PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen. Dato 5. august 2014 Saksnr.: Saksbehandler Jøran Syversen. Byutviklingsstyret

Transkript

1 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen Dato 5. august 2014 Saksnr.: Saksbehandler Jøran Syversen Saksgang Møtedato Byutviklingsstyret Strømsheia detaljregulering offentlig ettersyn Sammendrag Strømsheia er lokalisert i nærheten av Rona, mellom Kvadraturen og Sørlandsparken. Planområdet ligger på en halvøy vendt mot nord, beliggende inntil Hånesbukta småbåthavn, mellom Håneskrysset og Ronakrysset. Planen legger til rette for inntil m 2 næringsbygg i form av kontorarbeidsplasser, og eller lett industri + tilhørende parkeringsanlegg. Området kan potensielt sett inneholde over 2000 arbeidsplasser når det er ferdig bygget avhengig av hvilke formål som bygge ut. I forbindelse med utvikling av området vil det oppstå et masseoverskudd på ca m 3 utsprengt masse. Totalt er det regulert inn ca. 17 daa byggeområde for bolig, fordelt på inntil 268 boenheter. Det er innregulert varierende bebyggelse med eneboliger, kjede- og rekkehus, samt leiligheter. Blokkbebyggelsen er plassert lengst sør, høyest i feltet mens rekkehus/kjeda eneboliger er plassert lengre nord på et lavere nivå. Det er i planen sikret opparbeidelse av kyststi fra boligområdet til småbåthavna på Hånes. I tillegg er det mest sentrale område mot sjøen i nord avsatt til offentlig friområde med badeplass, sandstrand og lekeplass. Det er 7 hytter innenfor planområdet, hvor den ene hytten er kjøpt av utbygger og omreguleres til friområde, og kan benyttes for velforeningen som skal dannes for området. Det er diskusjon om to andre hytter i nordøst hvor de kreves innløst av utbygger og regulert til friområde i et planforslag. Disse hyttene er også foreslått i et alternativt forslag som hytter (FRITID 5 og 6), hvor da de nye boligområdene i nærheten reduseres i omfang pga. nærheten til disse hyttene. 4 hytter lenger vest reguleres til hytter med en BRA på 100 m 2. Plan, - bygg og oppmålingsetaten har vært klare på at hyttene FRITID 5 og 6 bør innløses for å kunne forsvare denne urbane utbyggingen i 100 meters beltet, og som vil omdanne området hvor disse hyttene ligger i til et aktivt friområde for allmennheten. Det er dialog mellom utbygger og hytte eiere om kjøp men det er foreløpig ikke enighet om pris eller kjøp. Utbyggingsområdet forholder seg til kommuneplanens føringer for området ved at det tilrettelegges for bolig og næring med en høy tetthet for et sentralt område som ligger i nærheten til Rona senter med godt utbygd infrastruktur inntil E 18. Planforslaget har tatt hensyn til grøntområdet som er satt av i vest av Strømsheia, ved at formasjoner mot vest bevares som grøntområde med noe tilrettelegging for allmenheten. Boligbebyggelsen er lagt mot vest av byggeområdet for å oppnå de beste kvaliteter. Det er et godt grep å legge den tyngste delen av blokkbebyggelsen mot sør, mens den lettere rekkehusbebyggelse er lagt ned mot strandsonen som vender mot nord. Det er viktig å bevare strandsonen i nordøst som friområde med tilrettelegging for allmennheten, for å kunne forsvare denne utbyggingen. Bebyggelsens høyde forholder seg til landskapet ved ikke å bryte silhuetter, men for næringsdelen er det foreslått et bygg opp til kote + 90 som et fondmotiv som markerer 1

2 området. Plan, - bygg og oppmålingsetaten er ikke enig med tiltakshavers vurdering av dette, og har innstilt på en bebyggelse uten høyhus, der bebyggelsen forholder seg til terrengets formasjon med en trappet bebyggelse som skjuler skjæring som blir skapt i mot vest. Næringsområdet kan ikke ha tjenesteytingsformål og bli en konkurrent av disse formål til senterområdet på Rona. Det er innstilt på at dette tas ut av planen. Det er viktig at utbyggingsområdet i driftsfasen har gode rutiner ved uttak av masser med hensyn på støy, støv osv. Det er viktig at områdene særlig for boligbebyggelsen ikke står som sår i landskapet før realisering av bebyggelsen, og at det blir en realistisk uttak av masser og etablering av ny bebyggelse. Området bør ha et langsiktig perspektiv som vil være riktig å realisere i en lengre tidshorisont, samtidig kan næringsdelen av prosjektet være aktuelt som lokalisering for oljerelaterte bedrifter som har vært mye i fokus i det siste. Denne lokaliseringen er en god plassering med en sentral beliggenhet inntil bussmetroaksen, med god infrastruktur etablert beliggende inntil E 18. Samtidig er det de samme kravene til parkeringsdekning som gjelder i henhold til kommuneplanen krav med 1 p-plass pr. 100 m2 næringsbebyggelse. Planforslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn, men det må foretas tekniske justeringer av plankart og bestemmelser før utsendelse. Forslag til vedtak Byutviklingsstyret legger detaljregulering for Strømsheia sist datert , med bestemmelser sist datert , ut til offentlig ettersyn. 1. Før planen legges ut til offentlig ettersyn må plankartene endres slik at: a. Innenfor N1 skal kote + 90 erstattes av kote + 52, og BRA reduseres tilsvarende. b. Tjenesteyting med service og hotell fjernes fra bestemmelsene. c. Alternativ plankart, løsningsforslag 2a og 2b med FRITID 5 og 6 fjernes FRITID 6. Venke Moe Plan- og bygningssjef Jøran Syversen Saksbehandler Trykte vedlegg 1. Plankart, løsningsforslag 1A og 1B, sist datert Plankart, løsningsforslag 2A og 2B, sist datert Bestemmelser, løsningsforslag 1A og 1B, sist datert Bestemmelser, løsningsforslag 2A og 2B, sist datert Planbeskrivelse, sist datert Utrykte vedlegg 1. Oppsummering og sammendrag av merknader til planprogram, datert Vurdering av kapasitet i krysset Strømsdalen/Strømsheiveien, datert Støyutredning - detaljreguleringen, datert Støyutredningen massetak, datert ROS analyse, datert Vann og avløp, notat datert Spregningsteknikk, beregninger Utomhusplan, datert Arkeologiske registreringer, Geologiske undersøkelser, datert Vurdering av planlagt kyststi, datert Oppfølgende undersøkelser i sjøområdet i Hånesbukta småbåthavn,

3 13. Verdivurdering av naturmiljø, datert Biologisk mangfold, rapport fra Agder naturmuseum, datert 2012 BAKGRUNN FOR SAKEN Rambøll AS fremmer på vegne av Strømsheia Næringsutvikling AS forslag til detaljreguleringsplan med konsekvensutredning. Dagens situasjon Strømsheia er lokalisert i nærheten av Rona, mellom Kvadraturen og Sørlandsparken. Planområdets lokalisering Strømsheia er et kupert område hvor toppen på heia ligger mot sør og ligger på cote I vest av planområdet er det mye ur, bratt og lite framkommelig. Strandsonen er mest tilgjengelig i nordøst, hvor det ikke er noen hytter. Det er 7 hytter lokalisert i nord nordvest av planområdet. Strømsheia er ellers bevokst av til dels gammel skog. En markant skjæring avslutter planområdet mot E 18 i sør. I øst av planområdet grenser det inntil eksisterende båthavn. Det avsatte bebygde arealet for boliger vender mot nord, mens det avsatte næringsarealet vender mot øst. 3

4 Situasjonskartet viser 7 hytter innenfor planområdet, samt eksisterende båthavn i øst. Kotene viser at området er kupert hvor det er brattest mot vest. Området fremstår som uberørt utover dagens småbåthavn og hyttene. Planens innhold Næring Planen legger til rette for inntil kvm næringsbygg i form av kontorarbeidsplasser, og eller lett industri + tilhørende parkeringsanlegg. Området kan potensielt sett inneholde over 2000 arbeidsplasser når det er ferdig bygget avhengig av hvilke formål som bygge ut. I forbindelse med utvikling av området vil det oppstå et masseoverskudd på ca m 3 utsprengt masse. Disse massene vil ikke kunne håndteres lokalt, og det er pekt på mulighet for to alternative transportveger; - På lastebil langs veg og/eller via utskipningshavn på sjø. Begge alternativene er pekt på i planen og tilrettelagt som mulig løsning. Høyden på næringsarealene trappes oppover fra maks kote + 45 lengst mot øst til + 52 og + 59 mot skjæring i vest (vegen mot øst ligger på kote + 16). Høyden på bygg lengst øst blir ca. 28 meter, noe som tilsvarer ca. 9 etasjes bebyggelse inklusiv parkeringskjeller. Det er foreslått et høyhus til maks kote + 90 som er tenkt plassert mot sør, grensende mot E 18. Uten høyhuset vil utnyttelsen reduseres med ca m 2 BRA. Samlet vil da utnyttelsen på næringsarealet bli ca m 2. Bolig Totalt er det regulert inn ca. 17 daa byggeområde for bolig, fordelt på inntil 268 boenheter. Det er innregulert varierende bebyggelse med eneboliger, kjede- og rekkehus, samt leiligheter. Blokkbebyggelsen er plassert lengst sør, høyest i feltet mens rekkehus/kjeda eneboliger er plassert lengre nord på et lavere nivå. Det er i planen sikret opparbeidelse av kyststi fra boligområdet til småbåthavna på Hånes. I tillegg er det mest sentrale område mot sjøen i nord avsatt til offentlig rekreasjonsområde med badeplass, sandstrand og lekeplass. Småbåtanlegg I forbindelse med uttransportering av masser er det blitt vurdert alternative løsninger for dette. Det er ikke endelig konkludert med hvordan massene skal transporteres, men planen tar høyde for at massene kan transporteres via sjøen. Konkret er det derfor foreslått en midlertidig utskipningshavn i forlengelse av eksisterende småbåthavn på Hånes. Etterbruken 4

5 av denne er foreslått til en utvidelse av småbåtanlegget med totalt ca. 56 båtplasser inklusive parkering på land. Hytter Det er 7 hytter innenfor området, hvor den ene hytten er kjøpt av utbygger og omreguleres til friområde, hvor eksisterende hytte kan benyttes for velforeningen som skal dannes for området. Det er diskusjon om to andre hytter i nordøst (FRITID 5 og 6) hvor de foreslås omregulert til friområde. Disse hyttene er også foreslått i et alternativt forslag som hytter, hvor da de nye boligområdene i nærheten reduseres. 4 hytter lenger vest reguleres til hytter med en BRA på 100 m 2. Grønnstruktur Vestsida av Strømsheia reguleres til privat grønnstruktur naturområde, utenom arealer til offentlig turvei opp til toppen av heia, samt område på toppen som reguleres til friområde hvor det kan tilrettelegges med noen elementer. Trafikkareal Ny vei til området blir lagt på høydedraget over småbåthavn, hvor det legges en avkjøring i bakkant av næringsbebyggelsen, med en stigning som gjør at det ikke blir for høy skjæring i bakkant mot grøntdrag. Det er også forslag om en vei i sør i forkant av næringsbebyggelsen mot E 18, hvor det legges en klausul om at denne kan fjernes hvis SVV trenger arealet til utvidelse av veiareal. Videre er veier til boligområdene lagt så skånsomt som mulig i terrenget for å betjene bebyggelsen. 3D illustrasjon av utbyggingsområdet PLANPROSESSEN Gjeldende planer - Regionalplan for Kristiansandsregionen, vedtatt juni 2011 Planen er utarbeidet i henhold til vedtak i kommunestyrer og i fylkesutvalg om at det skal utarbeides en felles overordnet arealplan for kommunene i Kristiansandsregionen. Planen, som vil være retningsgivende for kommunenes planlegging, skal legge til rette for bærekraftig utvikling og balansert vekst i hele regionen. Samordning av areal- og transportplanleggingen står svært sentralt i planarbeidet. Om næringsarealer sies det følgende: 5

6 For å være en attraktiv region for næringslivet, må det sikres nok næringsarealer på rett plass. Det er særlig viktig at eksisterende virksomheter med stor regional betydning sikres utvidelsesmuligheter og gode rammevilkår. Nye næringsarealer bør i hovedsak lokaliseres langs overordnet veinett og i størst mulig grad være tilgjengelige med kollektivtransport. I Kristiansand sentrum bør det tilrettelegges for landsdelsdekkende funksjoner innen kultur, service og tjenester. Plasskrevende og transportrelatert næring lokaliseres i tilknytning til stam- og riksvei. Store kontorvirksomheter lokaliseres i kommunesentre og langs kollektivtrafikkens stamnett fra Hannevika til Rona. Planen bygger opp om dette med å tilrettelegge for kontor i nærheten av bussmetroaksen, samtidig som den bygger opp om Rona som bydelsenter. Det er ikke tilrettelagt for tjenesteyting innenfor planområdet. - Kommuneplan I gjeldende kommuneplan er Strømsheia vist som kombinert bebyggelse og anlegg (BA13) samt grøntstruktur og eksisterende småbåthavn (SH10). Utsnitt av kommuneplan I utgangspunktet skulle det lages en områdeplan for Stømsheia i følge kommuneplanen, dette ble endret til detaljregulering i vedtak i sak 45/12 av I bestemmelsene til kommuneplanen for BA13 heter det: BA 13 på Strømsheia skal brukes til kombinert formål næring og bolig. Utklipp kommuneplanen s 49: Næringsarealreserven er god, men det er likevel satt av nye arealer på Strømsheia, østre del av Øvre Strømme (Sønliheia) og Borheia. Næringsutviklingen i disse områdene vil styrke bydelssenteret på Rona, den regionale aksen mot Søgne og aksen mot Kjevik. Samtidig vil den gi en god og forutsigbar reservekapasitet av næringsarealer. Videre omtales Strømsheia s 102: Deler av området er vist som byggeområde i kommuneplan for I revidert plan er deler av heia avsatt til kombinert formål- bolig og næring. Toppen på heia, som inneholder fornminner, er beholdt som grønnstruktur. Området ligger sentralt nær planlagt bydelssenter på Rona. Arealet har meget god kollektivdekning. Arealet kan være attraktivt for næringer som ønsker nærhet til flyplassen, samtidig som det har en flott eksponering i forhold til E 18. Området er også attraktivt for boliger. Landskapet ivaretas ved å disponere det høyeste partiet og vestsiden til grønnstruktur. De automatisk fredede gravrøysene ligger innenfor dette området. 6

7 - Reguleringsplan Planenområdet griper inn i fire vedtatte reguleringsplaner: - Reguleringsplan for Strømsdalen, planid 111, vedtatt Eldre reguleringsplan som inneholder bolig og næring. Deler av boligområde blir omregulert til veiareal ved kryssutbedring. Utbygger har dialog med boligeier med mulig kjøp/ makebytte av areal. - Reguleringsplan for E 18 øst, Øvre Strømme Haumytheia, planid 578, vedtatt Dette er eksisterende veisystem med E 18 og lokal veitilførsel. Detaljregulering for Strømsheia vil omregulere deler av krysset mot riksveien pga. økt trafikk. - Reguleringsplan for Hånesbukta småbåthavn, planid 1213, vedtatt Planen blir berørt ved at ny atkomst til Strømsheia vil beslaglegge regulert areal for båtopplag, samt ny atkomst til båthavna må anlegges. Videre vil deler av grøntområde i nordøst erstattes av parkeringsområde og midlertidig utskiping av steinmasser, samt at det anlegges en ny pir i sjø for båthavna. - Detaljregulering for E 18 Håneskrysset, planid 1353, vedtatt Planen grenser inntil reguleringsplanen for Strømsheia. Det er stilt rekkefølgekrav til at Håneskrysset skal være sikret gjennomført før det kan gis brukstillatelse til bolig/næring/kontor for detaljreguleringsplanen på Strømsheia. Tidligere saksgang Det er i sak 45/12 av i bystyret avklart at det ikke skal utarbeides områdeplan men detaljreguleringsplan for Strømsheia. Melding om oppstart Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet med frist Det kom inn 18 merknader. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Medvirkning Det er spesielt avholdt møter med hytteeiere innenfor planområdet, hvor det er diskutert løsninger for ivaretakelse av deres eiendommer. Samtidig er det diskutert løsninger for enkelteiendommer som ønskes innløst. Samarbeidsgruppa for bydelen Planforslaget ble diskutert i samarbeidsgruppa øst, hvor merknader herfra er ivaretatt. 7

8 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Planforslaget bygger opp om Rona som bydelssenter ved å legge nye boligområder nær området som kan betjene befolkningen med daglige tjenester. Samtidig skal området ha god kollektivbetjening, og denne utbyggingen bygger opp om dette tilbudet for å gjøre det bærekraftig. Tilrettelegging for større næringsområder er en prioritert oppgave for kommunen, og det er viktig å tilby gode arealer for større kontoretableringer. Boligdelen av planen ligger avskjermet fra næringsområdet og vil selv om det er vendt mot nord ha kvaliteter som kan forsvares ved at det blir kvalitative gode uteoppholdsarealer på bakkeplan. Mange boenheter er vendt mot vest og får gode solforhold. Opparbeidelse av friområdet i nordøst vil få gode kvaliteter og frigjør strandsona for allmenheten. - Kulturminner De automatisk fredede gravrøysene vest i planområdet vil ikke bli berørt av utbygging, og påvirkningen på disse som følge av utbygging i nærområdet må anses som små. De er ivaretatt med reguleringsformål friluftsformål med hensynssone bevaring på minimum 5 meter rundt. Dette blir gjort for å beskytte disse kulturminnene mest mulig for tiltak i ettertiden. Ett nyere tids kulturminne vil bli fjernet fra område. Dette er avklart med fylkeskonservator som akseptabelt ut i fra mulighet til å realisere utbyggingen i området. Heller 1 er også undersøkt uten at det er dokumentert ytterligere funn av kulturminner. Det er derfor vurdert som akseptabelt å fjerne kulturminnet til fordel for utbygging. - Barn og unges interesser Det er ingen større aktivitet i planområdet av barn og unge utover den bruken som er av private hytteeiendommer og eventuelt småbåthavna. Strømsheia ligger som et naturlig landskap som kan tas i bruk som det er, men har ingen spesifikke strukturer eller aktiviteter som i utstrakt grad benyttes av eller appellerer til barn og unge. Det er 1,6 km til nærmeste barneskole (Strømme) og 2,8 km til ungdomsskole (Haumyrheia). Slik Strømsheia ligger er den i liten grad benyttet av barn og unge. Hverken som areal for fritid og rekreasjon eller for den etablerte sosiale infrastrukturen. Arealer til lek og badeplass er avsatt i planforslaget i nordøst. Det er gitt rekkefølgekrav til opparbeidelse i tråd med utbyggingen i området. Arealene vil kunne benyttes av beboere både i og utenfor planområdet. Utbyggingen ligger kant i kant med et stort urørt grøntområde som vil gi innslag av natur i nærheten av boligområdet. Det skal tilrettelegges for sti til toppen av Strømsheia som kan bli et fint element som utsiktspunkt. Stisystemer som kopler området sammen skal etableres, og det skal etableres kyststi ned mot båthavna i Hånes. Det er ikke funnet forsvarlig å tilrettelegge for kyststi på vestsida av Strømsheia, da dette området er veldig bratt og utsatt for ras, og vil være vanskelig å sikre forsvarlig ved en aktiv bruk. Det legges opp til fortau/gang- og sykkelvei forbindelse som kobles på hovedveistrukturen. Det vil bli lettere å ta seg frem og det sikres trygge overganger mellom ulike funksjoner. Skolevegen er sikret med ett unntak gjennom Ronatoppen. Dette område ligger meter unna planområdet og trafikken her betegnes som lav. I kombinasjon med at det er de eldste elevene fra klasse som benytter denne vegen, ansees dette som tilfredsstillende og i henhold til kommunal norm for slike veger. - Universell utforming Strømsheia er lite opparbeidet og de veiene/stiene som finnes er ikke universelt utformet. I småbåthavna er det tilrettelagt for en universell utformet adkomstrampe for båt til bruk for f.eks. rullestoler eller barnevogner. Når det gjelder nye bygninger og utforming av utendørs arealer vil det bli lagt vekt på ivaretagelse av stigningsforhold, sikt og fremkommelighet ved anleggelse av veier og tilkomst til boligenheter og felles/offentlige arealer. For boligområdene er det stilt krav om at minst 70 % av enhetene skal tilrettelegges med livsløpsstandard, med alle hovedfunksjoner på ett plan. Noen deler av det offentlige turvegsystemet vil ikke kunne oppnå kravene til universell utforming utfra stigning og terrengets beskaffenhet. 8

9 - Risiko- og sårbarhetsanalyse ROS - analysen viser at det gjennom planlegging og risikoreduserende tiltak vil være mulig å redusere antall uønskede hendelser, eller redusere konsekvensen av disse. God oppfølging i detaljprosjekteringen av prosjektet vil bidra til å redusere omfanget av eventuelle ulykker. Flertallet av hendelsene havner i gul sone og det konkluderes med at prosjektet i seg selv ikke vil medføre større farer enn hva som kan aksepteres. - Økonomiske konsekvenser for kommunen Det er ikke kjente utgifter for kommunen utover drift og vedlikehold av nye veier med tilhørende anlegg samt for ny offentlig grøntstruktur. - Naturmangfoldloven 8-12 o 8 Kunnskapsgrunnlaget. Området er ikke tidligere undersøkt med hensyn til naturmangfold, men det er registrert sjeldne og truede arter i artsdatabanken. Den ene arten som er en sjelden sopp er bekreftet feilregistrert og skal være lokalisert på Timenes utenfor planområdet. En sommerfugl er registrert i 1977 som en rødlisteart, men som ikke påvirkes av utbyggingen. Det er i forbindelse med dette planarbeidet foretatt tilleggsregistreringer. Det er registrert to områder A og B som ligger innenfor regulert friområde og noe av B innenfor utbyggingsområde. Område A er registrert som rik sumpskog med nasjonalt svært viktig naturtypelokalitet og område B med rik edelauvskog som nasjonalt viktig naturtypelokalitet. I ny rapport fra Rambøll blir områdene A og B karakterisert som en naturtypelokalitet med lokal verdi pga. utstrekning og detaljert registrering. o 9 Førevar prinsippet Konsekvensene av tiltaket er kjent. Artene store eiker vil ikke bli berørt av tiltakene i planforslaget, da disse skal ivaretas med vern i form av hensynsone for bevaring. o 10 Samlet belastning Samlet belastning for artene i distriktet vil ikke bli skadelidende. o 11 Kostnader Kostnadene bæres av tiltakshaver. o 12 Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetode skjer ved at planforslaget har regulert inn de største eiketrær som skal ivaretas ved opparbeidelse av byggeområde og friområde. Forholdet til naturmangfoldlovens 8-12 anses å være ivaretatt. - Senterstruktur Det er i kommuneplanen fokus på å styrke handelen i Kvadraturen, samtidig som det er fokus på å få større kontoretableringer i Kvadraturen da dette generer kjøpekraft og behov for tjenesteyting i sentrum. Samtidig er det viktig å bygge opp om bydelssentret på Rona som fram til nå ikke har vært noe senter. Nå som det første byggetrinnet realiseres er det viktig å bygge opp rundt området som ligger tett opp til bussmetroaksen. En høy utnyttelse slik det legges opp til i planforslaget for Strømsheia bygger opp om dette. Samtidig er det vanskeligere å etablere slike næringskonsept som planen i Strømsheia legger til rette for i Kvadraturen da det ofte ligger begrensninger i utforming pga. eiendoms struktur/vernehensyn, kvartalsstruktur eller høydebegrensninger. Ideelt burde denne planen kommet noe lengre fram i tid da det er god tilgang på boligområder i kommunen, og det kunne vært ønskelig med en styrking av senterdelen nærmere Rona. - Næringsareal Utviklingen av Strømsheia vil være med på dekke opp et fremtidig behov for næringsarealer. Plasseringen langs E-18 er god med tanke på lett tilgang til hoved infrastruktur. Det er også viktig at det er et varierende utvalg i hht. geografisk plassering, og at det er utvidelsesmuligheter. Strømsheia spiller på Kristiansand sin beliggenhet ved sjøen med tilrettelegging for gode bo- og arbeidsområder. Kristiansand har et sterkt internasjonalt omdømme innenfor offshoreteknologi. Næringsområde vil spesielt kunne bidra til å styrke ønske om etablering i regionene og styrke den allerede befestede ledende rollen i Norge. Næringsområdet har en størrelse som gjør at det egent til utbygging av større bedrifter eller kan brukes av typiske nettverk hvor det er positivt at ulike bedrifter er knyttet opp til 9

10 hverandre. Område ligger godt eksponert ved byens «innfallsport» og kan bidra til positiv omdømmebygging og profilering. Strømsheia er også plassert strategisk til nær et bydelssenter og på østsiden av byen som er det store boligvekstområdet i Kristiansand. Dette vil gi et større spekter av arbeidsmuligheter på østsiden av byen. Man får dermed knyttet boligutviklingen sammen med næringsutvikling. Samtidig som man styrker et prioritert bydelssenter. - Grønnstruktur Etablering av boliger på Strømsheia vil åpne et frem til nå mindre tilgjengelig og brukt grøntområde for befolkningen i Kristiansand. Det er ment å utvikle området slik at det lettere kan tas i bruk som rekreasjons- og friluftsområde. Opparbeidelse av kyststien vil føre til nye muligheter i forbindelse med bruk og tilgang til området. Opparbeidelse av kyststi er i seg selv et mål i kommuneplanen. Strandsonen eller 100-metersbeltet vil bli berørt av utviklingen, men strandsonen vil gjennom utbyggingen også bli gjort mer tilgjengelig for allmenheten. Eksisterende småbåtanlegg har allerede tatt i bruk deler av strandsone. Noe vegetasjon vil forsvinne men kantsoner vil bli bevart eller vitalisert til offentlige rekreasjonsområder. - Transport/parkering Hovedprinsippene for de overordna planer (regionalplan og kommuneplan) sier at større utbyggingsområder skal ligge nær hovedfartsveier med god kollektiv infrastruktur og med et godt utbygd gang/sykkelveinett. Strømsheia oppfyller disse kriteriene. I detalj ligger det noen forutsetninger i veisystemet som i dag ikke er på plass for å få infrastrukturen komplett. Nye ramper fra E18 ved Håneskrysset er nylig vedtatt i en detaljplan, og vil avhjelpe lokalveien fra Rona til Hånes for mye trafikk. Det jobbes også med løsninger for et bedre kryss ved Rona med kollektivterminal. Det er stilt rekkefølgekrav til at kapasiteten ved vegsystemet ved Håneskrysset og Ronakrysset skal være sikret gjennomført. Videre er det stilt rekkefølgekrav til ny rundkjøring fra FV 401 til Strømsheia. Trafikkanalysen som er gjennomført med kapasitetsberegning på kryss tilsier en rundkjøring her. Rekkefølgekravet er formet slik at det kan bygges en del m 2 med næring og bolig før det er krav til bygging av rundkjøring, da det ikke vil være behov for denne før lenger ut i byggeperioden. Planområdet ligger ca. 650 meter unna kollektivknutepunktet Rona, men noen metroruter (M1 og M2) ligger bare meter unna. Sykkelekspressvei er planlagt lagt rett forbi området, langs FV 401, og vil betjene området med mulighet for god gang/sykkelvei forbindelse. I dag er også tilbudet godt betjent med gang/sykkelveiforbindelse, også for barn og unge til og fra skole. Parkeringsplasser er dimensjonert etter kommuneplanens krav, hvor det meste av parkering skal anlegges i kjeller. - Estetikk Planområdet vil i en periode være et masseuttak som naturlig nok er skjemmende og oppleves som rotete i landskapsbildet. Masseuttaket ligger godt synlig mot E-18, småbåthavna og også fra boliger på Øvre Strømme og Hånes. Bebyggelsen planlegges slik at den i stor grad tar opp terrenget og høydene på skjæringen fra masseuttaket når den er ferdig bygget. Avbøtende tiltak er ellers rekkefølgekrav til anleggelse av beplantning og tilfylling mot skjæring for å dempe denne. Samtidig tar dette tid å få etablert, og det er vanskelig å styre når bebyggelsen skal komme slik at man kan anta at dette vil ligge som et sår i landskapet til bebyggelsen er etablert. Et mulig senario kan være å sette i gang uttak av masser hvis behovet for masser er der, samtidig er det ikke marked for næringsarealer. Det er ikke vurdert å sette begrensninger på uttak av masser, og det er vanskelig å styre når bebyggelsen skal være etablert. Utklipp fra planbeskrivelsen: Ny boligbebyggelse skal fremstå enhetlig i hvert delfelt og med et moderne uttrykk. Bebyggelsen skal ikke overstige landskapets tålegrense, det vil si at den ikke skal bryte silhuettlinjen og hvert bygg skal tilpasses topografien på hver tomt. Nye bygg skal i størst mulig grad ivareta utsiktmuligheter mot sjøen fra bakenforliggende bebyggelse. Utformingen av nye bygg skal ivareta gode og solrike 10

11 uteoppholdsplasser og sikre god bokvalitet. I næringsområde er det vektlagt et moderne og konsentrert konsept med et tydelig brudd i form at et høyhus. 3D illustrasjon av ny bebyggelse sett fra Hånestangen Høyden og plassering av boligbebyggelsen vil ikke bryte silhuetter men terrengbearbeiding plassering av ny bebyggelse vil bryte opp landskapet. PBO har påpekt boligene i KB3 og KB4 til å bli eksponert. I prosessen er disse trukket noe tilbake men er fortsatt eksponert. Høyhuset ved næringsdelen er foreslått opp til kote + 90 og vi bryte silhuett da høyeste topp på Strømsheia ligger på kote Selv om landskapet er noe høyere med vegetasjon vil den foreslåtte bygningskonstruksjonen bryte silhuetten. PBO foreslår et jevnt høydelag med opptrapping mot skjæring for næringsbebyggelsen og foreslår høyhus senket til kote + 52 som den øvrige bebyggelsen i samme område. - Skole- og barnehagesituasjon Utbyggingen vil føre til en økning i andel barn som skal ha plass i barnehage og på skolene i årene fremover. Strømsheia ligger til Søm skolekrets for barneskolen og Randesund skolekrets for ungdomsskolen. Området sogner i dag til Strømme barneskole og Haumyrheia ungdomsskole. Det er satt av arealer til skoletomter i reguleringsplan for Benestad slik at det er fremtidige muligheter for etablering av nye skoler i kretsen, selv om dette ikke er sett på som nødvendig i nærmeste fremtid. Innenfor en radius på ca. 2 km finnes det 8 barnehager både private og kommunale. I tillegg er det etablert arealer for barnehage i forbindelse med utbygging av Benestad og Lauvåsen. Det er ikke stilt rekkefølgekrav til behov for skole eller barnehage ved utvikling av Strømsheia. - Folkehelse Det tilrettelegges for opparbeidelse og tilgjengelighet til et til nå lite brukt grøntområde som sikrer en kyststi og tilgang til strandsonen. Videre planlegges det en sti opp til utsiktspunkt på toppen av Strømsheia. Dette vil bli både for beboere og andre. Det tilrettelegges for enkel tilknytting og korte avstander til eksterne behov som handel og helsetilbud ved Rona senter, skole, barnehage, kollekvitransport og tilknytning til ekspress-sykkelvei. - Støy Utbyggingen av Strømsheia vil føre til mer støy som følge av trafikk, anleggsvirksomhet og utvidelse av båthavna. Det er gjennomført støykartlegging for to forhold; o Anleggsperiode (masseuttak) o Driftsperiode (ferdig bygget) I anleggsperioden med massetak Det er utarbeidet støysonekart for anleggsfasen for flere scenarioer; - Uttak av boligområde 11

12 - Uttak av næringsområde - Uttak samlet I tillegg er det utarbeidet et støysonekart hvor også vegstøy og støy fra båthavn er innarbeidet for å anslå «sumstøy» med alle påtrykk i anleggsperioden. Dette er en midlertidig situasjon som skal foregå i den perioden byggegrunnen skal klargjøres. Det vises til planbeskrivelsen side 64 til 73 om detaljer på dette. Et masseuttak betinger godkjenning av egne driftsplaner som beskriver uttaksprosessen. Det er i rekkefølgebestemmelsene satt krav til utarbeidelse av driftsplan. Ferdig utbygd Støy innenfor dagens planområde er i hovedsak forbundet med vegtrafikk. ÅDT på E18 er i dag 27500, mens fylkesveg 401 har en ÅDT på Trafikken fra disse vegene fører til det største støypåtrykket for eksiterende og nye beboere på Strømsheia. Ved full utbygging på Strømsheia kan det potensielt være bygget 268 boliger, kvm kontor (600 parkeringsplasser) og 90 nye båtplasser. Den genererte trafikken som følge av etableringen er beregnet med en ÅDT lik 2300 på Strømsheia. Den planlagte næringen i planen ansees ikke som støyende virksomhet. Det er beregnet en fremskrevet støysituasjon for Strømsheia (ferdig bygget 2033) inklusive eksisterende boliger hvor beregningene viser at deler av noen fasader til den nye bebyggelsen ved næringsområdet sørøst på Strømsheia er i rød eller gul sone. Noen av fasadene til de planlagte boligene er delvis i gul sone. Et av de planlagte uteoppholdsarealene er delvis i gul støysone. Det er i planens bestemmelser nedfelt vilkår om at dette arealet, samt fasadene på dette bygget skal imøtekomme kravene i retningslinjer for behandling av støy (T-1442) før det gis igangsettingstillatelse. - Forurensning Utbyggingen vil føre til inngrep i de geologiske forekomstene. De registreringene som er gjort i forbindelse med reguleringen konkluderer med liten risiko for sulfid i berggrunnen. Det er i tillegg stilt rekkefølgekrav til undersøkelser med borprøver før tiltak kan igangsettes. Det vises til NIVA rapport fra undersøkelser i sjø ved Hånes småbåthavn, og at det ikke er registrert forurensning som hindrer en utvidelse av Hånes småbåthavn. Samtidig skal sjøbunnen undersøkes før eventuelt tiltak kan igangsettes. Det er utredet konsekvensene for nærmiljøet ved uttak av steinmasser ved utbyggingsområdene. Dersom massene skal benyttes på Vige eller annet sjønært areal vil de miljømessige gevinstene ved transport på sjø være store. Både fordi en unngår tungtransport på veg med de miljømessige konsekvensene dette får i form av støv og støy, men også fordi avstanden er kortere. I forhold til støv fra området i anleggsfasen kan vanning og andre tiltak avhjelpe dette. Dette må ivaretas i driftsplanen. - Energi Området ligger innenfor konsesjonsområdet for vannbåren varme fra Agder Energi, og det er tilknytningsplikt til dette anlegget hvis de kan levere vannbåren varme. I dag er det ikke etablert anlegg i området. På lang sikt er det påregnelig at fjernvarme er ført fram til området gjennom ny Varoddbru. Det kan evt. bli vurdert et lokalt anlegg i området, men dette er ikke vurdert ennå. - Utbyggingspolitikk Området er tenkt innarbeidet i kommunens utbyggingsprogram, og prosjektet vil bli tatt inn som et fremtidig prosjekt lengre ut i perioden etter Plan-, bygg- og oppmålingsetatens anbefaling og konklusjon. Utbyggingsområdet forholder seg til kommuneplanens føringer for området ved at det tilrettelegges for bolig og næring med en høy tetthet for et sentralt område som ligger i nærheten til Rona senter med godt utbygd infrastruktur inntil E 18. Planforslaget har tatt hensyn til grøntområde som er satt av i vest av Strømsheia, ved at formasjoner mot vest bevares som grøntområde med noe tilrettelegging for allmenheten. Boligbebyggelsen er lagt mot vest av byggeområdet for å oppnå de beste kvaliteter. Det er et godt grep å legge den 12

13 tyngste delen av blokkbebyggelsen mot sør, mens den lettere rekkehusbebyggelse er lagt ned mot strandsonen som vender mot nord. Det er viktig å bevare strandsonen i nordøst som friområde med tilrettelegging for allmennheten, for å kunne forsvare denne utbyggingen. Plan, bygg og oppmålingsetaten har vært tydelige på at de 3 hyttene som ligger innenfor dette område må innløses og være en del av den overordna grøntstrukturen som kan forsvare en så høy utnyttelse av resten av planområdet og forsvare bygging i 100 metersbeltet. Det vil også være uhensiktsmessig å ha disse hyttene i nærheten av et tilrettelagt friområde og tett opp til nye boliger. Området skal omdannes fra å være et lite brukt område hvor disse hyttene har hatt sin idyll beskyttet fra annen trafikk, til å bli et urbant utbyggingsområde hvor tilliggende friområde får en aktiv bruk hvor det lett kan oppstå konflikter med en blandet bruk av eksisterende hytter. Næringsdelen som er plassert nærmest E 18, vil ligge attraktivt til nær god infrastruktur. Ved å plassere området her vil boligområdet ligge beskyttet fra denne delen, og all trafikk til næringsområdet vil ikke direkte berøre boligområdet. Næringsdelen med sin høye utnyttelse kan huse mange av de oljerelaterte bedrifter som er tilknyttet vår kommune. Samtidig ligger de samme føringer i forhold til parkering som kommuneplanen gir, men det er et godt tilrettelagt kollektivtilbud i området. Det er også et krav at kapasiteten på veikryssene i Hånes og Rona skal være sikret gjennomført, noe som kan være løst ved at de nye rampene ved Håneskrysset blir bygget. Høyden på bebyggelsen skal underordne seg landskapet på Strømsheia, og ikke bryte silhuetten i forhold til høyder som dagens landskap innehar. Tiltakshaver har foreslått et høyhus for næringsbebyggelsen opp til kote + 90, hvor begrunnelsen er å danne en fondmotiv som skal skape et element som viser at byen startet i dette området. Plan, bygg og oppmålingsetaten har vært tydelige på at vi ikke er enig i denne vurderingen, og anbefaler en bebyggelse som gjenskaper mer formasjonen til landskapet med en trapping som følger kotene til landskapet. Det er viktig å ha fokus på driftsplanen i massetaket og hensynta nabolaget med et så stort utbyggingsområde som vil gå over år før det er realisert. Forholdene til støy, støv osv. må ha fokus, og det skal være gode rutiner på dette. Samtidig kan områdene stå ubebygd innen det kommer tiltakshavere som kommer i gang med realisering ev bebyggelsen. Det bør vurderes om det skal settes rekkefølgekrav til uttak av stein på delområder for boligbebyggelsen, slik at ikke hele området ligger som et sår før boliger etableres. Prosjektet bygger opp om Rona som et bydelsenter, samtidig skal tjenestefunksjoner ligge ved Rona hvor det også er avsatt for større arealer for senterområde i kommuneplanen. Det er viktig at Rona sin infrastruktur med forbedret kollektiv knutepunkt kommer på plass etter hvert som store utbyggprosjekt i nærområde realiseres. Planforslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn. Saksbehandler: Jøran Syversen Dato: