Saken behandles i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering:

Transkript

1 Saksfremlegg STAVANGER KOMMUNE REFERANSE ARKIVNR. JOURNALNR. DATO JCF-09/ PLN 2346P 69446/ Saken behandles i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Funksjonshemmedes råd AU 2/ Behandlet Storhaug bydelsutvalg 5/ Enstemmig Eldrerådet 5/ Behandlet Kommunalstyret for byutvikling / / PLAN 2346P DETALJREGULERING FOR VERKSGATA 42 STORHAUG BYDEL Forslag til vedtak: Privat forslag til detaljregulering for 2346P med plankart datert Allianse arkitekter , og reguleringsbestemmelser datert Alliance arkitekter AS , sist revidert , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven Hva saken gjelder Alliance arkitekter AS fremmer på vegne av Johs Lunde eiendom AS forslag til reguleringsplan for gnr./bnr. 52/568, Verksgata 38, 40 og 42a-c, Storhaug bydel. Det opplyses at Johs Lunde eiendom AS har inngått avtale om kjøp av eiendommen og at denne ønskes utviklet til hotell og næring. 2. Gjeldende planer Kommuneplanen viser området som en del av Stavanger sentrum. I kommunedelplan Stavanger sentrum er området vist som erverv (område RP 6/H). Tomten er også vist som et område for ny bebyggelse i sjøhusrekken. Planområdet er i gjeldende kulturminneplan vist som en del av kulturområdet/husgruppen 2a innenfor Trehusbyen. Gjeldende reguleringsplan 2014 regulerer eiendommen til bolig med næringsarealer i 1. og 2. etasje. 3. Varsel om planoppstart Planforslaget er varslet iht Oppstart av planarbeid ble kunngjort i Stavanger Aftenblad og Rogalands Avis. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert Ved kunngjøring om oppstart av planarbeidet kom det 7 uttalelser fra offentlige instanser og 4 private merknader. Merknadene er oppsummert og kommentert av forslagstiller i eget vedlegg. 1

2 4. Beskrivelse av planområdet Planområdet ligger mellom Havneringen/Verksalmenningen og Verksgata og utgjør den midtre del av kvartalet mellom Langgata og Bergelandstunnelen. Planområdet er på ca 1,5 daa. Området er flatt og ligger på kote 1,5-1,7. Selv om området ligger som en del av sjøhusrekken så har utfylling ført til at avstanden til sjøen i dag er min. 50 m. Kjøreadkomst er fra Verksgata. For gående og syklende er det adkomst fra både Havneringen og Verksgata. På tomten står i dag et påbegynt byggeprosjekt der byggingen har stoppet opp og tidligere utbygger er slått konkurs. Det er støpt et råbygg i betong for to etasjer som var tenkt brukt som garasje. Nord for planområdet ligger den sterkt trafikkerte Havneringen. Over denne er det utsikt til sjøen og Hundvåg. Vest for planområdet står en rekke med verneverdige sjøhus. Disse står delvis tomme, men noen deler benyttes til kontor og utleieboliger. Øst for området ligger et større murbygg på 5 et. som nå står tomt, men som det opplyses at planlegges pusset opp og benyttet til kontor. Sør for planområdet ligger mindre bolighus. Planområdet ligger sentralt og har kort vei til bussholdeplass i Klubbgata, dagligvareforretning, vinmonopol, klesbutikker, caféer, restauranter, kino m.v. Fra Fiskepiren, på motsatt side av Havneringen, går både flybussen og en rekke ferger. Flere andre busser stopper også i Havneringen. 5. Beskrivelse av planforslaget og virkninger Planen er primært utformet for at tomten skal kunne utbygges med hotell med tilhørende funksjoner, men det åpnes også for at den kan benyttes til kontorer og forretning innenfor de samme rammene. Forslagstiller opplyser at de i utgangspunktet ser for seg at råbygget/betongkonstruksjonen som står på tomten i dag må fjernes og ikke vil inngå i den nye bebyggelsen. Disse to etasjene er bl.a. veldig lave siden de opprinnelig var tenkt brukt til parkering. Utnyttelse Maks. tillatt utnyttelse er 7700 m 2 BRA. Arealer under bakken og tenkte plan er ikke tatt med ved beregning av BRA. Bestemmelsene sier at maks m 2 BRA kan benyttes til detaljhandel. Bebyggelse For å passe inn i sjøhusrekken utformes hoveddelen av bebyggelsen (HFK1) slik at den framstår som om den består av fem gjennomgående bygningskropper ved siden av hverandre. Disse bygningskroppene har forskjellige bredder og høyder, og får hvert sitt tak, med gavl ut mot Havneringen. Høyden varierer fra 3 til 7 etasjer, og trappes ned mot vest siden nabobebyggelsen der er lavere enn den i øst. Bebyggelsens 1. et. ligger på kote 1,5, og det høyeste mønet på kote 25. Gesims mot trehusbebyggelse i vest er på ca. kote 11,3 og mot murhuset i øst på maks. kote 15,5. Bestemmelsene sier at takene skal ha en vinkel på mellom 40 og 45 o for å passe inn i sjøhusrekken. Det tillates at noen enkeltelementer kan bryte disse takflatene, forutsatt at de er trukket tilbake fra fasadene. Sjøhusrekkens vertikale preg søkes videreført ved at de fem bygningskroppene artikuleres i fasaden og ikke bare i takformene. Bygget skal mot Havneringen framstå som om det er sammensatt av fem beslektede bygg med ulike takhøyder. Bebyggelsen tar på denne måten opp i seg sjøhusrekkens volumoppbygging, men forslagstiller ønsker å benytte moderne materialer, både for å oppnå et samtidsuttrykk og god energieffektivitet. Man ser for seg at fasaden mot Havneringen består av flater med en kombinasjon av plater og glass som innrammes av et annet material, f.eks. tre eller zink, både 2

3 i tak og som skille mellom volumene. Mot Verksgata er nederste etasje trukket inn for å gi plass til avsettingslomme og inntrukket fortau. En søylerekke som bærer de øvre etasjene vil danne en arkade og et skille mellom fortau og avsettingslomme. I området HFK2, som kun ligger mot Verksgata, tillates flatt tak. Det åpnes også for at bygget nord for HFK2 (utenfor planområdet) kan kobles på nybygget og brukes til kontor- og lagerfunksjoner. I 1. et. planlegges hovedinngang, spisesal og konferanserom med henvendelse mot Havneringen, mens hotellinngang, kjøkken, varemottak og kontor legges mot Verksgata. De øvrige etasjene inneholder gjesterom. Forslagstiller opplyser at hotellet bør ha minst 150 rom for å være økonomisk bærekraftig. Trafikk og parkering All kjøreadkomst til området er lagt til Verksgata. For gående er det også adkomst fra Havneringen. Det er lagt inn en lomme for av- og påstigning i Verksgata. Varelevering forutsettes løst på egen tomt ved at det legges inn plass for lastebil i tomtens sydvestre hjørne. Fortau i Verksgata må etableres i forbindelse med utbyggingen. Dette trekkes inn på tomten for å gi plass til den nye lommen i Verksgata. Bygget krager ut over fortauet og bestemmelsene sier at min. høyde over fortauet skal være 2,75 m. Parkering forutsettes å være i henhold til parkeringsnormen, og vil dekkes ved frikjøp. Sykkelparkering forutsettes løst på egen tomt, og der er det foreslått et krav for hotellet på 0,1 plasser per hotellrom. For øvrige arealer er kravet 3 plasser per 100 m 2 BRA. Energi, miljø og universell utforming Forslagstiller opplyser at energikilde ikke er valgt. Lyse har gassrør i området og det undersøkes muligheter for intern varmegjenvinning og nærvarme. Målsettingen er at materialer skal være så kortreiste som mulig og helst være svanemerket. Det opplyses at prosjektet skal ha energiklasse B, men dette er ikke sikret i bestemmelsene. Reguleringsbestemmelsene har krav om universell utforming og presiserer bl.a. at min. 10 % av hotellrommene skal være tilpasset orienterings- og bevegelseshemmede. ROS-analyse og behov for konsekvensutredning Forslagstiller har gjennomført en enkel ROS-analyse (se vedlegg). De viktigste temaene her er trafikkproblematikk og havnivåstigning. Selv om prosjektet vil innebære en viss trafikkøkning anses det ikke at denne vil utgjøre noen vesentlig risikoøkning. Mot Havneringen vil bygget ha støydempende vindusflater som ikke kan åpnes. Gulvet i 1. et. ligger på kote 1,5 og dermed lavere enn kommunen anbefaler. Gulvnivået er allikevel opprettholdt av hensyn til universell tilgjengelighet og den bevaringsverdige nabobebyggelsen. Planen er vurdert opp mot Forskrift om konsekvensutredninger, og det er konkludert med at den ikke utløser krav om konsekvensutredning. Tiltaket omfattes ikke av forskriftens Vedlegg I, men det omfattes av punkt 1 i Vedlegg II, slik at det må vurderes ut fra kriteriene i forskriftens 4. Selv om tiltaket grenser opp mot sjøhus som er regulert til bevaring, anses det ikke at tiltaket kommer i konflikt med disse (jvf. 4 a). 6. Vurdering av planforslaget Hotell er et bedre formål for denne eiendommen enn boliger. Et hotell vil gjøre denne del av sjøhusrekken mer utadvendt og inviterende. Også kontor vil være et mer egnet formål enn bolig, men vil være mindre aktiviserende for området rundt enn et hotell. Det vil være positivt å få i gang byggearbeider på tomten. Råbygget/betongkonstruksjonen som står der i dag er skjemmende og har stått slik lenge. Det vil være positivt å få mer publikumsrettede 3

4 funksjoner i første etasje enn det parkeringsanlegget som det påbegynte prosjektet i stor grad la opp til. Utnyttelse Foreslått utnyttelse på 7700 m 2 BRA er ca m 2 høyere enn i gjeldende plan, men de ytre rammene for bebyggelsens volum mot Havneringen er omtrent de samme. Dette skyldes bl.a. at gjeldende plan viser en boligutbygging der store arealer er spart ut av volumet for å gi grunnere bygningskropper og plass til utearealer, noe det ikke er behov for i hotell- eller kontorbebyggelse. Området ligger innenfor Stavanger sentrum og det kan derfor fritt etableres detaljhandel her. Bebyggelse Det er viktig at den nye bebyggelsen tar opp i seg sjøhusrekkens formspråk og volumoppbygging. Det er fornuftig at bebyggelsen er lavere mot vest enn mot øst, av hensyn til nabobebyggelsen. På det høyeste er nybygget høyere enn de høye byggene i øst, men dette er også tilfelle i gjeldende plan. Det er viktig at bebyggelsens fem bygningskropper markeres i fasaden, og ikke bare ved hvert sitt tak. Så lenge denne markeringen er tydelig er det ingen ting i veien for at materialbruken er moderne. Nabobebyggelsen har også ulik materialbruk med henholdsvis tre i vest og mur i øst. Det gjennomførte sjøhuspreget er viktigst ut mot Havneringen, så det bør ikke være noe problem i denne sammenheng at nederste etasje mot Verksgata er inntrukket. Også vareleveringen vil utgjøre et stort hakk i bebyggelsen mot Verksgata. Siden HFK2 ikke er et gjennomgående volum er det naturlig at dette får flatt tak mot Verksgata i likhet med nabobebyggelsen i øst. Også i gjeldende plan er det vist bebyggelse med flatt tak mot Verksgata. En eventuell innlemming av nabobygget nord for HFK2 i prosjektet må vurderes i byggesaken. Det er flott og naturlig å legge hovedinngangen mot Havneringen og servicetrafikk til Verksgata, men siden all kjøreadkomst vil måtte skje fra Verksgata, vil også noen hotellgjester/besøkende komme den veien. Dette bidrar til et mer attraktivt og urbant miljø siden Verksgata ikke bare blir benyttet til varelevering o.l.. Det er ikke nødvendig at planen sier noe om hvor mange hotellrom det skal være i prosjektet, det får vurderes i byggesaken innenfor planens rammer for volum og utnyttelse. Bebyggelsen vil skjerme boligene i syd noe mot støy og støv fra Havneringen, men noen av boligene vil miste dagens utsikt mot nord. Trafikk og parkering En hotellutbygging vil medføre noe økt trafikk til området, men dette vil ikke være vesentlig siden hotellet vil ligge sentralt med et godt kollektivtilbud. Selv om varelevering forutsetter kryssing av fortauet, anses det at dette vil gi mindre potensielle konflikter og risiko for bl.a. gående på fortauet enn en vareleveringslomme der varer må fraktes over fortauet. Løsninger der varelevering skjer fra gaten forekommer flere steder i Stavanger sentrum, men når det er snakk nybygg og ikke ombygging av eksisterende bebyggelse må man tilstrebe den løsningen som anses som den mest trafikksikre. Den viste avsettingslommen bør gi nok plass for drosjer o.l.. Vinkelen i lommen er for spiss og må endres slik at biler som har kjørt helt fram i lommen i må rygge for å komme ut igjen. Høyden over fortauet på 2,75 m er akseptabel, men bør økes hvis mulig. Med tomtens sentrale plassering bør det ikke være behov for parkering på egen tomt. Parkeringsbehovet bør dekkes av offentlig tilgjengelige parkeringsanlegg i sentrum. Ved en eventuell kontorutbygging vil det være et vesentlig større behov for sykkelparkering på tomten enn ved en hotellutbygging. 4

5 Energi, miljø og universell utforming Det må vurderes om intensjonene om en miljøbvennlig utbygging i større grad kan sikres i reguleringsbestemmelsene. Til 2. gangs behandling må det legges inn krav om energiklasse B i reguleringsbestemmelsene. Planen sikrer nødvendige krav til universell utforming. ROS-analyse Trafikkøkningen vil bli større dersom det bygges et kontor-/forretningsbygg istedenfor et hotell, men vil uansett være akseptabel. Det er lettere å oppnå akseptable støyforhold for et hotell enn for boliger. Så lenge man er klar over risikoen ved å ha en bebyggelse som ligger så pass lav må det være opp til utbygger å vurdere dette. En ev. havnivåstigning vil også oversvømme veinettet rundt tomten, og vil dermed ha store konsekvenser for prosjektet selv om gulvet i 1. et. legges høyere. Det er store ulemper ved å heve gulvnivået, både av hensyn til universell utforming, estetikk og kontakt med gatene rundt. 7. Oppsummering og konklusjon Planen legger opp til at eiendommen utbygges med hotell, men åpner også for at det isteden kan komme et kontorbygg med forretning i 1. et. Tomten anses bedre egnet for disse funksjonene enn for boliger som dagens regulering åpner for. Bebyggelsen føyer seg inn i sjøhusrekken og følger dennes volumoppbygging. På tomten står i dag et råbygg i betong fra et prosjekt som har stoppet opp som følge av en konkurs. Det vil være svært positivt for området om det isteden kan komme et nytt bygg med en utadvendt aktivitet på eiendommen. Direktøren anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. 8. Forslag til vedtak Privat forslag til detaljregulering for 2346P med plankart datert Allianse arkitekter , og reguleringsbestemmelser datert Alliance arkitekter AS , sist revidert , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven Trykte vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, datert , sist revidert Illustrasjonsplan 5. Logistikkplan 6. Snitt, perspektiver, oppriss 7. Soldiagram 8. Forslagstillers oppsummering av merknader ved planoppstart med kommentarer 9. Forslagstillers Ros-analyse 10. Utsnitt av gjeldende regulering Halvor S. Karlsen direktør Anne Skare byplansjef Jo C. Fougli saksbehandler 5

6 Bestemmelser for detaljert reguleringsplan 2346P for Hotell Verksgata 42, Storhaug bydel Vedlegg 3 Utarbeidet av Alliance arkitekter AS Datert: Sist revidert: Virkning av privat detaljplan Bygge og anleggstiltak for byggeområdene må være satt i gang senest fem år etter vedtak av planen jf FORMÅL Formålet med planen er å legge til rette for hotell med atkomst, varemottak, og fellesfasiliteter. Under formålet hotell/forretning/kontor (HKF) åpnes det samtidig for etablering av kontor og forretning. 2 KRAV TIL SØKNAD OM RAMMETILLATELSE Søknad om rammetillatelse skal inneholde plantegninger, fasadetegninger og snitt i skala 1:200. Tegningsmaterialet skal vise plassering i terreng, forhold til vei og nabobebyggelse med høydeangivelser. Tegningene skal redegjøre for eksisterende og fremtidig terreng. Søknaden skal redegjøre for farge og materialbruk samt forhold til nabobebyggelse. Sammen med søknad om rammetillatelse skal det innsendes utomhusplan i målestokk 1:200. Utomhusplanen skal vise atkomst til hotell, avkjørsel til varelevering, sykkelparkering, gangveier/fortau, belysning, vannavrenning, avfallsløsning og varemottak. 3 REKKEFØLGEKRAV Før det kan gis brukstillatelse av ny bebyggelse skal Verksgata være ryddet og dersom det er nødvendig, reparert, etter byggearbeidene Nytt fortau i Verksgata etableres som vist i plankartet og overtas av kommunen når det er ferdigstilt. 4 FELLESBESTEMMELSER 4.1 Krav til estetikk Tiltaket skal utformes med god arkitektonisk utforming og med god tilpasning til eksisterende bebyggelse slik at det oppnås en god helhetsvirkning i bybilde og gateløp. Det skal etterstrebes et vertikalt fasadeuttrykk med tydelige gavler med skråtak ut mot Havneringen. 4.2 Miljø Tiltaket skal etterstebe enkle, robuste og langlivede energiløsninger, med vekt på passive løsninger knyttet til utforming og detaljering av bygningskroppen. 4.3 Universell utforming Universell utforming skal være et bærende kvalitetsprinsipp. Uterom og fellesområder i bygning skal være tilpasset orienterings og bevegelseshemmede. Minimum 10% av hotellrom skal være tilpasset orienterings og bevegelseshemmede. 4.4 Parkering Parkering må tilfredsstille krav i parkeringsnorm for Stavanger kommune. Parkering som ikke kan dekkes på egen grunn, må løses ved frikjøp. 6

7 Det skal settes av plass for sykkelparkering. Sykkelparkering skal være min 0,1 plasser per hotellrom og 3 plasser per 100m 2 kontor og forretning. 4.5 Varemottak Varemottak og avfallsrom skal være på egen eiendom og lett tilgjengelig fra Verksgata. Innkjøring til varemottak skal skje fra angitt avkjørsel på plankartet. I frisiktsonene må det ikke plasseres hinder høyere enn 0,5 m. 4.6 Tekniske anlegg Det skal anlegges en nettstasjon integrert i nybygget med direkte atkomst fra Verksgata. 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG 5.1 Generelt Maks tillatt grad av utnytting er m 2 BRA. Det tillates kontor og hotell med tilhørende fasiliteter for hele tomten. Det tillates maksimalt m² BRA detaljhandel. Atrier og dobbelthøye rom regnes kun en gang i bruksarealet, ikke per 3 meter. Arealer under bakkenivå, der avstand til gjennomsnittlig terreng er 0,5 meter eller mindre, regnes ikke med i bruksarealet. Ny bebyggelse skal ligge innenfor viste byggegrenser, og innenfor mønehøyder som angitt på plankartet. Bygning kan tillates med utkraget bygningsdel over offentlig fortau som vist i planen. Fri høyde under utkragede bygningsdeler skal være min. 2,75 meter. 5.2 HKF1 byggeområde for Hotell/Kontor/ Forretning Innenfor HKF 1 tillates kun skråtak, som skal helle ned fra mønene og ha en vinkel på mellom 40 o og 45 o. Avvik på plassering av mønelinjer i plankart kan tillates med opptil 40cm parallelt i hver retning. I en begrenset sone mellom HKF1 og gnr52 bnr752 (Verksgata 42) tillates flatt tak, maks høyde C+ 15,5. Det tillates korridor på tvers av møner, samt heis/trapp tårn som bryter med takvinklene, forutsatt at disse er trukket tilbake fra fasadene mot Havneringen og Verksgata. Større oppbygg på skråtak for tekniske anlegg tillates ikke over byggehøydene angitt i plankartet. 5.3 HKF2 byggeområde for Hotell/Kontor/ Forretning Innenfor HKF2 tillates flatt tak. Det tillates at trappehus, heishus og andre nødvendige tekniske installasjoner kan stikke over angitt maksimumshøyde, minimum 2m tilbaketrukket fra gatefasade. 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Området skal opparbeides etter detaljplaner godkjent av vegmyndigheten i kommunen. 6.1 Fortau Fortau og drop off sone etableres mot Verksgata som vist i plankartet. 7

8 Vedlegg 8 FORSLAGSTILLERS OPPSUMMERING AV MERKNADER VED PLANOPPSTART MED KOMMENTARER Oppstart av planarbeid ble kunngjort i Stavanger Aftenblad og Rogalands Avis. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert Det kom det 7 uttalelser fra offentlige instanser og 4 private merknader. I tillegg til de 10 merknadene forslagstiller har oppsummert og kommentert har vi motatt en merknad fra Oppvekst og levekår, datert , som ber om at det tas høyde for støyreduserende tiltak og at luftinntak vender bort fra trafikkområder. Fasaden mot Havneringen skal lydisoleres. Forslagstiller har ikke opplyst hvor luftinntak er plassert, men det vil være viktig å plassere disse høyt og ikke mot Havneringen. Merknader fra offentlige etater: 1 Bymiljø og utbygging, Bymiljø og utbygging krever at det foretas en grunnundersøkelse som undersøker om grunnen er forurenset. I tillegg vises det til kommunens veinorm, som gir retningslinje for å sikre atkomst for renovasjonsbil. Det er ikke utført miljøgeologisk undersøkelse i grunnen. Dette har to årsaker: For det første har byggesaksavdelingen godkjent en byggesak som er under bygging på tomten for øyeblikket, og man må derfor kunne ta utgangspunkt i at tomten er klarert og at all eventuell forurenset grunn allerede er fjernet/håndert. For det andre er det fysisk svært komplisert å foreta en miljøundersøkelse så lenge det er støpt en kraftig betongsåle over hele tomten. Denne blir liggende lavere enn planlagt 1.etasje gulv i nybygg. Atkomstforhold er vist i logistikkplan, vedlegg til saken. 2 Statens vegvesen, Statens vegvesen krever at all varelevering og atkomst skjer fra Verksgata. Videre kreves at det utarbeides en utomhusplan/detaljplan som viser hvordan parkering, sykkelparkering, varelevering, drosjeoppstilling med mer er tenkt løst dersom det skal kunne tillates hotell/forretning innenfor Verksgata 42. Merknaden er tatt til følge. Atkomst, varelevering, drosjeoppstilling, sykkelparkering er vist i logistikkplan, vedlegg til saken. Parkering løses ved frikjøp i henhold til krav parkeringsnorm for Stavanger. 3 Storhaug bydelsutvalg, Bydel Storhaug krever følgende: Prosjektet må ta hensyn til den bakenforliggende bebyggelse, spesielt ut i fra byggehøyder og siktlinjer. Parkering må dekkes på egen tomt. Publikumsfunksjoner må vende mot nord, Havneringen. 8

9 Byggehøyder tar utgangspunkt i reguleringsplan 2014 samt tidligere plan ut mot Havneringen. Høydene er satt til maks c+25 hvilket er samsvarende med plan Mønene er forsøkt gjort mer sammenhengende enn tidligere for å forsterke sjøhusrekke typologien. Sikt forsvinner som en konsekvens av et bygg på tomten. Vedlagt saken er snitt gjennom området som viser forhold til bakenforliggende bebyggelse. Soldiagrammene viser at det ikke skapes negativ skyggevirkning for bakvedliggende bebyggelse siden planområdet ligger mot nord. Et tiltak som gjennomføres i Verksgata 38, 40, 42a c vil gjøre området triveligere og lettere tilgjengelig enn det er i dag, og bidrar dermed positivt til nabolaget. Parkering må dekkes ved frikjøpsordningen i henhold til parkeringsnorm for Stavanger kommune. Det tilrettelegges for 18 parkeringsplasser for sykler. Hotell Verksgata vil få publikumsatkomst både fra Havneringen og fra Verksgata. Som fotgjenger eller syklist kan man komme fra sjøsiden, men dersom man kommer i taxi eller bil stopper man i drop off lomme i Verksgata som bygges i forbindelse med prosjektet. 4 Fylkesrådmannen, Fylkesrådmannen fikk utsatt frist for merknad til Det kommenteres at tomten er utsatt for støy og støv og har begrensede muligheter for gode uteoppholdsareal, og vurderes som mer egnet til hotellformål/kontor enn til boligformål, slik tidligere regulert. Fylkesrådmannen er opptatt av den kulturhistoriske konteksten tomten ligger i med Sjøhus i Verksgata og Nedre Blåsenborg og vektlegger viktigheten av tilpasning av ny bebyggelse mot sjøhusrekka. Merknaden er tatt til følge. Det er arbeidet med en tilpasning i fasade mot sjøhusrekken i forhold til fortsettelsen av uttrykket med gjennomgående volum og smale gavler. Det er gjennomført en nedtrapping av høyder i det nye prosjektet for å møte skala i det eksisterende. 5 Funksjonshemmedes råd AU, Funksjonshemmedes råd AU krever at prinsippene for universel utforming må legges til grunn for planleggingen, og nødvedige krav må innarbeides i planen. Kravet til universell utforming er tatt med i reguleringsbestemmelsene hvor uterom og fellesområder i bygning skal være tilpasset orienterings og bevegelseshemmede og hvor minimum 10 % av hotellrom skal være tilpasset orienterings og bevegelseshemmede. 6 Eldrerådet, Eldrerådet ber om at prinsippet for universel utforming blir lagt til grunn for arbeidet. Se kommentar pkt.5 9

10 Merknader fra private: 7 Samarbeidsutvalget for beboerforeningene på Storhaug, Ønsker høy grad av tilpassing til sjøhusrekken samt Trehusbyen. Konkret bes det om At bygget ikke må være høyere enn sjøhusrekken Verksgata Bygget må ha åpning til begge sider Prinsippet om universell utforming må ligge til grunn i hele prosjektet Bruk av sjøvarmepumpe bør vurderes Det må tas hensyn til fremtidig bybanetrasse Prosjektet må ikke føre til økt trafikk eller parkeringsbelastning i nærliggende boligområder. Illustrasjonsprosjektet som følger saken viser høyder som samsvarer med høyder fra tidligere vedtatt regulering. Sjøhusrekken fra Verksgata er lavere enn dette, men det er arbeidet med et formspråk som er tilpasset den øvrige husrekken. Publikum vil ha atkomst fra begge sider og bestemmelsene sikrer universell utforming samt krav om at alternative energikilder skal vurderes. Reguleringsplanen omfatter kun gnr 52 bnr 568, Verksgata 38,40, 42a c. 8 LUKS, LUKS anbefaler sine tjenester i forbindelse med utforming av varemottak Det er utformet varemottak i dialog med kommunen og Statens vegvesen. 9 Verksgata 42 as, Verksgata 42 as, som hjemmelshaver til eiendommen, protesterer mot varsel om oppstart av regulering på tomten. Johs Lunde Eiendom AS fikk i oppdrag fra Handelsbanken avd Sandnes om å se på eiendommen Verksgata 42, om det er mulig å fortsette byggearbeidet som et leilighetsprosjekt eller et hotell. Verksgata 42 AS v/odd Dahl, som var hjemmelshaver for eiendommen, missligholdt sitt lån hos Handelsbanken. Handelsbanken hadde pant i eiendommen og ville dermed sikre seg sine verdier. Alliance arkitekter AS ble engasjert av Johs Lunde Eiendom AS for å lage en mulighetsanalyse for ombygging til hotell på tomten. Dette medfører en omregulering av eiendommen. For å få en rask saksgang, ble det valgt å melde oppstart av reguleringsarbeidet. Johs Lunde Eiendom AS har inngått avtale med Handelsbanken om kjøp av tomten. 10 Kjetil Knutsen, eier av seksjon i Verksgata 42 as, Gjør oppmerksom på konflikten som har vært mellom Verksgata 42 as og kjøperne av leilighetsseksjonene, som ønsker en ny utbygger velkommen, og håper leilighetene snart blir innflyttingsklare. Planforslaget går bort ifra leiligheter og foreslår en omregulering til hotell, kontor og forretning. 10