«Fylkesmannen i Hordaland stadfester Bergen bystyres vedtak av , sak , planid Områdereguleringsplan for Paradis Sentrum.

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Kommuneadvokaten Notat Saksnr.: Saksbehandler: EITE Emnekode: ADV-8555 Til: Fra: Byrådsavdeling for byutvikling Kommuneadvokaten Dato: 6. juli 2016 Innstilling til byrådet Vedtak om ekspropriasjon av leilighet i Jakob Kjødes veg 4 B i medhold av plan- og bygningsloven 16-2, til gjennomføring av reguleringsplan nr «Paradis sentrum» 1 Hva saken gjelder Bergen bystyre vedtok den reguleringsplan nr , områderegulering for «Paradis sentrum». Til vedtaket knyttet bystyret enstemmig følgende merknad 2: «Bystyret ber kommunen ta snarlig initiativ til dialog med grunneierne av gnr 13 bnr 168 i området BB5 i plankartet og grunneierne av gnr 13 bnr 148 i areal avsatt til o_gs1 med sikte på å inngå en minnelig avtale for innløsning av gjeldende eiendommer. Grunnlaget for dette er at planlagt kommunal vei/gangog sykkelvei i områdereguleringsplanen forutsetter at husene på eiendommene rives. Dette gjelder også grunneiere som får redusert tomt ved bygging av KV6.» Planvedtaket ble påklaget av blant andre grunneierne til eiendommen matrikulert som gnr 13 bnr 148. Den traff Fylkesmannen i Hordaland i klagesaken slikt vedtak: «Fylkesmannen i Hordaland stadfester Bergen bystyres vedtak av , sak , planid Områdereguleringsplan for Paradis Sentrum.» Reguleringsplanen er således gjeldende og bindende, som stadfestet av fylkesmannen. Blant tiltakene planen gir anvisning på, er anlegg av en ny gang- og sykkelvei (o_gs1) som i forlengelsen av en ny bro fra Tunveien over Nesttunvegen like syd for bybaneholdeplassen, forbinder Nesttunvegen med Jakob Kjødes veg, mellom senterområdene og boligfelt vest for Nesttunvegen. Realisering av gang- og sykkelveien forutsetter at eiendommen med gnr 13 bnr 148 innløses. Øvrige deler av eiendommen inngår i områder som skal transformeres til senterområde og område for blokkbebyggelse. Etat for utbyggingsavtaler har ved fagnotat av anmodet om at byrådet treffer vedtak om ekspropriasjon av boligeiendommen med gnr 13 bnr 148 snr 1 en seksjonert leilighet med ideell andel av fellesareal i en firemannsbolig med adresse Jakob Kjødes veg 4 B,

2 tilhørende Trine Måge. Etaten har lyktes i å oppnå minnelige avtaler for de øvrige tre leilighetene. Kommuneadvokaten mener at ekspropriasjon er et nødvendig og tilstrekkelig begrunnet inngrep, da samfunnsinteressen i tiltakets gjennomføring utvilsomt veier tyngre enn den ulempe som grunneieren påføres ved avståelsen, jf. oreigningsloven 2. Kommuneadvokaten foreslår derfor at byråden ved Byrådsavdeling for byutvikling, med den begrunnelse som er utdypet i nedenstående saksfremstilling, innstiller til byrådet om å treffe vedtak om ekspropriasjon, og å bemyndige Kommuneadvokaten å påstevne rettslig skjønn, samt søke eiendommen tiltrådt før rettskraftig skjønn (forhåndstiltredelse). 2 Vedtakskompetanse 2.1 For vedtak om ekspropriasjon Byrådets fagfullmakter, vedtatt av bystyret i sak , med endring av i sak 84-14, fastslår i 18 at: «Innenfor fagområdene klima, miljø, byggesak og byutvikling har byrådet fullmakter til å utøve myndighet med utgangspunkt i Plan- og bygningsloven og annet relevant lovverk med unntak av saker der: a) myndigheten i henhold til lov ligger til kommunestyret selv b) bystyret har delegert myndighet til Komité for miljø og byutvikling c) bystyret i kommunal plan eller vedtekt har fastsatt at myndigheten ligger til bystyret eller annet organ» Ingen av unntakene vil omfatte vedtak om ekspropriasjon etter plan- og bygningsloven I byrådssak 1170/14, behandlet i møtet vedtok byrådet «Konkretisering av byrådets fullmakter som kollegium (etter bystyrets vedtak )». Innenfor ansvarsområdet for byråd for byutvikling, klima og miljø, er det blant annet fastslått at: «Byrådet treffer vedtak om ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan i henhold til plan- og bygningslovens 16-2, første ledd.» 2.2 For vedtak om rettergangsskritt (påstevning av rettslig skjønn) Byrådets generelle fullmakter, vedtatt av bystyret i sak , fastslår i 11.1 at byrådet har fullmakt til å ivareta kommunens interesser og treffe beslutninger om ethvert rettergangsskritt i alle saker hvor kommunen er part i tvister for domstoler. I «Konkretisering av byrådets fullmakter som kollegium (etter bystyrets vedtak )», heter det under overskriften «Byrådets enekompetanse på konsernovergripende områder»: «Byrådet selv tar stilling til hvorvidt tvistemål kommunen er involvert i, skal bringes inn for domstolen.» 2 av 13

3 3 Forslag til vedtak Med den begrunnelse som fremkommer i saksutredningen, anbefaler Kommuneadvokaten byråden ved Byrådsavdeling for byutvikling å innstille til byrådet å treffe slikt vedtak: 1. Med den begrunnelse som fremkommer av Kommuneadvokatens notat, vedtar byrådet med hjemmel i plan- og bygningsloven 16-2 å ekspropriere eiendommen med gnr. 13, bnr. 148 og snr. 1 i Bergen kommune, til gjennomføring av reguleringsplan nr i henhold til reguleringsplankart og reguleringsbestemmelser. 2. Kommuneadvokaten gis fullmakt til å påstevne skjønn ved Bergen tingrett til fastsettelse av full erstatning for erverv av grunn og rettigheter. 3. Kommuneadvokaten gis fullmakt til å søke Fylkesmannen i Hordaland om forhåndstiltredelse av eiendommen i medhold av oreigningsloven 25. Bergen, den 6. juli 2016 KOMMUNEADVOKATEN Helge Strand Kommuneadvokat Eirik Tertnes advokat Vedlegg: 1. Reguleringsplankart plan nr , datert Bestemmelser til reguleringsplan nr , dat./rev Etat for utbyggingsavtalers fagnotat av (Unntatt offentlighet jf. offl. 18) 4. Forhåndsvarsel om ekspropriasjon og eventuell søknad om forhåndstiltredelse, Etat for utbyggingsavtaler Advokat Revheims brev av (Unntatt offentlighet jf. offl. 18) 6. Etat for utbyggingsavtalers brev av (Unntatt offentlighet jf. offl. 18) 7. Advokat Revheims brev av (Unntatt offentlighet jf. offl. 18) 3 av 13

4 Saksutredning 1 Hva saken gjelder plangrunnlaget og anmodningen om ekspropriasjon Bergen bystyre vedtok den reguleringsplan nr , områderegulering for «Paradis sentrum». Til vedtaket knyttet bystyret enstemmig følgende merknad 2: «Bystyret ber kommunen ta snarlig initiativ til dialog med grunneierne av gnr 13 bnr 168 i området BB5 i plankartet og grunneierne av gnr 13 bnr 148 i areal avsatt til o_gs1 med sikte på å inngå en minnelig avtale for innløsning av gjeldende eiendommer. Grunnlaget for dette er at planlagt kommunal vei/gangog sykkelvei i områdereguleringsplanen forutsetter at husene på eiendommene rives. Dette gjelder også grunneiere som får redusert tomt ved bygging av KV6.» Planvedtaket ble påklaget av blant andre grunneierne til eiendommen matrikulert som gnr 13 bnr 148. Den traff Fylkesmannen i Hordaland i klagesaken slikt vedtak: «Fylkesmannen i Hordaland stadfester Bergen bystyres vedtak av , sak , planid Områdereguleringsplan for Paradis Sentrum.» Reguleringsplanen er således gjeldende og bindende, som stadfestet av fylkesmannen. Reguleringsplanens formål er fortetting i tilknytning til bybaneholdeplassen, med hovedvekt på boliger. I planområdet er det åpnet opp for ca boliger og ca kvadratmeter næringsvirksomhet. Planen skal ivareta en helhetlig utvikling av kommuneplanens senterområde, hvor det legges opp til bykvaliteter. Planen gir anvisning på en oppgradering av veistrukturen i området, med vekt på gode forhold for gående og syklister. Det er planlagt sammenhengende nett for gang- og sykkeltrafikk. I plandokumentene er det vist til at veg- og trafikkspørsmål har stått helt sentralt i planprosessen, hvor trafikksikre løsninger for myke trafikanter, herunder skoleveier er tillagt særlig vekt. Trafikksystemet har vært behandlet særskilt i egen sak for byrådet (sak 1415/10) og komite for miljø og byutvikling. Til gjennomføring av utbygging av viktig offentlig infrastruktur, som gang- og sykkelveier, er det ved planvedtaket oppstilt omfattende rekkefølgekrav til utbyggere i planområdet. Blant tiltakene planen gir anvisning på, er anlegg av en ny gang- og sykkelvei (o_gs1) som i forlengelsen av en ny bro fra Tunveien over Nesttunvegen like syd for bybaneholdeplassen, forbinder Nesttunvegen med Jakob Kjødes veg, mellom senterområdene og boligfelt vest for Nesttunvegen. Fra planbestemmelsene hitsettes fra rekkefølgebestemmelsene i pkt. 3.1 «Følgende offentlig infrastruktur innenfor planområdet må være sikret opparbeidet før det kan gis igangsettingstillatelse for tiltak i de angitte delfelt: Offentlig gang-/sykkelveg o_gs1: BB1, BB2, BB7 og S1-10» Den nye gang- og sykkelveien forutsetter innløsning av boligeiendommen gnr 13 bnr 148 en seksjonert firemannsbolig med adresse Jacob Kjødes veg 4 A-D. Eiendommen inngår for øvrig i områder planen setter av til senterområde og område for blokkbebyggelse. I samsvar med bystyrets vedtak, har Etat for utbyggingsavtaler kontaktet de berørte grunneiere med hensyn til å inngå minnelige avtaler om innløsning. Det har lyktes etaten å inngå avtaler om kjøp av tre av de fire seksjoner. For den resterende seksjon (snr 1) har det 4 av 13

5 ikke lyktes etaten å oppnå en minnelig avtale om innløsning. Etaten har fremsatt to tilbud som er avslått. Etat for utbyggingsavtaler har den fremsatt anmodning om byrådets ekspropriasjonsvedtak for gnr 13 bnr 148 snr 1, for å kunne realisere reguleringsplanens anvisning på omdisponering av eiendommen, herunder opparbeiding av gang- og sykkelvei o_gs1. Etaten har vist til at gjennomføring av planens anvisning på omlegging av offentlig infrastruktur skjer i et samarbeid med Statens vegvesen. Det første tiltaket som skal gjennomføres er omtalte gang- og sykkelvei, som også inkluderer bygging av bro over Nesttunveien. Tiltaket er planlagt med oppstart høsten Saksgangen Etter at kommunen den traff et gjennomføringsvedtak, hvorved kommunen kunne forhandle om oppkjøp av leilighetene, ble det den holdt et orienteringsmøte for grunneierne. I møtet ble det enighet om en prosess for innhenting av takster, hvorved beboerne og kommunen skulle engasjere hver sin takstmann med oppdrag i fellesskap å utarbeide en takst per leilighet etter vegvesenets standard mandat, som utgangspunkt for forhandlingene. Takst utferdiget av Finn Skarpenes og Helge Madsen forelå den , og la til grunn en markedsverdi stor kroner. For egen del innhentet Måge to verdivurderinger fra eiendomsmeglere ved Privatmegleren Syd og Eiendomsmegler 1, hvis vurderinger av henholdsvis og begge stipulerte en verdi på kroner. Etter befaring og en samtale om ervervet den , gav Etat for utbyggingsavtaler den et tilbud om kjøp av leiligheten på kroner. I tillegg til dette var det tilbudt kroner til dekning av dokumentavgift, flytting og tilpasningskostnader, fri beboelse til flytting (i senere korrespondanse fra etaten angitt som ut september 2016) med noen forbehold knyttet til forsikring og vedlikehold, samt i leiligheten installerte hvitevarer og et garderobeskap. Måge avslo tilbudet per e-post den Etat for utbyggingsavtaler gav den et nytt tilbud, forhøyet med kroner til summen eiendomsmeglerne hadde angitt, samt de samme tillegg som i forrige tilbud. Det ble varslet om at tilbudet ikke ville bli forhøyet, og at saken ville bli oversendt Kommuneadvokaten ved en negativ tilbakemelding. Ved e-post av avslo Måge det forhøyede tilbudet. I forlengelsen av et nytt møte med Måge i februar, tilbød Etat for utbyggingsavtaler den å dekke 7 timer advokatbistand, slik at Måge kunne få sin sak vurdert av fagkyndig. Måge engasjerte advokat, som ved brev av meddelte at Måge fastholdt sitt standpunkt, og at hun har krav på å få erstattet gjenervervsverdien i medhold av ekspropriasjonserstatningsloven 7. Den sendte Etat for utbyggingsavtaler forhåndsvarsel om ekspropriasjonsvedtak i medhold av plan- og bygningsloven 16-2, samt at det kan bli aktuelt å søke Fylkesmannen i Hordaland om forhåndstiltredelse i medhold av oreigningsloven 25. Frist for uttalelse om ekspropriasjon og forhåndstiltredelse ble oppstilt til av 13

6 Merknader til forhåndsvarselet ble inngitt av advokat Revheim den På vegne av Måge er det fremholdt at det ikke har vært ført forhandlinger i henhold til korrekt verdsettingsprinsipp, med henvisning til oreigningsloven 12 jf. tilhørende forskrift 1, som fastslår at det før ekspropriasjonssøknad i alminnelighet bør være gjort forsøk på å komme til en minnelig ordning. Kommunikasjonen mellom partene har vært knyttet til omsetningsverdien. Det er gjenervervsverdien grunneier har krav på å få erstattet, jf. vederlagsloven 7, og vedtaksmyndigheten må sørge for at slike forhandlinger gjennomføres basert på riktig prinsipp for verdsettelsen. For eiendommer langs bybanen er det prispress og stadig økende omsetningsverdier. I tillegg er det få eiendommer i området med tilsvarende fasiliteter som Måges eiendom. Det er vist til oversikt over sammenlignbare eiendommer, enkelte av hvilke er omsatt for beløp betydelig over takst. Fradrag etter vederlagsloven 7 tredje ledd er ikke relevant for påberopte sammenlignbare omsetninger. Dersom det skal søkes om forhåndstiltredelse, er det viktig at Måge utbetales erstatning i henhold til kommunens tilbud i god tid før tiltredelse finner sted. Måge vil være avhengig av denne kapitalen for å kunne skaffe seg en ny bolig. En a konto utbetaling i henhold til oreigningsloven 25 tredje ledd kan ikke settes lavere. Måge kan ikke tvinges til å mellomfinansiere et betydelig lånebeløp. Under enhver omstendighet må hun erstattes renteutgifter og andre dokumenterte kostnader knyttet til dette. Det legges til grunn at Bergen kommune dekker utgifter til juridisk bistand etter oreigningsloven 15, og skjønnsprosessloven 54 i tilfelle rettslig skjønn påstevnes. Merknadene ble gjennomgått ved Etat for utbyggingsavtalers brev av I brevet viser etaten til at det i Bergen er et velfungerende eiendomsmarked med stort utbud av leiligheter, og at den tilbudte erstatning vil gjøre det mulig for Måge å erverve en tilsvarende leilighet. Omsatte leiligheter som vist til, er fra kommunens side ikke funnet sammenlignbare med Måges leiligheter. Etat for utbyggingsavtaler sendte Kommuneadvokaten anmodning om ekspropriasjon den , mottatt av Kommuneadvokaten den Det har innkommet ytterligere et brev fra grunneiers advokat av Foruten synspunkter på forhandlingsprosessen, er det fremhevet at det er svært vanskelig å finne tilsvarende leilighet til samme pris. Leiligheter med samme beliggenhet selges til langt over takst. Dersom ekspropriasjonsprosess gjennomføres, og særlig dersom forhåndstiltredelse nyttes, forutsetter Måge at det sikres bevis vedrørende hennes leilighetsstandard, samt oversikt og beskrivelse av standard på leiligheter som i forhandlingsperioden og frem til avhjemling av skjønn har vært utlyst for salg med takst og faktisk omsetningspris. 3 Hjemmelen for ekspropriasjon Plan- og bygningsloven 16-2 gir kommunestyret kompetanse til, på nærmere fastsatte prosessuelle og materielle vilkår, å foreta ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan. Bestemmelsens første punktum lyder: «Kommunestyret kan foreta ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan.» Bestemmelsen oppstiller vilkår for et slikt vedtak. Av første ledd følger at kompetansen kun foreligger i et tidsrom avgrenset til 10 år regnet fra planvedtakets kunngjøring. Kommunens materielle kompetanse er videre avgrenset hva gjelder aktuelt arealformål i bestemmelsens siste ledd kompetansen gjelder ikke grunn som i planen er satt av til landbruksformål, jf nr av 13

7 Bestemmelsens fjerde ledd oppstiller krav til saksbehandlingen prosessuelle vilkår. Før vedtak i medhold av første ledd treffes, skal saken være best mulig klarlagt, og de som inngrepet er rettet mot skal ha mulighet til å uttale seg. Fjerde ledd gir videre oreigningsloven 12 og 28 tilsvarende anvendelse. Dette innebærer at sakkyndige organ skal gis anledning til å si sin mening, og at et ekspropriasjonsvedtak skal begrunnes. Oreigningsloven 12 annet ledd supplert med forskrift til oreigningsloven innebærer at det i alminnelighet bør søkes oppnådd en løsning i minnelighet før søknad om ekspropriasjonsvedtak. Plikten til å forhåndsvarsle, å utrede saken og å begrunne vedtak følger for øvrig også av forvaltningslovens 16, 17 og 24. I materiell henseende oppstiller loven et krav til vedtakets formål; et positivt vedtak skal tjene til gjennomføring av reguleringsplanen. Om kompetansen skal benyttes, forutsetter loven å bero på en konkret hensiktsmessighetsvurdering, jf. ordlyden; kommunestyret «kan» treffe vedtak. Også tidspunktet for når et ekspropriasjonsvedtak treffes hører under kommunens diskresjonære kompetanse, så fremt dette skjer innen den lovfestede fristen på ti år. I tillegg får regelen i oreigningsloven 2 anvendelse, jf. oreigningsloven 30 nr. 24. Bestemmelsens første ledd forutsetter at ekspropriasjon må være nødvendig, jf. ordlyden; det kan skje så langt «det trengst». Videre heter i annet ledd: Vedtak eller samtykke kan ikkje gjerast eller gjevast utan det må reknast med at inngrepet tvillaust er til meir gagn enn skade. Foruten et ytterligere krav til positivt utfall av en interesseavveining av fordeler og ulemper, oppstiller loven også et beviskrav knyttet til denne interesseavveiningen, jf. ordlyden «tvillaust». Uttrykket innebærer ikke noe krav om kvalifisert interesseovervekt til fordel for eksproprianten simpel interesseovervekt er tilstrekkelig dog skal det være klart at slik overvekt foreligger, jf. Rt s (Hakkloa), hvor Høyesterett la til grunn at begrepet "tvillaust" var tilføyet lovteksten for: "å stille et beviskrav, et klarhetskrav, ikke å innføre et krav om kvalifisert interesseovervekt" Ved dette stadfestet Høyesterett det som hadde vært den rådende oppfatning av lovforarbeidenes forutsetning (jf. Innst. O VII 1959 s. 48 første spalte), således formulert av Fleischer i Norsk ekspropriasjonsrett 1978 s. 57: "Det som kreves, er m.a.o. bare vanlig overvekt i interessene. Men det skal være klart at en slik overvekt foreligger." Allerede vedtakelse av en reguleringsplan som åpner for ekspropriasjon, krever at tiltaket tilfredsstiller lovens vilkår om interesseovervekt. Regelen får imidlertid også anvendelse for et eventuelt etterfølgende vedtak om gjennomføring av ekspropriasjon til realisering av reguleringsplanen, som i nærværende sak. Ved ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan, foretas vurderingen av nødvendigheten og avveiningen av fordeler mot skadevirkninger således ved den samlede saksbehandling av reguleringssaken og ekspropriasjonssaken. Det er imidlertid ikke meningen at det i så henseende skal foretas en ny reguleringsbehandling, eller en klagebehandling over det forutgående planvedtaket. For momenter som allerede er vurdert i forbindelse med reguleringssaken, er det i rettspraksis og juridisk teori lagt til grunn at kommunen kan «nøye seg med å vise til at innsigelsene ble vurdert og forkastet under reguleringsbehandlingen.», jf. Pedersen m. fl. «Plan- og bygningsrett» del 1, 2. utg s av 13

8 Høyesteretts flertall uttrykte det slik i Rt s. 416 (Namsos): «Jeg er enig med førstvoterende i at begrensningene i adgangen til å sette i verk ekspropriasjon etter oreigningsloven 2 første og annet ledd gjelder for ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan etter plan- og bygningsloven, og at det normalt ikke er plass for en selvstendig vurdering av inngrepets nødvendighet og forholdsmessighet fordi slike vurderinger er foretatt i forbindelse med vedtakelse av den plan det eksproprieres etter.» Det samme synspunkt er fastholdt av Høyesterett i Rt s Synspunktet som ble lagt til grunn i Namsos-dommen, gjør seg særlig gjeldende i forhold til traséer for plassering av infrastrukturtiltak, som i nærværende sak. Allerede ved reguleringen fastlegges hvor tiltaket kommer, og til hvilke formål det skal tjene. I slike tilfeller, hvor planens gjennomføring direkte forutsetter det etterfølgende grunnerverv, har planmyndigheten allerede under reguleringen kunnet vurdere den samfunnsmessige nytte og fordelene ved tiltaket, holdt opp mot grunneiernes interesser. Spesielt for plassering av en samferdselstrasé er det sjeldent at den påfølgende ekspropriasjonssak bringer frem nye momenter. Annerledes vil situasjonen være for nye innsigelser knyttet til endrede forhold i tiden etter reguleringsvedtaket, eller hvor reguleringsplanen har blitt gammel. 4 Nærmere om det omsøkte inngrep og ekspropriasjonens omfang Reguleringsplankartene med tilhørende bestemmelser angir grensen for hvilke eiendommer og eventuelt rettighetshavere som berøres av ekspropriasjonsvedtaket. Vedtaket vil ikke gi adgang til å benytte grunn ut over plangrensene, men vil hjemle den bruk som er lagt til grunn i reguleringsplanen. Eiendommen med gnr 13 bnr 148 snr 1 er en selveierleilighet med bruksareal i takst opplyst til 73 m 2, i en seksjonert boligeiendom med 3 øvrige leiligheter og fellesareal. Eiendommen er ifølge WEBMatrikkel 810,4 m 2 stor. Den innhentede takst opplyser at bebyggelsen ble oppført i 1991 og at leiligheten skal være rehabilitert i Foruten bebyggelsen, er eiendommen i dag utnyttet til biloppstillingsplasser og hageareal. Til illustrasjon av bebyggelsens lokalisering og omgivelser, vises til nedenstående oversiktsbilde over Paradis med gul markering av firemannsboligen. Hjemmelshaver til seksjon nr. 1 er Trine Måge, som ervervet hjemmelen den De øvrige tre leiligheter i bygget er kjøpt opp av Etat for utbyggingsavtaler. En innløsning av Måge innebærer således ekspropriasjon av hennes seksjon med tilknyttet ideell andel av fellesarealer. Ved reguleringsplan nr er bruksnummer 148 utlagt med arealformål «Gang - / sykkelveg» (o_gs1), «Sentrumsformål» (S5), og «Blokkbebyggelse» (BB1). Gang- og sykkelveien er anvist tvers gjennom eksisterende bebyggelse, herunder Måges leilighet, som i plankartet er vist med kryss «Bebyggelse som forutsettes fjernet». Den nordligste halvdel er utlagt som del av nytt senterområde S5. Området vist med formål blokkbebyggelse strekker seg over en mindre flik i sørlige hjørnet av eiendommen. Det vises til nedenstående utsnitt av reguleringsplankartet med angjeldende eiendoms grenser markert. 8 av 13

9 Oversiktsbilde Paradis (2014) firemannsboligen markert Utsnitt av reguleringsplan med markering av grenselinjer for gnr 13 bnr av 13

10 5 Kommuneadvokatens nærmere vurderinger Ovenstående gjennomgang viser at reguleringsplanen er grunnlag for ekspropriasjonsvedtak som yngre enn 10 år gammel, og endelig ved fylkesmannens stadfestende vedtak. Den berørte eiendoms planformål hører til de formål kommunen etter loven har kompetanse til å ekspropriere for, og den berørte grunneier er gitt anledning til å uttale seg. De prosessuelle vilkår for ekspropriasjon er oppfylt. Det har innkommet merknader fra grunneier etter forhåndsvarselet, som vist til under presentasjonen av saksgangen i ovenstående avsnitt. Merknadene knytter seg i fremste rekke til forhandlingene som har vært ført, og partenes ulike syn på en korrekt verdsettelse av ekspropriasjonsobjektet. Det rettslige grunnlag for ekspropriasjon, herunder kravet til interesseovervekt for å kunne treffe vedtak om ekspropriasjon kan ikke ses bestridt fra grunneiers side. I reguleringsprosessen kan det ikke sees å være innsendt særskilte merknader fra grunneiers side. Hun var imidlertid en av dem som den innsendte klage på bystyrets reguleringsvedtak på vegne av «Sameiet Jakob Kjødes veg». I klagen ble det vist til at det ikke kunne ses nødvendig å rive bebyggelsen, da gang-/sykkelveien eventuelt kunne legges rundt eiendommen. Rivning ville medføre unødvendige påkjenninger for beboerne ikke bare knyttet til flyttingen, men også at boligmarkedet er svært ressurskrevende. Det ville være vanskelig for beboerne å finne boliger med tilsvarende kvaliteter. I fylkesmannens stadfestende vedtak heter: «I vår vurdering av reguleringsprosessen har Fylkesmannen funnet at det er gjort tilstrekkelige vurderinger av alternative traséer for gang- og sykkelveien. Vi viser herunder blant annet til det tidligere nevnte merknadsdokumentet. Vi kan ikke finne at kommunens vurderinger om dette strider med planog bygningslovens bestemmelser. Vi finner videre at dette ligger innenfor bystyrets skjønn som planmyndighet. Vi viser ellers til fagetatens merknader i klageoversendelsen, der det blant annet fremgår at beboerne vil bli kontaktet i forhold til innløsning.» Fra fagetatens merknader ved oversendelsen av klagesaken hitsettes vurderingen av tiltaket: «Vegen er lagt optimalt til i forhold til utvikling og transformasjon av tilliggende eiendommer, og i forhold til å skape en urban bystruktur i området. Det er også tatt hensyn til at gang- og sykkelveien er skal være en god og effektiv hovedsykkelrute for syklister. Vegen vil videre bli et viktig strukturerende element og romlig struktur i området, og et sosialt møterom. Det har vært gjort vurderinger i forhold til alternative plasseringer av veien, men fagetaten har funnet den vedtatte løsningen til å være den mest optimale plassering for Paradis lokalsenter.» Saksbehandlingsreglene for planprosessen er utformet med hensyn til at de berørte parter skal ha en reell mulighet for å øve innflytelse på de avveininger planmyndigheten foretar. Spørsmål om hvor det skal legges til rette for bebyggelse, med der til hørende fordeling av fordeler og ulemper forbundet med valg av plassering av nødvendig infrastruktur, beror nettopp på en helhetsvurdering og avveining av offentlige og private interesser, som bystyret har foretatt ved vedtakelsen av reguleringsplanen. Kommuneadvokaten kan ikke se at det er påberopt nye momenter, eller at forhold relevante for ekspropriasjonsvurderingen har inntrådt i ettertid av bystyrets og fylkesmannens vurderinger. I nærværende sak er det grunn til å fremheve at reguleringsvedtaket ble gjort i november 2014 og stadfestet av fylkesmannen i november av 13

11 Kommuneadvokaten har registrert at Statens vegvesen den anmodet om oppstartmøte for detaljregulering av infrastruktur for områdeplan For område o_gs1 er det vist til at det er ønskelig med justering av vegkant. I fagetatens notat for oppstartmøtet av fremkommer at: «Strukturen for vei og gang- sykkelveg ligger avklart i områdeplan for Paradis. Foreslåtte detaljregulering har kun til hensikt å justere, tilpasse veiene slik at de blir mulig å realisere.» I omtalen av fokusområder for det videre planarbeidet er det vist til «o_gs1» i relasjon til avfallshåndtering for tilstøtende senterområde «S5»; om det skal graves ned containere i o_gs1. Det er også vist til at interessentene i S5 har søkt dispensasjon i forhold til kravet om parkeringsdekning, et forhold vil ha innvirkning på trafikksituasjonen i området, og at denne saken er oversendt til politisk behandling. Fagetaten gir videre uttrykk for at oppstartmeldingen må forklare at planen kun har til hensikt å gjennomføre allerede vedtatt veinett. Ettersom Etat for byggesak og private planer i merknadene til oppstartmøtet har gitt uttrykk for at det er mindre justeringer som begrunner det videre planarbeidet, at strukturen for gangog sykkelvei ligger avklart i områdeplanen, og det for øvrig ikke fremkommer informasjon om at det er aktuelt å flytte den avsatte traséen for gang- og sykkelvei, har Kommuneadvokaten ikke funnet grunnlag for å innhente videre uttalelser fra byggesaksetaten eller planetaten i sakens anledning. Utviklingen av angjeldende gang- og sykkelvei skjer etter det opplyste i et samarbeid mellom Statens vegvesen og Etat for utbyggingsavtaler som har anmodet om ekspropriasjonsvedtak. Som nevnt er uttalelsene fra grunneier etter forhåndsvarselet om ekspropriasjon i fremste rekke knyttet til forhandlingsprosessen og partenes ulike syn på den konkrete verdsettelsen. Det er herunder særlig fremhevet at Måge har krav på å få erstattet boligens gjenanskaffelsesverdi, jf. vederlagsloven 7, mens kommunen har fremsatt tilbud med utgangspunkt i eiendommens omsetningsverdi. Vederlagsloven 7 første ledd lyder: Ved oreigning av eigedom som eigaren nyttar til bustad, fritidshus eller eiga verksemd, skal vederlag for bygning eller anlegg med turvande tomt fastsetjast på grunnlag av utgiftene til attkjøp av annan eigedom til tilsvarande bruk, så framt attkjøp må reknast som naudsynt for at eigaren skal haldast skadelaus. Dette verdsettingsgrunnlaget skiller seg fra salgsverdien, ved at fokuset for verdsettingen knytter seg til et annet objekt enn det som eksproprieres hvor salgsverdien ikke er tilstrekkelig til at ekspropriaten kan erverve en annen tilsvarende eiendom, og det derfor er nødvendig å fastsette en slik høyere erstatning for å holde ekspropriaten skadesløs. Etat for utbyggingsavtaler har på sin side vist til at det er et velfungerende leilighetsmarked i Bergen, og at den tilbudte erstatning vil gjøre Måge i stand til å erverve en tilsvarende leilighet. Ettersom tilbud fra grunneiers side er fremsatt under forutsetning om at disse ikke kan påberopes fra kommunens side ved rettslig skjønn, har Kommuneadvokaten ikke funnet det riktig å referere eller gjennomgå tilbudene eller etatens spesifikke vurderinger av aktuelle synspunkter i et offentlig fagnotat. Det vises til den vedlagte korrespondanse etter forhåndsvarselet som unntas offentlighet i medhold av offentlighetsloven av 13

12 I denne sammenheng nøyer Kommuneadvokaten seg med å fastslå at partene har hatt et ulikt syn på omfanget av den erstatning grunneier tilkommer, og at det over tid har pågått en forhandlingsprosess hvor kommunen har bekostet felles takst, advokatbistand for grunneier, og fremsatt to begrunnede tilbud om innløsning. Etter Kommuneadvokatens vurdering har Etat for utbyggingsavtaler overholdt oreigningslovens forutsetning om at ervervet bør søkes løst i minnelighet forut for søknad om ekspropriasjonsvedtak. En ekspropriasjon utløser krav på «full erstatning» jf. Grunnloven 105. For vurderingen av ulempene på ekspropriatens hånd ved ekspropriasjon, må det således legges til grunn at grunneier i økonomisk henseende holdes skadesløs ved den erstatning som i mangel på enighet fastsettes ved rettslig skjønn. Omfanget av erstatningskravet står derfor ikke sentralt ved den vurdering byrådet skal foreta av om ekspropriasjon skal vedtas. Grunneiers synspunkter på behovet for bevissikring og innhenting av materiale for sammenligning av priser, behandles ikke nærmere i denne sammenheng da disse forhold ikke kan ses å være av betydning for den vurdering byrådet skal gjøre ved sitt vedtak. Dersom det påstevnes ekspropriasjonsskjønn vil Kommuneadvokaten ta initiativ til å besørge innhenting av sammenligningsmateriell og sikre bevis på vanlig måte. Ufrivillig innløsning av bolig oppleves som et meget inngripende tiltak av den som berøres. På bakgrunn av ovenstående gjennomgang konkluderer likevel Kommuneadvokaten med at det foreligger en klar interesseovervekt til fordel for de offentlige interesser i å realisere den utbygging som reguleringsplanen gir anvisning på, som er begrunnet i en helhetlig utvikling og transformasjon av kommuneplanens senterområde, med vekt på gode og sikre forhold for gående og syklister, herunder ved utbygging av et sammenhengende nett for gang- og sykkeltrafikk. 6 Gjennomføring av skjønn og tiltredelse av den eksproprierte eiendom Etat for utbyggingsavtaler har opplyst at tiltaket er planlagt med oppstart høsten 2017, og at det således kan bli behov for å søke fylkesmannen om forhåndstiltredelse i medhold av oreigningsloven 25 dvs. at den berørte eiendom tas i bruk forut for effektuering av et rettskraftig skjønn. Kommuneadvokaten vil etter et positivt vedtak fra byrådet begjære rettslig skjønn for Bergen tingrett til fastsettelse av full erstatning for eiendommen som erverves. Et avhjemlet skjønn fra tingretten kan overprøves av lagmannsretten ved anvendelse av rettsmiddelet overskjønn. Et overskjønn kan igjen gjøres til gjenstand for anke til Høyesterett. Det må således tas høyde for at en ikke oppnår rettskraftig avgjørelse ved behandling i første instans. I enkelte tilfelle kan det ta flere år. Dersom tiltaket nå skal effektueres med rimelig fremdrift etter et ekspropriasjonsvedtak, må derfor Kommuneadvokaten gis fullmakt til å søke Fylkesmannen i Hordaland om samtykke til forhåndstiltredelse i medhold av oreigningsloven 25. Det foreslås derfor at Kommuneadvokaten gis slik fullmakt. Det er usikkert når skjønn i første instans vil være avhjemlet. Hva gjelder tidspunktet for søknad om forhåndstiltredelse, bør dette avklares etter nærmere dialog mellom Kommuneadvokaten og Etat for utbyggingsavtaler, dersom fremdriften i utbyggingsprosjektet tilsier at det må søkes om forhåndstiltredelse. Etat for utbyggingsavtaler har opplyst at det er mulig at pågående utvikling av senterområdet «S5» kan nødvendiggjøre rivning før gang- og sykkelveien opparbeides, men at detaljene 12 av 13

13 rundt rette per dags dato er uavklart. Dersom det blir aktuelt vil Etat for utbyggingsavtaler ha en videre dialog med Kommuneadvokaten om dette. Hva gjelder grunneiers synspunkter på behovet for en utbetaling a konto forut for forhåndstiltredelse, viser Kommuneadvokaten til oreigningsloven 25 tredje ledd. Bestemmelsen fastslår at fylkesmannen i tilfelle skal fastsette omfanget av forskuddet, hvor partene ikke blir enige om omfanget av dette. 7 Konklusjon Kommuneadvokatens tilrådning På bakgrunn av ovenstående drøftelser konkluderer Kommuneadvokaten med at Bergen kommune bør vedta ekspropriasjon av gnr 13 bnr 148 snr 1, og videre at Kommuneadvokaten gis fullmakt til å påstevne rettslig skjønn og begjære ekspropriasjonsarealet tiltrådt før rettskraftig skjønn. Et ordinært ekspropriasjonsvedtak gis tradisjonelt den slutning at «skjønn påstevnes». Derved oppstår ingen forpliktelse på kommunens hånd til å gjennomføre ekspropriasjonen. Heller ikke ved gjennomført skjønn oppstår da et slikt rettsforhold. Forhåndstiltredelse innebærer imidlertid at bindende rettsvirkninger inntrer på et tidligere tidspunkt. Fra tidspunktet for forhåndstiltredelsen vil kommunen være forpliktet til også å gjennomføre ekspropriasjonen uaktet at omfanget av en erstatning da ikke er endelig fastlagt av retten. 13 av 13