Overtagelse og drift av bygninger

Transkript

1 Overtagelse og drift av bygninger Stemmer leveransen med bestillingen? Foredragsholder Erik Christensen Driftsleder for Koksa Drift AS Ansvarlig for drift og vedlikehold på Statoilbygget

2 Stemmer leveransen med bestillingen? Konsekvenser ved at bygget ikke er ferdig når leietaker flytter inn. Erfaringer. Tiltak til forbedring. Nytt bygg og nye muligheter 2007 starter Statoil sin planlegging utlyses konkurranse om nytt regionskontor 2009 mars undertegnes enterprisene om å skape deres visjon: «Statoil s nye Oslokontor, skal være et eksepsjonelt sted å prestere og utvikle»

3 IT Fornebu skaper Statoilbygget Budstikka «Norges største P-hus rives! Monstermaskiner og Norges råeste maskinførere har gått løs på Fornebu for å gi plass til Statoils nye avdelingskontor!» 30 måneder senere: tok Statoil i bruk et nytt kontorbygg på kvm med arbeidsplasser Kontorbygget klart til bruk på 20 måneder! Byggets kvaliteter Miljøfokus Fleksibelt Funksjonelt Forutsetninger: Modulbygging, utstrakt bruk av elementer reduserte byggetiden Utvikling av spesialenheter for denne leveransen Krav til samkjøringsevne på klimaanlegg

4 Totalentreprenør Skanska Norge AS Prosjektorganisasjon IT Fornebu Eiendom Prosjektorganisasjon Leietaker Prosjektorganisasjon Skanska TE Skanska og TUEer var ansvarlig for leveranse og funksjon på tekniske anlegg og på byggetekniske løsninger. Egen rolleavklaring for Skanskas tekniske koordinator. Roller i prosjektet tekniske fag Teknisk Andre fag tilknyttet mot teknisk Himlingsinstallasjoner Arkitektoniske tilpasninger Stikkprøvekontroll, sjekklister tekniske fag. Dørprosjektering mot brann og adgangskontroll Heiser og Storkjøkken Miljøoppfølgingsplanmateriell FDV dokumentasjon Teknisk anleggsleder Sluttfaseplanlegging KS VVS Fremdriftsoppfølgning tekniske rom Fremdrifts koordinere plan U1 og 1 Sluttfaseoppfølging og sluttester VVS/EL På kopling fjernvarme/kjøling HMS Prosjektleder Prosjektering Endringer Systemintegrator Økonomi HMS Teknisk Koordinator Fremdriftsoppfølging plan 2 og 9 Fremdriftsoppfølging kjøkken Sluttfaseoppfølging for sluttester VVS/EL Strømpåsettelse Hafslund Avvik Tekniske Fag HMS Teknisk Koordinator KS/EL Fremdrifts oppfølgning «Tekniske rom» for Elektro Fremdriftsoppfølging Elektro fag Sluttfaseoppfølging og sluttester EL Strømpåsettelser prov/fast

5 Opplisting av grensesnitt til tekniske leverandører 17 siders dokument! Kontrollrutiner og testprogrammer underveis Særmøter for koordinering tekniske fag møteplan Kontrakts krav om TEs ansvar for full samkjøringstesting av ventilasjon-, varme-, kjøleanlegg og klimastyringer. Godt kravspekket SD-anlegg for rasjonell drift, god oversikt og mulighet for logging. Krav til lys, lysstyrke og styring. 40dB lydkrav til himlinger og delevegger i kontor og møterom

6 45% av byggekostnad er tekniske anlegg 2 høyspent innlegg 5 transformatorer 3 Dieselaggregat og UPS 100mm hoved vanninntak 250 mm sprinkler inntak kw Fjernvarme kw Fjernkjøling SD-anlegg adresser EOS anlegg 140 målere Komponenter listet i FDV Elektro 40 underfordelinger elektro Dalistyrt lysanlegg med punkter Adgangskontroll og ITV Brannvarslingsanlegg med punkter Nød- og ledelysanlegg Tele/data med uttak 8 Person- og vareheiser Persienneanlegg med enheter VVS 54 ventilasjonsaggregater VAV styrt med total kapasitet m3/h 50 underfordelinger for SD-anlegg radiatorer/konvektorer klimabjelker 42 Fancoils for koplingsrom 18 kjølemaskiner for datarom og UPS kwh elektrisk datakjøleanlegg

7 Klimabjelke - et spesialprodukt Produsent TROX Auranor Forhåndstestet gir mindre feil og skaper fremdrift. Klimabjelken leverer : Ventilasjon - tilluft og avtrekk Isvannkjøling 350W Belysning 2 stk lysarmaturer Sprinklerhode posisjon Bevegelsesdetektorer i Dali starter lys og ventilasjon Regulatoren styrer også radiatorer og persienner Grenstavuttak med sterkstrøm og svakstrøm (cat 6) Redusert samlet modulmål Klimatest med samkjøring Særmøter for å drøfte valg av komponenter og fremdriftsplan oppfølgning. Komponentkontroll - riktig komponent type - riktig dimensjonert - riktig prinsipp montert/koplet - riktig forhånds- og innregulert - riktig i gang kjørt Kontrakts festet fullskalatest før overlevering og i garantiperioden

8 Samkjøring gjennom felles testprogram Ansvar for prosjektering og kontrollprogram inngår i totalentreprisen. Oppnås gjennom tydelige kontrakts krav i forprosjektet! Konsekvens ved mangelfull leveranse blir at byggherren holder tilbake delbetaling. Konsekvens ved forsinket leveranse blir dagmulkt! I oppstartsfasen ha fokus på overtakelsen Aktivt samspill mellom utbyggers og leietakers prosjektledelse Erfaringsrik leietaker (fler gangs byggherre) med detaljert driftskunnskap Tidlig ansatt driftsleder gir verdifull kjennskap til avtalt leveranse i drift fasen Driftskunnskap innenfor samspillet mellom mellom mennesker og teknikken.

9 Innkjøp med driftsfokus Service- og vedlikeholdsavtaler etterspurt i TEs leveranse Kontraktsfestet FDV-leveransen (i dag NS3456) Byggherren overvåket entreprenørenes leveranse av FDV dokumentasjon under byggeprosessen Krav til brann- og internkontroll rutiner definert i FDV-dokument Opplæring og kompetanse for drift Opplæring = informasjon fra entreprenører/leverandører 13 dager totalt over 5 uker. Driftsansvarliges grunnkompetanse er viktig! - 1 driftsleder - 1 rørlegger - 1 elektriker Etablere og følge opp serviceavtaler. Døgnovervåkning av alarm overføringer fra SD-anlegg og innbrudd/itv.

10 Erfaringer Opplæring skal aldri gjennomføres på anlegg som ikke er idriftsatt. Egen testing av SD-anlegg. Fungerer energi målerne? Sum kontroll mot hoved måler i EOS systemet. Aksjonsplan for uforutsette hendelser havarier. Erfaringer Hvordan håndtere brukerens tilleggs bestillinger før og etter overlevering. Vedtatte krav til nødvendig omprogrammering av tekniske komponenter blir ikke respektert av bruker ved ombyggingsbehov. Brukers sikkerhetskrav vil redusere entreprenørenes tilgang til bygget etter at bygget blir tatt i bruk.

11 Alvorlige utfordringer Brannvarsling måtte være operativt under fullførelses prosessen. Unødvendig evakuering skulle unngås! Trafoer måtte «trinnes» og el. anlegget lagt helt dødt. Datakjøleanlegget sviktet grunnet havarert rørventil. Datakjølekrets måtte bygges om grunnet monteringsfeil. Byggherrens mottrekk Behold tekniske rådgivere gjennom byggeprosess og garantiperiode.overlat dem ikke til entreprenøren. Kontraktsfestet testprosedyre av klimaanlegg og deres samhandlingsevne. Foreta kritisk sluttkontroll av bygning og teknisk utstyr. Kontroll av alle luker/dørkarmer og tekniske gjennomføringer i brannvegger er sertifisert/godkjent. Kritisk kontroll av alt energi- måler utstyr. Sumkontroll mot beregnet kwh/m2. Aktiv bruk av reklamasjonsmulighetene, ikke aksepter alle entreprenørens krav på reparasjonsarbeider.

12 Stemte leveransen med bestillingen? NEI vi er avhengig av kritisk kontroll både under byggefasen og før endelig (del)overtakelse! Samtidig har IT Fornebu bygget Nytt parkeringsanlegg underjordisk i 3 etasjeplan totalt m plasser Oppført før Statoilbygget. Fornebu Hotell Scandic 334 rom, kvm totalt Overlevert august 2012 Profilbygget Kontorbygg, 350 plasser m2 Overlevert august 2013 Statoilparken 75 mål parkanlegg - fullført juni 2013

13 Nå er bygningene fullført og skal driftes. Området huser totalt arbeidstakere og opp til hotellgjester og over biler! Takk for meg