Planbeskrivelse 5033 Oasen næringspark, Norheim

Transkript

1 Planbeskrivelse 5033 Oasen næringspark, Norheim Arkivsak: 10/2209 Arkivkode: PLANR 5033 Sakstittel: PLAN REGULERINGSPLAN FOR OASEN NÆRINGSPARK, NORHEIM - Dato: FORSLAGSTILLER Fakturaadresse / Oasen Næringspark AS tiltakshaver for plansaken: Austbøvegen Karmsund Forslagsstiller: Arkitektkontoret BREKKE HELGELAND BREKKE AS v/ Mona Fågelklo Postboks Haugesund tlf: , e-post: m.fagelklo@abhb.no 2.0 PLANOMRÅDE 2.1 Dagens forhold/planstatus: Planområdet omfatter deler av g.nr. 148 b.nr. 15 og består av det tidligere produkjsonsanlegget til Nortura. Innenfor området ligger en betydelig bygningsmasse oppført i en og to etasjer, og som tidligere har hatt forskjellige funksjoner tilknyttet industribedriften. Lengst vest ligger administrasjonsbygget med tilhørende kantine, midt i området ligger produksjonsbygget med tilhørende lagerfunksjoner, et detaljvareutsalg på ca. 800 kvm, samt et mindre bygg i bakkant brukt som vaskehall for biler. I sydvest ligger en stor frittliggende transformatorkiosk, og i produksjonsbygget er det innbygget en stor transformatorkiosk. Oversikt over området viser på vedlagt skråfoto (vedlegg 1). Tiltakshaver har et sterkt ønske om å gjenbruke stor del av bygningsmassen. Denne er derfor blitt kartlagt, oppmålt og tegnet for å kunne vurdere fremtidige bruksmuligheter for bygningene. Det viser

2 seg at de to østre fløyene på produksjonsbygget og vaskehallen kan være aktuelle å fjerne. Stor del av bygningsmassen er solid og vil med mindre tilpassninger i form av tilrettelegging av adkomstsoner, mindre tilbygg og interne ombygginger kunne videreføres som forretning/kontor. Det er i dag tre eksisterende adkomster inn til området fra Austbøvegen. Bare to av disse er fastsatt i gjeldende regulering. Lengst i vest ved eneboligene er det innregulert en adkomst som ikke er opparbeidet for nærinsområdet. Det er etablert busslomme lengst nordvest i planområdet. I den gjeldende reguleringen er også vist en busslomme lengst nordøst i planområdet. Denne er ikke opparbeidet. Gjeldende reguleringsplan for området er plan nr. 544 Norheim (plankart og tilhørende bestemmelser, vedlegg 2). I denne plan er området avsatt til industri. I kommuneplanen er området avsatt til forretning/lager/kontor (utsnitt kommuneplan, vedlegg 3). Med forretning er her ment plasskrevende handel i hht. Fylkesdelplan for areal og transport for Haugalandet (heretter omtalt som FDP). Tiltakshaver har som intensjon å forholde seg til overordnede planer og retningslinjer mht. kjøpesenterstopp og detaljhandel, dog er det ønskelig å videreføre den detaljhandelen på ca. 800 kvm som foregått innenfor planområdet gjennom mange år. Tiltakshaver har en pågående prosess mot Karmøy kommune for å få formalisert retten til å videreføre denne type handel frem til at godkjent detaljplan foreligger. 2.2 Særlige forhold Det er gjennomført en ROS-analyse. Det er krav til analyse, men det ikke sagt noe om hva analysen bør innholde. Det er gjort en vurdering av de stedlige forhold på bakgrunn av utgitt veiledning fra Fylkesmannen. Trafikkfare Planområdet ligger i ytterkanten av et allerede godt etablert næringsområde med tilrettelagt infrastruktur. Hovedadkomsten inn til området (Austbøvegen) er regulert i 8 m bredde med fortau på 3 m på begge sider. Fortauet mot Oasen kjøpesenter er opparbeidet, mens fortausarealet langs planområdet fortsatt ligger som en grønnstruktur/plen. Det er regulert inn tre avkjørsler i gjeldende regulering, hvorav den ene lengst vest er vist som en felles adkomst i lag med boliger i vest. Adkomst lengst vest er ikke etablert inn til næringsområdet per dags dato. Det er etablert tre adkomster til området, hvorav to er plassert omtrent som regulert. I oppstartsmøte ble det avklart at det er ønskelig at den tredje adkomsten beliggende utenfor administrasjonsbygget skal stenges, og at det i ny plan legges opp til det antall avkjørsler som vises i dagens gjeldende plan. Opparbeidelse av fortau langs planområdet må sikres ved rekkefølgekrav. Tiltak: I reguleringsforslag er to avkjørsler regulert inn. Det er gjort mindre justeringer av plasseringen på avkjørslene for å oppnå formålstjenlige kjørelinjer. Det er satt inn frisiktsoner på 10 x 30 m iht. kommunens veinorm. Rekkefølgekrav for opparbeidelse av fortau er sikret i bestemmelser pkt. 7.2; For arealer innenfor planområdet (med unntak av område H950_1) blir tatt i

3 bruk til forretning så skal nye adkomster fra Austebøvegen, samt fortau langs Austebøvegen være ferdigstilt og godkjent. Tiltakene i planforslaget vil samlet sett bidra til en sikrere trafikkavvikling ved, og innenfor planområdet. Det er utført en trafikkanalyse (vedlegg 4). Denne konkluderer med at ved å ta i bruk bygningsmassen til forretning/lager/kontor så vil det ikke bli økning i antallet besøkende totalt sett for målepunktet, utover det som regnes som normal vekst. Elforsyning/strålefare- Haugaland kraft er kontaktet for å få en uttalelse på om eksisterende anlegg i området har kapasitet å forsyne ny bygningsmasse innenfor planområdet, om der foreligger strålefare, om det er behov for byggegrenser/hensynssoner, samt hvor adkomst til trafokiosker (kiosk Agro og Agro S som vist på kart over eksisterende anlegg, vedlegg 5) skal foregå. Svaret fra Haugaland kraft er at: - anlegget i området har nok kapasitet til å forsyne bygningsmassen - det kan foreligge strålefare innenfor en sone på 10 m fra trafoer - det må legges inn byggegrense på 4 m fra 66 kv høyspent, og alle 22 og 66 kv trasèr skal legges inn i hensynssone med tilhørende bestemmelse som sikrer at kraftlaget varsles før tiltak innenfor sonen - adkomst til trafo Agro S skjer over naboeiendom i vest, mens adkomst for stor lastebil til trafo Agro i felt 02 må opprettholdes til enhver tid. Tiltak: For å sikre at det ikke uforsvarlig blir etablert oppholdsrom innenfor 10 m:s sonen så skal det ved målinger sannsynliggjøres at satte grenseverdier overholdes. I bestemmelser pkt. 6.4 er sagt at; Ved etablering av oppholdsrom nærmare trafo enn 10 m, så skal det ved søknad om tiltak vedlegges rapport over måling av magnetfelt, som sannsynliggjør at verdier blir liggende under 0,4 mikrotesla. I felt 02 er det lagt inn byggegrenser 4 m fra innmålt 66 kv. Innenfor hele planområdet er det lagt inn hensynssoner på 4 m fra senter av alle 22 og 66 kv trasèr. I bestemmelser pkt. 6.2 er sagt at; Eier av anlegg skal varsles før det foretas evt. tiltak innenfor infrastruktursonen. Adkomst til trafo Agro er sikret tilkomst i bestemmelser pkt. 3.7 som sier at; Innebygget trafo Agro i felt 02 skal opprettholdes. Det skal til enhver tid være tilkomst til trafoen for stor lastebil. Vann/overvann/kloakk - Kommunens driftsavdeling er kontaktet for å avklare kapasiteten til eksisterende anlegg (for eksisterende anlegg, jfr. vedlegg 6). Siden Nortura var en vannforbrukende bedrift, og vannet fra denne gikk i spillvannssystemet så antas det at systemet mht. vannforsyning og spillvann vil kunne betjene eksisterende og nye bygninger uten problemer. Dog tas det forbehold om kapasiteten til overvannssystemet. En nedbygging/nedasfaltering av arealer

4 som ligger som grasmarker lengst vest og øst, samt vann fra et evt. hagesenter vil kunne generere en større mengde overvann fra området enn hva det gjør per dags dato. Dette kan resultere i et krav om fordrøyning. Det er også vist til eksisterende anlegg i området; overvannstrasè beliggende lengst sørøst i felt 03 i samme grøft som 66 kv, samt vannledning som går rett over felt 01. Tiltak: I bestemmelser pkt. 7.1 er sagt at; Utbygging av kommunaltekniske anlegg (så som vei, vann avløp) skal skje i hht. godkjent teknisk plan, og skal være ferdigstilt og godkjent før det gis brukstillatelse til bygninger anlegget betjener. Kravet til teknisk plan gir kommunen adgang til å håndtere overvannsproblematikken i forbindelse med byggingen. Eksisterende VA-trasèr er lagt inn i hensynssoner på lik linje med høyspent. 2.3 Samordning / medvirkning Premissene for planarbeidet er avklart med Karmøy kommune gjennom oppstartsmøte (møteref., vedlegg 7). Varsel til naboer, offentlige innstanser og kunngjøring i pressen ble utsendt , med frist for merknader (vedlegg 8). Varsling er utført iht. liste levert av kommunen (vedlegg 9). 3.0 PLANFORSLAGET 3.1 Beskrivelse av planforslaget. Hovedformålet med planarbeidet er å tilrettelegge for en utbygging og bruk av eksisterende bygningsmasse i form av forretning//kontor og kontor/lager mot vest i tråd med kommuneplanen og FDP, dvs. forretningsdelen skal bestå av handel med plasskrevende varer. Der det per dags dato foregår detaljhandel, og har foregått i mange år er det ønskelig å videreføre denne type handel. Arealet er på ca. 880 kvm BRA, og er stedfestet i form av et bestemmelsområde H950_1 vist på plankartet. Utnyttelse: Utnyttelsen beregnes i BRA, med BRA:n for hvert delfelt er fastsatt. Utnyttelsen er eksklusivt parkering på eller under terreng. I et slikt område kan ikke parkering være en del av utnyttelsesgrunnlaget, da behovet for parkering varierer(jfr. også Parkering beskrevet nedenfor). Det er utarbeidet tegningsmateriale og tabell som viser arealer hvor bruk videreføres, arealer som bruksendres, samt arealer som kan etableres i form av nybygg/tilbygg. Summen av disse arealene er kvm, derav er det 5700 kvm som videreføres, dvs. at den totale summen av bruksendrede og nybygde/tilbygde arealer blir kvm til forretning/kontor og 2200 kvm til kontor/lager Høyde:

5 Høyde er omtalt som gesimshøyde på inntil 9 m over planert gjennomsnittlig terreng nivå. Grunn for å utelate bestemmelse om mønehøyde er at det er å foretrekke flate tak på store bygningsvolumer. Dog er det ikke ønskelig å kreve flate tak siden dette ville ekskludert etablering av hagesenter. I bestemmelser er også satt inn at sekundære deler som heistårn, ventilasjonshetter, skilt og arkitektoniske elementer som ikke er til sjenanse for omgivelsene kan overstige makshøyde. Byggegrense: Mot Austbøvegen videreføres byggegrensen fra gjeldende regulering på 12 m, med unntak av lengst vest hvor den er satt til 9 m. Mot intern fellesveg er byggegrensen satt til 5 m. Mot grønnstruktur i øst og vest er byggegrensen satt til 0 m, og mot LNF-område i sør er det satt en byggegrense på 4 m i felt 01, og 8 m i felt 02 (for å til enhver tid ha anledning til å kjøre rundt bygningsmassen). Parkering: Det er sagt at parkering kan etableres som overflateparkering eller i parkeringsanlegg under terreng. All type parkering skal vises på utomhusplanen. Det er spesielt påpekt at HC-parkering og sykkelparkering skal ligge i nærheten av hovedinngang, og at HC-parkering skal ligge i tilknytting til heis ved etablering av et evt. parkeringsanlegg under terreng. I bestemmelser er satt krav om 0,25 p- plasser per 100 kvm lager, samt 2 p-plasser per 100 kvm forretning/kontor. Kommunen er gitt anledning å lempe eller skjerpe kravene. Grønnstruktur: I planforslaget er lagt inn en 6 m bred grønnstruktur mot naboer i vest. I bestemmelser er fastsatt at grønnstrukturen skal gis en parkmessig behandling iht. godkjent utomhusplan. Dette sikrer at naboer ikke får parkeringsplass helt inn til eiendomsgrensen. Estetikk: I bestemmelser pkt. 8.2 er sagt at; God utforming av tiltaket isolert sett, samt tiltaket sett i lag med nabobebyggelsen skal dokumenteres ved innlevering søknad om tiltak. Universell utforming: I bestemmelser pkt. 8.5 er sagt at; Det skal tilrettelegges for universell utforming av alle typer bygninger og utomhusanlegg, ved å sørge for god tilgjenglighet for alle brukergrupper. Energi: I bestemmelser pkt. 8.6 er sagt at; Det må vurderes alternative energiformer og energibesparende bygg. Rekkefølgekrav: Det stilles krav til opparbeidelse og ferdigstillelse av tilhørende anlegg iht. godkjent utomhusplan, samt opparbeidelse og ferdigstillelse av vei, vann og kloakk iht. godkjente tekniske planer før det kan gis brukstillatelse til nytt bygg. Dette gir kommunen anledningen å ha kontroll over utførelse og ferdigstillelse.

6 Det kreves etablert fortau langs Austebøvegen, samt avkjørsler før det gis tillatelse til å ta i bruk arealer innenfor området til forretning. Her er det gjort et unntak for område H950_1, siden dette arealet allerede er i bruk som detaljhandelsområde. 3.2 Arealbruk OMRÅDE AREAL I daa Forretning/kontor ca 11,8daa Kontor/lager ca 1,2 daa Parkering ca 10,4 daa Bolig/forretning/kontor ca 0,1daa Trafo ca 0,1 daa Kjørevei ca 1,8 daa Fortau ca 0,6 daa Grønnstuktur ca 0,4 daa SUM = 26,4 daa Forventet omsetning/kundemålsgrupper: Det er ikke fastsatt leietakere for arealene, og tiltakshaver har derfor ikke anledning til å stipulere forventet omsetning eller å si noe om kundemålsgruppe per dags dato. Konsekvenser for annen handel lokalt og regionalt. Boligbyggingen i omkring målepunktet vil i de kommende årene være sterkt stigende. Sør for målepunktet ligger utviklingsakse 4 hvor det er igangsatt 197 boliger På Torvestad innenfor utviklingsakse 2 er det igangsatt 60 boliger på den samme tiden (tall fra eval. FDP). Kommunens boligbyggeprogram 2010 viser inntaksområdet for Norheim skole med et utbyggingspotensiale på 379 boenheter, inntaksområdet for Mykje skole med et utbyggingspotensiale på 270 boenheter, samt inntaksområdet for Håland skole med et utbyggingspotensiale på 253 boenheter de kommende åren. Haugesund kommune har en nylig vedtatt detaljplan Jomfruvegen/Salhusvegen med utbyggingspotensiale på ca.130 boenheter, samt en reguleringsplan under utarbeidelse Rossabø havn med utbyggingspotensiale på ca. 50 boenheter. Begge områdene ligger ved Karmsundet inntil kommunegrensen til Karmøy. Øst for Jomfruvegen/Salhusvegen ligger også restarealene av Helgelandsjordet på ca. 32 daa, som er regulert til eneboligbygging. Denne planen er av gammel dato og sannsynligheten for en omregulering for å øke utnyttelsen til 2,5 4 boenheter/daa i forkant av en utbygging er stor. Utbyggingspotensialet for Helgelandsjordet vil ligge på maks 120 boenheter.

7 Summen av ovenforstående viser at det finnes et utbyggingspotensiale på tot. ca nye boenheter i nærområdet til Norheim innenfor de kommende år. Det antas at befolkningsutviklingen vil sikre et godt kundeunderlag lokalt. Bydelen Haugesund øst i Haugesund, og bydelen Kolnes i Karmøy ligger inntil regionens andre målepunkt; Raglamyr. Potensialet for boligbygging i nærområdet omkring Raglamyr de kommende årene er stort. I Haugesund øst ligger betydelige arealer med nylig vedtatte reguleringsplaner for boligområder. På Svebakken, i Fedjedalen, i Sveiven og på Vassbrekke antas det å kunne bli etablert min boenheter de kommende årene. Langs Ev. 134 i Haugesunds sørgrense er det vist fremtidige boligområder i kommuneplanen. På Kolnes i Karmøy kommune er under behandling kommunedelplan. Denne planen vil frigjøre store utbyggingsområder for ca boenheter når denne er vedtas. Det er nærliggende å anta at bydelene som er under planlegging/bygging på Kolnes og i Haugesund øst vil styrke Raglamyr i konkurransen med Norheim, og at den etableringen som vil komme til å foregå innenfor planområdet derfor ikke vil virke svekkende for Raglamyr. Den type etableringer som vil foregå innenfor planområdet ville ikke være formålstjenlig å lokalisere i sentrum av Haugesund grunnet plass- og transportbehovet, og det antas derfor at etableringer innenfor planområdet heller ikke vil virke svekkende for handelen i Haugesund sentrum. Publikumstilgjenglighet/transportmiddelbruk. Publikumstilgjengligheten til området er tilrettelagt med en god infrastruktur. Området ligger langs en kollektivakse med gode tilfartsårer, og omkrinset av store boligområder. Avhengig av hvor en bor og hva type handel en er ut på (detalj-/bilbasert) så er det anledning å sykle, bruke kollektiv transport, eller kjøre til området med privat bil. Det pågår bygging av kollektivterminal i målepunktet. Fra kollektivterminalen og mot nordøst pågår bygging av ny strekning stamveg Ev. 134 Norheim Raglamyr. Det regionale målepunktet Norheim vil derfor være et viktig trafikknutepunkt mot nord, sør og øst. Innenfor planområdet vil bli også utført noen utbedringer som fremmer trafikksikkerheten lokalt ved planområdet ( jfr. ROS Trafikkfare). Arealberegning. Viser til vedlegg 1 i Forskrift om konsekvensutredninger der det er sagt at det er krav til konsekvensutredning; med en investeringskostnad på mer enn 500 mill eller et bruksareal på kvm. I Veiledningsnotat - Endringer i forskrift om konsekvensutredninger av 26. juni 2009 er sagt at; Det presiseres at regulering av allerede eksisterende virksomhet ikke utløser konsekvensutredning. Ved endringer i forhold til regulert område er det størrelsen på endringen sett i forhold til gjeldende plan som er utgangspunktet for vurderingen. Dette er uavhengig av om hele eller deler av planen er realisert. Summen av ny og bruksendret bygningsmasse vil ikke overstige kvm BRA. I dette tilfellet utgjør størrelsen på endringen kvm BRA. Dette er dokumentert med vedlagt tabell og tegningsmateriale (vedlegg 11 og 12). Miljøtenking/verdiskaping: Planområdet vil på kort sikt generere arbeidsplasser som er lokalisert i tråd med FDP:s retningslinjer pkt som sier at: Arbeidsplassintensive virksomheter og områder med

8 omfattende publikumsservice skal som hovedregel lokaliseres i sentre, ved knutepunkter eller langs kollektivtrafikkens hovednett. Ved nedlegging av Nortura i år 2010 gikk ca. 120 arbeidsplasser tapt. Det samme året ble nedlagt arbeidsplasser på Alnor på Håvik, og maritime virksomheter gikk konkurs på Husøy. For kommunen er det viktig å rette oppmerksomheten mot gode prosjekter med muligheter for å skape arbeidsplasser. Ved å tenke gjenbruk av bygningsmassen som i dette tilfellet, så vil store deler av planområdet kunne være i drift innen kort tid, dvs. kjapp tilgang til lokaliteter med egnet plassering, og med infrastrukturen tilrettelagt. Investeringskostnader, byggavfall etter sanering, og byggetid før å kunne ta i bruk bygningsmassen vil presses ned til et minimum. 5.0 ANNET Det er vedlagt akso av planlagt prosjekt (vedlegg 17). Disse viser mulig plassering av en tenkt bygningsmasse. Salg av eiendommene pågår, og bygningsmassen er ikke ferdigprosjektert. Det er derfor viktig at disse akso ikke blir sett på som bindende, men som retningsgivende i forhold til høyde og volum, for et fremtidig tiltak. Estetisk sett så vises at ny bygningsmasse vil harmonere i volum med den eksisterende bygningsmassen, og at næringsområdet vil gi et enhetlig inntrykk. Plankart og bestemmelser leveres kommunen analogt (vedlegg 18 og 19), i tillegg leveres disse saksbehandler i digital form sammen med planbeskrivelse.