Bestemmelser for Plan nr Områderegulering for deler av Forus øst, Hinna bydel

Transkript

1 Bestemmelser for Plan nr Områderegulering for deler av Forus øst, Hinna bydel Planforslag av Stavanger kommune, Kultur og byutvikling Sist revidert Formål Formålet med planen er å legge til rette for utbygging av deler av Forus øst med en blanding av boliger, næring, offentlige og allmennyttige formål. Planen skal ivareta kommuneplanens mål for utbygging, grønnstruktur og turveier. Det skal tilrettelegges for en moderne, mangfoldig og klimavennlig byutvikling basert på gange, sykkel og kollektivtransport. 2 Plankrav 2.01 Kvalitetsprogram Overordnet kvalitetsprogram gir føringer for utvikling av området spesielt mht. miljømål og kvalitet. Programmet skal legges til grunn for videre detaljreguleringer og byggetiltak. Se vedlegg. Det skal utarbeides egne detaljerte kvalitetsprogrammer for alle byggeområdene. Disse skal inneholde miljømål og mobilitetsplaner som legger ambisjonsnivået for reduksjon av biltransport for hvert delområde A, B og C. Ved etableringer og bruksendringer (alle formål) med mer enn 50 ansatte eller større enn BRA 1000 m 2, skal det utarbeides mobilitetsplan. Ved detaljregulering skal det lages miljøregnskap for utbyggingen Overordnet landskapsplan for grønnstruktur og samferdselsanlegg Det skal utarbeides en helhetlig overordnet landskapsplan for grøntstrukturen, samferdselsanleggene og evt. sjøområdene. Landskapsplanen skal fastsette hovedgrep og hovedbruk innenfor grøntstruktur, gater og torg (lek, opphold, beplantede arealer, trafikkarealer for nødetater, gang-/sykkelforbindelser), høyder på terreng, bebyggelse og trafikkarealer, samt overordnet overvannshåndtering, flomveier mm. Landskapsplanen skal være felles for områdene A, B og C, og utforming av undergangene under jernbanen U1, U2 og U3 inngå. Det skal vises hovedsykkelvei gjennom A-G9, B-G4, C-G2 og C-G1 og langs jernbanens østside, og turveisystem både langs strandområdet (nord-sør) og gjennom grønnstrukturens tverrforbindelser (øst-vest). I A-G10 skal det innpasses et område med flere ballfelt som kan kombineres i form av en til flere større baner. Det legges opp til sambruk med barneskole i felt A-B13. Det skal tas spesielt hensyn til landskapet i strandområdet. Det stilles krav til blågrønn faktor i samsvar med kommuneplanen. Det skal lages egen formingsveileder som følger med landskapsplanen. Det skal vises prinsipper for vindavskjerming, evt. behandling av overflatevann, lekeområder, beplantning, belysning, overflatebehandling av gater, torg, gangveier, plasser, forstøtningsmurer og ramper, møblering og skilting. Planen skal utarbeides av fagkyndige med landskapsarkitektkompetanse, og den skal godkjennes av kommunen, før de enkelte byggeområdene detaljreguleres Detaljregulering For byggefeltene A-B19 og B-B8 (småhusbebyggelse) er det ikke krav om detaljregulering før utbygging. Områdereguleringen legger opp til at felt C-B6 kan utbygges iht. bebyggelsesplan 1869B, 1

2 og dette er tatt inn i bestemmelsene for disse feltene. For alle andre tiltak innen planen er det krav om detaljregulering. Det skal utarbeides samlet detaljregulering for følgende: Område A: 1. Felt A-B1, A-B4, A-G1, o_a-t1 og o_a-t2. 2. Felt A-B2, A-B3, A-B5, A-B6, AB7, A-G2, A-G3, A-G4, o_a-t3, o_a-t4, o_a-t5 og o_a- T6. 3. Felt A-B8, A-B9, A-G5 og o_a-t7. 4. Felt A-B10, A-B11, A-B12, A-B13, A-G6, A-G7, o_a-s1, o_a-t8, o_a-t9 og o_a-t10 (tilliggende del). 5. Felt A-B14, A-G8 og o_a-t Felt A-B15, A-B16, A-B17, A-B18, A-G9, A-G10, A-G11, A-G12, o_a-s2, o_a-t10 (tilliggende del) o_a-t12 og o_a-t13. Område B: 1. Felt B-B1, B-G1, o_b-t1, o_gs1 og o_gs2. 2. Felt B-B2 og o_b-f1 (tilliggende del). 3. Felt B-B3 og o_b-f1 (tilliggende del). 4. Felt B-B4, B-B4b, B-G2, B-G3 og o_b-f2. 5. Felt B-B5, B-B6, B-B7, B-B9, B-G4, B-G5, B-G6, o_v5, o_b-t2, o_b-t3, o_b-t4, o_b-f4 og o_g1. Område C: 1. Felt C-B1 og o_c-f1 (tilliggende del). 2. Felt C-B2, C-B3, C-B4, C-B5, C-G1, C-G2, o_c-t1, o_c-t2, o_c-t3, o_c-t4 og o_c-f1 (tilliggende del). 3. Felt C-B6, o_c-f2 (tilliggende del) og o_c-f1 (tilliggende del). 4. Felt C-B7, o_c-f2 (tilliggende del) og o_c-f1 (tilliggende del). Der det er vanskelig og uhensiktsmessig å fremme samlet detaljregulering for forannevnte planområder, kan kommunen vurdere å utarbeide mindre endring av områderegulering 2480 som grunnlag for den aktuelle detaljreguleringen. Som grunnlag for detaljregulering skal det gjennomføres mulighetsstudier som viser alternative løsninger (arkitektkonkurranser/parallelloppdrag/alternativutredninger). Det stilles krav om høy arkitektonisk kvalitet relatert til bygg og byomforming. Detaljreguleringen skal vise disponering av arealer til ulike formål, kvartalslekeplass, interne torg/gatenett, parkeringsløsning, bygningers utforming og høyder samt tilgrensende grønnstruktur. Midlertidige løsninger for sammenheng i grønnstruktur og g/s-veier (før området er ferdig utbygd) skal belyses og dokumenteres av hver enkelt detaljregulering. For behandling av planer skal følgende materiale utarbeides: Plankart 1:1000/1:500 Bestemmelser Planbeskrivelse med dokumentasjon (i henhold til krav spesifisert i startpakken). Detaljert kvalitetsprogram for byggefasen 2

3 Miljø- og avfallsplan (jfr. TEK-10 kap. 9-6, 9-8, 9-9 og Byggesaksforskriften kap. 5.5.h) ROS-analyse Plan, snitt og oppriss av bebyggelsen Illustrasjonsplan Utomhusplan 1:500 Sol- og skyggediagram Modell eller 3D modell Terrengbehandling med bygningenes tilpasning til terrenget Utforming av overgang til sjø, brygge, strandområde. Midlertidige løsninger/forbindelser i grønnstruktur og samferdselsanlegg. Urbant jordskifte. I den grad dette er relevant skal følgende utredes: i) Behov for plangjennomføring/-tiltak på tvers av eiendomsgrenser, ev. også feltgrenser. ii) Oversikt over eiendomsforhold innenfor planområdet/delområder/felt, (jf. eierforhold mot «2/3-regelen» i jordskifteloven 2 bokstav h., jf. 5 andre ledd) Tekniske planer for samferdselsanlegg I forbindelse med detaljregulering av byggeområdene skal det lages teknisk plan for opparbeidelse av tilhørende veianlegg (kjørevei, gang- sykkelvei m.m.). Opparbeidelsesplan skal være i samsvar med overordnet landskapsplan (se 2.3), kommunalteknisk vegnorm for Sør Rogaland og skal godkjennes av veimyndigheten i kommunen. Planen skal vise inndeling av trafikkarealer, høyder, belegg, beplantning, belysning, skilting og andre relevante anlegg og elementer. Gangveier og adkomstsoner skal ha kjørebredder som ivaretar adkomst og nødvendige svingradier for brannbil. Forhold til drenering og grunnforhold/setninger i jernbanespor må vurderes VA-Plan I forbindelse med detaljregulering av byggeområdene skal det utarbeides rammeplan for vann og avløp som viser løsninger for vann, avløp og overvann, samt at flomveier framkommer for hvert enkelt delområde. Cowis utredning, datert skal legges til grunn for planen. 3. Rekkefølgekrav Generelt Før det gis brukstillatelse for nye bygg skal ny kollektivtrase og gang/sykkeltiltak langs fv. 44 iht. plan 2299 være opparbeidet eller sikret opparbeidet. Før det gis brukstillatelse for nye bygg skal hovedsykkelrute langs jernbanen o_a-t10 og gang- og sykkelforbindelse til holdeplass ved fv. 44 og Gausel stasjon være etablert. Eventuell utfylling i sjø skal framgå av godkjent detaljregulering, og kan ikke skje før det foreligger tillatelse etter forurensingsloven, og godkjenning av tiltaket etter Havne- og farvannsloven. Før det kan iverksettes tiltak som medfører inngrep i grunnen, skal det være gjennomført nødvendige grunnundersøkelser, og det skal evt. foreligge godkjent tiltaksplan, i henhold til gjeldende forskrift. 3

4 Vilkår for utbygging Asfaltverkets virksomhet på gnr. 14, bnr. 67 (Lemminkäinen Norge AS) forutsettes opphørt før det kan etableres formål som innebærer permanent opphold (bolig med mer) innenfor 300 meters avstand fra virksomheten. Før det gis brukstillatelse for BRA m 2 nye boliger i felt A-B8, A-B9, A-B14, A-B17 og A-B18 skal det være etablert to sammenhengende turveiforbindelser A og B (se plankart) langs strandsonen (nord-sør gjennom Forusstranda nord). Planforslaget kan tillate en midlertidig opparbeidelse av turvei C (se plankart) før næringsvirksomheten i strandsonen (tilhørende EB Marine) er avviklet. Før det gis brukstillatelse for ny bebyggelse innen område A og B skal fotgjengerundergang under jernbanen, U2, med ramper og forbindelsesveier være opparbeidet. Fotgjengerundergang under jernbanen, U3, med forbindelsesveier skal være opparbeidet senest ved m 2 BRA i feltene A-B15, A-B16, A-B17, A-B18, B-B6, B-B7 og B-B9. Fotgjengerundergang under jernbanen, U1, med forbindelsesveier skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse for høyhus på felt B-B1. Før det kan gis rammetillatelse for høyhus skal følgende eksisterende boliger være sikret for omforming: Høyhus i felt B-B1 (maks kote moh) krever sikret omforming av boliger i felt A-B10 og o_a- T9. Høyhus i felt A-B12 (maks kote + 87moh) og B-B4 (maks kote + 90 moh) krever sikret omforming av boliger felt A-B10, o_a-t9 og gnr/brnr 14/18 i felt A-B12. Høyhus i felt A-B10 (maks kote + 87) krever sikret omforming av boliger i samme felt. Før det kan gis remmetillatese for utbygging av felt A-B10 og AB-12 skal eksisterende boliger være sikret omformet. Regulerte samferdsels- og friområder innen de enkelte detaljreguleringer skal ferdigstilles samtidig med utbyggingen av områdene. Detaljreguleringene skal avklare byggetrinn og hvilke samferdsels- og friområder som skal ferdigstilles samtidig med de enkelte byggetrinn. Det skal dokumenteres tilfredsstillende løsning mht. fotgjengere og syklister fra tomten til kollektivanlegg, skole og barnehage, samt tilfredsstillende leke- og uteoppholdsareal for hvert enkelt byggetrinn. Rammetillatelse for hvert byggetrinn av bolig, kan ikke gis før det er fremlagt dokumentasjon fra ansvarlig kommunal myndighet på at det er tilstrekkelig skolekapasitet i området. Rekkefølgekrav til byggefelt I tillegg til forannevnte rekkefølgetiltak angir tabellene under hvilke infrastrukturtiltak som må være opparbeidet eller sikret opparbeidet før rammetillatelse innen de enkelte delfelter kan gis. Interne torg og gang- og sykkelveier er ikke tatt med i matrisen, men disse skal inngå i rekkefølgetiltakene for hver enkelt detaljplan. 4

5 C-B7 C-B6 C-B5 C-C4 C-B3 C-B2 C-B1 B-B9 B-B7 B-B6 B-B5 B-B4 B-B3 B-B2 B-B1 A-B19 A-B18 A-B17 A-B15 A-B14 A-B13 A-B12 A-B11 A-B10 A-B9 A-B8 A-B7 A-B6 A-B5 A-B4 A-B3 A-B2 A-B1 Vedlegg 3 Felt Beskrivelse av felt Område A Område B Område C A-G1 x x x A-G2 x x x A-G3 x x x A-G4 x x x A-G5 A-G6 A-G7 A-G8 A-G9 A-G10 A-G11 A-G12 A-G13 B-G1 B-G2 B-G3 B-G4 B-G5 B-G6 B-G7 C-G1 C-G2 o_v4 Oppgradere midllertidig kryss (Gamle Forusvei/Forusbeen) x x x x x x x x x x x x U1 x x U2 x x x x x x x x x U3 x x x x x x x o_v1 A-F1 o_v3 o_v5 o_v6 x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x 5

6 4. Fellesbestemmelser 4.1 Energiforsyning og miljø Energiløsningene skal være enkle, robuste og langlivede, med vekt på passive løsninger knyttet til utforming og detaljering av bygningskroppen. Masser som kan gi radonnivå over fastsatte grenseverdier skal ikke brukes. Alle nybygg i området skal tilknyttes fjernvarmeanlegg, jf. pbl Alle bygg skal tilrettelegges for vannbåren varme. Det kan gjøres unntak fra tilknytningsplikten dersom det kan dokumenteres at bruk av alternative løsninger for tiltaket vil være miljømessig bedre enn tilknytning jfr. pbl ledd. 4.2 Nettstasjoner Det skal anlegges egne nettstasjoner innenfor hvert delfelt etter behov. Dette skal avklares med Lyse ved oppstart av detaljregulering. Nettstasjonene må etableres på bakkenivå, ha direkte adkomst og tilfredsstillende ventilasjonsforhold. 4.3 Universell utforming Universell utforming skal være et bærende kvalitetsprinsipp. Uterom og bygninger skal være tilpasset bevegelses-, orienterings- og miljøhemmede. 4.4 Arkitektur Ny bebyggelse og uterom skal gis en utforming av høy arkitektonisk og materialmessig kvalitet. Det skal ved utforming, utbygging og bruk av områdene, legges vekt på miljø- og ressursvennlige løsninger, samt klimaeffektive byggematerialer. Det skal benyttes mest mulig giftfrie materialer i nye bygg og anlegg. For alle tiltak i planområdet skal det legges vekt på å få en enhetlig og variert urban utforming som er godt tilpasset landskap og områdestruktur. Utearealer knyttet til det enkelte byggefelt skal i størst mulig grad være offentlig tilgjengelige og integreres med tilstøtende offentlige grøntområder. For alle tiltak i planområdet skal det legges vekt på å få en god landskapstilpasning. 4.5 Minste kotehøyde gulv All bebyggelse skal legges slik at laveste gulvhøyde i rom for varig opphold ikke ligger lavere enn kote + 3,0 meter over havet. Areal under denne koten må dimensjoneres for å tåle vanninntrenging eller må bygges som vannsikker konstruksjon. 4.7 Avstand til jernbanespor Avstand fra byggegrense til spormidt skal være minimum 16 m. «Forskrift om elektriske forsyningsanlegg» (FEF 2006) gjelder for planen. Bebyggelsen skal skjermes mot støy (se 4.14), rystelser, strukturlyd og elektrotekniske forstyrrelser fra jernbanens virksomhet i området. Det må ikke skje tiltak som påvirker stabilitet for jernbanesporet eller jernbanens dreneringssystem, eller som er i konflikt med øvrig jernbaneinfrastruktur. Bygging, drift og vedlikehold av fasader nærmere enn 30 m fra jernbanens spormidte skal forholde seg til 6

7 jernbaneverkets til en hver tids gjeldende regelverk. Ovennevnte skal dokumenteres ved søknad om tiltak. 4.8 Leilighetsstørrelse Boligene skal orienteres mot minst to himmelretninger slik at en både får en solside og en skyggeside. Det skal fortrinnsvis bygges gjennomgående leiligheter. Det skal legges vekt på fleksible og robuste løsninger. Det skal være en variert størrelse på leilighetene tilpasset forskjellige familiestørrelser. Det skal settes av areal til sportsbod i underetasje eller på bakkeplan. 4.9 Fellesarealer og minimum størrelse på privat uteareal Det skal avsettes minimum 1 m 2 per leilighet til innvendige fellesarealer som festlokale, gjesterom, hobbyrom, lokalservice eller lignende. Innvendige fellesarealer skal primært legges i 1.etasje med direkte adkomst fra torg/gate. Hver leilighet skal ha minst 6 m 2 privat uteareal (på bakkeplan eller balkong). Enhver bolig skal ha tilgang på et solrikt uteareal i nærhet til boligen Lekeplasser, ballfelt og felles uteareal Innenfor hvert byggeområde for boliger skal det innpasses sandlekeplasser, kvartalslekeplasser og felles utearealer i henhold til kommuneplanens bestemmelse. Lekeplassene og uteareal skal utformes med tanke på forskjellige målgrupper og alle aldersgrupper. Kvartalslekeplassene skal ligge på terreng og ha tilknytning til offentlig g/svei. Dersom det er nødvendig med underjordiske anlegg under friområde og uteareal, skal dekket dimensjoneres for å tåle overdekking på 100 cm jord, samt møblering og vegetasjon. Evt. etablering av private p-anlegg/konstruksjoner under offentlig areal må avklares med Stavanger kommune ved Park og vei (ansvarsforhold skal spesifiseres i tinglyst erklæring). Masser som skal brukes på utearealer planlagt brukt til lek og opphold, skal tilfredsstille normverdier for mest følsom arealbruk i henhold til SFT-veileder 99:01A Renovasjonsløsning Det skal anlegges nedgravde søppelcontainere eller sug for boligområdene innenfor byggeområdene. For næringsbebyggelsen kan andre løsninger vurderes dersom det er mest hensiktsmessig. Plass for håndtering av avfall, containere, komprimatorer og lignende skal bygges inn i bygninger eller avskjermes med innhegning tilpasset bygningenes øvrige fasader. Utelager er ikke tillatt. Miljøstasjoner skal etablerers i forbindelse med offentlige parkeringsanlegg. Adkomst for renovasjonsbil skal være i henhold til gjeldende veinorm for Sør Rogaland Bil- og sykkelparkering Parkeringsanleggene skal dimensjoneres for 0,9 parkeringsplasser pr. 100 m² BRA næring, og maks 1 parkeringsplass for bolig. I tillegg skal det være 0,2 parkeringsplasser for gjester. 7

8 Ved all regulering skal parkering planlegges samlet, og primært være løst i fellesanlegg. Ved planlegging av fellesanlegg og sambruk mellom bolig og næring, skal det tildeles færre parkeringsplasser for bil enn det som fremgår i avsnittet ovenfor. Parkeringsanlegg skal i størst mulig grad plasseres slik at gangavstand fra bebyggelse til kollektivholdeplass er kortere eller like lang som avstanden mellom bebyggelse og parkeringsanlegg. Parkeringsanlegg skal fortrinnsvis legges under bakken. 5 % av plassene skal tilrettelegges for ladestasjoner for EL-bil. 5 % av parkeringsbehovet skal reserveres for parkering for bevegelseshemmede. Disse plassene kan plasseres nær hoved- og personalinngang. Det skal anlegges minimum 4 sykkelparkeringsplasser pr 100 m² BRA næringsareal. Disse skal plasseres innomhus eller på egne overdekkede plasser. Det skal være minimum 3 sykkelparkeringsplasser pr. 100 m 2 BRA bolig. Disse skal plasseres innomhus eller på egne overdekkede plasser. Antall parkeringsplasser for bil og sykkel justeres i henhold til enhver tids gjeldende norm Adkomstgater innenfor delfeltene Gatene skal utformes som sykkelgater og gågater, og med tillatt kjøring til eiendommene for varelevering, utrykningskjøretøy, og kortest mulig henting og bringing. Det skal tilstrebes flest mulig bilfrie områder Støy Boliger og næringsvirksomhet skal gis tilfredsstillende støyforhold iht. T Næringsbebyggelse skal fortrinnsvis plasseres langs hovedveier og slik at støyen for boligområdet bak dempes Massehåndtering Det må lages egen risiko- og sårbarhetsanalyse knyttet til massetransporten og plan for å dempe ulempene for berørte områder. Transporten må planlegges slik at den er til minst mulig sjenanse og hinder for eksisterende bolig- og næringsvirksomhet Urbant jordskifte (ref. pbl 12-7 nr.13) Fordeling av arealverdier og kostnader ved ulike felles tiltak innenfor planens byggeområder, (alternativt spesifikke delområder/felt) skal skje i henhold til jordskifteloven 2 bokstav h, jf. 5 andre ledd Dispensasjoner Ved eventuelle dispensasjonssøknader i tilknytning til eksisterende boliger/anlegg, skal samtlige grunneiere innen det området det kreves detaljplan for, varsles på forhånd Boligbebyggelse 8

9 I boligområder kan det ved godkjenning av detaljplaner tillates næring i nedre etasje; kontor, service og/eller små butikker. Sistnevnte kan ha maks 100 m 2 BRA og skal ikke ligge nærmere hverandre enn 200 m. Virksomheten må ikke være til sjenanse for boligene. I bebyggelse hvor det legges boliger i 1. etasje skal deler av torgarealet langs fasadene disponeres til halvoffentlige soner. Ca. 10% av planlagte boliger skal kunne utvikles som boliger med livsløpsstandard (en betydelig andel av disse kan med fordel ligge nær lokalsenteret og Gausel stasjon) Kombinasjon bolig/næring/tjenesteyting Bestemmelsene for boligområdene gjelder også for kombinasjonsområder bolig/næring. I næringsandelen tillates areal- og arbeidsintensiv, kunnskapsbasert virksomhet, både kontorbasert virksomhet, men også lettere produksjon tilknyttet laboratorie- eller høyteknologisk virksomhet. Lager- industrivirksomhet tillates ikke dersom det ikke er definert som underformål i et bestemt byggeområde. I tjenesteandelen inngår skole, offentlige og private barnehager, sykehjem. Utover dette tillates servicefunksjoner og andre funksjoner knyttet til kultur, rekreasjon, helse, fritid. 5. Bebyggelse og anlegg 5.1 Utnyttelse - beregning av BRA og høyder Formålsgrense gjelder som byggegrense mot samferdselsformål der det ikke er vist egen byggegrense. Det samme gjelder mot friområdene. Mot sistnevnte skal det legges inn overgangssone mellom privat og offentlig område. I bruksarealet BRA skal ikke regnes med følgende: sykkelparkering over eller under bakken, boder i underetasje, og parkering helt under bakken. 1.etasje for felt regulert til kombinert formål, og som vender mot hovedgate, kollektivanlegg og torg, skal utformes med minimum 5 m etasjehøyde (brutto). I rene boligblokker skal 1. etasje være minst 4 m høy. Enkeltelementer som rekkverk, piper, sjakter, trapperom og tekniske rom kan etableres over de angitte maksimale gesimshøyder etter konkrete vurderinger i detaljreguleringen. Bebyggelsen skal være variert, mellom 3-8 etasjer, og maks byggehøyder innenfor hvert felt er angitt på plankartet. Det skal gjennomføres vindsimulasjon med dokumentasjon som viser hvordan utforming (volumoppbygging/høyder mm.) påvirker vindforhold i omgivelsene. Det gjelder følgende: Byggefelt (A-B4, A-B10, A-B12, B-B1, B-4) hvor det vurderes høyhus over 8 etasjer. Byggefelt (A-B9, A-B14, A-B17) i strandsonen. Avbøtende tiltak (inkl. endringer i volumoppbygging, byggehøyder mm.) skal vurderes i forhold til negative konsekvenser. Feltene A-B18, B-B8 9

10 Feltene kan utbygges med frittliggende småhusbebyggelse plassert innenfor regulerte byggegrenser med en maks BYA på 35% inklusive garasje og biloppstillingsplass. 5.2 Bestemmelser for de enkelte detaljplaner/byggefelter Område A: Feltene A-B1 og A-B4 Innenfor feltene tillates kombinert formål, kontor, forretning, offentlig og privat tjenesteyting og bolig. Forretningsandelen (butikker) begrenses til maks 5000 m 2 BRA i enheter på maks 1000 m 2 BRA som skal orienteres med adkomst direkte mot torg o_a-t2. Forretningsarealene skal ha lange åpne fasader mot torget og ligge innenfor bestemmelsesgrense for forretning vist på plankart. Det kan vurderes å inkorporere ett høyhus med maks byggehøyde på kote + 78 i felt A-B4. Det forutsetter at det er foretatt vindsimulering med dokumentasjon som viser hvordan høyde og volum påvirker vindforholdene i omgivelsene. Under forutsetning av at det i detaljplanen dokumenteres en løsning der kvalitetskravene (vind, sol, lys, størrelse på uteareal, estetikk) ivaretas, kan det i de nevnte feltene bygges maks BRA: I felt A-B m 2 + A-B m 2 = sum 44000m 2. Boligandelen begrenses til 40 % av tillatt BRA. Feltene A-B2, A-B3, A-B5, A-B6, A-B7: Innenfor feltene tillates kombinert formål, bolig, næring, tjenesteyting. Planen må ta stilling til om NOKAS tellesentral skal opprettholdes og eventuelt hvilke tiltak dette fordrer. Langs grøntdraget i nord (som grenser mot Frøystad boligområde), skal det være lav tetthet og tilfredsstillende solforhold i grøntarealet. Under forutsetning av at det i detaljplanen dokumenteres en løsning der kvalitetskravene (lys, sol, størrelse på utearealer, estetikk) ivaretas kan det i de nevnte feltene bygges maks BRA: A-B2; 9000 m 2 + A-B3; m 2 + A-B5; 4000 m 2 + A-B6; 9000 m 2 + A-B7; 5000 m 2 = sum m 2. Næringsandelen begrenses til 12 % av tillatt BRA. Det skal tilrettelegges for barnehage i felt A- B2. Feltene A-B8 og A-B9: Innenfor feltene tillates boligformål. Detaljplanen skal ta stilling til forurensing i grunn (Asfaltverket) og fare for utglidning i terrenget. Bebyggelsen skal tilpasses grønnstruktur og strandområde. Videre planlegging av stiplet turvei som går gjennom A-B9 må tilstrebe å unngå vindtunnell-effekt. Det skal anlegges offentlig tilgjengelig parkeringsanlegg som i sin helhet legges under bakken. Under forutsetning av at det i detaljplanen dokumenteres en løsning der kvalitetskravene (lys, sol, størrelse på utearealer, estetikk) ivaretas, kan det i de nevnte feltene bygges maks BRA: A-B8; m 2 + A-B9; = sum m 2. Feltene A-B10, A-B11, A-B12, A-B13: Innenfor feltene tillates kombinert formål; kontor, forretning, offentlig og privat tjenesteyting og bolig. Forretningsandelen begrenses til maks 4000 m 2 BRA i enheter på maks 1000 m 2 BRA som skal orienteres og ha adkomst direkte mot nord-sydgående (torg o_a-t9) i feltene A-B10, A-B11, A-B12. Forretningsarealene skal ha lange åpne fasader mot torget og ligge innenfor bestemmelsesgrense for forretning vist på plankart. I felt A-B13 skal det lokaliseres offentlig barneskole med BRA inntil m 2 BRA samt idrettshall. Skolen skal ha hovedinngang fra torg o_a-t9 som inngår i lokalsenterstrukturen. Ved trinnvis 10

11 utbygging skal eksisterende boliger, som ikke inngår i utbyggingen, sikres akseptable lys og solforhold. Det kan vurderes å inkorporere to høyhus (ett i felt A-B10 og ett i felt A-B12). Maks tillatt byggehøyde: kote + 87 moh. Der er rekkefølgekrav at eksisterende boliger i felt A-B10 skal være innløst før det innvilges rammesøknad for innvilges. Det forutsetter også at det er foretatt vindsimulering med dokumentasjon som viser hvordan høyder og volumer påvirker vindforholdene i omgivelsene. Ved trinnvis utbygging skal eksisterende boliger, som ikke inngår i utbyggingen, sikres tilfredsstillende boforhold. Under forutsetning av at det i detaljplanen dokumenteres en løsning der kvalitetskravene (vind, sol, lys, størrelse på utearealer, estetikk, støynivå) ivaretas kan det i de nevnte feltene bygges maks: A-B10; m 2 + A-B11; m 2 + A-B12; m 2 + A-B13; m 2 = sum m 2. Det skal tilrettelegges for barnehage i søndre del av felt A-B12. Boligandelen skal være minimum 40% (gjennomsnitt). Felt A-B14: Innenfor feltet tillates kombinert formål bolig, næring, tjenesteyting. Terrengforhold må utredes mht. fare for utglidning. Under forutsetning av at det i detaljplanen dokumenteres en løsning der kvalitetskravene (lys, sol, utearealer, estetikk, støynivå mm.) ivaretas kan det i felt A-B14 bygges maks BRA = m 2. I ny utbygging skal arealandelen næringsareal begrenses til 10%. Feltene A-B15, A-B16, A-B17 og A-B18: Innenfor feltet tillates boligformål. Det må tas stilling til hvordan forurensing av grunnen (Sønnichen rørvalseverket) skal håndteres. Ved utarbeiding av detaljplanen må det tilstrebes å lokalisere høyest tetthet nærmest kollektivholdeplasser. Det skal anlegges offentlig tilgjengelig parkeringsanlegg som i sin helhet legges under bakken. Eksisterende gjenvinningsanlegg i felt A-B16 skal være avviklet før ny boliger i felt A- B17, A-B18 tas i bruk. Under forutsetning av at det det i detaljplanen dokumenteres en løsning der kvalitetskravene (lys, sol, størrelse på utearealer, estetikk, støynivå mm.) ivaretas kan det i de nevnte felt bygges maks BRA: A- B15; m 2 + A-B16; m 2 + A-B17; A-B18; = sum m 2. Felt A-B19 Innenfor feltet tillates boligformål utformet som ett frittliggende boliger. Det tillates maks BYA 35% inkl. boder, carport, biloppstillingsplass. Område B: Felt B-B1: Innenfor felt B-B1 tillates kombinert formål næring, forretning, bolighotell, tjenesteyting. Forretningsandelen skal begrenses til maks 1000 m 2 BRA, og ha adkomst og åpen fasade mot torg o- _B-T1. Forretningsarealet skal ligge innenfor bestemmelsesgrense for forretning (angitt på plankart). Under forutsetning av at det i detaljplanen dokumenteres at kvalitetskravene (vind, sol, lys, utearealer, estetikk) ivaretas, kan det bygges ett høyhus. Det forutsettes at det er foretatt vindsimulasjon med dokumentasjon som viser hvordan høyder og volumer påvirker vindforholdene i omgivelsene. Høyhuset skal ha en utforming som bidrar til å signalisere/identifisere lokalsenter/knutepunktet og nærhet til Gausel stasjon. Byggehøyden skal ligge innenfor luftfartsverkets høyderestriksjonsflate, og 11

12 ikke overstige kote +120 moh. Volumoppbygging, stabiliserende konstruksjoner inkl. dekketykkelser og etasjeantall skal dokumenteres nærmere ved detaljregulering. Maks BRA for nevnte felt: m 2. Der er rekkefølgekrav at eksisterende boliger i felt A-B10 skal være innløst før rammesøknad innvilges. Felt B-B2: Innenfor felt B-B2 tillates kombinert formål næring, tjenesteyting, bolig. Under forutsetning av at det det i detaljplanen dokumenteres at kvalitetskravene (lys, sol, utearealer, støynivå) ivaretas kan det bygges maks BRA: m 2. Boligandelen skal begrenses til 10%. Felt B-B3: Innenfor felt B-B3 tillates kombinert formål næring, tjenesteyting, bolig. Under forutsetning av at det i detaljplanen dokumenteres at kvalitetskravene (lys, sol, utearealer, støynivå, estetikk) ivaretas kan det bygges maks BRA: 5400 m 2. Boligandelen skal begrenses til 10%. Feltene B-B4, B-B4b: Innenfor B-B4 og B-B4b tillates til boligformål. Ved trinnvis utbygging skal eksisterende boliger som ikke inngår i utbyggingen sikres akseptable lys og solforhold. Det kan vurderes å inkorporere ett høyhus i felt B-B4. Maks tillatt byggehøyde er på kote +87 moh. Dette forutsetter at det er foretatt vindsimulasjon med dokumentasjon som viser hvordan høyde og volum påvirker vindforholdene i omgivelsene. Under forutsetning av at det i detaljplan dokumenteres at kvalitetskravene (vind, sol, lys, utearealer, støynivå, estetikk) ivaretas kan det i de nevnte felt bygges maks BRA: B-B4; m 2 + B-B4b; 7200 m 2 = sum m 2. Det skal tilrettelegges for barnehage i felt B-B4b. Feltene B-B5, B-B6, B-B7 Innenfor feltene B-B5 og B-B7 tillates kombinert formål bolig, næring, tjenesteyting, og felt B-B6 reguleres til rent boligformål. Under forutsetning av at det det i detaljplanen dokumenteres at kvalitetskravene (lys, sol, utearealer, støynivå) ivaretas kan det i de nevnte felt bygges maks BRA: B-B5; m 2 + B-B6; m 2 + B- B7; m 2 = sum m 2. Næringsandelen skal ikke overstige 30 % av felt B-B5 og B-B7. Felt B-B8 Innenfor feltet tillates frittliggende småhusbebyggelse. Under forutsetning av at det det i detaljplanen dokumenteres at kvalitetskravene (lys, sol, utearealer, støynivå) ivaretas kan det bygges inntil 35% BYA på hver de tre tomtene som inngår i feltet. Felt B-B9 Innenfor feltet tillates kombinert formål bolig, næring, tjenesteyting. Under forutsetning av at det det i detaljplanen dokumenteres at kvalitetskravene (lys, sol, utearealer, støynivå) ivaretas kan det i feltet bygges maks BRA: m 2 BRA. Boligandelen skal være minimum 40%. 12

13 Område C: Felt C-B1 Feltet reguleres til kontor. Det kan i tillegg til eksisterende bygg, utbygges med formål kontor innenfor regulerte byggesoner med angitte maks kotehøyder (i samsvar med godkjent rammetillatelse). Det kan sammenlagt bygges inntil m 2 BRA. Feltene C-B2, C-B3, C-B4, C-B5: Innenfor feltene tillates kombinert formål bolig, næring, tjenesteyting. I felt C-B3 tillates hotell i inntil 7 etasjer, med maks byggehøyde kote + 38 moh. Under forutsetning av at det i detaljplanen dokumenteres at kvalitetskravene (lys, sol, utearealer, støynivå) ivaretas kan det i de nevnte felt også bygges maks BRA: C-B2; m 2 + C-B3; m 2 (hotell) + C-B4; 7500 m 2 + C-B5; = sum m 2. Boligandelen skal være maks 70%. Felt C-B6: Innenfor feltet tillates formål kontor/industri. Feltet kan i tillegg til eksisterende bebyggelse bygges ut innenfor regulerte byggesoner med maks kotehøyder som angitt på plankart (i samsvar med bebyggelsesplan 1869B2). Under planlegging av nybygg skal volumoppbygging/høyder ta hensyn til solforhold i regulert felt C-B4. Ny bebyggelse skal ha adkomst til Forusbeen via o_c-t3 som skal opparbeides samtidig med utbyggingen. Areal mellom ny bebyggelse og o_c-t3 skal parkmessig opparbeides. Innenfor feltet tillates BRA maks m 2. Felt C-B7: Innenfor feltet tillates kombinert formål næring, tjenesteyting, bolig. Under forutsetning av at det i detaljplanen dokumenteres at kvalitetskravene (lys, sol, utearealer, akseptabelt støynivå) ivaretas kan det bygges BRA inntil m 2. Boligandelen skal være maks 35%. 6 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 6.1 Samferdselsanlegg Samferdselsanlegg inkl. torg, trafikkarealer for nødetater samt forbindelser for gange og sykkel inngår i overordnet landskapsplan. Veianlegg (kjørevei, gang- sykkelvei m.m.) skal opparbeides etter detaljplaner godkjent av vegmyndigheten i Stavanger kommune, og være i samsvar med Veinorm for Sør Rogaland og Statens veivesens Håndbok N100. Sammen med detaljplan skal det utarbeides skiltplan som skal godkjennes av skiltmyndigheten. I hovedruter for sykkel skal gående og syklende separeres (bredde: 4m til sykkel + 1,5m gange). Krav til separering gjelder også for intern sykkelgate o_a-s1 og o_a-s2. Undergangene skal ha en bredde på minimum 5,5 m, fri høyde minimum 3,10m og inneha belysning som gjør at den virker åpen og trygg. Frisiktsoner skal framgå ved detaljregulering. I strandsonen, gjennom i delområde A (Forusstranda nord), skal det opparbeides en regional hovedturvei. Den skal gå på yttersiden av planlagt bebyggelse (felt A-B9, A-B14, A-B17, A-B18). 13

14 Det stilles høye kvalitetskrav til materialbruk og estetisk utforming (kfr. Overordnet kvalitetsprogram). 6.2 Torg Alle felt med formål torg, skal opparbeides som torg/gågate/sykkelgate. Det tillates ellers kun varetransport og adkomst for utrykningskjøretøy. Arealet skal beplantes med trær, plantekasser og møbleres slik at det innbys til opphold og aktiviteter i gaterommet. 7 Grønnstruktur Endelig fastlegging av avgrensning mellom formålene grønnstruktur og friluftsområde i sjø skal fastlegges i godkjent overordnet landskapsplan. Grønnstrukturen skal opparbeides i henhold til overordnet landskapsplan, og detaljprosjektering godkjent av kommunen (Park og vei). Området skal opparbeides og tilrettelegges for opphold og aktiviteter tilpasset brukere med ulike funksjonsnivå, jf. T-5/99 Tilgjengelighet for alle, eller strengere krav. Den skal anlegges i henhold til kommuneplanens bestemmelse om uterom og lekeplasser, sentralt lekefelt, ballbaner, beplantningssoner og buffersoner mot bebyggelsen, samt leke- og oppholdssteder for alle aldersgrupper. Lokalklimatiske forhold skal vurderes og være førende for plassering av levegetasjon. Siktlinjer mot Gandsfjorden langs grønnstruktur og gater/torg skal ivaretas. Ballfeltene skal ligge på terreng og ha tilknytning til offentlig g/s-vei. Sykkelvei er angitt på plankartet. Disse skal ha minimum 4 m bredde slik at konflikter mellom gående og syklende minimeres og gangveiene skal dimensjoneres for kjøring med utrykningskjøretøy. Grønnstrukturen anses som offentlig anlegg. 8 Bruk og vern av sjø og vassdrag 8.1 Friluftsområde i sjø med tilhørende strandsone Endelig fastlegging av avgrensning mellom formålene grønnstruktur og friluftsområde i sjø fastlegges i godkjent overordnet landskapsplan. Teknisk plan skal vise detaljer av strandområder, kunstige holmer, kaier, gangbroer, evt. tiltak for å stoppe ekstrem høyvann til å trenge inn i byggeområdene og friområder på land, prinsipp for evt. bølgebryter, plastring av fyllingens skråningsfot, høyde på land og dybde til ny sjøbunn etter oppfylling. 9 Hensynssoner 9.1 Frisikt I områdene skal det være fri sikt i en høyde fra 0,5 til 3,0 meter over tilstøtende veibaner. 9.2 Faresone havstigning Fare for havstigning skal være tema i overordnet landskapsplan. 14

15 I aktuelle deler av strandområdet skal adkomst og gulv i rom for varig opphold ikke ligge lavere enn kote