Hovedtemaer OVERTAGELSE OG DRIFT AV BYGNINGER ROY VRAALSEN TEKNISK RÅDGIVER DRIFT FOKUSOMRÅDER ENERGI-MILJØ OVERGANG PROSJEKT/DRIFT

Transkript

1 OVERTAGELSE OG DRIFT AV BYGNINGER ROY VRAALSEN TEKNISK RÅDGIVER DRIFT FOKUSOMRÅDER ENERGI-MILJØ OVERGANG PROSJEKT/DRIFT Hovedtemaer Entra energi og miljøprofil Prosjektoppstart Arbeid etter tildeling av kontrakter Gjennomføring av prosjekt Overtakelse Forutsetninger for god drift Opplæring Prøvedrift Serviceavtaler Reklamasjoner garantibefaringer Driftsansvarliges hverdag

2 Entra energi og miljøprofil Entra har fokus både på energi og miljø noe som forutsetter gode bygg og som setter store krav til både byggeprosses og drift Entra definerer forskjellige energiklasser, nybygg skal være minimum A-bygg og rehabilitering skal ha minimum B-bygg I tillegg finnes det flere bygg innen passivhus- FutureBuildt-Powerhouse definisjonene - etter hvert mange begreper Vi sertifiserer også bygg innen BREEAM-NOR et internationalt miljøklassefiseringssystem for bygninger Prosjektoppstart Krav SLA fra drift til prosjekt - samarbeidsavtale Egen kravspek for automasjon og SD-anlegg Egen kravspek for innsamling av forbruksdata inkl målerutstyr, krav til produkt Egen kravspek på levert FDV-dokumentasjon Krav til produkter vedr vannrensing ( varme-kjøling) Pågår utarbeidelse av dokumenter i forhold til merkesystem (TFM ), fysisk merking, opplæring, tittelfelt tegninger, filnavn tegninger, ferdig i 2012 Pågår utarbeidelse av fagrelaterte løsninger Utkast til definisjoner av prøvedrift, prøves ut nå Vurdere innhold av konkurransegrunnlag, kommentere løsninger og få svar på løsninger som er forespurt

3 Etter tildeling av kontrakter Mangler bestillerkompetanse hos byggherre og innleide prosjektledere på tekniske anlegg Rådgivere kopiering av tidligere løsninger, mange er multifaglige, men er de tverrfaglige? Merkesystem event spesifisering i forhold til lokalisering, men basert på TFM-systemet Energiflyt målestruktur for forbrukssteder SD-anlegg design-freeze på utforming av bilder og funksjoner i bilder på hovedsystemer SD-anlegg spesifikt sonesystemer på romnivå med integrasjon mellom flere fag design-freeze på presentasjon og funksjoner Gjennomgå kravspek med entrepenører, verifisere og avdekke ønskede funksjoner avhengig av kontraktsform Gjennomføring av prosjekt Driftsansvarlig prøver etter beste evne og delta i byggemøter og befaringer for og lære så mye som mulig om bygget i tidlig fase og spesielt dets tekniske installasjoner Særmøter på tekniske detaljløsninger på oppbygging, funksjon og presentasjonssystemer. Dette krever stor tverrfaglig kompetanse hos deltagere og er en omfattende prosess. Driftsansvarlig deltar i funksjonsprøving, innregulering og tester leverandører utfører før overtakelse, dette gir en svært god læringskurve

4 OVERTAKELSE Befaringer er som oftes visuell kontroll av arbeidene, og det er som regel enkelt og avdekke dersom arbeidene ikke er fagmessig godt nok utført Prinsipielt ser vi det ikke hensiktsmessig og kontrollere om det er levert og installert korrekt antall stikk-kontakter eller tilluftsventiler (som eksempel) Det som er komplisert og avdekke er alt over himling med tilhørende funksjoner som ofte er tverrfaglige Overtagelsesdato er ofte bestemt svært tidlig i prosjektet, men det behøver ikke og være den samme dato som start prøvedrift (dersom dette er spesifisert) FORUTSETNINGER FOR GOD DRIFT Forutsetninger i prosjektet er definert, dimensjonerende data, valg av løsning, beskrivelse av funksjoner Viktig og beskrive funksjoner spesielt rundt romklima og event lysfilosofi når det er tverrfaglige funksjoner Alle leveranser er installert, ferdigstilt og kontrollert Alle testrapporter / protokoller er overlevert og kvittert ut Det er foretatt tverrfaglig stikkprøvekontroll på funksjoner av aktør som forstår og kan teste funksjonene (ITB - integrerte tekniske bygningsinstallasjoner) ITB-rolle er tradisjonelt vanskelig som dekkes av ett begrenset antall personer pga kompleksiteten mellom fagene og ofte begrenset kunnskap om bruk av verktøy FDV-dokumentasjon er levert iht avtale og til korrekt tidspunkt, dvs før overtagelse Alle komponenter og systemer er komplett merket i forhold til avtalt format

5 FORUTSETNINGER FOR GOD DRIFT FDV-dokumentasjon skal minimum inneholde for god systemforståelse Flytskjema for varme og kjøleanlegg som viser prinsipiell løsning fra energikilde til hovedforbrukssteder. Her skal det også vises installerte energimålere Stigeledningsskjema elektro med alle avganger samt el.fordelinger i bygget. Her skal det også vises installerte energimålere i fordelingene Bygg med reserve/ups-kraft skal vise systemoppbygging inkl. brytere som veksler mellom systemene Det skal leveres systemoppbygging for andre svakstrømsanlegg som brannvarsling,talevarsling, nødlys,adgangskontroll, ITV-anlegg, dataanlegg osv FORUTSETNINGER FOR GOD DRIFT FDV-dokumentasjon skal minimum inneholde for god systemforståelse forts. Topologiskjema for nettverk på SD-anlegg eller andre BUSsystemer skal vise systemoppbyggingen Det utarbeides en matrise som definerer hvilke funksjoner det er mellom brannvarsling og fysiske objekter (vifter, luker, dører, porter, heiser etc på detaljnivå). Denne skal fortelle om start/stopp, åpne/lukke etc for hvert enkelt objekt Dekningsområder for tekniske anlegg

6 Opplæring Dette forutsetter at FDV er levert som beskrevet slik at driftspersonell kan sette seg inn i systemløsningen i de forskjellige leveransene. Den skal avtales i god tid og skal deles opp i de forskjellige fag og leveranser Dersom det er tverrfaglige funksjoner skal de aktuelle aktører gjennomføre dette samtidig Den skal være 2-delt hvor trinn 1 er gjennomgang av FDV med systemløsning og produkter og trinn 2 er fysisk på bygget Deltagere skal kunne forlange stikkprøvekontroll for å verifisere forventet funksjon Opplæring forts Presentasjonsystemer, f.eks SD-anlegg krever spesiell opplæring i bruk og funksjon Spesielt viktig og lære loggoppsett og bruk i dette Forklaring på event. lokale innstillinger med hensyn til verdi, f.eks trykk, frekvens, temperatur, vern etc Opplæring av andre visningsverktøy, event. sentraler f.eks brann-adgang-nødlys samt stikkprøvekontroll av anleggenes funksjoner

7 Prøvedrift ( blir mer vanlig) Entreprenør(er) er ansvarlig for drift i en avtalt periode, varierer fra ½ til 1år. Det må bli enighet mellom partene om når prøvedriftsperioden starter og slutter. Oppstart er ikke nødvendigvis samme dato som overtagelse. Her er det svært viktig og definere roller og ansvar mellom partene Prøvedrift kan være en sovepute for entrepenør, dvs de gjør seg ikke ferdig for de skal jo være der i en definert tid allikevel. Det er ikke meningen at prøvedriftsperioden skal brukes til og rette opp feil og mangler. Vanskelig tema om hva som er innholdet, Entra har forsøkt å beskrive innhold i klartekst i forhold til installert utstyr Ved mistanke om feil/avvik har ikke drift bevisbyrden, de skal bare påpeke at her er det noe som ikke fungerer ikke hva ansvarlig entrepenør sjekker videre Prøvedrift forts SD-anlegget skal brukes aktivt, bruk loggfunksjon for og kontrollere og verifisere Eksempel: Entra hadde overtagelse av ett bygg innflytting start prøvedrift dvs først på nyåret 2012 meldte entrepenør seg ferdig Vi har sjekket denne eiendom nå i vinter i prøvedriftperioden via SDanlegget. Her er det funnet feil/avvik på nesten samtlige systembilder, selv om prosjektet sa seg ferdig, det betyr at egenkontrollen har vært svært mangelfull. Dette har vi utført i egen regi, med en utvalgt kompetent person av Entra sammen med vår driftsorganisasjonen. Rapporter skrives Feil/avvik som er funnet blir gjennomgått i månedlige møter med ansvarlig entrepenør(er) og blitt rettet fortløpende (bra prosess) Sett fra byggherrenes side er det ett tankekors hvor mye tid og ressurser vi skal bruke på og kontrollere/teste funksjoner som i utgangspunktet skulle vært levert. Dette er ett stort bransjeproblem Dørmiljø er ett tilbakevendende problem, sjekkes med stikkprøver komplett inkl adgang, rømning etc

8 Prøvedrift forts Anbefalte tester i prøvedriftperioden Fullskalatest for brann, det skal på forhånd være definert alle styrefunksjoner i bygget og alle objektene må sjekkes. Samtidig sjekkes dekningsområdet for klokker/talevarsling Fullskalatest ved strømbrudd i bygg med UPS/reservekraft, beste test vil være på dagtid med alle brukere tilstedet. Det sjekkes kapasitet på nødlys, event andre installasjoner som har lokale batteripakker brann-adgang-itv etc Avtalte virkningsgrader på utstyr verifiseres, gjenvinnere, kjølemaskiner, varmepumper etc Fullskalatest spesielt varme og kjøleanlegg i en dertil egnet årstid forsøkes gjennomført Prøvedrift forts - energiforbruk Det sjekkes at forbrukt energi er som forventet og prosjektert. Her skal entreprenør/rådgiver definere hva som er forventet forbruk pr installert måler Antall målere er stadig økende, energiflyt skal gjennomgås i detalj på FDV og ute på bygget Akkumulerte verdier skal synkroniseres, dvs samme verdi lokalt på energimåler som i ett EOS-system

9 Serviceavtaler Ofte forespurt og tilbudt i forespørsel på nye prosjekter Jeg anbefaler sterkt at byggherre selv påvirker innholdet i avtalene sammen med aktuelle leverandører før de underskrives Avtalene må følges opp av hver enkelt driftsansvarlig, det anbefales at man har en tett dialog med utførende serviceteknikker. Gjennomfør befaringer og stikkprøvekontroller og avsett tid til dette. Påse at det gjøres avtaler i forkant på oppmøtetid. Jeg mener at det er tillatt og sende hjem servicepartnere som ikke har avtalt tid i forkant. Driftsansvarlig har også en hverdag og ta vare på!! Gjennomfør de samme prosessene mot rammeleverandører på andre oppgaver og utbedringer Reklamasjoner - garantibefaringer Driftsansvarlig formidler og sorterer reklamasjoner i et dertil egnet system (f.eks FDV ) Det gjennomføres faste oppfølgingsmøter mellom partene for tett oppfølging og tilbakemelding med tidsfrister Det må klart defineres hvem som har ansvar opp imot prosjektleveransen- rollebeskrivelse Det innkalles til formelle befaringer etter 1, 3 og evnt 5 år

10 DRIFTSANSVARLIGES HVERDAG Den er svært mangfoldig og krever stor og variert kompetanse samtidig med ofte knapphet av tid De skal kunne alt fra å stake dasser til den mest avanserte styrings- og reguleringsteknikk Min ærbødige påstand er at verken rådgivere, entrepenører eller prosjektledere kan og forstår driftsyrket DRIFTSANSVARLIGES HVERDAG

11 Lykke til her er det utfordringer»takk for meg