OVERTAGELSE OG DRIFT AV NYE OG REHABILTERTE BYGG

Transkript

1 OVERTAGELSE OG DRIFT AV NYE OG REHABILTERTE BYGG Roy Vraalsen Hovedtemaer Prosjektoppstart Entra energi og miljøprofil Arbeid etter tildeling av kontrakter Gjennomføring av prosjekt Overtakelse Forutsetninger for god drift Opplæring Prøvedrift Serviceavtaler Reklamasjoner garantibefaringer Driftsansvarliges hverdag 2

2 Entra energi og miljøprofil Entra har fokus både på energi og miljø noe som forutsetter gode bygg og som setter store krav til både byggeprossess og drift Entra definerer forskjellige energiklasser, nybygg skal være minimum A-bygg og rehabilitering skal ha minimum B-bygg I tillegg finnes det flere bygg innen passivhus-futurebuildt- Powerhouse definisjonene - etter hvert mange begreper Vi sertifiserer også bygg innen BREEAM-NOR et internationalt miljøklassefiseringssystem for bygninger. Nybygg skal ha Breeam Exellent og rehabilitering skal ha Breeam very good. Vårt siste bygg vil oppnå Breeam outstanding 3 Prosjektoppstart i forprosjekt Egen kravspek for automasjon og SD-anlegg Egen kravspek for innsamling av forbruksdata inkl målerutstyr, krav til produkt. Etablering av målerstruktur Egen kravspek på levert FDV-dokumentasjon Krav til produkter vedr vannrensing ( varme-kjøling) Egen kravspek for FDV-dokumentasjon, funksjonskontroll og overtakelse Egen kravspekk på heis Egen kravspek for prøvedrift(1-års drift), prøves ut nå i flere prosjekter. Norsk Standard utvikler nå ett NS-dokument om dette Vurdere innhold av konkurransegrunnlag, kommentere løsninger og få svar på løsninger som er forespurt Utarbeidelse av kravspekk på fagrelaterte løsninger 4

3 Etter tildeling av kontrakter- (totalentreprise) Begrenset bestillerkompetanse hos byggherre og innleide prosjektledere på tekniske anlegg. Entra har en egen gruppe internt som velger leverandører av tekniske leveranser (SD, brann, sikkerhet, nødlys etc) Årsak til dette er at leverandører velges av totalentrepenør uten påvirkning fra utbygger Som ett eksempel er normalkostnader for SD-anlegg er ca 2% av totalkostnader i prosjekt. Svært viktig verktøy i driftsfasen Rådgivere kopiering av tidligere løsninger, mange er multifaglige, men er de tverrfaglige? Merkesystem event spesifisering i forhold til lokalisering, men basert på TFM-systemet Energiflyt målestruktur for forbrukssteder SD-anlegg design-frys på utforming av bilder og funksjoner i bilder på hovedsystemer SD-anlegg spesifikt sonesystemer på romnivå med integrasjon mellom flere fag design-frys på presentasjon og funksjoner Gjennomgå kravspek med entrepenører, verifisere og avdekke ønskede funksjoner avhengig av kontraktsform 5 Gjennomføring av prosjekt Fagteam og driftsansvarlig deltar i prosjekteringsmøter i byggeperioden (tidlig fase og underveis) Driftsansvarlig og ett eget fagteam prøver etter beste evne og delta i møter/befaringer for og lære så mye som mulig om bygget og spesielt dets tekniske installasjoner Særmøter på tekniske detaljløsninger på oppbygging, funksjon og presentasjonssystemer. Dette krever stor tverrfaglig kompetanse hos deltagere og er en omfattende prosess. Driftsansvarlig deltar i funksjonsprøving, innregulering og tester leverandører utfører før overtakelse, dette gir en svært god læringskurve 6

4 Overtakelse Entra s visjon 0-feil ved overtakelse, vi jobber mot dette, men mulig mål er satt til 5 feil pr m2 Det vil i første driftsår oppdages mange feil som ikke er oppdaget ved overtakelse Etter 1-års befaring + 1 måned skal vi ha 0-feil I forbindelse med overtakelse etableres det en kompetansegruppe internt inkl eksterne ressurser for befaringer og kontroll 7 Aktiviteter/befaringer i sluttfasen Kontrollbefaringer gjennomføres ca 2 måneder før planlagt overtakelse. Dette skjer før himlinger er lukket for og kontrollere faglig utførelse Ferdigbefaringer inndeles pr fag ved ferdig mekanisk montert, merket, rengjort etc Funksjonskontroll gjennomføres i alle fag også tverrfaglig med bruk av alle digitale verktøy Fullskalatester gjennomføres på brann,strømbrudd, kapasitet etc Overtakelse fra totalentrepenør til byggherre Overtakelse fra byggeherre til leietaker og innflytting 8

5 Forutsetninger for overtakelse Mekanisk og håndverksmessig ferdig Alt rengjort og støvsugd Komplett ferdig merket i henhold til avtalt nivå Lokal dokumentasjon er lagt ut Komplett FDV inkl tegninger, systemforklaringer, datablad og testprotokoller Alle verktøy tilgjengelig, SD, brann, adgang ITV etc Entrepenør(er) stiller med personell og verktøy tilpasset prosjektet for stikkprøvekontroll også tverrfaglig 9 Rapportering ved overtakelse/innflytting Ferdigbefaringsrapporter anbefales skrives av byggherre eller deres representant Ofte svært mange ferdigbefaringsdokumenter med feil/mangler som skal kvitteres ut Nå finnes det nå flere digitalt verktøy hvor feil registreres på plantegning, avviket i tekst og tildeles ansvarlig entrepenør for utbedring av punktene. Punktene lukkes av totalentrepenør / byggherre etter kontroll Entra har en egen kundeportal kundesenter hvor leietaker rapporterer avvik de registrerer i leietakerområdet. Leietaker er med dette kontinuerlig oppdatert Byggherre oppdager som regel flere feil en leietaker på tekniske anlegg. Tekniske rom er ikke leietakerområdet. 10

6 Erfaring fra våre prosjekter de siste 3 år Generelt bra i leietakerområder på bygningstekniske arbeider på kvalitet, håndverksmessig utførelse og overflater Det samme gjelder stort sett på tekniske fag på fagmessig utførelse Utfordringene er vesentlig større når det gjelder funksjon på tekniske fag og ikke minst fagene seg imellom Det samme gjelder ferdigstillelse i tekniske rom Vi har flere eksempler på at vi har overtatt bygget, men ikke tekniske anlegg pga mangel på ferdigstillelsesgrad Det oppleves svikt i kontrollrapporter fra entrepenør på funksjonstest hvor det innmeldt ferdig og ved kontroll er det ikke mulig at det har vært testet Flere visningsverktøy er ikke ferdigstilt og kontrollert, som f.eks SDanlegg, brannvarsling, nød-ledelys, adgangskontroll etc 11 Hvordan kontrollerer vi leveransen Som tidligere nevnt deler vi inn i flere befaringer, kontrollbefaringer, ferdigbefaringer og funksjonskontroll Vi bruker utstrakt bruk av FDV, spesielt rapporter fra test, igangkjøring, målinger, erklæringer etc FDV er en viktig del i forhold til hvor langt prosjektet har kommet i sin egenkontroll på funksjoner Vi tar stikkprøver på funksjon for hvert enkelt fag og tverrfaglig, gjerne 7-8 befaringer Det forventes at entrepenører stiller med nødvendig kompetanse og verktøy for og verifisere funksjoner Her oppleves det svært varierende kompetanse hos de tekniske leverandørene SD-anlegget brukes svært aktivt av Entra eller annen personell for kontroll, bl.a logging 12

7 Hva kan gjøres for og forbedre leveransen sett fra entrepenør Utarbeide detaljerte fremdriftsplaner i avslutningsfasen og være tro mot dem Bruke mer digitale rapportverktøy på ferdigstillelse mellom fagene og avhengigheter dem imellom Egne særmøter på fremdrift og koordinering på tekniske fag Klare definerte grensesnitt mellom leverandører Ikke bruke testfasen til produksjon Være tidlig nok ute med bestillinger av varer og tjenester God tverrfaglig kompetanse hos byggeledelsen Etablere ITB-koordinator hos entrepenør Ha tidligere og bedre fokus på FDV-dokumentasjon, allerede ved bestilling av varer? Utføring av merking ved montasje, eller ferdig merket fra leverandør? 13 Hva kan gjøres for og forbedre leveransen sett fra byggherre Lengere byggetid? Entrepriseform? Valg av leverandører Påvirke valg av tekniske leveranser, utstyr, produkt etc Raske og presise svar til entrepenør i gjennomføring Innleide prosjektledere med tyngre kompetanse på teknikk Klare og presise kravspesifikasjoner Skal overtakelse av bygg og teknikk være sammenfallende datoer? Forbedre rutiner for innsamling av FDV Bruke resurser på tekniske fag i hele byggeprosessen og videre inn i driftsfasen ITB funksjon Diskutere med bransjen erfaring og meningsutveksling 14

8 FORUTSETNINGER FOR GOD DRIFT Forutsetninger i prosjektet er definert, dimensjonerende data, valg av løsning, beskrivelse av funksjoner Viktig og beskrive funksjoner spesielt rundt romklima og event lysfilosofi når det er tverrfaglige funksjoner Alle leveranser er installert, ferdigstilt og kontrollert Alle testrapporter / protokoller er overlevert og kvittert ut Det er foretatt tverrfaglig stikkprøvekontroll på funksjoner av aktør som forstår og kan teste funksjonene (ITB - integrerte tekniske bygningsinstallasjoner) FDV-dokumentasjon er levert iht avtale og til korrekt tidspunkt, Alle komponenter og systemer er komplett merket Flytskjema for varme og kjøleanlegg som viser prinsipiell løsning fra energikilde til hovedforbrukssteder. Her skal det også vises installerte energimålere Stigeledningsskjema elektro med alle avganger samt el.fordelinger i bygget. Her skal det også vises installerte energimålere i fordelingene Bygg med reserve/ups-kraft skal vise systemoppbygging inkl. brytere Det skal leveres topologiskjema for andre svakstrømsanlegg som brannvarsling,talevarsling, nødlys,adgangskontroll, ITV-anlegg, dataanlegg osv 15 FORUTSETNINGER FOR GOD DRIFT Topologiskjema for nettverk på SD-anlegg eller andre BUS-systemer skal vise systemoppbyggingen Det utarbeides en matrise som definerer hvilke funksjoner det er mellom brannvarsling og fysiske objekter (vifter, luker, dører, porter, heiser etc på detaljnivå). Denne skal fortelle om start/stopp, åpne/lukke etc for hvert enkelt objekt Dekningsområder for tekniske anlegg 16

9 Opplæring Dette forutsetter at FDV er levert som beskrevet slik at driftspersonell kan sette seg inn i systemløsningen i de forskjellige leveransene. Den skal avtales i god tid og skal deles opp i de forskjellige fag og leveranser Det skal dokumenteres gjennomføring fra alle aktører Dersom det er tverrfaglige funksjoner skal de aktuelle aktører gjennomføre dette samtidig Den skal være 2-delt hvor trinn 1 er gjennomgang av FDV med systemløsning og produkter og trinn 2 er fysisk på bygget Deltagere skal kunne forlange stikkprøvekontroll for å verifisere forventet funksjon Presentasjonssystemer, f.eks SD-anlegg krever spesiell opplæring i bruk og funksjon Spesielt viktig og lære loggoppsett og bruk av dette Forklaring på event. lokale innstillinger med hensyn til verdi, f.eks trykk, frekvens, temperatur, vern etc Opplæring av andre visningsverktøy, event. sentraler f.eks brannadgang-nødlys samt stikkprøvekontroll av anleggenes funksjoner 17 1-års drift prøvedrift ( blir mer vanlig) Byggherre er ansvarlig for drift, men entrepenør skal sjekke sine leveranser i en avtalt periode, varierer fra ½ til 1år. I en totalentreprise vil det si at byggherren kun har ett kontaktpunkt og forholde seg til. Det må bli enighet mellom partene om når prøvedriftsperioden starter og slutter. Oppstart er ikke nødvendigvis samme dato som overtakelse. Her er det svært viktig og definere roller og ansvar mellom partene Det avtales faste møter i perioden fra hver 14 dag til hver 3. måned Prøvedrift kan være en sovepute for entrepenør, dvs de gjør seg ikke ferdig for de skal jo være der i en definert tid allikevel. Det er ikke meningen at prøvedriftsperioden skal brukes til og rette opp feil og mangler. Entrepenør skal være proaktiv og levere ukentlige rapporter på hvilke systemer de har sjekket ut Ved mistanke om feil/avvik har ikke drift bevisbyrden, de skal bare påpeke at her er det noe som ikke fungerer ikke hva ansvarlig entrepenør sjekker videre 18

10 1-års drift prøvedrift ( blir mer vanlig) Anbefalte tester første driftsår Fullskalatest for brann, det skal på forhånd være definert alle styrefunksjoner i bygget og alle objektene må sjekkes. Samtidig sjekkes dekningsområdet for klokker/talevarsling Fullskalatest ved strømbrudd i bygg med UPS/reservekraft, beste test vil være på dagtid med alle brukere tilstedet. Det sjekkes kapasitet på nødlys, event andre installasjoner som har lokale batteripakker brann-adgang-itv etc Energiforbruk første driftsår Avtalte virkningsgrader på utstyr verifiseres, gjenvinnere, SFP kjølemaskiner, varmepumper etc Fullskalatest spesielt varme og kjøleanlegg i en dertil egnet årstid planlegges gjennomført Det sjekkes at forbrukt energi er som forventet og prosjektert. Her skal entreprenør/rådgiver definere hva som er forventet forbruk pr installert måler Antall målere er stadig økende, energiflyt skal gjennomgås i detalj på FDV og ute på bygget Akkumulerte verdier skal synkroniseres, dvs samme verdi lokalt på energimåler som i ett EOS-system 19 Serviceavtaler Ofte forespurt og tilbudt i forespørsel på nye prosjekter Det anbefales sterkt at byggherre selv påvirker innholdet i avtalene sammen med aktuelle leverandører før de underskrives Avtalene må følges opp av hver enkelt driftsansvarlig, det anbefales at man har en tett dialog med utførende servicetekniker. Gjennomfør befaringer og stikkprøvekontroller og avsett tid til dette. Påse at det gjøres avtaler i forkant på oppmøtetid. Gjennomfør de samme prosessene mot rammeleverandører på andre oppgaver og utbedringer 20

11 Reklamasjoner - garantibefaringer Driftsansvarlig formidler og sorterer reklamasjoner i et dertil egnet system (f.eks FDV ) Det gjennomføres faste oppfølgingsmøter mellom partene for tett oppfølging og tilbakemelding med tidsfrister Det må klart defineres hvem som har ansvar opp imot prosjektleveransen- rollebeskrivelse Det innkalles til formelle befaringer etter 1, 3 og evnt 5 år 21 DRIFTSANSVARLIGES HVERDAG Den er svært mangfoldig og krever stor og variert kompetanse samtidig med ofte knapphet av tid De skal kunne alt fra å stake dasser til den mest avanserte styringsog reguleringsteknikk Entra har nå en utfordring på hvordan vi skal drifte passivhus, her er det liten erfaring i bransjen og vi planlegger en oppdatering av våre driftsansvarlig Min ærbødige påstand er at verken rådgivere, entrepenører eller prosjektledere kan og forstår driftsyrket 22

12 DRIFTSANSVARLIGES HVERDAG 23 Lykke til her er det utfordringer Takk for meg 24