Erfaringer med nye og rehabiliterte bygg. Eksempler på overtakelse av gjennomførte prosjekter. Erfaringer og utfordringer

Transkript

1 Erfaringer med nye og rehabiliterte bygg Eksempler på overtakelse av gjennomførte prosjekter Erfaringer og utfordringer Kommunalt foretak Eiet av, ved Byrådsavdeling for kultur og næring Eier, forvalter, bygger og rehabiliterer formålsbygg for omsorgstjenester Portefølje: Sykehjem, barnehager, omsorgsboliger, kulturbygg og annet m2 / 1100 bygg

2 Investeringsbudsjett: 1 milliard Driftsbudsjett: 1,7 milliard 150 medarbeidere Hovedkontor i Sommerrogata ved Solli plass i Oslo sentrum Leietakere: vesentlig kommunale etater og bydeler noe private Organisering eksternt og internt Større investeringer, som rehabiliteringer og nybygg følger investeringsregimet i Oslo kommune Investeringsregimet i er tuftet på en bestiller utførermodell Omsorgsbygg følger prinsippet om bestiller utfører også internt. Eiendomsavdelingen bestiller prosjekter fra Prosjekt og utviklingsavdelingen. Sentralt i dette er at eiendomsavdelingen er mottaker.

3 Kort presentasjon av casene Margarinfabrikken barnehage nybygg og rehab Smestad brann og ambulansestasjon nybygg Vigelandsmuseet rehab Flaaen barnehage standardisert barnehage - nybygg Margarinfabrikken barnehage

4 Margarinfabrikken barnehage Barnehage, noe næringslokaler Nybygg: m2 bta 3 etasjer Rehab: m2 bta 5 etasjer Rehabiliteringsprosjektet ble overlevert leietaker i 2010 Nybygget ble overlevert leietaker 2010 Totalentreprise (Partnering) Totalbudsjettet: 400 mill Margarinfabrikken barnehage Universelt utformet og har vunnet pris for dette Verneverdig bygg med gamle produksjonslokaler ga utfordringer i forhold til utforming Fett og olje trukket inn i betong/konstruksjoner Forsterket etasjeskiller og tak Tett samarbeid med Byantikvaren

5 Innovasjonsprisen UU, vinner kategori arkitektur Positive erfaringer Bygget innenfor tid og budsjett til tross for utfordringer ved grunnforhold God opplæringsplan som ble fulgt og tilpasset skifte av driftspersonell God tilgjengelighet til entreprenør i første driftsfase Driftspersonell deltok på ukentlige byggemøter i sluttfasen, daglige befaringer med entreprenør i perioder God enhetlig IKT infrastruktur kabling gjort i etterkant

6 Positive erfaringer Positive tilbakemeldinger fra leietaker God erfaring med fast DT på stedet Kun bagatellmessige utfordringer knyttet til det bygningsmessige Større utfordringer knyttet til tekniske anlegg: snøsmelte-annlegg/programmering/ heiser/lys-styring/info-skjermer/noe innjustering varme Minimal teknisk kabling i prosjektet etteretablering av felles struktur for tele/data og tekniske anlegg

7 Skifte av personell (PA,EANS,DL,DT) en utfordring i alle faser inklusive driftsfase Noen uavklarte forhold mellom serviceavtaler fra leverandør i garantiperiode, og faste ordinære serviceleverandører 3 måneders prøvedrift hvor realistisk blir prøvedriften? Mangel på adresserbare meldinger («åpent vindu» vs «feil») Adresse og merking av kabler infoskjermer Utfordring ved bestiller utførermodellen: Bestiller velger løsning etter pris, ikke kvalitet (valg av kobber uhensiktsmessig tillagt leietaker det bør være fiber)

8 Bedre forberedt overtakelsesforretning Bedre rutiner for logging og reklamasjoner Nye Smestad brann- og ambulansestasjon

9 Smestad brann og ambulansestasjon Består i hovedsak av garasjer/verksteder/kontorer/soverom/ aktivitets- og oppholdsrom Bruttoareal 3011 m2 i 2 etasjer Byggestart februar 2010, overtakelse/overlevering bygning mai Uteareal juni/juli 2011 Entrepriseform: Generalentreprise Smestad brann og ambulansestasjon Budsjett: 121 mill, sluttoppgjør under gjennomføring Teknisk avanserte løsninger: jordvarme/elkjel, behovsstyring, SD

10 Positive erfaringer Engasjerte leietakere gjennom hele prosessen Vellykket interessentavklaring: skepsis snudd til positivitet Vellykket integrert kunst Leverandør ivaretar drift/vedlikehold av uteområder i 1 år God opplæringsplan ble fulgt Vellykket SD-sentral Korrekt FDV-dokumentasjon overlevert Nye Smestad brann- og ambulansestasjon

11 Nye Smestad brann- og ambulansestasjon Forbedringspotensiale i samarbeidsformen entreprenør og byggherre Brukervennlighet el.anlegg automatisk ventilasjonsstyring strømtilførsel utrykningsbiler ferdigstillelse av fdv (varmepumper)

12 Hensikt med prøvedrift uthules ved forsinket innflytting og forsinkelser ved ferdigstillelsen på tilleggsvarme til jordvarme Noen resterende mangler (varmevifte, vannlås, strømtilkobling, utelys, skjeve dører) SD: Vellykket, men forbedringspunkter, bla i forhold til web grensesnitt

13 Vigelandsmuseet, den usynlige rehabiliteringen

14 Vigelandsmuseet Museum med gipsmodellene til Vigelandsparken, organisk materiale med liten motstandsdyktighet ved fuktighet. Kunsten stod i bygget, ble sikret med innbygging og flyttet rundt i lokalet 14 tonns kobbertak skivetekket etter samme metode som den originale tekkingen, det ble bygget tak over tak Hovedområder for rehab: tak, brannvarsling og elanlegg, samt generelt vedlikeholdsetterslep Behandlet som fredet kalt den usynlige rehabilitering

15 Vigelandsmuseet m2 BTA 2 etasjer, samt leilighet med tårn (gravkammer) og kjeller Kulturetaten i er leietaker Bygget på starten av 1900-tallet Positive erfaringer Overlevert til fastsatt tid Levert innenfor budsjett Godt internt samarbeid mellom eiendomsavdelingen og prosjekt og utviklingsavdelingen. God informasjonsflyt og løsningsorientert holdning Komplett FDV-dokumentasjon (proaktiv PA) God dialog med forvalter før, under og etter

16 Positive erfaringer God opplæring driftspersonell og leietaker Smidig gjennomføring med brakkerigg/beskyttelse av kunst Godt spesifisert SD for fjerndrift på plass før overtakelse Godt samarbeid med IKT-personell hos leietaker om nettverksendringer felles infrastruktur Lykkes godt med helhetlig etablering teknisk infrastruktur Serviceavtaler i garantitid Kravspesifikasjonens omfang: balkonger, garderober og sanitær, fontener, innvendige vinduer, kjellervegger, utvendige avløpsrør (lekkasjer inn) Etterarbeider 9 mnd «Glidende» overlevering til kunde (etterspill huleie etc) manglende web-grensesnitt SD

17 Leietakers driftspersonell: tilgang til SD Luftfuktighet mht gipsfigurer Flaen barnehage

18 Flaen barnehage Flaen barnehage Standardisert barnehage 2 baser, 90 barn og 10 ansatte Moderne barnehage/uu/fjerndrift/sd Bruttoareal 1428 m2, over 2 etasjer Byggestart mai 2009 overlevering til kunde sommeren 2010 Totalentreprise Levert innenfor budsjett til avtalt tid

19 Positive erfaringer Åpne gode løsninger for barna med mye lys Gode fellesarealer og skjermede arealer Tekniske løsninger som sørger for godt innemiljø, positive målinger, bydelsoverlegen Jordvarme som hovedkilde Utvendig detektering av brann Positive erfaringer De ansatte gir positive tilbakemeldinger på bygg, planleggingsfase og gjennomføringsfase God gjennomgang tekniske anlegg fra leverandør Godt samarbeid med prosjektet hvor eiendomsavdelingen har blitt informert fortløpende innkallinger i god tid før møter

20 Bagatellmessige utfordringer knyttet til det bygningsmessige De største utfordringene knytter seg til de tekniske anleggene Varme, noe problemer med styring Ventilasjon, driftsstans og igangsettelse Samspill mellom ulike systemer styring SD Noe uklarhet rundt roller og ansvar i garantitiden Diffust i forhold til service og driftsavtaler, egne rammeavtaler eller leverandørens oppgave i garantitiden Opplæring på tekniske anlegg kan vektlegges enda mer

21 Legionella, kravspesifikasjonens løsning på legionellaforbygging og bekjempelse ikke optimal Mer kompliserte løsninger som krever større kompetanse for å drifte bygget setter større krav til byggovergripende standardiserte løsninger Utomhus, lekeapparater levert med avvik iht rapport fra lekeplassinspektøren, og ferdigplen slo ikke røtter. Noen utfordringer i forhold til oppfølging av mangler Noen utfordringer i forhold til samspillet mellom de ulike tekniske anleggene

22 Mangelfull kravspesifikasjon i forhold til fjerndrift av anlegget. Flere unødvendige linjer ut av bygget fordi man ikke så mulighetene som lå i det kommunale nettverket Noe mangelfull utnyttelse av potensialet for fjerndrift. Jordfeilbrytere og varmepumper utelatt Oppsummering Bygningsmessig (Bygget står) Tekniske anlegg (Bygget går?) Kravspesifikasjonen (omfang og løsningsvalg) Overtakelse/ferdig bygg Ansvar/roller/kompetanse