Unntak: Fradeling til uendret bruk - pbl og Arealbruksformålet i plan styrer framtidig bruk - nye tiltak/utvidelse av eksisterende

Transkript

1

2

3

4 Unntak: Fradeling til uendret bruk - pbl og Arealbruksformålet i plan styrer framtidig bruk - nye tiltak/utvidelse av eksisterende tiltak - Etablert, lovlig bruk før regulert arealformål - lovlig også etter planvedtak - Fradeling anses som formalisering av eksisterende situasjon

5 Hjemmelsgrunnlag: langvarig retts- og forvaltningspraksis - Domstolene - Sivilombudsmannen - Departementene MD/KMD - Planjuss

6

7

8

9 VILKÅR - Bruken er etablert før regulering - Bruken har vært lovlig - Bruken har vært sammenhengende

10

11

12 Etablert i henhold til gjeldende byggesaksbestemmelser - etablert mange hytter før pbl omfattet fritidsbebyggelse - etablert før byggeforbud i strandsona - etablert før vedtak av arealplan

13 Er bygningen i bruk som fritidsbolig / egnet til det?

14 Sammenhengende bruk MD uttalelse fra for fritidsbebyggelse: bruken innebærer ikke kontinuerlig beboelse/ vil være preget av uregelmessig opphold i skiftende tidsrom - vanskelig å gi noen retningslinjer for vurdering av om bruken må anses opphørt - konkret vurdering i den enkelte sak: - bruken har pågått over mange år - regelmessighet i oppholdene - hvordan er bygningene vedlikeholdt

15 FM Aust-Agder settesak fra Telemark 2017 Fradeling av parsell 460 daa i LNF med formål fremtidige hytter Grunneier ønsket overføring til AS Hyttegrend fordi - lettere om selskapet eier området - vil videreutvikle området - vil generere arbeidsplasser Kommunen ga tillatelse ansett som fradeling til uendret bruk Fylkesmannen påklaget vedtaket: tiltaket kan ikke anses som en formalisering av eksisterende situasjon krever dispensasjon Kommunen opprettholdt sitt vedtak, dvs. fastholdt at «søknaden blir sett på som ei frådeling til uendra bruk»

16 FM Aust-Agder: «Vi legger til grunn at omsøkte areal i dag hører til en landbrukseiendom. Det er i søknaden opplyst at arealet skal brukes til fremtidige hytter og at det er hensiktsmessig at X Hyttegrend AS skal eie arealet. Det er altså ikke tale om å formalisere faktisk eksisterende eiendomsforhold. Fradelingen vil skape en ny situasjon ved at det opprettes en ny fritt omsettelig eiendom som fremstår som egnet til oppføring av fritidsboliger. Vårt standpunkt er derfor at fradelingen ikke kan anses som en situasjon der fradeling skjer til uendret bruk. En tillatelse til fradeling krever derfor omregulering eller dispensasjon fra LNF- formålet.» «I tillegg til at utvalgets vedtak lider av saksbehandlingsfeil ved manglende begrunnelse, tyder vedtaket også på at utvalget ikke har forstått læren om uendret bruk og vedtaket lider dermed også av skjønnsmangel. Det er grunn til å anta at også denne feilen har virket bestemmende på vedtakets innhold og vedtaket er dermed ugyldig.»

17

18 Lagmannsretten bemerker: «Etter kommuneplanbestemmelsene for Østfold er det aktuelle området i sin helhet LNF- område og beliggende i «sone 2» hvoretter det ikke er tillatt med nye bygg, anlegg og fradelinger «uten tilknytning til stedbunden næring». Det er på det rene at den aktuelle bruk av de to parseller som begjæres utskilt, er lovlig etter planen, i alle fall så lenge de er knyttet til stedbunden næring, altså til den landbrukseiendommen som de begjæres utskilt fra.» Ved vurderingen skal det legges avgjørende vekt på hva gjeldende areal framstår som mest egnet for. Fylkesmannen fant at eiendommen «objektivt sett» var lite egnet til annet enn en framtidig hyttetomt, og da måtte begjæringen avslås. Også byretten fant at siden tomtene grenset til sjøen og lå i et attraktivt hytteområde, var de objektivt sett egnet til bruk som strider mot planformålet, nemlig som hytteeiendommer.

19

20 SOMB 2004/1533 Hvor stor skal tomta være? - Søkt om fradeling av festetomt på ca m² - festet fra LNF-område - Innvilget tomt på ca m² - FM stadfestet kommunens vedtak - SOMB: Hovedregelen er at fradeling til uendret bruk ikke rammes av pbl annet ledd (85-loven) Slik jeg ser det blir det da kunstig å begrense arealet ut fra hva som anses som en passende hyttetomt. Det rettslige utgangspunktet for vurderingen må være den faktiske bruken søker har gjort av området. FM har ikke vurdert dette. Tomta er allerede bebygd og søknaden omfatter tilsvarende areal som i festekontrakten. Reguleringsplanen gir ikke holdepunkter for å avgrense arealet til 1300 kvm. Ikke nødvendig å gå inn på om resultatet ville vært et annet om tomtas grenser og størrelse var klart definert i planen. Når det gjelder anførsel om privatisering av området i strid med allmenne interesser, kan jeg ikke se at det kan få betydning om tomta eies eller festes.

21

22

23 SOMB 2001/2366 Bygningsmyndighetene avslo søknad om fradeling av parsell på 1,8 daa med påstående seterhus regulert til landbruksområde som tilleggstomt til klagerens fritidseiendom. FM behandlet saken som dispensasjonssak avslag forelå ikke «særlige grunner» SOMB: I tillegg nevner jeg at en fradeling i dette tilfellet ikke synes å innebære noen bruksendring fra landbruksformål til fritidsformål. Seterhusene på parsellen har etter det opplyste vært lovlig i bruk som uthus knyttet til fritidseiendommen de siste 40 årene, dvs. lenge før eiendommen ble regulert til landbruksområde i gjeldende reguleringsplan fra Tilknytningen til landbruksdrift synes meget perifer og ligger langt tilbake i tid. Fradelingen av parsellen med seterhusene til uendret bruk er ikke betinget av tillatelse etter plan- og bygningsloven 93 første ledd bokstav c, og synes ikke å være i strid formålet med reguleringsplanen. Jeg nevner også at fradelingen har et fornuftig formål, nemlig å formalisere de eksisterende eiendomsforholdene til X slik det også ble forutsatt da resten av eiendommen ble godkjent solgt som tilleggsjord til naboeiendommen.

24 FM Sogn og Fjordane fradeling av 9 dekar i LNF til uendret formål oppløsning av sameie - bruken: i hovedsak bruk som følger av allmenhetens rett til bruk av utmark - FM: Den bruken som har funnet sted på eiendommen gir ikke noen rett til fradeling til uendret bruk fordi den påberopte bruken ikke er utøvd på en måte som berettiger fradeling. Dette fordi bruken, med mulig unntak av ved-sanking og bruk av naust, kunne ha vært utøvd av enhver annen person i kraft av allemannsretten. Tilsvarende begrunnelse vil gjelde for store utmarksområder.

25 Takk for meg.