjæringspunkter for lønnsomhet med hensyn til omfanget av utbyggingen. Å utvikle eller bygge i tråd med servitutten kan være vanskelig og som regel ikke tjenlig. For servitutthaver bunner konflikten gjerne ut i usikkerhet. Det er viktig å beholde servitutten på den tjenende eiendom fordi en større utbygging kan påvirke bokvaliteten og attraktiviteten i området. Dersom utsikten og trafikkforholdene blir endret kan dette også påvirke verdien av egen eiendom ved et eventuelt salg. Dette er situasjoner som rettighetshaver til servitutten gjerne vil unngå. Dersom servitutten ikke kan endres men blir avskipet eller ekspropriert, kan det reises et krav om erstatning fra servitutthaver. Det som er interessant å belyse i den sammenheng er hvilke faktorer skjønnsretten legger til grunn ved avveining om dette er berettiget. Den skjønnsmessige vurderingen av det enkelte erstatningskrav krever at retten ser hele bildet og vurderer saken fra begge sider. Både de økonomiske og ikke-økonomiske faktorer spiller en rolle når verdien av en servitutt skal fastsettes. Retten til erstatning er lovregulert, men det er rettens frie skjønn som avgjør berettigelsen og utmåling av erstatning. Dette vil jeg belyse gjennom lover som regulerer rettsområdet og skjønnsrettens vurderinger samt gjennom eksempler fra rettspraksis. 1.3 Avgrensinger Oppgaven vil avgrenses til hva som er grunnlaget for erstatning ved bortfall av negative servitutter ved rådighetsinngrep. Erstatningsspørsmålet vil begrenses til å gjelde bortfall av strøkservitutter og villaservitutter. 2 Om servitutter Jeg vil innledningsvis redegjøre for hva som ligger i begrepet servitutt og kort gå gjennom de ulike typer servitutter som er relevante å nevne i denne oppgaven. 2

6 2.1 Lovregulering og historikk En eier av en eiendom har den fulle disposisjonsrett over sin eiendom dersom ikke annet følger av lov, avtale eller annen rettsstiftende begrensing. En servitutt er en slik begrensing. På begynnelsen av 1900-tallet ble servitutter gjerne påheftet utskilte teiger fra grunneiendommen av de som eide store landområder. På denne måten kunne grunneieren selv legge føringer for hvordan utbyggingen i fremtiden skulle fremstå, spesielt i sitt eget nærområde. Denne praksis ble utøvd før det offentlige startet med sine areal- og reguleringsplaner med retningslinjer, pålegg og begrensinger for utvikling av eiendommer og infrastrukturer. Bygningsloven av 1924 ga etter hvert utførlige regler både for byplaner og for tomteregulering for alle norske byer og enkelte områder på landet. 1 Også i dag stiftes servitutter når det er ønskelig å etablere en rettighet eller ha kontroll over utnytting av eiendommer, men i et mer begrenset omfang. Eksempler på dette kan være at man vil ha en veirett over en tomt man selger, eller at det ved utparsellering av en eiendom kan være ønskelig å begrense en byggehøyde, eller en virksomhet. En servitutt kan også legge føringer for hvor nært det er mulig å bygge en nabogrense. Dette kan da gi nye eiere begrenset råderett over sine eiendommer. Servitutter kan også påheftes av offentlige myndigheter, noe som er svært vanlig. Disse gir blant annet kommunen rett til å legge ledningsnett over eiendommene. Da lov om særlege råderettar over framand eigedom (servituttlova) ble gjort gjeldende den 29. november 1968, var denne loven basert på tidligere gjeldende rett og rettspraksis. 2 Tidligere praksis fra før loven kom vil også være relevant i dagens situasjon ved vurderinger av lovens mening og betydning. Servituttloven er deklaratorisk og vil vike dersom forutsetninger i avtale eller andre særlige forhold skulle tilsi det. Jfr. Lov nr 00 av om særlige råderetter over fast eigedom (servituttlova) 1 2. ledd. I følge servituttlova 1 er en servitutt er en særrett til å råde over fremmed fast eiendom til einskilde slag bruk eller anna utnyttingsrådvelde eller til å forby einskilde slag verksemd, bruk eller tilstand. I det ligger det i første del en positiv rett til å utnytte en annens eiendom til fulle. For eksempel en festerett eller en beiterett. Det betyr at det ligger en positiv servitutt på eiendommen. I andre ledd ligger en negativ begrensning i å utnytte egen eiendom til fulle 1 Ot.prp. nr 45 ( ) om lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven byggesaksdelen) 2 Rådsegn

7 ved for eksempel et byggeforbud eller en begrensning i hva som kan bygges på eiendommen. 3 Det vil si at det foreligger en negativ servitutt på eiendommen. Hva som ligger i begrepene positive og negative servitutter vil jeg omtale i punkt 2.4 og 2.5 i dette kapittel. Servitutter kan grupperes på flere vis. En vanlig inndeling er å skille mellom bedriftsservitutter og boligservitutter. Bedriftsservitutter er rettigheter som stiftes til fordel for privat næringsvirksomhet eller offentlig tjenesteproduksjon. Typiske eksempler på dette kan være rett til å legge offentlig rør og kabler, for å sikre offentlig infrastruktur. 4 Boligservituttene omhandler boligeiendommer og eiers særretter. Det er disse jeg vil behandle i denne oppgaven. En servitutt kan videre være reell eller personlig. 2.2 Reelle servitutter En reell servitutt betyr at den er koblet til eierskapet av en annen eiendom. Det følger av stiftelsesgrunnlaget hva slags rettighet som følger av servitutten. Denne rettigheten følger eiendommen selv om denne overdras til annen eier. Typisk for en reell servitutt er at den avhjelper en mangel ved den herskende eiendom. Dette kan være en veirett til en hytte hvor det kan være vanskelig å benytte eiendommen uten en bilvei. Denne vil da følge med dersom hytta avhendes. Dette er rettigheter som ikke kan utnyttes av andre enn den som til enhver tid er eier av en bestemt eiendom. At en servitutt skal følge en bestemt eiendom kommer gjerne klart frem i grunnlaget for stiftelsen av servitutten. 5 Reelle servitutter selges bare sammen med eiendommen eller en høvelig del av den. Jfr servituttlova Personlige servitutter Personlige servitutter er gjerne knyttet til en person, et firma eller en organisasjon og følger ikke eiendommen. Disse faller derfor som hovedregel bort dersom eiendommen selges videre eller servitutthaver dør. Eksempler på dette kan være en personlig borett, en forkjøpsrett eller en fiske- eller jaktrett. Imidlertid er det ikke alltid at en personlig servitutt faller bort uten videre når eieren ikke lenger bruker denne. Som hovedregel kan denne overdras til en annen uten at grunneier må samtykke i dette. En personlig servitutt kan bare avlyses med samtykke fra den som innehar rettigheten, 6 3 Falkanger (2013) s Stavang (2011) s Falkanger (2013) s jusleksikon.no/wiki/Servitutt#Personlig_servitutt 4

8 2.4 Positive servitutter De positive servitutter kan kort omtales som en særrett til å råde over andre grunneieres eiendom, eller en rett til å nyttiggjøre seg annen eiendom. En servitutt kan også være en rettighet på den herskende eiendom, det vil si hos den som har rettigheten til å utøve en aktivitet eller virksomhet som ellers ikke ville vært mulig. Eksempel på dette kan som nevnt være vei-, beite, fiske og hugstrettigheter. Det kan også være rett til vindusåpning nærmere nabogrense enn det som ellers ville være tillatt, eller å bygge inntil naboens grense Negative servitutter Denne oppgave skal behandle de typiske negative servitutter som påhviler den tjenende eiendom i den hensikt å begrense eierens rett til å bygge eller utnytte sin eiendom som han måtte ønske. Dette kan være forhold som gjelder bebyggelsens karakter, høyde, plassering og omfang og lignede. En servitutt som sikrer servitutthaver den utsikten han ønsker på sin tomt over nabotomten og begrenser virksomhetsutøvelse på tomten hvor rådighetsbegrensningen ligger, kan reise særlige utfordringer med hensyn til hvordan denne skal forstås. Er det slik at tomten bare kan bygges med en villa, og ikke en tomannsbolig, eller er tiden inne for å kunne akseptere en lavblokk? Har nåtidens forståelse av begrepet villa endret seg med tiden? Dette kan være spørsmål en grunneier må stille seg dersom han ønsker å utvikle tomten i tråd med servitutten. Når det er uklart hvilke rådighetsbegrensninger som foreligger, må disse tolkes og det må klargjøres hva som er status for betydningen av servitutten i dag. Når en grunneier eller en utbygger ønsker å utvikle en eiendom basert på en godkjent plan, kan det være en utfordring dersom en negativ servitutt begrenser denne muligheten. Dagens lovgiving løser ikke de rettslige problemer mellom negative servitutter og reguleringsplaner. Dersom en slik konflikt oppstår, må det avklares om planen kan gjennomføres i tråd med servitutten. Dersom dette ikke er mulig må det klargjøres om servitutten er falt bort, kan endres eller søkes slettet. Det må undersøkes hvordan dette kan løses og om prosessen medfører konsekvenser i form av erstatningskrav. De negative servituttene kan begrense utbygging og utvikling av landområder. De vil ha ulik verdi og betydning for rettighetshaver og de bør derfor identifiseres på et tidlig stadium ved en planlagt utbygging. 7 Falkanger (2013), s

9 2.5.1 Strøkservitutter Strøkservitutter er en form for negative servitutter som i følge servituttlova 4 skal tryggja ein særskild bu- og byggjestandard på et område. I dette ligger en begrensning i hvordan en utnyttelse eller utbygging kan gjennomføres for et område eller for flere tomter. I tidsrommet 1900 til 1950 ble strøksservitutter gjerne påheftet eiendommer av grunneiere som ønsket kontroll med de utparsellerte eiendommer i områder der det ikke forelå offentlig reguleringer. 8 Disse ble gjerne stiftet for å bevare villastrøkene med store tomter og eneboliger av en viss størrelse. Adgangen til å stifte strøkservitutter følger av servituttlovens 4 og innebærer at det kan foretas klausulering av eiendommer for å bevare en bo- eller byggeskikk i et område, samt hvem som kan gjøre rett gjeldende. Strøkservituttene kan være ukjente for både rettighetshavere og utbyggere, og kan hvile som en heftelse på eiendommer uten at man har kunnskap om disse. Det er ikke alltid servituttene fremkommer på den aktuelle eiendommens grunnbokblad. Ikke sjeldent er de kun å finne i den manuelle grunnboken som ble ført med penn og skrivemaskin helt fra 1800-tallet og frem til slutten av 1980-årene. Da overføring av informasjon fra den fysiske grunnboken til den elektroniske grunnboken ble utført på slutten av 1980-tallet ble ikke alle ikke-pengemessige opplysninger fra moreiendommen tatt med. Dette har medført at servitutter som hviler på den utskilte parsell ikke vil kunne leses ut fra den elektroniske grunnboken. Disse kan da være tatt inn med teksten om at den manuelle grunnboken kun har dokumenter som antas kun å ha historisk betydning. 9 Like fullt står heftelsen, og kan i mange tilfeller medføre en betydelig usikkerhet og i mange tilfeller en lang og kostbar prosess for en grunneier eller utbygger. I enkelte tilfeller kommer servitutten til kunnskap ved at rettighetshaver finner denne og ønsker å gjøre denne gjeldende. Dersom servitutten er av nyere dato vil den imidlertid være finne som en tinglyst heftelse på eiendommens grunnbokblad. I pkt 5.4 vil jeg komme tilbake den risiko som denne type servitutter kan medføre Villaservitutter Villaservitutter som er individuelle servitutter, er gjerne påheftet et større område eller flere tomter som strøksservitutter. Disse kan også være påheftet enkelttomter som en individuell servitutt. Disse sier gjerne noe om omfanget av bebyggelsen på den enkelte tomt, høyde på bygget og tomtens størrelse. 8 Eiendomsutvikleren.no 2014/09 s 1 9 Kartverket.no, historiske opplysninger fra grunnboken 6

10 En slik servitutt er i alle tilfeller er særrett som tilgodeser en begrenset krets av personer. Servituttlova 4 fastslår kretsen av hvem som kan gjøre en strøk- eller villaservitutt gjeldende. En servitutt som har som formål å sikre en spesiell by- og byggeskikk i et område, anses å gjelde til fordel for de eiendommer som er i området. 2.6 Stifting av servitutter Spørsmålet er hva som kan gi grunnlag for at noen skal ha eller har en særrett over en annens eiendom, jmf servituttlova 1. Servituttlova har ingen regel om stiftelse, men gjennom å innrette seg på forskjellige måter kan det stiftes servitutter. Det rettslige grunnlaget er den rådigheten man har som eier og avtalefriheten Derivativt erverv Det mest vanlige stiftelsesgrunnlag er erverv som er utledet fra overdrageren av eiendommen til servitutthaver og kan skje på ulike måter som er anerkjent etter norsk rett. Det kan stiftes avtale, det kan skje ved arv, odel eller forkjøpsrett. Det kan også skje ved ekspropriasjon der eieren mot sin vilje må oppgi eiendomsrett fordi staten krever det. 10 Som hovedregel blir en servitutt stiftet ved inngåelse av avtale, og her vil de vanlige avtalerettslige regler komme til anvendelse. En grunneier som avhender en eiendom kan gjøre dette med vilkår om at en avtale om rådighetsbegrensing tinglyses som en heftelse på eiendommen. På denne måten oppstår det en negativ servitutt på eiendommen Ekstinktivt erverv En annen mulighet for stiftelse er ekstinktivt erverv. Det som kjennetegner dette er at den opprinnelig eiers rett blir utslettet og det etableres en rettighet på den tjenende eiendom. Det etableres da en positiv servitutt. Den som i minst 20 år har rådet over en fast eiendom som om han eide denne retten hevder bruksrett. Han kan da erverve eiendomsrett under forutsetning at brukeren har vært i god tro om at han hadde denne retten. Jfr. Lov av nr 1 om hevd 2-6 og 7(hevdslova). Det forutsetter at bruken har vært intensiv, men kravet kan her variere etter hvilken bruksrett det gjelder. 11 Bruken må også ha vært kontinuerlig og den må ha vært eksklusiv. Har eiendommen vært benyttet som et område for allmenheten, kan bruksrett hevdes etter 50 år. Jfr. hevdslova 8 2. ledd. 10 Stavang, (2011) s Rådsegn 6 s. 26 7

11 Dersom det er gitt en disposisjonsrett til et område eller en eiendom i en periode, vil ikke vedkommende kunne hevde bruksrett. For eksempel en rettighet til adkomst over fremmed eiendom hevdes ikke når dette er gjort i form av leie, lån eller pant. Jfr. hevdslova 5. Videre kan eiendomsrett stiftes ved at kjøper erverver en rådighet fra en person som ikke eier denne, men som likevel vinner retten da han var i god tro og ikke viste og heller ikke hadde muligheter til å vite at han ikke eide tingen. Jfr. hevdslova 5. Som eksempel på godtro-erverv som gjelder eiendom kan nevnes Sigdaldommen fra Her hadde 4 hytteeiere kjøpt hyttetomter i god tro om hvor grensene for eiendommene lå. Ny grensemåling viste at hyttene ikke lå på selgers eiendom, men hos naboen. Rette eier som i sin tid solgte eiendommen til selger, ville da ha hyttetomtene tilbake. Vilkår for ekstinksjon etter tinglysingsloven var ikke oppfylt. Det var heller ikke vilkårene for hevd da det hadde gått 19 år. Høyesterett kom likevel til at hyttekjøperne hadde ervervet rett til tomtene på ulovfestet grunnlag ved passivitet fra den annen part. Resultatet av denne saken ble en slags kombinasjonsløsning hvor det hverken forelå grunnlag for hevd eller ekstinksjon. Ervervet har også vært omtalt som ulovfestet ekstinksjon eller ulovfestet godtroerverv. Eksemplet gjelder erverv av eiendomsrett, men er tatt med for å belyse at eksemplet kan være relevant ved stiftelse av servitutter på grunn av godtro-erverv. 2.7 Tolking av servitutter Servitutter var gjerne stiftet i en tid med andre samfunnsforhold, noe språk og innhold i servitutten kan bære preg av. Spørsmålet er hvordan dette påvirker tolkingen av servitutten? For å forstå servituttens betydning er det viktig å legge de alminnelige tolkingsprinsipper til grunn. Formålet er å finne ut hvilke rettigheter servitutthaveren har. I servituttlovas 2 første og andre ledd heter det at hverken eier av eiendommen eller servitutthaveren må bruke rådigheten sin på en slik måte at det blir urimelig eller uturvande, og i denne vurderingen skal det tas hensyn til formålet med retten og hva som er i samsvar med tida og tilhøva. Denne paragrafen trekker opp grensene for rådighetsutøvelse av servitutten. Eksempel på dette kan være en veirett som er stiftet ved hevd. Dersom parseller fradeles fra eiendommen som har veiretten, er det da en selvfølge at veiretten også skal følge for disse? I følge Rt 2015 s. 120 gjaldt saken en hevdet veirett. Her uttalte Høyesterett at veirett kan avgis til parseller som senere blir fradelt fra den herskende eiendom under forutsetning av at dette ikke fører til en samlet bruk som overskrider tålegrensen i servituttlova 2. Her var det en vurdering av vilkårene i servituttlovens 2 avgjørende for om dette var mulig Rt 1992 s 352 (Sigdaldommen) 13 Rt 2015 s 120 (Sigdaldommen) avsnitt 22 8

12 2.7.1 Avtalens ordlyd For å forstå avtalen som lå til grunn ved etablering av en servitutt, må innholdet i servitutten fastslås gjennom en tolking av ordlyden og gjennom stiftelsesgrunnlaget. Negative servitutter er som regel stiftet gjennom avtale, og utgangspunktet for tolking av avtaler kan også benyttes ved tolking av servitutter. Det følger av forarbeidene i Rådsegn 5 side 13 at; «Dertil kjem at i slike varige rettshøve [avtaler] er det vanskeleg å vita på førehand korleis tilhøva kan koma til å snu seg. Difor vert det lett tilfelle då det som var sagt og avtala, ikkje heilt ut høver eller slår til. Om retten i slike tilfelle framleis skal vara ved og vera til gagn så som tenkt, lyt han gjerne tolkast så at båe partar i rimeleg mon får lempa seg etter kvarandre og finna seg i omskifte som tida og tilhøva fører med seg». Som det går frem av avsnittet ovenfor er det stiftelsesgrunnlaget som er grunnlaget for hvordan servitutten skal forstås, men det legges vekt på at en tolking må være fleksibel. Som det også går frem i forarbeidene til servituttlova kan en servitutt som er stiftet gjennom avtale også være stiftet muntlig. 14 En servitutt må heller ikke være tinglyst for å være gyldig, men poenget med å tinglyse en avtale er at denne gir rettsvern. Forholdene i dag og forholdene ved stiftelsestidspunktet er gjerne endret. Dersom servitutten er av eldre dato vil de som var rettighetshavere ved stiftelsen sannsynligvis ikke være de samme som er rettighetshavere i dag slik at formålet med servitutten kan være vanskelig å klargjøre uten at det brukes tid på tolking av denne.et eksempel på tolking av servituttens ordlyd er begrepet villamessig bebyggelse som er en klausulering som forekommer på eldre eiendommer. Et spørsmål det er relevant å stille er hva som er villamessig. Vil rekkehusbebyggelse og mindre småhus med flere leiligheter være i tråd med servitutten og innenfor dagens definisjon av begrepet villamessig? Lagmannsretten konkluderte i LB , Neptun Bolig, at en strøkservitutt ikke var falt bort, og at rekkehus som to og tremannsboliger samt andre former for flermannsboliger kan godtas innenfor definisjonen villamessig og dermed innenfor servitutten. Bygningsmyndighetene hadde i denne saken kommet til at bebyggelsen som var satt opp ikke var i strid med småhusplanen som gjaldt for området, og at bebyggelsen var godt tilpasset eksisterende bebyggelse. Dette må nok antas å ha vært av betydning for tolkingen. Det henvises for øvrig til Lagmannsrettens uttalelse i saken med referanse til blant annet Rt- 14 Rådseng 5 s. 13 9

13 2008 s.362, (Naturbetong 1) og Rt-1995 s (Gjensidigedommen) at begrepet villamessig ikke er statisk, men gjenstand for en dynamisk tolking, og at begrepet kan endre seg over tid. 15 En servitutt som er stiftet gjennom avtale kan også være stiftet muntlig. En servitutt må heller ikke nødvendigvis være tinglyst for å være gyldig, men poenget med å tinglyse en avtale er at denne gir rettsvern overfor 3. mann og beskytter mot at det stiftes andre rettsstiftelser på eiendommen. 16 Når en eiendom avhendes vil en tinglyst servitutt kunne opprette sin verdi dersom den kan fremskaffes og forelegges for en kjøper Stiftelsesgrunnlaget og servituttens formål Spørsmålet ved tolkingen er videre om hva som faktisk skjedde da avtalen ble inngått og hva formålet med stiftelse av servitutten var? Det vil si, hva slags rådighet det gjelder, om den er tidsbegrenset og hvor omfattende rettigheten er. Tolking av en servitutt generelt skal gi en helhetlig vurdering og relevant informasjon om hva servitutthaver ønsket å oppnå på stiftelsestidspunktet. Et viktig tolkningsmoment er da å forstå bakgrunnen for villaklausuler, og spesielt de som var stiftet for nesten 100 år siden, opp mot dagens situasjon. I forhold hvor negative servitutter er gamle, må de derfor i utgangspunktet tolkes ut fra hva som var meningen med servitutten. Kanskje var det å bevare området på best mulig måte for ettertiden og hindre uønsket utbygging? Det som i dag ansees som normale forhold, var gjerne umulige å forutse da servitutten ble stiftet. Dette bør tas i betraktning når denne skal tolkes. Dette kan innebære at den må tolkes utvidende for også å kunne ta hensyn til forhold som gjelder i nyere tid? Fra rettspraksis er det flere eksempler på innskrenkende fortolkning og negative avgrensninger, blant annet kommer dette frem i Gjensidigedommen 17. Servitutten skulle hindre industribygg og virksomhet som ville medføre støy og stank. På tomten ble det oppført et kontorbygg, noe som ikke var nevnt i servitutten. Høyesterett kom her til at kontorbygg ikke falt inn under ordlyden, og at utviklingen hadde endret seg slik at kontorbygg var vanlig på stedet. Kontorbygget medførte heller ikke støy og stank slik industribygg tidligere gjorde. Da hensikten med servitutten ikke var å sikre en villamessig bebyggelse anså ikke Høyesterett servitutten som en typisk villaservitutt. Det kan også tenkes at utsteder av en servitutt har hatt et klart ønske om å ivareta sin rett til å pålegge vilkår som for han var viktige føringer for fremtiden. Den tolking som legges til 15 LB Falkanger (2013) s Rt 1995 s

14 grunn bør derfor åpne for å se hele bildet og vise respekt for servitutten. I de fleste tilfeller hvor det er naturlig at servitutten må vike, er det ikke nødvendigvis fordi den må ansees som bortfalt. Dersom man ikke kommer noen vei ved å tolke servitutten og denne veien må ansees stengt, vil den neste fase være å søke om sletting. Ved et krav om bortfall vil rettighetshaver derfor ha et berettiget krav om erstatning dersom sletting av servitutten blir søkt gjennomført gjennom avskiping, ved jordskifte eller hvis ikke forannevnte fører frem, søke ekspropriasjon gjennom Fylkesmannen. 3 Om grunnlag for bortfall av negative servitutter 3.1 Generelt om bortfall I dette kapittelet skal jeg belyse de enkelte bortfallsgrunnene og se på hva som gir grunnlag for at en servitutt kan falle bort. Det finnes ingen generell regel som regulerer bortfall, men det finnes bortfallsgrunner som åpner for at negative servitutter kan falle bort eller kan slettes. Det foreligger også en del rettspraksis som belyser problemstillingen. Et vesentlig spørsmål i den sammenheng er om en servitutt som ikke brukes vil falle bort? Sammenligner vi denne problemstillingen med eiendomsretten, så mister vi ikke retten til en ting dersom vi ikke bruker denne, så fremt det ikke foreligger omstendigheter som tilsier at eier burde ha opptrådd aktivt for å ivareta sin rett. Eieren av en servituttbeheftet eiendom ville oppnå en stor fordel dersom servitutthaver mistet sin rett fordi han ikke gjorde bruk av denne. Servitutthaver ville da blitt tvunget til å gjøre bruk av servitutten eller forfekte denne for å gardere seg mot på miste retten eller rådigheten som han kanskje får bruk for en gang i i fremtiden. Dette ville igjen føre til unødig tidsbruk og ikke være særlig samfunnsnyttig. 3.2 Ekstinktive bortfallsgrunner En servitutt kan falle bort dersom en annen person utøver en aktivitet som kolliderer med servitutten og som servitutthaver ikke gjør noe for å stoppe. I slike tilfeller vil servitutten kunne bli ekstingvert ved at servitutthaver mistet sine rettigheter. I Sjøboddommen fra 1893 tok det 10 år før rettighetshaver ønsket å utøve sin rett når det gjaldt adkomst til en brygge etter at servitutten var brutt ved at et bryggeanlegg var ombygget. Denne passiviteten resulterte i at servitutten falt bort Rt 1893 s

15 For at en rett skal falle bort ved passivitet kreves det for øvrig at servitutthaver hadde en plikt til å opptre aktivt. Når slik plikt oppstår må det være ut i fra en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. Høyesterett behandlet en tvist om sameie av en eiendom hvor en familie hadde arvet en fritidseiendom som gjennom 18 år hadde jevnlig behov for vedlikehold. Hytten på eiendommen ble betydelig rehabilitert og modernisert av kun en person i sameiet, som også bar alle kostnader knyttet til dette arbeidet. Da eierforholdet ble prøvd for domstolene kom Høyesterett til at de øvrige rettighetshavere tapte sin sameieandel i den felles hytta på grunn av passivitet. Her ble ikke tapet av sameieandel gjort gjeldene for selve eiendommen, kun for hytta da sameierne hadde unnlatt å delta i oppussing og rehabilitering. 19 Servitutter kan stiftes ved hevd og de kan falle bort etter reglene i hevdslova. Hevderens bruk medfører at servitutthavers rettigheter bortfaller i den grad det er motstrid mellom disse. En villaklausul kan da falle bort bort dersom eiendommen er blitt utnyttet i strid med klausulen. Dette forutsetter at vilkårene for dette er til stede. For å kunne hevde at en servitutt er falt bort må den som hevder ha benyttet eiendommen som om rettigheten ikke forelå i minst 20 år. Dette forutsetter at han er i god tro om at han råder over denne og at samtlige kumulative vilkår i hevdslova 2-6 er oppfylt. 3.3 Bortfall på grunn av motstrid med reguleringsplan En reguleringsplan er en del av den offentlige rett og klargjør en bestemt regulering over et lengre tidsrom i et gitt geografisk område. Utforming, formål og rettsvirkninger omkring denne er regulert i bl.a. i plan- og bygningsloven En av de vanligste grunnene til at det oppstår konflikter når en utbygging skal gjennomføres, er at det ved fradeling fra den opprinnelige eiendommen ble påheftet rådighetsbegrensninger. Ved senere reguleringsbehandling er eiendommen gjerne regulert med en tettere bebyggelse enn det servitutten gir rom for med bakgrunn i et politisk ønske om en mer konsentrert boligbebyggelse. I slike tilfeller er det et spørsmål om motstrid med reguleringsplanen vil føre til bortfall av servitutten. Tidlig rettspraksis på området dannet i mange år grunnlaget for oppfatningen av hvordan kollisjonstilfeller skulle behandles. Avgjørelsen inntatt i Rt 1900 s 147 har i mange år blitt ansett som prejudikat for bortfall av negative servitutter ved konflikt. Her fant Høyesterett at klausulene som var påheftet tomten måtte falle bort da de ikke kunne eksistere i samsvar med reguleringsvedtaket og formålet med avtalen som hadde vært å bebygge tomten. 21 Motstrid mellom servitutter og reguleringsplaner har vært en kilde til konflikt også i nyere tid. 19 Rt 2015 s avsnitt Erstatter lov nr 77 av Rt 1900 s

16 Det er ikke forutsigbart hvilket utfall en slik rådighetskonflikt vil få, men det foreligger en del rettspraksis på områder som belyser problemstillingen og hva som vektlegges. Eksempler på dette følger videre i dette kapittelet Rt s 904 Gjensidigedommen Spørsmålet i denne saken var om Gjensidigebygget var reist i strid med en negativ servitutt. I denne saken var servituttens alder og de omkringliggende forhold vesentlig endret siden stiftelsestidspunktet. Her bestemte servitutten fra 1890 at eiendommen ikke kunne benyttes til fabrikk eller industrianlegg, som opplagstomt, forlystelse eller skjenkested. Heller ikke som arbeiderboliger eller noen form for bedrift som medførte støy eller stank i nabolaget var tillatt. Høyesterett konkluderer i dommen på side 908 med at..når rettstilstanden er slik at en negativ servitutt faller bort når det skjer utbygging i henhold til en reguleringsplan i motstrid med servitutten, skal det ikke skje noen ekspropriasjon av denne. Det som er interessant i denne dommen er at Høyesterett mente at regelen fulgte av lovgivingen om arealplanlegging og virkningen av reguleringsplaner. Denne dommen kunne da oppfattes slik at rettstilstanden på området var avklart Rt s 145 Bortelid-dommen I Bortelid-dommen gjaldt saken 13 hytteeiere som ønsket å hindre en videre utbygging av et hyttefelt i strid med festekontraktene. Her fravek Høyesterett bastant sine tidligere prinsipper om forholdet mellom negative servitutter og reguleringsplaner slik utfallet var i Gjensidigedommen. Høyesterett utelukker her at at servitutter kan falle bort som følge av reguleringsplaner, og det er den generelle regelen med hensyn til automatikk det her tas avstand fra. Servitutten medførte heller ikke en meningsløs ikke-bruk som kunne føre til at denne kunne falle bort. 22 Det er her noe uklart hva som egentlig er avgjørende for dommens resultat. Hva ligger egentlig i begrepet meningsløs ikke-bruk som må være et grunnlag for at servitutten skal falle bort. Er ikke en videre utbygging av hytter meningsfull? Sees denne dommen opp mot Gjensidige-dommen er det slik å forstå at denne utbyggingen av leiligheter og næringsbygg var mer meningsfull? Det som skiller Gjensidigedommen og Bortelid-dommen er relevansen av den aktuelle servitutten. I Bortelid-dommen har servitutten fortsatt en klar betydning, mens det i Gjensidigedommen dreide seg om en eldre servitutt som retten mente tiden hadde løpt fra på grunn av utviklingen i området. Bortelid-dommen må kunne ansees som et prejudikat for at offentlige reguleringsplaner ikke alltid fører til bortfall av negative servitutter. Servituttens alder og rettsvirkninger samt endring av strøkets karakter har her vært avgjørende faktorer. 22 Rt 2002 s. 145 Bortelid side

17 3.3.3 Rt s 262 Naturbetongdommen I Oppfatningen om at negative servitutter faller bort ved klar motstrid mellom formålene ble endret da Høyesterett skulle ta stilling til om en strøkservitutt fra 1911 måtte falle bort som følge av reguleringsplanen. Naturbetong AS kjøpe eiendommen Ivar Aasens vei 2 i Oslo og ble da gjort oppmerksom på at det heftet en tinglyst negativ servitutt på eiendommen som betinget villamessig bebyggelse. Småhusplanen for området var utarbeidet men Naturbetongs plan med eiendommen samsvarte ikke med denne. Selskapet ønsket å fremme en privat reguleringsplan som viste 3 blokker på eiendommen. Med henvisning til planen ble det tatt ut stevning av nabo i områder. Saken endte i Høyesterett som fastslo at en avvikende reguleringsplan i seg selv ikke ville medføre bortfall av den negative servitutten. Høyesterett kom til at reguleringsplanens formål for utnytting av eiendommen til en viss grad var i samsvar med den negative servitutten, men dette gjald kun formålet om at området skulle benyttes til boligbygging. Når det galt formålet om villamessig bebyggelse kom retten til planen ikke var i samsvar med servitutten. Her ble det også fastslått at det hadde vært mulig å å fortette området tidsmessig og gjennomført en utbygging med en type boliger som ville vært i samsvar med den negative servitutten. Med bakgrunn i denne konklusjonen kom imidlertid Høyesterett til at dette ikke dreide seg om noe kollisjonstilfelle hvor urimelig ikke-bruk eller utilsiktede hindringer ville blitt resultatet, og at servitutten ikke var falt bort som følge av reguleringsplanen. Høyesterett fastslo også at negative servitutter kan falle bort som følge av reguleringsplanen dersom det er direkte strid mellom formålet i en servitutt og reguleringsplanen, og hvor etterlevelse av servitutten vil føre til meningsløs ikke-bruk eller utilsiktede følger. 23 Høyesterett uttale i denne saken at dersom negative servitutter skal falle bort som konsekvens av en vedtatt reguleringsplan, så er dette en lovgiveroppgave Sammenfatning Som det går frem av ovennevnte rettspraksis har det frem til 2008 vært den alminnelige oppfatning at eldre negative servitutter faller bort i den utstrekning de er i strid med en vedtatt reguleringsplan for området. Denne holdningen har imidlertid endret seg gjennom de senere år. Det har i større grad blitt vektlagt at det ikke er noen automatikk i at reguleringsplaner er en bortfallsgrunn, men at det kan være saker hvor en konflikt mellom formålene i henholdsvis reguleringsplanen og servitutten kan ende med at en servitutt må falle bort. 23 Rt 2008 s. 362 Naturbetong I avsnitt Rt 2008 s. 362 Naturbetong I avsnitt 88 14

18 I den forbindelse er det relevant å stille spørsmålet om kommunen burde ta hensyn til private tredjemannsinteresser ved en behandling av en reguleringsplan, og på denne måten kanskje finne løsninger som kan avverge en konfliktsituasjon? Plan og bygningslovens retningslinjer er imidlertid i dag slik at bygningsmyndighetene ikke skal ta stilling til privatrettslige forhold som kan være kompliserte og tidkrevende. Det vil da være nødvendig med spesiell kompetanse for å kunne vurdere slike spørsmål. 25 Offentlige reguleringsplaner er i stor grad gjennomarbeidet med tanke på en fremtidig utvikling. Skulle det ved utarbeidelse og godkjennelse av reguleringsplaner tas hensyn til de negative servitutter, som stort sett ville ivareta enkeltindividet og ikke fellesskapet, kan det stilles spørsmål om dette ville tjene den oppgave som forvaltningen er satt til å ivareta. Inntil videre vil derfor en konflikt mellom de privatrettslige negative servitutter og de offentlige reguleringsplaner måtte løses privatrettslig eller ved ekspropriasjon gjennom Fylkesmannen etter reglene i oreigningsloven. I de saker hvor negative servitutter står i veien for en offentlig plangjennomføringen, jfr. plan- og bygningslovens 16-2 vil kommunen være ekspropriant og myndighetsutøver. 3.4 Bortfall på grunn av endrede forhold og utviklingen i strøket Noen ganger kan servitutter falle bort som følge av endrede forhold og/eller utviklingen i strøket. Dette kan representere egne bortfallsgrunner, selv om de vanligvis behandles i forbindelse med en godkjent reguleringsplan Rt s 369 Frognerveien-dommen Saken gjaldt tolking av et skjøte fra 1896 hvor det var lagt føringer for at bebyggelsen i strøket måtte være villamessig. Retten uttalte her at man måtte ta hensyn til den utviklingen begrepet villamessig bebyggelse hadde undergått i det aktuelle området, men også ta i betraktning endringene i de stedlige forhold. Klausulen ble her tolket på bakgrunn av utviklingen i strøket, stedlige forhold og dagens språklige forståelse, slik at den ikke kunne forby den planlagte utbyggingen. En bebyggelse med med 6 eneboliger og 6 leiligheter over 3 plan var å anse som villamessig i dette området og ikke i strid med servitutten om villamessig bebyggelse. Tolkingen av servitutten opp mot de stedlige forhold avgjorde her hvordan bebyggelsen skulle tolkes. 25 Ot.prp. nr 45 ( ) pkt

19 3.4.2 Rt s Kongsøredommen Her var det ønske om å oppføre et mølleanlegg på en del av eiendom som hadde en negativ servitutt som betinget villamessig bebyggelse. Da flere parseller allerede hadde blitt påført forretningsbygg uten protester fra servitutthaver som hadde solgt disse tomtene, mente grunneier at servitutten var falt bort. Her hadde kommunen også vedtatt en reguleringsplan med tanke på bygging av industrianlegg, samtidig som saken kom opp for Høyesterett. Denne var i strid med servitutten om villamessig bebyggelse og Høyesterett viser i avgjørelsen til lovgrunnlaget for reguleringsplaner som avgjørende for at servitutten må vike. Utviklingen i strøket og endring av de stedlige forhold var ikke avgjørende, men faktorer som ble nevnt og underbygget avgjørelsen. Det går også frem av dommen at dette momentet prinsipielt kan ha betydning for forholdet mellom strøkservitutter og reguleringsplaner LB Nesoddtangen Saken gjaldt om en negativ strøkservitutt med forbud mot deling var falt bort som følge av utviklingen i området. Her mente Lagmannsretten at det hadde skjedd en markant fortetting av området som igjen etter en totalvurdering hadde medført at delingsforbudet hadde falt bort. Det at delingsforbudet hadde vært ukjent for de som allerede hadde foretatt oppdelinger av sine eiendommer ble tillagt vesentlig vekt av Lagmannsretten Rt 2002 s Borteliddommen I den tidligere nevnte Borteliddommen ble konsekvensen at servitutten var falt bort. Selv om grunnen til bortfall var motstrid mellom formålene i reguleringsplanen og den negative servitutten, inneholder også dommen uttalelser om konsekvensene av endringer og utvikling i strøket. I dette tilfellet var ikke servitutten av eldre dato, men likevel mente retten at tiden hadde løpt fra den. Servitutten fremsto som lite tilpasset dagens utbyggingsbehov og utviklingen i området. 26 Da rådighetsbegrensingen her ble stiftet hadde man nok ikke sett for seg at området hadde et naturlig utviklingspotensial etter hvert som årene gikk. Selv om denne servitutten var fra 1973 er det likevel gjennom årene skjedd en utvikling i fortettingspolitikken også for fritidsboliger. 3.5 Sammenfatning Ovennevnte rettspraksis viser at ord og uttrykk og forståelse av disse kan endre seg etter hvert som tiden går. Servitutten får dermed et annet innhold enn det som var tiltenkt. Når strøket endrer karakter og ikke lenger fremstår slik det var da servitutten ble stiftet, er det en naturlig 26 Rt 2002, s

20 samfunnsutvikling at også denne kan ha utspilt sin rolle. Bortfall av servitutter som følge av endringer i samfunnet eller strøkets utvikling kan imidlertid anføres som en egen bortfallsgrunn, men har i flere tilfeller vært fremmet parallelt med at det har vært søkt bortfall på grunn av konflikt med en reguleringsplan. Plankravene i vedtatte reguleringsplaner kan nok i noen tilfeller falle sammen med, og innenfor ordlyden av den negative servitutten, for eksempel at området skal benyttes til boligbygging. Svært ofte er det imidlertid det motsatte som skjer. Enten ved at et område reguleres til næringsformål som ikke er i tråd med servituttens føringer for boliger, eller at servituttens formål er at området skal bebygges med villaer når det legges opp til fortetting i henhold til reguleringsplanen. 27 Konflikt mellom reguleringsplaner og negative servitutter oppstår i krysningspunktet mellom to ulike rettsområder. En negativ servitutt er en avtale mellom to eller flere private parter, og er derfor en del av privatretten. Negative servitutter er privatrettslige disposisjoner og faller videre inn under avtaleretten. En tinglyst servitutt er også en del av tingsretten for den skaper en front mot de involverte parter som på denne måten får plikter og rettigheter etter servitutten. Som en konsekvens av at Naturbetongdommen presiserte rettstilstanden innenfor konflikten mellom reguleringsplaner og servitutter, ble det fremmet et høringsnotat av Miljøverndepartementet i november Intensjonen var å få til en endring i plan- og bygningsloven for å få opphevet de negative servitutter som ville være til hinder for godkjente planer. 28 Lovforslaget ble ikke vedtatt og konflikter som følge av motstrid mellom reguleringsplaner og negative servitutter er stadig til behandling i rettssystemet. Utviklingen i rettspraksis så langt tilsier at det vil være tvilsomt om en negativ servitutt om for eksempel villamessig bebyggelse kan anses bortfalt som følge av en senere reguleringsplan. For den som driver med utbygging av boligprosjekter vil det være forbundet med risiko å forfekte rettslig at en servitutt er falt bort med bakgrunn i den godkjente reguleringsplan. Velger utbygger å fronte dette synet eksponeres også en stor sjanse for at prosjektet kan bli forsinket. Rettighetshaver etter servitutten kan også få nedlagt byggeforbud i tråd med Lov nr 90 av om mekling og rettergang i sivile tvister (tvisteloven) 34-1 om regler for midlertidig forføyning dersom en utbygger går til det skritt å krenke servitutten. Før det velges en 27 Falkanger (2013) s Miljødepartementet, høringsnotat november 2008, 17

21 slik løsning bør det derfor foretas en grundig rettslig vurdering og se hvilke andre veier som kan føre frem. På den annen side er det klart at negative servitutter kan søkes slettet ved avskiping eller ekspropriasjon når formålet etter reguleringsplanen er boligbygging. Ved å velge dette sporet vil utbyggeren overfor servitutthaveren derfor ha en langt bedre forhandlingsposisjon. Velges denne løsningen må imidlertid eksproprianten svare full erstatning overfor servitutthaver for det tap som denne påføres som følge av ekspropriasjonen. Jfr vederlagslovas 2-1. Konsekvensene ved krav om bortfall av negative servitutter kan påføre en grunneier som ønsker å foreta en utbygging en betydelig forsinkelse av prosjektet. Det vil i slike tilfeller også være et kostnadsbilde i form av saksomkostninger og mulig erstatningsutbetalinger. Jeg vil komme nærmere inn på grunnlagene for erstatning i kapittel 4. 4 Om grunnlag for erstatning ved krav om bortfall av negative servitutter 4.1 Generelt En grunneier som vil tvinge frem et bortfall av en negativ servitutt mot erstatning, har i realiteten tre alternativer. I dette kapitlet vil jeg se nærmere på de rettsgrunnlag som gir servitutthaver rett til erstatning ved krav om bortfall av negative servitutter. Hva er det som ligger til grunn for at det kan tilkjennes erstatning ved bortfall av an negativ servitutt, og hva er det som vektlegges når et krav om erstatning ikke blir imøtekommet? En grunneier som ønsker å utvikle eiendommen sin kan søke om avskiping, han kan fremsette krav om jordskifte eller han kan søke om at det blir truffet et vedtak om ekspropriasjon av servitutten. 29 Alle tre ovennevnte alternativer er i realiteten ekspropriasjon i den forstand at de gir rett til erstatning, men det vil ikke nødvendigvis påløpe samme kostnader for de tre alternativene når man ser på den alminnelige lovgiving og rettspraksis på områdene. 30 Hva som påvirker en 29 Stavang (2011) s Stavang (2011) s

22 erstatningsutmåling i disse tilfellene vil bli drøftet videre i dette kapitelet. Jeg vil også komme tilbake til problemstillingen i kapittel 5. Dersom en grunneier ignorer det faktum at det foreligger en negativ servitutt på eiendommen hans og opptrer som om den ikke har noen betydning har han foretatt en krenkelse av servitutten. Jft. Servituttlovens 17. I noen tilfeller krenkes servitutten på grunn av manglende kunnskap om servituttens eksistens, eller fordi reguleringsplanen gir føringer for utnyttelse av eiendommen som kan oppfattes av grunneier som aksept for at servitutten ikke lenger er gyldig. I andre tilfeller foretar grunneier aktiviteter på eiendommen uten at servitutten er søkt slettet gjennom de ovenfor nevnte ekspropriasjonsregler. I slike tilfeller vil grunneier komme i et erstatningsansvar. I pkt 4.8 vil jeg komme nærmere tilbake til hvordan dette behandles og til eksempler fra rettspraksis for krenkelse av negative servitutter. 4.2 Hvem er berettiget erstatning Utgangspunktet for å være berettiget erstatning ved sletting eller krenkelse av en negativ servitutt, er at den eller de påtaleberettigede er den eller de som fikk servitutten stiftet. 31 I realiteten ble mange av de negative servitutter stiftet på begynnelsen av 1900-tallet og eiendommene har naturlig nok skiftet eiere etter denne tid. I følge Falkanger følger påtaleretten for servitutten den som har kjøpt eller ervervet parsellen i ettertid, men denne rettigheten må være hjemlet i en gyldig avtale. 32 Skulle det skje et brudd på servitutten på en av parsellene som er utskilt fra hovedbruket, vil de øvrige parselleiere kunne påberope seg servitutten overfor den som har brutt denne. Dette er hjemlet i servituttloven 4. Gjennom 4 kan de eiendommer som ligger nærmest de andre utskilte parsellene også ha påtalerett dersom det foreligger et brudd på servitutten, men disse kan ikke påklage et hvilket som helst brudd. Det er et vilkår at bruddet må være til skade for selve eiendommen. 4.3 Alminnelige erstatningsregler Et krav om erstatning kan defineres som et pengekrav som skal kompensere for, samt forebygge skade eller ulempe Falkanger (2011) s Falkanger (2011) s Stavang (2007) s

23 Et sentralt spørsmål er om et økonomisk ansvar ved krav om bortfall av en servitutt skal kunne begrunnes ut i fra alminnelig erstatningsrett. Hovedregelen i norsk erstatningsrett er at man må kunne påvise et økonomisk tap for å kunne få tilkjent erstatning. 34 Det følger videre av omfattende rettspraksis at dersom erstatning i henhold til alminnelig erstatningsrett skal være berettiget, så må de tre kumulative grunnvilkår om sammenheng mellom det økonomisk tapet og skaden være oppfylt. Hvor forholdet kan hjemles i lov vil ikke de ulovfestede erstatningsregler ha samme relevans. Vilkårene for erstatning med krav om bortfall er hjemlet i servituttlovens 7 og 17. Ved et krav om erstatning for avskiping etter 7 er det en forutsetning at det ikke har vært mulig å foreta en omskiping etter 6. Erstatning ved bortfall ved avskiping vil bli gjennomgått i pkt Ved tvangsavståelse av en negativ servitutt ved ekspropriasjon i hht oreigningslova, vil selve erstatningsberettigelsen følge av vederlagsloven som ivaretar servitutthaves rettigheter. Hvor vidt dette vil resultere i at det det alltid vil foreligge et et reelt grunnlag for erstatning eller vederlag, vil også bli drøftet videre i oppgaven. Et vesentlig spørsmål i forhold til hva som gir grunnlag for erstatning innenfor bortfall av villaservitutter er hvilke rettigheter servitutthaver har når det foreligger et rådighetsmissbruk. Vil servitutthaver i et slikt tilfelle kunne påberope et ulovfestet erstatningsansvar for berikelse fra krenkerens side? På den ene siden vil man her stå overfor et brudd på en rettighet som av ulike årsaker er ignorert. Det i seg selv er en handling som med hjemmel i lov kan gi grunnlag for erstatning i hht servituttlova 17. På den annen side er det slik at selv om det foreligger en krenkelse av en servitutt er det ikke en selvfølge at at det skal gis erstatning selv om krenkeren har oppnådd en berikelse. Kravet til vederlag som følge av en krenkelse av en servitutt kan i følge rettspraksis ikke kreves gjennom regelen for uaktsom skadevoldelse, og vil derfor tvilsomt få anvendelse for området. 35 Det er et krav om at unntak fra de alminnelige erstatningsreglene skal hjemles i lov eller avtale. Dette gjør også at det sannsynligvis finnes lite grunnlag for å befeste et ulovfestet grunnlag for erstatningsansvar. Rettspraksis på området viser at dette er slik retten tolker dette i dag. Jeg vil komme nærmere tilbake til problematikken omkring krenkelse av negative servitutter under kapittel Stavang (2007) s Rt 2011 s