REGULERINGSENDRING GNR. 82, BNR. 36 STRANDA PROLOG AS. DEL AV REGULERINGSPLAN FOR LANGØYNESET.

Transkript

1 Averøy kommune Dato Planutvalget 6530 AVERØY REGULERINGSENDRING GNR. 82, BNR. 36 STRANDA PROLOG AS. DEL AV REGULERINGSPLAN FOR LANGØYNESET. Tiltakshaver: Stranda Prolog AS Ansvarlig planlegger: Iversen Petch AS Bakgrunn. Averøy kommune har i Formannskapssak 0172/07, møte , vedtatt igangsetting av privat reguleringsendring på gnr. 82, bnr. 36 og tilliggende sjøareal mot øst. Reguleringsendringen omfatter endring og utvidelse av eksisterende reguleringsplan for Stranda Prolog AS for å tilrettelegge for videreutvikling av bedriften. Begrunnelse for og nødvendigheten av reguleringsendringen er gitt i søknaden om oppstart regulering dat Melding om igangsatt regulering Melding om igangsatt regulering er kunngjort i Tidens Krav Naboer, offentlige instanser og berørte interesser er gitt melding om oppstart regulering i brev av Innkomne merknader/innspill Kystverket Midt-Norge, brev sjøkartet viser kabel i sjø på utfyllingsområdet. Kabelen må legges inn i plankartet og omtales i bestemmelsene. Behov for sikring av kabelen må avklares med ledningseier. - i tilfelle det planlegges havneinnretninger for skip større enn 1350 tonn kreves konsekvensutredning. - formålsgrensen for småbåtanlegg på nordsiden av industriområdet skal ikke omfatte større område enn det som selve småbåtanlegget opptar av sjøgrunn. Det bør tas inn i reguleringsbestemmelsene at innenfor området Privat småbåtanlegg i sjø tillates utlagt privat småbåtanlegg med landgang, utriggere og nødvendige fortøyningsanlegg. Under Fellesbestemmelser skal følgende tas inn: Før tiltak i sjø kan iverksettes kreves det en egen tillatelse etter havne og farvannsloven. Tiltakshaver kjenner ikke til at det ligger kabel i sjø i planlagte utfyllingsområde. Det planlegges ikke havneinnretninger for skip i størrelsesorden 1350 tonn. Det som anføres om Privat småbåtanlegg i sjø tas inn i reguleringsplanen. 1

2 Brev undertegnet av 11 naboer. - forslaget vil ha stor innflytelse på eksisterende bolig og fritidsområde - nabolisten i meldingsbrevet er mangelfull og inneholder feil - det bes om at det legges fram oppdatert kart i målestokk og med plan for de bygningsmessige endringer innenfor det regulerte området - planen er av en slik karakter at mange flere eiere i området blir berørt og må få varsel om planoppstart - det bes om at fristen for innspill/merknader utsettes med 4 uker Eksisterende reguleringsplan og forslag til kommuneplan legger til rette for industriutvikling i området, og omsøkte planendring er avgjørende for at Stranda Prolog AS skal kunne utvide og effektivisere sin produksjon i takt med den økte etterspørselen og konkurransen framover. Utbyggingen vil så langt som mulig ta hensyn til bolig- og fritidsbebyggelsen i området, men bedriftens utviklingsmuligheter på det etablerte industriområdet må tillegges avgjørende vekt. Her er det helt nødvendig at bygning som planlegges i forlengelsen av dagens produksjonshall kan ha innvendig traverskran med tilstrekkelig løftehøyde for en effektiv og sikker produksjon. Bedriftens siste vurderinger tilsier at denne bygningen må ha en gesimshøyde på inntil 10 m, og at den beskrevne (varslede) gesimshøyden på 8 m viser seg å legge alt for store begrensninger på produksjonen og logistikken. Det fremmes derfor forslag om at bebyggelse innenfor et område på ca m2 på det planlagte utfyllingsområdet i sjøen kan ha gesimshøyde på inntil 10 m. Maks høyder for bebyggelse på den øvrige delen av industriområdet I2 inn mot B4b opprettholdes som i gjeldende plan, dvs. gesimshøyde på maks 6,0 m. Innenfor område MB3 opprettholdes maks gesimshøyde på 6,0 m og maks mønehøyde på 9,0 m. For øvrig har gjeldende reguleringsplan bestemmelser til utforming og plassering av bygninger på området og bruk av uteområdet. Meldingen om planoppstart gitt gjennom kunngjøring i avisen og brev til en rekke naboer inntil planområdet oppfyller kravene til varsling i Plan- og bygningsloven. Tiltakshaver vurderer meldingen å være tilstrekkelig for at alle interesserte og berørte skal ha blitt gjort kjent med den igangsatte reguleringen, og gitt anledning til å gi innspill/kommentarer til reguleringen. Plan for de bygningsmessige endringer innenfor planområdet framgår av reguleringsplanforslaget. Anmodning om utsatt frist for innspill/merknader er blitt delvis imøtekommet ved at merknadsfristen ble satt til 6 uker. Møre og Romsdal Fylke, brev av det må gjennomføres en risiko- og sårbarhetsvurdering for å avklare om reguleringsendringa kan medføre noen sikkerhets- og beredskapsmessige konsekvenser. Fylkesmannens sjekkliste bør benyttes for denne planen. Det er gjennomført en risiko og sårbarhetsvurdering etter fylkesmannens mal for ROS-analyse i samfunnsplanlegginga. ROS-analysa har ikke avdekt vesentlige nye risiki som følge av planutvidelsen. 2

3 NTNU Vitenskapsmuseet, brev dersom det skal gjennomføres mudring, utfylling, moringer, pæling eller annet i sjøen, kan det bli krav om gjennomføring av marinarkeologisk befaring på stedet. Tiltak i sjøen bes nøye beskrevet i det videre planarbeidet. Tiltakshaver kjenner for sin del ikke til at det er oppdaget fortidsminner i det sjøområdet som omfattes av planen. Sjøbunnen består av skjellsand og sand, og det ble i 50-årene tatt opp store mengder sand fra sjøbunnen som ble brukt til undergrus på veiene i området. Hele området som foreslås utvidet til industriområde vil bli oppfylt med steinmasser. Fyllingen vil bli avsluttet mot nord og syd som tørrmur av større steinblokker (2:1), mot øst med plastrede steinmasser (1,5 : 1). Mot sydøst kan det være aktuelt å anlegge en mindre pelet kai. Gnr. 82, bnr. 76, Per Steinar Johnsen, brev steinfylling i sjøen mot øst utført som tørrmur av større steinblokker vil utgjøre en standardheving i forhold til dagens fylling - flytebrygger som legges slik at de ikke er til hinder for båtferdsel i bukta, og som kan benyttes av tilstøtende eiendommer i området, vil være et aktivum for området - utvidet bebyggelse på området og økt gesimshøyde vil medføre forringelse av eiendommen som følge av tapt utsikt fra boligen. Det som anføres om utførelse av steinfylling i sjøen og småbåtanlegg i sjøen samsvarer med reguleringsplanens intensjoner. Forhold knytt til bortfall av utsikt og avveiinger mellom bolig- og fritidsbebyggelse og næring/industri i området er kommentert tidligere. Advokat Johnny Holmen, brev av og Holmen representerer 13 grunneiere i området. : - planlagte utbygging vil ha en stor negativ betydning på det eksisterende omliggende bolig- og fritidsområde. - utbyggingen er i strid med kommunens prinsippvedtak i formannskapssak Prinsipp for behandling av reguleringssøknader sak 158/ det innen Averøy kommune finnes områder som egner seg klart bedre som industriområder enn det område som her er tenkt ytterligere utbygd - den utbygging som allerede er skjedd har gått ut over nabogrensene på nordsiden av eksisterende fylling - bestemmelsene i Plan- og bygningsloven om at bygning ikke kan plasseres nærmere nabogrense enn 4 meter ikke er overholdt. Dette gjelder særlig bygg satt opp på nordsiden av nåværende fylling - det protesteres på at det i noe tilfelle tillates høyere gesimshøyde enn den som allerede er vedtatt i gjeldende reguleringsbestemelser, altså 6 meter. 3

4 - en gisimshøyde på 8 meter påfører nærområdet ytterligere trivselsbelastninger, og forrykker forholdet mellom industriområdet og omkringliggende boligområder i vesentlig grad, og i negativ retning - det forutsettes at ved en eventuell utbygging vil nødvendig tilflottsrett for deres eiendommer bli opprettholdt - utlegging av flytebrygger nord for den planlagte fyllingen vil avhenge av sjødybden her, eiendomsretten og hensynet til tilflottsretten - det forutsettes at forholdene legges til rette for aktiv medvirkning fra de berørtes side i den videre planprosessen - det vil bli nærmere vurdert, når utkast til reguleringsplan foreligger, hvordan denne griper inn i de berørte sine rettigheter iht. nabolovens bestemmelser, og om utbyggingen tilsier erstatningsansvar overfor naboene. Det henvises til kommentarer gitt under brev fra 11 naboer vedrørende industriområdets innflytelse på bolig- og fritidshusområdet. At det i Averøy finnes områder som er klart bedre som industriområder og med utvidelsesmuligheter velger vi ikke å kommentere. For øvrig finnes det mange gode industriområder også i andre kommuner som vil måtte vurderes dersom utvikling av bedriften på dagens område skulle bli vanskelig. Eksisterende utfylling i sjøen på nordsiden av området har gått noe ut over eiendomsgrensen, men formålsgrensen for det utvidede industriområdet vil følge den forlengede linjen for denne eiendomsgrensen. Formålsgrensen legges i topp fylling tilsvarende gjeldende reguleringsplan. I gjeldende reguleringsplan er byggegrense mot område B4b (sørvest) satt til 4 m fra nabogrense (fram til område MB3), for øvrig følger byggegrensen kant formålsgrense mot sjøarealer. Dette er i overensstemmelse med plan- og bygningslovens bestemmelser, som i 70 presiserer at den generelle 4-meters regelen bare gjelder dersom ikke annet er bestemt i plan. Dagens produksjonshall ligger som hjemlet i reguleringsplanen inntil byggegrensen, dog 1 m fra denne. Som nevnt ovenfor er det avgjørende for bedriften å kunne utvide eksisterende spennbetonghall med tilbygg østover innenfor et område på 2000 m2 og med gesimshøyde inntil 10 m. I forhold til området B4b vil bygning med gesimshøyde på 10 meter ligge i ca. 50 meter avstand, og dermed berøre en begrenset influert syns-sektor. I forhold til den øvrige bolig- og fritidsbebyggelsen er avstanden enda større, og den influerte syns-sektoren enda mindre. Etter tiltakhavers vurdering vil utvidelsen av fyllingen i sjøen ikke medføre ulemper for tilfloten til naustene og sjøeiendommene nord for området. Tvert imot vil utfyllingen skape en lunere havn hvor det kan anlegges flytebrygger for mindre båter. Flytebrygger som foreslått vil heller ikke endre eiendomsrettslige forhold, men eiendomsretten bør avklares og grunneieravtaler inngås i forhold til flytebryggeanlegget og tilkomst over land. Dersom det i den videre planprosessen er ønskelig med møter med berørte interesser i området vil tiltakshaver medvirke til dette. Eventuelt erstatningsansvar overfor berørte interesser vil måtte avklares ihht. gjeldende lovverk. 4

5 Beskrivelse foreslåtte reguleringsendring Det regulerte området til Industri og Kontor/Industri foreslås utvidet med 3,3 da, fra 5,0 da til 8,3 da. Areal og bestemmelser til Kontor/Industri (MB3) beholdes uendret. Gesimshøyde 6 m, mønehøyde 9 m, tillatt bebygd areal 50 %. Innenfor et område på ca 2000 m2 på utfyllingsområdet øst for eksisterende produksjonshall foreslås at det kan oppføres bygning(er) med gesimshøyde på mak 10 m. På det øvrige Industriområdet kan bygninger oppføres med gesimshøyde på maks 6 m som tidligere. Tillatt bebygd areal innenfor utvida I2 settes til fortsatt 60 %. Hele området som foreslås utvidet til industriområde vil bli oppfylt med steinmasser. Fyllingen vil bli avsluttet mot nord og syd som tørrmur av større steinblokker (2:1), mot øst med plastrede steinmasser (1,5 : 1). Mot nord foreslås avsatt et mindre område til privat småbåtanlegg. Endring reguleringsbestemmelser: Følgende endringer foreslås i reguleringsbestemmelsene for Langøyneset: 2 FELLESBESTEMMELSER Nytt pkt. 8. Utfylling i sjøområder er ikke tillatt andre steder enn der det er vist på planen. Før tiltak i sjø settes i verk, kreves det tillatelse etter Lov om havner og farvann. Vitenskapsmuseet skal kontaktes før det gjøres inngrep i strandsonen og/eller sjøbotnen. 7 OMRÅDER FOR INDUSTRI (I1-I5) Nytt pkt. 3. På tomter der det allerede er bebyggelse skal nybygg ikke ha større gesimshøgde enn de eksisterende største gesimshøgder med unntak for følgende områder: For I2 skal gesimshøgden mot B4b ikke være over 6 m, og ikke over 10 m for område angitt med særskilt byggelinje. For I5 kan det tillates en største gesimshøgde på 10 m øst for kraftlinja og 12 m for deler av området vest for kraftlinja. 13 SPESIALOMRÅDER Nytt pkt. 4 PRIVAT SMÅBÅTANLEGG I SJØ Innenfor området tillates utlagt privat småbåtanlegg med landgang, utriggere og nødvendige fortøyningsanlegg. 5

6 Videre behandling Tiltakshavers forslag til reguleringsendring for gnr. 82, bnr Stranda Prolog AS - oversendes kommunen for videre behandling. vennlig hilsen Ingar Iversen Iversen Petch AS Vedlegg: 1. Reguleringsplankart 2. Kunngjøring Melding om oppstart reguleringsendring Stranda Prolog AS gnr. 82, bnr Brev Melding om oppstart reguleringsendring.., dat Brev om forlenget merknadsfrist til Brev fra Kystverket Midt-Norge dat Brev fra naboer Brev fra Møre og Romsdal Fylke Brev fra NTNU Vitenskapsmuseet Brev fra Per Steinar Johnsen Brev fra advokat Johnny Holmen