Reguleringsplan for Gamle Riksvei 196 A og B - 2.gangsbehandling.

Transkript

1 NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Richard Sletten Nilsen L.nr.: 29605/2009 Arkivnr.: /L12 Saksnr.: 2009/2267 Utvalgssak Reguleringsplan for Gamle Riksvei 196 A og B - 2.gangsbehandling. Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester /09 Kommunestyret /10 GRUNNLAG Kommuneplanens arealdel, vedtatt Forhåndsvurdering etter PBL 30, utvalgssaksnr. 27/09. 1.gangsbehandling, utvalgssaksnr. 55/09. VEDLEGG 1 Plankart, datert Planbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Merknad fra Fylkesmannen i Buskerud, datert Merknad fra Statens vegvesen, datert Geoteknisk vurdering datert Målerapport for radon datert Vedlegg politikerrom: - Plankart størrelse A3, datert SAMMENDRAG Forslag til reguleringsplan for Gamle Riksvei 196 A og B ble behandlet i Planutvalget og har vært ute til offentlig ettersyn i perioden Det kom inn to merknader til planforslaget, hvorav ingen innsigelser. Det er gjort noen små endringer og tilføyelser på plankart og bestemmelser, men disse vurderes som mindre vesentlige og krever ikke ny høring og offentlig ettersyn. Rådmannen vurderer planforslaget som godt utredet og anbefaler at planen egengodkjennes. Side 1

2 OPPLYSNINGER Planforslaget Tiltakshaver Gamle Riksvei 196 AS fremmer et planforslag som gir mulighet for å utvide dagens dagligvareforretning med kontor i 2.etasje. Samtidig vil planforslaget sikre en mer trafikksikker atkomst da utforming av kryss i øst er ivaretatt i bestemmelsenes 6.2.1, samt at atkomst i vest flyttes lenger vekk fra kryss Gamle Riksvei x Nybruveien. For å sikre kvalitet i gjennomføring av planen er det utformet en rekkefølgebestemmelse med krav om utførelse av støytiltak mot boligtomt i vest samt at fortau (Tf 1, 2) og gang- og sykkelveg (Gv 1, 2) skal opparbeides før det kan gis brukstillatelse for forretning og kontorareal. Overordna føringer Området omfattes i dag delvis av reguleringsplan KR 23 Bruforbindelse, Mjøndalen Krokstadelva, hvor Gamle Riksvei 196 A er regulert til næringsareal, mens 196 B er uregulert. I kommuneplanens arealdel vedtatt er hele området avsatt til boligfornmål. Lauvlia Brudeberget Gamle riksvei 196A og B B Gml riksvei A Nybruveien Illustrasjon 1: oversiktskart / kommuneplan Illustrasjon 2: planområdet / ortofoto Tidligere behandlinger Reguleringsplan for Gamle Riksvei 196 A og B, ble 30 behandlet I denne saken ble det gitt fire anbefalinger for videre utarbeidelse av planforslag. Anbefalingene ble fulgt opp og vurdert i 1.gangsbehandlingen. Forslag til reguleringsplan for Gamle Riksvei 196 A og B ble 1.gangsbehandlet i Planutvalget Vedtaket lød: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-1, punkt 2, vedtar Planutvalget at forslag til reguleringsplan for Gamle Riksvei 196A og B datert med tilhørende bestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn. Før 2. gangsbehandling skal det utføres radon- og grunnundersøkelser på planområdet. Side 2

3 Begrunnelse for vedtaket er at utviklingen av forretningen er i samsvar med mål om å utvikle nærsentra for dagligvarehandel i ulike deler av kommunen. Dette ansees å bidra til å legge til rette for gange og sykling og dermed redusere det totale transportbehovet med privatbil. Vedtaket etter 1.gangsbehandlingen hadde krav til at det før 2.gangsbehandling utføres radon- og grunnundersøkelser. Dette kravet er innfridd og omtales i avsnittene nedenfor. Radonundersøkelse Tiltakshaver har levert målerapport for radon (se vedlegg 6) datert Rapporten konkluderer med at måleverdiene ligger tett opp mot Statens strålevern sin tiltaksgrense på 100 bq/m³, men at måleperioden er for kort til at resultatene er representative for vinterhalvåret, som normalt har høyere radonkonsentrasjon enn resten av året. Konsulenten anbefaler derfor at det gjøres langtidsundersøkelser i vinterhalvåret for å kunne vurdere om det er nødvendig med radonreduserende tiltak. Det anbefales videre at radonmålinger gjentas etter at tiltak er iverksatt, for å påse at effekten av tiltak er tilstrekkelig. Grunnundersøkelse Tiltakshaver har levert geoteknisk vurdering av planområdet (se vedlegg 7) datert Det konkluderes med at grunnen kan karakteriseres som middels til god byggegrunn, og at de ikke kan se spesielle stabilitetsproblemer i forbindelse med oppføring et 1.etg. bygg uten kjeller. Konsulenten anbefaler at det utføres prøvegravinger i forbindelse med detaljplanleggingen av fundamenteringen: Vi anbefaler at det utføres prøvegraving der tilbyggene kommer for vurdering av tillatt overført såletrykk på grunnen for dimensjonering av fundamentene i samarbeide med byggteknisk konsulent. Planbestemmelsenes sikrer at dette gjennomføres. Offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Kommunen mottok to merknader fra Statens Vegvesen og Fylkesmannen i Buskerud. Forruten disse merknadene er det ikke innkommet noen merknader fra naboer/berørte grunneiere. Videre ble NVE og Buskerud Fylkeskommune tilsendt høringsdokumentene men har ikke sendt noen merknad. Tabellen nedenfor viser et sammendrag av merknadene og rådmannens kommentar til disse: Nr Avsender, dato Merknad, kort oppsummert Rådmannens kommentar 1 Fylkesmannen i Buskerud, Miljøvernavdelingen Utvidelse av dagligvareforretningen kan gi mer trafikk og flytting av parkeringsarealet vil kunne endre støyforholdene. Anser at det er utarbeidet gode bestemmelser for ivaretakelse av støymessige forhold. Anbefaler utredning av støyforholdene som grunnlag for utforming av planforslag. Støykrav anses ivaretatt i bestemmelsenes 4.1.1, og Side 3

4 2 Statens vegvesen, Region sør, Nedre Buskerud distrikt Anser som positivt at det gjennom bestemmelsene stilles krav om tilrettelegging av vannbåren varme. Ingen merknad. Forutsetter at kommunen ivaretar lokale trafikale hensyn til fremkommelighet, sikkerhet og miljø. Endringer av planforslag etter offentlig ettersyn I samråd med kommunen har tiltakshaver gjort noen endringer i planforslaget. Planen er endret som beskrevet nedenfor. Endringene anses ikke som vesentlige og vil derfor heller ikke kreve nytt offentlig ettersyn. Endring i plankartet: Adkomst i øst endres fra å bli beskrevet som adkomst kjørende til adkomst varelevering. Plassering av støyskjerm mot nabo i vest. Endring i bestemmelser Følgende paragrafer er endret eller tilføyet: Radonforhold og eventuelle avbøtende sikringstiltak Radonkonsentrasjonen skal ligge under tiltaksgrensen på 100 Bq/m³ som årsmiddel for inneluft Før oppføring av bebyggelse utover en etasje, skal det utføres prøvegraving slik at sikker byggegrunn kan dokumenteres Maksimal utnyttelsesgrad er % BYA = 75 % inkludert parkeringsplasser I byggegrense tillates en bebyggelse med gesims- og mønehøyde på maksimalt 9,5m VURDERING Merknader etter offentlig ettersyn Rådmannen vurderer at merknadene fra offentlig ettersyn er godt ivaretatt og besvart, se for øvrig tabellen under opplysninger. Støyvurdering Fylkesmannen anbefaler i merknad til offentlig ettersyn; at støyforholdene blir utredet i tilknytning til reguleringsplanen som et grunnlag for utformingen av planforslaget. Eventuelle endringer i støyforholdene som blir forårsaket av dette fremtidige tiltaket vil i hovedsak være flytting av parkeringsarealet fra dagens lokalitet. Eventuell hvor stor endring av kundegrunnlaget en ny dagligvareforretning vil generere er usikkert. I denne sammenheng er det i bestemmelsens 4.1.1, og tatt hensyn til de eventuelle endringer av støyforholdene som tiltaket kan skape. I rekkefølgebestemmelsen kreves det at beplantningsbelte m/støygjerde skal være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse av forretning og kontorarealet. Støygjerdets plassering er vist på plankartet og tilgrenser direkte mot eiendommen i vest og vil således skjerme mot Side 4

5 ny støy som skapes av at parkeringsplassen blir flyttet. Varelevering er tenkt flyttet til øst på planområdet og vil således ikke medføre stor sjenanse for naboer sikrer at ny arealbruk og nye tiltak ikke skal påføre eksisterende bebyggelse støy utover grenseverdiene i Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging (MD T-1442). Videre sikrer at det ved søknad om tiltak; skal foreligge dokumentasjon om ivaretakelse av krav til: - støynivå og eventuelle avbøtende støytiltak. I dette ligger det at støyforholdene skal være utredet i søknad til tiltak og kommunen kan avslå tiltak som ikke tilfredsstiller støykrav. Rådmannen anser at planen sikrer og ivaretar en god håndtering av støyforholdene. Overordna føringer I kommuneplanen er det vedtatt flere mål for samfunnsutviklingen i kommunen; bl.a. med hensyn til arealpolitikk, transportpolitikk og næringspolitikk. Det er i reguleringsplanforslaget lagt opp til at disse målsetningene blir ivaretatt på best mulig måte. Planforslaget legger opp til å løse trafikkavviklingen på en god og sikker måte. Adkomst for kunder flyttes ca. 15 meter mot vest, lengre vekk fra det sterkt trafikkerte krysset Gamle Riksvei x Nybruveien. Dette anses å bedre sikt og trafikksikkerhet i kryssområdet. Adkomst i øst skal i hovedsak benyttes til varelevering. Dette er positivt i og med at krysset i dag benyttes av alle som enten skal til boligområdene bak butikken eller kunder. Dagens situasjon skaper en del farlige situasjoner da dette krysset er uoversiktlig og kjørearealet er bredt og utflytende. Forslaget innebærer en innsnevring av kjørearealet til standard bredde på seks meter og med rettvinklet påkjøring fra Lauvlia/Brudeberget og Gamle Riksvei Planforslaget legger forholdene godt til rette for gående og syklende i og med at gang- og sykkelvegforbindelsen som går gjennom hele kommunen ligger inntil området. Det skal etableres egen gang- og sykkeladkomst fra denne til parkeringsareal og butikkinngang. Planforslaget legger også opp til utbedring av fortau langs Gamle Riksvei. Rekkefølgebestemmelser sikrer opparbeidelse av dette før det kan gis brukstillatelse for forretnings- og kontorlokalet. I og med at kontor- og forretningslokalenes størrelse utvides fra dagens situasjon, kan det forventes en liten økning av trafikk til området. Dette er noe usikkert i og med at forretningen er en typisk nærbutikk og forholdene ligger godt til rette for økt bruk av gående og syklende, noe som vil kunne gi miljømessige gevinster i tråd med lokale og nasjonale miljømål. Samfunnssikkerhetsaspektet vurderes til å være godt ivaretatt. I bestemmelsene er det angitt kotehøyde for laveste tillatte gulvnivå, for å unngå mest mulige skader ved en flom opp til 200 års nivå. Tiltakshaver har fått utarbeidet målinger av radonnivå samt vurdering av grunnforholdene. Bestemmelsene sikrer at tiltak vedrørende dette må utføres før det gis tillatelse til tiltak. Kommuneplanens arealdel (KPL-A) I kommuneplanens arealdel er planområdet avsatt til boligområde. Gjeldende reguleringsplan avsetter dagens forretningsareal til næring, men ikke boligtomta som skal nyttes til utvidelse av forretning og parkering. Isolert sett er det ikke i tråd med kommuneplanen å regulere området til forretning og kontor. Tiltaket vurderes derimot å være i tråd med flere av kommuneplanens mål for samfunnsutviklingen som å stimulere for bruk av sykkel eller å gå til butikken, samt øket kollektivandel ved at butikken ligger langs kollektivakse. Som nevnt tidligere er butikken en typisk nærbutikk og ligger i et trafikalt knutepunkt. Side 5

6 Arealformålene i kommuneplanen er forholdsvis grovmaskete i betydning at de ikke er ment å være helt ekskluderende. Dette gjelder særlig i store områder avsatt til boligformål. Det er ikke uvanlig at det i boligområder vil kunne befinne seg små næringsvirksomheter som butikker, kontor, små bedrifter osv.. Det er i dag en dagligvare- forretning på planområdet, som er tenkt videreført og det er tenkt mulighet for kontor i annen etasje. I kommuneplanens arealdel vedtatt (forrige kommuneplan) står det i tegnforklaringen under byggeområder: Eksisterende boligområder. Mindre næringsvirksomhet, industri, handel, kontor kan finnes innenfor områdene. Kommuneplanen har ikke konsekvenser for disse virksomhetene. Denne teksten ble ikke videreført i gjeldene KPL-A., men rådmannen vurderer å igjen fremme en lignende tekst i ny KPL-A. Selv om planforslaget avviker fra arealformål avsatt i kommuneplanen vurderes reguleringsplanen i sum å være i tråd med intensjonene i kommuneplanens vedtatte samfunnsmål i areal- og transportpolitikken. KONKLUSJON Rådmannen vurderer planforslaget som tilstrekkelig utredet. Merknader som er kommet inn er vurdert og tatt hensyn til på en god måte. Endringene som er gjort i etterkant av offentlig ettersyn vurderes som mindre vesentlige og krever ikke nytt offentlig ettersyn. Planforslaget legger opp til en utbedring av trafikkområdene både når det gjelder kryssløsninger og fortau / gang- og sykkelveg. Det anses som positivt at det legges til rette for gående og syklende samt kort avstand til bussholdeplass, noe som kan redusere det totale transportbehovet med privatbil. Rådmannen anbefaler derfor at planforslaget egengodkjennes. Rådmannens innstilling: Med hjemmel 27-2, pkt. 1 i plan- og bygningsloven (av 1985) egengodkjenner kommunestyret reguleringsplan for Gamle Riksvei 196 A og B med plankart sist revidert og med tilhørende bestemmelser, sist revidert Vedtaket kan påklages etter 15 og 27-3 i plan- og bygningsloven (av 1985), jfr. Forvaltningslovens kapittel VI. Klagefristen er 3 uker fra kunngjøringsdato. Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Det ble ikke reist forslag til saken. Votering: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt (10 stemmer). Innstilling fra Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Side 6

7 Med hjemmel 27-2, pkt. 1 i plan- og bygningsloven (av 1985) egengodkjenner kommunestyret reguleringsplan for Gamle Riksvei 196 A og B med plankart sist revidert og med tilhørende bestemmelser, sist revidert Vedtaket kan påklages etter 15 og 27-3 i plan- og bygningsloven (av 1985), jfr. Forvaltningslovens kapittel VI. Klagefristen er 3 uker fra kunngjøringsdato. Behandling i Kommunestyret : Det ble ikke fremmet forslag til saken. Votering: Innstillingen fra Utvalg for Sentraladministrasjonen og Tekniske Tjenester ble enstemmig vedtatt. Vedtak fra Kommunestyret : Med hjemmel 27-2, pkt. 1 i plan- og bygningsloven (av 1985) egengodkjenner kommunestyret reguleringsplan for Gamle Riksvei 196 A og B med plankart sist revidert og med tilhørende bestemmelser, sist revidert Vedtaket kan påklages etter 15 og 27-3 i plan- og bygningsloven (av 1985), jfr. Forvaltningslovens kapittel VI. Klagefristen er 3 uker fra kunngjøringsdato. Side 7