Utarbeidet av: T-2 Prosjekt AS for Frogn kommune

Transkript

1 Forslagsstillers planbeskrivelse, alternativ 2 Ullerud terrasse 2, Trekanttomta, Ullerudåsen, Gnr. 69 Bnr. 389 Planskisse til prosjektavklaring Detaljregulering Utarbeidet av: T-2 Prosjekt AS for Frogn kommune

2 Innhold 1. FORENKLET ILLUSTRASJON Skisse - eksisterende situasjon Skisse - planlag fremtidig situasjon BAKGRUNN EKSISTERENDE FORHOLD Lokalisering og bruk Planområdet og forholdet til tilliggende arealer PLANSTATUS Overordnede føringer og gjeldende planstatus Mulig utnyttelse i henhold til gjeldende regulering MEDVIRKNING Innspill etter planoppstartsmøte Forhåndsuttalelser Opphør av gjeldende regulering PLANSKISSEN KONSEKVENSER AV FORSLAGET ILLUSTRASJONER T-2 Prosjekt AS, alt. 2 2

3 1. FORENKLET ILLUSTRASJON 1.1 Skisse eksisterende situasjon Eiendommen ligger som en ubebygd skogkledd ås mellom Ullerudbakken, Ullerudåsen og Ullerud terrasse, benevnt som kirketomten eller trekanttomten. Planområdet Busstopp Skisse - fremtidig situasjon med kirkebygg på eiendommen fra 2005 T-2 Prosjekt AS, alt. 2 3

4 Illustrasjonsskisse; Situasjonsplan ny bebyggelse 2. BAKGRUNN Kommunens eiendom i Ullerud terrasse 2 ble regulert til kirke i Den ferdigprosjekterte flerbrukskirken på Trekanttomta ble imidlertid skrinlagt av kommunestyret i Oppføring av flerbrukskirke på Dyrløkke, der den gamle brannstasjonen lå, ble vedtatt som et bedre alternativ og bygging igangsatt med åpning/ferdigstillelse våren Vedtatt kommuneplan beskriver en sterk befolkningsvekst. Kommunen er i underskudd på mindre boliger tilpasset den eldste befolkningen. Kommunestyremelding «Om boligutvikling i Frogn kommune» 2012 har fokus på boliger for eldre, førstegangsetablerere og vanskeligstilte. Bruk av Trekanttomta til boligformål i tråd med kommunens behov for tilstrekkelig og variert boligmasse, er vurdert som et godt alternativ når kirke ikke lenger er aktuelt å bygge på denne tomten. I kommunestyremeldingen er Trekanttomta utpekt som investeringsprosjekt nr. 5 for effektiv arealutnyttelse til private boliger med ca 15 % andel til kommunen. T-2 Prosjekt AS, alt. 2 4

5 3. EKSISTERENDE FORHOLD Eiendommen ligger i åssiden ca. 2 km fra Drøbak sentrum og har tilsvarende kort avstand til marka. 3.1 Lokalisering og bruk Eiendommen består av en kolle med tett trevegetasjon mellom Ullerudåsen, Ullerud terrasse og Ullerudbakken. Mot nord grenser eiendommen til regulert friområde og en boligeiendom i Ullerud terrasse 4. Områdene rundt er å definere som varierte boligområder. Ullerudbakken er trafikkert med buss og har busstopp nedenfor skrenten sydvest for eiendommen. 3.2 Planområdet og forholdet til tilliggende arealer Natur- og ressursgrunnlaget Eiendommen ligger inntil regulert friområdet i nord og gir sammen med dette området et helhetlig grønt innslag. Landskap Eiendommen er markant i landskapsrommet som en tydelig skogkledd kolle. Landskapselementet og høye trær, er stedets identitet slik det fremstår i dag. Terrenget faller kraftig mot vest med en høy og bratt skrent ned til Ullerudbakken. Terrenginngrep i forbindelse med opparbeidelse av vei/fortau er synlig, som lav skrent, langs hele eiendommen også i øst, langs Ullerudåsen. Høye furutrær gir en tett vegetasjon på hele eiendommen og krattvegetasjon i randsonene gir tomten et grønt og frodig inntrykk. Det er direkte adkomst via eksisterende stier til naboeiendommen/friområdet. Utførte registreringer av kvaliteter i eksisterende landskapssituasjon. T-2 Prosjekt AS, alt. 2 5

6 Naturmangfold Furuskog er mest markant på eiendommen, men det er også noe innslag av løvtrær som osp, bjørk, rogn og eik. Knauser og skogbunn er dekket av mose, lyng og blåbærvekster. Skogbunnen mot øst på eiendommen framstår som tørr og lite næringsrik der også fjellet ligger høyt opp, mens det på flatere områder, på nordsiden, naturligvis vokser mer gress og lavt kratt. Det er ikke registrert Biologisk mangfold av verdi i Follo kartregisteret. Kulturminner Det forligger ikke registrerte kulturminner på eiendommen. Nordre del av tilstøtende friområde har registrert en automatisk fredet Hulvei fra jernalder/middelalder som ikke en del av planområdet, men dens influensområde. Den har kulturminnebetegnelse «veianlegg» med feltregistrering med automatisk fredning samme dato. Follo kartverk registrering kulturminne. T-2 Prosjekt AS, alt. 2 6

7 Miljøfaglige forhold Eiendommen ligger høyt og solrikt. Det er ikke påvist kritiske grunnforhold Trafikkforhold Ullerudbakken er definert som hovedvei med bussforbindelse. Veien er utbedret i 2014, med bredere fortau. Adkomst til eiendommen med bil er fra Ullerud terrasse etter gjeldende regulering. Eksisterende forhold og planer legger ikke til rette for avkjørsel fra Ullerudbakken eller Ullerudåsen. Gangtrafikk til eiendommen fra Ullerudbakken og Ullerudåsen, foreligger i begrenset omfang. Risiko- og sårbarhet Risiko og sårbarhetsanalyse for Frogn kommune foreligger. Sosial infrastruktur Eiendommen ligger sentralt, med god forbindelse til skoler, barnehager, idrettsplasser, turområder og andre offentlige servicetilbud, samt Drøbak sentrum. Teknisk infrastruktur Eiendommen ligger med mulighet for tilkobling til offentlig infrastruktur som vann, avløp, energi og renovasjon. Estetikk og byggeskikk Eiendommen ligger høyt og fritt med utsikt til fjorden. Nord for eiendommen er tilsvarende bratt skråning mot vest bebygd med terrassebebyggelse. Syd og øst for eiendommen er det variert og spredd bebyggelse med rekkehus og eneboliger. Foto standpunkt; fra henholdsvis Sogstiveien øverst og krysset Ullerudbakken og Ullerudåsen. T-2 Prosjekt AS, alt. 2 7

8 Stedsutvikling Variert tett lav bebyggelse og terrasse blokker i området rundt har ikke en entydig karakter. Tidligere planer og gjeldende regulering ønsket å benytte denne markante eiendommen til kirkebygg. Da dette ikke lenger var aktuelt, ble eiendommen utpekt av kommunen som område for boligutvikling. I kommunestyremeldingen «Om boligutvikling i Frogn kommune» fra august 2012, er området utpekt som investeringsprosjekt 5 «Trekanttomten». Det er videre forutsatt; «at arealet omreguleres til boligformål. Det foretas detaljplanlegging for å sikre en effektiv utnyttelse med mål om å etablere boenheter (avhengig av resultat fra planprosessen). Det inngås avtale med privat utbygger der enten kjøp av en forhåndsbestemt andel boliger (ca 5 boliger med avtalt boligtype og pris) er en del av avtalen. Prosjektet kan realiseres i 2018 dersom detaljplanen er godkjent i 2016.» Barns interesser Som naturlig og opprinnelig skogkledd område er det ikke et særlig tilrettelagt areal. Stier, trær, knauser og naturlig vegetasjon gjør imidlertid området generelt attraktivt som grønn lunge og uformell lekeplass for barn i omkringliggende bebyggelse. Sammenhengende skogsområde tett på bebyggelse vil alltid være positivt generelt sett, og særlig for barn- og unges interesser. Tilstøtende regulert friområde har også tilsvarende kvaliteter som nærmiljøets «hundremetersskog» som lett tilgjengelig for barn og unge i nærmiljøet. Universell utforming Tomten har kraftig terrengfall. Kommunikasjon øst/vest over eiendommen er vanskelig i forhold til universell tilgjengelighet, med naturgitte stier i terreng. Juridiske forhold Frogn kommunen står som hjemmelshaver for eiendommen. Det foreligger ingen utbyggingsavtale eller rettighetskrav for eiendommen. Interessemotsetninger Ikke kjent for gjeldende forhold. 4. PLANSTATUS Det vises til planoppstartsmøte med Frogn kommune 18. april Overordnede føringer og gjeldende planstatus Følgende rikspolitiske bestemmelser eller retningslinjer er vurdert som relevant for planarbeidet: Rikspolitiske retningslinjer for samordna areal og transportplanlegging. Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planlegging. Gjeldende overordnede planer Fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur fra 2011 definerer sentrumsområdene i Frogn til; Seiersten, Dyrløkke og Drøbak tettsted. Gjeldende planområde ligger på egnet måte i kort avstand til Drøbak sentrum for handel og service. Kommuneplan for Frogn fra 2013 til 2025 beskriver under arealforvaltning/arealutvikling forhold knyttet til Frogn kommunes særlige behov for boligutvikling, som med dette planforslaget følges opp. Videre beskrives delområdet i kommunestyremelding om boligutvikling i Frogn kommune fra Gjeldende regulering Ullerudåsen Trekanttomta Gnr. 69 Bnr. 141 og 142, boligområder, friområde, trafikkområde, felles areal, spesialområder og kirke. Planen ble vedtatt i kommunestyret med saksnr. 30/06. T-2 Prosjekt AS, alt. 2 8

9 Det er 8 K «kirke» fra denne planen som med bakgrunn i endrede behov foreslås omregulert til boliger med tilhørende anlegg. Eiendommen har i dag Gnr. 69 Bnr Del av Gnr. 69 Bnr. 265 regulert til annen veggrunn er inkludert i planen. Opphør av regulering Det er forutsatt opphør av gjeldende regulering for Trekanten Gnr. 69 Bnr. 389 og del av Gnr. 69 Bnr. 265, som inkluderes i Gnr. 69 og Bnr Pågående planarbeid Det foregår ikke øvrig planarbeid i området. 4.2 Mulig utnyttelse i henhold til gjeldende regulering Maksimal BYA for kirke er satt til 25 %, trafo, 2 leiligheter og mønehøyde 9 m, unntatt selve kirkerommet og klokketårn. For tilstøtende boligområder er BYA satt til 25 % til 35 % og gesimshøyde 7 meter og mønehøyde 9. Gjeldende regulering fra Follokart. T-2 Prosjekt AS, alt. 2 9

10 5. MEDVIRKNING 5.1 Innspill etter planoppstartsmøte Det er etter planoppstartsmøte , fra kommune gitt innspill på behov for lokal vurdering av landskap, da eiendommen ligger eksponert mot Oslofjorden. Bevaring av vegetasjon i forhold til åssiden samt at bebyggelsen ikke skal fremstå som en vegg i landskapet, vurderes kontra bebyggelsens høyder. Grønn korridor gjennom området bør inkluderes. Byggeskikkveileder for Frogn gjelder generelt. Lokal vurdering av trafikksituasjonen som følge av planendring, skal implementeres i planarbeidet. Fortau utvides med 1 meter i Ullerudbakken. Ullerudåsen vil måtte kunne utvides ved behov. Adkomst til planområdet vurderes med en eller to fra Ullerudbakken og Ullerud terrasse. God tilgjengelighet for gående og syklister forutsettes. Vann, avløp og energi situasjonen vurderes særskilt. Sammendrag av innspill Innspill fra kommunen er fulgt opp samlet i det videre planarbeidet. Forslagsstillers kommentarer til innspill Innspill fra kommunen er relevant som grunnlag i det videre planarbeidet. 5.2 Forhåndsuttalelser Oppstart av planarbeidet ble varslet 14. mai 2013 med frist for innspill 3. juni Offentlige instanser, diverse fellestjenester, aktuelle regionale organisasjoner og naboer og gjenboere, ble varslet pr. brev. I tillegg ble oppstart av detaljreguleringsarbeidet annonsert i Akershus Amtstidende 16. mai Det ble også varslet oppstart av planarbeidet på kommunen hjemmeside 23. september 2013 med frist for uttalelser 22. oktober Innkomne forhåndsuttalelser følger som eget vedlegg. Liste over forhåndsuttalelser: 1. Follo Ren, renovasjonsetaten Fylkesmannen i Oslo og Akershus Per Broch Mathisen, Ullerud terrasse borettslag Lasse Meholm, Ullerudåsen Eva Fosby Livgård, Ullerudåsen Tor Hattrem og G. Hansen, Ullerusåsen 5 og Steinar Sneis, Grenåveien Mona Kristiansen, Fjelltunveien Sammendrag av forhåndsuttalelsene: 1) Follo Ren påpeker at det må bli avsatt tilstrekkelig areal for fremtidig renovasjon og kildesortering i området. 2) Fylkesmannen i Oslo og Akershus viser kun til at generelle overordnede føringer gjelder og må følges opp. 3) Ullerud terrasse borettslag viser til at gjeldende reguleringsplan angir 7 felles gjesteparkeringsplasser, som borettslaget mener de har rett på å disponere på eiendommen. 4-6) Beboerne i Ullerudåsen ønsker lavest mulig utnyttelse, lavest mulig høyde samt utsyn til fjorden mellom ny bebyggelse. Meholm i Ullerudåsen 9 foreslår også innkjøring til området nederst i Ullerudåsen for å redusere trafikken i Ullerudåsen. 7) Steinar Sneis i Grenåveien, ber om at det blir tatt hensyn til tilstøtende friområde og at stier gjennom planområdet blir ivaretatt. 8) Mona Kristiansen ønsker vurdert støyskjerm mot egen eiendommen i Fjelltunveien 1. T-2 Prosjekt AS, alt. 2 10

11 Forslagsstillers kommentarer til forhåndsuttalelsene: Det er forutsatt at tilstrekkelig areal for fremtidig renovasjon avsettes i planområdet som bemerket av Follo Ren. Videre forutsettes det at generelle overordnede føringer følges opp i planen, som bemerket av Fylkesmannen. 7 felles gjesteparkeringsplasser til tidligere planlagt kirke på eiendommen og Ullerud terrasse borettslag, er ikke lenger aktuelt i forbindelse med nytt plangrunnlag. Planområdet etablerer parkering i forhold til gjeldende kommuneplan. Dette vil gi planområdet svært god parkeringsdekning, slik at naboområder ikke belastes med fremmedparkering. Det vil ikke være aktuelt å etablere ytterligere parkering utover dette, som særlig gjesteparkeringsplasser for tilstøtende borettslag. Ullerud terrasse har i dag etablert 2 plasser pr. boenhet, iht. gjeldende kommuneplanbestemmelser om parkering, som er dekkende for deres interne behov. Nytt plangrunnlag vil få en høyere tomteutnyttelse enn eksisterende plan og benytte et større tomtearealet til bebyggelse enn eksisterende plan. Stier på tvers at tomten samt bevaring av trær og kollen øverst på tomten, vil implementeres i ny plan. Etablering av småhusbebyggelse tilsvarende omkringliggende områder vil ha maks mønehøyde på 9 meter, noe som gir noe utsyn over bebyggelsen fra høyereliggende punkt. Forslag om innkjøring til eiendommen nederst i Ullerudåsen er ikke tatt tilfølge, da det av sikkerhetsmessige årsaker er vurdert som lite egnet med inn-/utkjøring nær sving og kryss, til trafikkert vei. Påkobling lavt i Ullerudsåsen vil også gi unødige store konsekvenser for omforming og sprenging i eksisterende terreng, som ikke er ønskelig. Tiltaket er ikke vurdert av et slikt omfang, at det vil utløse krav til støyskjerming av tilstøtende boområder. 5.3 Opphør av gjeldende regulering Opphør av 8 i gjeldende regulering for området ble varslet 27. februar 2014 med frist for innspill 21. mars Dette ble også varslet på kommunens hjemmeside. Liste over uttalelser: 1. Svein K. Bakkland, Ullerud terrasse borettslag Grete Hansen, Ullerusåsen Gunnar Hansen, Ullerusåsen Sammendrag av uttalelser: 1) Ullerud terrasse borettslag viser til at gjeldende reguleringsplan angir 7 felles gjesteparkeringsplasser, som borettslaget mener de har rett på å disponere på eiendommen. 2) Samme informasjon som ved varsling av reguleringsoppstart er fulgt opp. 3) Ønsker begrensning på utnyttelse i ny plan. Forslagsstillers kommentarer til uttalelsene: 7 felles gjesteparkeringsplasser for tidligere planlagt kirke på eiendommen og Ullerud terrasse borettslag, er ikke lenger aktuelt i forbindelse med opphør av gjeldende plan. Ny plan for området etablerer parkering etter gjeldende kommuneplan. Dette vil gi planområdet svært god parkeringsdekning, slik at nabo områder ikke belastes med fremmedparkering. Det vil ikke være aktuelt å etablere ytterligere parkering utover dette, som gjesteparkering for tilstøtende borettslag. Ullerud terrasse har i dag allerede etablert 2 plasser pr. boenhet, iht. gjeldende kommuneplanbestemmelser om parkering. Nytt plangrunnlag vil få en høyere tomteutnyttelse enn eksisterende plan og benytte et større tomtearealet til bebyggelse enn eksisterende plan. Stier på tvers at tomten samt bevaring av trær og kollen øverst på tomten, vil implementeres i ny plan. Etablering av småhusbebyggelse tilsvarende omkringliggende områder vil ha maks mønehøyde på 9 meter, noe som gir noe utsyn over bebyggelsen fra høyereliggende punkt. T-2 Prosjekt AS, alt. 2 11

12 6. PLANSKISSEN Hovedgrep Eiendommens opprinnelige kvaliteter som rekreasjonsområde med naturlig vegetasjon og landskapsform, ønskes videreført for dette stedet. Eiendommens landskapskvaliteter er nærmere analysert og vurdert lokalt og i forhold til omgivelser. Områdets høyeste punkt «kollen» med tilhørende trær og kantvegetasjon, er vurdert som en kvalitet det er ønskelig å ta vare på som vesentlig element ved videre utvikling av planområdet. Utvikling av grøntdrag for opphold og gjennomgang i øst/vest retning tilfører likeledes både området og tilstøtende areal entydige kvaliteter. Eksisterende plan har ikke tatt utgangspunkt i landskap og vegetasjon som førende element for byggegrenser til ny bebyggelse men kirkebyggets funksjonsbehov. Plassering av ny bebyggelse i ny plan, avviker derfor fra eksisterende plan. Som funksjon kan imidlertid boligbebyggelser enklere tilpasses landskapet enn kirke, med et behov for markering og plassering som vesentlig symbolbygg. Etablering av småhusbebyggelse tilsvarende omkringliggende områder viderefører de kvaliteter som denne type bebyggelse gir, med lave etasjehøyder og gode oppholdsareal for boligenhetene på bakkeplan. Slik tett/lav boligbebyggelse uten heis og med god kontakt til bakkeplan, egner seg særlig godt for barnefamilier. Mulighet for variert størrelse på boenhetene vil bidra til å skape variasjon i bomiljøet. Tomtens bratteste område er vanskelig å utnytte som oppholdsareal, blant annet i forhold til universell tilgjengelighet, og er derfor benyttet til bebyggelse. Maks mønehøyde på 9 meter for nye boliger sikrer utsyn til fjorden over ny bebyggelse, fra bakenforliggende areal. Internveier er tilpasset landskap og plassering av småhusbebyggelse med gode uteoppholdsareal mest mulig optimalt. Tversgående grønne forbindelser er sikret, for best mulig kommunikasjon gjennom området. Parkeringshus legges ved hovedadkomst, slik at området sikres som bilfritt areal for lek og opphold. Reguleringsformål Bebyggelse og anlegg (Pbl 12-5 nr.1): Boligbebyggelse-konsentrert småhusbebyggelse 1112 og Bolig-blokkbebyggelse /tjenesteyting1803 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (Pbl 12-5 nr.2): kjøreveg (2011), fortau (2012), gatetun (2014), annen veggrunn grøntareal (2019), parkeringsplasser (2082) og parkeringshus (2083) Grønnstruktur (Pbl 12-5 nr.3): Grønnstruktur (3001) Hensynssoner ( Pbl 12-6): frisikt (H140), hensyn grønnstruktur(h540) Grad av utnytting og høyder Det tillates følgende maks BYA på 300 kvm for området B1-a samt maks BYA på 300 kvm for B1-b og maks BYA for området B1-c på 200kvm. Det tillates følgende maks BYA på 360 kvm for området B2- a samt maks BYA på 470 kvm for B2-b med følgende høyder og utforming: B1 og B2 maks mønehøyde 9 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Fylling og planering av terreng skal avvike med maks 1 meter fra opprinnelig terrengnivå. Takflaten skal utføres med min. 25 % fall. Tekniske anlegg på tak plasseres innenfor maks mønehøyde. Det tillates følgende maks BYA på 320 kvm for området B3 med følgende høyder: B 3 møne K gjennomsnittlig planert terreng K Takflaten skal utføres variert med min. 10 % fall. Tekniske anlegg på tak plasseres innenfor maks mønehøyde. T-2 Prosjekt AS, alt. 2 12

13 Forslag til nytt reguleringskart for området. T-2 Prosjekt AS, alt. 2 13

14 Bebyggelsens plassering og utforming Hovedtyngden av bebyggelsen plasseres vest på tomten i skråningen ned mot Ullerudbakken, mens et punkthus plasseres ved lokal adkomst og eksisterende bebyggelse mot Ullerud terrasse. Det etableres sammenhengende bygningsvolum langs ny internvei i vest. Disse er lagt lavest mulig og godt integrert i landskapet, slik at bakenforliggende bebyggelse vil kunne få utsyn over denne. Volumer brytes opp og varieres, for å gi bebyggelsen tydelig preg av småhus. Et punkthus nordøst på eiendommen etableres med et høyere volum, tilpasset kommunens behov for omsorgsboliger. Det er utarbeidet skisser for utnyttelse av planområdet i samsvar med hovedgrep for bebyggelsens plassering og ivaretakelse av landskapet. Felles uteoppholdsareal som del av samlet utnyttelse av eiendommen skal etableres. Eiendommen ligger høyt i landskapet. Ny bebyggelse etableres med et fotavtrykk tilsvarende omkringliggende bebyggelse. Høyder for ny bebyggelse etableres likeledes tilsvarende omkringliggende eksisterende boliger. Det forutsettes skrådde tak som er variert og tilpasset i forhold til terrengets skråning, for best mulig landskapstilpasning. Illustrasjonsskisse; hovegrep for plassering av ny bebyggelse. T-2 Prosjekt AS, alt. 2 14

15 Natur- og ressursgrunnlaget Minimum 2 tverrgående stier reguleres inn som del av grønnstruktur for å videreføre og bedre tilrettelegge for generell offentlig gangtrafikk gjennom området. Eksisterende kolle med vegetasjon ivaretas som sentralt element for området. Store furutrær av særlig verdi er innmålt og ivaretatt i planforslaget. Generell ivaretakelse av trær, vegetasjon og eksisterende kolle, vil bidra til å videreføre kvaliteter i eksisterende område til ny situasjon. Landskap Landskapet beholdes på eiendommens høyeste del og reetableres mellom bebyggelsen i skråningen. Gløtt /utsyn imellom og over bebyggelsen i skråningen sikres. Områdets silhuett i landskapsrommet videreføres, slik at områdets karakter /fjernvirkning beholdes. Naturmangfold Store deler av stedets naturlig vegetasjon ivaretas og videreføres. Krav til marksikringsplan forutsettes for å ivareta disse forhold. Ved fjerning av toppjord under bygging forutsettes disse tilbakeført ved reetablering av terreng. Skjøtselsplan forutsettes for ivaretakelse av naturlig vegetasjon, også etter utbygging og videre bruk. Kulturminner Feltregistrering er utført i området Det er ikke registrert kulturminner i planområdet. Miljøfaglige forhold Plassering av ny bebyggelse legger opp til mulighet for gode solforhold til boenhetene. Valgt konsept vil gi mulighet for å beholde store deler av opprinnelige trær og naturlig vegetasjon. Sedumtak og vegetasjon forutsettes for håndtering av overflatevann. Trafikkforhold Ullerudbakken er vurdert som uegnet som adkomst til planområdet på grunn av stor trafikk. Kommunen har videre vurdert at adkomst nær kryssende vei ikke er ønskelig med bakgrunn i trafikksikkerhet. Avkjørsel til området legges via Ullerud terrasse på samme måte som gjeldende regulering, da dette gir god trafikksikkerhet og minst mulig inngrep i dagens terreng og vegetasjon. Trafikkareal best mulig adskilt fra oppholdsareal, gir god sikkerhet for myke trafikkanter. Parkeringshus ved hovedadkomst sikrer et bilfritt boligområde. Internvei gir direkte adkomst til inngangene og sikrer adkomst for brann- og sykebil. Likeledes løser dette driftsmessige forhold. Det forutsetter parkeringsdekning iht. krav til parkeringsdekning gitt i kommuneplan for Frogn generelt, men i B3 fortsetter parkeringsdekning iht. krav til omsorgsboliger. Risiko- og sårbarhet ROS analyse for Frogn gjelder for oppfølging av byggesaker generelt. Det er også utarbeidet analyse for dette planområdet spesielt. Hvor stor sannsynlighet det er for at spesielle hendelser skal inntreffe og hvilke konsekvenser det kan få er vurdert. Sannsynlighet for at uønskete hendelser skal forekomme i dette planområdet, er da kun vurdert å kunne relateres til forhold av generell art for denne typen eiendom/byggesak. Sosial infrastruktur Området tilrettelegges generelt med mulighet for boenheter tilpasset en variert befolkningsstruktur. B3 er i sin helhet forutsatt benyttet til omsorgsboliger. Fellesareal og evt. base for hjemmehjelp er forutsatt implementert i samlet utnyttelse for B3. T-2 Prosjekt AS, alt. 2 15

16 Generelt vil tomten fungere som utvidet rekreasjonsområde for nærområdet generelt, da det tilrettelegges for gangveier gjennom området, samt at noe landskapet bevares for variert opphold. Boområdet vil være i gangavstand fra Drøbak sentrum. Det er busstopp ved eiendommen i Ullerudbakken, mot krysset Ullerudåsen. Frogn kommune har eksisterende barnehager og skoler liggende i nærheten. Teknisk infrastruktur Det forutsettes tilkobling til kommunale nett. Utover dette følges energi og miljøkrav iht. kommunedelplan for Frogn. Estetikk og byggeskikk Det er etter nærmere delstudier av landskapet vurdert at bebyggelse vest i området samt 1 punkthus ved hovedadkomst til eiendommen mot nordøst, vil ivareta landskapet og flere verdifulle høye trær på en god måte. «Kollen» og flere høye trær vil etter utbygging fremdeles fremstå tydelig ved vurdering av eiendommens fjernvirkning. Innmålte store enkelttrær av særlig verdi beholdes som viktige landskapselement. Farge- og materialbruk på bygninger og konstruksjoner tilpasset landskapet forutsettes. Bebyggelsens fotavtrykk er forutsatt tilsvarende omkringliggend bebyggelse. Bebyggelsen plasseres primært lavest mulig i terreng med avstand for å sikre grønne areal imellom og utsyn over. Eiendommens øvre del med «kollen» bevares uten bebyggelse. Ny bebyggelse blir gitt høyder tilsvarende omkringliggende bebyggelse. For å møte det bratte terrenget med store høydeforskjeller på en god måte, er det satt krav til utforming av bebyggelsens tak. Skrå takutforming og brutte tak vil gi mindre markant avslutning av bebyggelsen, som på denne måten best mulig vil gli inn i landskapet. Variert balkongutforming og uteoppholdsareal gir videre variasjon til volumene. Takflaten skal utføres med min. 25 % fall for småhusbebyggelsen og 10 % for punkthus. Takvinkel skal følger terrengets fallretning. Stedsutvikling Stedegen vegetasjon, terreng og trær, søkes ivaretatt og videreføres. Offentlig tilgjengelige tverrgående gangveier styrkes. Området videreutvikles som del av et større helhetlig og samlet boligområde. Det tilrettelegges best mulig for en variert boligmasse i tråd med «Kommunestyremelding om boligutvikling i Frogn kommune», som har fokus på en variert boligstruktur generelt i kommunen. Det er imidlertid begrensninger for optimal utbygging av små boenheter med heis for eldre med småhusbebyggelse. B3 er forutsatt benyttet som omsorgsboliger med nødvendige fellesareal for dette. Barns interesser Variert uteoppholdsareal vil særlig ivareta barns interesser. Likeså naturlig vegetasjon og gode gangforbindelser. Universell utforming Ny bebyggelse og uteoppholdsareal skal tilfredsstille gjeldende krav til universell utforming. Juridiske forhold Ikke relevant. Gjennomføring Kommunen vil videre vurdere salg og privat utbygging av tomten og/eller deler av tomten. T-2 Prosjekt AS, alt. 2 16

17 Fotomontasje illustrasjonsprosjekt; fra Sogstiveien øverst og krysset Ullerudbakken og Ullerudåsen. T-2 Prosjekt AS, alt. 2 17

18 7. KONSEKVENSER AV FORSLAGET Overordnede planer og mål Eksisterende plan med utbygging av kirke på eiendommen opphører, da det ikke lenger er et behov for funksjonen kirke eller lokalisering av kirke på denne eiendommen. Utvikling av planområdet med varierte boenheter og omsorgsboliger er iht. «Kommuneplan for Frogn ». Planforslaget er i tråd med overordnede planer for boligutvikling for Frogn med varierte boenheter. UU krav (heis) er begrenset mulig, når eiendommen utvikles med småhusbebyggelse. Natur- og ressursgrunnlaget Endringer vil være fra offentlig bygg sentralt på tomten, til randbebyggelse med boliger /småhusbebyggelse. Opprinnelig vesentlig vegetasjon blir i større grad ivaretatt med ny plan enn for gjeldende regulering, fordi områdets mest eksponerte del rundt kollen forutsettes ubebygd, med opprinnelig terreng og vegetasjon bevart. Området er i dag et skogsområde. Utbygging vil redusere omfang av opprinnelig vegetasjon betydelig for å gi plass til ny bebyggelse. Ny bebyggelse er imidlertid lagt slik at terreng og vegetasjon best egnet som uteoppholdsareal og mest eksponert i åssiden blir ivaretatt. Landskap Lavest mulig i det skrånende terrenget forutsettes etablering av ny bebyggelse. Dette vil være en betydelig endring fra gjeldende regulering som ikke forutsatte denne skråningen bebygd. Reetablering av noe landskap mellom volumene, forutsettes for å beholde mest mulig av landskapets opprinnelige fremtoning mot Ullerudbakken. Det forutsettes bedre bevaring av eksisterende landskap på eiendommens øvre del, som forutsettes bebygd i liten grad i forhold til gjeldende regulering. Eksisterende vegetasjon vil reduseres etter utbygging i forhold til dagens situasjon, men landskapsform og trær som silhuett videreføres. Naturforhold Eksisterende område fremstår som en skogkledd ås. Området vil få betydelig færre trær og mindre vegetasjon enn dagens situasjon. Ny plan vil på samme måte som eksisterende plan åpne for endring av dette, da vegetasjon må vike for bebyggelse. Ny plan tilrettelegger bedre enn eksisterende plan, å beholde noen av områdets fineste og høyeste trær samt beholde eksisterende terreng og arealer best egnet for opphold øverst på eiendommen. Kulturminner Ikke relevant for planområdet, da det ikke registrerte forhold av relevans for dette. Miljøfaglige forhold Bebyggelsen legges slik at gode solforhold for den enkelte boenhet kan etableres. Gode utsiktsforhold etableres. Felles uteoppholdsareal er lagt på tomtens mest eksponerte del for sol og utsikt. Trær og vegetasjon er innmålt og søkt ivaretatt for best mulig ivaretakelse av miljøfaglige forhold. Trafikkforhold Avkjørsel til området samsvarer med avkjørsel ifm gjeldende regulering, og er vurdert som best egnet for å ivareta opprinnelig terreng. Dette vil også gi området en mest mulig trafikksikker adkomstsituasjon. T-2 Prosjekt AS, alt. 2 18

19 Som følge av utbygging av nye boenheter forutsettes noe økt trafikk i området fra dagens situasjon. Gjeldende regulering forutsetter også økt trafikkomfang fra dagens situasjon, særlig ifm arrangement og høytider. Trafikk til nye boliger vil være fordelt over døgnet på samme måte som tilstøtende boområder. For best mulig trafikksikkerhet forutsettes adkomst til felles parkeringshus ved avkjørsel. Parkeringshus og parkeringsareal under bebyggelsen i B3, vil belaste området i mindre grad enn gjeldende regulering, som kun forutsatte åpen parkering på terreng. For å ivareta et best mulig areal som felles uteoppholdsareal, minimaliseres kjøring til boligenes inngangsparti. Kjøreadkomsten reguleres til gatetun for nedprioritering av bilkjøring og vektlegging av arealet som felles uteoppholdsareal for beboerne. Tversgående gangtrafikk forutsettes etablert for bedre kommunikasjon gjennom området. Dette er vektet som viktig element og en forbedring av både dagens situasjon og gjeldende regulering. Risiko- og sårbarhet Generell ROS analyse for Frogn er gjeldende for planområdet. ROS analyse for planområdet avdekket krav til tiltak kun av generell karakter. Sosial infrastruktur Området ligger svært sentralt til. Det er kort vei til Dyrløkkeåsen barne- og ungdomsskole (10 min. til fots), barnehager sykehjem med mer. Det er ikke forutsatt videre behov for utbygging av tilsvarende sosial infrastruktur som følge av planen. Boligene forutsettes særlig å kunne tilpasses en variert befolkningsstruktur. Etablering av omsorgsboliger i B3 løses med egne fellesareal og hjemmehjelpsbase. Det er kort vei fra området til øvrig sentral infrastruktur i Drøbak. Det er ca. 15 min gange til Rådhuset og 30 min. gange til Drøbak sentrum. Teknisk infrastruktur Kommunal infrastruktur forutsettes. Estetikk og byggeskikk Ny bebyggelse er forutsatt primært som lavere varierte volum, lagt integrert i landskapet mot Ullerudbakken. Et høyere volum som punkthus er etablert som variasjon til dette i nordøst. Eksisterende plan forutsetter kun eksponert bebyggelse lagt på et høyere nivå av eiendommen til forskjell fra dette. Foreslått bebyggelse legger opp til høyder tilsvarende omkringliggende boligbebyggelse. Takutforming forutsettes variert skrådd i samspill med landskapet. Illustrasjonsprosjekt; sentralt snitt ny bebyggelse i forhold til landskap. T-2 Prosjekt AS, alt. 2 19

20 Mye av eksisterende vegetasjon vil måtte reduseres til fordel for ny bebyggelse. Videreføring og gjenskaping av åpne areal er forutsatt som sentralt tema ved utbygging av eiendommen. Eksisterende plan forutsetter et markant volum på tomtens høyest beliggende del. Videre er det utover kirkebygget forutsatt klokketårn som ytterligere markant objekt i landskapet. Disse forhold vil ikke lenger være gjeldene i landskapsrommet, hvor ny bebyggelse i større grad underordner seg dagens landskapssilhuett. Ny bebyggelse legger opp til tilsvarende utnyttelse som eksisterende plan, med BYA på 25% (omkringliggende bebyggelse på 25 til 35 %). Det er konkludert med at fotavtrykk tilsvarende omkringliggende bebyggelse er et godt grep for eiendommens utnyttelse, da dette vil ivaretar deler av det eksisterende landskapet. Gjeldende plan tillater mønehøyde på 9 meter (tilsvarende omkringliggende bebyggelse med 2 etasjers og skrådde tak), samt klokketårn som ruver høyere. Etasjehøyder på 3,2 m vil tilfredsstille evt. passivhusstandard. Det legges opp til høyder for ny bebyggelse i samsvar med dette. Ny bebyggelsen er lagt lavest mulig i terrenget mot vest slik at den ruver minst mulig, samt at dette vil gi utsyn over bebyggelsen for bakenforliggende areal. Omsorgsorgboliger i nord forutsettes noe høyere med inntil 4 etasjer, som vil bidrar til variasjon i bebyggelsen. Illustrasjonsprosjekt; bebyggelsen som småhus tett/lav struktur. Stedsutvikling Området videreutvikles helhetlig som variert boligområde. Barns interesser Flere egnede areal forutsettes opparbeidet for lek og opphold enn gjeldende regulering. Barns interesser vil på denne måten bli bedre ivaretatt med ny plan for området. Universell utforming Bebyggelse og oppholdsareal er lagt på ulike nivå for best mulig universell tilgjengelighet. Konsekvenser av planforslaget er at eiendommens øvre arealer ikke bebygges og det tilrettelegges for opparbeidelse av flere fellesareal universelt tilgjengelig. T-2 Prosjekt AS, alt. 2 20

21 Økonomiske konsekvenser Det er forutsatt mulig salg av eiendommen som er i kommunal eie, etter omregulering til boligformål. Juridiske forhold Utbyggingsavtale med kommunen kan være aktuelt. Interessemotsetninger Naboer vil primært foretrekke at eiendommen ikke bebygges og dermed beholdes som en grønn lunge. Videre vil så lav utnytting og så lave høyder som mulig være ønskelig. Felles adkomstvei fra Ullerud terrasse kan gi naboer uønsket trafikkbelastning på denne veien. Eksisterende regulering legger opp til 7 gjesteplasser for tilstøtende boliger i Ullerud terrasse. Ny plan vil ikke i tilrettelegges eksplisitt for gjesteparkering for Ullerud terrasse. 8. ILLUSTRASJONER Følgende illustrasjoner, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, viser en mulig maksimal utbygging av planforslaget. Boenhetene er vist fordelt på 8 bygg, 2 eller 3 i rekke med felles parkeringshus ved hovedadkomst, samt omsorgsboliger i punkthus også ved hovedadkomst. Byggene er utformet som variert volum tilpasset landskapet i nord syd retning. Plasseringen og utformingen av byggene har videre fokus på å bevare og forsterke de gode sol- og utsiktsforhold. Opparbeidet gangsti åpen for publikum, passerer gjennom det sentrale uteoppholdsarealet i øst /vest retning og nord /syd. Illustrasjonsprosjektet viser bebyggelsen mot øst T-2 Prosjekt AS, alt. 2 21

22 Illustrasjonsprosjektet viser mulighet for utbygging av 9 boliger over 2 plan i vest og 16 mindre boenheter øst for disse (med en boenhet pr. etasje). De største boenhetene i vest er ca. 175 kvm mens de mindre er 75 kvm pr. plan i øst. Illustrasjonsprosjekt; typisk plan småhusbebyggelse i 2 etasjer mot vest. Illustrasjonsprosjekt; typisk plan småhusbebyggelse med komplett boenhet pr. etasje i øst. T-2 Prosjekt AS, alt. 2 22

23 Felt B3 er forutsatt benyttet til omsorgsboliger. Med boenheter i 2. og 3. etasje på ca m2 gir dette 8 omsorgsleiligheter. Fellesareal og hjemmehjelpsbase er vist i byggets øverste etasje samt felles takterrasse mot sydvest med gode sol- og utsiktsforhold. Alternativt kan det legges opp til mindre fellesareal i 4. etasje og ytterligere 2 omsorgsboliger. Illustrasjonsprosjekt; typisk plan omsorgsboliger Plan av parkering T-2 Prosjekt AS, alt. 2 23

24 Det er illustrert felles parkeringshus med 44 plasser ved hovedadkomst som vil gi et bilfritt og trafikksikkert området. 1.etasje viser 5 p-plasser for felt B3 som gir 0,6 P-plasser pr. boenhet ved 8 boenheter. Mulighet for 5 utvendige p- plasser gir mulighet for gjesteparkering og parkering for ansatte. Bebyggelsen er i illustrasjonsforslag gitt en variert utforming med tak og terrasser, samt variert vindusutforming. Åpne terrasser/balkonger mot vest har god utsikt. Sedum på pulttak som skråner variert i forhold til terrenget med fall på min. 25 % for småhusbebyggelsen vil gi en naturlig og grønn nær- og fjernvirkning. Byggene er illustrert i naturmaterialer med fargebruk tilpasset den lokale koloritten på vegetasjonen og terreng. Illustrasjonsprosjekt; viser bebyggelsen mot vest T-2 Prosjekt AS, alt. 2 24

25 Illustrasjoner viser snittet for plasseringen av ny bebyggelse som er best mulig tilpasset eksisterende terreng. Variert bebyggelse i skråningen mot Ullerudbakken er lagt i nord syd retning. Gangadkomst til byggene i B2 er direkte fra bakkeplan i 2 etasje. For bebyggelsen i B1 er det lagt direkte adkomst til boenhetene både i 1. etasje og 2. etasje. Felt B3 har adkomst og parkering i 1. etasje. B A A B Illustrasjonsforslaget; snitt med høyder på nye bebyggelsen i forhold til terreng. Snitt AA øverst og BB nederst. T-2 Prosjekt AS, alt. 2 25