Levanger kommune Sakspapir

Transkript

1 Levanger kommune Sakspapir Detaljregulering Levanger brygge 1 Saksbehandler: E-post: Tlf.: Håvard Kvernmo havard.kvernmo@innherred-samkommune.no Arkivref: 2015/ /L Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Rådmannens forslag til vedtak: Levanger kommune fremmer saken og legger den ut til høring og offentlig ettersyn etter plan- og bygningslovens 5-2 og Vedlegg: 1 Illustrasjonsplan 2 ROS-analyse 3 Avtrykk av rampe 4 Levanger Brygge planbeskrivelse 5 Levanger Brygge regbestemmelser 6 Levanger Brygge regplan Snitt 8 Utearealer 9 Varslingsdokumenter 10 Innkomne merknader 11 Illustrasjoner Saksopplysninger: Per Knudsen Arkitektkontor AS har på vegne av tiltakshaver, TOBB og ForrBo Eiendom AS fremmet forslag til detaljreguleringsplan for Levanger brygge 1 - del av Gunnlaug Ormstunges gate 6 gnr. 315 bnr. 112 samt gategrunn Gunnlaug Omrstunges gate gnr. 315 bnr. 4 og gategrunn Helga den Fagres allé gnr. 315 bnr Planarbeidet hadde formelt oppstartsmøte

2 Varsel om oppstart ble kunngjort i avisa Innherred den og sendt til berørte parter i brev datert , i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser. Det kom inn totalt 6 uttalelser. Hovedtrekkene i merknadene er referert og besvart i planbeskrivelsen. Utkast til planforslaget ble mottatt den 15.april 2016 og behandlet første gang i Plan- og utviklingskomiteens sak 39/16 i møte den Plan- og utviklingskomiteen fattet vedtak om å sende saken i retur med følgende føringer: - Det er stort avvik fra maks tillatt byggehøyde. Et minimum må være at gjennomsnittshøyden er innenfor reguleringskravet på 13,2 mtr gesimshøyde. - Frisiktsoner må overholdes. - Rådmannens konklusjon, med forslag til endringer bør følges i det endrede planforslaget. Dagens forslag fremstår for utydelig. - Da havneplanen nå er under revidering, kan det være fornuftig å la den reviderte utgaven være grunnlaget for neste planforslag. Der kan det bl.a. ligge an til en mildning av kravet til næringsareal. Pr i dag er det 25 % (i denne detaljreguleringen er det 10 % som er satt av til næringsareal). Forslagsstiller oversendte revidert forslag den Dette er bearbeidet ytterligere i forsøk på å korrigere planforslaget iht. Plan- og utviklingskomiteens vedtak. Kommunen mottok komplett revidert planforslag Planforslaget vil fortsatt være i strid med byggehøyden i områdereguleringen, selv om vi ser på gjennomsnittshøyden for bebyggelsen i planforslaget. I områdereguleringen er det satt en maksimal gesimshøyde på 13,2 meter. Dette tilsvarer kote 17,15. Planforslaget som nå foreligger åpner for å bygge i snitt til kote 18,45, altså 1,30 meter over bestemmelsen i gjeldende områderegulering, og det som PUK vedtok ved siste behandling. Rådmannen foreslår at dette kan aksepteres med bakgrunn i at sammensetningen i bygningsmassen er blitt endret og mer åpen. Bygningsmassen er også senket generelt ved å gå ned på etasjehøydene. Endringene som er gjort i planforslaget er oppsummert i eget avsnitt under Rådmannens vurdering. Planbeskrivelsen som nå foreligger beskriver også bedre hva detaljreguleringen omfatter samt hvilke avvik fra overordnet plan som foreslås. Planforslaget som nå foreligger til behandling består av: - Revidert plankart i målestokk 1:1000, datert Reviderte reguleringsbestemmelser datert Revidert planbeskrivelse datert Illustrasjon av bygningssnitt datert Illustrasjonsplan datert Illustrasjonsplan arealdisponering pr. etasje datert Revidert ROS-analyse datert

3 Gjeldende områdeplan er i ferd med å revideres. Fremdriften er imidlertid ikke fastsatt, men det er en målsetning å få denne ferdigstilt innen utløpet av mai Det er tatt sikte på å annonsere melding om oppstart i løpet av uke 36 i Videre fremdrift utover dette er ikke definert. Planforslaget legges nå frem for politisk behandling før revidert områdeplan er vedtatt. I henhold til Plan- og bygningslovens 12-11, behandling av private reguleringsplanforslag, er kommunen forpliktet til å behandle forslaget. Detaljreguleringer skal i utgangspunktet følge vedtatt områdeplan med bakgrunn i at det vanligvis er en utfordring å ta hensyn til overordna mål og føringer på detaljplannivå. Disse bør avklares så langt det er mulig i en områdeplan eller kommunedelplan før arbeidet med detaljregulering iverksettes. I dette konkrete tilfellet fremmes detaljreguleringen mens det foregår en revidering av gjeldende områderegulering. Dermed vil innholdet i detaljreguleringen legge føringer for den nye områdeplanen. Hensikt med reguleringen Hensikten med reguleringen er å tilrettelegge for et bygg utformet iht. vedtatt kvartalsstruktur i områdereguleringen for Levanger havn, med åpent uttrykk mot Levangersundet. Utbyggingen skal i alt utgjøre BYA på 72% av grunnflaten innenfor formålsgrensene og vil bestå av følgende: - 75 nye boenheter i form av leilighetsbygg oppdelt i seksjoner med varierende høyde mellom 3 til 5 etasjer til sammen m2 i BRA inkl. bolig/forretning/kontor/parkering. - Forretning og kontor skal etableres i deler av første etasje. Deriblant kontorlokale og tilhørende café med uteservering, samt kiosk. - Parkering i to plan. Boligparkering legges i nedgravd kjeller, og næringsparkering legges sammen med bodareal i første etasje under en egen takhage. - Felles leke- og uteoppholdsareal tenkes primært lagt på to nivå. Planforslaget skal også sikre opparbeiding av Helga den fagres allé iht. gjeldende områderegulering. Eiendomsforhold Hjemmelshaver av eiendommen gnr 315 bnr 107 som nå ønskes regulert er Levanger kommune. Tinglyst fester er Fides Eiendom Levanger AS. Forhold til overordnete planer Overordnet plan er Områderegulering for Levanger havn, egengodkjent den Området er avsatt til bygging med arealformål Kombinert bolig/forretning/kontor, og bestemmelsene stiller krav om detaljreguleringsplan. Følgende temaplaner gjelder for området: - Trafikksikkerhetsplan Klima- og energiplan Temaplan for økt sykkelbruk ( )

4 Følgende regionale planer gjelder for området: - Regional plan for arealbruk Nord-Trøndelag Følgende rikspolitiske retningslinjer gjelder for området: - Statlig planretningslinjer for samordnet bolig-, areal og transportplanlegging Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging Figur 1. Viser utdrag fra gjeldende områderegulering for Levanger havn. Planområdet som nå søkes regulert er markert med B/F/K-04. Konsekvensutredning Planforslaget er vurdert i henhold til plan- og bygningslovens kapittel VII «Konsekvensutredninger», med tilhørende forskrift. Tiltaket faller ikke inn under forskriftens oppfangskriterier og skal derfor ikke konsekvensutredes. For øvrig er det gjennomført en konsekvensutredning for området gjennom områdereguleringen for Levanger havn. Gjeldende reguleringsplan ny reguleringsplan Gjeldende plangrunnlag går frem av planbeskrivelsen. Her er også avvik og konsekvenser beskrevet og begrunnet. Utdrag fra gjeldende områderegulering definerer følgende for Levanger havn:

5 «Dagens havneområde oppleves som ett område. Det bør også videreutvikles helhetlig, i faser og i hht. en overordnet og samlet plan. Området er stort nok for en hensiktsmessig utvikling over en årsperiode. Havneområdets totale areal på 146 daa, representerer en hensiktsmessig arealutvidelse i forhold til Levangers størrelse og behov. Det er videre et ønske at denne byutvidelsen vil føre til en sentrumsekspansjon som styrker sentrum, istedenfor å drenere virksomheter fra de eksisterende bykvartaler. Planen bidrar til økt boligbygging i sentrum. Attraktive boliger for folk i alle aldre vil være med på å gi økt aktivitet i sentrum. Det er planlagt nye barnehager og kvartalslekeplasser for barn og unge, som vil være viktige kriterier når barnefamilier velger bosted. Boligene på Indre Havn foreslås rundt utendørs gårdsrom. Boligenes uteoppholdsareal vil slik bli skjermet for vind og snø av bebyggelses strukturen. En god blanding av bolig og næringstyper er viktig for å kunne oppnå et vellykket resultat. Forholdet mellom bolig og næring bør planlegges og avpasses slik at funksjonene kan fungere sammen, med nødvendig skjerming mot støy, trafikk og parkering. Plasser og parker er viktige elementer i planen. Parkene legges ut mot vannkant i åpent landskap. Dette gir gode dagslysforhold. Det åpne landskapsrommet vil kunne føre til at parkene oppleves større enn de er. Plassene Tømmerlunden og Skald Ravns plass legges inn i bystrukturen med bebyggelse på tre sider. Sist nevnte plass er allerede detaljert i egen detaljregulering, men bebyggelsen rundt plassen inngår denne områdereguleringen. Plassene skjermes slik for snø og vind og åpnes opp mot eksisterende sentrum og sør-vest. Det gir flott utsikt og plassene blir fylt av ettermiddagssol. Disse kvalitetene vil gjøre plassene attraktive året rundt. Planen er en områderegulering som legger nødvendige føringer for detaljreguleringer innenfor planområdet. Det er blant annet angitt reguleringsformål, byggelinjer og grenser, grad av utnytting og byggehøyder. Det er gitt krav til parkeringsdekning, uteoppholdsareal og lekeplasser for barn og unge. Planen er delt inn i gjennomføringssoner med krav om felles planlegging, dvs. områder for detaljreguleringer. I detaljreguleringene skal planens intensjoner og visjoner videreføres. Detaljering og redegjørelse for utearealer ønskes vektlagt i detaljreguleringene. Avgrensning av detaljreguleringene hensyntar ikke eiendomsgrenser og forutsetter at makeskifte eller andre avtaler blir inngått. Indre havn: Levanger sentrum har et vakkert og rendyrket rutenett som basisstruktur for byen. Dette gir frisikt i enden av gateløpene, slik at man kan se omkringliggende omgivelser. Det gir oversikt og gir visuell kontakt med viktige elementer i byen som plassrom, bygninger og andre landemerker. Bystrukturen er vurdert til en videreføring av det eksisterende rutenettet i Levanger. Strukturen er en parallellforskjøvet utvidelse av den eksisterende kvartalsstrukturen med klare siktlinjer fra Sundet over til Røstad. Dette gir havneområdet en gjenkjennelig dimensjon og karakter. Det blir opprettet nye gateløp i nord-syd retning, med flere kontaktlinjer mot Holmehaugen og det eksisterende sentrum. Rekkefølgebestemmelser Planen legger til rette for maksimum utbygging på ca 146 daa. Parkering under dekke i gårdsrom er ikke inkludert i oppgitt areal. For å oppnå en vellykket utbygging bør området utvikles etappevis, slik at infrastrukturen blir gradvis etablert og utvidet med mål om full utbygging av området. Forslagsstillers skisse til etappevis utbygging: 1. Indre Havn. Makeskifte finner sted. Detaljreguleringer utarbeides. Havnevegen oppgraderes. Kvartalsstruktur anlegges. Byggeprosjekter utvikles i henhold til detaljregulering. Rekkefølgebestemmelsene ivaretar at veier oppgraderes i takt med utbygging av planområdet.

6 I rekkefølgebestemmelsene stilles det krav til at infrastrukturen for Ytre Havn skal føres frem via Indre Havn. Dette sikrer at nødvendig infrastruktur blir ført frem til Ytre Havn, og det betyr at utviklingen av Ytre Havn kan påbegynnes når infrastrukturen er på plass. Bestemmelsen åpner slik for at deler av Ytre Havn kan utbygges før Indre Havn er ferdig utbygd. Konsekvensutredningen påpeker at økt trafikk gjennom eksisterende gatenett vil medføre økte problemer i forhold til framkommelighet, trafikksikkerhet, støy, forurensning etc. Avbøtende tiltak er derfor innarbeidet i bestemmelsene og ivaretas i rekkefølgebestemmelsene. Blant annet stilles det krav til at rundkjøring mellom Kirkegata og Havnegata skal være bygget før ÅDT (årsdøgntrafikk) overstiger 4000 kjøretøyer til / fra planområdet og at det skal etableres en avlastingsveg for Kirkegata sørover. Denne skal være på plass før ÅDT overstiger 7000 kjøretøyer til / fra planområdet. Rekkefølgebestemmelsene stiller krav til utbyggingsavtale mellom utbygger og Levanger kommune for opparbeidelse av parker og plasser. Dette sikrer at parker og plasser innenfor planområdet blir utviklet i takt med utbygging av området. Trafikkforhold Havneområdet har muligheter få andre utbyggingsområder har for å kunne realisere store deler av miljøbyenes trafikkonsept. Den korte avstanden til sentrum gjør det mulig å gi boligstrukturen et godt utbygd gang- og sykkelveinett, og et lite bilbasert næringsliv er faktorer som bygger opp under disse målsettingene. Vurdering: Byggeplanene Helhetlig utvikling Området består i dag av en blanding av næring/industri i en tidlig omgjøringsfase iht. gjeldende områdeplan for Levanger havn. Store deler av indre havn er fortsatt ikke utbygd, men valg av type bebyggelse vurderes å passe bra inn i området. Det er ingen konkret rekkefølge i områdeplanen som tilsier at utbyggingen ikke kan gjennomføres i denne rekkefølgen som nå foreslås. Forslagsstiller har også justert planen for å ivareta hensynet til overgangsfasen mellom gammelt og nytt gatenett i henhold til områdeplanen, ved å ikke stenge Helga den fagres gate for trafikk før det er etablert en ny påkobling til Havnevegen. Utbyggingen vurderes med det å kunne gjennomføres uten å sette hensynet til helhetlig områdeutvikling vesentlig til side. Man vil i mellomtiden kunne oppleve at gatenettet vil bli delvis utbygd etter ny plan og at eksisterende gatenettet utenfor planforlsagets avgrensning opprettholdes etter dagens situasjon. Helga den fagres sett under ett vil med dette gi en forskyving av vegarealet i enden mot Levangersundet. Forslagsstiller på sin side har ivaretatt dette hensynet gjennom bestemmelser som sikrer at det utarbeides en situasjonsplan for hele Helga den fagres allé. Det vil dermed være mulig å bygge ut hele Helga den Fagres allé i en etappe, med unntak av alt fortausarealet i øst. Dersom det er ønskelig å bygge ut hele Helga den fagres allé, må dette avgjøres av kommunen og eventuelt sikres i utbyggingsavtalen som skal sluttbehandles parallelt med denne detaljreguleringen. Revisjon av gjeldende områdeplan Kommunen har allerede erfart at det ligger klare utfordringer knyttet til revisjonen av områdeplanen for Levanger havn samtidig med detaljplanleggingsfasen. Spørsmål om revisjon av områdeplanen ble imidlertid fremmet i selve detaljplanleggingsfasen og er kun nylig formelt annonsert iverksatt iht. plan- og bygningsloven. Rådmannen har derfor

7 forholdt seg primært til gjeldende områdeplan, men med visshet om at temaene nedenfor skal vurderes på nytt om kort tid. Planforslaget innretter seg stort sett etter den vedtatte områdeplanen som allerede foreligger og kan med det vurderes lagt frem for høring og offentlig ettersyn. Avvikene som fortsatt foreligger fra gjeldende områderegulering er følgende: - Byggehøyde - Utnyttelsesgrad - Næringskrav - Universell utforming av uteoppholdsareal Byggehøyde, utnyttelsesgrad og næringskrav er tema som skal vurderes på nytt i områdeplanen. Avvikene ovenfor kan legge premisser for revisjonen av områdeplanen i varierende grad dersom de blir vedtatt. Av de avvikene som er nevnt, vurderes byggehøyde og utnyttelsesgrad å være de som kan gi størst utslag ved revisjon av områdereguleringen. Dette vil sannsynligvis føre til ønske for høyere bygg innover kjerneområdene på Indre havn. Hvilke konsekvenser dette får rent konkret er vanskelig å si, men gatebildet kan påvirkes i negativ grad med bakgrunn i at områdereguleringen tar stilling til 4 og ikke 5 etasjer. Når det er sagt, er det i dette prosjektet ikke utelukkende 5 etasjer som tenkes etablert. Bebyggelsen er satt sammen i varierende høyde, både over og under det områdereguleringen stiller av krav til høyde. Byggets åpne soner mellom de høyeste seksjonene vil med dette grepet redusere de negative konsekvensene på gateplan av hensyn til sol og utsiktsforhold. Dette ble også drøftet tidlig i planleggingsfasen hvor kommunen konkluderte med at det åpne inntrykket gjør at man kan tillate noe avvik i byggehøyden. Tiltakshaver har nå justert bebyggelsen ned siden forrige behandling og i tillegg redusert bygningsmassen i forsøk på å imøtekomme kommunens vedtak i saken, som definerte at byggehøyden i gjennomsnitt skal overholde områdeplanens høydekrav. Isolert sett er ikke kravet om å legge seg på høydekravet i gjennomsnitt tydelig nok, da man kan komme innenfor dette kravet uten at situasjonen bedres i realiteten. De grepene som er gjort på bygningsmassen for å redusere høyden per i dag vurderes imidlertid å være av en slik karakter at det kan aksepteres selv om det ikke imøtekommer minimumskravet som ble fattet ved politisk førstegangsbehandling. Dette med begrunnes med at de har økt åpningen mellom de høyeste delene av bygget og med det redusert byggets volum tilstrekkelig. Det foreligger fortsatt interessemotsetning mellom hensynet til høy fortetting og ønsket om gode utsiktsforhold mot Levangersundet. Fem etasjer vurderes fortsatt som høyt. Utsiktsreduksjonen som følge av dette fraviket vil påvirke de øverste etasjene på den bakenforliggende bebyggelsen. Det må imidlertid forventes at disse etasjene vil få betydelig reduserte utsiktsforhold også med de bestemmelsene som allerede er vedtatt i gjeldende områdeplan. Ønsket om høyere fortetting av bykjernene av hensyn til dyrka mark er også utslagsgivende for at det konkluderes med at fraviket i byggehøyden kan tillates slik det er skissert i det reviderte planforslaget.

8 Lekeplasser/felles uteoppholdsareal/universell utforming Lekeplasser Lekeplasser er vist i planforslagets vedlagte skisser. Planen har i tillegg bestemmelser som har til hensikt å sikre opparbeidelse tilstrekkelig lekeareal før det gis brukstillatelse for boligbebyggelsen. Felles uteoppholdsareal Forslaget innfrir i utgangspunktet ikke overordna krav til felles uteoppholdsareal. Det legges opp til 75 boenheter og et samlet felles uteoppholdsareal på til sammen 1890 m2. Dette tilsvarer ca. 25 m2 pr. boenhet - altså innenfor de overordna kravene. TEK 10 stiller imidlertid krav til at alt felles uteoppholdsareal skal være universelt utformet. Opptrappingen av takhagen som er skissert rommer totalt 370 m2 og vil ikke være mulig å regne med som universelt utformet. Dette gjør at planen i realiteten ikke vil tilfredsstille kravet til felles uteoppholdsareal. TEK 10 åpner på en annen side også for at kravet til universelt utformet uteoppholdsareal kan fravikes, gjennom dispensasjon iht. jf. Pbl 19. Rådmannen oppfatter å kunne vurdere hensynet som en del av detaljplanleggingen som en større fordel enn gjennom en dispensasjon. Takhagene er per i dag skissert tilgjengelig med heis og arealet på bakkeplan vil være lett tilgjengelig for personer med nedsatt forflyttingsevne. Takhagen er også et sentralt grep i prosjektet både visuelt og funksjonelt gjennom at det gir området gode kvaliteter samtidig som det kan benyttes til felles uteoppholdsareal for personer uten nedsatt forflyttingsevne. Skal opptrappingen av takhagen tilfredsstille kravet til universell utforming, vil det være behov for ramper i tillegg til trapp. Rampene kan variere med en stigning på 1:20 og 1:15. Volumet av rampene går frem av figur 2 og 3 og kan tilpasses opptrappingen av takhagen slik at det ikke blir like dominerende som figurene viser. De vil imidlertid fortsatt være svært plasskrevende og oppta svært mye av det arealet som i utgangspunktet kan benyttes som felles uteopphold for de uten nedsatt forflyttingsevne. Hensikten med opptrappingen er å forbinde takhagen med arealet visuelt og samtidig ha en funksjon som uteoppholdsareal. Mye av denne intensjonen blir fraværende dersom arealet skal settes av til oppramping, da arealet stort sett vil kunne benyttes til forflytting og ikke opphold. Opptrapping slik det er skissert i planforslaget, vurderes med det som mer funksjonelt enn om rampene skulle vært inkludert. Rådmannen konkluderer med det at planforslaget vil tilfredsstille kravet til felles uteoppholdsareal. Dette presiseres også i planbestemmelsene.

9 Figur 2. Samlet volum av rampe på 1:20. Figur 3: Samlet volum av rampe på 1:15. Infrastruktur Kommunen vurderer planforslaget å ivareta infrastrukturen i området på en god måte. Offentlige vegforbindelser sikres og planområdet er nå utvidet til å omfatte hele vegarealet mellom Helga den fagres allé og Gunnlaug ormstunges gate. Gående og

10 syklende ivaretas gjennom eksisterende gang- og sykkelvegen langs Levangersundet samt planlagte fortau som er vist i plankartet. Det er i tillegg lagt inn frisiktsoner i vegkryssene for å forebygge hinder i trafikkbildet. Det vises også til Rådmannens vurdering ovenfor. Helga den fagres gate blir ikke stengt for trafikk frem til havnevegen, slik plankartet viser. Dette er begrunnet med at det fortsatt ikke er regulert en alternativ adkomst helt ned til Havnevegen, slik områdereguleringen viser. Det er imidlertid sikret i plankartet og bestemmelsene at forbindelsen mellom Helga den fagres gate og Gunnlaug ormstunges gate opphøres når Helga den fagres allé legges i ny stikkveg ned til Havnevegen. Dette vil imidlertid skje først når naboarealet blir utbygd B/F/K-08, B/F/K-09 og KBA-2. Kommunen tar også sikte på at utbyggingsavtalen dekker opparbeidelsen av gatebildet i henhold til områdereguleringen parallelt med utbyggingen av indre havn. Med dette som forutsetning vurderes planforslaget å ivareta utviklingshensynet i området på en god måte. For øvrig er også parkering og adkomst for de planlagte boligene sikres i bestemmelsene og iht. kommunens krav i overordnet plan. Grønnstruktur Området er i dag delvis oppgradert med beplantning gjennom etablering av ny gang- og sykkelveg langs Levangersundet, men området for øvrig bærer preg av å være et industriområde med store åpne flater uten grønne innslag. Planforslaget legger opp til et vesentlig grønnere utemiljø ut mot Levangersundet gjennom at det etableres beplantning på uteområdene innad i kvartalet. Videre vil planforslaget bidra til en oppgradering av grønnstrukturen langs gatene, noe som vil virke svært positivt for området. Planforslaget vurderes med dette å kunne bidra til en vesentlig oppgradering av områdets grønnstruktur. Naturmangfoldsloven Planbeskrivelsen gir et resymé av naturverdiene i området. Det kan i tillegg nevnes at det er gjennomført en konsekvensutredning av naturverdiene i området gjennom arbeidet med områdereguleringen for Levanger havn. Her er det lagt særlig vekt på de undersjøiske verdiene i Levangersundet av hensyn til geotekniske fyllinger. Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til / påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området gjennom konsekvensutredningen av Levanger havn er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. 8. Naturverdiene i Levangersundet er primært knyttet til marinbiologiske verdier, fugleliv og noen terrestriske arter. Planforslaget vil ikke berøre sundet, da den allerede etablerte gang- og sykkelstien frem til Holmgangen blir liggende mellom eiendommen og Levangersundet. De foreløpige

11 geotekniske vurderingene gjort for området viser heller ingen behov for fyllinger i sundet som følge av denne utbyggingen. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven Endringer i planforslaget etter behandling i PUK den : Endringer i plankartet: 1. Bygningsmassen legges inn med juridisk bindende linje i tegnforklaringen. Kommentar: Bygningsmassen er lagt inn med byggelinje i første etasje ut mot kjørevegene. Øvrig bygningsmasse reguleres med byggegrense. 2. Nedtrapping av takhagen mot Levangersundet skal sikres i plankartet med juridisk bindende linje og angitt kotehøyde for hvert trinn. Kommentar: Nedtrapping er sikret i plankartet med byggegrense og angitt høydekote. 3. Felles leke- og uteoppholdsareal skal sikres i plankartet. Takhagen sikres gjennom bestemmelsene. Kommentar: Uteoppholdsareal er lagt inn med eget formål og bestemmelsene sikrer 25 m2 pr. boenhet. 4. Siktelinjer legges inn iht. kravene i håndbok N100. Kommentar: Frisiktsoner er lagt inn iht. håndbok N100. Frisiktsonene mot Helga den fagres allé og Gunnlaug ormstunges gate vil ikke være nødvendig da det er ivaretatt i overordnet plan gjennom utformingen av kryssene. Anlegging av frisiktsone ved innkjøringen til parkeringsarealet har medført flytting av renovasjonsanlegget. Dette vurderes som en uproblematisk endring. Endringer i utomhusplan: 1. Beplantning og belysning langs gatene skal vises. Endringer i bestemmelsene: 1. Det stilles krav til parkeringskjeller. All boligparkering skal inngå i parkeringskjeller. Kommentar: Planbestemmelsene sikrer boligparkering i kjeller. 2. Dokumentasjon på at støykravene overholdes skal vedlegges søknad om rammetillatelse. 3. Første etasje mot den planlagte Helga den fagres allé skal settes av til forretning/kontor. Det stilles krav til minimum 10 % næring/kontor/forretning av tillatt BRA. Kommentar: Det er ikke lagt opp til næringsbebyggelse i overordnet plan. Krav til kontor/forretning ut mot Helga den fagres allé er nå sikret i bestemmelsene. Det er

12 også lagt opp til at inngang og sykkelparkering kan tillates i deler av fasaden, i samråd med kommunen. 4. Nedtrapping av takhagen mot Levangersundet skal sikres i bestemmelsene. Kommentar: Nedtrappingen er nå sikret i bestemmelsene endres til: «Bebyggelsen skal utføres med variasjon i fasadeliv og materialbruk. Det skal legges vekt på god kvalitet i den arkitektoniske utformingen, detaljeringen og materialbruken. Fasader skal i materialvalg, detaljering og fargebruk gis utforming som oppleves visuelt og estetisk tiltalende og samspille med bebyggelsens utforming. I første etasje hvor det ikke er næring i fasaden ut mot gateplan, skal det av hensyn til gatebildet tillegges særlig vekt på fasadeliv. Plan for dette skal angis ved søknad om rammetillatelse.» Kommentar: Dette er nå tatt inn i bestemmelsene. 6. Kommunaltekniske anlegg eller strømforsyningssystem skal ikke være synlig i Helga den fagres allé. Eksisterende kommunal pumpestasjon i Helga den fagres gate skal trekkes inn i bygningsmassen. Ved behov for større energiuttak skal det etableres transformatorrom i byggets 1. etasje over bakkenivå. 7. Fortau og gang- og sykkelveg skal ikke bebygges. Utkraging i etasje tillates. Kommentar: Dette er sikret i bestemmelsene samt plankartet. 8. Områdereguleringens bestemmelse om anlegg for tining av is og snø langs Helga den Fagres allé videreføres. Kommentar: Dette er vurdert ut av planen av hensyn til energibruk tilføres: «Sykkelparkering skal ikke berøre felles lek- og uteoppholdsareal.» 10. Nedkjøring til parkeringskjeller skal ivareta hensynet til havnivåstigning og stormflo samt 200-årsflom. 11. Alle tilliggende veger, fortau og kollektivholdeplass til kvartalet skal være ferdigstilt før bebyggelsen kan tas i bruk. 12. Helga den Fagres allé skal ferdigstilles i henhold til plankart og godkjent situasjonsplan innenfor det som omfattes av plankartets avgrensning, før bygninger i

13 tilliggende område tas i bruk. Situasjonsplanen skal inkludere Helga den Fagres allé fra Kirkegata ned mot Levangersundet. Kommentar: Av hensyn til utbyggingsrekkefølgen på Levanger brygge er denne bestemmelsen justert slik at Helga den fagres allé ikke blir stengt for trafikk før ny forbindelse til Havnevegen (iht. vedtatt områderegulering) er etablert. 13. Felles leke- og uteoppholdsareal, beplantning langs gatene iht. utomhusplan samt tekniske anlegg skal være ferdig opparbeidet før bebyggelsen kan tas i bruk. 14. Det skal settes av lasteareal for vare- og lastebiler. Det tillates ikke etablert lasteareal langs Helga den Fagres allé. 15. Det skal ikke etableres belysning fra boliger og forretningsbygg langs sjøkanten, herunder også gatelys, som får negativ innvirkning på sjøveis ferdsel inn og gjennom Levanger havn. 16. Gårdsrom tillates oppført på dekke over parkering. Øverste høyde for overkant dekke (inkludert jord og vekstlag) kan være maks. 5 meter over gatenivå. Dekkene skal opparbeides til grønne fellesarealer for boligene. De må tåle jordtrykk fra en meter jord og vekstlag. Parkering under dekket tillates. Kommentar: Dette er sikret i bestemmelsene, men med 70 cm vekstlag fremfor 1 meter. 17. Kollektivholdeplass skal være integrert i fortauarealet. Utredninger som skal være gjort før sluttbehandling: - Strømforsyning. - Geoteknisk vurdering av grunnforhold og samlet områdestabilitet. - Havnivåstigning/stormflo/200-årsflom i forhold til innkjøring på parkeringskjeller. Kommentar: Tiltakshaver har iverksatt arbeid med utredningene som skal ferdigstilles til sluttbehandling. Det tas også sikte på å sluttbehandle utbyggingsavtalen parallelt med planbehandlingen. Samlet vurdering Det reviderte planforslaget utfordrer fortsatt den gjeldende områdeplanen i noen grad. Rådmannen vil foreslå at på de punktene hvor områdeplanen fortsatt utfordres,

14 aksepteres ut i fra helhetlige hensyn nevnt i dette saksfremlegget. Rådmannen vurderer videre det reviderte planforslaget som vesentlig forbedret siden sist. Samtidig gjøres det godt nok rede for avvikene som ønskes gjort. Planforslaget har også innrettet seg til gjeldende områdeplan i mye større grad. Planforslaget som nå ligger til behandling anbefales med det lagt frem for høring og offentlig ettersyn slik det foreligger.