Referanse: 2010/1295 / 32 Ordningsverdi: Vår saksbehandler Nora Moberg Lillegaard, tlf. Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Planutvalget

Transkript

1 ARENDAL KOMMUNE Saksfremlegg Referanse: 2010/1295 / 32 Ordningsverdi: Vår saksbehandler Nora Moberg Lillegaard, tlf Saksgang: Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Planutvalget Forslag til reguleringsplan for Kongshavn Brygge, 2. gangs behandling Rådmannens forslag til vedtak: Bystyret vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven forslag til detaljplan for Kongshavn Brygge med plankart og bestemmelser datert , sist revidert Vedlegg V1: Dokumentliste V2: Oversiktskart V3: Forslag til plankart V4: Forslag til reguleringsbestemmelser V5: Planbeskrivelse med risiko- og sårbarhetsanalyse Sammendrag/ problemstilling Planforslaget legger til rette for ytterligere utbygging i strandsonen. Rådmannen må gjøre oppmerksom på at den positive behandlingen av denne saken kan føre til presedens for liknende saker i strandsonen. Det er imidlertid ikke mange områder som er direkte sammenliknbare, men vi har en lang kystlinje, og store deler av den er bebygd og privatisert. På strekningen er det allerede oppført en rekke brygger og sjøboder. Saksbehandlingen er avgjort ved at kommunen har innvilget dispensasjon fra plankravet. Arealene er avsatt til byggeområde for boliger i gjeldende kommuneplan. I 2007 behandlet kommunen søknad om dispensasjon fra plankravet for å sette opp de 4 båtbuene på eiendommen gnr 202 og bnr 97. Kommunen vedtok den gang å innvilge dispensasjon, men etter klage fra Fylkesmannens miljøvernavdeling, ble kommunens vedtak underkjent av settefylkesmann slik at det endte med avslag. Forslagsstiller ønsker nå å vise planlagte utbygging i en større sammenheng igjennom en reguleringsprossess. Bakgrunn for saken Planforslaget er fremmet av Stærk & Co på vegne av familien Simonsen, eiere av gnr. 202, bnr. 97. Området strekker seg fra Kongshavntunet over til Dybdalstranda. Hovedhensikten med planforslaget er å tilrettelegge for en utvidelse av eksisterende brygger, samt oppføring av totalt 5sjøboder. I tillegg er offentlig brygge og friområde ved Kongshavn foreslått regulert til dagens bruk. Det er også tilrettelagt for etablering av et småbåtanlegg i tilknytning til friområdet. Planområde er foreslått regulert til følgende formål: 2010/1295/-32 Side1av 6

2 Bebyggelse og anlegg (Pbl 12-5, ledd nr 1) Annen særskilt angitt bebyggelse og anlegg brygger og utsettingsrampe, Ø1 Ø11 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (Pbl 12-5, ledd nr 2) Kjøreveg, K1 Parkeringsplasser, P1 P8 Annen veggrunn tekniske anlegg, A1 A3 Grønnstruktur (Pbl 12-5, ledd nr 3) Friområde, F1 Badeplass/-område, B1 B4 Bruk og vern av sjø og vassdrag (Pbl 12-5, ledd nr 6) Skipsled, S1 Småbåtanlegg i sjø og vassdrag, SM1 Småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone, SS1 Uthus/naust/badehus sjøboder, N1 N16 Badeområde, BO1 BO4 Saksbehandlingen Planforslaget var ute til offentlig ettersyn i perioden Forslaget ble lagt ut med visse endringer; Maks bruksareal for de planlagte sjøbodene ble redusert til 28 m 2, setningen badestrender er private eiendommer ble fjernet fra bestemmelsene og det ble tilført at evt. gjerder mellom buene ikke må overskride en høyde på 80 cm. Kommunen mottok innsigelser mot flere forhold i forslaget. Endringene som er foretatt har vært egnet til at innsigelsene er trukket, og endrer ikke planens intensjoner. Forslaget kan dermed fremmes til 2. gangs behandling i Bystyret. Endringene: 3 buer er tatt ut av planen, 5 gjenstår. (N8-N11 samt N16) Småbåtanlegget SS1 er flyttet lenger vest Det er lagt inn i bestemmelsene at forbudet mot levegger og beboelse gjelder for både eksisterende og planlagte sjøboder. Innkomne merknader og innsigelser m. evt. kommentarer 1) Statens vegvesen, brev datert ) Aust-Agder Fylkeskommune, brev datert Aust-Agder Fylkeskommune, trekking av innsigelse, brev datert ) Erling Johansen, mail udatert, registrert ) Familien Huvestad, brev datert 6. Mai ) Unni Terjesen, brev datert ) Fylkesmannen i Aust-Agder, innsigelse datert Fylkesmannen i Aust-Agder, tilbakemelding etter endringer, datert Fylkesmannen i Aust-Agder, frafall av innsigelse, brev datert ) Kystverket, Sørøst, brev datert ) Fiskeridirektoratet, brev datert ) Tove Norman, Kongshavn Vel, mail udatert, registrert ) Norsk Maritimt Museum, rapport datert 26. oktober ) Statens vegvesen, brev datert Anleggene får adkomst fra kommunal veg. Reguleringen kommer da ikke inn på vegvesenets ansvarsområde, og Statens vegvesen har derfor ingen vesentlige merknader til planen. 2010/1295/-32 Side2av 6

3 2) Aust-Agder fylkeskommune, brev datert Det vises innledningsvis til byggesaken kommunen tidligere har behandlet, som endte med at kommunens positive vedtak ble underkjent av settefylkesmann. Intensjonene med 1-8 i plan- og bygningsloven er å videreføre og innskjerpe byggeforbudet i strandsonen. Selv om det er mange brygger og båtbuer på strekningen mener Fylkeskommunen ytterligere nedbygging er i strid med disse intensjonene. Det er likevel positivt at det nå utarbeides reguleringsplan for området. Forslaget setter grenser for hva som kan og ikke kan bygges, men legger ikke til rette for nye områder hvor allmennheten gis tilgang til sjøen. Gjennomføringen av planforslaget vil medføre en ytterligere fortetting av private anlegg uten at det legges til rette for at allmennheten skal få bedre tilgang til sjøen. Planavdelingen i Aust-Agder fylkeskommune fremmer derfor innsigelse til planforslaget. Kommentar: Etter at endringene ble foretatt, har Fylkeskommunen trukket sine innsigelser i brev datert ) Erling Johansen, mail udatert, registrert Han er opprørt over at Småbåtanlegg i sjø- og vassdrag er lagt helt innover hans brygge. Dette kan da ikke være område som passer til nye båtplasser. En skarp kurve gjør dette til et særdeles trafikkfarlig sted. Han håper dette blir tatt opp til en ny og mer gjennomtenkt vurdering. Kommentar: Småbåtanlegget er flyttet, slik at det ikke lenger ligger foran hans brygge. 4) Familien Huvestad, brev datert 6. Mai 2010 De eier parsellen rundt F1. Det ble avholdt møte m. kommunen 6. Mai 2010, der havnevesenet v/ Rune Hvass var tilstede. P1, som er merket parkeringsplass, er privat grunn. A1/Ø1 er ikke et fellesområde, men tilhører familien Huvestad. De foreslår at arealet avsettes til av/påstigning og fellesareal. Småbåtanlegget må flyttes vestover. De ønsker å sette opp boder på egen grunn. Det forutsettes at det utarbeides en avtale mellom berørt grunneier og kommunen. Kommentar: Småbåtanlegget er flyttet vestover. Planforslaget er ellers ikke endret. 5) Unni Terjesen, brev datert Hun informerer kommunen om at den aktuelle strekningen er mye brukt som turområde, området er allerede sterkt utbygd, og ennå flere buer vil ta utsikten til vannet. Strandsoneutvalget fastslo høsten 2007 at det er en urovekkende situasjon angående fortetting på begge sider av Tromøysund. De mange leveggene tar mer utsikt enn selve buene. Dette bør kommunen ta tak i. Kommentar: Det er satt forbud mot nye levegger i reguleringsforslaget. Reguleringsbestemmelsene har ikke tilbakevirkende kraft. 6) Fylkesmannen i Aust-Agder, innsigelse datert Det vises til at det ble varslet innsigelse mot ethvert planforslag som legger til rette for oppføring av flere og større sjøboder og private brygger enn det er i dag under oppstart av planarbeidet. Planforslaget legger opp til både utfylling i sjø, betydelig utvidelse av bryggeareal og en bebyggelse som vil medføre uheldige konsekvenser for landskapsbildet. Etter deres mening samsvarer derfor ikke Planforslaget med nasjonal politikk knyttet til forvaltningen av strandsonen, og det fremmes innsigelse mot oppføring av nye sjøboder og bryggeutvidelser. Videre anbefales at bebygd areal for sjøbodene framgår av planen og at det innarbeides i bestemmelsene at buene ikke kan benyttes til beboelse. Levegger bør også hindres, både ved planlagte og eksisterende buer. Kommentar: Etter at planforslaget ble endret til kun å gjelde oppføring av 5 båtbuer, ble innsigelsen trukket under visse vilkår om endringer i brev datert Vilkårene ble likevel trukket etter telefonsamtaler og ny vurdering i brev datert Innsigelsen er dermed trukket. 2010/1295/-32 Side3av 6

4 7) Kystverket, Sørøst, brev datert Kystverket sørøst har utfra et havne- og farvannsmessig synspunkt ingen spesielle merknader til planforslaget men gjør oppmerksom på at tiltak i sjø krever tillatelse etter lov om havner og farvann. 8) Fiskeridirektoratet, brev datert Fiskeridirektoratet kan ikke se at omsøkte tiltak vil berøre eller få negativ innvirkning på det marine miljøet i området. De har imidlertid informasjon om at et angitt område i Kongshavn er registrert med en viktig plass for vadtrekk etter agn, og at området derfor må vernes for eventuelle nye tiltak. Vadtrekkplassen er lokalisert utenfor Sandneslia, og ser derfor ikke ut til å bli berørt av planforslaget. 9)Tove Norman, Kongshavn Vel, mail udatert, registrert Velforeningen har hatt møte i mai, og lurer på om det er relevant å ta inn i planarbeidet forslag om sammenslåing av arealet innenfor Kongshavnbrygga med den grønne flekken (F1). De har nå laget en oversikt over eierne til allmenningen. I tillegg foreslås at det stilles visse betingelser i forhold til bryggeplasser osv. Kommentar: Reguleringsplanen tar ikke stilling til dette. 10) Norsk Maritimt Museum, rapport datert 26. oktober 2010 Norsk Maritimt Museum har foretatt undersjøiske undersøkelser ihht kulturmineloven 9 i planområdet, og konkluderer med følgende i rapporten; Den undervannsarkeologiske kulturminneregistreringen i forbindelse med reguleringsplan for Kongshavn Brygger har bekreftet at det forekommer kulturminner i sjøen, og at potensialet for funn av kulturminner i planområdet er høyt. Det ble påvist et kulturminne i planområdet som kan være omfattet av kml 14. Brynestein er kulturhistorisk interessant fordi det bl.a. knytter seg til frakt av handelsvarer, produksjon av brynestein og virksomheter på land. Kulturminnet ligger imidlertid ikke i konflikt med planlagte tiltak i området slik planforslaget fremstår på plankart , og utløser derfor ikke konflikt med reguleringsplanforslaget. NMM har etter gjennomført registrering ingen anmerkninger til planforslaget. Rådmannens vurdering Forholdet til kommuneplanen (samfunnsdel og arealdel) Arealene er avsatt til utbyggingsområde for bolig i gjeldende kommuneplan. I samfunnsdelen, kap. 15.7, Kyst- og sjøområder er det uttalt at allmennheten skal sikres tilgjengelighet til strandsonen, både fra land og sjøsiden. En av målsettingene skal være å unngå ytterligere nedbygging i den nære strandsonen. Kommunen har en streng oppfølgingspraksis av byggeforbudet i 100-meters beltet. Der det er gitt unntak for bygging følges gode planleggingsprinsipper. Gode planleggingsprinsipper kan f.eks være at småbåthavner blir samlokalisert som fellesanlegg av hensyn til forurensning og arealøkonomisering, og at det sikres god tilgjengelighet til og langs sjøen. Planforslaget legger til rette for felles småbåtanlegg, og sikrer friområde for allmennheten. Brygger, båtbuer og småstrender er en del av boligeiendommene på oversiden av veien. I umiddelbar nærhet til planområdet ligger Dybdalstranda, som er et stort friområde med lang badestrand. Behovet for ytterligere allmenn tilgjengelighet innenfor de private eiendommene i planforslaget vil derfor være begrenset. Planforslaget er derfor i all hovedsak i tråd med kommuneplanen. Rikspolitiske retningslinjer, forhold til barn og unges oppvekstvilkår Det er så vidt kommunen bekjent ikke særlige arealer innenfor planavgrensningen som benyttes av barn og unge. At det legges til rette for småbåthavn kan gi flere unge muligheter til å ha/disponere egne joller. 2010/1295/-32 Side4av 6

5 Estetikk På strekningen er det oppført en rekke brygger og båtbuer. Saksbehandlingen er hver gang avgjort ved dispensasjonsavveininger. Det har ikke vært klare rammer for størrelser og plassering. Det som nå foreslås er klar avgrensning for plassering, og tydelige bestemmelser om høyde og størrelse. Det innføres også bestemmelse som hindrer oppføring av levegger, slik at det vil være mulig å se ut til sjøen i gløtt mellom buene. Våre historiske småsteder har en bymessig struktur, med tett bebyggelse. Ferdselsårene på land går fra den ene eiendommen til den andre, tett inntil hushjørnene, noen steder slik som her, mellom sjøbuene og boligene. (Merdø, Lyngør, Kilsund) På Kongshavn har det vært både butikker og posthus, i tillegg til anløpsbrygge for rutebåt. Det er naturlig at bygningsmiljøet fortettes i nærheten. Fra sjøen er det da mulig å skille friluftsområder, kulturlandskap og bygde steder fra hverandre. Definisjonene blir forsterket. Her er det slik; Dybdalstranda er klart definert som friområde, Høyåshei som et byggeområde, Kongshavntunet som et annet. Vest for Kongshavntunet er kulturlandskapet det dominerende, som bør få være mest mulig ubebygd. Landskapsvirkninger: Tromøysund er preget av tilfeldig utbygging, som ikke er sett i en større sammenheng, og heller ikke har noen historisk forankring. Planforslaget omfatter et sted med kvaliteter som gir historiske assosiasjoner og legger til rette for en videreutvikling, som vil føre til at stedets karakter forsterkes og blir klarere definert. Teknisk,- og sosial infrastruktur Det er offentlig vann- og avløpsanlegg i veien. Veien er privat eid, men driftes av kommunen. Miljøkonsekvenser / Biologisk mangfold Forslaget legger opp til at det skal fylles ut i sjø. Dette vil kunne få konsekvenser for livet i fjæra. Fra naturens side har strekningen vært strand. Eksisterende brygger og båtbuer ligger i stor grad på den utvidede veifyllingen. Planforslaget forholder seg heller ikke til strandlinjen, men legger til rette for ytterligere utfylling. Det er registrert krysningssted for vilt over fra Skibvik inn mot Nordstrand. Ute i Tromøysund er det registrert oppvekstområde for torsk. Planforslaget kommer ikke i konflikt med noen av disse registreringene. Småbåtanlegg SS1 Lokaliteten er omtalt i kommunedelplan for småbåthavner, som nr. 32. Kongshavn. Det er anbefalt at havna bygges ut i offentlig regi. Det er kommet inn et innspill fra grunneier om nytt bryggeanlegg (Huvestad), se også merknad nr. 11. I planforslaget er det denne eiendommen som er avsatt til småbåtanlegg. Konsekvenser Utbygging i området har vært diskutert i mange tiår. I mellomtiden er det oppført mange båtbuer, slik at området er godt på vei utbygd allerede. Det har vært lite forutsigbart, og overlatt til tilfeldighetene. Planforslaget vil gi kommunen et godt saksbehandlingsverktøy for hver enkelt byggesak. Kommunen kan ikke se bort fra at denne reguleringsplanen vil føre til at det fremmes andre reguleringsplaner med samme formål andre steder i kommunen. Liknende forhold finnes det imidlertid lite av. Det er i tilfelle lite utbyggingspotensiale, og konsekvensene anses som små. Det vil være positivt om denne saksbehandlingen kan føre til at grunneiere i områder går sammen for å utarbeide reguleringsforslag når de ønsker utbygging, framfor at hver enkelt grunneier fremmer dispensasjonssøknader. 2010/1295/-32 Side5av 6

6 Konklusjon /anbefaling Rådmannen kan på bakgrunn av denne vurderingen anbefale Bystyret at planforslag for Kongshavn brygge godkjennes. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak Planforslaget innebærer ingen driftskostnader utover dagens situasjon. Kommunen har vist interesser i forhold til å bygge ut båthavn i område SS1. Havnevesenet følger opp dette. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 11. November /1295/-32 Side6av 6

7 Saksprotokoll - Bystyret Vedtak: Planutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Følgende er dermed vedtatt: Bystyret vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven forslag til detaljplan for Kongshavn Brygge med plankart og bestemmelser datert , sist revidert