OVERTAGELSE OG DRIFT AV BYGNINGER

Transkript

1 OVERTAGELSE OG DRIFT AV BYGNINGER Roy Vraalsen Hovedtemaer Prosjektoppstart Entra energi og miljøprofil Arbeid etter tildeling av kontrakter Gjennomføring av prosjekt Overtakelse Forutsetninger for god drift Opplæring Prøvedrift Reklamasjoner garantibefaringer Driftsansvarliges hverdag 2

2 Entra energi og miljøprofil Entra har fokus både på energi og miljø Entra har målsetning om nybygg skal være minimum A-bygg og rehabilitering skal ha minimum B-bygg I tillegg finnes det flere bygg innen passivhus-futurebuildt- Powerhouse definisjonene. Vi sertifiserer også bygg innen BREEAM-NOR. Nybygg skal ha Breeam Exellent og rehabilitering skal ha Breeam very good. Ett bygg har klassifisering Breeam outstanding Gjennomført et pilotprosjekt for BREEAM in -Use 3 Prosjektoppstart i forprosjekt Egen kravspek for automasjon og SD-anlegg Egen kravspek for innsamling av forbruksdata inkl målerutstyr, krav til produkt. Etablering av målerstruktur Egen kravspek på levert FDV-dokumentasjon Krav til produkter vedr vannrensing ( varme-kjøling) Egen kravspek for FDV-dokumentasjon, funksjonskontroll og overtakelse Egen kravspekk på heis Egen kravspekk for snøsmelting Egen kravspek for prøvedrift(1-års drift) Norsk Standard utvikler nå ett NS-dokument om dette Vurdere innhold av konkurransegrunnlag, kommentere løsninger og få svar på løsninger som er forespurt Utarbeidelse av kravspekk på fagrelaterte løsninger 4

3 Etter tildeling av kontrakter- (totalentreprise) Begrenset bestillerkompetanse hos byggherre og innleide prosjektledere på tekniske anlegg. Entra har en egen gruppe internt som velger leverandører av tekniske leveranser (SD, brann, sikkerhet, nødlys etc) Som ett eksempel er normalkostnader for SD-anlegg er under 1% av totalkostnader i prosjekt. Vi tilstreber å øke kostnaden mot 2% av byggekost, da blir SD-anlegget bra Merkesystem basert på TFM-systemet Energiflyt målestruktur for forbrukssteder SD-anlegg design-frys på utforming av bilder og funksjoner i bilder på hovedsystemer og sonesystemer Gjennomgå kravspek fra BH og leietaker med entrepenører, verifisere og avdekke ønskede funksjoner 5 Gjennomføring av prosjekt Fagteam og driftsansvarlig deltar i prosjekteringsmøter i byggeperioden (tidlig fase og underveis) Driftsansvarlig og ett eget fagteam delta i møter/befaringer for og lære så mye som mulig om bygget og spesielt dets tekniske installasjoner Særmøter på tekniske detaljløsninger på oppbygging, funksjon og presentasjonssystemer. Dette krever stor tverrfaglig kompetanse hos deltagere og er en omfattende prosess. 6

4 Overtakelse Entras visjon 0-feil ved overtakelse, vi jobber mot dette, men mulig mål er satt til 5 feil pr m2 Det vil i første driftsår oppdages mange feil som ikke er oppdaget ved overtakelse Etter 1-års befaring + 1 måned skal vi ha 0-feil I forbindelse med overtakelse etableres det en kompetansegruppe internt inkl eksterne ressurser for befaringer og kontroll 7 Aktiviteter/befaringer i sluttfasen Kontrollbefaringer gjennomføres ca 2 måneder før planlagt overtakelse. Dette skjer før himlinger er ferdige for og kontrollere faglig utførelse før de lukkes Ferdigbefaringer inndeles pr fag ved ferdig mekanisk montert, merket, rengjort etc Funksjonskontroll gjennomføres i alle fag også tverrfaglig med bruk av alle digitale verktøy I hver av disse fasene har vi definert anbefalte aktiviteter innen hvert teknisk fag Fullskalatester gjennomføres på brann,strømbrudd, kapasitet etc Overtakelse fra totalentrepenør til byggherre Overtakelse fra byggeherre til leietaker og innflytting 8

5 Forutsetninger for overtakelse Mekanisk og håndverksmessig ferdig Alt rengjort og støvsugd Komplett ferdig merket i henhold til avtalt nivå Lokal dokumentasjon er lagt ut Komplett FDV inkl tegninger, systemforklaringer, datablad og testprotokoller Testprotokoller kan anbefales å mellomlagre f.eks I PP for raskere tilgang Alle verktøy tilgjengelig, SD, brann, adgang ITV etc Entrepenør(er) stiller med personell og verktøy tilpasset prosjektet for stikkprøvekontroll også tverrfaglig 9 Rapportering ved overtakelse/innflytting Ferdigbefaringsrapporter anbefales skrives av byggherre eller deres representant Ofte svært mange ferdigbefaringsdokumenter med feil/mangler som skal kvitteres ut Digitalt verktøy hvor feil registreres på plantegning, avviket i tekst og tildeles ansvarlig entrepenør for utbedring av punktene. Punktene lukkes av totalentrepenør / byggherre etter kontroll Entra har en egen kundeportal kundesenter hvor leietaker rapporterer avvik de registrerer i leietakerområdet. Leietaker er med dette kontinuerlig oppdatert Byggherre oppdager som regel flere feil en leietaker på tekniske anlegg. Tekniske rom er ikke leietakerområdet. 10

6 Erfaring fra våre prosjekter Generelt bra i leietakerområder på bygningstekniske arbeider på kvalitet, håndverksmessig utførelse og overflater Det samme gjelder stort sett på tekniske fag på fagmessig utførelse Utfordringene er vesentlig større når det gjelder funksjon på tekniske fag og ikke minst fagene seg imellom Vi har flere eksempler på at vi har overtatt bygget, men ikke tekniske anlegg pga mangel på ferdigstillelsesgrad Det oppleves svikt i kontrollrapporter fra entrepenør på funksjonstest hvor det innmeldt ferdig, men våre kontroller avdekker noe annet Flere visningsverktøy er ikke ferdigstilt og kontrollert, som f.eks SDanlegg, brannvarsling, nød-ledelys, adgangskontroll etc 11 Hvordan kontrollerer vi leveransen Som tidligere nevnt deler vi inn i flere befaringer, kontrollbefaringer, ferdigbefaringer og funksjonskontroll Vi bruker utstrakt bruk av FDV, spesielt rapporter fra test, igangkjøring, målinger, erklæringer etc Vi tar stikkprøver på funksjon for hvert enkelt fag og tverrfaglig, gjerne 7-8 befaringer Det forventes at entrepenører stiller med nødvendig kompetanse og verktøy for og verifisere funksjoner Her oppleves det svært varierende kompetanse hos de tekniske leverandørene SD-anlegget brukes svært aktivt av Entra eller annen personell for kontroll, bl.a logging. Utføres over lengre tid etter overtakelse 12

7 Hva kan gjøres for og forbedre leveransen sett fra entrepenør Utarbeide detaljerte fremdriftsplaner i avslutningsfasen og være tro mot dem Bruke mer digitale rapportverktøy på ferdigstillelse mellom fagene og avhengigheter dem imellom Egne særmøter på fremdrift og koordinering på tekniske fag Klare definerte grensesnitt mellom leverandører Ikke bruke testfasen til produksjon God tverrfaglig kompetanse hos byggeledelsen Etablere ITB-koordinator hos entrepenør Ha tidligere og bedre fokus på FDV-dokumentasjon, allerede ved bestilling av varer? 13 Hva kan gjøres for og forbedre leveransen sett fra byggherre Lengre byggetid? Entrepriseform? Valg av leverandører Raske og presise svar til entrepenør i gjennomføring Innleide prosjektledere med tyngre kompetanse på teknikk Klare og presise kravspesifikasjoner Skal overtakelse av bygg og teknikk være sammenfallende datoer? Forbedre rutiner for innsamling av FDV Bruke resurser på tekniske fag i hele byggeprosessen og videre inn i driftsfasen ITB funksjon 14

8 FORUTSETNINGER FOR GOD DRIFT Forutsetninger i prosjektet er definert, dimensjonerende data, valg av løsning, beskrivelse av funksjoner Viktig og beskrive funksjoner spesielt rundt romklima og event lysfilosofi når det er tverrfaglige funksjoner Alle leveranser er installert, ferdigstilt og kontrollert Alle testrapporter / protokoller er overlevert og kvittert ut Det er foretatt tverrfaglig stikkprøvekontroll på funksjoner av aktør som forstår og kan teste funksjonene (ITB - integrerte tekniske bygningsinstallasjoner) FDV-dokumentasjon er levert iht avtale og til korrekt tidspunkt, Alle komponenter og systemer er komplett merket Flytskjema for varme og kjøleanlegg, stigeledningsskjema elektro, topologiskjema for alle svakstrømsanlegg. Skjemaene skal også vise innstallerte energimålere, både termisk og elektrisk Det utarbeides en detaljert matrise som definerer hvilke funksjoner det er mellom brannvarsling og fysiske objekter (vifter, luker, dører, porter, heiser etc på detaljnivå). Dekningsområder tekniske anlegg 15 Opplæring Dette forutsetter at FDV er levert som beskrevet slik at driftspersonell kan sette seg inn i systemløsningen i de forskjellige leveransene. Den skal avtales i god tid og skal deles opp i de forskjellige fag og leveranser. Vi ønsker fortrinnsvis gjennomføring i 2 faser. Det skal dokumenteres gjennomføring fra alle aktører Den skal være 2-delt hvor trinn 1 er gjennomgang av FDV med systemløsning og produkter og trinn 2 er fysisk på bygget Deltagere skal kunne forlange stikkprøvekontroll for å verifisere forventet funksjon Presentasjonssystemer, f.eks SD-anlegg krever spesiell opplæring i bruk og funksjon Spesielt viktig og lære loggoppsett og bruk av dette Opplæring av andre visningsverktøy, event. sentraler f.eks brannadgang-nødlys samt stikkprøvekontroll av anleggenes funksjoner 16

9 1-års drift prøvedrift Byggherre er ansvarlig for drift, men entrepenør skal sjekke sine leveranser i en avtalt periode, varierer fra ½ til 1år. I en totalentreprise vil det si at byggherren kun har ett kontaktpunkt og forholde seg til. Det må bli enighet mellom partene om når prøvedriftsperioden starter og slutter. Oppstart er ikke nødvendigvis samme dato som overtakelse. Her er det svært viktig og definere roller og ansvar mellom partene Det avtales faste møter i perioden fra hver 14 dag til hver 3. måned Prøvedrift kan være en sovepute for entrepenør, dvs de gjør seg ikke ferdig for de skal jo være der i en definert tid allikevel. Entrepenør skal være proaktive og levere ukentlige rapporter på hvilke systemer de har sjekket ut 17 1-års drift prøvedrift Anbefalte tester første driftsår Fullskalatest for brann, det skal på forhånd være definert alle styrefunksjoner i bygget og alle objektene må sjekkes. Samtidig sjekkes dekningsområdet for klokker/talevarsling Fullskalatest ved strømbrudd i bygg med UPS/reservekraft, beste test vil være på dagtid med alle brukere tilstedet. Avtalte virkningsgrader på utstyr verifiseres,gjenvinnere, kjølemaskiner, varmepumper etc Fullskalatest spesielt varme og kjøleanlegg i en dertil egnet årstid planlegges gjennomført. NB husk effekttopper fjernvarme Det sjekkes at forbrukt energi er som forventet og prosjektert. Her skal entreprenør/rådgiver definere hva som er forventet forbruk pr installert måler Antall målere er stadig økende, energiflyt skal gjennomgås i detalj på FDV og ute på bygget Akkumulerte verdier skal synkroniseres, dvs samme verdi lokalt på energimåler som i ett EOS-system 18

10 Reklamasjoner - garantibefaringer Driftsansvarlig formidler og sorterer reklamasjoner i et dertil egnet system (f.eks FDV ) Det gjennomføres faste oppfølgingsmøter mellom partene for tett oppfølging og tilbakemelding med tidsfrister Det må klart defineres hvem som har ansvar opp imot prosjektleveransen- rollebeskrivelse Det innkalles til formelle befaringer etter 1, 3 og evnt 5 år 19 Prosjekt Fremtidens driftskonsept

11 Sid e Fremtidens bygg Web-baserte systemer Muliggjør synergier på tvers av systemer Standardiserte tekniske installasjoner gjør det enklere med sentral overvåking og styring Overvåking, support, styring og backup kan utføres sentralt Trådløse og intelligente systemer Trådløse styringskomponenter gir økt fleksibilitet og integrasjon. Modell av SD-anlegg Systemene genererer analyser og avviksmeldinger. Trådløse enheter Sid e Viktige områder i fremtidens bygg Cradle 2 Cradle Fleksible kontorløsninger Grønne elementer Resirkulering av materialer/ produkter Nye systemer for vann og avfall Dokumentasjon Økte krav til dokumentasjon Elektronisk dokumentasjon (BIM) Drift av Passivhus/ Plusshus Tett Bygningskropp og lav U-verdi vinduer Bruk av fornybar energi Behovsstyring av lys og ventilasjon Liten motor gjør passivhus tunge å drifte Universell utforming

12 Sid e Kompetanseløft Det må gjøres et kompetanseløft i driftsorganisasjonen. HR har etablert Entraskolen og jobber med en oppdaterte krav til fremtidens driftsansvarlig Fagteamet bidrar med kurs i hht nye tekniske systemer. Sid e Mål for prosjektet Løse flere oppgaver i første linje på kundesenteret. Dette for å løse sakene raskere for kunde og frigjøre kapasitet fra driftsansatte. Utvide kundesenteret med en teknisk ressurs. Øke kompetansen i kundesenterteamet for å gi kunden bedre service i første linje. Tekniske spørsmål skal besvares direkte overfor kunden tettere på kunden. Overvåke tekniske systemer som SD anlegg, brannalarm, nød- ledelys. Teste ut konseptet på enkelte pilotbygg. Vurdere oppgradering av tekniske systemer på pilotbygg. Aktiv oppfølging på miljømål alle bygg; energi, avfall og vann. Fungere som en teknisk helpdesk for driftsansvarlige Kundesenter/ servicetelefon Sentralovervåking og 2. linje håndtering

13 26 Takk for meg