Saksgang Saksnr Møtedato Teknisk utvalg 12/ Reguleringsplan for Eikvåg - gnr/bnr, 2/61 og gangsbehandling

Transkript

1 FARSUND KOMMUNE Arkivsaknr: 2011/908 Arkivkode: L12 Saksbehandler: Kjersti Skiple Verdal Saksgang Saksnr Møtedato Teknisk utvalg 12/ Reguleringsplan for Eikvåg - gnr/bnr, 2/61 og gangsbehandling Rådmannens forslag til vedtak: Teknisk utvalg vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens å legge forslag til reguleringsplan for Eikvåg, gnr/bnr, 2/61 og 194, datert med tilhørende bestemmelser ut til offentlig ettersyn. Dette gjøres på følgende vilkår: 1. Sjøbodene SB1 og SB3 tas ut av planen og endres til friluftsformål på land. 2. Småbåtanlegg- land, BHL1 og BHL3 tas ut av planen og endres til friluftsområde på land. 3. Småbåtanlegg- sjø, BHS1 og BHS3 tas ut av planen og endres til friluftsområde sjø i bestemmelsene endres til; Eksisterende båthus tillatelse ikke utvidet eller endret vesentlig 5. 7 i bestemmelsene endres til; Eksisterende småbåthavn/brygge tillates ikke utvidet eller endret vesentlig a) i bestemmelsene endres til; Felles avkjørsler er felles for de som har atkomst langs disse a) ugår. 8. Garasje G1 fjernes fra plankartet. 9. Ny 4 j); Nye hytter i hytteområdet tillates ikke oppført før det foreligger en felles godkjent vann- og avløpsløsning. Behandling i Teknisk utvalg : Lars Tjelland (Frp) foreslo følgende rekkefølgekrav som nytt pkt 10: Før igangsettingstillatelse gis skal krysset mellom Skjoldnesveien/Loshavnveien utbedres med hensyn til sikt og utforming. Kryssutforming skal godkjennes av Statens vegvesen. Administrasjonens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. Lars Tjellands forslag enstemmig vedtatt. Saksdokumenter: 1. Melding om igangsatt planarbeid, brev fra Asplan Viak datert Uttalelse fra Fylkesmannen i Vest-Agder, miljøvernavdelingen

2 3. Uttalelse fra Vest-Agder Fylkeskommune, regionalavdelingen datert Uttalelse fra Statens vegvesen datert E-post fra Asplan Viak datert Brev/oversendelse av dokumentasjon fra Asplan Viak datert Forslag til reguleringsplan dat * 8. Forslag til reguleringsbestemmelser datert * 9. Planbeskrivelse datert * 10.ROS-analyse/sjekkliste datert Vedlegg: Alle dok merket med* Øvrige dokumenter er referert i sin helhet i saken og leggs ikke med som vedlegg. Saksutredning: Bakgrunn/beskrivelse: Asplan Viak har pva grunneier av gnr/bnr 2/61 Randi og Arild Tobiassen og eier av gnr/bnr, 2/194 Anne og Lars Buer fremmet et forslag til reguleringsplan for Eikvåg. Hensikten er å tilrettelegge for utbygging av nye hytter og tilhørende anlegg i tråd med kommunedelplanen for Loshavn og Eikvåg. Det ble i 2002/2003 levert inn en plan for samme området. Planen ble imidlertid avvist mht det da pågående arbeidet med kommunedelplan for Lovhavn/Eikvåg. Forhold til eksisterende/overordna planer: Kommunedelplanen for Loshavn-Eikvåg fra 2008 angir bygging av 4 nye hytter på eiendommen med omtrentlig plassering. Hensiken med planen er å tilrettelegge for bygging av disse hyttene med tilhørende anlegg. Planen oppfyller det plankrav som er satt i bestemmelsene til kommunedelplanen. Vurdering ut fra forskrift om konsekvensutredning: Planen anses ikke å utløse krav om konsekvensutredning iht forskrift om konsekvensutredning. Beskrivelse av tiltaket; Planområdet omfatter de to bruksnr. 61 og 194 i sin helhet. Området er i dag bebygd med 3 hytter, 3 boder, 1 båthus, garasje og bryggeanlegg/småbåthavn. De eksisterende anlegg består av: Hytte 1 3 m/boder Garasje/boder G3 og G4 Båthus SB2 Småbåthavn BHL2 og BHS2 Alle veganlegg i planen Med dagens anlegg er strandlinjen i hovedsak privatisert. Vegen er grusveger unntatt siste del av SKV3 og P2 som er asfaltert. Arealdisponering; Planområdet er foreslått disponert på følgende måte: Hytte FB 5,54 daa Garasjeanlegg 0,10 daa Veier og parkering 1,40 daa Friluftsområde 10,36 daa Småbåtanlegg land 0,60 daa Sum 17,90 daa

3 Bebyggelsen: Kommunedelplanens angitte plassering av hytter er lagt til grunn basert på en nøyere vurdering av terrengforhold, eksisterende anlegg og eksponering i terrenget. -Hytte nr. 4 er plassert mot nord på gnr. 194 og ligger på et naturlig platå inn på flaten. Plasseringen angitt i kommunedelplanen er i konflikt med atkomstveg og den opparbeidede parkeringsplass. Hytte nr. 4 vil bli lite eksponert fra sjøen. Det er satt høydeberegning (byggegrense + tillatt høyeste nivå golv og mønehøyde i bestemmelsene). -Hytte nr. 5 er lokalisert nordøst for fjellkolle for å kunne få utsikt til sjøen. Det er angitt byggegrense og høydebegrensninger for å unngå at hytta blir eksponert fra sjøsiden. Hytta er trekt inn fra kanten av skråningen. -Hytte nr. 6 er lokalisert inntil atkomstvegen som er bygd fram til hytte 1. Hytta ligger godt tilbaketrukket i terrenget. -Hytte nr. 7 er lokalisert der kommunedelplanen angir. Det er angitt byggegrenser der hytta er trukket inn fra kanten av skråningen til sjøen. -For nye hytter er det foreslått brygger og båtplasser. BHL3 / BHS3 med tilhørende sjøbod SB3 er tiltenkt hytte nr. 5, 6, 7. Området ved sjøen er her bratt og ulendt og er ikke i bruk til friluftsformål. Det ligger båtnaust på naboeiendommen like nord for SB3 på 24 m2. -Området BHL1/BHS1/SB1 er en utvidelse av eksisterende brygge/båtplasser for tiltenkt hytte nr. 4. Garasjebygg G1 og G4 er eksisterende, mens G1 er planlagt. Biologisk mangfold/naturmiljø Hyttene plasseres i et område med relativt ny lauvskog. Området har tidligere vært beitemark. I forhold til naturmangfold vises det til undersøkelse av Ecofact knyttet til reguleringsplan Støa for sørlig bruksnype. Det ble her påpekt at utbyggingen på Støa (som ligger like inntil) ikke utgjør en trussel for arten. En åpning av landskapet ville vært positiv. Vi kan ikke se at utbyggingen har negative miljøkonsekvenser. Kommunen anser planen som tilstrekkelig vurdert i forhold til naturmangfoldlovens 8-12 og det er i artskartet ikke funnet noe som er til hinder for gjennomføring av planen. Vann/avløp: Eksisterende hytter og nye hytter tilkobles offentlig vannverk. Hyttene tilrettelegges for full sanitærteknisk standard. I følge Asplan Viak ønskes eksisterende utslippstillatelser søkes utvidet for de nye hytter. Kulturminner/Kulturmiljø Det ble foretatt registrering i området i Ut fra brev av har Fylkeskonservator ikke merknader til planen. Barn og unges interesser; Barn- og unges interesser er ivaretatt med store friluftsområder i planen beregnet til fri lek. Brygger ved sjøen brukes til bading i tillegg til friluftsområdet øst for hytte 1. Vei og avkjørsel: Det etableres stikkveier slik at det er kjøreatkomst frem til hver hytte. Private veger SKV1-3 munner ut i asfaltert veg opparbeidet i forbindelse med Støa i Gangveger mellom hytter og sjøen er angitt i plankartet. Universell utforming/tilgjengelighet for alle Planområdet er relativt flatt og nye hytter legges opp med universell atkomst til hovedplan. Risiko- og sårbarhetsanalyse

4 Det er foretatt en vurdering av risiko og sårbarhet for planen. Det vises til vedlagte utfylte sjekklister. Planprosessen Planarbeidet ble varslet grunneiere og andre høringsparter den Planarbeidet ble kunngjort på Farsund kommune sin hjemmeside og i Farsunds avis Frist for innspill til oppstartsvarselet ble satt til Merknader til melding om oppstart av planarbeid: Det henvises her til Asplan Viaks kommentarer/vurdering av merknadene: Vest-Agder Fylkeskommune, plan og miljø brev av Det aktuelle området inngår i kommunedelplan for Loshavn-Eikvåg av og er der vedtatt som LNF-område med punktlokalisering av fritidsbebyggelse (4 fremtidige fritidsboliger). Hensikten med planarbeidet er å legge tilrette for 4 nye hytter med tilhørende infrastruktur. Vi gjør oppmerksom på at det skal utarbeides en planbeskrivelse som beskriver planens formål, hovedinnhold og virkninger, samt at det redegjøres for planens forhold til rammer og retningslinjer som gjelder for området. Planbeskrivelsen skal foreligge når planen legges ut til offentlig ettersyn. Vi har ingen merknader til at det utarbeides detaljregulering i samsvar med overordnet plan. Vi vil gi råd om at de nye hyttene i området utformes på en måte som gjør at bebyggelsen harmonerer med sine omgivelser. Det gis i denne forbindelse råd om at hyttenes størrelse begrenses til maksimalt 120 m2 (BRA), samtidig at bebyggelsen holdes så lav som mulig eller på linje med eksisterende hytter i området. Atkomstarealene til hyttene og felles områder må sikres universell utforming. Det vises i denne forbindelse til Miljøverndepartementets temaveileder: Universell utforming og planlegging etter plan- og bygningsloven. Reguleringsbestemmelsene bør inneholde bestemmelser som regulerer forholdet til universell utforming. Vi minner generelt om at det skal utarbeides en beskrivelse av hvordan barn og unges interessere vil bli ivaretatt. Det vises her til rundskriv T-2/08 med bilag. Vi vil for øvrig vise til Miljøverndepartementets veileder om planlegging av fritidsbebyggelse (T-1450) som inneholder nyttig informasjon og tips om planlegging av hytteområder. Vi vil særlig peke på at hytter bør sikres energiløsninger som er mest mulig optimale sett fra et miljøperspektiv. Fylkeskonservatoren har ingen merknader. Asplan Viaks kommentarer: Krav til bebyggelsen er ivaretatt med høydeberegninger og krav til utforming og farge i bestemmelsene. Hyttene skal ha mørk farge. Universell utformet atkomst er krav i bestemmelsene. FyIkesmannens miljøvernavdeling i brev av ; Vi viser til oversendelse fra Asplan Viak mottatt vedrørende oppstart av detaljregulering for eiendom på Eikvåg. Formålet med reguleringen er utbygging av hytter i tråd med kommunedelplanen for Loshavn-Eikvag. Det opplyses om at det tidligere har vært fremmet reguleringsplan for det samme område, men at denne ikke ble tatt opp til behandling pga. det pågående arbeidet med kommunedelplanen. Planforslaget må beskrive virkningene av planen. Planbeskrivelsen må vise hva planen vil medføre for de interesser og hensyn som gjør seg gjeldende i området. Miljøvirkningene av en utbygging må vurderes grundig, fremtidsrettet og i en helhetlig sammenheng. Mangler ved planbeskrivelsen vii kunne være en saksbehandlingsfeil. Vi minner om at det tidligst mulig i planprosessen skal tas hensyn til naturmangfoldet.

5 Naturmangfoldloven har i 8 til 12 stilt opp prinsipper som må ivaretas i arealplanleggingen. Planområdet ligger nesten i sin helhet innenfor 100-metersbeltet mot sjøen. I kommunedelplanen er det avklart noen plasseringer for hytter. Miljøvernavdelingen forutsetter at kommunedelplanen følges opp. Vi merker oss videre at planavgrensningen også går ut i sjøen. Det er i kommunedelplanen ikke lagt opp til utbygging av småbåthavn, brygger og lignende langs strandlinjen. Blir ikke dette fulgt vil vi vurdere å reise innsigelse til detaljreguleringen. Når det etableres nye tiltak nær sjøen er det viktig at det fokuseres på å minimalisere synlige inngrep i landskapet. Vi ber om at det stilles krav til farge, ufforming, høyder og synlighet på ny bygningsmasse slik at den harmonisere med landskapet og eksisterende bygningsstruktur. Det minnes om de vurderinger/beskrivelser som skal følge planer etter pbl. Med hensyn til konsekvenser for barn og unge og tilgjengelighet for alle, jf. Miljøverndepartementets rundskriv T-2/08 om barn i planleggingen og rundskriv T om tilgjengelighet for alle. Er området utsatt for støy skal dette tas hensyn til i planleggingen og innarbeides i plankart og bestemmelser, jf. T-1442 om retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging. Ved planlegging og gjennomføring av plan skal det tas hensyn til ev. forurensede masser og hvor overskuddsmasse hentes og dumpes. Vi ber om at gjeldene forskrift og kommunens egne regler følges på dette området. Det foreligger et generelt krav om gjennomføring av risiko- og sårbarhetsanalyse ved planlegging, jf. pbl Risiko- og sårbarhet kan knytte seg til naturgitte forhold ved arealet, f. eks at det er utsatt for flom, skred eller radonstråling. Men det kan også være virksomhetsbaserte risikoforhold i området eller forhold som følge av arealbruken, f.eks. ved måten viktige anlegg plasseres i forhold til hverandre. Analysen er et viktig grunnlag for planarbeidet. De arealer det knytter seg fare, risiko eller sårbarhet til avmerkes i planen som hensynssone med bestemmelser, jf. Phl og Asplan Viaks kommentarer: Fylkesmannens krav og merknader er ivaretatt med utarbeidelse av planbeskrivelse. Forhold til naturmangfold er vurdert. Forhold til barn og unges tilgjengelighet og ROS-analyse er ivaretatt og beskrevet. Strandsonen i planområdet er i dag bygd ut med brygger og båthus. Grunneierne ønsker å tilrettelegge brygger og sjøbod for nye hytter i nordre og søndre del av strandsonen. Begrunnelsen for dette er at strandsonen i området er privatisert og utilgjengelig for allmennheten. Allmennheten har et større friluftsområde / turområde på Støa sør for planområdet som brukes og som ligger i kommunedelplanen. De aktuelle områdene for brygger og båtplasser er bratte og uframkommelige og uten interesse for allmennheten. Brygger/båtplasser gir en kvalitet for nye hytter og er felles for disse. Begrunnelsen for disse anleggene er god og vi anser ikke at Fylkesmannen vil reise innsigelse til nye anlegg i strandssonen. Statens Vegvesen i brev ; Planområde ligger ca. 150 m øst for Loshavnveien, fylkesveg K-664, øst for reguleringsplan som var utlagt til offentlig ettersyn i Ved behandling av en detaljreguleringsplan vil vi legge vekt på rekkefølgebestemmelser om møteplasser og siktforbedrende tiltak langs fylkesveg, jfr. bestemmelser til kommunedelplan for Loshavn-Eikvag. Asplan Viaks kommentarer: Rekkefølgekrav er oppfylt med utbygging av Støa der tiltak er gjennomført på fylkesveg. Kystverket i brev av ; Kystverket Sørøst har ingen merknader i forbindelse med oppstart av reguleringsplanarbeidet.

6 Vurdering: Nye båthus og småbåtanlegg; Kommunedelplanen har i dette området ikke lagt opp til utbygging av småbåthavn, brygger og lignende langs strandlinjen, og området langs sjøen er i sin helhet avsatt til LNF-formål i kommunedelplanen. Generelt sett er det svært vanskelig å få tillatelse til nye sjøboder/båthus og brygger i strandsonen, og erfaringsmessig ender både enkeltsaker og reguleringsplaner opp i at båthus/boder ikke tillates oppført i hele tatt, mens noen brygger kan tillates. Brygger tillates primært i reguleringsplansammenheng dersom eiendommene går sammen om en samlet løsning slik at minst mulig av strandsonen privatiseres. I dette tilfellet foreligger en nokså ny kommunedelplan og det antas at det i den forbindelse ble vurdert hvilke område som var aktuelle å benytte til småbåtanlegg. Det er innenfor denne planen ikke vist noe småbåtanlegg eller lignende. Dersom det skal tillates flere brygger/-utvidelse med båtplasser innenfor aktuelle plan bør disse fortrinnsvis samles nær/på eksisterende bryggeanlegg, BHL2. Det anbefales at følgende formål tas ut av plankart og bestemmelser; - sjøbodene SB1 og SB3 endres til friluftsformål på land - småbåtanlegg- land, BHL1 og BHL3 endres til friluftsområde på land. - småbåtanlegg- sjø, BHS1 og BHS3 endres til friluftsområde sjø. Som følge av dette endres bestemmelsenes 6 og 7 til; 6; Eksisterende båthus tillatelse ikke utvidet eller endret vesentlig 7; Eksisterende småbåthavn/brygge tillates ikke utvidet eller endret vesentlig. Reguleringsbestemmelsene Bestemmelsene er på noen punkter litt uklare og administrasjonen anbefaler derfor at følgende bør endres før planen legges ut til offentlig ettersyn. - 8 a); Det kan ikke tas inn i bestemmelsene noe om privatrettslige forhold eller pålegge personer en handlingsplikt. Bestemmelse kan derfor ikke ha noen punkt ang. vedlikehold/drift av veger. Dette styres kun via utbyggingsavtaler eller private avtaler utbyggerne imellom. Bestemmelsene kan kun styre hvem et fellesområde skal være felles for. Det anbefales derfor at pkt 8 a) endres til; Felles avkjørsler er felles for de som har atkomst langs disse. - 9 a) styres via Teknisk forskrift 13-5 og en trenger derfor ikke egen bestemmelse på dette. Anbefales at denne utgår. - Behov for nye garasjer bør løses på egen tomt innenfor det angitte bruksareal. Det anbefales derfor at G1 fjernes fra kart. Det eksisterer ingen bestemmelser tilhørende G1. - Utslipp; Det er opplyst at det ønskes innlagt full sanitær standard i hyttene og det bør derfor settes en bestemmelse om at; Nye hytter i hytteområdet tillates ikke oppført før det foreligger en felles godkjent vann- og avløpsløsning. Anbefales som nytt pkt 4 j). Konklusjon Det anbefales å legge det foreliggende forslag til reguleringsplan for Eikvåg gnr/bnr, 2/61 og 194, datert med tilhørende bestemmelser ut til offentlig ettersyn etter at nevnte merknader er rettet opp.