Første gangs behandling, detaljreguleringsplan for Rom næringsområde, byggetrinn 2 - planid

Transkript

1 Arkiv: L12 Saksmappe: 2012/ /2015 Saksbehandler: Stein Erik Watne Dato: Første gangs behandling, detaljreguleringsplan for Rom næringsområde, byggetrinn 2 - planid Utvalg Møtedato Saksnummer Hovedutvalg for miljø, plan og drift /15 Endelig vedtak fattes av Hovedutvalget for miljø, plan og drift. Forslag til vedtak: Detaljreguleringsplan for Rom Næringsområde byggetrinn 2, del av gnr. 156, bnr. 2 m. fl., plan ID , legges ut til offentlig ettersyn jfr. pbl jfr og 12-10, med følgende endringer: Før planen legges ut til offentlig ettersyn, må planbeskrivelsen gi en klar oversikt på hvor mye av arealet på inntil m² til ikke plasskrevende varesalg som er benyttet i byggetrinn 1, og hvor mye det skal legges til rette for i byggetrinn 2. Det må i tillegg gis bestemmelser til byggetrinn 2, som klart regulerer at regulerer at grensen på inntil m² til detaljhandel ikke overstiges. Regulanten gis anledning til å utforme forslag til bestemmelser som sikre dette, og rådmannen gis fullmakt til å godkjenne formuleringen før planen legges ut til offentlig ettersyn. Planbeskrivelse og bestemmelser omarbeides slik at det blir et krav om å etablere parkeringsplasser under bakken for byggetrinn 2, som sikrer tilstrekkelig parkeringskapasitet og parkering for ansatt både for byggetrinn 1 og 2. Før planforslaget legges ut til offentlig ettersyn, må planbeskrivelse og bestemmelser omarbeides slik at det vises klart hvor varelevering skal skje. Akjørselsvei fra Hagenhølveien går delvis over byggetrinn 3, og planbeskrivelsen må vise hvordan denne veien kan nyttes til varelevering. Det må også være tenkt på og beskrevet hvordan store biler skal komme inn- og ut. Løsninger må gjennføres i bestemmelsene. Det må også lages rekkefølgebestemmelse som sikrer opparbeidelse av vei for varelevering, slik at dette ikke skjer gjennom parkeringsområdet. Etter 10 fellesbestemmelser er det et krav til god skilting, og fysisk opparbeiding av fortau og fortauskant. Det gis rekkefølgebestemmelse som sikrer at det foreligger en godkjent og gjennomført skiltplan, før det gis brukstillatelser for bygninger. Det gis rekkefølgebestemmelse som sikrer at før det gis igangsettingstillatelse til bebyggelse og anleggsarbeid kan starte, skal det være utarbeidet og godkjent tekniske planer som viser hovedføringer for vei m/ fortau, vann og avløp, herunder håndtering av overflatevann.

2 Side 2 Teknisk plan skal også avklare fare for radon, og eventuelt beskrive tiltak dersom dette er aktuelt. Det gis rekkefølgebestemmelse som sikrer at veier, parkeringsanlegg og kommunaltekniske infrastruktur er opparbeidet før det gis brukstillatelse til bebyggelsen. Herunder må det være krav til å vise hvordan tilrettelegging for fjernvarmeanlegg er ivaretatt. Det må derfor inntas i bestemmelsene at det skal etableres tilstrekkelig forsyning slukkevann ved en eventuell brannsituasjon. Dette gjøres til endel av teknisk plan, og det innarbeides også rekkefølgebestemmelse som sikrer at dette kravet er oppfylt for det gis brukstillatelser i området. Hovedutvalg for miljø, plan og drifts behandling : Forslag fra Sigmund Abusland, FrP: Rådmannens forslag til vedtak vedtas med endring om at kulepunkt nr. 2 med krav om parkering under bakken, strykes. Forslag fra Sigmund Abusland, FrP ble vedtatt mot en stemme (Tor Arne Hestad, SP). Hovedutvalg for miljø, plan og drifts vedtak : Detaljreguleringsplan for Rom Næringsområde byggetrinn 2, del av gnr. 156, bnr. 2 m. fl., plan ID , legges ut til offentlig ettersyn jfr. pbl jfr og 12-10, med følgende endringer: Før planen legges ut til offentlig ettersyn, må planbeskrivelsen gi en klar oversikt på hvor mye av arealet på inntil m² til ikke plasskrevende varesalg som er benyttet i byggetrinn 1, og hvor mye det skal legges til rette for i byggetrinn 2. Det må i tillegg gis bestemmelser til byggetrinn 2, som klart regulerer at regulerer at grensen på inntil m² til detaljhandel ikke overstiges. Regulanten gis anledning til å utforme forslag til bestemmelser som sikre dette, og rådmannen gis fullmakt til å godkjenne formuleringen før planen legges ut til offentlig ettersyn. Før planforslaget legges ut til offentlig ettersyn, må planbeskrivelse og bestemmelser omarbeides slik at det vises klart hvor varelevering skal skje. Akjørselsvei fra Hagenhølveien går delvis over byggetrinn 3, og planbeskrivelsen må vise hvordan denne veien kan nyttes til varelevering. Det må også være tenkt på og beskrevet hvordan store biler skal komme inn- og ut. Løsninger må gjennføres i bestemmelsene. Det

3 Side 3 må også lages rekkefølgebestemmelse som sikrer opparbeidelse av vei for varelevering, slik at dette ikke skjer gjennom parkeringsområdet. Etter 10 fellesbestemmelser er det et krav til god skilting, og fysisk opparbeiding av fortau og fortauskant. Det gis rekkefølgebestemmelse som sikrer at det foreligger en godkjent og gjennomført skiltplan, før det gis brukstillatelser for bygninger. Det gis rekkefølgebestemmelse som sikrer at før det gis igangsettingstillatelse til bebyggelse og anleggsarbeid kan starte, skal det være utarbeidet og godkjent tekniske planer som viser hovedføringer for vei m/ fortau, vann og avløp, herunder håndtering av overflatevann. Teknisk plan skal også avklare fare for radon, og eventuelt beskrive tiltak dersom dette er aktuelt. Det gis rekkefølgebestemmelse som sikrer at veier, parkeringsanlegg og kommunaltekniske infrastruktur er opparbeidet før det gis brukstillatelse til bebyggelsen. Herunder må det være krav til å vise hvordan tilrettelegging for fjernvarmeanlegg er ivaretatt. Det må derfor inntas i bestemmelsene at det skal etableres tilstrekkelig forsyning slukkevann ved en eventuell brannsituasjon. Dette gjøres til endel av teknisk plan, og det innarbeides også rekkefølgebestemmelse som sikrer at dette kravet er oppfylt for det gis brukstillatelser i området. SAKSORIENTERING Økonomi Likestilling Vurdert i saksfremstillingen Ikke relevant X X Innledning: Kristiansen & Selmer Olsen fremmer på vegne av Lyngdal Handelspark AS, en detaljreguleringsplan for byggetrinn 2 i vedtatte flatereguleringsplan for Rom Næringsområde. Overordnet reguleringsplan ble vedtatt av Lyngdal kommunestyre i møte den , PS 64/10. Plankart og bestemmelser følger vedlagt denne saken. Detaljreguleringsplan for byggetrinn 1 ble vedtatt av kommunestyret i møte den i sak 90/11. Senest endret ved en mindre reguleringsendring av HMPD i møte , sak 32/14, hvor det ble tilrettelagt for UNO X drivstoffstasjon. I tidligere mindre reguleringsendringer er det også lagt til rette for elektrisk ladestasjon for el. biler. Hjemmelsbakgrunn: Lov om planlegging og byggesaksbehandling (PBL) av nr. 71, 12-3, jfr og

4 Side Forhold til overordnet plan: Gjeldene kommuneplan for Lyngdal sentrum, kommuneplanens arealdel , har avsatt området som næringsområde for forretning. Planområdet ligger på Rom, på sørøst siden av Fiboveien. Med grunnlag i kommunedelplanen for Lyngdal sentrum ble det utarbeidet en flatereguleringsplan, som ble egengodkjent av Lyngdal kommunestyre i møte den i sak nr. 64/10. Plankart og bestemmelser følger vedlagt denne saken. I overordnet flatereguleringsplan, er det gitt føringer som må følges opp i detaljreguleringsplaner for området. Regulanten har utarbeidet et vedlegg til planbeskrivelsen, som er en sjekkliste mot overordnet flatereguleringsplan. Denne følger vedlagt saksframlegget. For øvrig følger også plankart og vedtatte reguleringsbestemmelser til flatereguleringsplan vedtatt i Plankart og bestemmelser for byggetrinn 1, følger også vedlagt til orientering. Meldinger til oppstart av planarbeid: Det ble meldt oppstart av planarbeidet i november 2012, med frist for uttalelser til Oppstarts melding ble annonsert og direkte tilsendt til statlige og regionale myndigheter, samt at melding om planarbeid ble sendt parter i tilknytning til planområdet. Det har også vært avholdt oppstartsmøte med kommunen. Uttalelser til oppstartsmeldingen: Fylkesmannen i Vest-Agder har i brev av gitt uttalelse til melding om oppstart av planarbeid. Det forutsettes at planarbeidet skjer i samsvar med føringer i overordnet flatereguleringsplan. Det bør utarbeides en god planbeskrivelse som viser at dette følges opp. Det vises til at hensynet til myke trafikanter må hensynstas særlig. Det vises ellers til at barn- og unges interesser må ivaretas, samt at det fokuseres på tilgjengelighet. Vest-Agder fylkeskommune skriver i brev av at en forutsetter at overordnet reguleringsplan følges. Det forutsettes videre at trafikkmønsteret i overordnet plan følges. Det vil ikke bli samtykket til ny avkjørsel til E-39. Når det gjelder forholdet til kulturminner, er saken ferdigbehandlet hos Fylkeskonservatoren, kulturhistorisk museum og Riksantikvaren. Fylkeskonservator har ingen ytterligere merknader. VURDERING: Arealbruk: I forslag til bestemmelser for byggetrinn 2, under 5 «arealbruk», følger det et krav til bebyggelsen på arealene skal nyttes til handel med plasskrevende varegrupper. Videre følger det at innenfor hele flatereguleringsplanen for Rom næringsområde tillates et etablert areal for «ikke plasskrevende varesalg» for inntil m² BRA totalt.

5 Side 5 I henhold til overordnet flatereguleringsplan, følger det av 7.01 at felles for alle kombinerte formål er at forretningsdelen skal nyttes til handel med plasskrevende varegrupper. Det gis et unntak for at inntil m² kan nyttes til ikke plasskrevende varesalg. Dette er et grunnleggende element for å sikre konkuranseforhold mot handelen i sentrum. På side 3 i planbeskrivelsen er det presisert at detaljhandel kan etableres med inntil m². På samme side er det gitt en tabellarisk oversikt over utnyttelsesgrad i BYA for det enkelte byggetrinn. Rådmannen mener at før planen legges ut til offentlig ettersyn, må planbeskrivelsen gi en klar oversikt på hvor mye av arealet på inntil m² til ikke plasskrevende varesalg som er benyttet i byggetrinn 1, og hvor mye det skal legges til rette for i byggetrinn 2. Det må i tillegg gis bestemmelser til byggetrinn 2, som klart regulerer at regulerer at grensen på inntil m² til detaljhandel ikke overstiges. Søknad om fravikelse for byggehøyder / etasjer: I forhold til flatereguleringsplanen som er vedtatt for planområdet, er det i 7.01 fastsatt at tillatt gesimshøyde for to etasjers bebyggelse skal være 9 meter over ferdig planert terreng. Byggehøyde for overliggende etasjer er 4 meter. Forslaget til detaljregulering for byggetrinn 2, medfører en fravikelse for vedtatte byggehøyder. Etter bestemmelsene 5, «høyder», så settes gesimshøyde til 10,5 meter og etasjehøyde deretter er 4,5 meter. Inngangspartiet kan ha en gesimshøyde på 11,5 meter. Etter rådmannens vurdering er dette en marginal avvikelse fra overordnet plan, som ikke er i strid med grunnleggende føringer. Det er bestemt at arealene skal utnyttes effektivt og det stilles krav om at det bygges i minimum to etasjer med tilrettelegging for fire etasjer. Området er utviklet som en handelspark med store bygninger, og rådmannen kan ikke se at den foreslåtte økning av byggehøyden vil påvirke omgivelsene eller ha noen estetisk negativ virkning. Krav til teknisk plan: For å sikre at infrastrukturen er på plass før området tas i bruk og herunder sikre godkjente løsninger for tekniske anlegg som vei, fortau, håndtering av vann- og avløp m.v., mener rådmannen at det må tas inn en rekkefølgebestemmelse som sikre dette. Det gis også rekkefølgekrav som sikrer at veier, parkeringsanlegg og kommunaltekniske infrastruktur er opparbeidet før det gis brukstillatelse til bebyggelsen. Herunder må det være krav til å vise hvordan tilrettelegging for fjernvarmeanlegg er ivaretatt. Trafikkforhold og tilgjengelighet: I vedtatte flatereguleringsplan, er det i 9, gitt fellesbestemmelser som ivaretar prinsippet om universell utforming. Dette avsnittet er ikke tatt direkte inn i detaljreguleringsbestemmelsene. Trafikkforhold og tilgjengelighet er ivaretatt på ulike steder i forslag til bestemmelser sikrer at fotgjengeroverganger er markert på plankartet, og skal være opphøyet og skal ha annen overflate enn

6 Side 6 kjørevegen fastsetter at fortau / gangareal skal ha annen overflate enn kjørearealet og ha ledelinjer for svaksynte. Fortau / gangareal skal være universelt utformet sikrer at trafikksikkerheten skal ivaretas dersom varelevering krysser gang- og sykkelvei. Med henvisning til drøftelsen ovenfor, mener rådmannen at dette ikke skal skje. Varelevering må planlegges, gis vurdering i planbeskrivelsen og løsninger må være ivaretatt i bestemmelser og på plankart. Etter 10 sikrer at bygg med to etasjer eller mer skal ha heis. Her sikres også krav om at utearealer skal ha et tilfredstillende stigningsforhold. I gangbaner skal det bygges ledelinjer for synshemmede. Etter 5, «utforming «m.m. følger det at avstand til kjørevei skal være 4,5 meter for alle inngangspartier. På plankartet er fortau mot F/K2-2 og F/K2-2 gjort ekstra bred for å skape avstand mellom trafikkarealer og bygninger. Etter 9.06 følger det et krav til at alle inngangspartier skal ha en pullert eller tilsvarende sikkerhetstiltak. Etter rådmannens vurdering er det mye som er gjort for å sikre trygge og gode løsninger for bruken av området. I henhold til overordnet plan er det et krav om universell utforming. Planen skal omarbeides før offentlig ettersyn, og rådmannen vil henstille til regulant om å gjøre en bedre beskrivelse i planbeskrivelsen og eventuelt rydde i bestemmelsene for å skape større oversikt. Dette fremsettes imidlertid ikke som noe krav til korrigering av planforslaget. Krav til skiltplan: Etter 10 fellesbestemmelser er det et krav til god skilting, og fysisk opparbeiding av fortau og fortauskant. Erfaringer med byggetrinn 1 har vist at det er behov for en godkjent og gjennomført skiltplan, før området tas i bruk. Rådmannen foreslår at det gis rekkefølgebestemmelse som sikrer dette. Varelevering: Etter forslag til planbestemmelser 5 «varelevering» skal varelevering for bebyggelsen løses innenfor hvert formålsområde. Etter rådmannens vurdering har utbygging av byggetrinn 1 vist at det er et behov for å ha tenkt gjennom situasjoner knyttet til varelevering i planprosessen. Planbeskrivelsen pkt. 3.1 beskriver at varelevering forutsettes å skje fra Hagehølvegen. For å sikre trygg varelevering må det kreves klare rammer for dette, og sikre at varelevering ikke skjer gjennom parkeringsområde og der folk ferdes. Før planforslaget legges ut til offentlig ettersyn, må planbeskrivelse og bestemmelser omarbeides slik at det vises klart hvor varelevering skal skje. Siden avkjørselsvei fra Hagenhølveien delvis går over byggetrinn 3, må planbeskrivelsen vise hvordan denne veien kan nyttes til varelevering. Det må også være tenkt på og beskrevet hvordan store biler skal komme inn- og ut. Løsninger må gjennføres i bestemmelsene.

7 Side 7 Det må også lages rekkefølgebestemmelse som sikrer opparbeidelse av vei for varelevering, slik at dette ikke skjer gjennom parkeringsområdet. Parkeringsplasser: Etter overordnet flatereguleringsplan følger det i 7.01 at det skal være en biloppstillingsplass pr. 75 m² bruksareal. Dette er videreført i forslag til bestemmelser for byggetrinn 2, under 5 «parkering». I forbindelse med start av planarbeidet ble det fra kommunen ved Plankontoret gjort oppmerksom på at det i følge kommundelplanen for Lyngdal sentrum er krav til at parkering for ansatte skal skje under bakken. Det må også ses hen til at detaljreguleringsplan for byggetrinn 1 er endret ved to anledninger, som har redusert antall parkeringsplasser som følge av etablering av ladestasjoner for elektriske biler og drivstoffstasjon. Et forhold som gjør det noe vanskelig å få oversikt over kravet til parkeringsplasser, er at utbyggingen i næringsområdet skjer suksessivt. I planbeskrivelsen side 4 og 5 gis en oversikt over behovet for parkeringsplasser. Fullt utbygd i byggetrinn 1-3, vil det være tilgjengelig m² og vil kreve 1004 plasser inkl. bussterminal. Det legges til rette for 780 parkeringsplasser på terreng. Øvrige 224 parkeringsplasser må etableres under terreng. Planforslaget legger imidlertid opp til at en i denne omgang ikke vil gjennomføre full utbygging, og det er planlagt en samlet utbygging for byggetrinn 1-3 på m², som gir et parkeringsbehov på 680 parkeringsplasser. Med angivelse av parkeringsplasser på plankartene for byggetrinn 1 og 2, kommer rådmannen til at det er innregulert totalt 593 parkeringsplasser på bakkeplan. Byggetrinn 3 har et relativt lite areal og vil ha begrenset parkeringskapasitet over bakkeplan. Rådmannen finner det vanskelig å se at fremtidig parkeringsanlegg under bakken, i praksis kan anlegges når byggetrinn 2 bygges ut i høyden med bebyggelse over 2 etasjer. Da vil infrastruktur på bakkeplan allerede være opparbeidet. I tillegg følger det et krav av kommunedelplanen for sentrum til at parkering til ansatte skal skje under bakken. Dette ble ikke gjennomført for byggetrinn 1. Planbeskrivelsen beskriver at parkeringsplasser under bakken i byggetrinn 2 kan skje på P2-5. Etter rådmannens vurdering bør planbeskrivelse og bestemmelser omarbeides slik at det blir et krav om å etablere parkeringsplasser under bakken. Bebyggelse, ROS - vurdering: I vedlegg til ROS vurderingen, er det pekt på at det kan oppstå fare ved vannmangler til sprinkelanlegg ved en eventuell brannsituasjon. Det foreslås å vurdere reserveforsyning av vann, med tanke på brann. Pr. i dag er det planlagt et kommunalt høydebasseng i området. Når dette blir ferdigstilt, er usikkert. Vannmangel i en brannsituasjon, vil utgjøre en klar risiko. Med en så stor utbygging som dette, må det

8 Side 8 skapes tilstrekkelig sikkerhet for at brannvern ustyr vil fungere. Det må derfor inntas i bestemmelsene, at slik reserveforsyning blir etablert sikrer at det skal foreligge planer som sikrer mot radon. Etter rådmannens vurdering er det naturlig at dette blir vurdert i forbindelse med utarbeidelse av teknisk plan for området. Rekkefølgebestemmelser i overordnet plan: I vedtatte flatereguleringsplan, er rekkefølgebestemmelsene inntatt i 8. Disse er gjennomgått, og det er ikke funnet strid med rekkefølgebestemmelsen. Eventuelt er det presisert at denne planen må omarbeides for å bedre vise at overordnet plan følges. Naturmangold og kulturlandskap: I henhold til lov om forvaltning av naturens mangfold (naturmangfoldloven) av 2009, 7, skal prinsippene i 8 12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Ved behandlingen skal det vurderes om naturmangfoldet berøres og om det er risiko for skade som følge av tiltaket. En påvirkning av økosystemet skal vurderes ut fra den samlede belastning som økosystemet er eller vil bli utsatt for, jfr. 10. Det skal også legges vekt på at skader på naturmangfoldet unngås eller begrenses jfr. 12. Prinsippet om være føre var, skal legges til grunn jfr. 9. Forslaget til detaljregulering, bygger på en overordnet flatereguleringsplan hvor disse forhold i det vesentlige er avklart. Planområdet består i det vesentlige av dyrket jord. Rådmannen er ikke kjent med at det er interesser knyttet til naturmangfold eller til kultur, som berøres av en utbygging av byggetrinn 1. Svar til oppstartsmeldingen bekrefter at forholdet til kulturminner er avklart. KONKLUSJON Med de endriner som foreslås til omarbeidelse og presiseres av planforslaget, foreslår rådmannen at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Vedlegg 1 Planforslag 2.byggetrinn A1-L 2 Bestemmelser detaljregulering Lyngdal handelspark byggetrinn 2 3 Detaljreguleringsplan Rom Næringsområde Byggetrinn 2 - planbeskrivelse 4 Vedlegg planbeskrivelse Lyngdal handelspark byggetrinn 2 5 Illustrasjon BTR 2 vedlegg 3 6 Illustrasjon BTR 2 vedlegg 1 7 Illustrasjon BTR 2 vedlegg 2 8 Tilbakemelding fra Fylkesmannen om oppstart av Rom næringsområde, byggetrinn 2 - planid Uttalelse til oppstart av detaljregulering for Rom næringsområde - byggetrinn 2 10 Vedr. detaljregulering Rom næringsområde, byggetrinn 2 - planid , krav til parkering under bakkenivå. 11 Utsnitt av bestemmelser - Lyngdal Sentrum 12 Plan - endelig - revidert

9 Side 9 13 Reguleringsbestemmelser - revidert Reguleringsplan - Plan ID Detaljregulering, endring av reguleringsbestemmelser Rom næringsområde PlanID Norman Udland Rådmann